上海虹橋臨空經濟園區(qū)一體化規(guī)劃報告

1、上海虹橋橋臨空經經濟園區(qū)區(qū)一體化化規(guī)劃中國城市市規(guī)劃設設計研究究院20100年4月成果匯報報城市設計計范圍：上海虹虹橋臨空空經濟園園區(qū)，北北至蘇州州河、東東淞虹路路、南至至泉口路路、西至至綏寧路路，共計計5.1平方公里里。研究范圍圍：拓展展至臨空空南部北北新涇社社區(qū)，西西部虹橋橋樞紐地地區(qū)。規(guī)劃范圍圍規(guī)劃內容容第一部分分目目標定位位第二部分分產產業(yè)定位位第三部分分功功能組織織第四部分分城城市設計計第五部分分設設計導則則第六部分分實實施措施施第一部分分 目標標定位1996年臨空經濟園區(qū)2003年總部園區(qū)發(fā)展歷程程“園林式式 高科科技總總部型”1993年市西工業(yè)小區(qū)1994年臨空工業(yè)園區(qū)總部經濟濟

2、快速發(fā)發(fā)展：全球化背背景中的的企業(yè)管管理和生生產職能能的空間間分離；總部類型型多樣：研發(fā)總部部、采購購總部、營運總總部等；總部空間間轉移趨趨勢明顯顯1.全球總部部經濟發(fā)發(fā)展特征征GlobbalHHeaadquuartterRegiionaalHHeaddquaarteerLocaalOOffiice聯(lián)合利華華：全球總部部：倫敦敦中國地區(qū)區(qū)總部：上海全球研發(fā)發(fā)中心：荷蘭Ulaaardiigenn英國ColwwortthPortt Suunliightt中國上上海全球采購購中心：上海微軟：全球總部部：西雅雅圖亞太總部部：新加加坡中國總部部：北京京科技研發(fā)發(fā)中心：上海、深圳、北京一、區(qū)域域背景總部集

3、聚聚形式日日益多元元化：疏疏解與集集聚CBD曼哈頓中環(huán)倫敦利物物浦街謝菲爾德德 OffficcePParkks美國（IBP）愛丁堡ooffiicepparrkBusiinesssPParkk國際總部部園區(qū)發(fā)發(fā)展比較較與借鑒鑒英國stocckleeyparkk英國Edinnburrghpparrk美國Inteernaatioonall buusinnesss paark園區(qū)品牌牌：園區(qū)區(qū)氛圍的的塑造（commmuniity），強調調parkk!產業(yè)定位位：兼容容性（flexxiblle）（多樣樣化產業(yè)業(yè)）；園區(qū)功能能：混合合（mix-usee）(工作與生生活）園區(qū)環(huán)境境：生態(tài)態(tài)（ecollogi

4、icall）、公共共（publlic）、開放放（openn）園區(qū)交通通：對外外便捷；內部可可達、步步行運作模式式：協(xié)作作（co-ooperratiion）、參與與（partticiipattionn）快速增長長：20022年7月，市政政府出臺臺上海市鼓鼓勵設立立外國跨跨國公司司地區(qū)總總部的認認定工作作大力推動動了上海?？偛拷浗洕陌l(fā)發(fā)展。上上海已成成為中國國內地“總部經經濟”數數量最多多的城市市。前景樂觀觀：世博會成成為重要要契機，預測“20100年上?？偛繑盗繉⒊^香香港”?？偛考劬蹍^(qū)：這些對信信息、商商務、研研發(fā)環(huán)境境有類似似要求的的總部型型企業(yè)通通常入駐駐同一地地區(qū)，催催生了一一批總

5、部部經濟相相對集聚聚的樓宇宇或園區(qū)區(qū)。上海總部類型數量外資企業(yè)跨國公司地區(qū)總部154外資投資性公司150外資研發(fā)中心196中央大企業(yè)總部8中央大企業(yè)地區(qū)總部100民營企業(yè)500強企業(yè)總部31表：20077年上?？偪偛拷洕鷿l(fā)展情情況2.上?？偛坎拷洕l(fā)發(fā)展特征征街區(qū)型綜合體型街區(qū)型：CBD區(qū)，內環(huán)環(huán)以內，空間局局限；綜合體型型：建筑綜合合體，布布局分散散，潛力力有限；園區(qū)型：新類型，郊區(qū)，空間優(yōu)優(yōu)勢明顯顯。上海總部部基地類類型劃分分上?？偛坎炕胤址植继卣髡魑鞑慷嘤谟跂|部：長三角腹腹地的吸吸引力較較強；形成兩個個總部簇簇群：CBD總部簇群群、空港港總部簇簇群；普陀長風風生態(tài)商商務區(qū)虹橋樞紐紐商

