安徽淮南世紀(jì)天成項目商業(yè)部分策劃方案提報

1、安徽淮南世紀(jì)天成項目商業(yè)部分策劃方案提報第一頁，共127頁。 1、淮南是一個擁有240萬人口，中心城區(qū)達(dá)百萬人口的三線中心城市，而本項目的目標(biāo)客群即達(dá)35萬人；淮南商業(yè)發(fā)展剛剛起步，還沒有達(dá)到人均1平方米的行業(yè)平均水平，發(fā)展空間巨大； 2、淮南只有1個真正意義的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商業(yè)營業(yè)六層（含負(fù)一層），商業(yè)營業(yè)面積2萬平米，沿街面達(dá)62米； 3、周邊以大型百貨、商業(yè)街為主，這就讓本案處于尷尬位置，通過分析發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)商業(yè)大多處于過度競爭狀態(tài)，要想要盈利，要么要有規(guī)模，要么要有特色； 4、根據(jù)商圈特點及項目自身情況，本項目必須創(chuàng)新，必須形成自己的特色，盡量用“藍(lán)海戰(zhàn)略”即無競爭

2、的經(jīng)營，至少也是在形式上無競爭的經(jīng)營，因此規(guī)劃出“內(nèi)庭退臺式步行街（新街）”； 5、關(guān)于這一定位，我們對相關(guān)業(yè)態(tài)作了描述，對項目難點、特點作了分析，如果能按照本規(guī)劃，即能實現(xiàn)發(fā)展商的目標(biāo)期望值，盡可能套現(xiàn)，以銷售回款推動項目建設(shè)，盡可能在無風(fēng)險的情況下實現(xiàn)價值，不需集中商管只需短期培養(yǎng)，并為商鋪的升值和發(fā)展留下了足夠的空間。本案結(jié)論第二頁，共127頁。本案框架結(jié)構(gòu)淮南城市商業(yè)發(fā)展分析龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體

3、發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析本案結(jié)論1、淮南是一個擁有240萬人口，中心城區(qū)達(dá)百萬人口的三線中心城市，而本項目的目標(biāo)客群即達(dá)35萬人；淮南商業(yè)發(fā)展剛剛起步，還沒有達(dá)到人均1平方米的行業(yè)平均水平，發(fā)展空間巨大；2、淮南只有1個真正意義的中心城市商圈，也就是本案所占的位置，商業(yè)營業(yè)六層（含負(fù)一層），商業(yè)營業(yè)面積2萬平米，沿街面達(dá)62米；3、周邊以大型百貨、商業(yè)街為主，這就讓本案處于尷尬位

4、置，通過分析發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)商業(yè)大多處于過度競爭狀態(tài)，要想要盈利，要么要有規(guī)模，要么要有特色；4、根據(jù)商圈特點及項目自身情況，本項目必須創(chuàng)新，必須形成自己的特色，盡量用“藍(lán)海戰(zhàn)略”即無競爭的經(jīng)營，至少也是在形式上無競爭的經(jīng)營，因此規(guī)劃出“內(nèi)庭退臺式步行街（新街）”；5、關(guān)于這一定位，我們對相關(guān)業(yè)態(tài)作了描述，對項目難點、特點作了分析，如果能按照本規(guī)劃，即能實現(xiàn)發(fā)展商的目標(biāo)期望值，盡可能套現(xiàn)，以銷售回款推動項目建設(shè)，盡可能在無風(fēng)險的情況下實現(xiàn)價值，不需集中商管只需短期培養(yǎng)，并為商鋪的升值和發(fā)展留下了足夠的空間。1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣計劃第三頁，共127頁。

5、第一部分 淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 第四頁，共127頁。龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣

6、計劃第五頁，共127頁。1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況淮南城市商業(yè)發(fā)展分析淮南作為三線中心城市，發(fā)展空間巨大，本案占據(jù)淮南第一商圈最具潛力的南段東側(cè)中心位置，潛力無限，也因此同質(zhì)化競爭激烈，所以無規(guī)模無特色商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將受極大挑戰(zhàn)1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展，市場氛圍好，銷售率高2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，龍湖路商圈是規(guī)劃的重中之重3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為落后，發(fā)展空間巨大第六頁，共127頁。 淮南商業(yè)可售面積中普通門面占據(jù)半壁江山，這部分商業(yè)主要是住宅項目的商業(yè)配套和沿街底商，所以銷售價格相對較低；而目前在主要商業(yè)區(qū)，尤其是龍湖路商圈內(nèi)的商鋪資源占整體比重相對較小，2008年至今，除云

7、景華城、龍湖路1號尚街、新天地中央廣場、家樂福時代廣場有商鋪出售以外，其他項目在售面積較少。 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，尤其是能源產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，淮南人均可支配收入大大提高，社會消費趨勢開始進(jìn)入休閑和體驗式消費模式，促進(jìn)了淮南商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，目前淮南商業(yè)地產(chǎn)項目中依然保持供需兩旺的態(tài)勢，雖然受到金融危機的影響，但整體銷售形勢較好，沒有出現(xiàn)大規(guī)模滯銷的情況； 而從投資戶的角度來看，本地的投資戶占了90%，而外地投資戶所占比例有限。經(jīng)過幾年的發(fā)展積累，淮南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是龍湖路周邊，大量商業(yè)項目的進(jìn)入開發(fā)銷售階段，將帶動淮南商業(yè)可售面積迅速上升。 淮南市商業(yè)類房地產(chǎn)市場銷售去化波動非常大，如09

8、年2月份和3月份的成交額、成交面積在經(jīng)歷1月份的市場回落以后,出現(xiàn)了較大的反彈，淮南市場商業(yè)類主要以投資型消費為主體，受市場變化波動的影響較大； 隨著市場土地供應(yīng)的間接性希缺，特別是商業(yè)土地的稀缺性，商業(yè)的價值將進(jìn)一步放大，投資商鋪的人群數(shù)量也在不斷上升；1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況第七頁，共127頁。1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 綜述：淮南商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢對本項目的影響非常大，一個良好的市場氛圍可以培養(yǎng)越來越多的人產(chǎn)生投資意向。目前淮南具備這樣的市場氛圍，龍湖路周邊的商業(yè)用房中，半年內(nèi)的銷售率普遍超過了60%，具有投資意向的人也越來越多。但同時，由于金融危機已經(jīng)產(chǎn)生了一定的影響，

9、后期走勢將有可能存在一些不確定因素。第八頁，共127頁。2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究 淮南城市商業(yè)發(fā)展分析淮南作為三線中心城市，發(fā)展空間巨大，本案占據(jù)淮南第一商圈最具潛力的南段東側(cè)中心位置，潛力無限，也因此同質(zhì)化競爭激烈，所以無規(guī)模無特色商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將受極大挑戰(zhàn)1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展，市場氛圍好，銷售率高2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，龍湖路商圈是規(guī)劃的重中之重3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為落后，發(fā)展空間巨大第九頁，共127頁。2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究 根據(jù)2006年元月16日淮南市政府正式批準(zhǔn)實施的淮南市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。按照實施“東進(jìn)南擴”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)建“三山鼎立，三水環(huán)抱，三城互動”的

