資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)習(xí)題答案

1、PAGE PAGE 57項(xiàng)目一 資產(chǎn)評估基本認(rèn)知（宋體三號）任務(wù)一 資產(chǎn)評估的基本概念（宋體三號）一、單項(xiàng)選擇題（宋體五號加粗）1.B 2.D 3.A 4.B 5.B 6.C7.A 8.B 9.C 二、多項(xiàng)選擇題1.BCD 2.ABCD 3. CD 4BCD 5.ABCD 6.BD 7.BCD 8.BCD 9.ABD 三、判斷題1. 2. 3 . 4. 5. 6. 7. 8. 五、綜合分析題答案：（1）資產(chǎn)評估是評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員根據(jù)委托對不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評定、估算，并出具評估報告的專業(yè)服務(wù)行為。其特點(diǎn)有：咨詢性、公正性、社會性、動態(tài)性。在資產(chǎn)評

2、估中，資產(chǎn)是指由特定權(quán)利主體擁有或控制的、預(yù)期能夠給該主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。對于資產(chǎn)的概念，可以從以下三個方面進(jìn)行理解:資產(chǎn)是能夠?yàn)樘囟ㄖ黧w帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源;資產(chǎn)必須是特定主體所擁有或控制的;資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)能以貨幣計量。（2）本評估案例中，主體是: 中青資產(chǎn)評估有限公司及其評估專業(yè)人員；客體是: 利民公司30股權(quán)。(3)資產(chǎn)評估的工作原則是指評估機(jī)構(gòu)及其評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)遵循的基本原則，主要包括獨(dú)立、客觀、公正原則。(4) 資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則包括供求原則、最高最佳使用原則、替代原則、預(yù)期收益原則、貢獻(xiàn)原則、評估時點(diǎn)原則、外在性原則。資產(chǎn)評估具有動態(tài)性特點(diǎn)，資產(chǎn)的價值

3、會隨著時間因素的變化而變化，因此必須合理選取一個時點(diǎn)作為評估基準(zhǔn)日。即，為了使資產(chǎn)評估得以操作，同時又能保證資產(chǎn)評估結(jié)論可以被市場檢驗(yàn)，在資產(chǎn)評估時，必須需要假定市場條件固定在某一時點(diǎn)，這一時點(diǎn)就是評估基準(zhǔn)日。它為資產(chǎn)評估提供了一個時間基準(zhǔn)。評估基準(zhǔn)日的確定體現(xiàn)了資產(chǎn)評估的評估時點(diǎn)原則。(5)資產(chǎn)評估法規(guī)定:資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的內(nèi)容是對評估對象的價值進(jìn)行評定、估算資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)的成果是由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告。任務(wù)二 資產(chǎn)評估的原則一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.A 3.C 4.D 5.C 6.A 7.D 8.B 二、多項(xiàng)選擇題1.CD 2.AC 3.ABC三、判斷題1. 2. 3. 4.

4、5.任務(wù)三 資產(chǎn)評估的作用及服務(wù)領(lǐng)域一、單項(xiàng)選擇題1.A 2.C 3.B 4.D 5.D 二、多項(xiàng)選擇題1. ABD 2. ACD 3. ACD三、判斷題1. 2. 3.項(xiàng)目二 資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)任務(wù)一 資產(chǎn)評估相關(guān)當(dāng)事人一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.A 3.B 4.B 5.B 6.D 7.B 8.B 10.D 11.D 12.C 13.C二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.BCD 3.ACD 4.ABD 5.ABCD 6.BC 三、判斷題1. 2. 3 4. 5. 四、復(fù)習(xí)思考題略。五、綜合分析題解析：在評估委托合同上沒有約定E公司為評估報告使用人，題干中只提到C公司、K公司是評估報告使用人，因此第二種

5、說法錯誤；中青資產(chǎn)評估公司不需要對E公司使用評估報告的后果承擔(dān)責(zé)任，而須對C公司、K公司按要求使用評估報告的后果承擔(dān)責(zé)任。E公司將對自己使用評估報告的行為及后果承擔(dān)責(zé)任，因此第一種說法和第四種說法錯誤；中青資產(chǎn)評估公司須對C公司、K公司按約定要求使用評估報告的后果承擔(dān)責(zé)任，所以第三種說法正確。任務(wù)二 資產(chǎn)評估目的一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.C 3.C 4.B 5.C 6.B 二、多項(xiàng)選擇題1.CD 2.ABC 3.AB 4.BCD 5.ABCD 6.ABC 7.BCD 8.BCD 9.ACD 10.ABCD 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.四、復(fù)習(xí)思考題略。任務(wù)三 資產(chǎn)評

6、估對象一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.A 4.A 5.C 6.A 7.A 8.D 9.A 10.C 11.C 12.B 二、多項(xiàng)選擇題1.BC 2.ABCD 3.ABD 4.ABC 5.BCD 6.ABC三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 四、復(fù)習(xí)思考題略。 五、綜合分析題【解析】有限責(zé)任公司擬以經(jīng)審計的凈資產(chǎn)賬面價值折股變更為股份有限公司，該目的的評估，評估對象不是該企業(yè)的整體權(quán)益，而是組成該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債，或者說是該企業(yè)按照公司法規(guī)定可以作為出資的可辨識資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債。因此，將評估對象設(shè)定為組成該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債，第二種說法可以作為評估對象。 任務(wù)四

7、資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日與報告日一、單項(xiàng)選擇題1.A 2.C 3.D 4.D 5.C 6.B 7.B 8.B 9.A 10.B 11.C 12.C 二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.ABCD 3.ABC 4.AC 5.ABCD 6.ABC三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.四、思考題略五、綜合分析題 1.【答案及解析】(1)該評估的評估基準(zhǔn)日是2021年6月30日;評估報告日是2021年8月15日;有效期截止到2021年6月30日后滿一年。(2)根據(jù)目前評估準(zhǔn)則的規(guī)定以及社會對評估報告的認(rèn)識慣例，評估報告日的法律意義是，在評估基準(zhǔn)日到評估報告日之間，如果被評估資產(chǎn)發(fā)生重大變化，評估機(jī)構(gòu)負(fù)有了解