6、務核核心區(qū)青浦徐涇涇總部園園嘉定西郊郊總部園園虹橋臨空空經濟園園空港總部部簇群的的建設普陀北岸長風規(guī)模：占占地面積積220.9公頃；建建筑面積積：320萬平方米米；容積積率：1.5項目定位位：上海海第四個個CBD職能綜合合：辦公公樓、商商業(yè)娛樂樂設施、酒店店式公寓寓、高尚尚住宅、中小學學、幼兒兒園、醫(yī)醫(yī)院、體體育館及及社區(qū)服服務中心心等。設計理念念：強調調公共服服務空間間設計，將蘇州州河沿岸岸工業(yè)發(fā)發(fā)展歷史史特征與與公共綠綠地設計計相互結結合。開發(fā)模式式：開發(fā)發(fā)商統(tǒng)一一進行地地塊開發(fā)發(fā)，整棟棟、整層層租售（270000元/平方米，6元/平方米天）。嘉定西郊總部部園（慧慧創(chuàng)國際）規(guī)模：占占地45

7、0公頃；建建筑面積積420萬平方米米；容積積率：0.9項目定位位：知識識化、生生態(tài)型、樞紐級級總部園園區(qū)職能綜合合：總部部經濟、第三方方服務、濱江生生態(tài)綠化化、生活活配套服服務四大大功能板板塊疊加加；設計理念念：建筑筑組團空空間與整整體公共共綠地相相互融合合（大疏疏大密）；開發(fā)模式式：政府府背景一一級開發(fā)發(fā)公司“統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一開發(fā)、統(tǒng)一配配套、統(tǒng)統(tǒng)一招商商、統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一推推廣”整整棟出出售，19000-33300平方米/棟。松江大業(yè)領地規(guī)模：占占地120公頃；建建筑面積積60萬平方米米；容積積率0.5。項目定位位：展示示、研發(fā)發(fā)、貿易易、財務務結算為為一體的的低密度度、智能能化、生生態(tài)

8、型總總部集群群花園。職能綜合合：政府府配套、商務配配套、交交通配套套、商業(yè)業(yè)配套、文化娛娛樂配套套、餐飲飲配套等等。設計理念念：大面面積綠地地與辦公公樓相結結合。開發(fā)模式式：房地地產企業(yè)業(yè)統(tǒng)一開開發(fā)，整整棟出售售，60000元/平方米，700-12000萬/棟。虹橋樞紐紐商務核核心區(qū)規(guī)模：占占地160公頃；建建筑面積積170萬平方米米；容積積率：1.1。職能綜合合：商務務配套、交通配配套、商商業(yè)配套套、文化化娛樂配配套、餐餐飲配套套等。設計理念念：搭建建區(qū)域合合作平臺臺；營造造時尚文文化場所所；創(chuàng)造造環(huán)境友友好典范范開發(fā)模式式：統(tǒng)一一開發(fā)借鑒運作模式式：統(tǒng)一一開發(fā)園區(qū)氛圍圍：努力力營造“園”的

9、的氛圍（綠地、活動空空間組織織企業(yè)交交流）園區(qū)功能能：混合合（mix-usee）(工作與生生活）臨空的不不足運作模式式：面向向企業(yè)地地塊出售售，統(tǒng)一一開發(fā)需需要良好好的管理理主體，目前還還未能實實現。園區(qū)氛圍圍：臨空空還未能能形成“園”的的氛圍。園區(qū)功能能：功能能相對單單一。門戶地區(qū)二、臨空空發(fā)展條條件分析析區(qū)位優(yōu)勢勢品牌優(yōu)勢勢文化優(yōu)勢勢資源優(yōu)勢勢臨空總部部現狀分分布圖1.臨空的優(yōu)優(yōu)勢2.上海虹橋橋綜合交交通樞紐紐的影響響機場、高高鐵、磁磁懸浮、地鐵、城際巴巴士等多多種交通通方式綜綜合；界界時100萬人每天天進出樞樞紐，樞樞紐地區(qū)區(qū)成為人人流、物物流、信信息流高高度集中中的地區(qū)區(qū)。戰(zhàn)略性節(jié)節(jié)點