10、現(xiàn)代化城市框架，根據(jù)淮南市的發(fā)展趨勢和發(fā)展目標(biāo)，在規(guī)劃中提出要把淮南市建成為皖西北商貿(mào)中心、物流中心。 中心城市將是未來城市發(fā)展的趨勢，按照這個趨勢，淮南的商業(yè)輻射將要進(jìn)一步加強。這將對商業(yè)特色、規(guī)模等提出了更高的要求，無規(guī)模、也無特色商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將受到極大的挑戰(zhàn)。第十頁，共127頁。2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究 具體發(fā)展目標(biāo)（部分指數(shù)）：（1）培育發(fā)展以龍湖路為商業(yè)主干道和各具特色的商業(yè)街。（2）社會消費品零售總額，近期：2010年達(dá)到160億元，年遞增17%；遠(yuǎn)期：2020年達(dá)到550億元，年遞增14%。（3）商品購銷總額與社會消費品零售總額基本保持同步增長。飲食服務(wù)業(yè)營業(yè)額到2010年達(dá)

11、到50億元，2020年達(dá)到150億元。（4）連鎖經(jīng)營。零售額占社會消費品零售總額的比重，從2003年5%提升到2010年10%，到2020年達(dá)到20%。（5）商品交易市場。近期：交易額2010年達(dá)到200億元，比2000年增長100%；遠(yuǎn)期：2020年達(dá)到700億元，比2010年增長250%。（6）人均零售商業(yè)網(wǎng)點面積。近期：2010年全市商業(yè)總建筑面積約88萬平方米，人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點面積（不包括商品交易市場和物流園區(qū)的面積）達(dá)到0.8平方米；遠(yuǎn)期：2020年達(dá)到1平方米。（7）商業(yè)從業(yè)人員。近期：2010年達(dá)到30萬人；遠(yuǎn)期：2020年達(dá)到50萬人。第十一頁，共127頁。2、淮南商業(yè)網(wǎng)點

12、規(guī)劃研究 綜述：淮南的人口基數(shù)是淮南商業(yè)發(fā)展的最重要基礎(chǔ)，240萬人的消費人群，可以支撐至少240萬平方米的商業(yè)規(guī)模，而目前淮南還沒有達(dá)到如此體量的商業(yè)規(guī)模，說明在未來一段時間內(nèi)，淮南商業(yè)的發(fā)展有其必然的內(nèi)在需求。同時淮南城市人口中，作為未來本項目的消費者主體的年輕人的比重達(dá)到了35萬人之多，可見市場的潛力還是非常大的。從整體而言，淮南的商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展才剛剛起步，目前人均商業(yè)建筑面積不到0.8平方米，到2020年才能達(dá)到1平方米，短時間內(nèi)，商業(yè)飽和的問題是不存在的，同時，又指出要把龍湖路建成淮南最重要的商業(yè)中心，增加多個大型商業(yè)項目，這也是政府基于一定的人口基礎(chǔ)及消費基礎(chǔ)作出的重點規(guī)劃，說明

13、政府非常重視龍湖路商圈的培養(yǎng)問題。但是中心城市的商業(yè)要求在于規(guī)模和特色，做不到這一點，商業(yè)發(fā)展必將受限。第十二頁，共127頁。3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài) 淮南城市商業(yè)發(fā)展分析淮南作為三線中心城市，發(fā)展空間巨大，本案占據(jù)淮南第一商圈最具潛力的南段東側(cè)中心位置，潛力無限，也因此同質(zhì)化競爭激烈，所以無規(guī)模無特色商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展將受極大挑戰(zhàn)1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展，市場氛圍好，銷售率高2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中，龍湖路商圈是規(guī)劃的重中之重3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為落后，發(fā)展空間巨大第十三頁，共127頁。3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài) 目前淮南市商業(yè)主要包括龍湖路商圈、淮舜路老城區(qū)商圈、陳洞路數(shù)碼一條街、人民

14、路電器一條街、香港街建材一條街、蔡家崗商圈。 其中龍湖路商圈的商業(yè)是淮南市新興的配套齊全，購物方便，購物休閑集中的城市中心商圈，主要以滿足人們?nèi)粘４箢~消費為主。以大型商場、購物中心、品牌專賣店、超市、中小型街鋪為主要商業(yè)形態(tài)，包括服裝、珠寶電器、化妝品、餐飲、休閑、娛樂、酒店賓館等，經(jīng)營檔次相對較高。而其他商圈發(fā)展相對落后，老城商圈基本以批發(fā)為主，商品檔次較低，業(yè)態(tài)比較混亂，缺乏主題；陳洞路、人民路、香港街三商圈經(jīng)營項目相對單一，而蔡家崗商圈遠(yuǎn)離主城，缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商，以滿足所在地區(qū)日常消費為主，對主城區(qū)消費人群沒有吸引力。第十四頁，共127頁。3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài) 綜述：淮南現(xiàn)有

15、的主要商圈欠缺統(tǒng)一的規(guī)劃布局，雖然規(guī)模較大、知名度和商業(yè)集中度較高，但本身存在先天不足，發(fā)展面臨較大的局限性和挑戰(zhàn)。龍湖路商圈在諸多商圈中脫穎而出，在整體競爭發(fā)展中被消費者接受，也是占據(jù)了交通、物流、人口密度等諸多方面的優(yōu)勢。無論從哪個方面看，龍湖路作為淮南城市商業(yè)中心的地位是不可動搖的。第十五頁，共127頁。第二部分 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析 第十六頁，共127頁。龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)

16、1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣計劃第十七頁，共127頁。 龍湖路商圈集中了淮南本地絕大部分的大型商場，商圈的交易總量占全市的一半以上。配套齊全、購物方便，主要以滿足人們?nèi)粘４箢~消費為主。經(jīng)營檔次較高?？蛻舴秶婕叭幸约巴獾?，目前以商貿(mào)文化廣場為消費龍頭，名店云集，吸引大量消費群體，代表了淮南當(dāng)今的消費

17、水平。目前的缺點在于，商圈普通業(yè)態(tài)業(yè)種重復(fù)建設(shè)過剩，特色業(yè)態(tài)業(yè)種相對缺乏，發(fā)展不平衡，導(dǎo)致資源相對浪費。 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析：商業(yè)發(fā)展要么有特色，要么有規(guī)模，兩者都欠缺將很難發(fā)展，商業(yè)價值亦無法體現(xiàn)出來。本案的規(guī)模是本案的瓶頸，即很容易同質(zhì)品質(zhì)競爭。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析，本項目為淮南最具商業(yè)價值的商圈的最具價值路段2、本項目商業(yè)價值分析，占據(jù)天時地利，需要設(shè)計出特色，才能進(jìn)一步體現(xiàn)價值3、城市最佳商業(yè)價值即是有輻射力商圈有特色和可持續(xù)發(fā)展第十八頁，共127頁。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析：商業(yè)發(fā)展要么有特色，要么有規(guī)模，兩者都欠缺

