世聯(lián)綜合體四種開發(fā)模式收益分析總結(jié)

1、綜合體四四種開發(fā)發(fā)模式收收益分析析總結(jié)案例研究究?jī)?nèi)容背景資料料項(xiàng)目定位位功能構(gòu)成成經(jīng)營方式式項(xiàng)目特色色關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素模式一案案例模式一：酒店、寫字樓樓、商場(chǎng)場(chǎng)、公寓寓等各種種功能均均衡發(fā)展展的模式式compplexx =hhoteel+ooffiice+shooppiing+apaartmmentt+香港太古古廣場(chǎng)北京華貿(mào)貿(mào)中心北京東方方廣場(chǎng)案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)場(chǎng)位于金金鐘地鐵鐵站上蓋蓋，是香香港及九九龍(荃灣)兩條地鐵鐵線的交交匯點(diǎn)；太古廣場(chǎng)場(chǎng)座落于于香港核核心地帶帶，香港港的重要要地點(diǎn)，例如香香港公園園、香港港政府辦辦公大樓樓、高等等法院、英國領(lǐng)領(lǐng)事館及及英國文文化協(xié)會(huì)會(huì)等

2、都近近在咫尺尺，占盡盡地利優(yōu)優(yōu)勢(shì)；太古廣場(chǎng)場(chǎng)向北可可擁覽浩浩瀚的海海景，而而向南則則面對(duì)占占地十公公頃香港港公園寧寧靜的環(huán)環(huán)境。案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)場(chǎng)總占地地三十二二萬平方方呎，于于一九九九零年落落成，包包括四座座大樓及及一個(gè)購購物中心心，共提提供近五五百萬平平方呎的的樓面，包括有有甲級(jí)寫寫字樓、酒店式式公寓、三間五五星級(jí)酒酒店、購購物商場(chǎng)場(chǎng)和會(huì)議議中心等等。太古廣場(chǎng)場(chǎng)一座太古廣場(chǎng)場(chǎng)二座太古廣場(chǎng)場(chǎng)三座案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)定位為香港最頂頂級(jí)的綜綜合體物物業(yè)甲級(jí)寫字字樓+頂級(jí)購物物中心+五星級(jí)酒酒店+頂級(jí)公寓寓案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)甲級(jí)寫字字樓部分分太古廣場(chǎng)場(chǎng)一座：建

3、筑面積積860,0000平方呎、樓高36層的甲級(jí)級(jí)商廈，每層面面積由20,0000平方呎至至22,0000平方呎，首層為為會(huì)議中中心設(shè)施施。太古廣場(chǎng)場(chǎng)二座：建筑面積積700,0000平方呎、樓高27層的甲級(jí)級(jí)商廈，每層面面積由21,0000平方呎至至22,0000平方呎。太古廣場(chǎng)場(chǎng)三座：建筑面積積644,0000平方呎、樓高34層的甲級(jí)級(jí)商廈，每層面面積約20,0000平方呎。一座二座三座案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)頂級(jí)購物物中心部部分太古廣場(chǎng)場(chǎng)購物中中心共分分四層，建筑在在一個(gè)有有五百個(gè)個(gè)車位的的停車場(chǎng)場(chǎng)之上，提供樓樓面面積積七十一一萬平方方呎，場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)提供供超過一一百三十十間零售售店鋪及及食

4、肆，并提供供多個(gè)展展覽場(chǎng)地地。主要租客客：百貨公司司女士時(shí)裝裝/男士時(shí)裝裝童裝/玩具皮革制品品/皮鞋/手袋運(yùn)動(dòng)用品品護(hù)理/美容珠寶/鐘表/飾物書籍/音樂/電子用品品藝術(shù)品/家居布置置/禮品電影院食肆銀行/服務(wù)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)：香港西武武、連卡卡佛、馬馬莎百貨貨A/T、Verssacee、D &GG、Hermms、Guccci、登喜路路香港唱片片、環(huán)宇宇影音中中心屈臣氏集雅堂、世界畫畫廊、萬萬寶龍、高登眼眼鏡、亞亞歷山大大星巴克、北京樓樓、錦江江春花旗、匯匯豐、揸揸打UA金鐘電影影院案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)頂級(jí)購物物中心部部分國際品牌牌專賣店店為主、主力核核心店為為國際品品牌百貨貨店；除百貨店店外

5、，全全部采用用室內(nèi)街街；優(yōu)越的共共享空間間。商場(chǎng)業(yè)態(tài)態(tài)特點(diǎn)及及布局：負(fù)一層與地鐵出出口接駁駁，并迅迅速引導(dǎo)導(dǎo)人流上上1層。負(fù)一層主主要為停停車場(chǎng)，臨街部部分為餐餐飲，臨臨地鐵出出口設(shè)一一圈商業(yè)業(yè)。一至三層層：商業(yè)主體體，內(nèi)街街式分布布。高檔商業(yè)業(yè)，以精精品店為為主。樓層越高高，鋪面面劃分越越小。四層為塔樓的的中庭和和平臺(tái)設(shè)的士站站、停車車場(chǎng)地等等案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)五星級(jí)酒酒店部分分港麗酒店店513間客房的的五星級(jí)級(jí)酒店港島香格格里拉酒酒店565間客房的的五星級(jí)級(jí)酒店萬豪酒店店602間客房的的五星級(jí)級(jí)酒店案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)頂級(jí)公寓寓部分柏舍共243個(gè)單位套房面積積由1,222

