8203估價(jià)師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、湖北永業(yè)行評估咨詢有限公余一項(xiàng)目概9055 號令（武漢市人民二八年三月十日1334082000（16 日，長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司取得了武漢市土地管理局頒發(fā)的國有D0（W-037圖號 180，土地使用權(quán)類型為出讓。3550%；建設(shè)要符合沿漢江的防洪要求。目前土地利用現(xiàn)狀為16048.52二、 案例分析（一） 項(xiàng)目前期分析本人通過收集本次評估對象的資料并進(jìn)行分析，評估對象的權(quán)利狀況較為復(fù)雜：在 1993 年 4 月 10 日，原土地使用權(quán)人振華置業(yè)（武漢）有限公司與武漢市土地管理局簽訂了土地使用權(quán)批租合同，取得了該宗地的臨時(shí)土地證（地號 WP-93-037，該單位于 199459 日將該地塊

2、抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行武漢武漢市分行房地產(chǎn)信貸部，在 1996 年 2 月 14 日辦理了房屋他項(xiàng)權(quán)證（陽抵字第 05-94014 號， 1996 年 8 月 28 日原土地使用權(quán)人在沒有通知抵押權(quán)人的情況下與振華投資（新加坡）私人有限公司和現(xiàn)土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給長江廣場發(fā)展（武漢）有限公司，此次轉(zhuǎn)讓得到了武漢市土地管理局的批準(zhǔn)和確認(rèn)（武土籍字1996048 號，并于 1996 年 9 月 16 日取得了武漢市土地管理局頒發(fā)的國有土地使用證。（二）土地估價(jià)分析本項(xiàng)目首先對估價(jià)報(bào)告格式，對象描述、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)結(jié)果表述、附件完整情況等因素進(jìn)行發(fā)簡要分析，再

3、對影響估價(jià)結(jié)果的重點(diǎn)因素，如估價(jià)方法、技術(shù)路線、參數(shù)選則等方面進(jìn)行詳細(xì)分析，具體分析情況如下：估價(jià)報(bào)告內(nèi)容符合城市土地估價(jià)技術(shù)規(guī)范的要求。報(bào)告內(nèi)容完整，行文用詞規(guī)范，符合技術(shù)要求。本案對估價(jià)對象描述清楚。報(bào)告中詳細(xì)描述了宗地的登記狀況、權(quán)利狀況、利用狀況等。本案對估價(jià)對象影響因素分析全面。報(bào)告中對估價(jià)對象影響因素分析全面，具體包括：一般因素（地理位置與自然環(huán)境、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、城市性質(zhì)及歷史文化背景）區(qū)域因素（區(qū)域概況、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)集聚狀況個(gè)別因素等。估價(jià)依據(jù)選擇充分，資料收集齊全。估價(jià)依據(jù)中包括：國家及有關(guān)部門的法律、法規(guī)文件（如：中華人民共和國土地管GB

4、/T18508-2001等；地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)及通知文件（物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)（房服2004118 號）等；委托方提供的其它評估資料（。估價(jià)原則表述清楚，無漏項(xiàng)。估價(jià)原則包括（1）（2） 預(yù)期收益原則、（3） 變動原則、（4）最有效使用原則、（5）供需原則 （6）貢獻(xiàn)原則。估價(jià)對象地價(jià)確定的方法及最終結(jié)果表述清楚案例中選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和剩余法分別測算出待估宗地的價(jià)值，最后采用算術(shù)平均法計(jì)算出待估宗地的最終評估值，符合估價(jià)規(guī)范要求。估價(jià)結(jié)果表述完整估價(jià)結(jié)果包括土地總價(jià)、土地單價(jià)及相應(yīng)的大小寫。附件完整本案例附件完整，不缺項(xiàng)。估價(jià)方法選擇依

5、據(jù)充分，表述清楚。本案采用基準(zhǔn)地價(jià)法和剩余法兩種方法進(jìn)行估算，對方法選擇的主要依據(jù)如下： 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程， 通行的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程， 根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對象具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。由于估價(jià)對象處于武漢市漢陽區(qū)月湖新街， 在武漢市基準(zhǔn)地價(jià)界定范圍之內(nèi)， 有明確的土地等級，完整的基準(zhǔn)地價(jià)和修正體系，故可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測算；根據(jù)委托方提供的資料，待估宗地?cái)M進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，且由規(guī)劃管理部門確定了用途、占地面積、容積率等主要規(guī)劃指標(biāo)，符合估價(jià)的最有效使用原則，因

