廣場可行性研究報告

1、百套精品地產資料免費下載！海量地產資料庫，五十多張資料光盤、三十多張地產精英講學，全套風暴特價元，貨到付款、誠信無憂！網址: 原創(chuàng)*廣場可行性研究報告（規(guī)范研究，全文共賞）目錄第一章惠州市社會經濟發(fā)展概況惠州市經濟社會發(fā)展概況惠州市經濟發(fā)展歷程與特點惠州市的區(qū)位條件南海石化項目和大亞灣經濟區(qū)的建設惠州市在珠三角的地位和作用第二章項目概括研究基礎研究依據項目參數研究過程研究目的研究人員研究內容研究方法項目背景發(fā)展商簡介項目概況總體布局交通組織建筑功能建筑造型消防及分區(qū)區(qū)域特點基本描述總體布局道路系統公共設施配置綠化系統規(guī)劃第三章惠州市商品房需求狀況基本情況住宅建設和消費需求主要指標需求祈求對環(huán)境

2、及配套要求第四章惠州市商品房供給狀況商品房供給總量及特點住宅市場發(fā)展趨勢第五章個案分析總體供給狀況個案分析第六章項目評估項目概括項目優(yōu)勢項目劣勢第七章市場容量項目市場定位目標客戶分析銷售價格預測市場容量估算第八章初步成本分析項目基本裝修標準項目開發(fā)組織土地成本建安成本土建及裝修工程成本設備安裝工程成本前期費用項目其它不可預見費開發(fā)期稅、費紅線內、外市政及公建配套設施工程費本項目靜態(tài)總投資本項目開發(fā)期各項靜態(tài)總投資比例第九章財務效益估算項目開發(fā)前景財務效益初步估算項目總體開發(fā)盈虧平衡分析項目敏感性分析影響開發(fā)效益的主要因素分析第十章結論及建議研究結論可行性建議 惠州*廣場可行性研究報告本項研究為

3、規(guī)范的可行性研究，主要任務是論證*廣場投資的必要性、可能性、有效性和合理性。按照國家有關規(guī)范，可行性研究包括機會研究、初步可行性研究和最終可行性研究，根據本項目特點，我們合三為一，從技術及經濟角度，對本項目進行規(guī)范的可行性研究，本項研究的原則是：項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標，是按照本項目有關報建資料以及由陜西省建筑設計研究院的初步設計方案等圖紙資料進行統計與編制而成；各類房地產開發(fā)市場的成交數據則主要來源于惠州市國土房管局；建安工程造價的構成依據，既一方面參照了該設計工程有限公司所做的工程概算，同時與惠州市建設委員會公布的惠州市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料

4、作為對比?？偼顿Y測算一覽表，系按整個開發(fā)項目完全由惠州市*房地產開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取滾動的開發(fā)形式；本項目各類物業(yè)的測定價格與分析比較是根據對本項目周邊物業(yè)市場的調查統計數據所得，并經過歸納和整理，其計算模式按照國外尤其是香港地區(qū)所普遍慣用的房地產開發(fā)項目投資可行性研究報告的表述形式，結合本項目的實際情總嚴謹測算得出。本開發(fā)項目的各項財務分析部分，按照目前惠州市各類房地產開發(fā)物業(yè)的投資經驗以及本項目的實際數據，經過科學測算獲得，務求能夠符合此類報告的規(guī)范要求、計算模式以及測算要求。第一章惠州市社會經濟發(fā)展概況惠州市經濟社會發(fā)展概況惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，

5、南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風氣候區(qū)。惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。改革開放以前，惠州市經濟基礎相當薄弱，直到年，全市國內生產總值億元，工農業(yè)總產值億元，其中工業(yè)產值僅為億元。改革開發(fā)以后，特別是年地改市之后，全市經濟社會進入了迅速發(fā)展、充滿生機活力的時期。多年來，惠州市國民經濟持續(xù)快速發(fā)展，經濟實力大大增強，社會和經濟面貌都發(fā)生了巨大的變化?；葜菀延梢患偶艧o聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫荜P注的投資熱土，從一個典型的農業(yè)經濟區(qū)域變?yōu)檫M入

6、工業(yè)化發(fā)展階段的新興城市。年，全市實現國內生產總值億元，比年增長倍，年翻了三番多，年均增長。年行政區(qū)劃調整后，惠州市現轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積平方公里。按惠州市統計年鑒口徑，年底，惠州市總人口為萬，其中戶籍人口（常住人口）萬人，外來人口（暫住人口）萬人。全市現有個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個街道辦事處，個行政村，并設有兩個國家級開發(fā)區(qū)：大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術產業(yè)區(qū)?；葜菔腥嗣裾v地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積平方公里，總人口萬；惠陽區(qū)土地總面積平方公里，總人口萬?；葜菔薪浗洕鐣l(fā)展歷歷程與特特點縱觀觀惠州市市近

7、二十十幾年的的社會經經濟發(fā)展展歷程，可可以劃分分為三個個階段：第一階階段是改改革開發(fā)發(fā)后到年年，第二二個階段段是年年，第三三個階段段是年到到現在。第第一階段段，年到到年是惠惠州市經經濟發(fā)展展的積累累階段，這這個時期期的代表表性事件件是中國國開始實實行改革革開放，香香港的勞勞動密集集型產業(yè)業(yè)逐漸向向珠三角角轉移?；葜菔械慕洕l(fā)展比之改革開放前發(fā)展要快得多，年均增長，年達到億元；人口年均增長，年達到萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，年達到平方公里；地方財政收入年均增長，年達到億元；工業(yè)生產總值年均增長，年達到億元；人均年均增長，年達到元；三次產業(yè)比重從年的一產獨大發(fā)展到年退居第二的位置，但該階段第二產

8、業(yè)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農業(yè)市到工業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實際利用外資和外貿出口也開始大幅增加，但由于基數太小，惠州市經濟并沒有出現質的飛躍。年是惠州市經濟從起步進入快速發(fā)展的階段，經濟社會各項指標都經歷了前所未有的大發(fā)展，年均增長，地方財政收入年均增長，實際利用外資年均增長，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長，外貿出口總額年均增長，人均年均增長。從年到年，惠州市工業(yè)生產年均遞增，第二產業(yè)的比重迅速上升到首位，年占的，第一產業(yè)迅速下降，年占的，成功實現了從農業(yè)市向工業(yè)市的轉變。該階段的代表性事件是當時我國處于房地產開發(fā)的高潮，當時的惠州是房地產投機狂潮最集中的地區(qū)之一，迅速蜂擁而來的投機資