8、和披露這些變化及其可能對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的義務(wù)。評估報告日后，評估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有對被評估資產(chǎn)重大變化進(jìn)行了解和披露的義務(wù)。(3)評估專業(yè)人員引用審計報告的行為不恰當(dāng)。根據(jù)規(guī)定，評估專業(yè)人員引用審計報告時，審計的截止日一般應(yīng)與評估基準(zhǔn)日保持一致。評估基準(zhǔn)日為2021年6月30日，則要求審計報告的截止日為2021年6月30日，題中引用的是2021年3月31日的審計報告，該行為不恰當(dāng)。(4)資產(chǎn)評估期后事項(xiàng)是指評估專業(yè)人員撤離評估現(xiàn)場后至評估報告日之間，被評估資產(chǎn)所發(fā)生的相關(guān)事項(xiàng)以及市場條件發(fā)生的變化。(5)資產(chǎn)評估期后事項(xiàng)的處理原則是:對評估專業(yè)人員撤離評估現(xiàn)場后至評估報告日之間，被評估資產(chǎn)所發(fā)生的

9、相關(guān)事項(xiàng)以及市場條件發(fā)生的變化進(jìn)行了解，并分析判斷該事項(xiàng)和變化的重要性，對于較重大的事項(xiàng)應(yīng)該在評估報告中進(jìn)行披露，并提醒報告使用者注意該期后事項(xiàng)對評估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響；如果期后發(fā)生的事項(xiàng)非常重大，足以對評估結(jié)論產(chǎn)生顛覆性影響，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求評估委托人更改評估基準(zhǔn)日重新評估。中青資產(chǎn)評估公司的處理并無不當(dāng)。因?yàn)橹卮笞兓l(fā)生在評估報告日后，評估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有了解和披露的義務(wù)。2. 答案與解析：(1)評估報告使用人是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產(chǎn)評估委托合同中約定的有權(quán)使用資產(chǎn)評估報告或評估結(jié)論的當(dāng)事人。除委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報

10、告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。(2)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不需要對此承擔(dān)責(zé)任。因?yàn)樵谠u估委托合同上沒有約定D公司為評估報告使用人，國家法律、行政法規(guī)也沒有明確規(guī)定D公司是評估報告的法定使用人，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評估專業(yè)人員不承擔(dān)非評估報告使用人使用評估報告的任何后果和責(zé)任。任務(wù)五 價值類型一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.C 4.B 5.C 6.B 7.D 8.B 9.C 10.D 11.B12.D 13.C 14.A 15.C 16.D二、多項(xiàng)選擇題1.ABD 2.BCD 3.ACD 4.BCD 5.ABCD 6.BCD 7.AC 8.ACD 三、判斷題1. 2. 3.

11、 4. 5.四、復(fù)習(xí)思考題略。五、綜合分析題1. 【答案及解析】(1)將企業(yè)作為一個整體進(jìn)行評估，其評估對象一般為企業(yè)的股權(quán)。因此，在本項(xiàng)評估業(yè)務(wù)中，評估對象應(yīng)該是標(biāo)的企業(yè)的股權(quán)。(2)由于該交易是國內(nèi)的企業(yè)到加拿大收購當(dāng)?shù)氐墓?，并且沒有提及特定的買方與賣方的特性，因此應(yīng)該選擇市場價值。同時這個交易應(yīng)該受到加拿大法律、法規(guī)的管轄，因此應(yīng)該選擇加拿大的市場價值，而且這個市場價值應(yīng)該是加拿大證券交易市場的市場價值，不是一般產(chǎn)權(quán)交易市場的市場價值。(3)標(biāo)的企業(yè)作為企業(yè)集團(tuán)的一個子公司，其歷史經(jīng)營中很可能與集團(tuán)之間存在某些關(guān)聯(lián)交易，或者是集團(tuán)為了追求協(xié)同效應(yīng)而有意安排的一些經(jīng)營業(yè)務(wù)。一旦將其轉(zhuǎn)讓出

12、集團(tuán)，這些關(guān)聯(lián)交易或者有意安排的業(yè)務(wù)很可能都不再持續(xù)。因此，此時完全按照現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營假設(shè)參考標(biāo)的企業(yè)的歷史數(shù)據(jù)預(yù)測未來，很可能不符合其未來實(shí)際情況，依據(jù)也不充分。(4)評估中，評估師假設(shè)該標(biāo)的公司今后將改進(jìn)銷售網(wǎng)絡(luò)缺陷、優(yōu)化銷售模式，業(yè)績將大幅度提高。這種假設(shè)很可能不合理。銷售模式、銷售道等屬于企業(yè)重要的無形資產(chǎn)，也是影響企業(yè)價值評估結(jié)果的重要因素。如果可以自身完成這些方面的改進(jìn)，該企業(yè)將不再是原來的企業(yè)。因此，這種假設(shè)屬于對企業(yè)現(xiàn)行營銷條件及模式的重大改變，需要收集說服力強(qiáng)的證據(jù)審慎論證其可能性。否則在企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓評估時，一般不采用企業(yè)未來可以改變銷售模式的假設(shè)。(5)該評估為法定評估。該評

13、估涉及國有資產(chǎn)，按規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法委托評估機(jī)構(gòu)評估。2. 【答案及解析】(1)A評估師的說法正確。清算價值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價值估計數(shù)額。本題擬將鍛壓車間的一臺設(shè)備出售，因此應(yīng)該選擇清算價值。(2)清算價值的特點(diǎn)主要是:第一，該價值是退出價；第二，這個退出是在受外力脅迫情況的退出，而非正常的退出。(3)價值類型在資產(chǎn)評估中的作用主要表現(xiàn)為:價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；價值類型對資產(chǎn)評估方法的選擇具有一定的影響，價值類型實(shí)際上是評估價值的一個具體標(biāo)準(zhǔn)；明確價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)論，可以避免評估委托人和報告使用人誤用評估結(jié)論。任務(wù)六 資

