深圳寶安中心區(qū)項目介紹

1、 寶 安 中 心 區(qū) 項 目 介 紹 2017年XX月三、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析二、項目本體情況分析四、項目定位目 錄一、項目區(qū)域價值梳理五、項目投資分析項目區(qū)域價值梳理1項目區(qū)域價值梳理項目區(qū)位位于深圳市寶安中心區(qū)，屬于國家級開發(fā)區(qū)“前?！钡囊?guī)劃范圍內，半小時內即可通達深圳主要商圈及交通樞紐20分鐘通達福田CBD2分鐘通達前海交通樞紐中心5分鐘通達寶安機場15分鐘通達歡樂海岸10分鐘通達深圳灣口岸15分鐘通達華僑城10分鐘通達海岸城本案30分鐘通達羅湖區(qū)及火車站30分鐘通達深圳北站前海規(guī)劃范圍前海位于深圳南山半島西部，伶仃洋東側，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。前海位于深圳南山半島西部

2、，伶仃洋東側，珠江口東岸，包括南頭半島西部、寶安中心區(qū)。本案則位于前海的寶安中心區(qū)。項目區(qū)域價值梳理政策規(guī)劃前海由國務院牽頭批復、中央統(tǒng)籌管理，高起點高規(guī)劃。按照深圳市政府的設想，前海將引領深圳未來三十年的發(fā)展何為計劃單列市？在行政建制不變的情況下，將這些城市(區(qū))視同一級計劃單位，在國家計劃中單位列戶頭，并賦予這些城市相當于省一級的經(jīng)濟管理權限。計劃單列市的收支直接與中央掛鉤，由中央財政與地方財政兩分，而無須上繳省級財政。全國唯一享計劃單列市權限的管理機構前海是國家級的開發(fā)區(qū)，有獨立于深圳的立法權。2011年3月，國家正式將深圳前海開發(fā)納入“十二五”規(guī)劃綱要。2012年國務院正式批復前海在金

3、融、財稅、法制、人才、教育醫(yī)療和電信等方面先行先試政策。2013年6月26日，前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃已由深圳市政府審議通過，提出三年內投資3898億，2015年全面建成前海合作區(qū)基礎設施，到2020年實現(xiàn)國內生產(chǎn)總值1500億元。2010年，中央明確了前海管理局行政地位，確定前海管理機構享有非金融類審批事項的計劃單列市管理權限，這在全國是第一個，獨一無二。中國目前只有5個計劃單列市：大連、青島、寧波、廈門、深圳?，F(xiàn)正處于提升階段，規(guī)劃利好將逐步顯現(xiàn)20102012年，初創(chuàng)階段，全面完成土地整備工作，引進部分高端品牌服務業(yè)，區(qū)內基礎設施建設取得重大進展。20132015年，提升階段，基

4、礎建設逐步落地，初步建立具有一定國際競爭力的現(xiàn)代服務業(yè)體系，建立國內一流的營商環(huán)境，2015年預計GDP500億左右。20162020年，發(fā)展階段，形成符合國際慣例和規(guī)則的公共服務體系和體制機制環(huán)境，建立起具有國際先進水準的營商環(huán)境。前海范圍深圳市政府擴容前海，規(guī)劃面積增加一倍?？偨ㄖ?guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住人口規(guī)模約30萬人2013年深圳前海管理局發(fā)布前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃，前海灣片區(qū)包括前海合作區(qū)、寶安中心片區(qū)、大鏟灣港（含后方陸域），總用地面積約3240公頃。增加區(qū)域： 寶安中心片區(qū)、 大鏟灣片區(qū)2010年經(jīng)國務院批復的前海深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)總體發(fā)

