上海年度土地公開招投標(biāo)市場的分析

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2003年年上海土土地公開開招投標(biāo)標(biāo)市場的的分析2003年年上海實(shí)實(shí)施8次次土地公公開招技技標(biāo),共共推出土土地1662幅,總面積積13773.88公頃。這這些土地地將建成成約11138萬萬平方米米的住宅宅,由于于中標(biāo)的的土地費(fèi)費(fèi)用在規(guī)規(guī)定期限限內(nèi)必須須全部支支付,開開發(fā)商拿拿到這些些地塊后后,迫于于高額的的財務(wù)成成本,不不得不馬馬上開發(fā)發(fā),預(yù)計計這些土土地建成成的房子子將占上上海市場場20004年全全年供應(yīng)應(yīng)量的550%左左右,并并將在220044年下半半年

2、陸續(xù)續(xù)推向市市場?，F(xiàn)現(xiàn)對此進(jìn)進(jìn)行分析析,以220033房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的原材料料一土地地的供應(yīng)應(yīng)量及價價格,來來預(yù)測220044年上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的走向。1、地塊分布區(qū)域(見圖一)招標(biāo)土地中寶山、奉賢、青浦和松江這些邊遠(yuǎn)區(qū)域分布的地塊數(shù)量最多。而傳統(tǒng)市中心,如黃浦、盧灣、徐匯、靜安、長寧的土地供應(yīng)量非常少,決定了2004年市中心區(qū)域的高價位的新建一手房屋數(shù)量有限,價格應(yīng)該穩(wěn)中有升,市場風(fēng)險不會很大。 圖一：地塊塊分布2、各各區(qū)招投投標(biāo)土地地面積情情況(見見圖二)從各區(qū)區(qū)域招投投標(biāo)土地地面積情情況看,20003年上上海公開開招投標(biāo)標(biāo)的土地地面積共共計13331萬萬平方米米,其中中松江區(qū)區(qū)的土地

3、地面積達(dá)達(dá)到2882.331萬平平方米,所占比比例達(dá)到到20.55%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其其他區(qū)域域。此外外寶山、青青浦、金金山、浦浦東新區(qū)區(qū)等區(qū)域域的土地地供應(yīng)量量也不小小?？梢砸灶A(yù)見,未來22年內(nèi),上海外外環(huán)線兩兩側(cè)的邊邊遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)將成為為推案集集中區(qū)域域。 圖二：各區(qū)區(qū)招投標(biāo)標(biāo)土地面面積(萬萬平方米米)3.土土地性質(zhì)質(zhì)(見圖圖三)(11)各類類土地性性質(zhì)的比比例僅純純住宅用用地占到到的比例例就己達(dá)達(dá)到799%,因因此可以以看出未未來住宅宅項(xiàng)目仍仍是上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上的主力力軍。 圖三：土地地性質(zhì)從低低容積率率住宅用用地供應(yīng)應(yīng)情況看看(見圖圖四),容積率率在0.8以下下的純住住宅類土土地共222

4、塊,總面積積為2445.447萬平平方米,在20003年年所有招招技標(biāo)純純住宅類類用地中中所占比比例達(dá)到到33%,預(yù)計計建筑面面積達(dá)到到2499.366萬平方方米?？煽梢钥闯龀?未來來上海低低密度住住宅仍有有不小的的推案量量,且松松江將是是最大的的別墅和和低密度度住宅的的供應(yīng)區(qū)區(qū)域。 圖四：別墅墅類(低低密度住住宅)用用地容積率率在0.8以上上的純住住宅類土土地共994塊,總面積積為6880.771萬(見圖五五),在在20003年所所有招投投標(biāo)純住住宅類用用地中所所占比例例達(dá)到667%,預(yù)計建建筑面積積將達(dá)到到8888.777萬平方方米。未未來上海海市容積積率在00.8以以上的公公寓項(xiàng)目目推案

5、量量集中在在寶山、南南匯、浦浦東和青青浦等邊邊遠(yuǎn)城區(qū)區(qū)。 圖五：公寓寓用地(萬平方方米)(22)成交交價格從圖圖六、七七中可以以看出,黃浦區(qū)區(qū)、盧灣灣區(qū)、虹虹口區(qū)、徐徐匯區(qū)和和嘉定區(qū)區(qū)的平均均樓板價價是目前前上海各各區(qū)中最最高的55個區(qū)。不不過需要要指出的的是黃浦浦區(qū)招投投標(biāo)地塊塊僅1幅幅,且為為商業(yè)用用途。預(yù)預(yù)計未來來虹口區(qū)區(qū)將成為為除傳統(tǒng)統(tǒng)中心區(qū)區(qū)(黃浦浦、靜安安、盧灣灣及長寧寧)外房房價最高高的區(qū)域域,而嘉嘉定區(qū)的的房價也也將達(dá)到到甚至超超過市區(qū)區(qū)的價格格行情。 圖六：各區(qū)區(qū)成交價價格圖七：平均均樓板價價(3)招招標(biāo)的方方式變化化其其間招投投標(biāo)方式式歷經(jīng)從從最高價價中標(biāo)到到中間價價綜合評