9、金一度使惠州市經濟發(fā)展達到輝煌的頂峰，同時也托起惠州市人民對本市經濟發(fā)展的高遠幻想。這一階段的另一個代表性事件是熊貓汽車城項目在惠州進行談判的啟動和終止。這些事件對惠州的經濟社會發(fā)展產生了極大的影響，隨著房地產泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項目的擱淺，惠州市的經濟發(fā)展陷入低落和迷茫之中。年至今，是惠州市經濟發(fā)展重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產泡沫破滅給城市發(fā)展帶來的副作用，一邊進行經濟結構調整，使國民經濟逐步實現持續(xù)健康快速穩(wěn)定的發(fā)展。在此期間，國內生產總值年均增長，地方財政收入年均增長，實際利用外資年均增長，外貿出口總額年均增長，工業(yè)生產總值年均增長，人均年均增長。這一階段的代表

10、性事件是中海殼牌南海石化項目的最終簽訂。預計未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化產業(yè)將投入到億元的建設資金，巨大的產業(yè)集聚效應將為大亞灣的工業(yè)化、城市化提供強有力的物質支撐，也將為整個惠州市的跨越式發(fā)展提供契機?；葜菔械牡膮^(qū)位條條件惠州州市是珠珠三角東東部聯系系粵東地地區(qū)的區(qū)區(qū)域交通通樞紐，緊緊鄰深圳圳、東莞莞、廣州州等珠三三角發(fā)達達城市和和國際大大都市香香港?；莼葜菔袇^(qū)區(qū)西距廣廣州市公公里，東東距汕頭頭市公里里，南與與深圳市市相隔公公里，惠惠州市南南部的澳澳頭港到到香港中中環(huán)碼頭頭僅海里里。良好好的區(qū)位位條件是是區(qū)域經經濟快速速發(fā)展的的重要因因素，其其毗鄰香香港的優(yōu)優(yōu)越區(qū)位位條件便便是其中中最重要

11、要的因素素。改革革開放以以前，珠珠三角西西岸的發(fā)發(fā)展快于于東岸，改改革開放放后，由由于東岸岸接近香香港，近近水樓臺臺的優(yōu)勢勢突現，到到年，深深圳和東東莞的人人口和國國內生產產總值是是中山和和珠海的的三倍多多。形勢勢出現巨巨大逆轉轉的主要要原因就就是區(qū)位位條件，東東部地區(qū)區(qū)與香港港的連通通性較高高，這一一差異使使香港公公司和在在香港的的外國公公司的投投資、技技術和管管理傾向向流入珠珠三角東東部，為為深圳和和東莞外外向型經經濟的發(fā)發(fā)展提供供動力，使使東岸經經濟發(fā)展展迅速趕趕上并超超過西岸岸。根據據有關方方面的測測算，在在廣東、香香港企業(yè)業(yè)北上的的數量與與陸路交交通的距距離基本本上成反反比，珠珠三角

12、城城市與香香港的距距離每減減少，制制造業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數數量便增增加至，制制造業(yè)外外資投入入金額增增加至，服服務業(yè)外外資企業(yè)業(yè)單位數數量增加加至，服服務業(yè)外外資投入入的金額額就增加加到。進進入新的的世紀，惠惠州的區(qū)區(qū)位條件件將的重重大的改改變。的的簽署與與實施，在在未來若若干年香香港對珠珠三角的的輻射作作用將大大大加強強，香港港的國際際融資能能力和高高端服務務業(yè)將大大大促進進珠三角角的全面面發(fā)展?；莼葜葑鳛闉橹槿墙浅鞘兄刂匾囊灰粏T，通通過基礎礎設施建建設改善善與香港港交通的的便捷性性，進一一步充分分利用和和強化毗毗鄰香港港的區(qū)位位優(yōu)勢，使使其接受受香港和和周邊大大城市的的經濟輻輻射和承承

13、接產業(yè)業(yè)轉移，與與香港進進行更深深層次的的合作方方面，有有更大的的作為。南海石化化項目和和大亞灣灣經濟區(qū)區(qū)的建設設落戶大大亞灣的的中海殼殼牌南海海石化項項目，首首期投資資億美元元，是國國內目前前最大的的中外合合資項目目，由英英荷殼牌牌公司與與中國海海洋石油油總公司司及廣東東投資公公司合資資經營。項項目采用用世界先先進的石石油化工工技術，年年產萬噸噸乙烯，進進而衍生生出多萬萬噸高質質量的化化工產品品，年銷銷售值達達億美元元，對下下游產品品的拉動動效應為為。該項項目已于于年月奠奠基，目目前正在在進行萬萬噸乙烯烯裂解裝裝置建設設，預計計到年正正式建成成投產。未來幾年中國對石油化工產品的需求前景仍然十

14、分廣闊，石化產品在中國還有很大的發(fā)展空間，惠州正積極抓住這次機會，爭取吸引更多配套的下游石化產業(yè)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)是國家級經濟開發(fā)區(qū)，陸域面積平方公里，海域面積平方公里，海岸線公里，自然條件得天獨厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力超過億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分豐富。初步形成了比較完善的道路、供水、供電、通訊和港口等基礎設施網絡，具有發(fā)展臨海大型工業(yè)項目的優(yōu)越條件。大亞灣在努力構建完整的石化產業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球強跨國公司之一，擁有先進的管理和技術設備，在世界石化市場占據重要地位。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸

15、引其他跨國企業(yè)的集聚，進而構成完整的石化產業(yè)鏈。開發(fā)區(qū)內已有東風本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的產業(yè)規(guī)模，隨著日本三大汽車生產商進入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的發(fā)展前景十分可觀，特別其優(yōu)越的港口條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范圍來看大亞灣，其發(fā)展前景更不可估量。大亞灣東部的稔平半島，土地面積平方公里，超過新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有發(fā)展多個大型工業(yè)項目的條件，正受到外來投資商的高度關注。惠州市在在珠三角角的地位位和作用用目前，惠惠州是珠珠三角東東部聯系系粵東地地區(qū)的交交通樞紐紐，是珠珠三角電電子信息息產業(yè)生生產基地地之一，是是珠三角角主要的的

16、生態(tài)農農業(yè)供應應基地和和生態(tài)環(huán)環(huán)境保障障區(qū)?；莼蓐柺懈母氖袆潊^(qū)區(qū)，拓展展了惠州州中心城城區(qū)的發(fā)發(fā)展空間間，從地地理位置置上實現現了惠州州從沿江江城市向向沿海城城市的轉轉變。正正在建設設中的中中海殼牌牌南海石石化項目目將給惠惠州市經經濟發(fā)展展增添一一臺強有有力的發(fā)發(fā)動機，推推動惠州州工業(yè)化化進程，拉拉長產業(yè)業(yè)鏈，使使惠州成成為珠三三角乃至至華南地地區(qū)的重重要化工工基地，改改變惠州州在珠三三角的分分工地位位，進而而帶動珠珠三角東東翼邊緣緣的工業(yè)業(yè)化起飛飛，為東東翼乃至至整個珠珠三角提提供強大大的基礎礎性工業(yè)業(yè)支撐。同時，石化產業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產業(yè)空間向沿海推移，帶動城市空間向沿海發(fā)展，推動惠州市走