10、對上上海城市市空間結結構產生生影響，西部門門戶地區(qū)區(qū)。上海城市市空間結結構調整整：虹橋橋樞紐周周邊地區(qū)區(qū)成為戰(zhàn)戰(zhàn)略性節(jié)節(jié)點地區(qū)區(qū)，上海海西部地地區(qū)將成成為新的的增長區(qū)區(qū)域。虹橋綜合合交通樞樞紐大虹橋地地區(qū)發(fā)展展對臨空空的影響響：商務務辦公服服務功能能。大虹橋地地區(qū)發(fā)展展構想臨空經濟園區(qū)著眼更大大范圍的的，參與與主體更更多的，圍繞樞樞紐的產產業(yè)布局局開始蓬蓬勃發(fā)展展。與樞紐相相關聯(lián)的的商務活活動會在在機場周周邊地區(qū)區(qū)集聚。虹橋樞紐紐周邊地地區(qū)發(fā)展展結構：“雙核核心”機場西翼翼中心：樞紐核核心商務務區(qū)，商商務型辦辦公中心心；機場東翼翼中心：臨空經經濟園區(qū)區(qū)，總部部型辦公公中心。機場東翼總部辦公中心

11、機場西翼商務辦公中心園區(qū)定位位：總部經濟濟，虹橋橋門戶總部經濟濟：國際際與國內內知名企企業(yè)總部部集聚區(qū)區(qū)與高端端科技企企業(yè)集聚聚區(qū)；虹橋門戶戶：依托托虹橋，面向國國際和面面向國內內的門戶戶園區(qū)。西部核心心第二部分分產產業(yè)定定位信息服務務業(yè)：信息通信信技術（聯(lián)強國國際中國國總部和和營運中中心、神神州數碼碼華東營營運總部部、佳杰杰科技中中國營運運總部）；電子商務務（攜程程、史泰泰博、報報鳥、易易果等）；無線通訊訊（愛立立信、明明基、晨晨訊等）現代物流流業(yè)：FedEEX,揚子江快快運；服裝服飾飾業(yè)：卡帝樂鱷鱷魚、紅紅蜻蜓、圣地亞亞哥等服服裝制造造業(yè)；食品、生生活用品品等：聯(lián)合利華華、統(tǒng)一一企業(yè)、美特

12、格格拉斯；共同特征征：航空出行行需求高高、生產產性服務務業(yè)；一、臨空空產業(yè)現現狀1.空港效應應圖1-7空港都市區(qū)示意圖空港優(yōu)勢勢：空港港城功能能布局往往往沿廊廊道發(fā)展展；各類類園區(qū)的的形成：商務園園區(qū)（busiinessspparkk）、物流流園區(qū)（logiistiicpparkk）、產業(yè)業(yè)園區(qū)（induustrriall paark）等。商務園區(qū)區(qū)吸引產產業(yè)：航航空物流流（航空空快遞、保稅物物流、物物流貿易易、采購購與分撥撥中心、物流加加工基地地 ）、航空商商務（航航空公司司地區(qū)總總部、物物流公司司地區(qū)總總部、航航空貨代代貿易公公司）等等有特色的的產業(yè)：以空港港經濟為為特征的的時間成成本敏感

13、感性產業(yè)業(yè)，諸如如航空物流流業(yè)、航航空商務務和服裝裝服飾時時尚產業(yè)業(yè)等。航空物流流業(yè)、航航空商務務等與空空港直接接相關的的產業(yè)適適宜接近近樞紐布布局，即即布局于于園區(qū)外外環(huán)以西西地區(qū)。二、臨空空產業(yè)發(fā)發(fā)展條件件電子信息息產業(yè)紡織產業(yè)業(yè)物流產業(yè)業(yè)石油產業(yè)業(yè)鋼鐵產業(yè)業(yè)汽車產業(yè)業(yè)2.區(qū)域市場場支撐長三角可可能向臨臨空轉移移的有優(yōu)優(yōu)勢的產產業(yè)門類類：ICT、高新技技術產業(yè)業(yè)、服裝裝食品制制造等產產業(yè)的商商務總部部。3.錯位分工工圖：長寧寧三大產產業(yè)功能能區(qū)圖：上海海商務辦辦公布局局上海：做做實信息息服務業(yè)業(yè)、現代代物流業(yè)業(yè)兩大優(yōu)優(yōu)勢產業(yè)業(yè)，為上上海四個個中心服服務。長寧錯位位分工：園區(qū)經經濟而非非樓宇