6、0平方呎至至2,6550平方呎位于港麗麗酒店的的11樓至37樓由港麗酒酒店提供供24小時(shí)房間間餐飲服服務(wù)、洗洗衣服務(wù)務(wù)及可使使用港麗麗酒店的的游泳池池、健體體中心及及商務(wù)中中心曦暹軒共136個(gè)單位房間及套套房面積積由606平方呎至至3,3888平方呎海景、中中央冷氣氣調(diào)節(jié)，以及由由萬豪酒酒店提供供的24小時(shí)房間間餐飲服服務(wù)可使用萬萬豪酒店店的游泳泳池、健健體中心心及商務(wù)務(wù)中心備有自助助洗衣服服務(wù)案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)各功能規(guī)規(guī)模構(gòu)成成案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)項(xiàng)目特色色一、綜合合體價(jià)值值的利用用1、太古廣廣場(chǎng)為中中環(huán)地區(qū)區(qū)的時(shí)尚尚品牌與與活力中中心：太古購物物廣場(chǎng)匯匯集國際際名流；會(huì)議

7、展覽覽中心使使綜合體體成為香香港時(shí)尚尚發(fā)布場(chǎng)場(chǎng)；金鐘電影影院引領(lǐng)領(lǐng)港島娛娛樂文化化；高檔餐飲飲品牌店店以及融融入商場(chǎng)場(chǎng)各角落落的咖啡啡休閑吧吧；多家五星星級(jí)商務(wù)務(wù)酒店集集聚與高高級(jí)酒店店式公寓寓使綜合合體成為為夜間中中環(huán)的活活力中心心。2、通過國國際五星星級(jí)酒店店及國際際品牌商商場(chǎng)建構(gòu)構(gòu)綜合體體價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿：萬豪酒店店、太古古購物廣廣場(chǎng)國際際頂級(jí)品品牌百貨貨店及國國際品牌牌專賣店店奠定綜綜合體的的展示價(jià)價(jià)值，即消費(fèi)者者的感知知價(jià)值得得到最大大化挖掘掘。3、各功能能間的互互連互通通大大延延展了共共享空間間，統(tǒng)一一管理與與相互服服務(wù)達(dá)成成了最大大化的的資源共共享。二、海景景價(jià)值的的利用1、設(shè)計(jì)上上考

8、慮盡盡可能多多面海景景的辦公公樓2、高層單單位面海海景的酒酒店式公公寓3、酒店中中通透且且直面海海景的咖咖啡吧案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)經(jīng)營方式式各酒店均均采用持持有20%的權(quán)益的的方式；酒店式公公寓部分分全部銷銷售；寫字樓和和購物中中心采用用出租經(jīng)經(jīng)營的方方式。案例（1/3）香港太古古廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地地理位置置，依托托于港島島CBD，位于商商業(yè)區(qū)核核心區(qū)；良好的交交通環(huán)境境，位于于地鐵上上蓋。內(nèi)因：各功能物物業(yè)均為為頂級(jí)形形象、均均具有一一定規(guī)模模，都可可成為第第一吸引引物；各功能形形象檔次次統(tǒng)一，相互形形在支撐撐，寫字字樓為購購物中心心、酒店店、公寓寓帶來客客源，而而其又

9、為為寫字樓樓形成良良好的配配套；統(tǒng)一的管管理與相相互服務(wù)務(wù)，形成成最大化化的資源源共享；各功能配配合形成成使用的的全時(shí)段段，保持持24小時(shí)都為為活力中中心；開發(fā)商對(duì)對(duì)商家及及客戶有有力的控控制，保保持了整整個(gè)物業(yè)業(yè)的形象象與檔次次；設(shè)計(jì)良好好，保證證了各功功能物業(yè)業(yè)相互不不受干擾擾，且充充分利用用為海景景資源。案例（2/3）北京東方方廣場(chǎng)位于北京京CBD核心位置置；總占地10萬；包括購物物中心、寫字樓樓、酒店店、公寓寓等功能能。案例（2/3）北京東方方廣場(chǎng)定位為亞洲最大大的商業(yè)業(yè)建筑群群頂級(jí)購物物中心+寫字樓+五星級(jí)酒酒店+頂級(jí)公寓寓案例（2/3）北京東方方廣場(chǎng)功能構(gòu)成成購物中心心東方新天天地