17、向真正意義上的沿海城市。隨著繼續(xù)加強與深圳、香港、東莞的聯系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強保護和建設，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產業(yè)轉移的最直接承接地。第二章項目概概括研研究基礎礎用地地單位：惠州市市*房房地產開開發(fā)有限限公司發(fā)展商：惠惠州市*房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司用地地性質：商住樓樓（高尚尚住宅）項目名稱：*廣場用地位置：惠州市江北號小區(qū)用地現狀：已開發(fā)可行性性研究分分析的基基本依據據國土土證：惠惠府國用用（）字字第號惠府府國用（）字第號惠府國用（）字第號惠府國用（）字第號建設用地規(guī)劃許可證：惠州市規(guī)字第號（一期）商品房預售許可證：惠州房預許（）號（一

18、期）項目經經濟技術術指標和和有關參參數規(guī)劃劃區(qū)總用用地面積積平方米米，已開開發(fā)。本本項目經經濟技術術指標和和有關參參數：總總用地面面積：平平方米總總建筑面面積：平平方米公公共占地地：平方方米園林林占地：平方米米銷售收收入：萬萬元開開發(fā)總投投資：萬萬元；其其中：土地地開發(fā)費費：萬元元；土土建、建建安設計計工程費費：萬元元；應應繳各種種稅費：萬元；營業(yè)業(yè)稅：萬萬元；各類配配套工程程費：萬萬元；供水增增容費：萬元；報建建手續(xù)費費：萬元元；不不可預見見費：萬萬元；投資利利息：萬萬元；其他費費用：萬萬元。研究過程程研究究目的項目可可行性研研究是項項目立項項的依據據，亦是是項目開開發(fā)成功功的基礎礎，通過過

19、系統的的研究，可可依據惠惠州房地地產市場場的特征征決定市市場定位位，可依依據技術術經濟評評估，了了解項目目運行的的投資收收益及回回收期，尤尤其是測測算項目目實際的的開發(fā)成成本，以以作為后后期市場場營銷計計劃決策策的主要要依據。事事實上，可可行性研研究已形形成清晰晰的目的的，本項項研究亦亦不例外外，目的的在于對對*廣廣場投資資開發(fā)提提供可行行性決策策依據。研究人人員可行行性研究究涉及到到技術與與經濟兩兩個層面面，尤其其是對市市場需求求預測和和成本測測算十分分專業(yè)，因因此，要要求研究究人員具具有扎實實的專業(yè)業(yè)知識和和工作經經驗。為為了達到到本初步步投資可可行性研研究的既既定目標標，惠州州市*房地產

20、產開發(fā)有有限公司司專門成成立由市市場研究究人員、營營銷策劃劃人員、房房地產估估價人員員、工程程技術人人員、城城市及小小區(qū)規(guī)劃劃研究人人員、資資深建筑筑師、投投資預算算人員、財財務分析析人員等等組成的的顧問小小組，通通過搜集集大量相相關的市市場資料料及城市市規(guī)劃資資料，結結合項目目自身特特點，對對項目開開發(fā)的可可行性進進行了系系統和深深入的探探討，并并對項目目的營銷銷策劃進進行初步步探討。研究內內容房房地產項項目所涉涉及內容容十分廣廣泛，因因此，本本項研究究的內容容亦較為為復雜，總總體上來來看，我我們依據據預期收收益和成成本兩條條主線，將將內容分分為五大大部分，即即研究原原則，市市場研究究，項目

21、目評估，投投資分析析和基本本結論，個個中涉及及的主要要分支內內容包括括：、全全面收集集項目周周邊的大大量市場場資料，籍籍此分析析各種對對項目前前景有決決定性影影響的市市場因素素；、從從城市規(guī)規(guī)劃的角角度對本本項目進進行評價價；、運運用房地地產價格格評估的的方法，測測定項目目各類開開發(fā)物業(yè)業(yè)市場售售價；、綜合合市場需需求及資資深建筑筑師意見見，對項項目住宅宅小區(qū)規(guī)規(guī)劃作出出評價；、從從實際操操作的角角度計算算分析項項目投資資成本及及預計投投資進度度；、結結合實際際情況對對項目的的投資進進行財務務分析，計計算項目目的可能能收益，分分析影響響收益的的重要因因素；、按按投資開開發(fā)的進進度安排排資金籌籌

22、措與運運用計劃劃；、綜綜合各類類分析，對對項目的的開發(fā)可可行性作作出判斷斷。研究究方法為達成成研究目目的，我我們在研研究方法法選擇上上依據“針對問問題，簡簡單明晰晰，切實實可行”的原則則選擇了了三種主主要方法法：一是是抽樣調調查和典典型調查查。主要要針對需需求，在在惠州市市內以中中高收入入家庭為為抽樣框框，采用用分級多多層原則則訪問個個家庭，并并在此基基礎上召召開座談談會，同同時進行行對主要要類似樓樓盤進行行個案調調查。二二是專家家研討會會。邀請請營銷、估估價、工工程、建建筑、預預算等各各方面專專家就一一些典型型問題展展開討論論。三是是計算機機模擬運運算。對對影響本本項目開開發(fā)的主主要因素素進

23、行變變量互換換對比。項目背景景“*廣廣場”位位于惠州州市江北北號小區(qū)區(qū)，為新新城區(qū)的的心臟地地帶，西西臨廣汕汕公路和和全市的的金融、商商業(yè)中心心，新行行政區(qū)及及全市體體育文化化中心，北北通惠州州火車站站，交通通十分便便利，項項目所處處地區(qū)是是惠州市市走向二二十一世世紀，形形成大惠惠州城市市的關鍵鍵城區(qū)，也也是惠州州近年城城市開發(fā)發(fā)建設的的重點地地區(qū)，是是江北新新城的核核心地帶帶。擁有有豐富的的經濟資資源及人人文資源源，政治治、經濟濟、文化化、金融融、商貿貿、科技技氛圍較較好。發(fā)展商商簡介惠惠州市*房地地產開發(fā)發(fā)有限公公司成立立于年月月，前身身為惠州州市*經濟貿貿易發(fā)展展公司。該該公司以以房地產

