房地產(chǎn)營銷策劃 合肥市蜀山名筑銷售執(zhí)行報(bào)告

1、?房地產(chǎn)營銷籌劃?1讓一杯咖啡的時(shí)間，成為一個(gè)成功的開始！2廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢2004/02/26蜀山名筑銷售執(zhí)行報(bào)告謹(jǐn)呈：中谷房地產(chǎn)開發(fā)公司3目標(biāo)導(dǎo)向行動(dòng)在2005年春節(jié)前完成總貨量的90銷售資金回籠預(yù)算：人民幣1.8億元實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)約5000元/m24目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的行動(dòng)目標(biāo)下的背景營銷執(zhí)行報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)大勢(shì)目標(biāo)下的背景客戶分析項(xiàng)目分析5價(jià)升量增，市場(chǎng)進(jìn)入高速開展期； 目標(biāo)下的背景市場(chǎng)大勢(shì)別墅市場(chǎng),快速上升； 2003年住宅價(jià)格上漲10%2003年1-11月，住宅銷售同比增漲60%62004別墅大戰(zhàn)一觸即發(fā)柏景灣逸湖居0.22萬和莊3萬金色池塘5萬碧海山莊0.43萬華府竹絲苑7.2

2、萬碧湖云溪4.7萬維多利亞2.7萬已浮出水面的工程供給量已達(dá)22萬 ，1200套；尚不包括潛在競(jìng)爭(zhēng)。2003年1-11月，合肥全市住宅銷售僅139萬 。供應(yīng)量猛增大蜀山片區(qū)最集中TOHO大量面市大蜀山片區(qū) 琥珀山莊片區(qū) 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片區(qū) 競(jìng)爭(zhēng)急劇升級(jí)！目標(biāo)下的背景市場(chǎng)大勢(shì)7【2004年合肥別墅主要競(jìng)爭(zhēng)工程】 【2004年合肥別墅潛在競(jìng)爭(zhēng)工程】維也納森林別墅、本工程西面別墅工程、郵電物業(yè)大蜀山別墅工程、柏景灣四期高檔住宅、其它住宅工程中包含的別墅項(xiàng)目規(guī)模戶型面積價(jià)格銷售情況和莊約70套，1.7萬聯(lián)排別墅190-2804300-4400元/積累1年,開盤4個(gè)月,銷售約40套碧海山莊聯(lián)排別墅約10套疊

3、式別墅約8套約0.43萬聯(lián)排別墅:280疊式別墅:2204600元/(送一間40房)緩慢,月均1-3套柏景灣.逸湖居二期約10套約0.22萬疊式別墅254-3835600元/二期銷售放緩,開盤5個(gè)月,銷售約15套碧湖云溪二期聯(lián)排別墅50套雙聯(lián)別墅36套疊式別墅134套約4.7萬未確定預(yù)計(jì)聯(lián)排4000元/一期基本售完二期未推出華府.竹絲苑約390套7.2萬疊式別墅170-2202700元/一期開盤2個(gè)月銷售約20%維多利亞2.7萬獨(dú)體別墅5600元/銷售基本停滯金色池塘二期5萬疊式別墅為主具體面積未定預(yù)計(jì)3800-4000元/未開盤目標(biāo)下的背景市場(chǎng)大勢(shì)8高端產(chǎn)品消化速度明顯減緩，市場(chǎng)承接力減弱。

4、置業(yè)者追求成熟方便，停留于生活型需求。經(jīng)濟(jì)型別墅大量出現(xiàn)，迎合市場(chǎng)、產(chǎn)品雷同。市場(chǎng)分析結(jié)論目標(biāo)下的背景市場(chǎng)大勢(shì)9【金色池塘】產(chǎn)品：一般 地理位置差，交通極不方便。190 疊式別墅，產(chǎn)品尚可，但缺乏沖擊力，沒有豪宅氣質(zhì)。營銷：力度大 大T型廣告牌、營銷中心包裝到位，示范園林、樣板房全面展示，保安效勞效勞熱情周到、報(bào)版轟炸。銷售：市場(chǎng)追捧 一期推出20套別墅早已售完包括樣板房，多層住宅銷售火爆。二期擬更改規(guī)劃，以別墅為主，推售面積方案5萬價(jià)格：3500元/ 目標(biāo)下的背景競(jìng)爭(zhēng)分析10【柏景灣逸湖居】產(chǎn)品：較好 地處成熟片區(qū)，配套完善。戶型設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)，小區(qū)人工湖、綠化已完工。營銷：虎頭蛇尾 一期以活動(dòng)