14、經經濟，長長寧區(qū)的的新名片片。4.園區(qū)型總總部產業(yè)業(yè)特征靈活的產產業(yè)空間間高科技產產業(yè)的發(fā)發(fā)展三、臨空空產業(yè)定定位1.產業(yè)定位位：信息服務務業(yè)、現現代物流流業(yè)、高高技術產產業(yè)2.產業(yè)空間間布局外環(huán)以西西：以現現代物流流業(yè)為主主的產業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)；南臨空：以信息息服務業(yè)業(yè)為主的的現代服服務集聚聚區(qū)；北臨空：以高技技術產業(yè)業(yè)為主的的高端企企業(yè)總部部與高科科技企業(yè)業(yè)集聚區(qū)區(qū)；高技術產產業(yè)現代物流流業(yè)信息服務務業(yè)四、臨空空企業(yè)定定位：總總部型1.臨空現狀狀企業(yè)類類型跨國公司司總部地方性企企業(yè)總部部一般性商商務辦公公以企業(yè)總總部為主主導的企企業(yè)類型型，是臨臨空良性性發(fā)展的的開始。2.經驗借鑒鑒：成功功園區(qū)

15、企企業(yè)門類類總部開發(fā)發(fā)比重占占70-880%北京豐臺臺總部基基地IBPSTOCCKLEEYPPARKK (UUK)臨空經濟濟園區(qū)比例（%）規(guī)劃開發(fā)量（萬平米）現狀開發(fā)量（萬平米）新增開發(fā)量（萬平米）跨國公司地區(qū)總部50140-15041100-110地方性企業(yè)總部3080-902850-60一般商務辦公20604020-30協(xié)和路：總部界界面科技島：總部創(chuàng)創(chuàng)意園規(guī)劃跨國國公司研研發(fā)中心心引導區(qū)區(qū)規(guī)劃跨國國公司地地區(qū)總部部引導區(qū)區(qū)3.園區(qū)企業(yè)業(yè)定位：總部型型第三部分分功功能組組織一、園區(qū)區(qū)功能配配套類型型商業(yè)：正正大生活活館，4.1萬平米；酒店：規(guī)規(guī)劃凱萊萊3.5萬平米；學校醫(yī)院院：音樂樂學院，

16、新涇中中學等共共4萬平米；已出讓土地類型開發(fā)量（萬平米）比例（%）總量170商務辦公12272公共配套126居住37221.現狀：相相對缺乏乏2.需求迫切切：園區(qū)區(qū)企業(yè)訪訪談攜程訪談談區(qū)位：南南臨空企業(yè)特征征：內資資企業(yè)，勞動密密集型產產業(yè)需求：1.路燈與治治安2.就餐3.公共交通通4.企業(yè)周邊邊環(huán)境改改善5.園區(qū)建立立企業(yè)交交流平臺臺6.園區(qū)配套套各類服服務設施施（會議議中心、酒店、聚會場場所）Expeedittor訪談區(qū)位：北北臨空企業(yè)特征征：外資資企業(yè)，知識密密集型產產業(yè)需求：1.公共交通通2.安全管理理3.食堂4.酒店（星星級酒店店和經濟濟型酒店店）5.休閑場所所（咖啡啡吧、西西餐店）

17、6.娛樂健身身場所（健身館館、美容容店、會會館、文化中中心）7.銀行（工工行、外外幣銀行行）3.經驗借鑒鑒：國內內外園區(qū)區(qū)功能配配套園區(qū)名用地面積（ha）建筑面積（M2）輔助設施參數Camborne BK2070000賓館、飯店、會議設施、酒吧，休閑建身中心）；超級市場（加油站、洗車房、飯店、自動提款機）；藥店、建房互助會、飯店、干洗店、外賣店、酒吧、商業(yè)門店；圖書館、保健中心、社區(qū)中心、多功能運動場（網球場、足球場、游戲場）、自行車道、騎馬道1000人就業(yè)Chester BK70116000自動提款機、加油站、郵局、健身俱樂部、托兒所、報亭、三明治點 、飯店、超級市場、信貸公司7500人就業(yè)