24、產開發(fā)經經營為其其主營業(yè)業(yè)務，是是集土地地、房屋屋開發(fā)和和房屋經經營服務務為一體體的綜合合性開發(fā)發(fā)企業(yè)。經經過多年年奮斗，該該公司以以全新的的運行機機制，靈靈活的經經營方式式，大膽膽改革、務務實創(chuàng)新新、積極極拓展，現現已發(fā)展展成為實實力雄厚厚、信譽譽良好、業(yè)業(yè)績卓越越的大型型房地產產開發(fā)公公司。項項目概括括“*廣場”是是由惠州州市*房地產產開發(fā)有有限公司司投資興興建的住住宅項目目，它所所處的惠惠州市江江北號小小區(qū)是惠惠州市新新城區(qū)的的核心地地帶?？偪傮w規(guī)劃劃充分體體現“人人文社區(qū)區(qū)”概念念，著眼眼長遠利利益，以以人為本本，以客客為尊，充充分利用用現有資資源，提提供高品品質的社社區(qū)生活活服務配配

25、套設施施，面向向客戶群群主要是是惠州中中高收入入人士及及港澳同同胞。項項目總體體布局*廣場總總占地面面積約平平方米，東東面中心心區(qū)位以以寬小區(qū)區(qū)道路為為界是擬擬建公園園，南面面設一形形象入口口；西面面是寬的的廣汕一一級公路路，道路路另一側側為惠州州新城繁繁華區(qū)。小小區(qū)設主主入口（形形象入口口）一個個，在現現首期工工程旁；次要出出入口三三個。為為體現“人人文社區(qū)區(qū)”概念念，創(chuàng)造造山水相相間的園園林式住住宅區(qū)，小小區(qū)東部部小山脈脈將整體體保留，在在山前平平地處建建造功能能性同景景觀性相相結合的的立體水水體體系系，水體體沿岸為為步行及及人造景景點。交通組組織從西西側通過過小區(qū)邊邊緣的廣廣汕公路路，現

26、為為一級公公路，區(qū)區(qū)內東側側、北側側分別有有城市主主干道路路通過，使使得本小小區(qū)與周周邊地區(qū)區(qū)和市中中心都有有方便、快快捷的交交通聯系系。小區(qū)區(qū)四周環(huán)環(huán)通，滿滿足消防防車道設設置要求求。建筑功功能項目目首期規(guī)規(guī)劃有八八層和十十層綜合合商住樓樓共四棟棟，標準準幼兒園園一座，中中心花園園一座；二期建建設二十十九層寫寫字樓一一棟，二二十八層層商業(yè)樓樓一棟，國國際標準準網球場場一座；三期建建設二十十八層商商業(yè)樓一一棟，高高層綜合合樓一棟棟。總住住戶戶，可可居住人人口人。建筑造造型平頂頂層，坡坡頂蓋，智智能化系系統，小小區(qū)采用用整體形形象入口口及紅線線外綠化化，配置置煤氣、通通訊、有有線電視視管道。消防

27、及及分區(qū)區(qū)區(qū)內道路路分四級級進行組組織：區(qū)區(qū)內主干干道路，區(qū)區(qū)內次干干道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路基基上有序序的組織織區(qū)內部部交通。區(qū)域域特點本本可行性性研究針針對*廣場首首期，但但由于項項目的整整體性，在在研究過過程中又又不可完完全獨立立分開，因因為諸如如綠化、公公共設施施是由整整個小區(qū)區(qū)統一規(guī)規(guī)劃，具具有共享享性，在在投資分分析上，亦亦必須按按建筑面面積進行行分攤。從從整體項項目來看看，*廣場首首期尚待待續(xù)建，按按照發(fā)展展商設想想，全部部工程按按照三期期組團式式的原則則以滾動動式的開開發(fā)?；久枋鍪霰卷椖磕康貕K位位于惠州州江北新新城核心心地帶，西西臨廣汕汕公路上上通廣州

28、州，下連連汕頭。廣汕公路是項目區(qū)域對外聯系的一條重要快速道路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州城市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現狀路寬米，為雙向六車道，并已于二三年拓寬為惠州市的形象大道，經過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。總總體布局局區(qū)域四四周幾條條城市規(guī)規(guī)劃確定定的道路路形成的的道路網網將本區(qū)區(qū)分成兩兩個獨立立的分區(qū)區(qū)，每個個分區(qū)以以不同的的建筑密密度、使使用性質質及建筑筑高度、體體量來強強化各自自的特色色?？紤]慮到讓每每戶居民民能取得得廣闊的的景觀視視野，對對各分區(qū)區(qū)的建筑筑物的體體量與高高度的控控制，通通過規(guī)劃劃的手法法安排成成階梯狀狀，由西西向東、由由里邊向向路邊建建筑物的的體量與與

29、高度逐逐步遞增增。為提提升各個個分區(qū)的的可識別別性，在在每個分分區(qū)的街街坊內，通通過規(guī)劃劃不同的的單體建建筑類型型，建筑筑組合方方式以及及建筑與與戶外開開敞空間間的關系系，塑造造獨特的的社區(qū)風風貌。道道路系統統規(guī)劃區(qū)區(qū)位于新新城區(qū)的的核心位位置，隔隔東江，連連惠州大大橋而與與老城區(qū)區(qū)相連，廣廣汕公路路從西側側通過，三三環(huán)路從從規(guī)劃區(qū)區(qū)南部通通過，使使本區(qū)與與城市其其他地區(qū)區(qū)之間的的聯系非非常便利利。本區(qū)區(qū)的道路路交通組組織是以以人的活活動為重重點，以以建設高高品質的的社區(qū)空空間為前前提來進進行規(guī)劃劃的。區(qū)區(qū)內按原原規(guī)劃幾幾條城市市道路穿穿過其中中，將用用地分成成若干街街道，但但未見明明顯的主主

30、從關系系，道路路系統層層次不清清，本次次規(guī)劃按按前述原原則進行行了局部部調整，原原規(guī)劃路路網走向向，將部部分道路路紅線寬寬度及斷斷面形式式進行適適當調整整，即原原規(guī)劃紅紅線寬米米路改為為米寬；區(qū)內部部三條道道路調整整為中間間米綠化化帶的景景觀路斷斷面，既既減少了了穿越區(qū)區(qū)內的過過境交通通，又豐豐富了區(qū)區(qū)內的道道路景觀觀，給人人們以更更深刻的的空間體體驗。區(qū)區(qū)內道路路分四級級進行組組織：區(qū)區(qū)內主干干道路，區(qū)區(qū)內次干干道路，支支路，以以及宅前前路。支支路及宅宅前路有有序的組組織區(qū)內內部交通通。區(qū)內內還設置置了組織織有序的的步行路路系統，一一方面保保證了人人車之間間適當分分流，減減少了互互相干擾擾，