14、產(chǎn)評估假設(shè)一、單項(xiàng)選擇題1.B 2.D 3.A 4.B 5.B 6.C 7.D 8.D 9.B 10.B 二、多項(xiàng)選擇題1.ABD 2.BD 3.ABC 4.BD 5.ABD 6.ABD 7.ACD 8.ABD三、判斷題1. 2. 3. 4.四、復(fù)習(xí)思考題略五、綜合分析題解析： (1)甲乙兩個商店都不適用于持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。持續(xù)經(jīng)營假設(shè)要求經(jīng)營主體在其可以預(yù)見的未來不會停止經(jīng)營。這種經(jīng)營可以是在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上的持續(xù)經(jīng)營，也可以是按照未來可以合理預(yù)計狀態(tài)下的持續(xù)經(jīng)營。而本題中的甲商店經(jīng)營期限屆滿，并且不再準(zhǔn)備續(xù)約，乙商店破產(chǎn)，甲和乙都會停止經(jīng)營，所以不適合持續(xù)經(jīng)營假設(shè)。(2)甲是因?yàn)榻?jīng)營期限屆滿，并且不

15、再準(zhǔn)備續(xù)約而停止經(jīng)營的，那么甲適用有序清算假設(shè)的應(yīng)用。當(dāng)經(jīng)營主體出現(xiàn)所謂相反的證據(jù)證明其未來不能持續(xù)經(jīng)營時，就需要進(jìn)行清算，當(dāng)不滿足持續(xù)經(jīng)營的原因是經(jīng)營期限屆滿或者協(xié)議終止經(jīng)營等由經(jīng)營主體的所有者自主決定的清算，則應(yīng)該選擇有序清算假設(shè)前提。因?yàn)檫@種清算是完全由經(jīng)營主體所有者自主控制的清算。(3)乙是因?yàn)榻?jīng)營不善破產(chǎn)而停止經(jīng)營的，那么乙適用強(qiáng)制清算假設(shè)的應(yīng)用。當(dāng)經(jīng)營主體不滿足持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的原因是破產(chǎn)清算，這時的清算完全由債權(quán)人或法院指定的清算代理人控制，該清算經(jīng)營主體的所有者完全無法控制。在這種情況下一般應(yīng)該選擇強(qiáng)制清算假設(shè)。項(xiàng)目三 資產(chǎn)評估程序任務(wù)一 資產(chǎn)評估程序認(rèn)知一、單項(xiàng)選擇題1.B 2.

16、C二、多項(xiàng)選擇題1.AB 2.BCD 3.ABC三、判斷題1. 2.四、復(fù)習(xí)思考題略。任務(wù)二 明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.B 3.B 4.D 5.D 6.B 7.C 8.B二、多項(xiàng)選擇題1.BD 2.AD 3.ACD 4.BCD 5.ABC 6.ABC 7.ABCD 8.BD 9.ABCD 10.BCD 11.BCD 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5.四、復(fù)習(xí)思考題略。五、綜合分析題解析：（1）李某，目前持有甲公司股票5萬股，并打算長期持有。違背獨(dú)立性原則；李某與甲公司相關(guān)負(fù)責(zé)人訂立資評估業(yè)務(wù)，并與甲公司相關(guān)負(fù)責(zé)人訂立資產(chǎn)評估委托合同。李某不能一個人名義與甲公司相關(guān)負(fù)責(zé)人訂立

17、資評估業(yè)務(wù)，必須是以評估機(jī)構(gòu)名義簽訂評估業(yè)務(wù)，并說明各自的權(quán)利與義務(wù)，約定評估費(fèi)用的支付方式；沒有制訂評估計劃。（2）明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、簽訂業(yè)務(wù)委托合同、編制資產(chǎn)評估計劃、進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評估資料、評定估算形成結(jié)論、編制出具評估報告、整理歸集評估檔案。 （3）參考教材項(xiàng)目三任務(wù)二明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)中“三、專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性、業(yè)務(wù)風(fēng)險的分析與評價”任務(wù)三 簽訂業(yè)務(wù)委托合同一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.C 4.B 5.D 二、多項(xiàng)選擇題1.ABD 2.ABCD 3.AD 4.ABCD 5.AD 6.BC 7.ABD三、判斷題1. 2. 3.四、復(fù)習(xí)思考題略。五、綜合分析題 解析：(1

18、)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，對本機(jī)構(gòu)專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行綜合分析與評價。受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)滿足專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險控制的要求，否則不得受理。中青資產(chǎn)評估公司的做法不恰當(dāng)。其原因是該公司在決定是否受理資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，沒有正確地評價其專業(yè)能力。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)一般從以下兩方面分析和評價是否具有執(zhí)行擬承接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力:評估機(jī)構(gòu)及評估專業(yè)人員是否具有與擬承接業(yè)務(wù)相應(yīng)的專業(yè)能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，特別關(guān)注擬承接業(yè)務(wù)是否存在新型或特殊的業(yè)務(wù)、專業(yè)領(lǐng)域及資產(chǎn)；對于缺乏專業(yè)能力的業(yè)務(wù)，是否有彌補(bǔ)評估經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力不足的可行施，比如聘請專家協(xié)助工作、利用或引用專業(yè)機(jī)構(gòu)的工作成果;是否

19、有保證相關(guān)工作成果合理的制度安排和技術(shù)措施。W資產(chǎn)評估公司既沒有專業(yè)能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)也不尋求專家的協(xié)助，其專業(yè)能力不能勝任該評估業(yè)務(wù)，不應(yīng)該受理評估業(yè)務(wù)。(2)訂立委托合同前，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)全面了解、認(rèn)知委托人的主體資格、信用資質(zhì)、履約能力等信息，收集委托人的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)文件、代理人的授權(quán)文件等資料，審查委托人代理人的授權(quán)文件及代理事項(xiàng)、代理期限和代理權(quán)限，避免與不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的組織(如公司部門)簽訂合同，也避免簽訂與委托人履約能力明顯不相符的合同。(3)由于資產(chǎn)評估往往涉及重大財產(chǎn)權(quán)益且評估行為屬于對資本市場、資本運(yùn)營、資產(chǎn)管理、價值管理等提供市場價值尺度的專業(yè)服務(wù)，相關(guān)當(dāng)事人及其涉