18、將很難發(fā)展，商業(yè)價值亦無法體現(xiàn)出來。本案的規(guī)模是本案的瓶頸，即很容易同質(zhì)品質(zhì)競爭。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析，本項目為淮南最具商業(yè)價值的商圈的最具價值路段2、本項目商業(yè)價值分析，占據(jù)天時地利，需要設(shè)計出特色，才能進(jìn)一步體現(xiàn)價值3、城市最佳商業(yè)價值即是有輻射力商圈有特色和可持續(xù)發(fā)展第十九頁，共127頁。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析 龍湖路沿線兩側(cè)商業(yè)分布處于不均衡的狀態(tài)，東側(cè)以大型綜合商場為主導(dǎo)，由南到北包括新百購物中心、世紀(jì)天成（待建）、龍湖路1號尚街（在建）、商之都、淮南百貨大樓、四海商廈幸福樹電器，及部分沿街商鋪。西側(cè)由南到北包括華聯(lián)商廈、商貿(mào)文化廣場及部分沿街商鋪構(gòu)成。 目前的

19、商業(yè)的分布狀況對現(xiàn)有的人流會產(chǎn)生一定的影響。由于目前商業(yè)分布不均，導(dǎo)致人流量分布不均衡，目前人氣最旺的在龍湖路南段西側(cè)，因為有大型商業(yè)體商貿(mào)文化廣場的存在，而龍湖路南段東側(cè)的人氣目前還處于相對較低的水平，這主要在于南段東側(cè)商業(yè)項目還沒有建成投入使用。 總體上來講，龍湖路南段及龍湖南路的開發(fā)正在起步，而龍湖路北段及龍湖北路已經(jīng)基本固定下來，發(fā)展空間相對較小。龍湖路商業(yè)價值比較，南段的價值要大于北段，而暫時是南段西側(cè)大于南段東側(cè)，但是，南段東側(cè)的商業(yè)項目都處于在建狀態(tài)，一旦幾大商業(yè)體連成片，龍湖路南段東側(cè)的總的商業(yè)營業(yè)面積將達(dá)到20萬平方米以上，將對人氣的吸引力起到非常大的作用，加上與龍湖路南段西

20、側(cè)強大的人流形成的對流，未來南段東側(cè)將極有可能成為龍湖路商圈最具價值的商業(yè)地段。第二十頁，共127頁。2、本項目商業(yè)價值分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析：商業(yè)發(fā)展要么有特色，要么有規(guī)模，兩者都欠缺將很難發(fā)展，商業(yè)價值亦無法體現(xiàn)出來。本案的規(guī)模是本案的瓶頸，即很容易同質(zhì)品質(zhì)競爭。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析，本項目為淮南最具商業(yè)價值的商圈的最具價值路段2、本項目商業(yè)價值分析，占據(jù)天時地利，需要設(shè)計出特色，才能進(jìn)一步體現(xiàn)價值3、城市最佳商業(yè)價值即是有輻射力商圈有特色和可持續(xù)發(fā)展第二十一頁，共127頁。2、本項目商業(yè)價值分析 世紀(jì)天成項目地處淮南最具商業(yè)價值的商圈龍湖路商圈；又是淮南龍湖路

21、商圈中最具商業(yè)價值的路段龍湖路南段；還是龍湖路南段未來最具商業(yè)價值的地點龍湖路南段東側(cè)；交通方面：世紀(jì)天成即臨龍湖路南段；配套：區(qū)域配套全，淮南最豐富，便于物流與人流；商業(yè)景觀：淮南最繁華區(qū)域，商業(yè)景觀超強；人流及動線：世紀(jì)天成正對目前淮南人氣最旺盛的商貿(mào)文化廣場的主入口，是商貿(mào)文化廣場外部人流動線的終點，亦可理解為其內(nèi)部人流動線的終點，對未來人流的吸引力較強；第二十二頁，共127頁。2、本項目商業(yè)價值分析 綜述：以上這些都是世紀(jì)天成項目得天獨厚的條件，地段價值的先天優(yōu)勢盡可能地利用好，只能說成功了一半，如果商業(yè)業(yè)態(tài)、動線設(shè)計布局成功，才能將商業(yè)價值最大化，而如果不能合理地將商業(yè)進(jìn)行布局，則反

22、過來很有可能降低商業(yè)的整體價值；第二十三頁，共127頁。3、城市最佳商業(yè)價值在哪里？ 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析：商業(yè)發(fā)展要么有特色，要么有規(guī)模，兩者都欠缺將很難發(fā)展，商業(yè)價值亦無法體現(xiàn)出來。本案的規(guī)模是本案的瓶頸，即很容易同質(zhì)品質(zhì)競爭。1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析，本項目為淮南最具商業(yè)價值的商圈的最具價值路段2、本項目商業(yè)價值分析，占據(jù)天時地利，需要設(shè)計出特色，才能進(jìn)一步體現(xiàn)價值3、城市最佳商業(yè)價值即是有輻射力商圈有特色和可持續(xù)發(fā)展第二十四頁，共127頁。3、城市最佳商業(yè)價值在哪里？ 城市的最佳商業(yè)價值：商業(yè)體所在強輻射力的商圈，且必然是人流密集、動線密布的沿街鋪面，商業(yè)形態(tài)必然是

23、能可持續(xù)發(fā)展的，便于改造和升級的。滿足以上幾大條件，即實現(xiàn)商業(yè)價值最大化的體現(xiàn)。 第二十五頁，共127頁。第三部分 中心商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析 第二十六頁，共127頁。中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心

24、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣計劃第二十七頁，共127頁。1、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析現(xiàn)有規(guī)模和管理水平要求，世紀(jì)天成無法實現(xiàn)集中式經(jīng)營，所以，需處理三大主要矛盾，解決定位難點1、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析，本項目從建筑實體上看適合做集中經(jīng)營，但集中經(jīng)營不僅需要有規(guī)模，而且要有品牌和管理要求，而這又是開發(fā)商的短板，所以，將本案設(shè)計成獨立經(jīng)營外鋪即成關(guān)鍵點2、根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種要求分析，本案可采取Mall形式，多層次的獨立經(jīng)營3、世紀(jì)天成經(jīng)營期望，處理好三大主要矛盾，解決定位難點第二十八頁，共127頁。1、商業(yè)業(yè)