18、Edinburgh BK58186000園區(qū)公共服務中心（飯店、健身中心、托兒所）；外賣店、快餐店、臨街商業(yè)、穿梭巴士、銀行、旅館、公共藝術、酒吧、美發(fā)美容、自行車道、散步道、足球城、電影院；藝術品展廊、博物館、劇院、高爾夫球場（依托城區(qū)）7000人就業(yè)非中心商務園39450000醫(yī)院、銀行、郵局、超市、商務中心、票務、郵政快遞、會所（商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂總匯）；便利店、洗衣、美容美發(fā)、書店、牙科、保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網球場、微型高爾夫練習場）67%商務辦公；22

19、%會展中心；6%會所、酒店公寓中關村總部基地651400000高級酒店、國際會議中心、技術轉移中心、商業(yè)中心、酒店式公寓、商務酒店、員工宿舍9%配套公寓；4%高級酒店、2%商業(yè)；3%寫字樓；1.5%商務酒店；75%商務辦公清華科技園10690000咖啡店、小型超市、郵局、圖文處理、休閑建身、購物、洗衣店、酒吧、餐廳、銀行、俱樂部、網絡通信服務中心、會議室N/A4.臨空經濟濟園區(qū)功功能配套套建議分級設施數量服務半徑園區(qū)級公共管理服務中心、會議展示中心、文化藝術中心、體育休閑中心、人才公寓、商務會館、行業(yè)協(xié)會1個2公里片區(qū)級綜合商業(yè)娛樂中心（內含餐飲、綜合超市、購物場所等）、星級酒店、銀行（內資和

20、外資銀行）2-3個1公里街坊級餐飲店、便利店、健身會所、休閑吧、茶室、俱樂部、藥店、報亭、文印中心若干個500米1000m1000m500m500m小園小園小園小園細胞Celll街坊級鄰里Neigghboorhoood片區(qū)級園區(qū)Disttricct園區(qū)級級機場西翼翼虹橋商商務核心心區(qū)：550萬平米商務辦公公：300萬平米；居?。?50萬平米；酒店：30萬平米；商業(yè)：50萬平米；配套：20萬平米；機場東翼翼臨空經經濟園區(qū)區(qū)：與樞紐核核心區(qū)相相距約6公里，承承擔為本本園區(qū)和和部分區(qū)區(qū)域服務務的職能能。二、各類類配套規(guī)規(guī)模預測測與空間間落實1.與周邊區(qū)區(qū)域的關關系商務區(qū)規(guī)規(guī)模比較較：300萬開發(fā)量量

21、單中心CBD用地面積（Km2）建筑面積（萬m2)備注紐約中城區(qū)1.2約700商務辦公新宿1.6160商務辦公臨海部副都心1.5350商務信息港道克蘭堪納瑞沃夫1.05110商務辦公拉德芳斯商務區(qū)1.6250辦公芝加哥中心1.8600貿易辦公萬平方米開發(fā)規(guī)模商務規(guī)模小陸家嘴470350南京西路116虹橋涉外商務區(qū)290146StocckleeyParkk建筑面積積：40000平方米10000*4EinddinbburgghParkk建筑面積積：52000平方米13000*4蘇州工業(yè)業(yè)園建建筑面面積：110000平方米10000*111北京豐臺臺總部園園區(qū)管理理委員會會建建筑面積積：64000平方

22、米800*8張江高科科建建筑面面積：160000平方米100*40*42.園區(qū)級設設施：公公共服務務中心臨空管理理中心；建議臨空空管理中中心（包包括管委委會、派派出所、稅務部部門等綜綜合行政政辦公）：50000平米需用地約約0.5公頃；會議中心心上海國際際會議中中心：一一層可以以同時容容納15000人會議，會場建建筑面積積：40000平方米。北大國際際交流中中心：可可以同時時容納10000人會議，會場建建筑面積積：25000平方米會場規(guī)模模：大會場：400-8000人，1個；中會場：100-2000人，2個；小會場：40-880人，4個；Vip（迷你會會場）：10-220人，2個；地區(qū)性會會議