5、展規(guī)劃，批復前海深港現(xiàn)代服業(yè)合作區(qū)用地范圍為由月亮灣大道、雙界河、媽灣大道和海濱岸線所圍合的區(qū)域，總用地面積1492公頃。項目區(qū)域價值梳理2010年國務院規(guī)劃前海范圍：14.92平方公里2013年深圳規(guī)劃前海范圍：32.40平方公里雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎優(yōu)勢香港服務業(yè)占GDP比重92.3%，而深圳服務業(yè)增加值占GDP的53.2%，已具備了和香港在較高水平上合作發(fā)展的能力。前海輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠三角地區(qū)。 毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢前海緊臨香港國際機場和深圳機場兩大空港，深圳中山跨江通道、深圳西部港區(qū)和深圳北站、廣深沿江高速公路貫通其中，未來可在10分鐘內抵達深港兩地機

6、場，半小時內抵達香港中環(huán)。 前海優(yōu)勢是深圳未來的城市雙中心之一，位于“香港深圳廣州”核心位置之上，服務業(yè)發(fā)展優(yōu)勢為深港合作發(fā)展提供強有力產(chǎn)業(yè)支撐項目區(qū)域價值梳理未來前海GDP產(chǎn)值將是驚人的，到2020年，前海GDP產(chǎn)值預計將達1500億元，即每平方公里的產(chǎn)出將達到100億元，相當于目前深圳每平方公里產(chǎn)量的25倍，比香港現(xiàn)在的產(chǎn)出量高出兩倍多。 GDP產(chǎn)值發(fā)展優(yōu)勢寶安中心片區(qū)：打造，即中央商務區(qū)和科技研發(fā)服務區(qū)，與南山前海共同組成深圳市城市雙中心之一，是深圳西部的商務、商業(yè)、總部經(jīng)濟和文化體育中心。桂灣片區(qū)：重點發(fā)展金融、信息、貿易、會計等生產(chǎn)性服務業(yè)，吸引企業(yè)總部集聚，打造核心商務區(qū)。鏟灣片區(qū)

7、：重點發(fā)展科技及信息服務等生產(chǎn)性服務業(yè)，安排教育、醫(yī)療、文化等在內的公共服務業(yè)，打造綜合發(fā)展區(qū)。媽灣片區(qū)：重點發(fā)展現(xiàn)代物流、航運服務、供應鏈管理、創(chuàng)新金融及其它專業(yè)服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)，打造保稅港片區(qū)。前海功能定位為深港合作先導區(qū)、體制機制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)、結構調整引領區(qū)。前海中心重點發(fā)展創(chuàng)新金融、現(xiàn)代物流、總部經(jīng)濟、科技及專業(yè)服務、通訊及媒體服務、商業(yè)服務六大領域。本案規(guī)劃定位深圳市政府4000億高規(guī)格打造前海，8倍于福田CBD投入度，構建寶安中心片區(qū)+“三區(qū)兩帶”的城市規(guī)劃結構項目區(qū)域價值梳理交通條件珠三角超級綜合交通樞紐，路網(wǎng)縱橫集成四通八達，公路、航空、軌道交通系統(tǒng)完善發(fā)達，通達性好，

8、出行便利項目區(qū)域價值梳理前海具有銜接深港、覆蓋珠三角、通達亞太、輻射全球的立體綜合交通體系，含一個口岸、兩大機場、三條城際軌道、六條地鐵線及前海交通樞紐。廣深沿江高速公路：起于東莞長安鎮(zhèn)，直通深港西部通道，實現(xiàn)廣州、深圳香港無縫連接；海濱大道：連通桂廟路與機場，以隧道方式穿越前海；港深西部快線：半小時連接深圳、香港兩大機場，國內國際暢通無阻；穗莞深城際線：廣深城際地鐵，一小時接駁廣州、深圳城市中心；深珠城際線：起于珠海唐家灣站，與穗莞深城際線在深圳前海灣站相接；地鐵交通：羅寶線、環(huán)中線、9號線、11號機場快線、15號線、西鄉(xiāng)蛇口局部線，通達全深圳。前海綜合交通樞紐： 位于地鐵11號線前海站，集

