XXXX年10月及第三季度鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-44

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.2010年10月份及第三季度 鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告目錄一、行業(yè)環(huán)境分析1.樓市運(yùn)行2.行業(yè)政策3.行業(yè)資訊4.市政動(dòng)態(tài)二、土地市場(chǎng)分析1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供應(yīng)分析（2）成交分析2.2010年前三季度供、求分析（1）供應(yīng)分析（2）成交分析三、商品房市場(chǎng)分析1.2010年9月市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）價(jià)格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）價(jià)格分析（3）供求格局四、住宅市場(chǎng)分析1.2010年9月

2、市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）價(jià)格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）價(jià)格分析（3）供求格局五、商業(yè)市場(chǎng)分析1.2010年9月市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）供求格局六、辦公市場(chǎng)分析1.2010年9月市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市場(chǎng)分析（1）供求分析（2）供求格局一、行業(yè)環(huán)境分析1.樓市運(yùn)行2010年全國(guó)樓市運(yùn)行指標(biāo)一覽指標(biāo)7月8月9月9月同比9月環(huán)比前三季度前三季度同比三季度在前三季度占比房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）41184490515635.00%14.83%3351136.40%

3、41.07%新開工面積（億）1.171.271.4644.30%14.96%11.9463.10%32.66%竣工面積（億）0.420.370.458.30%21.62%3.6910.40%33.60%土地購(gòu)置面積（萬(wàn)）32463944339220.30%-14.00%2908335.60%36.39%土地購(gòu)置費(fèi)（億元）833963109480.10%13.60%711183.70%40.64%商品房銷售面積（萬(wàn)）646668861044616.60%51.70%632008.20%37.66%銷售額（億元）30663533549835.20%55.62%3190015.90%37.92%房屋

4、銷售價(jià)格/9.10%0.50%/國(guó)房景氣指數(shù)104.72104.11103.52/視點(diǎn)： 9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)同比均現(xiàn)攀升，環(huán)比中土地購(gòu)置面積下滑態(tài)勢(shì)顯著，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)滑落，整體而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資熱度持續(xù)高位。9月，土地購(gòu)置面積環(huán)比下滑，但購(gòu)置費(fèi)同比漲幅高達(dá)80.10%，彰顯開發(fā)成本的攀升，為銷售價(jià)格的持續(xù)攀升奠定基礎(chǔ)；9月，商品房銷售面積和總額環(huán)比漲幅均超過(guò)50%，再次驗(yàn)證“金九”的火熱，但在9月底、10月初中央和地方調(diào)控政策密集出臺(tái)形勢(shì)下，“銀十”難現(xiàn)。 2010年二季度、三季度國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下滑，但其他各項(xiàng)指標(biāo)攀幅顯著，尤其是土地購(gòu)置費(fèi)和新開工面積，彰顯樓市開發(fā)熱度之高。20

5、10年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資力度和土地購(gòu)置力度顯著加強(qiáng)，將利于后續(xù)商品房供求格局的盤整，抑制價(jià)格的大幅攀升。2010年三季度，全國(guó)商品房開發(fā)投資、土地購(gòu)置和商品房銷售方面熱度均高于季均水平，隨著調(diào)控新政的出臺(tái)和落實(shí)，四季度樓市成交量將面臨萎縮，多指標(biāo)難避下滑態(tài)勢(shì)。2.行業(yè)政政策220100年9月月中旬-10月月中旬行行業(yè)政策策一覽 時(shí)間間發(fā)文文部門名稱內(nèi)容簡(jiǎn)簡(jiǎn)要9-21國(guó)土資資源部、住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)用地和和建設(shè)管管理調(diào)控控的通知知強(qiáng)化化住房用用地和住住房建設(shè)設(shè)的年度度計(jì)劃管管理：探探索以劃劃撥和出出讓方式式加大公公共租賃賃住房供供地建房房、逐步步與廉租租住房

6、并并軌、簡(jiǎn)簡(jiǎn)化并實(shí)實(shí)施租賃賃住房分分類保障障的途徑徑。在房房?jī)r(jià)高的的地區(qū)，應(yīng)應(yīng)增加中中小套型型限價(jià)住住房建設(shè)設(shè)供地?cái)?shù)數(shù)量。嚴(yán)嚴(yán)格住房房建設(shè)用用地出讓讓管理：不得將將兩宗以以上地塊塊捆綁出出讓，不不得“毛毛地”出出讓；存存在偽造造公文騙騙取用地地和非法法倒賣土土地等犯犯罪行為為的、非非法轉(zhuǎn)讓讓土地使使用權(quán)等等違法行行為的、因因企業(yè)原原因造成成土地閑閑置一年年以上的的、開發(fā)發(fā)建設(shè)企企業(yè)違背背出讓合合同約定定條件開開發(fā)利用用土地的的違約行行為的禁禁止競(jìng)買買人及其其控股股股東參加加土地競(jìng)競(jìng)買活動(dòng)動(dòng)。加大大違法違違規(guī)行為為清理查查處力度度：要嚴(yán)嚴(yán)格限制制低密度度大戶型型住宅項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)，住宅宅用

7、地的的容積率率指標(biāo)必必須大于于1。加加大違法法違規(guī)行行為清理理查處力力度：嚴(yán)嚴(yán)格查處處擅自調(diào)調(diào)整容積積率行為為。9-27財(cái)政部部和國(guó)家家稅務(wù)總總局關(guān)關(guān)于支持持公共租租賃住房房建設(shè)和和運(yùn)營(yíng)有有關(guān)稅收收優(yōu)惠政政策的通通知對(duì)對(duì)公租房房建設(shè)用用地及公公租房建建成后占占地免征征城鎮(zhèn)土土地使用用稅。對(duì)對(duì)公租房房經(jīng)營(yíng)管管理單位位建造公公租房涉涉及的印印花稅予予以免征征。對(duì)公公租房經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理單位購(gòu)購(gòu)買住房房作為公公租房，免免征契稅稅、印花花稅；對(duì)對(duì)公租房房租賃雙雙方簽訂訂租賃協(xié)協(xié)議涉及及的印花花稅予以以免征。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土

8、地增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。對(duì)經(jīng)營(yíng)公租房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。執(zhí)行期限暫定三年，政策到期后將根據(jù)公租房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)情況對(duì)有關(guān)內(nèi)容加以完善。9-29中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知一、各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。二、對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例

9、不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。三、各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。四、對(duì)有土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。五、對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。六、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。七、鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。9-29財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知關(guān)于契稅政策

10、（一）對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（二）個(gè)人購(gòu)買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。關(guān)于個(gè)人所得稅出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。10-11鄭州住房公積金管理中心暫停公積金三次貸款購(gòu)房申請(qǐng)從10月15日起，鄭州市住房公積金貸款購(gòu)房首付比例比原來(lái)提高了10個(gè)百分點(diǎn)。即第一次使用公積金貸款購(gòu)房的家庭，購(gòu)房首付款從原來(lái)的不低于20%，提高到不低于30%，所購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)房首付由原來(lái)的30%提