23、中心心：臨空空會議中中心會場場約需50000平米，臨臨空會議議中心綜綜合約需需100000平米。展示中心心臨空展示示中心采采用C類，約100000平米，建建議結合合老廠房房改造和和會議中中心綜合合開發(fā)；選取500000人社區(qū)配配建指標標游泳池：3處（2個結合酒酒店建，1個1號街坊獨獨立建設設）羽毛球場場：6處網球：3個健身房：3個（一個個體育公公園、2個結合酒酒店建設設）足球場、籃球場場體育設施施結合公共共綠地和和16號街坊等等綜合服服務地塊塊布局園區(qū)級設設施地塊塊落實：功能：管管理中心心+會議中心心+展示中心心+商業(yè)+體育休閑閑娛樂配配套選址原則則：文化化導向，園區(qū)歷歷史文化化內涵的的挖掘和

24、和利用，16號街坊老老廠房地地塊：1.5公頃，開開發(fā)容量量3.5萬平米；1、2號地塊，外環(huán)以以西公共共綠地：體育公公園地下下開發(fā)。音樂學院院樞紐博覽覽園記憶街區(qū)區(qū)服務區(qū)域域：北新新涇社區(qū)區(qū)、普陀陀豐莊社社區(qū)（10000-20000米為商圈圈服務半半徑），服務人人口5萬人；本區(qū)域：考慮人人均辦公公面積為為15-220平方米，則本區(qū)區(qū)域的整整體辦公公人口約約為15-220萬人；同同時假設設人均住住宅面積積40平方米，居住人人口165000人。服務就業(yè)業(yè)人口約約15-220萬，居住住人口約約7萬人。地區(qū)商業(yè)業(yè)服務中中心功能能。3.商業(yè)配套套（綜合合性服務務：購物物、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑等）樞紐：8

25、0萬平米根據上海海市經委委及上海海商業(yè)經經濟研究究中心的的研究，預計至至20077年底，上上海常住住人口人人均零售售面積達達到約2平方米?？紤]全全市商業(yè)業(yè)中心的的服務，地區(qū)服服務人均均1平米。該地區(qū)服服務就業(yè)業(yè)人口約約15萬，居住住人口約約7萬人。則這一地地區(qū)商業(yè)業(yè)量需15萬平米。外環(huán)以西西居住人人口約80000人，就業(yè)業(yè)人口約約2萬人，約約需配套套商業(yè)2萬平米。外環(huán)以東東居住人人口約100000人，就業(yè)業(yè)人口約約13萬人，約約需配套套商業(yè)13萬平米。目前正正大生活活館已配配套商業(yè)業(yè)4.1萬平米。大寧國際商業(yè)廣場：建筑面積25萬平方米。百聯(lián)西郊郊購物中中心：建建筑面積積11萬平方米米。園區(qū)商業(yè)

26、業(yè)服務設設施地塊塊落實：面積（平米）容積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）濱水商業(yè)街（福全路西）192862.030000正大生活館295901.441632地鐵站東北側85702.210000地鐵站西北側167702.220000南北商業(yè)街700米步行街20000西臨空商業(yè)200001.520000地下空間10000合計15萬濱水商業(yè)業(yè)：3萬平米，鼓勵混混合開發(fā)發(fā)；地鐵站點點商業(yè)：7.2萬平米，鼓勵混混合開發(fā)發(fā)；商業(yè)步行行街：2萬平米；地下空間間利用：1萬平米地下商業(yè)業(yè)綜合開開發(fā)16號街坊地地下商業(yè)業(yè)街：20000平米地鐵站地地下一層層商業(yè)綜綜合開發(fā)發(fā)：80000平米4.酒店配套套周邊酒店店分布：虹橋開開