10、包括五個(gè)個(gè)不同風(fēng)風(fēng)格的商商場(chǎng)（繽繽紛新天天地、都都市新天天地、庭庭院新天天地、寰寰宇新天天地、活活力新天天地）和和一個(gè)中中央噴水水泉廣場(chǎng)場(chǎng)、多個(gè)個(gè)四季常常綠的花花園和一一個(gè)龐大大的三層層室內(nèi)停停車場(chǎng)。寫字樓東方經(jīng)貿(mào)貿(mào)城內(nèi)含八幢幢甲級(jí)全全智能型型辦公大大樓，提提供完善善的商務(wù)務(wù)配套，包括產(chǎn)產(chǎn)品展覽覽中心、適合舉舉辦大小小聚會(huì)、研討會(huì)會(huì)和培訓(xùn)訓(xùn)項(xiàng)目的的 會(huì)議議廳及先先進(jìn)的視視像會(huì)議議中心。五星級(jí)酒酒店東方君悅悅大酒店店擁有531間豪華舒舒適的客客房和超超過16000平方米的的會(huì)議及及宴會(huì)設(shè)設(shè)施。公寓東方豪庭庭公寓共有四幢幢住宅大大廈（尊尊萃豪庭庭、君匯匯豪庭、金悅豪豪庭、匯匯賢豪庭庭），提提供豪華

11、華服務(wù)式式公寓。案例（2/3）北京東方方廣場(chǎng)各功能客客戶構(gòu)成成東方新天天地由于其規(guī)規(guī)模，定定位為中中高檔購購物中心心，商品品檔次涵涵蓋高檔檔至中高高檔。東方經(jīng)貿(mào)貿(mào)城成為各行行業(yè)龍頭頭公司之之匯聚點(diǎn)點(diǎn)：金融界翹翹楚:摩根史丹丹利、蒙蒙特利爾爾銀行、中國銀銀行及南南方證券券外律師樓:的近律師師事務(wù)所所、胡關(guān)關(guān)李羅律律師行、高露云云律師事事務(wù)所；會(huì)計(jì)師樓樓:安永、德德勤華永永會(huì)計(jì)師師事務(wù)所所；科技信息息:思科系統(tǒng)統(tǒng)、朗訊訊科技、英特爾爾；旅游游運(yùn)輸業(yè)業(yè)有中旅旅、國旅旅運(yùn)通、通用汽汽車；化工醫(yī)藥藥:陶氏化學(xué)學(xué)、羅氏氏診斷；消費(fèi)品:可口可樂樂、Nikee；日資公公司包括括東芝、松下電電工及資資生堂等等等

12、。東方豪庭庭公寓為各大企企業(yè)的駐駐京人員員提供豪豪華的服服務(wù)式住住宅。東方經(jīng)貿(mào)貿(mào)城寫字字樓：共約28萬平,目前已租租出18萬平,每期推出出3-5萬東方經(jīng)經(jīng)貿(mào)城_已成為各各行業(yè)龍龍頭公司司之匯聚聚點(diǎn)整體及寫寫字樓大大堂直接接建在二二層平臺(tái)臺(tái)上，人通過階階梯，車車通過上上行道，均可直直接上二二層。北京東方方君悅大大酒店：531套compplexx BuuilddinggWORLDUNION “東方豪庭庭公寓”共有四幢幢住宅大大廈，包包括“尊萃豪庭庭”、“君匯豪庭庭”、“金悅豪庭庭”、“匯賢豪庭庭”。目前已已推出33期。四四期總共共約5550套，四期月月租一千千七百美美元起價(jià)價(jià)。東方豪庭庭公寓共享酒

13、店店管理和和配套資資源 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。 位置至關(guān)關(guān)重要恒基、新新世界基基本都臨臨長(zhǎng)安街街，但東東方廣場(chǎng)場(chǎng)所處的的位置是是王府井井，而恒恒基南靠靠的是火火車站，新世界界靠的是是崇文門門，雖然然離的近近，但經(jīng)經(jīng)營狀況況的差別別很大；商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)和規(guī)模模：東方廣場(chǎng)場(chǎng)的形成成時(shí)間較較晚，所所以其商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)新，類類似于上上海新天天地，比比較符合合城市新新銳階層層的口味味，而其其規(guī)模比比恒基和和新世界界要大得得多，也也符合商商業(yè)的聚聚集

14、原則則。商場(chǎng)共分分為五個(gè)個(gè)獨(dú)立而而又統(tǒng)一一的購物物區(qū)，它它們分別別名為“繽紛新天天地”、“都市新天天地”、“庭苑新天天地”、“寰宇新天天地”和“活力新天天地”。商業(yè)部分分東方新天天地：首層及地地鐵層共共10萬平商業(yè)經(jīng)營營的特色色主力店：一家近近萬平方方米的百百貨商場(chǎng)場(chǎng)、一家家一千多多平方米米的超市市主力業(yè)態(tài)態(tài)：數(shù)十家家全部經(jīng)經(jīng)營歐洲洲高檔名名牌的歐歐洲精品品廊以及及京城最最大、種種類最全全的體育育用品中中心，一一個(gè)歐洲洲 家居居用品精精品店。餐飲：東方新天天地的環(huán)環(huán)球美食食坊是目目前京城城商店中中最大也也是種類類最多的的美食廣廣場(chǎng)，提提供中國國各地及及亞洲不不同國家家的風(fēng)味味食品，此外店店內(nèi)還