11、高到不低于40%，首付款比例均較以前提高了10個(gè)百分點(diǎn)。其中，家庭成員包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所購(gòu)住房包括普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、拆遷安置房等。同時(shí)，第二次申請(qǐng)使用公積金貸款購(gòu)房的家庭，要在結(jié)清上筆公積金貸款以后滿一年時(shí)間才能申請(qǐng)貸款，且第二次公積金貸款金額不得高于所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的50%。10-11中國(guó)人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行及招商銀行、民生銀行被實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)10-20中國(guó)央行加息自20日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0

12、.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。10-20住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公積金貸款利率上調(diào)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從3.33%調(diào)整為3.50%，五年期以上從3.87%調(diào)整為4.05%。視點(diǎn)： 面對(duì)房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升和成交量的高位運(yùn)行，9月底，調(diào)控政策再次加碼，從土地、財(cái)稅、信貸、金融等方面著手，強(qiáng)化和落實(shí)前期出臺(tái)政策，并在原有的基礎(chǔ)上嚴(yán)格和細(xì)化。在中央調(diào)控方向的基礎(chǔ)上，深圳、廈門、上海、寧波、福州、杭州、南京、天津、杭州、?？?、廣州地方調(diào)控政

13、策陸續(xù)出臺(tái)響應(yīng)中央政策，地方的積極響應(yīng)也在一定程度上折射政府調(diào)控樓市的決心。 10月份，在地方政府紛紛出臺(tái)政策的同時(shí)，央行再出殺手锏，先是上調(diào)六大行存款準(zhǔn)備金率，再次祭出加息利器，雖主要目的是預(yù)防資金流動(dòng)性過(guò)剩和通貨膨脹，但直接關(guān)系到樓市信貸，加重購(gòu)房負(fù)擔(dān)，與此同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再出令上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。至此，開發(fā)商從融資、拿地、建設(shè)、銷售環(huán)節(jié)面臨調(diào)整，而消費(fèi)者從首付、月供、納稅環(huán)節(jié)均面臨新的問(wèn)題，買、賣雙方均受此次調(diào)控影響甚大，樓市迎來(lái)了新一輪調(diào)控風(fēng)暴，至于后市走向則賴于地方政府和相關(guān)部門對(duì)政策的貫徹和落實(shí)。2010年前三季度全國(guó)性行業(yè)政策一覽季度時(shí)間發(fā)文部門名稱或簡(jiǎn)要一季度20

14、10-1-7國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知2010-1-12中國(guó)人民銀行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-1-13國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)市縣鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃成果核查工作的通知2010-1-14國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知2010-1-20財(cái)政部投資性房地產(chǎn)評(píng)估意見（試行）2010-1-21國(guó)土部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知2010-2-12中國(guó)人民銀行上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-2-20銀監(jiān)會(huì)流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法和個(gè)人貸款管理暫行辦法2010-3-8國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知201

15、0-3-9財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知2010-3-10國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知二季度2010-4-2財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于首次購(gòu)買普通住房有關(guān)契稅政策的通知2010-4-13住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知2010-4-17國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知2010-4-27住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知2010-5-2中國(guó)人民銀行上調(diào)準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2010-5-7國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見2010-5-19國(guó)家稅務(wù)

16、總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知2010-5-24國(guó)土部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地服務(wù)和監(jiān)管的通知（征求意見稿）2010-5-24國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知2010-6-3國(guó)稅總局國(guó)稅總局劃定土地增值稅預(yù)征最低限2010-6-3住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知2010-6-8住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見三季度2010-9-21國(guó)土資源

17、部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知2010-9-27財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知2010-9-29中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知2010-9-29財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知視點(diǎn)： 2010年一季度至三季度，調(diào)控政策密集出臺(tái)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面和相關(guān)部門，二季度則是對(duì)一季度的強(qiáng)化、落實(shí)和延伸，三季度則是在效果不盡人意的基礎(chǔ)上實(shí)施的追加調(diào)控。二季度成交量波動(dòng)顯著，但之后一路高歌，量、價(jià)屢攀新高，于是乎，三季度政

18、策前松后緊，部門聯(lián)合發(fā)文現(xiàn)象頻現(xiàn)，但在一、二季度調(diào)控政策失效的影響下，對(duì)此輪調(diào)控持懷疑、觀望態(tài)度的增多。3.行業(yè)資資訊220100年9月月中旬-10月月中旬行行業(yè)資訊訊一覽時(shí)時(shí)間發(fā)發(fā)文部門門內(nèi)容容簡(jiǎn)要220100-100住房房和城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)部部、國(guó)土土資源部部、監(jiān)察察部對(duì)對(duì)省級(jí)人人民政府府穩(wěn)定房房?jī)r(jià)和住住房保障障工作進(jìn)進(jìn)行考核核與問(wèn)責(zé)責(zé)：對(duì)政政策落實(shí)實(shí)不到位位、工作作不得力力的，要要進(jìn)行約約談，直直至追究究責(zé)任。三部門要求，切實(shí)增加住房有效供給，全力加快保障性安居工程建設(shè)。進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)行為。加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合

19、同”等行為。加快房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，為群眾住房消費(fèi)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理提供全面、及時(shí)、準(zhǔn)確的信息。2010-10財(cái)政部、國(guó)稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)簽的相關(guān)程序，并已接近尾聲，并對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)政策進(jìn)行會(huì)簽，針對(duì)住宅類型的劃分進(jìn)行了修改，而在未來(lái)，將對(duì)別墅、大戶型等不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅FREG視點(diǎn)：對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，將保障中央出臺(tái)政策的貫徹和落實(shí)，地方政府對(duì)房企的態(tài)度將顯著轉(zhuǎn)變，由保到壓，12地市限購(gòu)令的推出便是對(duì)中央政策的積極響應(yīng)，益于市場(chǎng)的短期盤整。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，此次密集調(diào)控為短期行為，難以從根本改變樓市的發(fā)展方向和

20、價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)。流傳多時(shí)的房產(chǎn)稅在政策加碼期再次被提上日程，三部門聯(lián)合啟動(dòng)會(huì)簽的相關(guān)程序標(biāo)志著懸而未決的房產(chǎn)稅開征已箭在弦上，至于對(duì)市場(chǎng)層面、尤其是對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用則備有爭(zhēng)議，具體效果則需要時(shí)間來(lái)證明。2010年前三季度鄭州市重要行業(yè)資訊一覽時(shí)間簡(jiǎn)要2010年4月二七商圈設(shè)計(jì)通過(guò)專家評(píng)審 14個(gè)項(xiàng)目助推二七商圈成中部第一2010年7月鄭汴新區(qū)總體規(guī)劃（20092020年）提交河南省十一屆人大常委第十六次會(huì)議審議2010年7月鄭州市首次明確航空港區(qū)將作為鄭州新區(qū)發(fā)展的先行區(qū)2010年8月鄭東新區(qū)加大建設(shè)力度龍湖區(qū)建設(shè)將于年底前全面啟動(dòng)2010年8月建業(yè)和泰宏聯(lián)合投身鄭州二七區(qū)荊胡社區(qū)城中村改造20