5、主要，老總親自做推介。營銷力度大。二期未作主題推廣，希望通過普通住宅銷售帶動(dòng)別墅銷售。銷售：一期快速消化，二期銷售緩慢 一期40套，推出即售50%。二期推出6個(gè)月，銷售40%價(jià)格：5600元/ 目標(biāo)下的背景競(jìng)爭(zhēng)分析11【和莊】產(chǎn)品：較好 追求中式風(fēng)格的別墅感覺，在風(fēng)格與功能的協(xié)調(diào)上比較成功，即有別墅空間感，也具備了中式古典風(fēng)格特征。營銷：方向錯(cuò)誤 執(zhí)著于以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)打動(dòng)客戶，一味強(qiáng)調(diào)文化品味。營銷上不斷失誤長達(dá)1年積累期、不主動(dòng)與客戶聯(lián)系、價(jià)格與銷控一成不變銷售：銷售較慢 積累一年，開盤4個(gè)月，銷售不超過40套。近期開始通過現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶，賣場(chǎng)人氣明顯有所增強(qiáng)。價(jià)格：4300元/ 目標(biāo)下的背景

6、競(jìng)爭(zhēng)分析12【碧海山莊】產(chǎn)品：較差 280 聯(lián)排別，空間凌亂，從外立面到內(nèi)部空間都缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。營銷：不重視 銷售工作停留在最初級(jí)階段，通過報(bào)版吸引客戶上門，無營銷中心包裝，無現(xiàn)場(chǎng)展示，客戶步行或自已開車1公里到工地看樓。銷售：銷售緩慢 聯(lián)排別墅僅33套，公開銷售時(shí)局部已內(nèi)購，銷售速度極慢，每月約1-3套。價(jià)格：4600元/ 目標(biāo)下的背景競(jìng)爭(zhēng)分析13給我們的借鑒:合肥豪宅定律一:產(chǎn)品有亮點(diǎn)合肥豪宅定律一:營銷方向正確合肥豪宅定律三:包裝到位,充分展示目標(biāo)下的背景競(jìng)爭(zhēng)分析14目標(biāo)下的背景客戶分析目標(biāo)客戶：承受總價(jià)100-120萬的別墅買家15目標(biāo)下的背景官政府、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位高層。 極低調(diào)，不用自

7、己名字買房。年收入20萬的單車族在這個(gè)政府色彩濃郁的城市，誰是我們的客戶？官商具有政府背景或關(guān)系的商人。 低調(diào)，不輕易表態(tài)希望證明自我，又能過于張揚(yáng)民企通過自己努力先富起來的一批人。 繁忙的商人。豪爽、易沖動(dòng)、看中就買高知高校教授、高科技企業(yè)主、醫(yī)生 追求風(fēng)格，又缺乏明確方向客戶分析16目標(biāo)下的背景客戶特征職業(yè) 郵政、電信、財(cái)稅、銀行、能源、海關(guān)等事業(yè)單位， 房地產(chǎn)、通訊、外貿(mào)、醫(yī)藥等政府關(guān)聯(lián)行業(yè) 科技、商業(yè)等新興行業(yè) 高校教授、醫(yī)生等高知群體【社會(huì)特征】年齡 35-50歲家庭 大多是三口之家，有些與父母同住教育 學(xué)歷不高，大多為大專及中專學(xué)歷居住 本市90年代后新建的小區(qū)柏景灣、琥珀山莊等休