25、態(tài)業(yè)種分析 根據(jù)商業(yè)經(jīng)營方式不同，可分為集中式經(jīng)營和分散式經(jīng)營，集中式經(jīng)營的代表是商場，分散式經(jīng)營的代表是獨立的沿街商鋪，世紀(jì)天成項目的特征決定了其除了沿街商鋪可劃分為獨立商鋪，內(nèi)部及25層都無法變成有沿街獨立商鋪，如要進(jìn)行集中經(jīng)營，則規(guī)模又有限，這也是本項目的關(guān)鍵點。 根據(jù)本案既要快速賣掉部分鋪面，實現(xiàn)短期套利（但僅靠出售外街是不夠的），最終實現(xiàn)大部分都賣掉，又需要少操心的既有期望，本案只有進(jìn)行創(chuàng)新地把內(nèi)鋪和二層的鋪面變成可分割的沿內(nèi)街商鋪，關(guān)鍵就是將內(nèi)街的價值外街化。 將規(guī)模不大的集中式經(jīng)營設(shè)計成能獨立銷售、無需要集中經(jīng)營的沿街商鋪是本項目的關(guān)鍵點。第二十九頁，共127頁。2、多層次的獨立

26、經(jīng)營特點 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析現(xiàn)有規(guī)模和管理水平要求，世紀(jì)天成無法實現(xiàn)集中式經(jīng)營，所以，需處理三大主要矛盾，解決定位難點1、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析，本項目從建筑實體上看適合做集中經(jīng)營，但集中經(jīng)營不僅需要有規(guī)模，而且要有品牌和管理要求，而這又是開發(fā)商的短板，所以，將本案設(shè)計成獨立經(jīng)營外鋪即成關(guān)鍵點2、根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種要求分析，本案可采取Mall形式，多層次的獨立經(jīng)營3、世紀(jì)天成經(jīng)營期望，處理好三大主要矛盾，解決定位難點 集中經(jīng)營有優(yōu)勢也存在缺陷，因此根據(jù)本案特點，可采取多層次的獨立經(jīng)營，可采取Mall方式。 第三十頁，共127頁。3、世紀(jì)天成開發(fā)商的經(jīng)營期望 商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析現(xiàn)有規(guī)模和管理水平要求，世紀(jì)天

27、成無法實現(xiàn)集中式經(jīng)營，所以，需處理三大主要矛盾，解決定位難點1、商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析，本項目從建筑實體上看適合做集中經(jīng)營，但集中經(jīng)營不僅需要有規(guī)模，而且要有品牌和管理要求，而這又是開發(fā)商的短板，所以，將本案設(shè)計成獨立經(jīng)營外鋪即成關(guān)鍵點2、根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種要求分析，本案可采取Mall形式，多層次的獨立經(jīng)營3、世紀(jì)天成經(jīng)營期望，處理好三大主要矛盾，解決定位難點第三十一頁，共127頁。3、世紀(jì)天成開發(fā)商的經(jīng)營期望 對于世紀(jì)天成來講，如何處理好沿街商鋪和較大規(guī)模面積的獨立經(jīng)營是一個主要矛盾；如何處理好沿街外鋪和內(nèi)鋪的關(guān)系是另一個主要矛盾；如何處理好一、二、三、四及五層的豎向關(guān)系則是又一個主要矛盾；這三個主

28、要矛盾解決了本項目的定位難點。 第三十二頁，共127頁。第四部分 開發(fā)商所關(guān)心的問題 第三十三頁，共127頁。本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)

29、業(yè)態(tài)業(yè)種分析本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣計劃第三十四頁，共127頁。 開發(fā)商目前最關(guān)心的問題就是：快速實現(xiàn)回款；特別是內(nèi)鋪能實現(xiàn)良好銷售；實行商業(yè)委托管理方式；能通過商鋪的升值不斷獲得利益； 但是開發(fā)商的希望是既不愿意返租，又不愿意自組經(jīng)營管理公司，這是限制點。所以就要以銷售回款推動項目，盡可能在無風(fēng)險的情況下，提高商鋪價值，把商業(yè)都變成沿街商鋪，把內(nèi)鋪價值向外鋪靠攏，把二層、三層的商鋪價值向一層靠攏，實現(xiàn)銷售價值，既增加了利潤，又能保障后期經(jīng)營的穩(wěn)定。 第三十五頁，共127頁。第五部分 商業(yè)布局如何規(guī)劃 第三十六頁，共127頁。本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟

30、效益測算及風(fēng)險分析1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案整合包裝及形象推廣方案1、整合概念2、推廣計劃第三十七頁，共127頁。1、產(chǎn)品建議宗旨 商業(yè)布局如何規(guī)劃將塑造逼真于外街的室內(nèi)步行街，布局規(guī)

31、劃將創(chuàng)造高價值的商鋪1、產(chǎn)品建議宗旨以三大效應(yīng)為手段，創(chuàng)造高價值、創(chuàng)造最佳場所、創(chuàng)造多贏2、產(chǎn)品規(guī)劃建議：解決四大難點、形成三大主流業(yè)態(tài)、四大創(chuàng)新使項目成為標(biāo)志性建筑3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃布局建議，針對投資者、經(jīng)營者、消費者的特點進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃第三十八頁，共127頁。1、產(chǎn)品建議宗旨 世紀(jì)天成總體的綱領(lǐng)就是以MALL為核心，以“快銷+低租金”為手段，以高價值為目的，塑造出逼真于外街的室內(nèi)步行街。 一是要建立“馬太效應(yīng)”，即通過提高世紀(jì)天成商鋪的附加值，以最優(yōu)勢的商鋪形態(tài)成為淮南市場上最具競爭力的商業(yè)體。提高世紀(jì)天成商鋪的附加值，將是規(guī)劃中所必須思考的對象。 二是“放水養(yǎng)魚”，即通過商業(yè)運營公司的成功運

32、營，使世紀(jì)天成成為淮南空間消費的最佳場所，從而使其商業(yè)價值不斷呈幾何級增長，這樣無論對于投資者還是經(jīng)營者而言都是最大的受益方。 三是“同舟共濟”，即通過低租金、超低價策略，吸引更多商家進(jìn)駐，并通過選擇性招商策略，選擇優(yōu)秀品牌，讓商場成為淮南消費者心目中的“首選”，極大體現(xiàn)商業(yè)價值，實現(xiàn)開發(fā)商、投資戶、經(jīng)營戶、消費者的多贏局面。第三十九頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 商業(yè)布局如何規(guī)劃將塑造逼真于外街的室內(nèi)步行街，布局規(guī)劃將創(chuàng)造高價值的商鋪1、產(chǎn)品建議宗旨以三大效應(yīng)為手段，創(chuàng)造高價值、創(chuàng)造最佳場所、創(chuàng)造多贏2、產(chǎn)品規(guī)劃建議：解決四大難點、形成三大主流業(yè)態(tài)、四大創(chuàng)新使項目成為標(biāo)志性建筑3、業(yè)態(tài)