6、評分法的的變化。在在20003年111月的的8號地地塊公告告投標(biāo)中中，虹口口、金山山、青浦浦、奉賢賢、楊浦浦、松江江實(shí)施中中間綜合合評分法法，南匯匯實(shí)施最最高價中中標(biāo)法，寶寶山、普普陀、閔閔行兩種種方法都都有。20003年年初進(jìn)行行土地公公開招投投標(biāo)時很很多區(qū)采采用的是是最簡單單的價高高者得地地的方法法，經(jīng)過過報名初初審核準(zhǔn)準(zhǔn)后，所所有企業(yè)業(yè)將報名名資料包包括規(guī)劃劃設(shè)計方方案、可可行性研研究報告告、保證證金、報報價、企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)和銀行行資信等等資料放放入投標(biāo)標(biāo)箱，然然后由區(qū)區(qū)房地局局開箱，當(dāng)當(dāng)眾宣讀讀投標(biāo)價價格，價價高者得得地。這這種方法法的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是以采采用類似似拍賣的的方法用用價格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)衡量

7、量，比較較客觀公公允；缺缺點(diǎn)也比比較明顯顯，土地地格被不不斷抬升升,在執(zhí)執(zhí)行此政政策的半半年內(nèi)上上海土地地市場的的價格平平均上漲漲了300%500%,很很多小公公司不顧顧自身經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力,瘋狂狂出高價價參與投投標(biāo),獲獲得土地地后無力力開發(fā),與政府府反復(fù)糾糾纏優(yōu)惠惠的開發(fā)發(fā)政策,由于土土地連續(xù)續(xù)暴漲,不少小小公司獲獲得土地地后將中中標(biāo)土地地的項(xiàng)目目公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手倒賣賣,形成成土地市市場的黑黑洞。由于于土地價價格不斷斷上漲,不少區(qū)區(qū)政府又又從第77、8號號土地招招投標(biāo)開開始采用用綜合評評分法。其其評分方方法是技技標(biāo)金額額占700分,規(guī)規(guī)劃設(shè)計計方案88分,可可行性研研究報告告6分,開發(fā)企企業(yè)資質(zhì)質(zhì)6分

8、,從業(yè)業(yè)業(yè)績5分分,銀行行資信55分。其其中投標(biāo)標(biāo)金額采采用均值值法,即即政府事事先確定定一個投投標(biāo)底價價,底價價之下的的標(biāo)書皆皆為廢標(biāo)標(biāo),底價價之上的的每正負(fù)負(fù)2%,則扣減減2分。用用這個方方法來改改變土地地價格不不斷攀升升導(dǎo)致房房價瘋漲漲的趨勢勢。這個個辦法確確實(shí)對土土地價格格過快上上漲其到到了抑制制作用,最近的的土地價價格下降降約100%。但是是部分開開發(fā)商已已經(jīng)針對對上述辦辦法有一一系列對對策,如如針對投投標(biāo)金額額均值法法,一個個公司發(fā)發(fā)動子公公司、孫孫公司起參加加投標(biāo),如寶山山某地塊塊11家家投標(biāo)單單位中有有5家是是同一系系統(tǒng)的,最終如如愿中標(biāo)標(biāo):針對對規(guī)劃設(shè)設(shè)計方案案,開發(fā)發(fā)商都美

9、美侖美失失的超標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計計,因?yàn)闉橹袠?biāo)后后并不要要求實(shí)施施投標(biāo)方方案,反反正是書書面文章章,大家家就抄遍遍海內(nèi)外外,集天天下之大大成;又又如可行行性研究究報告要要求闡述述項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度、市市場分析析、財務(wù)務(wù)分析、付付款進(jìn)度度和資金金安排,在短短短的半天天時間,5至99名評委委們也不不都是財財務(wù)專家家,如何何來閱讀讀評價十十幾份甚甚至幾十十份可研研報告:又如開開發(fā)資質(zhì)質(zhì),許多多技標(biāo)單單位都是是掛羊頭頭賣狗肉肉,引人人關(guān)注的的的浦東東某地塊塊,最后后中標(biāo)單單位的一一級開發(fā)發(fā)資質(zhì)單單位是受受人托請請代為投投標(biāo),中中標(biāo)后由由請托人人開發(fā)。針針對從業(yè)業(yè)業(yè)績,有些開開發(fā)商胡胡亂填寫寫,政府府部門在在半天時時間如何何內(nèi)查外外調(diào),搞搞清楚哪哪些項(xiàng)目目是誰建建造的,何況現(xiàn)現(xiàn)在對外外地來的的開發(fā)商商更是一一點(diǎn)也不不了解。銀銀行資信信中信譽(yù)譽(yù)級別不不是由同同一個銀銀行出具具的,其其評價標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也各各不相