9、城際軌道、地鐵、公共交通、口岸等設施于一體，占地約3萬平，總建面約260萬平，總投資326.8億，一期預計2016年完工，是深圳市內重要的軌道交通換乘中心。項目區(qū)域價值梳理香港簽約企業(yè)：匯豐、渣打、恒生、大新銀行、中國銀行（香港）、國泰君安、國信證券、世貿、嘉里集團、香港衛(wèi)視國際傳媒、畢馬威、普華永道，TDK，李嘉誠旗下的長江實業(yè)等內地簽約企業(yè)：騰訊、深圳報業(yè)集團、招商銀行、越海全球物流公司等前海灣保稅港區(qū)簽約企業(yè)：東方海外、嘉宏、順豐速遞、利豐國際；DHL、卡西歐、飛利浦和家樂福，國際財團洛克菲勒家族、國際金融巨頭摩根大通等入駐企業(yè)前海受全球頂級投資集團“青睞”，高端產(chǎn)業(yè)人群居住需求外溢，具

10、備極大的投資潛力根據(jù)前海管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2015年11月底，在前海蛇口自貿片區(qū)注冊企業(yè)總量突破6.9萬家。國際知名企業(yè)爭相進駐前海土地成交地產(chǎn)龍頭看好前海發(fā)展，卓越、華潤、美國地產(chǎn)巨頭等大型房企巨頭重金奪下前海土地，前海價值斐然2013年7月，卓越123.79億拿下兩塊土地，成為總價地王；政府要求投資強度不得低于1.5萬/平，兩幅地塊須分別向政府無償移交5.16萬平方米和8.86萬平方米的辦公面積，卓越投資成本近4萬/平。2013年8月，華潤置地以109億拍下T201-0078地塊，成為深圳總價、單價雙地王。2014年1月23日，前海2014年首塊土地拍賣。由主持重建紐約世貿中心地美國地

11、產(chǎn)巨頭兆華斯坦開發(fā)公司為主的聯(lián)合體以134.0999億元競得，樓面價約28113元平方米，再次刷新深圳單價、總價地王紀錄。項目區(qū)域價值梳理項目本體情況分析2項目本體情況分析地段區(qū)位位于前海規(guī)劃范圍內，地處寶安中心區(qū)核心地段，緊臨寶安區(qū)政府，遠眺前海灣，地理位置十分優(yōu)越項目位置本項目位于前海規(guī)劃范圍內的寶安中心區(qū)，興業(yè)路、裕安路、金科路、海秀路四條道路包圍中的地塊。項目東面為寶安區(qū)政府和海濱廣場，遙望前海灣片區(qū)；南面不遠處為大海和廣深沿江高速；西面為大鏟灣片區(qū)，北面為新安中學。本案項目地塊編號：申辦更新宗地號。土地性質：商住用地。項目占地面積：約8.9萬平方米。項目容積率：約7.0?？偨ㄖ娣e：

12、約62.3萬平方米，根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。項目土地價款：不超過2萬元/平方米（按計容建筑面積計，最終以政府審定為準）。項目土地現(xiàn)狀：全區(qū)域平整空地等待項目開發(fā)狀態(tài)。項目公司股權：土地方占XX%，我方占XX%。項目本體情況分析經(jīng)濟指標本案項目四至四周均為較高級別的城市道路，周邊主要為寫字樓及商務建設用地、豪宅項目、學校等，具備較好的工作和居住環(huán)境深圳農(nóng)村商業(yè)銀行總部信通金融大廈（建設中）寶能項目（建設中）興業(yè)路（雙向六車道）東至興業(yè)路西至金科路金科路（雙向八車道）對面空地（目前為綠化地

13、帶）新安中學高中部第五大道（已建成）北至裕安路裕安路（雙向八車道）海秀路（雙向六車道）榮超海濱大廈萬駿經(jīng)貿大廈南至海秀路項目本體情況分析項目本體情況分析地理地貌地塊較為方正，內部土地平整，基本無高差，目前覆蓋有部分綠色植被，具備良好的開發(fā)建設條件項目本體情況分析道路交通項目周邊路網(wǎng)縱橫交錯，四通八達，軌道、航空交通發(fā)達，輕松到達市內各區(qū)及周邊城市本案離地鐵11號線寶安站直線距離600米離地鐵1號線寶中站直線距離900米離地鐵5號線寶華站直線距離500米寶安站寶安中心站寶華站5號線寶華站1號線寶安中心站 11號線寶安站（在建，2016年通車）寶安大道廣深沿江高速深圳機場項目本體情況分析景觀環(huán)境項