33、業(yè)種規(guī)劃布局建議，針對投資者、經(jīng)營者、消費者的特點進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃第四十頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 （1）產(chǎn)品規(guī)劃需要解決四大難點難點四：如何使一樓客戶愿意到二樓、三樓及以上？難點三：如何把客戶引入到下沉式廣場？ 難點二：消費者是否愿意從內(nèi)街出口出去？難點一：外部人流是否能把項目當(dāng)成外街？客戶是否愿意從內(nèi)街穿越商場？第四十一頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 難點一：外部人流是否能把項目當(dāng)成外街？客戶是否愿意從內(nèi)街穿越商場？1、一層設(shè)置超寬開口，12米喇叭狀開口；2、與對面商貿(mào)步行街之間，設(shè)置引導(dǎo)性人行道，使商貿(mào)出口對向本項目并形成呼應(yīng)3、盡量把公交站點引入周邊4、門頭設(shè)置超大電子顯示

34、屏5、利用小品（公用充電位、凳椅）把客流往內(nèi)部引6、引導(dǎo)性標(biāo)志解決方法第四十二頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 難點二：消費者是否愿意從內(nèi)街出口出去？1、與龍湖路1號南出口間劃出連線，設(shè)置引導(dǎo)符號；2、制作超大可折疊式電子顯示屏3、盡量利用標(biāo)識解決方法第四十三頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 難點三：如何把客戶引入到下沉式廣場？ 1、通過設(shè)置創(chuàng)意的樓梯； 2、部分做地下停車場，地下出租站； 解決方法第四十四頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 難點四：如何使一樓客戶愿意到二樓、三樓及以上？1、“Z”型連接，動態(tài)連接； 2、超規(guī)模設(shè)置觀光梯； 解決方法第四十五頁，共127頁。 在淮南首創(chuàng)

35、8.4米寬度的室內(nèi)步行街：1樓進(jìn)商業(yè)廣場設(shè)置8.4米內(nèi)街式通道及2.5米3.5米副通道形成循環(huán)人流；在淮南首創(chuàng)首層層高達(dá)到7米的挑高型商鋪：首層高度達(dá)到7米增加一層的使用率，二層可設(shè)置4.8米高，3層可設(shè)置4.2米高度，四、五層商鋪的高度3.8米； 中庭下到富一樓，使富一樓商業(yè)所見所得； 中庭建議從第二層開始每層退后2.4米，增加中庭的立體商業(yè)效果，宛如歌劇院一般； 25樓設(shè)置觀光電梯一部，扶手電梯一部； 4樓5樓在北側(cè)設(shè)置專用電梯及大堂；2、市場建筑設(shè)計建議 第四十六頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 1F鋪面規(guī)劃 2F鋪面規(guī)劃 3F鋪面規(guī)劃 4F鋪面規(guī)劃 5F鋪面規(guī)劃 -1F鋪面規(guī)劃 第

36、四十七頁，共127頁。（以上為1F建議圖，約分割了43戶商鋪，淺紅色部分為內(nèi)街，淺藍(lán)色部分商鋪為內(nèi)街街鋪，淺黃色部分為外街街鋪，其他為一般內(nèi)鋪，也可作為配售面積，搭至內(nèi)外街鋪低價銷售）內(nèi)街內(nèi)街街鋪外街街鋪內(nèi)鋪第四十八頁，共127頁。內(nèi)街三部觀光電梯設(shè)計，可雙面開關(guān)超寬主入口設(shè)計中空部分可作下沉式廣場第四十九頁，共127頁。根據(jù)內(nèi)外街設(shè)計，1F共劃分約43套，公攤約40%；使用面積區(qū)間為12104平方米不等，全部使用面積約為2115.52平米；外鋪的面積從平米間，臨龍湖路店鋪均為使用面積40-60平米左右，在外鋪中，40平米以下的3套，40-50平米6套，50-60平米2套，60-70平米6套，

37、100平米以上1套，共設(shè)計出18套；在內(nèi)街中，使用面積從平米間，40平米以下2套，40-50平米3套，50-60平米1套，60-70平米6套，100平米以上1套，共設(shè)計14套；其余為內(nèi)鋪約11套第五十頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 2F鋪面規(guī)劃 1F鋪面規(guī)劃 3F鋪面規(guī)劃 4F鋪面規(guī)劃 5F鋪面規(guī)劃 -1F鋪面規(guī)劃 第五十一頁，共127頁。（以上為2F建議圖，2F中間中空部分在原1F基礎(chǔ)上，各向兩側(cè)后退2.4米，形成開闊視野，扶手電梯與2F商場間設(shè)計廊橋，便于溝通，引導(dǎo)人流）廊橋設(shè)計，形成通道，雙側(cè)2.4米退臺設(shè)計，中空部分退4.8米第五十二頁，共127頁。小面積商鋪設(shè)計，滿足時尚購物消

38、費所需大面積商鋪設(shè)計，滿足特定消費所需根據(jù)內(nèi)庭退臺式設(shè)計，2F以內(nèi)庭為中心共劃分約57套，公攤約36%（含中空面積）；使用面積區(qū)間為8700平方米不等，全部使用面積約為2500平米；其中大面積商鋪2個，使用面積分別為400多平米及700多平米；其余均為面積較小的商鋪，其中靠內(nèi)的中空邊的商鋪最小僅8平米，且數(shù)量設(shè)計較多，此類商鋪劃分以滿足時尚購物消費的要求；10平米以下商鋪約18套；10-20平米區(qū)間商鋪約18套；20-30平米區(qū)間商鋪約8套；30-40平米區(qū)間商鋪約4套；40-100平米區(qū)間約7套。第五十三頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 3F鋪面規(guī)劃 1F鋪面規(guī)劃 4F鋪面規(guī)劃 5F鋪面

39、規(guī)劃 -1F鋪面規(guī)劃 2F鋪面規(guī)劃 第五十四頁，共127頁。后段中空部分不再設(shè)計雙側(cè)2.4米退臺設(shè)計，中空部分再退4.8米（以上為3F建議圖，3F中間中空部分在原2F基礎(chǔ)上，各向兩側(cè)繼續(xù)后退2.4米，形成更開闊視野，扶手電梯與3F商場間仍設(shè)計廊橋，便于溝通，引導(dǎo)人流）廊橋設(shè)計，便于溝通第五十五頁，共127頁。小面積商鋪設(shè)計，滿足時尚購物消費所需根據(jù)內(nèi)庭退臺式設(shè)計，3F以內(nèi)庭為中心共劃分約78套，公攤約36%（含中空面積）；使用面積區(qū)間為1247平方米不等，全部使用面積約為2500平米；3F的分割均為面積較小的商鋪，其中靠內(nèi)的中空邊的商鋪最小約12平米，且數(shù)量設(shè)計較多，此類商鋪劃分同樣以滿足時尚

40、購物消費的要求；第五十六頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 4F鋪面規(guī)劃 1F鋪面規(guī)劃 5F鋪面規(guī)劃 -1F鋪面規(guī)劃 2F鋪面規(guī)劃 3F鋪面規(guī)劃 第五十七頁，共127頁。（以上為4F建議圖，4F中間中空部分在原3F基礎(chǔ)上，中庭部分保持原有狀態(tài)，前段中空部分4F不再留空，扶手電梯與4F商場間仍設(shè)計廊橋，便于溝通，引導(dǎo)人流）后段中空部分不再設(shè)計前段中空部分不再設(shè)計廊橋設(shè)計，便于溝通北側(cè)專用電梯第五十八頁，共127頁。大面積商鋪設(shè)計，滿足特定消費需求根據(jù)內(nèi)庭退臺式設(shè)計，4F以內(nèi)庭為劃分大面積商鋪4戶，公攤約25%（含中空面積）；使用面積區(qū)間為500平方米以上的大面積商鋪，全部使用面積約為3000平