6、此適宜選用剩余法進(jìn)行評估。估價(jià)方法概念表述清楚，公式應(yīng)用準(zhǔn)確。報(bào)告中對相關(guān)概念及公式的表述如下：A、剩余法剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法。從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地之所以有價(jià)，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價(jià)，顯然是在預(yù)計(jì)的不動產(chǎn)總價(jià)中扣除成本費(fèi)用和社會平均預(yù)期收益后的“ 剩余價(jià)格”。即地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)格減去建筑物本身的價(jià)格。因此，剩余法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對象土地價(jià)格的一種方法。其計(jì)算公式為B、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

7、，就是指在求取某估價(jià)對象價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與估價(jià)對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個(gè)別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出估價(jià)對象地價(jià)的評估方法，其基本公式為：nn其中K3、剩余法計(jì)算過程確定估價(jià)對象最佳開發(fā)方式有土地使用證確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)方式。開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排開發(fā)周期確定根據(jù)武漢市同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期、估價(jià)對象項(xiàng)目的規(guī)模及開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況確定開發(fā)周期、銷售進(jìn)度等情況。投資進(jìn)度安排根據(jù)武漢市同類房地產(chǎn)開發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況，確定在開發(fā)建設(shè)期內(nèi)

8、，開發(fā)資金在整個(gè)開發(fā)周期中的投入情況。估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格估價(jià)人員通過資料的搜集、分析和篩選，選取同一供求圈內(nèi)類似的三宗房地產(chǎn)交易實(shí)例作為可比實(shí)例。根據(jù)交易案例的價(jià)格進(jìn)行交易情況、交易期日、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正，確定房地產(chǎn)銷售單價(jià)。市場可比案例選擇正確，可比因素選擇恰當(dāng)，確定房地產(chǎn)售價(jià)方法正確。根據(jù)武漢市銷售單價(jià)和施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度、還原利率確定估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格確定開發(fā)成本開發(fā)成本包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，開發(fā)成本主要包括建筑工程費(fèi)用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝等、室外附屬工程的建設(shè)（ 含室外供水、排水、供電、煤氣、綠化、道路

9、、圍墻等、專業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息、投資利潤和銷售稅費(fèi)。建筑費(fèi)用a、建安費(fèi)用和室外附屬工程的建設(shè)費(fèi)用b、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)前期費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用指項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢（ 標(biāo)底編制、決算審核等） 等相關(guān)工程師的費(fèi)用， 一般為建筑成本的5%-10%。管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。投資利息投資利息指房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，為籌措短缺資金，而向金融機(jī)構(gòu)貸款所支付的利息。投資利潤投資利潤指房地產(chǎn)開發(fā)商投資房地

10、產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)取得資金報(bào)酬及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)指房地產(chǎn)進(jìn)入市場流通領(lǐng)域中發(fā)生的費(fèi)用銷售費(fèi)用和應(yīng)交納的銷售稅金及附加等。地價(jià)確定最終計(jì)算出估價(jià)對象的地價(jià)。4. 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算過程基準(zhǔn)地價(jià)概況介紹了武漢市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)的情況及其價(jià)格內(nèi)涵，計(jì)算公式等。確定估價(jià)對象的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)估價(jià)對象所處位置，確定估價(jià)對象的土地級別及基準(zhǔn)地價(jià)。區(qū)域因素和個(gè)別因素修正根據(jù)區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)說明表和區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)表，編制區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)表，確定區(qū)域因素和個(gè)別因素修正系數(shù)。其它因素修正確定期日修正系數(shù)（根據(jù)武漢市地價(jià)指數(shù)，確定期日修正系數(shù)確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)

11、（根據(jù)年期修正系數(shù)計(jì)算公式和估價(jià)對象的剩余土地使用年期， 確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)。確定容積率修正系數(shù)（根據(jù)武漢住宅用地容積率修正系數(shù)表，確定估價(jià)對象的容積率修正系數(shù)。確定朝向修正系數(shù)（根據(jù)朝向修正系數(shù)表，確定估價(jià)對象朝向修正系數(shù)。開發(fā)程度修正根據(jù)估價(jià)對象的開發(fā)程度和基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度進(jìn)行必對，確定土地開發(fā)程度修正。宗地地價(jià)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算公式，最終確定基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估結(jié)果。三總1、該項(xiàng)目屬于司法鑒定的土地評估項(xiàng)目，土地用途單一，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件明確，所采用的評估方法也很常規(guī)。該項(xiàng)目的亮點(diǎn)在于：評估對象土地權(quán)利關(guān)系較為復(fù)雜，由于委托方屬于中級法院，本次評估又涉及到債權(quán)人與債務(wù)人之間錯綜復(fù)雜的關(guān)系，在項(xiàng)目操作過程中，就顯得格外慎重。在項(xiàng)目的初期準(zhǔn)備階段，我們對評估對象背景進(jìn)行了全面了解，其影響了委托方的判案結(jié)果。2、本次評