31、形成成服務居居民生活活的步行行空間；其次又又為創(chuàng)造造步行景景觀提供供了條件件；第三三是通過過步行路路系統將將各片區(qū)區(qū)有機的的串聯成成一個整整體。按按照有關關規(guī)范配配置停車車車位，各各組團根根據實際際情況，采采用不同同的方式式來解決決停車問問題。公公共設施施配置社社區(qū)學校校：基地地西側入入口處，地地勢平坦坦，標準準幼兒園園一個，可可容納學學生人，建建筑面積積平方米米。文化化設施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃青青少年活活動中心心、社區(qū)區(qū)圖書館館、惠州州市書畫畫愛好者者活動中中心，茶茶藝館等等。體育育設施：中心區(qū)區(qū)規(guī)劃社社區(qū)的健健康中心心，內含含大型室室內康樂樂中心。商業(yè)服務設施：中心區(qū)步行街兩側規(guī)劃超市、便利店、

32、餐飲服務設施。高層公寓區(qū)結合底層裙房設超市、便利店、餐飲等商業(yè)服務設施。該地塊南面為惠州市江北占地萬平方米的公園。綠綠化系統統規(guī)劃綠綠化系統統由社區(qū)區(qū)主次干干道綠化化，步行行系統綠綠化，景景觀軸線線主題綠綠化帶，小小區(qū)公園園、組團團綠地構構成。采采用紅花花紫荊形形成共同同的綠化化環(huán)境主主題符號號，在突突出主題題植物的的基礎上上尋求一一種環(huán)境境的共性性。運用用植物樹樹種的特特色，直直接或輔輔助塑造造各街道道和步行行系統的的性格和和特征。第三章惠州市市商品房房需求狀狀況惠惠州市基基本情況況惠州市市位于廣廣東省東東南部，珠珠江三角角洲東北北端，與與深圳、香香港毗鄰鄰，是港港、穗、深深連結粵粵東的陸陸

33、上交通通要沖。轄轄區(qū)除龍龍門縣外外，均屬屬珠江三三角洲經經濟開放放區(qū)。全全市面積積萬平方方公里，是是省級歷歷史文化化名城，千千余年來來一直是是東江流流域政治治、經濟濟、文化化、交通通中心和和商品集集散地，全全市人口口萬人，年年第五次次人口普普查時人人口密度度人，低低于全省省平均水水平。市市區(qū)現有有總人口口萬人，其其中常住住人口萬萬，暫住住人口萬萬人。年年全市工工農業(yè)總總產值為為億元，其其中工業(yè)業(yè)總產值值億元，農農業(yè)總產產值億元元，全市市工業(yè)企企業(yè)實現現工業(yè)產產品銷售售收入億億元，比比上年增增長，實實現利稅稅總額億億元。年年全市國國內生產產總值約約億元，一一、二、三三產業(yè)所所占比重重分別為為、，

34、根根據“配配第克拉拉克定律律”，惠惠州市的的社會發(fā)發(fā)展已經經處于較較為發(fā)達達的工業(yè)業(yè)化階段段，全市市人均國國內生產產總值在在廣東的的個市中中排名第第七位，分分別相當當于廣東東全?。ㄊ∈绕骄剑?、深深圳市與與廣州市市（省內內先進水水平）、河河源市（省省內落后后水平）的的、倍倍，在全全省屬中中上等水水平。外外貿進出出口總額額億美元元，約相相當于國國內生產產總值的的。住宅建設設和消費費截止年底底，全市市房地產產開發(fā)投投資總額額為億元元，交易易面積萬萬，交易易金額億億元，交交易宗數數宗。全全年房地地產施工工面積萬萬，竣工工面積萬萬，銷售售面積萬萬，銷售售金額億億元，個個人購買買商品房房面積比比重

35、為，個個人購買買住宅比比重為。這這表明，惠惠州市房房地產大大市仍處處于較為為低迷的的的復蘇蘇階段，房房地產市市場仍在在處于消消化期，但但值得看看好的是是，市民民對房屋屋的消費費持續(xù)增增長，個個人購買買商品房房已成為為拉動房房地產市市場的一一支重要要力量?，F現全市住住宅使用用面積共共有萬，居居住人口口萬，人人均居住住面積為為人人。根據據城市規(guī)規(guī)劃和發(fā)發(fā)展要求求，未來來年內惠惠州市人人均住房房面積要要達到，住住宅的需需求量將將有較大大的發(fā)展展，這為為惠州房房地產商商提供了了一個很很大的發(fā)發(fā)展空間間。商品房需需求主要要指標*廣場場主要面面對惠州州市區(qū)居居民，惠惠州市區(qū)區(qū)主要經經濟指標標如下：市區(qū)區(qū)人

36、口約約萬，萬萬個家庭庭。人人均萬元元，全省省排位（年年）人人均儲蓄蓄存款萬萬元，戶戶均月收收入元人均居居住面積積平方米米空置置住房總總面積萬萬平方米米商品品房交易易率（年年）市市場面的的狀態(tài)是是：住宅宅商品化化已成為為大眾趨趨勢，居居民購房房欲望較較為強烈烈，支付付能力較較強。商品房需需求祈求求商商品房需需求祈求求根據年月月在惠州州進行的的一次抽抽樣調查查（惠州州市區(qū)，分分層多級級抽樣，有有效樣本本戶）結結果表明明，惠州州市民購購買商品品房的基基本特點點是：一次性性投資額額度為萬萬元。低端需需求戶（接接受商品品房價格格為元元平方方米者）收收入元，需需求房屋屋面積均均值為。的人希希望一次次性付款

37、款，月均均供樓支支出元。高端需求戶（元平方米）收入元，需求房屋面積均值為平方米。的人希望一次付款，月均供樓支出元。有購房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序為：下埔、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。商商品房為為惠州居居民主要要的消費費支出隨隨著全省省實物分分房的終終結和貨貨幣分房房的全面面推行，房房地產作作為一項項重要的的商品，成成為大多多數個人人和家庭庭的一個個重要的的消費和和投資的的目標，因因而房地地產需求求必會有有一定的的增長。近近兩年來來惠州經經濟有了了穩(wěn)步增增長，居居民的收收入每年年都有所所提高，居居民手中中的可支支配性支支出必然然會投向向一些投投資領域域，

38、如股股票、債債券、教教育、旅旅游和房房地產上上，而房房地產作作為不動動產，其其投資數數額較大大，增值值的機會會也頗為為可能。這這部分潛潛在的消消費者，其其對地理理位置優(yōu)優(yōu)越、規(guī)規(guī)劃設計計較好、環(huán)環(huán)境一流流、物業(yè)業(yè)管理水水平高的的小區(qū)特特別中意意，這從從東湖花花園、金金迪新苑苑、碧水水灣、新新世界長長湖苑受受眾多市市民支持持便可略略窺一斑斑。接接受商品品房的平平均價格格為元平方米米從對對消費者者購買力力的分析析來看，惠惠州居民民已具有有相當的的購買力力，他們們對房屋屋的要求求已從安安置型過過渡到適適用和舒舒適型。據據調查，惠惠州市民民能夠接接受的商商品房平平均價格格為元平方米米，其中中中高收收入