20、及的利益關(guān)系通常較為復(fù)雜，為明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，避免評估工作的糾紛，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則一一資產(chǎn)評估委托合同規(guī)定，資產(chǎn)評估委托合同應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立。(4)該資產(chǎn)評估委托合同成立。（民法典規(guī)定，“在簽名、蓋章或者按指印之前，當(dāng)事人方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受時，該合同成立”。)在資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中，存在評估委托合同完成簽字并蓋章之前資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始提供資產(chǎn)評估服務(wù)的情形，并且該等服務(wù)事實(shí)上已經(jīng)取得了委托人的配合及認(rèn)可，按照民法典的規(guī)定該情形應(yīng)視為評估委托合同在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供服務(wù)之時已經(jīng)成立。民法典規(guī)定，如果在評估委托合同完成簽字、蓋章之前已提供資產(chǎn)評估服務(wù)的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)留存其事實(shí)提供

21、資產(chǎn)服務(wù)的時間證據(jù)，避免由于評估委托合同生效時間不確定而導(dǎo)致的糾紛。(5)評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李某與A公司口頭補(bǔ)充資產(chǎn)評估委托合同的行為是不恰當(dāng)?shù)摹８鶕?jù)民法典的相關(guān)條款，“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定”，補(bǔ)充評估委托合同的相關(guān)條款，不能只進(jìn)行口頭上的約定。任務(wù)四 編制資產(chǎn)評估計劃一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.B 4.B 5.D 二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.ABCD 3.ABD 4.ABCD 5.ABCD 6.AD 7.ABCD三、判斷題1. 2. 3. 4.四、復(fù)習(xí)思考題略。任

22、務(wù)五 進(jìn)行評估現(xiàn)場調(diào)查一、單項(xiàng)選擇題1.B 2.C 3.C 4.A 5.B 6.B 7.A 8.C 9.D 10.D 二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD 2.AC 3.ABC 4.CD 5.ABCD 6.CD 7.ABD 三、判斷題1 2. 3. 4. 5.四、復(fù)習(xí)思考題略。五、綜合分析題解析：(1)雙方約定在2021年4月30日提交資產(chǎn)評估報告的行為不恰當(dāng)。原因是:資產(chǎn)評估報告提交時間受多方面因素的限制與約束，如預(yù)計的評估工作量、委托人和相關(guān)當(dāng)事人的配合力度、評估所依據(jù)和引用的專業(yè)或單項(xiàng)資產(chǎn)評估報告(專項(xiàng)審計報告、土地估價報告、礦業(yè)權(quán)評估報告等)的出具時間等。評估機(jī)構(gòu)洽談人員應(yīng)了解委托人實(shí)現(xiàn)評估所服

23、務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的時間計劃，根據(jù)對上述限制與約束因素的預(yù)計和把握，與委托人約定提交報告的時間和方式(當(dāng)面提交或郵寄)，并在評估委托合同中加以明確。評估報告的提交時間不宜確定具體日期，一般確定為開始現(xiàn)場工作、委托人提供必要資料(包括評估所依據(jù)和引用的相關(guān)專業(yè)報告送達(dá))后的一定期限內(nèi)。(2) 中青資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)調(diào)整資產(chǎn)評估計劃的行為不恰當(dāng)。原因是:遇到需要調(diào)整評估計劃的情況時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)盡快與委托人其他相關(guān)當(dāng)事人進(jìn)行溝通，根據(jù)已確定的方案及時調(diào)整評估計劃。調(diào)整計劃時，往往涉及對評估專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)整、對部分評估工作作出重新安排，對評估技術(shù)方案進(jìn)行修正等。調(diào)整計劃要兼顧評估效率和工作質(zhì)量的原則，充分利

24、用已有的工作成果，將評估計劃調(diào)整導(dǎo)致的成本降低到最低水平(3)現(xiàn)場調(diào)查是了解資產(chǎn)狀況的重要方法，是其他方法不能替代的?，F(xiàn)場調(diào)查針對評估對象，在法律允許的范圍內(nèi)，由評估專業(yè)人員通過勘查、詢問、核對等手段，收集資產(chǎn)狀況相關(guān)的信息，對影響資產(chǎn)價值的物理、技術(shù)、法律、經(jīng)濟(jì)等因素進(jìn)行客觀、全面的了解，為判斷資產(chǎn)整體狀況、估算資產(chǎn)價值提供合理依據(jù)?，F(xiàn)場調(diào)查受限的情形包括:受法律法規(guī)限制的情形。例如，屬于軍工企業(yè)涉密資產(chǎn)等涉及國家秘密的資產(chǎn)，因保守國家秘密法等涉密管理法律法規(guī)的要求，可能會對評估開展現(xiàn)場調(diào)查的人員，以及能夠調(diào)查的范圍內(nèi)容和方式等存在限制。屬于此類受限的一種情形。受資產(chǎn)特殊性能或其置放地點(diǎn)限制

25、的情形。例如，地下深埋的管線、養(yǎng)殖的水產(chǎn)、海上航行的船舶、生產(chǎn)過程中的在產(chǎn)品、異地置放的資產(chǎn)、分散分布的資產(chǎn)、置放在危險地帶的資產(chǎn)等，屬于此類受限情形。受調(diào)查技術(shù)手段限制的情形。例如，空中架設(shè)輸配電線路的長度和材質(zhì)、輸油管道中的存貨、鑒定環(huán)境危害性和合規(guī)性、建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度測定、建筑面積測量、房屋建筑物沉降測試、白蟻蟻害檢測、危房鑒定等事項(xiàng)，屬于此類受限情形。受委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人等方面限制的情形。此類受限情形通常是由于相關(guān)當(dāng)事人不配合導(dǎo)致資產(chǎn)評估專業(yè)人員不能進(jìn)入現(xiàn)場工作，或者不提供進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查所需要的資料等。例如，涉及非控股股東(尤其是少數(shù)股東)的評估項(xiàng)目控股股東不配合資產(chǎn)評估專業(yè)人員履行現(xiàn)

26、場調(diào)查程序，金融不良資產(chǎn)處置、司法糾紛所涉資產(chǎn)等評估業(yè)務(wù)中債務(wù)(或擔(dān)保人)以及涉案資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有人等不配合資產(chǎn)評估專業(yè)人員履行現(xiàn)場調(diào)查程序。(4)當(dāng)現(xiàn)場調(diào)查工作受限時，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)從對評估結(jié)論的影響程度和替代程序兩個角度，判斷是否繼續(xù)執(zhí)行或終止評估業(yè)務(wù)。如果無法采取替代程序?qū)υu估對象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，或者即使履行替代程序，也無法消除原定程序受限對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事實(shí)，或者無法判斷其影響程度，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止執(zhí)行評估業(yè)務(wù)。如果通過實(shí)施替代程序之后受限事項(xiàng)并不會對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響，評估機(jī)構(gòu)可以繼續(xù)執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，但是資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在工作底稿中予以說明，分析其對評估結(jié)論的影響程度，并