41、米；此類商鋪劃分同樣以滿足特定消費的要求；第五十九頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 5F鋪面規(guī)劃 1F鋪面規(guī)劃 -1F鋪面規(guī)劃 2F鋪面規(guī)劃 3F鋪面規(guī)劃 4F鋪面規(guī)劃 第六十頁，共127頁。（以上為5F建議圖，5F中間中空部分在與4F相同，只保留中庭中空部分，扶手電梯與5F商場間仍設(shè)計廊橋，便于溝通，引導(dǎo)人流）后段中空部分不再設(shè)計前段中空部分不再設(shè)計廊橋設(shè)計，便于溝通北側(cè)專用電梯第六十一頁，共127頁。大面積商鋪設(shè)計，滿足特定消費需求根據(jù)內(nèi)庭退臺式設(shè)計，5F同樣不具體分割小商鋪，主要意向為整體經(jīng)營；此類商鋪劃分同樣以滿足特定消費的要求；第六十二頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 -1F

42、鋪面規(guī)劃 1F鋪面規(guī)劃 5F鋪面規(guī)劃 2F鋪面規(guī)劃 3F鋪面規(guī)劃 4F鋪面規(guī)劃 第六十三頁，共127頁。（以上為-1F建議圖，-1F設(shè)計了公共區(qū)域，主要以商場配套型為主）地下停車位及地下出租站地面一層戶外入口連接通道公共區(qū)域就餐休息第六十四頁，共127頁。-1F以內(nèi)庭為中心共劃分約42套，公攤約30%；使用面積區(qū)間為40以上，全部使用面積約為2500平米；-1F的分割均為面積較均衡，此類商鋪劃分同樣以滿足特定消費的要求；第六十五頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 （以上為6F平臺層建議圖，6層為天頂玻璃蓋，陽光透過上屋頂，直接照射到內(nèi)庭各層，夜晚亦可欣賞到月光與星光）第六十六頁，共127頁。

43、動線設(shè)計分析外部動線設(shè)計內(nèi)部動線設(shè)計豎向動線設(shè)計支部蛛網(wǎng)動線設(shè)計2、市場建筑設(shè)計建議 第六十七頁，共127頁。外部動線，人行三大主流動線，車行三向交通動線世紀(jì)天成商貿(mào)文化廣場龍湖路1號尚街龍湖路 世紀(jì)天成要創(chuàng)造良好的人流量，必須設(shè)置好合理的人流動線。 一方面是充分利用好三條外部動線：1是來自龍湖路南段東側(cè)現(xiàn)有的動線；2是來自商貿(mào)文化廣場的過街人流動線；3是來自未來龍湖路東側(cè)幾大商業(yè)綜合體建成后自然形成的動線軸。 另一方面是創(chuàng)造出三條新的人流動線：1是從世紀(jì)天成東側(cè)新開道路的動線；2是從龍湖路地上商城世紀(jì)天成出口的人流形成動線；3是借助消費者定向消費而形成的動線。 動線環(huán)狀構(gòu)建好，人氣上來以后，

44、商鋪的價值也體現(xiàn)出來了。三大主流東線1、沿龍湖路；2、商貿(mào)過路；3、尚街過路第六十八頁，共127頁。內(nèi)部動線，折線，“凸”字形環(huán)道動線內(nèi)部主要動線“凸”型內(nèi)外聯(lián)動動線第六十九頁，共127頁。豎向動線，不超過20米，在外部做地下通道地面一層戶外入口連接通道主要豎向動線借助電梯實現(xiàn)第七十頁，共127頁。支部蛛網(wǎng)動線 世紀(jì)天成由主動線加各種支部輔助動線構(gòu)成的立體動線網(wǎng)，將人流形成良好回流。第七十一頁，共127頁。2、市場建筑設(shè)計建議 （2）三大主流業(yè)態(tài)設(shè)置即Mall、生活服務(wù)配套（中小店）、餐飲第七十二頁，共127頁。（3）四大創(chuàng)新使項目成為標(biāo)志性建筑2、市場建筑設(shè)計建議 內(nèi)街外街化地下地上一體化退

45、層中庭一體化成就“內(nèi)庭退臺式”步行街“新街”外墻底層最高外墻磚采用淮南頂級外墻材料（部分、正面使用）一層、二層間外墻“L”型半圈設(shè)置“兩淮英雄墻”，使建筑成為標(biāo)志三個外部標(biāo)志第七十三頁，共127頁。3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 商業(yè)布局如何規(guī)劃將塑造逼真于外街的室內(nèi)步行街，布局規(guī)劃將創(chuàng)造高價值的商鋪1、產(chǎn)品建議宗旨以三大效應(yīng)為手段，創(chuàng)造高價值、創(chuàng)造最佳場所、創(chuàng)造多贏2、產(chǎn)品規(guī)劃建議：解決四大難點、形成三大主流業(yè)態(tài)、四大創(chuàng)新使項目成為標(biāo)志性建筑3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃布局建議，針對投資者、經(jīng)營者、消費者的特點進(jìn)行業(yè)種規(guī)劃第七十四頁，共127頁。3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 （1）針對消費者群體：A、消費者的主要關(guān)注點：

46、經(jīng)營產(chǎn)品的特色和差異化購物的舒適度與便利性消費的連貫性消費的價格與附加值B、消費者的選擇：顧客人群定位：兒童115歲主力消費群體1635歲年輕女性C、顧客的描述：她們是社會消費的主力人群，她們緊跟潮流追求時尚，她們的消費帶有很強的盲目性，她們的經(jīng)濟收入主要偏低，但有部分有足夠消費能力消費需求：時尚新穎、品牌D、我們業(yè)態(tài)針對鎖定顧客群體的解決方法： 業(yè)態(tài)選擇：以時尚新穎為主題的購物中心 業(yè)種選擇：百貨、折扣店、休閑特色餐飲、娛樂影院、主題消費 附加值：VIP會員，全場定時定點打折等第七十五頁，共127頁。3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 A、經(jīng)營者的主要關(guān)注點：地段商業(yè)廣場的經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)組合租金市場的成熟度