15、有有一組專專為“家庭”服務(wù)的主主題餐廳廳。體驗(yàn)特色色：這里有兩兩家專供供人們“看”的特色店店，一家家是歐洲洲汽車商商的汽車車專賣店店，還有有一家是是日本著著名電器器公司的的電器專專賣店。兩家的的產(chǎn)品都都基本是是只展不不賣，展展出的是是他們公公司最新新研制的的代表著著未來高高科技的的產(chǎn)品。電器店店還將作作為兒童童科普教教育“基地”，告訴孩孩子們這這種電器器是怎么么制造出出來的，孩子們們還可以以親手操操作，試試試組裝裝某些零零件。娛樂：東方新天天地有一一家含有有6個(gè)電影廳廳的電影影院，一一家大型型兒童娛娛樂城，根據(jù)兒兒童的年年齡段及及不同的的游樂內(nèi)內(nèi)容劃分分出了8到10個(gè)游樂區(qū)區(qū)域，帶帶孩子的的家

16、長(zhǎng)到到這里可可以小孩孩玩耍、大人購購物兩不不誤。教育：第三層層部分租租給EMBAA作為教室室主題經(jīng)營營是“東方新天天地”的一大特特色。根據(jù)經(jīng)營營的商品品范圍及及提供的的不同服服務(wù)內(nèi)容容，商場(chǎng)共分分為五個(gè)個(gè)獨(dú)立而而又統(tǒng)一一的購物物區(qū)，它它們分別別名為：“繽紛新天天地”“都市新天天地”“庭苑新天天地”“寰宇新天天地”“活力新天天地”。這五個(gè)區(qū)區(qū)域各具具特色，裝飾風(fēng)風(fēng)格耳目目一新，與各自自主題相相映成輝輝。商業(yè)經(jīng)營營的特色色案例（2/3）北京東方方廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地地理位置置，依托托CBD，位于商商業(yè)區(qū)核核心區(qū)；位于地鐵鐵上蓋。內(nèi)因：利用高檔檔次的寫寫字樓和和引入五五星級(jí)酒酒店帶動(dòng)動(dòng)整

17、體形形象；商業(yè)依靠靠巨大的的規(guī)模取取勝，寫寫字樓通通過對(duì)客客戶的嚴(yán)嚴(yán)格控制制而樹立立形象；寫字樓為為酒店和和公寓帶帶來高素素質(zhì)的客客源，而而其為寫寫字樓形形成良好好配套；投資商強(qiáng)強(qiáng)大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力保證大大型商業(yè)業(yè)3-5年的經(jīng)營營困難期期；利用其較較長(zhǎng)臨街街面，各各部分功功能設(shè)置置獨(dú)立的的入口和和廣場(chǎng)，以減低低相互影影響。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心北京華貿(mào)貿(mào)中心坐坐落于東東長(zhǎng)安街街國貿(mào)以以東900米處，是是東長(zhǎng)安安街上繼繼國貿(mào)中中心和東東方廣場(chǎng)場(chǎng)之后，具有地地標(biāo)性質(zhì)質(zhì)的百萬萬平米超超大規(guī)模模建筑集集群。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心定位為構(gòu)筑國際際大都市市生活的的巨擘級(jí)級(jí)建筑綜綜合體5A智能寫字

18、字樓+國際商業(yè)業(yè)區(qū)+國際公寓寓+五星級(jí)酒酒店+體育中心心+展示中心心案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心寫字樓部部分地上上建筑面面積約23萬平方米米。一座高135米，28層，五層層以上辦辦公部分分：4.9萬平米二座高151米，32層，五層層以上辦辦公部分分：5.7萬平米三座高167米，36層，五層層以上辦辦公部分分：6.6萬平米裙樓面積積：地地下一層層至地上上三層，面積220000平方米5A智能寫字字樓3座高達(dá)百百米以上上的集辦辦公自動(dòng)動(dòng)化、信信息自動(dòng)動(dòng)化、安安防自動(dòng)動(dòng)化、管管理自動(dòng)動(dòng)化、通通訊自動(dòng)動(dòng)化于一一身的超超5A級(jí)智能寫寫字樓自自西向東東依次走走高；其目標(biāo)客客戶定位位于大型型國際機(jī)機(jī)構(gòu)和企企業(yè)

19、，旨旨在營造造全球一一體化的的商務(wù)交交流平臺(tái)臺(tái)。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心國際商業(yè)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃劃面積20萬平米，多處商商業(yè)設(shè)施施有機(jī)分分布于百百萬平米米建筑集集群里。16萬平米超超大規(guī)模模的水世世界商城城超過百米米臨街的的金融商商務(wù)中心心酒吧文化化廣場(chǎng)國際商業(yè)業(yè)區(qū)集購購物、休休閑、娛娛樂、文文化、商商務(wù)、金金融于一一體，擁擁有專賣賣店、專專業(yè)店、大型超超市、零零售、多多廳電影影院、大大規(guī)模餐餐飲區(qū)、咖啡廳廳、金融融區(qū)等多多種功能能規(guī)劃。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心國際公寓寓公寓區(qū)占占地6.177公頃，總總建筑面面積20萬平米。戶型齊全全，既有有少量投投資型一一居，又又有主流流的創(chuàng)意意型二居居