21、10年8月鄭州城市總體規(guī)劃獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)2010年8月再建商品房也要配建公租房鄭州48萬(wàn)公租房開建2010年8月河南地產(chǎn)商會(huì)投資有限公司成立2010年8月中原區(qū)8項(xiàng)目簽約188億元西區(qū)計(jì)劃改造5個(gè)城中村2010年9月河南省加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化三年翻新全部城中村視點(diǎn)： 2010年前三季度，鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)和部門均取得重大成果，尤其是城市規(guī)劃和建設(shè)、保障性房建設(shè)。城中村改造時(shí)間限定，三年內(nèi)全部翻新，鄭州西區(qū)和南區(qū)城中村改造引入省、內(nèi)外開發(fā)巨頭，整體形象面臨改觀；公租房建設(shè)啟動(dòng)，保障性房覆蓋范圍擴(kuò)大，為中、低收入居民和流動(dòng)人口提供住房保障。鄭汴新區(qū)整體規(guī)劃中指出鄭汴新區(qū)為“中原城市群新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)

22、化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化協(xié)調(diào)科學(xué)發(fā)展先導(dǎo)示范區(qū)，國(guó)家綜合交通樞紐、物流中心，區(qū)域服務(wù)中心，河南省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的核心增長(zhǎng)極”；國(guó)務(wù)院批復(fù)對(duì)鄭州城市發(fā)展定位明確為“河南省省會(huì)、國(guó)家歷史文化名城、我國(guó)中部地區(qū)重要的中心城市、國(guó)家重要的綜合交通樞紐”。此兩個(gè)規(guī)劃均在原有規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，明確了鄭汴新區(qū)、鄭州市在中原城市群中的重要作用，鞏固鄭州市乃至河南在中部地區(qū)城市群發(fā)展中的戰(zhàn)略地位。 鄭汴新區(qū)捷報(bào)頻傳，龍湖區(qū)的啟動(dòng)將吸引橫多國(guó)內(nèi)開發(fā)巨頭的進(jìn)入，而老城區(qū)尤其是西區(qū)和南區(qū)城中村改造項(xiàng)目簽約力度顯著加大，本土企業(yè)危機(jī)意識(shí)增強(qiáng)，于是乎，由建業(yè)、正商、天倫等16家河南主流房地產(chǎn)企業(yè)共同發(fā)起成立河南地產(chǎn)商會(huì)投資有

23、限公司，對(duì)抗外來(lái)巨頭，未來(lái)新、老城區(qū)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)將日趨激烈。 2010年，二七商圈建設(shè)力度顯著加大，新項(xiàng)目動(dòng)工、老項(xiàng)目擴(kuò)建將協(xié)同提升商圈輻射能力，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。在鄭汴新區(qū)發(fā)展拉動(dòng)下，鄭州向東、向南房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)，中牟、開封地區(qū)房?jī)r(jià)攀幅顯著，新鄭市房地產(chǎn)價(jià)格上漲潛力大。4.市政動(dòng)態(tài)2010年9月中旬-10月中旬鄭州市政動(dòng)態(tài)一覽時(shí)間內(nèi)容簡(jiǎn)要2010-92010年9月26日，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)與深圳中科諾數(shù)碼科技有限公司簽訂了生產(chǎn)“中科諾”牌手機(jī)的項(xiàng)目。中科諾將建設(shè)集研發(fā)、銷售、展示、商務(wù)平臺(tái)、辦公為一體的綜合性大廈，作為北方區(qū)域基地。2010-99月26日，鄭州出口加工區(qū)與鄭州恒

24、天重工有限公司就“商務(wù)車、新型純電動(dòng)輕型載貨汽車組裝項(xiàng)目”簽約。2010-9鄭州力爭(zhēng)年底前新開工19處過(guò)街天橋和地下人行道2010-9鄭州綠博園開園迎客 累計(jì)耗資14億元2010-10聯(lián)合啟動(dòng)了對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)簽的相關(guān)程序，并已接近尾聲，并對(duì)房產(chǎn)稅相關(guān)政策進(jìn)行會(huì)簽，針對(duì)住宅類型的劃分進(jìn)行了修改，而在未來(lái)，將對(duì)別墅、大戶型等不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅2010-1010月9日上午，珠海格力電器股份有限公司鄭州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在鄭州高新區(qū)開工。格力電器鄭州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目總投資逾30億元，規(guī)劃用地1370余畝。明年10月建成投產(chǎn)后。2010年前三季度鄭州重要市政動(dòng)態(tài)一覽大類內(nèi)容簡(jiǎn)要交通地鐵：1號(hào)線一期工程20個(gè)站

25、點(diǎn)已經(jīng)開工19個(gè)站點(diǎn)，只有東明路站尚未開工2號(hào)線6月16日開工，3號(hào)線預(yù)可研報(bào)告通過(guò)評(píng)審四環(huán)時(shí)代：鄭州西繞城公路貫通，年底與107輔道會(huì)合形成四環(huán)路城區(qū)面積從303平方公里增至550平方公里制堵與暢通：隴海路、航海路將打通至西四環(huán)，鄭州到開封將再添一條路鄭汴物流通道，鄭州公路客運(yùn)中心站開建，鄭州到周邊省會(huì)都將建高鐵，京沙沙快速通道動(dòng)工，黃河路下穿北編組站，嵩山南路與南四環(huán)立交，打通斷頭路等工程配套商業(yè)：鄭州航空港區(qū)添裕鴻港區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目和河南省公共衛(wèi)生醫(yī)療中心項(xiàng)目二七商圈14個(gè)項(xiàng)目建設(shè)教育：航海路和中州大道附近新建兩所小學(xué)、鄭州市新改擴(kuò)建13所中小學(xué)、鄭東新區(qū)4所公辦幼兒園等醫(yī)療：鄭東新區(qū)CB

26、D附近建亞洲最大兒童醫(yī)院休閑：4000畝的大型野生動(dòng)物園落戶雁鳴湖、鄭東新區(qū)將建3大科技公園、綠博園產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：海爾物流產(chǎn)業(yè)園、新加坡物流產(chǎn)業(yè)園、富士康、鄭州恒天重工項(xiàng)目中牟產(chǎn)業(yè)園：鄭州華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)基地、富士康高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：臺(tái)灣友旺科技、深圳中科諾數(shù)碼科技其他：航空港區(qū)簽約富士康、雨潤(rùn)集團(tuán)選址馬寨工業(yè)園區(qū) 視點(diǎn)： 220100年，鄭鄭州市交交通設(shè)施施投入力力度顯著著加大，地地鐵1號(hào)號(hào)線、22號(hào)線施施工，BBRT再再增支線線，立交交、高架架、下穿穿隧道、擴(kuò)擴(kuò)建、整整治斷頭頭路多管管齊下，意意在緩解解鄭州市市內(nèi)交通通壓力，加加強(qiáng)區(qū)域域之間、與與周邊城城市之間間的關(guān)聯(lián)聯(lián)。 四環(huán)時(shí)時(shí)代的

27、來(lái)來(lái)臨，利利于三環(huán)環(huán)外房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展，配套套設(shè)施投投入力度度的加大大將在一一定程度度上緩解解資源不不均衡困困局。鄭鄭汴新區(qū)區(qū)休閑設(shè)設(shè)施投入入力度大大，輻射射范圍廣廣，利于于區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展和和資源整整合能力力的提升升。 產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展主要集集中在鄭鄭州經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開開發(fā)區(qū)、中中牟產(chǎn)業(yè)業(yè)園和高高新技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)。從產(chǎn)產(chǎn)業(yè)類型型看，經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)以物流流、制造造業(yè)為主主，中牟牟產(chǎn)業(yè)園園為科技技教育與與創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)則則為消費(fèi)費(fèi)電子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的的確定利利于更好好的招商商引資，利利于鄭州州經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。二、土地市市場(chǎng)分析析1.220100年9