27、發(fā)區(qū)周周邊四星星級以上上酒店客客房38499間，約35萬平米。商務辦辦公量37萬平米，區(qū)域服服務中心心。虹橋樞紐紐規(guī)劃酒酒店開發(fā)發(fā)量約30萬平米，商務辦辦公量約約200萬平米，區(qū)域服服務中心心。判斷：臨臨空經濟濟園區(qū)酒酒店配套套主要為為本園區(qū)區(qū)服務。虹橋經濟技術開發(fā)區(qū)：35萬平米虹橋樞紐：30萬平米上海市高高星級酒酒店的主主要需求求為商務推動動型；我們通過過比較目目前上海海市中心心城區(qū)甲級辦公公樓的體體量與各各自時點點上高星級酒店店的客房房數量的的比值范范圍；推算這一一地區(qū)需需求房間間800間。按平均100平米一個個房間的的面積計計算，星級酒店店總體開開發(fā)規(guī)模模應該在在8萬平方米。這一地區(qū)區(qū)酒

28、店需需求量約約為8萬平米。酒店需求求預測張江高科技園區(qū)6家漕河涇開發(fā)區(qū)5家東郊賓館五星迦南酒店四星陸家嘴世紀酒店三星千島湖酒店三星張江職業(yè)賓館播望樓三星7天連鎖酒店三星金匯賓館經濟型香蜜湖大酒店三星博雅酒店經濟型好家酒店經濟型鴻麗園經濟型表：商務務園區(qū)酒酒店配置置（兩公公里范圍圍內）園區(qū)酒店店設施地地塊落實實面積（平米）容積率規(guī)劃開發(fā)量（平米）凱萊酒店151612.03032216號地塊酒店130002.532500外環(huán)以西酒店119672.023934周邊酒店配套外環(huán)休閑公園配套8000平方米經濟型酒店合計8萬平米片區(qū)級設設施：銀銀行（內內資和外外資銀行行）、郵郵局、公公廁等；5.其余配套套

29、設施人才公寓寓人才公寓寓是臨空空吸引人人才提高高臨空人人氣和活活力的重重要手段段，規(guī)劃劃在園區(qū)區(qū)適當布布局一些些人才公公寓。建議民營營城改造造為人才才公寓；公寓式酒酒店食堂街坊級：食堂、便利店店等。服務半徑徑：300米；建議臨空空1-2個街坊設設置一個個；2萬平米以以上企業(yè)業(yè)需自行行配套食食堂；區(qū)域（綠綠地休閑閑）設施施配套高爾夫練練習場學校醫(yī)院養(yǎng)老院酒店高爾夫練練習場養(yǎng)老院和和醫(yī)院餐飲酒店店學校醫(yī)院院商業(yè)：15萬平米，其中地地下1萬平米；酒店：8萬平米；管委會：50000平米；會議展示示中心綜綜合：3萬平米；文化藝術術中心：3萬平米；學校+醫(yī)院：1萬平米；三、園區(qū)區(qū)公共服服務設施施規(guī)模判判斷

30、與地地塊落實實總開發(fā)量量約30萬平米，其中新新增18萬平米（地下空空間開發(fā)發(fā)1萬平米）。功能開發(fā)量（萬平米）比例（%）商務辦公30076%公共配套308%居住6516%總計395100%園區(qū)功能能綜合第四部分分城城市設設計總體印象象：“只有院院子，沒沒有園區(qū)！”仍在重復復著工業(yè)業(yè)園區(qū)的的建設模模式，缺缺少總部部園的靈靈氣和激激發(fā)靈感感的空間間?？臻g：圍圍墻vs公共空間間一、現狀狀建設條條件淞虹路邊界泉口路邊界天山西路路邊界園區(qū)整體體邊界標標識性弱弱園區(qū)缺乏乏活力節(jié)節(jié)點園區(qū)缺乏乏溝通長長廊1.園缺乏之之“大園園氛圍”比較張江創(chuàng)意意園：3.6公頃，統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)良好的交交通組織織：人車車分流；良好的公公共空間間：集中中綠地；良好的園園區(qū)品牌牌：logoo設計與設設施配套套；2.園缺乏之之“小園園氛圍”臨空7號地：5.3公頃，劃劃分八個個地塊；交通組織織較亂；公共空間間缺乏；園區(qū)品牌牌和氛圍圍缺乏；二、設計計主題：“園”的塑造造“大園”的塑造造“小園”的塑造造主題一：塑造富富有特色色的園區(qū)區(qū)邊界主題二：塑造富富有活力力的園區(qū)區(qū)節(jié)點主題三：塑造傳傳承文脈脈的園區(qū)區(qū)長廊主題四