20、和居住住型三居居，更有有20套頂層CEO至尊空中中別墅。五星級(jí)酒酒店引進(jìn)萬豪豪酒店集集團(tuán)下屬屬兩大頂頂級(jí)品牌牌-超豪華酒酒店里茲茲卡爾頓(Thee Riitz-Carrltoon)和國際五五星級(jí)酒酒店萬豪豪（Marrriottt）。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心體育中心心占地約15公頃的華華貿(mào)中心心運(yùn)動(dòng)主主題公園園，以網(wǎng)網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)動(dòng)為主題題，擁有有超大規(guī)規(guī)模的健健身場(chǎng)地地和專業(yè)業(yè)的健身身教練，SPA、游泳、桑拿和和保健設(shè)設(shè)施均為為世界一一流。VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所所，實(shí)行行會(huì)員制制服務(wù)。展示中心心電力科技技展示中中心是國國家級(jí)的的電力科科普教育育基地。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心項(xiàng)目特色色整體規(guī)劃劃由世界

21、界最具盛盛名的建建筑設(shè)計(jì)計(jì)公司美美國KPF公司擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)區(qū)由國際際商業(yè)建建筑設(shè)計(jì)計(jì)專家-英國BENOOY公司擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)，具有國國際水準(zhǔn)準(zhǔn)；寫字樓的的自動(dòng)化化和第一一太平戴戴維斯提提供的優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)體系，以內(nèi)在在最優(yōu)化化的資源源配置充充分適應(yīng)應(yīng)未來國國際商務(wù)務(wù)市場(chǎng)的的高速運(yùn)運(yùn)營；商業(yè)分主主題有機(jī)機(jī)的分布布于建筑筑群中，造就北北京新的的商業(yè)形形態(tài)；公寓采用用圍合式式，擁有有中央公公園、組組團(tuán)式綠綠化和水水體，形形成社區(qū)區(qū)；兩座極負(fù)負(fù)盛名的的超豪華華五星級(jí)級(jí)酒店；展示中心心、體育育中心集集合了部部分社會(huì)會(huì)職能。經(jīng)營方式式公寓租售售并舉，其余均均自行經(jīng)經(jīng)營。案例（3/3）北京華貿(mào)貿(mào)中心外因：優(yōu)

22、越的地地理位置置，依托托CBD；北京借助助奧運(yùn)這這一催化劑正在全力力創(chuàng)建具具有中國國特色國國際大都都市。內(nèi)因：超大規(guī)模模，形成成建筑集集群效應(yīng)應(yīng)，成為為名符其其實(shí)的“城中城城”；利用高檔檔次的寫寫字樓和和引入豪豪華五星星級(jí)酒店店帶動(dòng)整整體形象象；各功能物物業(yè)均以以完善的的服務(wù)體體系為先先導(dǎo)；體育中心心、展示示中心提提升社會(huì)會(huì)形象。關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素模式一的的KPI體系（關(guān)關(guān)鍵績(jī)效效指標(biāo)體體系）KPI體系外因內(nèi)因優(yōu)越的地地理位置置CBD/城市中心心便利的交交通條件件主干道沿沿線/地鐵口較大的規(guī)規(guī)模建筑面積積20萬以上上強(qiáng)制性的的視覺沖沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)各功能共共融不互互擾功能化體體

23、系五星級(jí)酒酒店甲級(jí)寫字字樓頂級(jí)酒店店式/服務(wù)式公公寓高檔/中高檔購購物中心心專業(yè)的管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)物業(yè)管理理/經(jīng)營管理理模式一的的收益方方式特征征模式二案案例廣州中信信廣場(chǎng)模式二：以寫字字樓為核核心功能能的發(fā)展展模式shopppinngcompplexx =ooffiice(主)+apaartmmentt(次)+hottel深圳信興興廣場(chǎng)案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)場(chǎng)位廣州州商業(yè)、金融繁繁盛的天天河區(qū)天天河北路路，雄居居廣州南南北向的的城市新新中軸線線上，南南向天河河體育中中心及珠珠江新城城區(qū)，北北靠廣州州火車東東站、港港穗直通通火車站站及地鐵鐵二號(hào)線線總站，步行僅僅需8分鐘。占地面積積：

24、23,0000平方米總建筑面面積：320,0000平方米廣場(chǎng)組成成：由一一幢樓高高80層的商業(yè)業(yè)大樓和和兩幢38層的酒店店式公寓寓組成成，是集集寫字樓樓、公寓寓、商場(chǎng)場(chǎng)于一體體的甲級(jí)級(jí)綜合智智能型大大廈。案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)定位為廣州最頂頂級(jí)的超超高層寫寫字樓超高層寫寫字樓+公寓+小型購物物商場(chǎng)案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)超高層寫寫字樓部部分樓高：80層，標(biāo)高高333米；單層面積積：25000；電梯：34部進(jìn)口日日立高速速升降梯梯；停車場(chǎng)：地庫二二層，共共900個(gè)車位。寫字樓部部分平面面圖案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)公寓部分分中信廣場(chǎng)場(chǎng)公寓樓樓位于中中信廣場(chǎng)場(chǎng)寫字樓樓的左右右兩翼，由兩