27、在資產(chǎn)評估報告中說明所受限制情況、所采取的替代程序及其對評估結(jié)論合理性的影響。中青資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)直接終止執(zhí)行評估業(yè)務(wù)的做法不恰當(dāng)。任務(wù)六 收集整理評估資料一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.B 3.B 4.D 5.D 6.C 7.B 8.C 二、多項(xiàng)選擇題1.BC 2.ABCD 3.AD 4.BCD 5.AD 6.ABCD 7.ABCD 8.BCD 9.ABC 10.ABCD 11.CD 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5.四、復(fù)習(xí)思考題略。任務(wù)七 評定估算形成結(jié)論一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.B 3.B 4.D 5.C 二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD 2.ABC 3.ABD 4.ABCD 5.ABD 6.AC

28、 7.ABC 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6.四、復(fù)習(xí)思考題略。任務(wù)八 編制出具評估報告和整理歸集評估檔案一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.D 3.D 二、多項(xiàng)選擇題1.ABCD 2.ABC 三、判斷題1. 2.四、復(fù)習(xí)思考題略。項(xiàng)目四 資產(chǎn)評估基本方法任務(wù)一 市場法一、單項(xiàng)選擇題1.D 2.C 3.A 4.C 5.D 6.C 7.A 8.C 9.D 10.C 11.B12D 13.D 14.D 二、多項(xiàng)選擇題1.ACD 2.AB 3.AC 4.ABD 5.AC 6.AD 7.ABCD 8.ABCD 9.ABCD 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.四、思

29、考題略。五、綜合分析題【答案及解析】(1)運(yùn)用市場法評估單項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)考慮的可比因素有:資產(chǎn)的功能。在社會需要的前提下，資產(chǎn)的功能越好，其價值越高，反之亦然。資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、役齡和規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造工藝水平以及使用狀態(tài)。市場條件。供求關(guān)系是市場特征之一。在一般情形下，市場供不應(yīng)求時，價格偏高；供過于求時，價格偏低。交易條件。交易條件主要包括交易批量、交易動機(jī)、交易時間等。交易批量不同，交易對象的價格就可能不同。交易動機(jī)也對資產(chǎn)交易價格有影響。在不同時間交易，資產(chǎn)的交易價格也會有差別。(2)如果資產(chǎn)存在公開的市場，有活躍的

30、交易，有關(guān)交易的必要信息可以獲得，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。評估對象與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算評估對象的市場價值。評估對象的成新率=評估對象尚可使用年限/(評估對象已使用年限+評估對象尚可使用年限)100=13+(7.5+13)100=63%參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15)100=65評估對象的評估值=參照資產(chǎn)的成交價格(評估對象成新率/參照資產(chǎn)的成新率)=124000(6365)=120184.6(元)任務(wù)二 收益法一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.D 3.B 4.B 5.C 6.C 7.B 8.B 9.A 10.C二、多項(xiàng)選擇題1.ACD 2.BCD

31、 3.ABCD 4.ACD 5.ACD 6.AD 7.ABD 8.AC 9.ABCD 10.ABC 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 四、思考題略。五、綜合分析題1.答案及解析:(1)企業(yè)2020年的正常凈利潤=260+(82-72) 125=267.5(萬元)(2)計算20212025年各年凈利潤:2021年凈利潤:267.5(1+5)=280.875(萬元);2022年凈利潤:280.875(1+5)=294.919(萬元);2023年凈利潤:294.919(1+5)30665(萬元);2024年凈利潤:309.665(1+5)=325.148(萬元);2025年凈

32、利潤:325.148(1+5)=341.405(萬元)。(3)題中所述涉及凈利潤、折現(xiàn)率、收益年限等資料，適合采用收益法評估。運(yùn)用收益法進(jìn)行評估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有三個:收益額、折現(xiàn)率和收益期限。(4)2020年12月31日該企業(yè)股東全部權(quán)益價值評估值=280.875/(1+12)+294.919(1+12)2+309.65(1+12)+325.148/(1+12%)+341.405/(1+12%)+341.405(PA,12%,5)(P/F,12%，5)+750/(1+12)=204647(萬元)。2. 答案及解析: (1)折現(xiàn)率=長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長期負(fù)債利息率x

33、(1-所得稅稅率)+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重投資報酬率=40%8%(1-25%)+60%4%+1.5(10%-4%)=10.2%(2)用分段法進(jìn)行計算:第一段:前五年的收益現(xiàn)值:P1=400/(1+10.2)+410/(1+10.2)2+430/(1+10.2)3+450/(1+10.2)4+480/(1+10.2)5=1622.37(萬元)第二段:第六年之后的收益額在第五年末的現(xiàn)值:P2=480/10.2=4705.88(萬元)將第六年之后的收益額折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日為:P3=4705.88/(1+10.2)52895.57(萬元)評估值為:P1+P3=1622.37+2895.57=4517

34、.94(萬元)(3)應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。3.答案及解析: (1)應(yīng)用收益法必須具備的前提條件是:評估對象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計量；預(yù)期收益所對應(yīng)的風(fēng)險能夠度量；收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。(2)在單項(xiàng)資產(chǎn)評估中，收益法通常被用于以下類型資產(chǎn)的評估:無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備(可出租的機(jī)器設(shè)備或可獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流的)以及其他資產(chǎn)(如非上市交易的股票、債券、長期應(yīng)收款、長期股權(quán)投資等)。(3)資產(chǎn)權(quán)益資金的投資報率=4+1.5(10-4)=13(4)折現(xiàn)率=長期負(fù)債比重長期