28、月月中旬至至10月月中旬供供、求分分析（11）供應(yīng)應(yīng)分析 220100年9月月中旬至至10月月中旬鄭鄭州市公公告出讓讓土地力力度顯著著加大，累累計(jì)發(fā)布布5個(gè)土土地出讓讓公告，出出讓233幅、553.999萬(wàn)平平方米，但但均集中中于111月份出出讓和成成交，預(yù)預(yù)示著四四季度土土地出讓讓力度的的加強(qiáng)。以城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地為主 從土地地使用權(quán)權(quán)面積看看，以城城鎮(zhèn)住宅宅用地為為主；從從土地幅幅數(shù)看，則則以商辦辦用地和和城鎮(zhèn)住住宅用地地為主。220100年9月月中旬至至10月月中旬，鄭鄭州市累累計(jì)出讓讓城鎮(zhèn)住住宅用地地8幅、331.554萬(wàn)平平方米，累累計(jì)規(guī)劃劃建筑面面積1770.005萬(wàn)平平方米，

29、平平均容積積率5.39，主主要受鄭鄭政出220100488號(hào)城中中村改造造用地拉拉動(dòng)；累累計(jì)出讓讓商辦用用地122幅、112.773萬(wàn)平平方米；工業(yè)用用地出讓讓2幅、33.799萬(wàn)平方方米；倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用地地出讓11幅、55.933萬(wàn)平方方米。 從土地地使用權(quán)權(quán)面積和和規(guī)劃建建筑面積積看，主主要集中中在金水水區(qū)和鄭鄭東新區(qū)區(qū) 從公公告出讓讓土地使使用權(quán)面面積看，主主要集中中在金水水區(qū)、鄭鄭東新區(qū)區(qū)兩區(qū)域域，二七七區(qū)占比比顯著。但但從出讓讓土地幅幅數(shù)看，則則主要集集中在鄭鄭東新區(qū)區(qū)、二七七區(qū)。 金水區(qū)區(qū)雖僅有有2幅住住宅用地地出讓，但但鄭政出出2001048號(hào)號(hào)宗地規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)顯著，且且容積率率較高，

30、在在其拉動(dòng)動(dòng)下，區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃建筑面面積占比比53%。鄭東東新區(qū)出出讓土地地以商辦辦用地為為主，倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用地地為輔，雖雖出讓幅幅數(shù)較二二七區(qū)僅僅多出一一幅，但但在商辦辦用地高高容積率率拉動(dòng)下下，累計(jì)計(jì)規(guī)劃建建筑面積積78.33萬(wàn)萬(wàn)平方米米，顯著著高于二二七區(qū)占占比。工工業(yè)用地地出讓22幅，悉悉數(shù)集中中于西開開區(qū)域，但但受單幅幅規(guī)模制制約，土土地使用用權(quán)面積積占比和和規(guī)劃建建筑面積積占比均均甚微。 單幅面積集中在5萬(wàn)平方米以下，以中、小規(guī)模土地為主 公告告出讓土土地中，有有8幅面面積集中中在1萬(wàn)萬(wàn)平方米米以下，113幅集集中在11-5萬(wàn)萬(wàn)平方米米，由此此可以看看出，220100年9月月中旬至至10月

31、月中旬公公告出讓讓土地以以中、小小規(guī)模為為主。 此此期間出出讓土地地幅數(shù)主主要集中中在鄭東東新區(qū)和和二七區(qū)區(qū)。其中中，鄭東東新區(qū)的的商辦用用地單幅幅規(guī)模悉悉數(shù)位于于5萬(wàn)平平方米以以下；二二七區(qū)商商辦用地地集中在在1萬(wàn)平平方米以以下，城城鎮(zhèn)住宅宅用地主主要集中中在1-5萬(wàn)平平方米。綜綜上可知知，此期期間出讓讓土地中中、小規(guī)規(guī)模為主主，主要要受鄭東東新區(qū)、二二七區(qū)影影響。220100年9月月中旬至至10月月中旬鄭鄭州市出出讓土地地一覽地塊編編號(hào)位位置使使用權(quán)面面積（平平方米）土地用用途出出讓年期期（年）容積率率綠化化率建建筑高度度（米）鄭政出（2010）045白楊路動(dòng)、鴻業(yè)路南15601.5城鎮(zhèn)住

32、宅70（1,1.2）3524鄭政出201046號(hào)開發(fā)路西、佛崗東路北569.5商服用地403080鄭政出201047號(hào)迎春街北、金梭路西11498.2工業(yè)50(1.6,2.0)2045鄭政出201048號(hào)黃河路北、中州大道西、紅專路南、姚砦路東180438.4城鎮(zhèn)住宅、商服70、4025100鄭政出201049號(hào)金岱路北、騰飛路西29085.21城鎮(zhèn)住宅703.03080鄭政出201050號(hào)石柱路東、寒山東路北21614.2城鎮(zhèn)住宅703080鄭政出201051號(hào)馮莊路西、丹楓路南38723.6城鎮(zhèn)住宅703080鄭政出201052號(hào)南三環(huán)南、石柱路西11025.4城鎮(zhèn)住宅703080鄭政出2

33、01053號(hào)石柱路西、佛崗東路南14651.9城鎮(zhèn)住宅703080鄭政出201054號(hào)南屏路南、石柱南路東4194.8城鎮(zhèn)住宅703080鄭政出201055號(hào)馮莊路西、佛崗東路北7571.9商服403080鄭政出201056號(hào)開發(fā)路西、佛崗西路南2165.21商服403080鄭政出201057號(hào)杜英街北、須水河西路西26448.11工業(yè)501.0,2.0)2060鄭政東出（2010）044號(hào)康寧路南、站南路西8741.63商務(wù)金融40730120鄭政東出（2010）045號(hào)站南路西、站西二路北16991.36商務(wù)金融40730120鄭政東出（2010）046號(hào)福祿路南、站南路西9786.07商

34、務(wù)金融40730120鄭政東出（2010）047號(hào)商都路北、站南路西29333.33商務(wù)金融40730120鄭政東出（2010）048號(hào)商都路南、圃田西路西59292.48倉(cāng)儲(chǔ)5022580鄭政東出（2010）049號(hào)心怡路東、福祿路北8562.9商務(wù)金融40730120鄭政東出(2010)052號(hào)才高街西、正光北街北12179.15商務(wù)金融403.53080鄭政東出(2010)053號(hào)才高街西、正光北街北8000商務(wù)金融403.53080鄭政東出(2010)054號(hào)聚源路東、宏圖街北10000商務(wù)金融4042060鄭政東出(2010)055號(hào)正光路南、民生西街西13380.5商務(wù)金融4038