25、幢幢38層的大樓樓組成，總建筑筑面積達(dá)達(dá)690554平方米。公寓的單單元面積積由113至237平方米不不等，適適合不同同人士的的需求。單元內(nèi)內(nèi)提供全全套名優(yōu)優(yōu)家私和和家電，廚房?jī)?nèi)內(nèi)的用品品一應(yīng)俱俱全。案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)購物中心心部分中信廣場(chǎng)場(chǎng)購物城城位于中中信廣場(chǎng)場(chǎng)的裙樓樓，樓高高四層，每層的的面積由由80000平方米至至100000平方米。一層經(jīng)經(jīng)營世界界品牌精精品，二二層以流流行、時(shí)時(shí)尚的品品牌為主主。案例（1/2）廣州中信信廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地地理位置置，廣州州市新發(fā)發(fā)展的金金融商務(wù)務(wù)區(qū)中心心；受益于城城市東移移，區(qū)域域具有較較大的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ籌T業(yè)和專業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)

26、業(yè)的興起起，在區(qū)區(qū)域形成成產(chǎn)業(yè)族族群。內(nèi)因：利用超高高層寫字字樓樹立立頂級(jí)形形象，迅迅速成為為區(qū)域的的標(biāo)志和和領(lǐng)袖；以寫字樓樓功能為為核心，其他功功能均為為寫字樓樓服務(wù)；公寓為寫寫字樓提提供較好好的配套套；舍棄了較較大的裙裙樓商業(yè)業(yè)利益，保證高高檔寫字字樓所需需大堂的的昭示性性。案例（2/2）深圳信興興廣場(chǎng)深圳信興興廣場(chǎng)（地王大大廈）位位于深圳圳市金融融中心區(qū)區(qū)，周邊邊聚集了了深圳大大多數(shù)的的銀行、證券等等金融機(jī)機(jī)構(gòu)，為為較成熟熟的商務(wù)務(wù)中心。物業(yè)高度度：384米土地面積積：18,7734平方米地庫車位位：兩層層共900個(gè)車位物業(yè)管理理：深圳圳熊谷物物業(yè)管理理有限公公司管理顧問問：梁振振英測(cè)量

27、量師行建成日期期：19966年案例（2/2）深圳信興興廣場(chǎng)69層甲級(jí)寫寫字樓(單位面積積由127平方米起起，全層層共2,1661平方米)34部進(jìn)口三菱升降機(jī)及及2部運(yùn)貨升升降機(jī)樓高33層，提供供332個(gè)豪華服服務(wù)公寓寓單位，面積由由68-2200平方米實(shí)用率約約80%每個(gè)單位位均配備備全套豪豪華家俬俬及電器器6部進(jìn)口三菱客用升降降機(jī)樓高五層層，提供供達(dá)22,0013平方米的的商鋪面面積3部觀光升升降機(jī)及及10部扶手電電梯，方方便游人人穿梭各各層名店云集集如MaxMMaraa、Escaada、Ballly、HugooBosss、Epissodee等寫字樓公寓商場(chǎng)案例（2/2）深圳信興興廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)

28、動(dòng)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地地理位置置，深圳圳金融商商務(wù)區(qū)中中心；金融業(yè)駐駐商形成成產(chǎn)業(yè)的的支撐。內(nèi)因：利用超高高層寫字字樓的頂頂級(jí)形象象，深圳圳第一高高樓擴(kuò)大大知名度度；從設(shè)計(jì)上上將各部部分功能能獨(dú)立，各有出出入口，做到互互不干擾擾；建筑外觀觀形象突突出，昭昭示性極極強(qiáng)。模式二的的KPI體系（關(guān)關(guān)鍵績(jī)效效指標(biāo)體體系）KPI體系外因內(nèi)因客戶（產(chǎn)產(chǎn)業(yè)）支支撐已形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)簇群群/引入核心心客戶帶帶來相關(guān)關(guān)簇群/未來商務(wù)務(wù)核心區(qū)區(qū)強(qiáng)制性的的視覺沖沖擊超高層/建筑群寫字樓大大堂昭示示性功能化體體系寫字樓帶帶動(dòng)其他他功能，并定位位其他功功能的規(guī)規(guī)模與檔檔次配套完善善商場(chǎng)、公公寓模式二的的收益方方式特征征模式三

29、案案例模式三：以酒店店為核心心功能的的發(fā)展模模式shopppinngcompplexx =hhottel(主)+apaartmmentt(次)+ offficce上海商城城案例上海商城城上海商城城位于南南京西路路，是成成熟的商商務(wù)、酒酒店區(qū)域域?？偨ㄖ婷娣e18.55萬平方米米。由一個(gè)五五星級(jí)酒酒店、擁擁有472間豪華公公寓、國國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的辦公公大樓、250000平方米世世界知名名品牌的的購物商商場(chǎng)、以以及其它它各種設(shè)設(shè)施組成成。案例上海商城城定位為上海頂級(jí)級(jí)國際化化綜合體體 ciitywwitthinn accitty五星級(jí)酒酒店+豪華公寓寓+寫字樓+商場(chǎng)案例上海商城城核心功能能：五星級(jí)酒酒