14、目東面毗鄰寶安文化政治核心景觀軸，南面遠眺大海和享受濱海休閑公園美景，西面空地和北面學校無遮擋，景觀條件優(yōu)越本案豪宅項目綠化地帶新安中學寫字樓五星級酒店項目周邊目前以商務寫字樓為主，還有部分已建成和在建豪宅項目。東面為寶安行政文化中心，核心景觀軸上包括體育場、行政中心、海濱廣場、圖書館、青少年宮、演藝中心等。南面為3.27公里的濱海休閑公園，包括沙灘泳池景觀區(qū)等。西面為綠化地帶，北面為新安中學（多層建筑），基本無視線遮擋。配套設施項目周邊銀行、學校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設施齊全完善，具備較為成熟的配套條件銀行：建設銀行、交通銀行、工商銀行、渣打銀行學校：新安中學（省一級學校，廣東省國家級示范

15、性普通高中）、濱海小學、海旺中學酒店：前海華僑城JW萬豪酒店休閑：寶安體育館、圖書館、青少年宮、演藝中心、藝術中心、濱海休閑公園等商業(yè)：華潤萬家、創(chuàng)業(yè)天虹、海雅繽紛城、蘇寧電器醫(yī)院：婦幼保健院中心區(qū)新院、寶安武警醫(yī)院影院：中影UL城市影院項目本體情況分析寶安區(qū)政府海濱廣場海旺中學濱海小學前海華僑城JW萬豪酒店新安小學建設銀行交通銀行中影UL城市影院渣打銀行萬駿經(jīng)貿大廈寶安體育場龍光世紀大廈本案榮超海濱大廈圖書館青少年宮演藝中心濱海休閑公園3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析宏觀經(jīng)濟和政策深圳GDP領漲全國，降準降息并施行寬松貨幣政策，放開二胎，取消“限外令”及限購等政策利好于房地產(chǎn)發(fā)展 深圳

16、前三季度GDP為12376.66億元 全國排名第四，增速領漲全國10月底，深圳市統(tǒng)計局公布了深圳前三季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，深圳前三季度GDP為12376.66億元，同比增長8.7%。深圳前三季度GDP排名全國第四，比今年上半年提前一位。從增速來看，深圳位于一線城市首位，其中，北京為6.7，上海為6.8，廣州8.3。取消過時的限購政策。2015年12月，深圳一手住宅供應面積82.8萬，環(huán)比增長27.8，同比減少29.0；成交面積58.4萬，環(huán)比增加7.8，同比增長1.7；成交均價44761元/，環(huán)比增長33.2，同比增長68.7。受2014年政策影響以及低迷的市場行情的壓抑，2015年深圳住宅市場報復

17、性反彈，成交均價從年初3萬多的均價，到年末大漲40%，12月新房均價再創(chuàng)新高，首次突破四萬。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析深圳住宅情況深圳住宅市場供需兩旺，2015年均價大幅上漲深圳12月新房均價逼近4.5萬，供需兩旺10月29日閉幕的中共十八屆五中全會提出，全面實施二胎政策。深圳全年房價漲幅達近40%,12月新房成交均價逼近45000元，樓市供需兩旺。深圳常住人口1078萬，戶籍人口332萬，非戶籍人口746萬。按常住人口計算，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠低于全國戶均1.1套的水平。截至2015年11月底，深圳新房存量411萬平方米，38419套，去化時間為6.9個月，遠低于北上廣14個月左右的消化