35、0（2）成交分析2010年9月中旬至10月中旬鄭州市成交土地一覽地塊編號(hào) 地塊名稱 使用權(quán)面積（平方米）土地用途 出讓年期（年）競(jìng)得人成交總價(jià)(萬(wàn)元)成交單價(jià)（萬(wàn)元/畝）鄭政出（2010）42號(hào)金菊街南、楓香街北、西四環(huán)路西623776.98工業(yè)50年格力電器（鄭州）有限公司2495226.67 2010年9月中旬至10月中旬鄭州市成交土地僅1幅，為工業(yè)用地，分布在西開。2.2010年前三季度供、求分析（1）供應(yīng)分析一季度出讓力度最大，二、三季度逐步下滑 220100年前三三季度，鄭鄭州市國(guó)國(guó)土資源源局和鄭鄭東新區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)累計(jì)出出讓土地地95幅幅、5552.553萬(wàn)平平方米，出出讓力度度顯著

36、高高于099年同期期。從季季度走勢(shì)勢(shì)看，一一季度供供應(yīng)力度度最強(qiáng)，累累計(jì)出讓讓36幅幅、2556.558萬(wàn)平平方米；二季度度供應(yīng)雖雖增加88幅，但但單幅規(guī)規(guī)模相對(duì)對(duì)較小，累累計(jì)供應(yīng)應(yīng)面積僅僅1844.244萬(wàn)平方方米；三三季度供供應(yīng)幅數(shù)數(shù)和面積積雙雙走走弱，分分別為115幅、1111.71萬(wàn)萬(wàn)平方米米。于99月中旬旬至100月中旬旬公告、于于四季度度出讓并并成交的的土地累累計(jì)233幅、553.999萬(wàn)平平方米，鑒鑒于每年年年底是是土地供供應(yīng)的高高潮，預(yù)預(yù)計(jì)四季季度供應(yīng)應(yīng)量大幅幅回升。綜合出讓幅數(shù)和土地使用權(quán)面積，以工業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地為主 （按出讓土地幅數(shù)） （按出讓土地使用權(quán)面積） 201

37、0年前三季度，從出讓土地幅數(shù)看，以商辦用地、城鎮(zhèn)住宅用地和工業(yè)用地為主，但受單幅土地規(guī)模制約，從出讓土地使用權(quán)面積看，以工業(yè)用地和城鎮(zhèn)住宅用地為主，倉(cāng)儲(chǔ)用地和商辦用地占比顯著。綜合上述兩圖可以看出，工業(yè)用地的平均單幅規(guī)模最大，科教用地單幅規(guī)模最小。出讓土地地主要集集中在鄭鄭東新區(qū)區(qū)和東開開，西開開、中原原占比顯顯著 （按按出讓土土地幅數(shù)數(shù)） （按出出讓土地地使用權(quán)權(quán)面積） 20010年年前三季季度，從從出讓土土地幅數(shù)數(shù)看，鄭鄭州市出出讓土地地主要集集中在鄭鄭東新區(qū)區(qū)和東開開，西開開和中原原占比顯顯著。其其中，鄭鄭東新區(qū)區(qū)占比遙遙遙領(lǐng)先先，累計(jì)計(jì)出讓551幅；東開雖雖位列第第二， 但出讓讓幅數(shù)顯

38、顯著低于于鄭東新新區(qū)。 從出讓讓土地使使用權(quán)面面積看，主主要集中中在東開開、鄭東東新區(qū)，西西開、中中原、管管城三區(qū)區(qū)占比顯顯著。二二七、金金水兩區(qū)區(qū)域無(wú)論論是出讓讓幅數(shù)，還還是土地地使用權(quán)權(quán)面積占占比均甚甚微。管管城區(qū)雖雖僅有33幅土地地供應(yīng)，但但累計(jì)出出讓土地地使用權(quán)權(quán)面積338.996萬(wàn)平平方米，故故占比高高企。 除惠濟(jì)濟(jì)和東開開外，其其他區(qū)域域均有住住宅用地地供應(yīng)，商商辦用地地悉數(shù)集集中于鄭鄭東新區(qū)區(qū) 從從上圖可可以看出出，商辦辦用地和和科教用用地區(qū)域域分布較較為集中中，均集集中在鄭鄭東新區(qū)區(qū)。工業(yè)業(yè)用地集集中在東東開、西西開兩開開發(fā)區(qū)，河河南大招招商活動(dòng)動(dòng)為兩個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)引進(jìn)進(jìn)國(guó)內(nèi)大

39、大型知名名企業(yè)，帶帶動(dòng)區(qū)內(nèi)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的發(fā)發(fā)展，定定位更加加明晰，兩兩區(qū)域?yàn)闉猷嵵菔惺泄I(yè)發(fā)發(fā)展的主主戰(zhàn)場(chǎng)。倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)用地地集中在在東開和和鄭東新新區(qū)，其其中，鄭鄭東新區(qū)區(qū)地塊均均位于商商都路、鄭鄭州新火火車站交交通樞紐紐中心附附近，區(qū)區(qū)位優(yōu)越越，發(fā)展展前景良良好。 220100年前三三季度，鄭鄭州市城城鎮(zhèn)住宅宅用地累累計(jì)供應(yīng)應(yīng)29幅幅、1559.884萬(wàn)平平方米，規(guī)規(guī)劃建筑筑面積6664.78萬(wàn)萬(wàn)平方米米。其中中，部分分地塊已已投入開開發(fā)并銷銷售，如如鄭政出出200108號(hào)、鄭鄭政出（220100）155號(hào)宗地地，在一一定程度度上緩解解住宅市市場(chǎng)供、求求緊張格格局。從從供應(yīng)幅幅數(shù)看，主主要集中中

40、在鄭東東新區(qū)和和中原區(qū)區(qū)；從土土地使用用權(quán)面積積看，則則主要集集中在中中原、管管城、鄭鄭東、二二七四區(qū)區(qū)域；從從規(guī)劃建建筑面積積看，主主要集中中在中原原、管城城、鄭東東、二七七四區(qū)域域，金水水區(qū)占比比顯著。2010年前三季度，中原區(qū)土地出讓力度最大，規(guī)劃建筑面積224.41萬(wàn)平方米，依照現(xiàn)有銷售速度需要一年之余才可銷售完畢，再加上潛在城中村、廠區(qū)改造項(xiàng)目的開發(fā)，未來(lái)住宅市場(chǎng)面臨極大的銷售壓力。二七、管城、鄭東三區(qū)域規(guī)劃建筑面積分別為124.58萬(wàn)平方米、131.36萬(wàn)平方米、114.45萬(wàn)平方米，按照現(xiàn)有銷售速度均需要13-14個(gè)月才可銷售完畢。其中，二七區(qū)和管城區(qū)潛在城中村改造項(xiàng)目供應(yīng)體量大

41、，未來(lái)供、求關(guān)系相對(duì)均衡，但鄭東新區(qū)近兩年市場(chǎng)呈現(xiàn)嚴(yán)峻的供不應(yīng)求，前三季度出讓土地將緩解區(qū)域供求緊張格局。金水、西開各有兩幅土地供應(yīng)，規(guī)劃建筑面積分別為52.77萬(wàn)平方米、17.21萬(wàn)平方米。金水區(qū)土地供應(yīng)可謂杯水車薪，難以緩解區(qū)域供求緊張局勢(shì)。西開雖供應(yīng)量、開發(fā)量均較小，但區(qū)域有效需求相對(duì)較低，尤其是開發(fā)區(qū)定位、生活氛圍不足，縱使有地鐵1號(hào)線拉動(dòng)，區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢。 惠濟(jì)和東開商品住宅用地均為零供應(yīng)。其中，惠濟(jì)區(qū)土地囤積體量大，潛在開發(fā)項(xiàng)目多，月均銷售量小，供不應(yīng)求格局將持續(xù)。東開雖有遠(yuǎn)大理想城為代表的大型項(xiàng)目開發(fā)，但區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)云集，整體居住氛圍差，未來(lái)出讓土地仍將以工業(yè)用地為主。住