30、店為主主導(dǎo)，以以五星級(jí)級(jí)酒店帶帶動(dòng)高檔檔公寓、寫字樓樓及商業(yè)業(yè)。功能配比比：酒店：公公寓：寫寫字樓：商業(yè)約約為45%：30%：15%：10%。五星級(jí)酒酒店P(guān)orttmann Riitz-Carrltoon酒店擁有有564間客房，位于主主樓14到45層。酒店店內(nèi)有上上海最大大的、最最高檔國國際化健健康中心心，并與與公寓共共享。案例上海商城城豪華公寓寓位于兩棟棟輔樓，共472間豪華服服務(wù)式公公寓。公公寓只租租不賣，租金較較辦公樓樓略高。面積從從47到267平方米，以中大大面積為為主。案例上海商城城最高檔的的店鋪、劇院、7個(gè)不同國國家風(fēng)格格的餐廳廳案例上海商城城項(xiàng)目特色色一、建筑筑特色1、追求空空間

31、含蘊(yùn)蘊(yùn)，體現(xiàn)現(xiàn)中西交交融外墻不加加粉刷，保持水水泥本色色，呈現(xiàn)現(xiàn)光澤庭院四周周設(shè)置一一組組商商店和中中西并蓄蓄的餐廳廳庭院和大大廳：從從庭院登登上自動(dòng)動(dòng)扶梯或或樓梯，可直達(dá)達(dá)寬敞的的大廳。各種展覽覽在大廳廳展示，根據(jù)需需要優(yōu)化化組合展展廳。展展廳占地地55000平方米二、國際際化管理理1、聘請(qǐng)國國際人士士組成管管理團(tuán)隊(duì)隊(duì)2、采用五五星級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的服服務(wù)管理理。案例上海商城城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星星級(jí)酒店店、頂級(jí)級(jí)商場(chǎng)及及高檔娛娛樂中心心使綜合合體在南南京西路路上形成成地標(biāo)和和中心化化區(qū)域具具有較大大的發(fā)展展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)已已形成酒酒店經(jīng)濟(jì)濟(jì)和會(huì)展展經(jīng)濟(jì)的的氛圍。內(nèi)因：定位準(zhǔn)確

32、確，基于于本區(qū)域域經(jīng)濟(jì)圈圈，五星星級(jí)酒店店帶動(dòng)其其它功能能，并定定位其它它功能規(guī)規(guī)模及檔檔次；五星級(jí)酒酒店及高高檔公寓寓的入住住客，為為國際一一線品牌牌專賣店店帶來持持續(xù)的生生意；娛樂時(shí)尚尚、高檔檔餐飲及及會(huì)展功功能使其其成為活活力中心心；波特曼酒酒店及國國際一線線品牌專專賣店匯匯聚又奠奠定了綜綜合體在在南京路路的頂級(jí)級(jí)地位。模式三的的KPI體系（關(guān)關(guān)鍵績(jī)效效指標(biāo)體體系）KPI體系外因內(nèi)因強(qiáng)制性的的視覺沖沖擊超高層/建筑群功能化體體系五星級(jí)酒酒店帶動(dòng)動(dòng)公寓、寫字樓樓，并定定位其的的規(guī)模與與檔次配套設(shè)施施頂級(jí)商場(chǎng)場(chǎng)地理位置置不遠(yuǎn)離城城市核心心區(qū)交通可達(dá)達(dá)性主干道沿沿線客戶支持持商務(wù)客戶戶定位差異

33、異化通過提供供頂級(jí)差差異化服服務(wù)而非非直面競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)建立立其核心心地位模式三的的收益方方式特征征模式四案案例深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心模式四：以商業(yè)業(yè)為核心心功能的的發(fā)展模模式offiicecompplexx =sshopppinng(主)+hottelaparrtmeent日本福岡岡博多運(yùn)運(yùn)河城案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心華潤(rùn)中心心是一座座以大型型購物中中心為核核心，集集商業(yè)、辦公、居住、酒店等等諸多功功能于一一體的綜綜合性、現(xiàn)代化化、標(biāo)志志性、高高品質(zhì)的的建筑群群體。項(xiàng)目占地地面積77,2292平方米，總建筑筑面積480,9355平方米，設(shè)置車車位2,9888個(gè)，其中中一期項(xiàng)項(xiàng)目車位位1,0334個(gè)。華潤(rùn)