39、家庭庭則為元元平方方米。在在付款方方式上，大大多數市市民更傾傾向于銀銀行按揭揭分期付付款方式式。消費費者在購購房時，對對小區(qū)周周圍環(huán)境境、配套套設施、物物業(yè)管理理等因素素比較注注重，希希望發(fā)展展商能提提供位置置好、價價格適中中、環(huán)境境優(yōu)美、配配套完善善、服務務優(yōu)質的的小區(qū)。主主流消費費面積在在平方米米以上消消費者在在房屋面面積、間間隔、裝裝修、戶戶型設計計方面，大大多希望望房屋面面積較大大，尤其其是廳的的面積要要足夠大大，間隔隔合理，有有基本的的室內裝裝修或全全部裝修修，裝修修檔次處處于中等等，戶型型上選擇擇三房二二廳和四四房兩廳廳的消費費者居多多?；葜葜菥用駥ι唐贩糠凯h(huán)境及及配套要要求隨著

40、著收入水水平提高高，惠州州居民對對商品房房的要求求日趨苛苛求，調調查表明明，綠化化環(huán)境為為購買商商品房最最重要的的參考因因素之一一，尤其其是對于于中高收收入的白白領人士士，這方方面的祈祈求更強強烈。對住住房硬件件的要求求數據表表明，對對住房的的硬件要要素，房房屋質量量是被認認為最重重要，認認同比例例達，其其次是小小區(qū)綠化化環(huán)境，認認同率達達，再再次是地地理位置置，認同同比例達達。如如圖所示示。對小區(qū)區(qū)配套設設施要求求數據顯顯示，對對小區(qū)的的休閑娛娛樂配套套設施，要要求有健健身室的的比例最最大，其其次為兒兒童樂園園。具體體數據如如圖所示示。第四章惠州市市商品房房供給狀狀況商商品房供供給總量量及特

41、點點惠州房房地產在在九二、九九三年曾曾與海南南?？凇V廣西北海海成為全全國的三三大開發(fā)發(fā)熱點，房房地產為為虛火過過旺，從從而在之之后的國國家宏觀觀調控中中，房地地產業(yè)進進入谷底底，商品品房市場場明顯呈呈現總量量過剩、供供過于求求的局面面。二二年，市市區(qū)商品品房銷售售面積萬萬平方米米,其中中售給個個人萬平平方米，二二三年，商商品房銷銷售面積積萬平方方米。近近幾年來來，房地地產市場場在經過過國家政政府的正正確引導導和市場場的良性性競爭和和淘汰，房房地產開開發(fā)商的的數目從從九十年年代初的的多家，演演變到目目前的多多家，買買方市場場正在逐逐漸形成成。在受受到市場場競爭的的影響和和消費者者日益成成熟的情

42、情形下，房房地產發(fā)發(fā)展商之之間的競競爭從初初期的無無序化圈圈地競爭爭向更高高層次和和更為規(guī)規(guī)范的品品牌競爭爭、服務務競爭演演進。各各個房地地產商為為了在市市場上爭爭得更大大的市場場份額，不不論在規(guī)規(guī)劃設計計、房型型、環(huán)境境布置上上，而且且在質量量管理、綠綠化、物物業(yè)管理理水平上上都十分分注重提提高檔次次和水平平，惠州州市也出出現了諸諸如東湖湖花園、碧碧水灣等等一批高高質素的的住宅小小區(qū)，在在市場銷銷售上創(chuàng)創(chuàng)出了不不俗的成成績，形形成房地地產消費費的一個個個小高高潮。從從房地產產市場供供給的總總體情況況來說，房房屋總量量供過應應求，空空置房面面積居高高不下，據據二三年年統計，全全市商品品房空置置

43、面積為為萬平方方米。但但總量過過剩并不不代表適適銷對路路的房地地產項目目過剩，而而主要是是結構性性的過剩剩，諸多多空置的的商品房房賣不出出去主要要是由于于規(guī)劃設設計失當當、戶型型及結構構不合理理、房屋屋周圍環(huán)環(huán)境差、配配套不完完善等等等原因?；葜菔猩躺唐贩渴惺袌霭l(fā)展展趨勢房房地產業(yè)業(yè)的發(fā)展展，將會會帶動一一大批相相關產業(yè)業(yè)的發(fā)展展，因而而房地產產業(yè)成為為一些相相關產業(yè)業(yè)的助動動器?；莼葜菔械牡姆康禺a產業(yè)的發(fā)發(fā)展，也也倍受政政府和企企業(yè)的關關注。房房地產業(yè)業(yè)的良性性發(fā)展，受受國家相相關政策策、法規(guī)規(guī)影響極極大，當當前，國國家相繼繼出臺了了一系列列法規(guī)和和政策，支支持和刺刺激房地地產業(yè)的的發(fā)展，國

44、國家建設設部也先先后出臺臺了相應應的措施施鼓勵和和扶持房房地產業(yè)業(yè)的發(fā)展展，在這這種情形形下，房房地產業(yè)業(yè)已成為為國民經經濟的一一項關系系國計民民生的重重要產業(yè)業(yè)，具有有較為廣廣闊的發(fā)發(fā)展前景景?；葜葜菔蟹康氐禺a的發(fā)發(fā)展，與與國內其其它城市市的房地地產業(yè)相相比，既既具有共共同之處處，也顯顯現出其其特殊的的一面?；莼葜菔猩躺唐贩堪l(fā)發(fā)展有以以下幾個個趨勢：（）在在政府鼓鼓勵消費費政策和和加快房房改進程程影響下下，市民民的商品品房消費費日益提提高，住住宅市場場需求容容量增大大。國家家為鼓勵勵消費，近近幾年來來數次調調低銀行行利率，引引導人們們加大消消費量，擴擴大內需需。商品品房作為為老百姓姓消費生生

45、活中的的一個大大件耐用用消費品品，其主主導作用用極為明明顯。加加之國家家加快房房改進程程，取消消了實物物分房，開開始實行行貨幣分分房，商商品房的的消費日日益成為為千家萬萬戶的的的大宗消消費?；莼葜菔忻衩袢司帐杖虢鼇韥韥硪恢敝背试鲩L長態(tài)勢，其其對商品品房的消消費也必必將有所所增長，住住房需求求增大增增多。（）房房地產市市場競爭爭日益激激烈，競競爭將更更多地表表現在發(fā)發(fā)展商的的實力、信信譽、品品牌上的的競爭，通通過競爭爭，市場場日益規(guī)規(guī)范和成成熟。房房地產市市場競爭爭加劇，各各發(fā)展商商在房地地產項目目上更趨趨于理性性和務實實，競爭爭不僅在在戶型設設計、結結構、小小區(qū)環(huán)境境等方面面，更多多地將在在