35、負(fù)債利息率(1-所得稅稅率)+所有者權(quán)益比重投資報酬率=30%6%(1-25%)+70%13%=10.45%(5)凈現(xiàn)金流量=利潤+折舊-追加投資，本題中追加投資為0。第一年現(xiàn)金流量=2000(1-25)+400=1900(萬元)第二年現(xiàn)金流量=2100(1-25)+400=1975(萬元)第三年現(xiàn)金流量=2150(1-25)+400=2012.5(萬元)第四至第十年每年現(xiàn)金流量=2200(1-25)+400=2050(萬元)本企業(yè)收益性資產(chǎn)評估值=190/(1+10.45)+1975/(1+10.45)2+2012.5/(1+10.45)3+20501-(1+10.45)-7/10.45/(

36、1+10.45)3=12112.5（萬元)任務(wù)三 成本法一、單項(xiàng)選擇題1.A 2.A3.C4.D 5.D 6.C7.A 8.B9.A 10.C 11.D12.B 13.C 14.A15.B 16.C 17.A 18.B 19.A 20.C 二、多項(xiàng)選擇題1.BCD 2.ABCD3.ABD 4.ABD 5.ACD 6.ABD 7.BD 8.BC 9.BD 10.AB 11.BD 12.ABC 13.BCD 14.ABC 15.BC三、判斷題1. 2. 3 4. 5 6. 7 8 9 10 11. 12. 13. 14. 15. 四、思考題略。五、綜合分析題1. 答案及解析: (1)題中只有重置成

37、本、使用年限等資料，適用成本法評估。成本法適用于資產(chǎn)的功能作用具有可替代性、資產(chǎn)重置沒有法律和技術(shù)障礙、重置資產(chǎn)所需要的物化勞動易于計量的評估對象。(2)常用的資產(chǎn)實(shí)體性貶值的估算方法有：觀察法。觀察法是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對評估對象的實(shí)體各主要部位進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情形和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷評估對象的成新率，從而估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。使用年限法(或稱年限法)。使用年限法是利用評估對象的實(shí)際已使用年限與其總使用年限的比值來判

38、斷其實(shí)體貶值率(程度)，進(jìn)而估測資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。修復(fù)費(fèi)用法。修復(fù)費(fèi)用法是利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。所謂修復(fù)費(fèi)用包括資產(chǎn)主要零部件的更換或者修復(fù)、改造、停工損失等費(fèi)用支出。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。(3)成新率的估算。測算不可修復(fù)部分的重置成本。用加工爐的重置成本扣減可修復(fù)的實(shí)體性損耗得:160-22=138(萬元);測算不可修復(fù)部分的損耗率和損耗額。損耗率=8(8+15)=34.78損耗額=13834.78=48(萬元)算實(shí)體性貶值及成新率:實(shí)體性貶值=22+48=70(萬元)成新率=1-70/16

39、0=56.25(4)該加工爐的評估值=重置成本成新率=16056.25=90(萬元)2. 答案及解析(1)該貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)處置收益下降等造成的資產(chǎn)價值損失。本題中的機(jī)器設(shè)備是由于市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化導(dǎo)致產(chǎn)量減少，應(yīng)該屬于經(jīng)濟(jì)性貶值。(2)經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(300006003000) 100=(1-0.91) 100=9(3)經(jīng)濟(jì)性貶值額=(600020)125 (P/A，10，3)=12000 有問題2.4869=298428(元)有問題3. 答案及解析 (1)資產(chǎn)評估委托合同的主要內(nèi)容包括:資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托人的名稱、住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式

40、；評估目的；評估對象和評估范圍；評估基準(zhǔn)日；評估報告使用范圍；評估報告提交期限和方式；評估服務(wù)費(fèi)總額或者支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時間及支付方式；資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托人的其他權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任和爭議解決；合同當(dāng)事人簽字、蓋章的時間及地點(diǎn)。(2)更新重置成本=800000元實(shí)體性貶值=80000025=200000(元)經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-(700/800)0.7100=8.92經(jīng)濟(jì)性貶值=8000008.92=71360(元)資產(chǎn)評估價值=800000-20000-71360=528640(元)(3)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)決定受理評估業(yè)務(wù)之后，應(yīng)當(dāng)要求委托人依法簽訂評估委托合同。資產(chǎn)評估委托合同應(yīng)當(dāng)由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的法

41、定代表人(或執(zhí)行合伙事務(wù)合伙人)簽字并加蓋資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)印章。4. 答案及解析:(1)采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是:評估對象能正常使用或者在用;評估對象能夠通過重置途徑獲得;評估對象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算(2)重置成本=20(1+10)7+5(1+10)4=38.97+7.32=46.29(萬元)(3)加權(quán)平均年限=(38.977+7.324)/46.29=6.53(年)成新率=5/(6.5370+5)100=52.245. 答案及解析:(1)計算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率50400/5760010087.5 (2)確定成新率： 成新率8/(2087.58)10031.37(3)確定功

42、能性貶值：功能性貶值3（125）（P/A，10，8）2.255.334912(萬元)(4)由此可以確定評估值：評估值48031.3712138.58(萬元)該資產(chǎn)的評估價值為138.58萬元。項(xiàng)目五 機(jī)器設(shè)備評估任務(wù)一 機(jī)器設(shè)備概述一、單項(xiàng)選擇題1.A 2.A 3.A 4.D 5.D 6.B 7.D 8.B二、多項(xiàng)選擇題1.AD 2.ABD 3.ABCD 4.ABC 5.ABC 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6.四、思考題略.任務(wù)二 機(jī)器設(shè)備評估基本事項(xiàng)的明確及清查核實(shí) 一、單項(xiàng)選擇題1.A 2.B 3.B 4.A 5.D 二、多項(xiàng)選擇題 1.ABCD 2.ABD 3.ACD 4.A

43、BCD 5.ABD 6.ABD 7.ACD三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7 8 9 10. 四、復(fù)習(xí)思考題 略.任務(wù)三 機(jī)器設(shè)備評估的成本法一、單項(xiàng)選擇題1.C 2.A 3.D 4.B 5.A 6.C 7.C 8. A 9.C 10.C 11.A 12.B 13.A 14.D 二、多項(xiàng)選擇題 1.ABCD 2.ABCD 3.ACD 4.AD 5.AC 6.AB 7.ABCD 8.ABD 三、判斷題1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 四、復(fù)習(xí)思考題 略.五、計算題1 答案：（1）重置成本=400.7=28(萬元)（2）成新率=6/（5+6