42、宅用地規(guī)模相對(duì)分散，商辦用地以中、小規(guī)模為主 （按按出讓土土地幅數(shù)數(shù)） 前三季季度，鄭鄭州市供供應(yīng)住宅宅用地各各面積區(qū)區(qū)間均有有分布。11-5萬(wàn)萬(wàn)平方米米占比最最大，累累計(jì)供應(yīng)應(yīng)12幅幅；1萬(wàn)萬(wàn)平方米米以下、55-100萬(wàn)平方方米次之之，均有有6幅供供應(yīng)；110萬(wàn)平平方米以以上供應(yīng)應(yīng)5幅。商商辦用地地規(guī)模較較為集中中，均集集中在55萬(wàn)平方方米以下下，其中中1-55萬(wàn)平方方米供應(yīng)應(yīng)高達(dá)222幅。 從區(qū)域?qū)傩钥?，各區(qū)域規(guī)模相差較大。二七區(qū)各面積區(qū)間均有供應(yīng)，且占比較為均衡；金水區(qū)出讓兩幅，分別為小幅和中等偏上；鄭東新區(qū)無(wú)論是住宅用地，還是商辦用地，均以中、小規(guī)模為主，集中在5萬(wàn)平方米以下；管城區(qū)以

43、大規(guī)模為主；中原區(qū)則以中等偏上規(guī)模和大規(guī)模為主。城鎮(zhèn)住宅用地容積率集中在3-5之間，商辦用地集中在3以上 （按出出讓土地地幅數(shù)） 2010年前三季度，鄭州市出讓城鎮(zhèn)住宅用地容積率相對(duì)分散，各區(qū)間均有分布；商辦用地以高容積率為主，7以上出讓高達(dá)14幅。 從區(qū)域?qū)傩钥?，鄭東新區(qū)住宅以中等容積率為主，商辦用地以高容積率為主，其商辦用地主要集中在商鼎路、新火車站樞紐中心附近，為未來(lái)的新商圈，商業(yè)密集；金水區(qū)僅出讓2幅，容積率相差比較大；西開、中原、管城三區(qū)域均以中等容積率為主；二七區(qū)以高容積率為主，均位于5以上。（2）成交分析 三季度單價(jià)最高，城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地均創(chuàng)新高2010年前三季度，鄭州市累

44、計(jì)成交土地70幅、431.37萬(wàn)平方米，成交總額578374.18萬(wàn)元，成交單價(jià)為89.39萬(wàn)元/畝；流拍土地一幅，為工業(yè)用地，位于東開區(qū)域。2010年三季度，鄭州市成交土地單價(jià)為106.28萬(wàn)元/畝，顯著高于前三季度平均水平，城鎮(zhèn)住宅用地和商辦用地單價(jià)均為最高值。城鎮(zhèn)住宅用地二季度單價(jià)較一季度小幅下挫，但三季度大幅回升，突破200萬(wàn)元/畝；商辦用地價(jià)格逐季攀升，二季度、三季度均位于260元/畝，商辦用地價(jià)格漲勢(shì)顯著，一方面受高利驅(qū)動(dòng)，另一方面受調(diào)控政策的影響。 二七區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地單價(jià)最高，且略高于鄭東新區(qū)商辦用地單價(jià) 20010年年前三季季度，鄭鄭州市城城鎮(zhèn)住宅宅用地成成交單價(jià)價(jià)為1886.

45、222萬(wàn)元元/畝，商商辦用地地成交單單價(jià)為3340.06萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，兩者者相差比比較大。二二七區(qū)城城鎮(zhèn)住宅宅用地成成交單價(jià)價(jià)為3663.556萬(wàn)元元/畝，高高出商辦辦用地單單價(jià)233.500萬(wàn)元/畝，但但考慮到到高容積積率，開開發(fā)成本本相對(duì)降降低，但但居住舒舒適度欠欠缺。 有有城鎮(zhèn)住住宅用地地供應(yīng)、并并成交的的6區(qū)域域，單價(jià)價(jià)可分為為3000萬(wàn)元/以上、2200-3000萬(wàn)元/畝、2200萬(wàn)萬(wàn)元/以以下三個(gè)個(gè)層次。二二七、西西開兩區(qū)區(qū)土地單單價(jià)均超超過(guò)3000萬(wàn)元元/畝，二二七區(qū)有有賴于高高容積率率，西開開則受鄭鄭政出2011011號(hào)地塊塊拉動(dòng)；金水、鄭鄭東新區(qū)區(qū)成交單單價(jià)分別別為2110.

46、440萬(wàn)元元/畝、2229.47萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，位列列中間層層次；管管城和中中原成交交單價(jià)分分別為1135.31萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝、1441.779萬(wàn)元元/畝，顯顯著低于于全市平平均水平平，源于于三環(huán)沿沿線土地地的出讓讓和大規(guī)規(guī)模城中中村改造造用地的的低價(jià)成成交。備備注：11、本節(jié)節(jié)中土地地均為招招拍掛方方式出讓讓土地；2、本本節(jié)中城城鎮(zhèn)住宅宅用地為為純住宅宅用地及及以住宅宅為主體體地塊；3、本本節(jié)中“公公告出讓讓土地”包包含已經(jīng)經(jīng)掛出、已已公告但但未掛出出地塊，“出出讓土地地”則是是已經(jīng)掛掛出或成成交地塊塊。三、商品房房市場(chǎng)分分析1.20110年99月市場(chǎng)場(chǎng)分析（11）供求求分析供供應(yīng)放量量、成交交

47、萎縮，供供求形勢(shì)勢(shì)有所緩緩解 9月月，鄭州州市商品品房成交交新批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積1667.115萬(wàn)平平方米，同同比上漲漲49.76%，環(huán)比比上漲1199.09%； 9月月，鄭州州市商品品房銷售售面積994.224萬(wàn)平平方米，同同比下滑滑13.01%，環(huán)比比下滑117.553%； 9月，鄭鄭州市商商品房供供求比為為1:00.566。 4月月，調(diào)控控新政密密集出臺(tái)臺(tái)后，鄭鄭州商品品房成交交量經(jīng)歷歷5、66月份波波動(dòng)后，77-8月月份再次次回歸高高位，消消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房意向向回升，適適逢“金金九銀十十”，開開發(fā)商以以期在黃黃金銷售售季節(jié)賺賺的盆滿滿缽盈，新新、老樓樓盤推盤盤力度顯顯著加大大。9月月份，鄭鄭