47、人流動線的設(shè)計商業(yè)管理與廣告?zhèn)鞑、市場的培育負(fù)1樓、2、3、4、5樓以低租金，特定主題業(yè)態(tài)吸引人群，形成立體人流C、精裝修：大廳及2、3樓走道、中庭根據(jù)業(yè)態(tài)定位高檔裝修D(zhuǎn)、業(yè)態(tài)組合： 5樓設(shè)立休閑、餐飲或娛樂； 4樓建立主題消費區(qū)低租金甚至免租金招商兒童城堡、動感地帶，以極低價格的兒童益智游戲，成人室內(nèi)互動游戲帶動立體人流； 23樓可以以時尚萊迪為模版，以步行街為主要招商對象，以較合理租金招募步行街為租金轉(zhuǎn)讓費所困的廣大商戶加盟，招募外貿(mào)服飾等作為主力店形成小鋪面密集人流，市場培育成熟后，再行銷售，以致全部銷售完畢，培育時間約需三年； 1樓以室內(nèi)步行街為主人流通道，針對淮南現(xiàn)有品牌進(jìn)行升級，

48、設(shè)立中高檔特色品牌店，提升單店突破能力，與23形成差異性互補； 負(fù)一樓特色餐飲美食廣場或折扣店，部分面積設(shè)置停車場或地下出租站；（2）針對經(jīng)營者第七十六頁，共127頁。3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 （3）針對投資者：A、投資者的主要關(guān)注點：地段投資回報率投資產(chǎn)品的增值空間投資產(chǎn)品的總價本商業(yè)的經(jīng)營規(guī)劃B、一層沿街外鋪以銷售為主建議不進(jìn)行返租銷售；C、一層內(nèi)鋪也直接進(jìn)行銷售不返租，可由商管配合培育發(fā)展；D、部分商鋪可分割以50萬總價為界進(jìn)行小鋪面分割，既可提高單價，又可以吸引更多投資人群；E、成立商管公司聘請知名商管公司做商管顧問，挖掘商管人才協(xié)助培養(yǎng)自己商管專業(yè)隊伍第七十七頁，共127頁。獨立商鋪品牌

49、專賣店內(nèi)部時尚街區(qū)特色餐飲及休閑區(qū)特色兒童娛樂生活區(qū)3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 MALL（4）業(yè)種布局規(guī)劃第七十八頁，共127頁。地平線高層住宅部分地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)外街品牌店內(nèi)街品牌店外街品牌店地下一層特色餐飲地下二層停車場業(yè)種、停車布局剖面示意圖：1、一層門面商鋪可設(shè)置高級服裝、銀行、營業(yè)廳、洋快餐 一層內(nèi)場商鋪：品牌店模式，街鋪；2、二層-三層內(nèi)場商鋪時尚購物街區(qū)，劃分小鋪面出售，統(tǒng)一經(jīng)營；簡餐、茶社；3、四層商鋪兒童主題區(qū)：兒童娛樂城、童裝、母嬰、兒童家居等，采用自持方式經(jīng)營；4、五層商鋪大型餐飲，休閑（酒吧、茶社等）、娛樂；5、地下一層 特色餐

50、飲，小吃美食。3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 （5）各層規(guī)劃示意第七十九頁，共127頁。地平線地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)外街品牌店內(nèi)街品牌店外街品牌店地下一層特色餐飲地下二層停車場 1層業(yè)種布局規(guī)劃第八十頁，共127頁。 1層業(yè)種布局規(guī)劃公共就餐休息區(qū)停車場地下出租站特色餐飲區(qū)（有煙）特色餐飲區(qū)公共就餐休息區(qū)特色餐飲區(qū)（無煙）肥西老母雞外帶王、多客多 冰屋蜀鍋鮮苗嶺三絕第八十一頁，共127頁。-1層，可分割成若干區(qū)域，將“時尚性”融入在特色餐飲中，可設(shè)置：本地特色小吃排擋、南北風(fēng)味小吃、特色飲品站、小火鍋、品牌連鎖快餐、進(jìn)口食品專賣、地方特產(chǎn)專賣等等第八十二頁，共1

51、27頁。地平線地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)外街品牌店內(nèi)街品牌店外街品牌店地下一層特色餐飲地下二層停車場 1層業(yè)種布局規(guī)劃第八十三頁，共127頁。1層業(yè)種布局規(guī)劃一層可為二層簡餐預(yù)留一間門面第八十四頁，共127頁。1層門面商鋪，將采取自營方式，面積不宜過小。主要招商項目包括：品牌時裝、銀行服務(wù)、電信服務(wù)、洋快餐等等；1層內(nèi)鋪，主要招商項目為知名品牌專賣店形式，面積不宜過小，可設(shè)置：品牌時裝、休閑服飾、運動系列、首飾配飾等等；第八十五頁，共127頁。地平線地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)外街品牌店內(nèi)街品牌店外街品牌店地下一層特色餐

52、飲地下二層停車場 2-3層業(yè)種布局規(guī)劃第八十六頁，共127頁。 2層業(yè)種布局規(guī)劃品牌餐飲招商目標(biāo)：KFC、必勝客金漢斯、麥當(dāng)勞、德克士等茶社招商目標(biāo)：常青藤、優(yōu)仙美地等流行街區(qū)招商目標(biāo)：流行鞋帽流行街區(qū)招商目標(biāo)：流行飾品流行街區(qū)招商目標(biāo)：流行服飾第八十七頁，共127頁。 3層業(yè)種布局規(guī)劃流行街區(qū)流行街區(qū)招商目標(biāo)：流行服飾迪信通、頤高數(shù)碼先鋒outlets或流行服飾法蘭尼噢優(yōu)衣庫、三福第八十八頁，共127頁。2層、3層商鋪，將分割成面積較小的單位，采取統(tǒng)一經(jīng)營方式，主要招商項目為各類時尚物品，包括：時尚女裝、時尚男裝、時尚鞋帽、時尚褲襪、時尚箱包、時尚配飾、時尚禮品、十字繡、彩繪文化衫、美甲、文

53、化用品、飲品站、品牌洋快餐、品牌茶社等等；第八十九頁，共127頁。地平線地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)外街品牌店內(nèi)街品牌店外街品牌店地下一層特色餐飲地下二層停車場 4層業(yè)種布局規(guī)劃第九十頁，共127頁。 4層業(yè)種布局規(guī)劃兒童配套用品童裝、玩具奇樂兒童天地（自營）幼兒早教、培訓(xùn)湯姆熊電玩第九十一頁，共127頁。4層商鋪，將自持統(tǒng)一經(jīng)營，采取“兒童嘉年華歡樂中心（家庭娛樂中心）”主力店的形式，目的就是讓兒童親自參與，家長一并體驗的娛樂場所，活動現(xiàn)場可以設(shè)置游戲點；設(shè)立兒童食品和童裝專賣點；開辟兒童攝影天地；設(shè)置兒童自由創(chuàng)造書畫區(qū)，讓孩了們自由發(fā)揮，盡情暢寫畫；把兒