46、實力、規(guī)規(guī)模、品品牌上展展開。（）伴伴隨南海海石化項項目的啟啟動及惠惠州一系系列集團團公司的的發(fā)展壯壯大，勢勢必帶來來更多的的外來資資金和外外地人口口，并由由此進一一步刺激激惠州房房地產業(yè)業(yè)的發(fā)展展。惠州州作為珠珠三角東東部地區(qū)區(qū)的經濟濟發(fā)達城城市，經經濟建設設發(fā)展很很快，并并由于其其優(yōu)越的的地理位位置和良良好的投投資環(huán)境境，吸引引了眾多多外地投投資者，在在引來資資金流的的同時，還還涌入了了大批經經商務工工的外來來人員，他他們的住住房需求求也會給給予本的的房地產產業(yè)的一一定的發(fā)發(fā)展機會會。（）隨隨著消費費者和房房地產市市場的逐逐步成熟熟，消費費者對房房地產的的要求將將趨向于于更加舒舒適、更更便

47、利，住住宅小區(qū)區(qū)的將會會趨向人人性化、智智能化、生生態(tài)化、園園林化方方向發(fā)展展，這為為廣大房房地產商商又提供供了一個個新的市市場機會會。在滿滿足了住住的基本本需要后后，消費費者對住住宅的需需求趨向向更高的的要求，如如對小區(qū)區(qū)智能化化的要求求，便是是今后住住宅的一一個發(fā)展展方向。第五章個案分分析總總體供給給狀況惠惠州市房房地產業(yè)業(yè)經過幾幾年的發(fā)發(fā)展，市市場競爭爭已進入入良性化化競爭壯壯況，各各開發(fā)商商為爭奪奪更大的的市場份份額，在在小區(qū)的的規(guī)劃、建建設、管管理服務務等方面面都投入入了一定定的力量量，目前前市場上上進行銷銷售的和和準備的的銷售的的住宅超超過三十十萬平方方米，房房屋總體體供應情情況呈

48、供供大于求求的局面面。目前前銷售情情況較好好的小區(qū)區(qū)一般都都位于市市區(qū)內，開開發(fā)規(guī)模模較大，物物業(yè)形象象和樓宇宇素質良良好，交交通便利利，但由由于這類類小區(qū)一一般銷售售價格偏偏高，個個別樓盤盤物業(yè)管管理水平平較低，影影響了市市場消費費者對他他們的購購買欲望望。本類類項目的的個案分分析根據據項目的的可比性性原則，我我們選取取惠州市市內的碧碧水灣、君君華府等等較有代代表性的的樓盤，作作為*廣場的的主要競競爭者進進行對比比和研究究。地地理位置置從地理理位置來來看，碧碧水灣和和君華府府均座落落于江北北新城，交交通較為為便利。樓樓盤建設設以上兩兩個樓盤盤，小區(qū)區(qū)占地面面積各有有不同，碧碧水灣占占地面積積

49、超過萬萬平方米米，而君君華府占占地面積積為萬平平方米。均均為一次次性開發(fā)發(fā)完成。在在裝修方方面，君君華府提提供業(yè)主主基本裝裝修，而而碧水灣灣提供給給業(yè)主的的為毛坯坯房。在在樓體外外觀上，采采用粉紅紅色的較較多，君君華府外外墻以米米黃色為為主調，在在建筑風風格上，則則以歐陸陸式風格格為主，碧碧水灣是是港式風風格。綠綠地方面面，碧水水灣的綠綠化率均均在以以上，君君華府因因為單體體樓的原原因未做做過多的的綠化。銷銷售情況況君華府府于年月月開盤，已已售出；碧水水灣自年年月份開開盤以來來，已完完成銷售售；從售售價來看看，君華華府售價價在元以上，均均價為元元。碧碧水灣均均價為元元在付付款方式式上，大大部分

50、是是采用一一次性付付款和銀銀行按揭揭兩種方方式。在在銀行按按揭上為為成年。在這兩個樓盤當中，會所中以健身健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場也較為普遍。具體如下表：會所項目配置樓盤會所君華府健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳碧水灣健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網球場、羽毛球場、籃球場各樓盤盤銷售策策略在銷銷售策略略上，不不同的發(fā)發(fā)展商采采取了不不同的銷銷售方式式，但最最基本的的便是立立足于本本樓盤。銷銷售對象象為惠州州地區(qū)中中高收入入者，同同時由于于其位于于江北新新城，升升值潛力力大，其其提供的的特低首首期，超超長期高高成數的的按揭對對購房

51、者者的吸引引力較大大。小小結君君華府、碧碧水灣優(yōu)優(yōu)劣勢對對比：君華府府：優(yōu)優(yōu)勢：）小區(qū)地地理位置置好）規(guī)劃劃設計合合理）配套套設施完完善劣勢勢：單體體樓、無無綠化、售售價偏高高。碧水灣灣：優(yōu)優(yōu)勢：）發(fā)展商商信譽好好）小區(qū)地地理位置置好）配套套設施完完善）智能化化小區(qū)）規(guī)規(guī)劃設計計水平高高第六章項目評評估項目概概括*廣場惠惠州新城城江北號號小區(qū)，占占地面積積平方米米，為集集中高檔檔房產為為一體的的大型人人文住宅宅小區(qū)，目目前首期期已開發(fā)發(fā)完成。項目優(yōu)勢勢（）本本項目的的發(fā)展商商實力雄雄厚，信信譽良好好，公司司集聚了了一大批批富有經經驗的工工程技術術人員和和房地產產開發(fā)經經營管理理人員，建建立、健

52、健全了一一整套科科學、高高效的管管理制度度，形成成了完善善的項目目開發(fā)、工工程管理理、經營營銷售、財財務管理理及房地地產物業(yè)業(yè)管理等等運作體體系，具具備成功功開發(fā)建建設*廣場大大型住宅宅小區(qū)的的硬件基基礎。（）*廣場場住宅區(qū)區(qū)的建設設目標是是建設一一個大型型的人文文住宅小小區(qū)，其其舒適而而富有變變化的戶戶型設計計、具有有現代氣氣息的建建筑造型型均由名名師精心心設計，整整個小區(qū)區(qū)規(guī)劃既既考慮住住戶的現現實需要要，配套套設施完完善，又又適度超超前，將將智能化化引入小小區(qū)的開開發(fā)建設設之中，可可使住戶戶在充分分享受幸幸福生活活的同時時，感受受到高科科技為他他們帶來來的生活活之便利利和高品品味生活活享