44、）100%=54.5%（3）評估值=2854.5%=15.26(萬元)2. 答案：（1）重置成本=100（1+10%）5+20=181.05（萬元）加權(quán)投資年限=9.45（年）實(shí)際使用年限=9.4580%=7.56（年）成新率=39.81%實(shí)體性貶值=181.05（1-39.81%）=108.99（萬元）功能性貶值=120.2 （1-25%）（P/A,10%,5）=6.82（萬元）（2）評估值=181.05-108.99-6.82=65.24（萬元）3. 答案：重置成本=資產(chǎn)的賬面原值(1+價格變動指數(shù))=120(1+4%)(1+4%)(1+4%)=120112.5%=135(萬元)(2)該設(shè)

45、備的實(shí)體性貶值:甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)，所以資產(chǎn)實(shí)體性貶值=0。（2）該設(shè)備的功能性貶值：設(shè)備的功能性貶值=(0.3212+4)(1-25%)/10%1-1/(1+10%)10 =840.61446=51.61(萬元)該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值：經(jīng)濟(jì)性貶值=資產(chǎn)的重置成本1-(現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際生產(chǎn)量/設(shè)計生產(chǎn)能力)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)=1351-(80/100)0.8=135(1-0.84)=21.60(萬元)(3)設(shè)備于評估基準(zhǔn)日的評估值：評估值=資產(chǎn)的重置成本-資產(chǎn)實(shí)體性貶值-資產(chǎn)功能性貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值=135-0-51.61-21.06=61.79(萬

46、元)4.（1）主材費(fèi)Cm1=3800=16044（元）綜合稅率=13%（1+7%+3%）=14.3%A設(shè)備重置成本=（1+16%）（1+14.3%）（1+）=79256.64（元）（2）B設(shè)備重置成本=10=150000（元）5.（1）進(jìn)口設(shè)備重置成本。項(xiàng)目計費(fèi)基數(shù)稅（費(fèi)）率計算公式金額離岸價（FOB）100萬美元國外海運(yùn)費(fèi)FOB5%計費(fèi)基數(shù)海運(yùn)費(fèi)率5萬美元國外運(yùn)輸保險費(fèi)FOB+海運(yùn)費(fèi)0.4%計費(fèi)基數(shù)保險費(fèi)率0.42萬美元到岸價（CIF）外幣合計105.42萬美元CIF價人民幣合計外幣額6.8計費(fèi)基數(shù)匯率716.856萬元關(guān)稅CIF16%CIF16%114.70萬元銀行財務(wù)費(fèi)設(shè)備離岸價0.4%

47、設(shè)備離岸價0.4%2.72萬元公司手續(xù)費(fèi)CIF1%CIF1%7.17萬元國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)CIF1%CIF1%7.17萬元安裝費(fèi)CIF0.6%CIF0.6%4.3萬元基礎(chǔ)費(fèi)CIF1.7%CIF1.7%12.19萬元合計865.11萬元資金成本5%資金合計30%（1+5%）-1+資金合計70%（1+5%）-134.69萬元重置成本899.8萬元項(xiàng)目六 建（構(gòu)）筑物及在建工程評估任務(wù)一 建（構(gòu)）筑物評估認(rèn)知一、單項(xiàng)選擇題15 DBACD 610 BACCD 1115 DABCB二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.ABCD 3.ABCD 4.ACD 5.ABCD 6.ABD 7.CD 8.ABD 9.CD三、判斷

48、題15 610 四、思考分析題略。任務(wù)二 建（構(gòu)）筑物評估基本事項(xiàng)的明確及清查核實(shí)一、單項(xiàng)選擇題15 DABCC 610 DAACB 1115 CBDCD 1618 DBB二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.ABCD 3.ABCD 4.AB 5.ABCD 6.BCD 7.ABD 8.BCD 9.BC三、判斷題14 四、思考分析題略。任務(wù)三 市場法在建（構(gòu)）筑物評估中的應(yīng)用一、單項(xiàng)選擇題15 CAABD 610 ABBDB 1115 BBBCC二、多項(xiàng)選擇題1.AB 2.ABCD 3.CD 4.ABC 5.ABD 6.ABCD 7.AB 8.ABCD 9.ABD 10.ABCD 11.ABD三、判斷題

49、16 四、思考分析題略。五、綜合訓(xùn)練題1.答案：該寫字樓2021年5月1日的市場價值測算如下：（1）測算公式：比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)位因素修正系數(shù)（2）求取比準(zhǔn)價格V1：V1=80001/(1+2%) (1+1%)2(1-0.5%)21/(1-8%)=8609.76(元人民幣/m)（3）求取比準(zhǔn)價格V2：V2=13006.57061/(1+3%)(1-0.5%)21/(1-5%)=8642.39(元人民幣/m)（4）求取比準(zhǔn)價格V3：V3=88001/(1-3%) (1-0.5%)1/(1+6%)=8515.85(元人民幣/m)（5）將上述三個比準(zhǔn)價格的簡

50、單算術(shù)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，則該寫字樓2021年5月1日的市場價值為：評估對象市場價值(單價)=(8609.76+8642.39+8515.85)/3=8589.33(元人民幣/m)。2.答案：（1）容積率地價指數(shù)表容積率1.01.11.21.31.41.51.6地價指數(shù)100105110115120125128（2）案例修正計算A=680112/110100/101105/115100/101=620B=610112/110100/100105/105100/99=627C=700112/107100/105105/120100/98=623D=680112/108100/100105

51、/100100/99=748E=750112/107100/99105/128100/102=638F=700112/112100/100105/115100/101=633（3）評估結(jié)果=（620+627+623+638+633）/5=6283.A=28000101/100100/102100/92=30136.4B=21300101/102100/103100/95=21554.6C=28800101/101.5100/97100/106=27872.13評估值=（30136.4+21554.6+27872.13）/3=26521.04任務(wù)四 收益法在建（構(gòu)）筑物評估中的應(yīng)用一、單項(xiàng)選擇題