54、童娛樂、親子游戲、藝術(shù)培訓(xùn)、營養(yǎng)快餐、互動群體活動、健康指導(dǎo)等項目為一體。其他相關(guān)業(yè)種包括：童裝、母嬰用品、玩具、文化用品、兒童家居、飾品 第九十二頁，共127頁。地平線地平線五層餐飲、休閑、娛樂四層兒童主題區(qū)三層時尚街區(qū)二層時尚街區(qū)門面商鋪品牌店街鋪品牌店、手機賣場、品牌餐飲門面商鋪品牌店地下一層特色餐飲地下二層停車場 5層業(yè)種布局規(guī)劃第九十三頁，共127頁。 5層業(yè)種布局規(guī)劃商務(wù)餐飲、休閑樓板挑空配合四樓業(yè)態(tài)第九十四頁，共127頁。 主要招商步驟1、通過地段、名店、主力店招商（內(nèi)鋪）2、明確業(yè)態(tài)后試水性招商；3、補充性招商；4、定向聯(lián)絡(luò)，特別招商；5、自營補缺，裝飾性招商；第九十五頁，共1

55、27頁。第六部分 概念整合與推廣計劃第九十六頁，共127頁。本案概念整合與推廣計劃1、淮南市商業(yè)房地產(chǎn)市場發(fā)展概況2、淮南商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃研究3、淮南商業(yè)整體發(fā)展?fàn)顟B(tài)1、龍湖路商圈各路段商業(yè)價值分析2、本項目商業(yè)價值分析3、城市最佳商業(yè)價值在哪2、多層次的獨立經(jīng)營特點3、開發(fā)商經(jīng)營期望套現(xiàn)、內(nèi)鋪套現(xiàn)、托管、升值1、產(chǎn)品建議宗旨2、市場建筑設(shè)計建議3、業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議1、經(jīng)濟效益測算2、經(jīng)營風(fēng)險分析1、中心商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析淮南城市商業(yè)發(fā)展分析 龍湖路商圈中心區(qū)商業(yè)街區(qū)價值分析中心區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種分析本項目發(fā)展商所關(guān)心的問題本案市場建筑設(shè)計建議及商業(yè)布局規(guī)劃本案經(jīng)營經(jīng)濟效益測算與風(fēng)險分析1、整合概念2、

56、推廣計劃第九十七頁，共127頁。1、概念整合概念整合與推廣計劃商業(yè)項目最終還是需要推向市場，良好的包裝與推廣，以最快速度提升項目品牌知名度，為銷售與招商服務(wù)，最終實現(xiàn)項目全贏 1、將項目特色“淮南首條內(nèi)庭退臺式室內(nèi)步行街”、“歌劇院式ShoppingMall”，與“財富第一街”、“我就是龍湖路”的概念融合，滿足投資者對投資收益及安全性的欲望，滿足經(jīng)營者對經(jīng)營收益的需求，更讓消費者對“新街”充滿期待。2、推廣計劃以開盤、開業(yè)兩大時間節(jié)點為基礎(chǔ)展開，前期重形象，樹品牌，造聲勢，后期重政策，擴大影響。第九十八頁，共127頁。1、概念整合推廣概念 “龍湖路新街”的商業(yè)案名提議非常符合本案建筑特色與商業(yè)

57、經(jīng)營特色，首先強調(diào)區(qū)位價值，其次是使用價值?！靶陆帧敝略谟冢?開創(chuàng)淮南首條內(nèi)庭退臺式商業(yè)步行內(nèi)街； 淮南歌劇院式SHOPPINGMALL; 開創(chuàng)淮南景觀商業(yè)的先鋒； 不同于一般傳統(tǒng)商業(yè)，購物體驗是商場的主旋律； 銷售方式新，招商方式更新。第九十九頁，共127頁。投資概念一價值 世紀(jì)天成“龍湖路新街”不僅占踞淮南最具商業(yè)價值的路段的最具潛力地點，更聚集了淮南最有影響力的商戶，并吸引著淮南本土及全國各地富有眼光和膽識的投資客。第一百頁，共127頁。投資概念二收益 投資到潛力巨大的商業(yè)項目，就是沖著高收益及穩(wěn)收益去的。投資收益大致可分為兩種： 一種是短期收益，即高收益，商鋪一旦出租即可獲利。 另一

58、種是長期收益，即穩(wěn)定收益，商鋪運作成熟后，進(jìn)駐品牌將不斷升級，租金連年提升。第一百零一頁，共127頁。 新街不同于常規(guī)的商場，新街充分考慮商業(yè)與景觀的緊密結(jié)合，新街引領(lǐng)全新的購物體驗，新街將會經(jīng)營淮南目前所欠缺的但又是淮南購物人群迫切可需的商業(yè)業(yè)種。經(jīng)營概念一新街第一百零二頁，共127頁。 新街的租金誘惑讓管理方完全可以選擇優(yōu)秀品牌進(jìn)駐，并不斷進(jìn)行品牌升級，商業(yè)的形象及地位在淮南當(dāng)?shù)貙⒃絹碓奖豢春茫虡I(yè)的價值將不斷地提升。經(jīng)營概念二品牌第一百零三頁，共127頁。廣告語 釋義： 世紀(jì)天成“龍湖路新街”應(yīng)有盡有，盡蓋龍湖路所有能夠消費的內(nèi)容，逛百家不如只逛這一家，“新街”是小龍湖路，而它又占踞大龍

59、湖路，它是龍湖路的象征，到淮南購物首選世紀(jì)天成“龍湖路新街”；我就是龍湖路在龍湖路，財富向東領(lǐng)航龍湖路，財富制高點龍湖路看我的參考廣告語：第一百零四頁，共127頁。 所有的推廣都將圍繞著“價值、收益、新街、品牌”四個核心價值展開。將世紀(jì)天成商業(yè)“龍湖路新街”的概念進(jìn)行不斷地炒作，最終實現(xiàn)“迅速走紅”的傳播效果。綜述：第一百零五頁，共127頁。2、推廣計劃概念整合與推廣計劃商業(yè)項目最終還是需要推向市場，良好的包裝與推廣，以最快速度提升項目品牌知名度，為銷售與招商服務(wù)，最終實現(xiàn)項目全贏 1、將項目特色“淮南首條內(nèi)庭退臺式室內(nèi)步行街”、“歌劇院式ShoppingMall”，與“財富第一街”、“我就是

60、龍湖路”的概念融合，滿足投資者對投資收益及安全性的欲望，滿足經(jīng)營者對經(jīng)營收益的需求，更讓消費者對“新街”充滿期待。2、推廣計劃以開盤、開業(yè)兩大時間節(jié)點為基礎(chǔ)展開，前期重形象，樹品牌，造聲勢，后期重政策，擴大影響。第一百零六頁，共127頁。2、推廣計劃導(dǎo)入期蓄水、開盤期開業(yè)期2009.72009.82009.92009.122010.22010.52010.102011.12011.5工程傳播招商銷售商管開工整體竣工裝修工程開業(yè)形象建立：導(dǎo)入性試水宣傳開工宣傳招商啟動宣傳強化形象：價值體現(xiàn)主力店引進(jìn)宣傳開盤啟動銷售招商宣傳竣工銷售宣傳開業(yè)宣傳促銷活動宣傳招商團(tuán)隊建立招商推廣強化品牌試水招商，主要