53、受。這這類項目目在惠州州的具有有相當的的市場號號召力，推推出市場場后必將將受到眾眾多買家家的支持持與歡迎迎，市場場前景廣廣闊。（）住住宅以座座北為尊尊，以朝朝南為貴貴，本項項目所開開發(fā)住宅宅戶戶座座北朝南南，負陰陰抱陽，客客廳、臥臥室、書書房三房房朝陽，南南北通透透，是名名副其實實的陽光光房。（）本本項目所所開發(fā)的的商業(yè)走走廊環(huán)其其小余米米，四面面臨路，極極易集聚聚人氣、集集聚財氣氣。（）本本項目正正南位置置為政府府擬建的的平方米米的生態(tài)態(tài)主題公公園，讓讓生活與與購物在在*廣廣場的們們在享受受生活便便利的同同時又可可安享生生活的悠悠閑。（）本本項目與與同類住住宅小區(qū)區(qū)相比，將將走高高檔樓盤盤中

54、檔價價格的的路線，在在規(guī)劃建建設和物物業(yè)管理理上突出出其精品品形象，使使住戶以以適中的的價格得得到高檔檔享受和和稱心的的服務，以以此來吸吸引更多多的住戶戶購買和和入住本本小區(qū)。（）本項目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經濟、文化、教育為一體，獨具濃厚的文化氣息和人文環(huán)境。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。（）南海石化項目啟動后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，*廣場的房屋銷售屬近水樓臺，必將惠及，且這里與香港的交通聯系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯系的進一步加深，本項目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價格及優(yōu)秀的服務還將會吸引更多的香港同胞來此置

55、業(yè)安居。項目目劣勢（）因因為受其其占地面面積的影影響，無無法形成成大盤效效應；（）隨隨著惠州州由濱江江城市向向濱海城城市的過過渡，江江北新城城的發(fā)展展空間受受到一定定的制約約；（）社社區(qū)服務務相對薄薄弱。因*廣廣場分為為各個小小區(qū)組團團開發(fā)，小小區(qū)的全全面配套套完善需需要一定定的時間間，因而而客觀上上造成社社區(qū)服務務的薄弱弱。第七章市場容容量估算算總體體定位依依據項目目規(guī)劃市市場狀況況和發(fā)展展商的設設想，本本項目的的總體定定位是人人文住宅宅小區(qū)。這這一定位位內涵是是：*廣廣場為高高尚住宅宅小區(qū)，提提供高品品質的硬硬件設施施和軟件件服務為為發(fā)展商商的基本本理念。*廣場為惠州居民提供超前的生活空間

56、和居住理想。*廣場的賣點在于人文關懷和優(yōu)良服務目標客戶戶根據本本項目的的市場定定位，結結合*廣場小小區(qū)的環(huán)環(huán)境因素素、規(guī)劃劃條件、建建筑質量量、建筑筑特色，我我們把目目標客戶戶確定為為：惠州州市有一一定基礎礎的中高高收入家家庭，同同時包括括中高收收入的外外地在惠惠工作的的成功人人士及對對擬在惠惠州置業(yè)業(yè)的香港港同胞。這些目目標客戶戶具備如如下特征征：收收入穩(wěn)定定。且中中高收入入水平（家家庭月收收入在元元以上），尤尤其是個個體私營營企業(yè)主主對居居住環(huán)境境有較高高要求，追追求舒適適和享受受的生活活年齡齡在歲歲之間，已已有一定定的事業(yè)業(yè)基礎文化程程度較高高，對居居住有自自己的品品味要求求兩代代或三代

57、代家庭，同同時不排排斥外資資及內資資企業(yè)高高級雇員員二次次置業(yè)人人士銷售價價格測算算本項目目均價定定為元平平方米，此此價格在在同類物物業(yè)中屬屬中等偏偏下水平平。在同同類小區(qū)區(qū)的銷售售中，市市場銷售售價一般般為均價價元平平方米。同同時調查查表明，在在設定類類似于*廣場場產品后后，消費費者能夠夠接近的的平均價價格為元元，如下下圖。市場容容量估算算對于市市場容量量的測算算是市場場研究的的基本任任務，亦亦是可行行性研究究的重要要內容，在在抽樣調調查的問問卷中，我我們設定定以下指指標作為為推斷市市場容量量的基礎礎，同時時統計結結果附后后。近一兩兩年有購購買商品品房意向向的家庭庭。調查查結果為為；對住住宅

58、環(huán)境境持“十分重重要”的態(tài)度度的人士士。調查查結果為為占購買買人士的的；接受受江北地地段。調調查結果果占有購購房意向向家庭的的；能夠夠接受商商品房價價格區(qū)間間在元平方米米以上的的。調查查結果占占有購房房意向家家庭的。如果果以惠州州萬家庭庭計算，哪哪么，*廣場場的市場場容量為為：符合合和者為為萬個家家庭符合合和者為為萬個家家庭符合合和者為為萬個家家庭符合合上述四四個條件件者則為為萬個個家庭根根據經驗驗，并考考慮眾多多不定因因素，上上述結果果應進一一步修正正，取修修正系數數為則市市場容量量為個家庭庭另一方方面，按按照建設設規(guī)劃，*廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。第八章初步成成本分析析本章

59、節(jié)節(jié)所引用用的建筑筑經濟指指標、基基本技術術參數以以及主要要成本數數據，如如土地成成本、前前期費用用、開發(fā)發(fā)期應繳繳納之稅稅費、小小區(qū)紅線線內、外外市政與與公建配配套費和和建安工工程造價價等，均均以發(fā)展展商提供供的資料料為主要要依據，由由受托方方專門組組成的本本項目研研究小組組經過與與發(fā)展商商進行了了有關的的商榷，最最后得以以確認。本二期工程擬分三組、滾動式進行開發(fā)，第一階段開發(fā)區(qū)，作為本項目啟動，第二階段、第三階段須觀察項目周邊物業(yè)市場的變化從而制定出相應的開發(fā)策略。本居住小區(qū)地上建筑面積除了公建配套設施外均為住宅，地下建筑部分一般作為停車場及機電設備房或管理用房使用，各期公建配套設施功能配

60、置比例與面積仍然有待規(guī)劃局與設計單位、發(fā)展商的共同商定后進一步落實。根據本項目物業(yè)開發(fā)的實際情況，結合本項目地塊相鄰的其它開發(fā)項目的裝修標準，指定以下的裝修檔次進行總投資估算。項目基本本裝修標標準建筑筑用料說說明：屋屋面平平屋面、坡坡頂蓋。墻體外墻磚或高級涂料。外門窗低臺凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。內門窗預留。地面做法厚：水泥沙漿抹平（待二次裝修）。土地成本本本項目目土地成成本的總總額為萬萬元。按總建建筑面積積平方米米進行分分攤，單單方成本本為元平方米米。建安成本本本項目目建安工工程造價價（土建建裝修工工程費及及機電設設備安裝裝工程費費）總額額為萬元元。按按總建筑筑面積平平方米進進行分攤攤，單方方成