18、周期。深圳土地面積僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。深圳近2000平方公里的空間已達到了50%的開發(fā)強度，這在國際上是最高的。深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，現(xiàn)在已經(jīng)用到940平方公里了。深圳入駐有華為、騰訊、中興、萬科、招商銀行、平安保險、深圳發(fā)展銀行、中集集團、中電投資、深圳創(chuàng)投、深KONKA等知名企業(yè)，為深圳地產(chǎn)帶來有力的產(chǎn)業(yè)支撐。深圳前三季度GDP為12376.66億元 全國排名第四，增速8.7%領漲全國。中央政策施行相對寬松貨幣政策，取消限購、限外等措施，利于房地產(chǎn)發(fā)展。二胎政策全面放開庫存量處于健康水平建設用地供應稀缺 生產(chǎn)總值增長迅速政策推動地產(chǎn)發(fā)展人

19、口對住宅需求旺盛房地產(chǎn)行情利好產(chǎn)業(yè)支撐地產(chǎn)發(fā)展未來深圳房地產(chǎn)將繼續(xù)上行態(tài)勢區(qū)域房地產(chǎn)市場分析未來發(fā)展態(tài)勢從深圳經(jīng)濟、政策、人口、產(chǎn)業(yè)、供求情況、庫存量、土地供應等情況來判斷，未來深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步上行2015年12月，寶安區(qū)一手住宅新增供應30.8萬，同比減少13.6，環(huán)比增長79.1；成交面積20.9萬，同比上漲26.6%，環(huán)比下降11.4；成交均價40217元/，同比上漲51.0%。寶安中心區(qū)因12月只有豪宅壹方玖譽在銷售，因此均價達到80000元/。12月，前海有6個項目在售，均價達到63666元/。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析寶安區(qū)地產(chǎn)情況寶安區(qū)均價穩(wěn)步增長，受前海規(guī)劃利好以及本片區(qū)的條件

20、完善，寶安中心區(qū)的房價上漲迅猛寶安區(qū)均價突破4萬，寶中均價達8萬，前海均價步入6字頭項目周邊典型樓盤情況區(qū)域房地產(chǎn)市場分析樓盤名所在片區(qū)建筑類別占地面積建筑面積容積率戶型面積均價壹方玖譽（在售）寶安中心區(qū)48層、44層、52層超高層 99390 883256 5.40180-373 四居、五居、177-373 四居、五居、220 五居 85000元/第五大道（二手）寶安中心區(qū)18-30層高層833293275143.1102-125平的三房，164-178平四房62000元/ 宏發(fā)前城（在售）寶安西鄉(xiāng)片區(qū)41層超高層600007000003.80二居8965000元/前海時代CEO公館（在售）

21、南山前海桂灣片區(qū) 11層小高層60595 99800 1.54143-254平米4房80000元/ 前海凱御（在售）南山前海桂灣片區(qū)25層高層7011 44331 4.64612兩居73000元/ 漢京九榕臺（在售）南山前海與蛇口交匯處16層小高層27699 61220 2.2180平米3+1房85000元/恒裕濱城（在售）南山前海與后海交匯處46層超高層35853 259314 4170-270三房、四房120000元/華潤深圳灣悅府（在售）南山深圳灣片區(qū)52層及51層的超高層67000 861000 12.85250平3房、260平3房、320平4房、360平4房138000元/項目周邊典

22、型樓盤建筑類型主要為高層及超高層，建筑密度較高，寶中和西鄉(xiāng)片區(qū)的規(guī)模型大盤較多，因該區(qū)位適宜打造豪宅，產(chǎn)品以三房及以上的大戶型豪宅為主，片區(qū)均價達到95000元/平米左右。因位于前海以及前海輻射范圍，位置優(yōu)越規(guī)劃起點高，該區(qū)域的樓盤均十分暢銷。本案壹方中心玖譽2015年6月6日開盤，超過1000批來自全市各區(qū)的高端客戶蜂擁而至，上午10點項目正式選房，到中午12點，開盤2小時基本售罄，開發(fā)商吸金70億。當天推出370套房源，最小面積為148平米，最大為376平米。開盤最低價位1400多萬，最高達1.3億。本次開盤最底價格為4樓單位約7.3萬/平，最高價為頂層單位17.5萬/平。本次推出具體戶型