48、州市商商品房銷銷售量新新增預(yù)售售面積高高達(dá)1667.115萬(wàn)平平方米，不不僅創(chuàng)下下年內(nèi)的的峰值，且且為20009年年以來(lái)的的最高值值。 9月月，不同同于新增增供應(yīng)量量的激增增，成交交量同比比、環(huán)比比雙雙下下滑，一一方面受受東方鼎鼎盛時(shí)代代、紅星星螞蟻SSOHOO、中州州錦繡花花苑等新新開盤項(xiàng)項(xiàng)目備案案滯后性性影響，另另一方面面，有效效供應(yīng)不不足制約約成交量量的攀升升。 99月，鄭鄭州市商商品房市市場(chǎng)供過(guò)過(guò)于求態(tài)態(tài)勢(shì)顯著著，在一一定程度度上緩解解供應(yīng)緊緊張格局局，但是是短期內(nèi)內(nèi)供應(yīng)不不足的現(xiàn)現(xiàn)狀將延延續(xù)，尤尤其是99月底、110月初初系列政政策的出出臺(tái)將加加劇觀望望，捂盤盤惜售現(xiàn)現(xiàn)象將不不可避免

49、免。（22）價(jià)格格分析銷銷售均價(jià)價(jià)再攀新新高，首首破65500元元/平方方 9月，鄭鄭州市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)為66602元元/平方方米，同同比上漲漲33.56%，環(huán)比比上漲66.3%。 9月月銷售均均價(jià)的止止跌回升升，一方方面受品品質(zhì)項(xiàng)目目批量、高高價(jià)拉動(dòng)動(dòng)，另一一方面，成成交量高高位運(yùn)行行、供不不應(yīng)求助助推價(jià)格格的持續(xù)續(xù)上揚(yáng)，再再次形勢(shì)勢(shì)下，鄭鄭州市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)止跌回回升，首首次突破破65000元/平方米米，創(chuàng)009年至至今的最最高值。（3）供求格局住宅、商業(yè)新增供應(yīng)量均創(chuàng)年內(nèi)新高9月，鄭州州市住宅宅、商業(yè)業(yè)、辦公公新增供供應(yīng)量環(huán)環(huán)比攀升升顯著，尤尤其是住住宅物業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)物業(yè)新新

50、增供應(yīng)應(yīng)量均達(dá)達(dá)到年內(nèi)內(nèi)最高值值，辦公公物業(yè)環(huán)環(huán)比漲勢(shì)勢(shì)顯著。在在調(diào)控政政策的影影響下，在在鄭東新新區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展和和區(qū)域前前景帶動(dòng)動(dòng)下，鄭鄭州市辦辦公物業(yè)業(yè)新增供供應(yīng)量漲漲勢(shì)顯著著。住宅宅、商業(yè)業(yè)、辦公公成交量量環(huán)比下下滑顯著著9月，鄭鄭州市住住宅、商商業(yè)、辦辦公新增增供應(yīng)量量環(huán)比均均大幅攀攀升，但但成交量量萎縮顯顯著，尤尤其是商商業(yè)、辦辦公物業(yè)業(yè)。新增增推案量量的加大大源于77-8月月成交量量高位運(yùn)運(yùn)行，部部分項(xiàng)目目逆勢(shì)漲漲價(jià)釋放放出住宅宅物業(yè)保保值增值值性；鄭鄭州市商商業(yè)物業(yè)業(yè)潛在供供應(yīng)量大大，高空空置率使使得資金金回籠慢慢，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力相對(duì)對(duì)較弱；辦公物物業(yè)經(jīng)過(guò)過(guò)新政的的利好和和品質(zhì)的的提升

51、，價(jià)價(jià)格漲勢(shì)勢(shì)顯著，門門檻高企企在一定定程度上上擠出投投資客至至住宅市市場(chǎng)。 商業(yè)銷銷售均價(jià)價(jià)略微下下滑，辦辦公物業(yè)業(yè)再破萬(wàn)萬(wàn)元/平平方米9月，鄭鄭州市住住宅、辦辦公物業(yè)業(yè)銷售均均價(jià)環(huán)比比上漲，商商業(yè)物業(yè)業(yè)卻現(xiàn)下下滑。商商業(yè)物業(yè)業(yè)銷售價(jià)價(jià)格環(huán)比比下滑，但但依然位位于1000000元/平平方米以以上，自自7月份份以來(lái)，連連續(xù)三月月突破萬(wàn)萬(wàn)元/平平方米，標(biāo)標(biāo)志著鄭鄭州市商商業(yè)物業(yè)業(yè)開始進(jìn)進(jìn)入單價(jià)價(jià)萬(wàn)元時(shí)時(shí)代。辦辦公物業(yè)業(yè)繼6月月份以后后，再次次突破1100000元/平方米米，6月月份以來(lái)來(lái)持續(xù)在在80000元/平方米米以上，與與住宅物物業(yè)的單單價(jià)差距距日益拉拉大。2.20110年前前三季度度市場(chǎng)分

52、分析（11）供求求分析三三季度，新新增供應(yīng)應(yīng)量激增增，成交交量較009年同同期小幅幅萎縮，供供求嚴(yán)峻峻形勢(shì)有有所緩解解 20100年三季季度：鄭鄭州市商商品房新新增預(yù)售售面積3332.77萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比上漲1157.24%，環(huán)比比上漲116.443%；鄭州市市商品房房銷售面面積3007.996萬(wàn)平平方米，同同比下滑滑3.884%，環(huán)環(huán)比上漲漲20.87%；鄭州州市商品品房持續(xù)續(xù)供過(guò)于于求，供供求比為為1:00.933；20010年年前三季季度：鄭鄭州市商商品房新新增預(yù)售售面積7783.04萬(wàn)萬(wàn)平方米米，較220099年同期期上漲1102.15%；鄭州州市商品品房銷售售面積8833.93萬(wàn)

53、萬(wàn)平方米米，較220099年同期期上漲33.744%；鄭鄭州市商商品房供供求比11:1.06，雖雖延續(xù)220099年供不不應(yīng)求格格局，但但供求嚴(yán)嚴(yán)峻形勢(shì)勢(shì)有所緩緩解。220100年二、三三季度，鄭鄭州市商商品房推推案力度度顯著加加大，供供求關(guān)系系分別為為09年年一季度度的以來(lái)來(lái)的首次次、二次次供過(guò)于于求，在在一定程程度上緩緩解供求求嚴(yán)峻形形勢(shì)。 從土地地來(lái)源看看，以城城中村改改造項(xiàng)目目和廠區(qū)區(qū)改造項(xiàng)項(xiàng)目貢獻(xiàn)獻(xiàn)最大，三三環(huán)內(nèi)可可供開發(fā)發(fā)的土地地日益稀稀缺，改改造項(xiàng)目目已成為為鄭州市市商品房房供、求求主力軍軍；從供供應(yīng)房源源看，新新、老項(xiàng)項(xiàng)目齊發(fā)發(fā)力，雖雖有天驕驕華庭、田田園新城城、明鉆鉆、中州州

54、錦繡花花苑等新新入市項(xiàng)項(xiàng)目，但但老項(xiàng)目目加推對(duì)對(duì)新增供供應(yīng)量的的激增帶帶動(dòng)顯著著。（22）價(jià)格格分析成成交價(jià)格格持續(xù)攀攀升，三三季度首首破60000元元/平方方米220100年三季季度，鄭鄭州市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)62771元/平方米米，同比比上漲226.008%，環(huán)環(huán)比上漲漲7.773%；20110年前前三季度度，鄭州州市商品品房銷售售均價(jià)558088元/平平方米，較較20009年同同期上漲漲20.06%。經(jīng)歷歷20009年三三、四季季度價(jià)格格小幅波波動(dòng)后，220100年前三三季度，鄭鄭州市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)持續(xù)攀攀升，再再創(chuàng)新高高。20010年年前三季季度，在在整體市市場(chǎng)供不不應(yīng)求形形勢(shì)