52、15 DDBCA 610 AADAC 1116 ABBACB二、多項(xiàng)選擇題1.ABC 2.ACD 3.ACD 4.ABC 5.BCD 6.ABCD三、判斷題15 610 四、思考分析題略。五、綜合訓(xùn)練題1.答案：(1)商場一層價格的測算：租賃期限內(nèi)年凈收益=20001801290%(1-25%)=291.6(萬元)租賃期限外預(yù)測年凈收益=20002001290%(1-25%)=324(萬元)V=291.6/10%1-1/(1+10%)3+324/10%1-1/(1+10%)34/(1+10%)3=3064.1(萬元)(2)商場二層價格的測算：預(yù)測年凈收益=20001201290%(1-25%)

53、=194.4(萬元)V=194.4/10%1-1/(1十10%)37=1886.8(萬元)該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=3064.1+1886.8=4950.9(萬元)2. 答案：（1)估算年有效總收入 年有效總收1377（萬元） （2）估算年運(yùn)營成本 年經(jīng)常費(fèi)用81296（萬元） 房產(chǎn)稅137712%165.24（萬元） 年折舊費(fèi)=原值（重置價）-（1殘值率)/使用年限家具設(shè)備折舊費(fèi) =420（-)/1040.32（萬元） 年保險費(fèi)4800314.40（萬元） 增值稅及附加13775.575.74（萬元) 年運(yùn)營成本96165.2440.3214

54、.4075.74 391.70（萬元) （3）計算年純收益 年純收益1377391.70985.30（萬元) （4）確定房地產(chǎn)收益年限土地使用權(quán)年限開發(fā)建設(shè)期房地產(chǎn)開始出租至評估基準(zhǔn)日的年數(shù)50-2-345（年） （5）計算房地產(chǎn)評估價值 建筑物的單價11930.4110000250004772（元/平方米） （6）評估結(jié)果 根據(jù)計算結(jié)果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)2015年4月1日的公允價值為11930.41萬元，約合每平方米建筑面積4772元。 3. 答案：P=20/（1+10%）+22/（1+10%）2+25/（1+10%）3+28/（1+10%）4+30/（1+10%）5+35/10%1

55、-1/（1+10%）38-5/（1+10%）5=300.86（萬元）4. 答案： 計算建筑物現(xiàn)值：（1）房屋的重置成本=3000510（1+2%） 6=1723028.5（元）（2）計算房屋現(xiàn)值年貶值額= 1723028（1-5%）/35=46767.92（元） 房屋現(xiàn)值= 1723028-46767.926=1442420.5 （元）計算房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)總收益=100078%510=397800 （元）房地產(chǎn)年總費(fèi)用：房產(chǎn)稅=39780012%=47736（元） 管理費(fèi)=3978003%=11934 （元）修繕費(fèi)=1442420.51.5%=21636.3 （元） 保險費(fèi)=1442420.5

56、3=4327.26 （元） 土地使用稅=2360=720 （元） 房地產(chǎn)年總費(fèi)用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56 （元） 房地產(chǎn)凈收益=397800-86353.56=311446.44 （元）求取土地純收益房屋年凈收益= 1442420.5/ （P/A，10%，29）=1442420.5/9.3696=153946.86 （元）土地純收益=房地產(chǎn)的凈收益-房屋年凈收益=311446.44-153946.86=157499.58 （元）求土地使用權(quán)價格土地總價=157499.581- （1+8%）-33/8%=157499.5811.5139=

57、1813434.41 （元）土地單價=1813434.41360=5037.32 （元/m2）任務(wù)五 成本法在建（構(gòu)）筑物評估中的應(yīng)用一、單項(xiàng)選擇題15 BACCA 610 DCABB 1113 ACB二、多項(xiàng)選擇題1.BCD 2.ABCD 3.ABCD 4.BC 5.ABCD 6.BC 7.ABCD 8.ABC 三、判斷題15 69 四、思考分析題略。五、綜合訓(xùn)練題1. 答案：（1）運(yùn)用成本法計算公式：房地產(chǎn)價格=土地重新取得價格+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊（2）求土地的重新取得價格：因該土地使用權(quán)為40年，已使用了5年，故要求土地使用權(quán)為35年的價格V=20002000（1+8%）（

58、1+8%）35-1）/(1+8%)40-1)=390.94(萬元)（3）計算建筑物的重新購建價格：建安成本=600萬元管理費(fèi)用=6003%=18（萬元）投資利息=（600+18）40%（1+6%）1.5-1+（600+18）60%（1+6%）0.5-1=33.54（萬元）銷售稅費(fèi)=90萬元開發(fā)利潤=120萬元建筑物的重新購建價格=600+18+33.54+90+120=861.54（萬元）（4）計算建筑物折舊額門窗、墻面等損壞的折舊額=8（萬元）裝修部分的折舊額1401/53=84（萬元）設(shè)備部分的折舊額=1001/103=30（萬元）長壽命項(xiàng)目的折舊額=（861.54-8-140-100）1

59、/383=48.44（萬元）建筑物的折舊額=8+84+30+48.44=170.44（萬元）（5）該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格=390.94+861.54-170.44=1082.04（萬元）2. 答案：（1）計算建筑物的重置價格建造成本：800萬元管理費(fèi)用：8003%=24（萬元）投資利息：（800+24）60%（1+6%）1.5-1+（800+24）40%（1+6%）0.5-1=54.90（萬元）建筑物的重置價格：800+24+54.9+50+120=1048.9（萬元）（2）計算建筑物的折舊額墻壁、地面等損壞的折舊費(fèi)=18萬元裝修部分的折舊費(fèi)=2002/5=80（萬元）設(shè)備部分的折舊費(fèi)=1108

60、/10=88（萬元）長壽命項(xiàng)目的折舊額：（1048.9-18-200-110）1/5080=115.34（萬元）該建筑物的折舊額=18+80+88+115.34=301.34（萬元）3. 答案：（1）略。（2）略。（3）單位建筑面積的人工費(fèi)=9801.2=1176（元）單位建筑面積的材料費(fèi)=20301.15=2335（元）單位建筑面積的施工機(jī)具使用費(fèi)=4901.02=500（元）管理費(fèi)=117630%=353（元）利潤=117615%=176（元）分部分項(xiàng)工程費(fèi)=1176+2335+500+353+176=4540（元）措施項(xiàng)目費(fèi)=454014%=636（元）規(guī)費(fèi)=117620%=235（元）