23、為：3棟、4棟、5棟144-366平大戶型，其中3棟戶型為366平（4房2廳5衛(wèi)+1傭人房）共86戶，4棟戶型為215平（4房2廳4衛(wèi)+1傭人房）共156戶，5棟戶型有144平（4房2廳2衛(wèi)）、167平（5房2廳2衛(wèi)+1入戶花園）和183平（5房3廳3衛(wèi)）三種，其中183平為復式戶型，其余為平層戶型。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析壹方中心玖譽開盤2小時基本售罄，開發(fā)商吸金70億2015年12月16日下午15:00時，“前海時代CEO公館”項目二期在JW萬豪大酒店進行公開發(fā)售， 共550套房源一次性全部推售，具體為99套140平4房、30套160平4房、179套164-170復式3房、88套1804+1房、

24、132套2254房、22套260平5+1房，均價80000元/平，而去年一期開盤均價僅4.2萬/平，今年均價增長近一倍。550套房源開盤當天基本售罄?！扒昂r代”項目是深圳地鐵集團與中信集團強強聯(lián)合，精心打造的第一個國際都薈住宅，項目位于前海深港合作服務區(qū)核心區(qū)桂灣片區(qū)東南角，項目將建成集住宅/公寓/辦公/商業(yè)/酒店為一體的前海中央生態(tài)綜合體旗艦。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析前海時代CEO公館二期開盤均價8萬元/平米，較去年一期開盤均價4.2萬/平，均價增長近一倍，550套房源當天基本售罄4項目定位前海價值 自身價值+TOP4 地標綜合體TOP5 特色商業(yè)TOP6 景觀大宅TOP7 便利生活TOP1 全

25、球國際灣區(qū)TOP2 濱海生活國家意志推動區(qū)域，同步全球金融中心，代言深圳未來30年。遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。前海60萬都會綜合體，居住商務商業(yè)一體，娛樂、購物、休閑應有盡有。珠三角交通樞紐中心，道路、航空、軌道交通發(fā)達， 5分鐘直達深圳機場、10分鐘到達深圳灣口岸，20分鐘通達福田中心區(qū)。TOP3 極速交通項目自帶特色現(xiàn)代商業(yè)MALL，帶來最前沿國際化生活方式。位于寶安中心區(qū)景觀軸西側，臨海而建，打造景觀大宅。TOP8 豪宅品質項目定位百億公共文化設施配套，學校、醫(yī)院、銀行、影院應有盡有。地塊屬性的得天獨厚注定需要建設豪宅產(chǎn)品，打造豪宅品質。項目核心價

26、值梳理Regional Assignment前海中央國際生活區(qū)項目區(qū)域定位前海：國家意志推動區(qū)域東方曼哈頓，中國未來經(jīng)濟首都前海規(guī)劃：占地32.4平方公里，最高起點，特區(qū)內最大一塊處女地，國家意志推動區(qū)域；前海投入：深圳前?？偼顿Y約4000億元，8倍于福田CBD投入度，代言深圳未來30年；前海產(chǎn)出： 2020年每平方公里產(chǎn)值100億，2倍于香港，20倍于深圳，6年內預計人均GDP將超過8萬美元，全球能夠達到這一數(shù)字不超過10個地方。含金量深圳最高！前海容納：總建筑規(guī)模約2600萬平方米，規(guī)劃就業(yè)人口約80萬人，居住人口規(guī)模約30萬人，輻射珠三角5000萬人口的市場，乃至拓展到超過4億人口的泛珠