34、中心心項(xiàng)目分分北、中中、南三三個(gè)部分分，涵蓋蓋了不同同功能特特點(diǎn)的寫寫字樓、購物及及娛樂中中心、五五星級(jí)酒酒店以及及服務(wù)式式公寓。案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心區(qū)域歷史史背景：羅湖已形形成的金金融中心心和財(cái)富富圈層，但成熟熟后區(qū)域域的發(fā)展展空間受受到限制制以及新新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。項(xiàng)目區(qū)位位：深圳金融融中心區(qū)區(qū)，與地地王大廈廈相對(duì)而而立時(shí)機(jī)：區(qū)域可開開發(fā)用地地極少項(xiàng)目使命命：作為隆重重登場(chǎng)的的華潤(rùn)集集團(tuán)，作作為如此此大規(guī)模模的項(xiàng)目目開發(fā)， 必須須由受區(qū)區(qū)域發(fā)展展限制的的框框中中跳出來來，領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域發(fā)發(fā)展、創(chuàng)創(chuàng)造市場(chǎng)場(chǎng)。案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心項(xiàng)目立意意“與您攜手手，改變變生活”“構(gòu)筑深圳圳新天地地”

35、喚起了深深圳人共共同的心心聲案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心建設(shè)與經(jīng)經(jīng)營模式式案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心首期規(guī)劃劃北區(qū)寫字字樓+中區(qū)購物物及娛樂樂中心，總建筑筑面積達(dá)達(dá)23萬平方米米，提供供約10000個(gè)車位寫字樓4.2萬平方米米的甲級(jí)級(jí)寫字樓樓，高度度為139米，其中中1-3層為高檔檔國際時(shí)時(shí)裝旗艦艦店，4層為開放放式屋頂頂花園，5-288層為寫字字樓，頂頂層為多多功能廳廳。萬象城188.8萬平方米米的大型型綜合性性購物及及娛樂中中心，包包含零售售、餐飲飲、娛樂樂休閑、文化、康體等等諸多消消費(fèi)元素素，由超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、大型型百貨商商店、時(shí)時(shí)尚零售售商店、電影院院、真冰冰溜冰場(chǎng)場(chǎng)及各類類餐飲等等近

36、300家零售店店面組成成。20022年10月開工，約在20044年底、20055年初竣工工開業(yè)。二期規(guī)劃劃占地4.1萬平方米米，總建建筑面積積達(dá)25萬平方米米，提供供約20000個(gè)車位開放式購購物空間間、五星星級(jí)酒店店和服務(wù)務(wù)式公寓寓的組成成。規(guī)劃與功功能比例例案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心華潤(rùn)中心心建設(shè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)精英團(tuán)隊(duì)隊(duì)群群英薈薈萃投資商華華潤(rùn)潤(rùn)（集團(tuán)團(tuán)）有限限公司發(fā)展商華華潤(rùn)潤(rùn)（深圳圳）有限限公司建筑設(shè)計(jì)計(jì)美美國國RTKLL AsssocciattesIIncc廣東省建建筑設(shè)計(jì)計(jì)研究院院園林景觀觀設(shè)計(jì)澳澳大大利亞PlaccePPlannninng& Deesiggn燈光設(shè)計(jì)計(jì)顧問Kapllan

37、PParrtneersAArcchittectturaalLLighhtinng機(jī)電設(shè)計(jì)計(jì)顧問Flacck+KKurttzCConssulttingg Ennginneerrs消防與安安全設(shè)計(jì)計(jì)顧問Rolff Jeenseen& Asssocciattes.Incc電梯設(shè)計(jì)計(jì)顧問Hessselbbergg.KKeessee&AAssoociaatess .IInc幕墻設(shè)計(jì)計(jì)顧問Curttainn WaallDDessignn &CConnsulltinng.IIncc零售設(shè)計(jì)計(jì)顧問香香港港仲量聯(lián)聯(lián)行有限限公司交通設(shè)計(jì)計(jì)顧問香香港港MVA公司深圳市城城市交通通規(guī)劃研研究中心心工料測(cè)量量師香香港港

38、利比建建筑工料料測(cè)量師師有限公公司工程監(jiān)理理中中國國國際工工程咨詢?cè)児緩V告推廣廣策劃顧顧問深深圳圳市蔚藍(lán)藍(lán)時(shí)代廣廣告有限限公司案例（1/2）深圳華潤(rùn)潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地地理位置置，良好好的交通通可達(dá)性性；區(qū)域成熟熟后發(fā)展展受限，需要一一個(gè)新的的亮點(diǎn)來來激發(fā)活活力；區(qū)域內(nèi)一一直缺乏乏一個(gè)大大型商業(yè)業(yè)來統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)區(qū)域的的商業(yè)形形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)實(shí)力與品品牌號(hào)召召力；集購物、娛樂等等為一體體的體驗(yàn)驗(yàn)式；項(xiàng)目立意意高，與與深圳人人內(nèi)心的的價(jià)值觀觀相符；一流的精精英團(tuán)隊(duì)隊(duì)。案例（2/2）日本福岡岡博多運(yùn)運(yùn)河城建造地點(diǎn)點(diǎn)：日本福岡岡博多站站一帶，是西日日本地區(qū)區(qū)的交通通中心和和樞紐站站交通：距地鐵站站中洲洲川端徒步約約十分鐘鐘占地面積積：3.444萬建筑面積積:2222,9660設(shè)計(jì)：TheJJerrdepparrtneerSShipp；竣工時(shí)間間：19966年案例