55、下，在在環(huán)線內(nèi)內(nèi)品質(zhì)大大盤推盤盤力度加加大帶動(dòng)動(dòng)下，鄭鄭州市商商品房銷銷售均價(jià)價(jià)環(huán)比漲漲幅分別別為6.84%、100.733%、77.733%，價(jià)價(jià)格漲勢(shì)勢(shì)顯著。（3）供求格局住宅物業(yè)推案力度顯著加大，商業(yè)、辦公物業(yè)新增供應(yīng)量激增 20110年前前三季度度，鄭州州市住宅宅、商業(yè)業(yè)、辦公公物業(yè)較較20009年同同期推案案力度顯顯著加大大，尤其其是辦公公物業(yè)，僅僅二季度度推案量量業(yè)已超超越20009年年全年。商商業(yè)物業(yè)業(yè)推案力力度的加加大主要要受住宅宅物業(yè)帶帶動(dòng)，雖雖鄭東新新區(qū)、二二七區(qū)單單體商業(yè)業(yè)建設(shè)力力度加大大，但目目前鄭州州市商業(yè)業(yè)供應(yīng)仍仍以底商商和裙樓樓為主，前前三季度度新增供供應(yīng)量與與2

56、0009年全全年基本本持平。前三季度，辦公物業(yè)新增供應(yīng)量已經(jīng)超出2009年全年41.94萬(wàn)平方米，主要受鄭東新區(qū)千璽廣場(chǎng)、綠地之窗、宏光藍(lán)水岸等項(xiàng)目帶動(dòng)。商業(yè)物業(yè)成交量較07年同期下挫，辦公物業(yè)較09年同期上漲顯著 220100年二季季度成交交量雖同同比、環(huán)環(huán)比下挫挫顯著，但但前三季季度整體體成交量量較20009年年同期小小幅上漲漲，考慮慮到三季季度末政政策的加加碼和細(xì)細(xì)則的發(fā)發(fā)布，以以剛性需需求為主主的鄭州州樓市成成交量將將面臨下下滑，年年度成交交量或與與20009年全全年持平平。受二二季度出出臺(tái)政策策利好因因素影響響，鄭州州市辦公公物業(yè)成成交量二二季度、三三季度持持續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)，前三三季度累累

57、計(jì)成交交量顯著著高于220099年同期期；受一一季度低低成交量量制約，前前三季度度鄭州市市商業(yè)物物業(yè)成交交量較220099年同期期小幅下下挫。商商業(yè)價(jià)格格首季破破萬(wàn)，辦辦公價(jià)格格大幅攀攀升，住住宅價(jià)格格漲勢(shì)顯顯著 20009年一一季度以以來(lái)，鄭鄭州市住住宅價(jià)格格一路攀攀升，220100年前三三季度，更更是加速速上揚(yáng)，三三季度整整體均價(jià)價(jià)為56604元元/平方方米。商商業(yè)價(jià)格格季度走走勢(shì)波動(dòng)動(dòng)較大，在在經(jīng)歷220100年一、二二季度持持續(xù)下挫挫后，三三季度大大幅上揚(yáng)揚(yáng)，首季季突破1100000萬(wàn)元元/平方方米，創(chuàng)創(chuàng)鄭州季季度價(jià)格格最高值值。20009年年四季度度以來(lái)，鄭鄭州市辦辦公物業(yè)業(yè)價(jià)格持持

58、續(xù)、大大幅攀升升，三季季度價(jià)格格高達(dá)992166元/平平方米，較較09年年同期上上漲600.377%。四、住宅市市場(chǎng)分析析1.220100年9月月市場(chǎng)分分析（11）供求求分析新新增供應(yīng)應(yīng)量激增增，創(chuàng)009年11月至今今的峰值值，成交交量下挫挫顯著9月，鄭州州市商品品住宅新新增供應(yīng)應(yīng)1322.299萬(wàn)平方方米，同同比上漲漲45.67%，環(huán)比比上漲2202.72%；9月月，鄭州州市商品品住宅銷銷售800.333萬(wàn)平方方米，同同比下滑滑10.56%，環(huán)比比下滑116.444%；9月，鄭鄭州市商商品住宅宅市場(chǎng)再再次呈現(xiàn)現(xiàn)供過(guò)于于求，供供求比為為1:00.611。 220100年9月月，鄭州州市推案案項(xiàng)

59、目顯顯著增多多，有盧盧浮公館館、羅馬馬假日、幸幸福港灣灣等加推推項(xiàng)目，有有清水灣灣、中州州錦繡花花苑、清清水苑等等新推盤盤項(xiàng)目，也也有芙蓉蓉花苑經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目。推盤盤力度的的加大源源于開盤盤項(xiàng)目的的增多，但但成交量量卻同比比、環(huán)比比雙雙下下挫，主主要受備備案滯后后性制約約、價(jià)格格持續(xù)高高企和供供應(yīng)不足足影響。新新增供應(yīng)應(yīng)量激增增帶來(lái)供供求關(guān)系系的再次次逆轉(zhuǎn)，在在一定程程度上緩緩解住宅宅市場(chǎng)供供求緊張張局勢(shì)。（2）價(jià)格分析銷售均價(jià)持續(xù)攀升，再創(chuàng)新高 9月，鄭州市商品住宅成交均價(jià)為5962元/平方米，同比上漲29.69%，環(huán)比上漲7.46%。 在鄭東新區(qū)新里盧浮公館、東方港灣、高速奧蘭花園批

60、量、高價(jià)成交帶動(dòng)下，在老城區(qū)升龍國(guó)際中心、中原新城、橄欖城為代表的品質(zhì)項(xiàng)目帶動(dòng)下， 9月成交量雖下挫明顯，但價(jià)格持續(xù)攀升，直逼6000元/平方米，上漲幅度為4月新政后第二高。（3）供求格局二七、惠濟(jì)、金水、鄭東新增供應(yīng)量創(chuàng)4月新政后最高 9月，老城區(qū)和新區(qū)商品住宅新增供應(yīng)量環(huán)比均現(xiàn)上揚(yáng)，尤其是二七、惠濟(jì)、金水、鄭東四區(qū)域創(chuàng)4月新政后最高值。金水區(qū)新增供應(yīng)量雄踞鰲頭，也為5月份以來(lái)區(qū)域供應(yīng)最高值，主要受天驕華庭、大觀國(guó)際、中州錦繡花苑、羅馬假日、金基森林陽(yáng)光等項(xiàng)目密集、批量備案拉動(dòng)。僅二七區(qū)成交量環(huán)比上揚(yáng)，其他區(qū)域均現(xiàn)下挫 9月月，二七七區(qū)商品品住宅成成交量環(huán)環(huán)比上揚(yáng)揚(yáng)且漲勢(shì)勢(shì)顯著，其其他區(qū)域域