27、三角地區(qū)。項目定位項目定位項目屬性定位超越福田南山，配套密集度最高區(qū)域深圳唯一10分鐘內步行奢享百億配套Attribute Location地標級頂配綜合體景觀軸線：遙望前海灣及濱海休閑公園，享都市中心、濱海岸線和中軸三重優(yōu)越生活。百億配套：項目周邊銀行、學校、酒店、休閑、商業(yè)、醫(yī)療設施齊全完善，帶來最前沿國際化生活方式。價值標桿：前海所規(guī)劃的住宅規(guī)模約650萬平方米，占比僅為前?？偨ㄖ?guī)模的2.5% ，項目商住的土地屬性價值將成為標桿。前海國際生活區(qū) 地標頂配綜合體項目定位項目整體定位項目定位項目產(chǎn)品定位 全城絕版，創(chuàng)造頂級人居新標準住宅最稀缺 闊綽景觀天際大宅 圈層標桿，精英人士匯聚價值高

28、地公寓最潛力 投資居住首選酒店公寓 多維交通，全球商務交流領地寫字樓最便捷 國際化智能寫字樓 配套完善，尖端消費的購物街區(qū)商業(yè)最醇熟 一站式時尚商業(yè)空間區(qū)域市場解析及項目定位客戶定位 項目重要客戶 項目牽引客戶客戶覆蓋區(qū)域半徑 項目核心客戶來源：福田、羅湖關內實力客戶，深圳投資客、港人、外國人等客戶特征：善于捕捉投資機遇、對政策嗅覺敏銳、跟隨交通改善改變置業(yè)地點關注點：前海利好、地鐵接駁、升值潛力來源：寶安中心區(qū)、新安、西鄉(xiāng)及寶安區(qū)本地客戶客戶特征：多為原住民和周邊樓盤業(yè)主、濃厚寶安情節(jié)、認可片區(qū)價值關注點：區(qū)域、服務、品牌來源：前海商務客戶、寫字樓轉化客戶、南山客戶特征：前海片區(qū)及主流豪宅區(qū)

29、內的財富階層，且有一定地緣性關注點：項目資產(chǎn)屬性、區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，項目升值潛力客戶來?項目投資分析與結論規(guī)劃指標建筑形態(tài)及配比建筑形態(tài)和指標占地：89000容積率：7.0 總建筑面積：623000純商業(yè)面積：35000住宅面積：529550公寓及寫字樓面積：58450建筑形態(tài)面積建面比例住宅52955085.00%商業(yè)350005.62%公寓及寫字樓584509.38%合計623000100.00%說明：根據(jù)控規(guī)要求，商業(yè)建筑面積不超過計容總建筑面積15%（即約9.35萬平方米），住宅面積為總建筑面積的85%（即約52.96萬平方米）。商業(yè)面積共計9.35萬平方米，如果作為純商業(yè)來銷售或者持有

30、的風險較大，因此建議拆分為純商業(yè)、公寓、寫字樓三部分：一是3.5萬平米純商業(yè)，控制商業(yè)規(guī)模，避免經(jīng)營風險，利于租售；其他為5.85萬平米公寓及寫字樓，因本區(qū)域寫字樓林立，商務氛圍濃厚，有利于開發(fā)公寓和寫字樓產(chǎn)品。項目投資分析業(yè)態(tài)和銷售情況住宅：參考該區(qū)域目前同等產(chǎn)品約8萬元/平米的均價測算。商業(yè)：參考寶安中心區(qū)以及周邊片區(qū)商業(yè)約10萬元/平米的均價測算。公寓和寫字樓：目前市場上公寓均價略低于住宅產(chǎn)品，按照7萬元/平米的均價測算；寫字樓參考 周邊同等項目約6萬元/平米的均價測算。公寓和寫字樓總體均價為6.5萬元/平米。項目投資分析1、業(yè)態(tài)與銷售業(yè)態(tài)面積（平米）單價（元/平方米）銷售總額（元）可售住宅面積5295508000042364000000可售商業(yè)面積350001000003500000000可售公寓及寫字樓面積58450650003799250000合計62300049663250000投資成本項目投資分析2、投資成本項 目投資總額（元）總建筑面積單方成本（元/m2）說明樓面地價12460000000