8、閑 與朋友喝茶聊天、打麻將、看報(bào)合肥晚報(bào)、新安晚報(bào)客戶分析17目標(biāo)下的背景客戶特征【置業(yè)特征】居住在90年代以后新建的住宅小區(qū)柏景灣、琥珀山莊購置并不為解決居住問題。追求更高的居住質(zhì)量，對(duì)自己需求并不明確，缺乏引導(dǎo)?！霸诤戏收也坏胶玫膭e墅感性，容易跟風(fēng)，“羊群效應(yīng)。認(rèn)同點(diǎn)依次為：地段、景觀、平安、產(chǎn)品、配套、物管客戶分析18目標(biāo)下的背景在陽光花園買的房，一家三口住，孩子讀大學(xué)，父母偶爾來，對(duì)對(duì)的居住條件不太滿意 。本工程地理位置認(rèn)可，稱“合肥只有一個(gè)大蜀山別墅目前還沒有看到好的。 會(huì)考慮購置別墅，但總價(jià)不超過100萬，250左右。一定要有花園，有一個(gè)安靜的地方，感受大自然。露臺(tái)應(yīng)該很好，夏天晚

9、上雨后在露臺(tái)上感覺很好。在位置確定的情況下排序：效勞、平安、環(huán)境。前提是房子要好。吳總：五十歲左右，在合肥管理連鎖超市，客戶寫真客戶分析19目標(biāo)下的背景重點(diǎn)客戶群 游離客戶群 偶得客戶群官、官商民企、高知 家在合肥，外地工作者外地居民，辦公需求核心客戶群客戶圈層客戶分析20目標(biāo)下的背景 他們有實(shí)力，更向往更高質(zhì)量的生活。他們感性，不成熟?？蛻舴治鼋Y(jié)論我們引導(dǎo)的空間很大！客戶分析21目標(biāo)下的背景【我們的優(yōu)勢(shì)】現(xiàn)推出工程中離大蜀山最近，看大蜀山角度最好。離森林公園最近。地坪抬高配套交通便利戶型優(yōu)勢(shì)明顯外立面精心設(shè)計(jì),八角窗,弧形落地玻璃樓間距至少15米前后雙庭院灰空間運(yùn)用。43-52地下室,配工人

10、房、衛(wèi)生間，合肥獨(dú)有工程分析22目標(biāo)下的背景【我們的優(yōu)勢(shì)】每個(gè)戶型都有獨(dú)特之處： A：中西廚別離，景觀餐廳；主臥帶書房、步入式衣帽間 B：面寬9米，客廳開間5.7米，吹拔空間 C：局部挑空，10平方米大廚房 D：客廳開間5.6米,帶陽臺(tái),局部挑空 E：內(nèi)庭院,局部挑空 F：餐廳挑空,南向30 超大露臺(tái) G：南向露臺(tái)，5米開間工程分析23目標(biāo)下的背景【我們的劣勢(shì)】容積率較高工程進(jìn)度相對(duì)較慢地理位置較遠(yuǎn)森林公園不具規(guī)模工程分析24目標(biāo)下的背景【我們的時(shí)機(jī)】合肥別墅市場(chǎng)升溫蜀山區(qū)高端市場(chǎng)活潑國家叫停別墅用地豪宅客戶的可引導(dǎo)性工程分析25目標(biāo)下的背景【我們的威脅】供給量增長，競(jìng)爭(zhēng)加劇競(jìng)爭(zhēng)樓盤蓄勢(shì)待發(fā)工

11、程分析26目標(biāo)下的背景【與競(jìng)爭(zhēng)工程全面比較】比較因素本項(xiàng)本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評(píng)比自然景觀距大蜀山最近，看山角度最佳，距森林公園最近地勢(shì)低，看山角度較差，不鄰森林公園本項(xiàng)目東北面，看山角度不佳， 不鄰森林公園無自然景觀。鄰南淝河，黑池壩，但無法近距離體驗(yàn)本項(xiàng)目自然景觀最佳 自然景觀工程分析27目標(biāo)下的背景【與競(jìng)爭(zhēng)工程全面比較】比較因素本項(xiàng)本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評(píng)比戶型每型總體沒有缺陷，每款戶型都有鮮明亮點(diǎn)部分戶型有亮點(diǎn)，部分戶型有明顯缺陷戶型沒有特色，空間凌亂?？帐浅叨刃。瑳]有別墅的大氣感覺。總體設(shè)計(jì)無缺陷，部分戶型有亮點(diǎn)，面積過大。本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)明顯建筑現(xiàn)代建筑風(fēng)

12、格，成熟穩(wěn)重。中式風(fēng)格，白墻黑瓦，磚混結(jié)構(gòu)，檔次感較低。建筑風(fēng)格不明晰，難以形成鮮明市場(chǎng)印象。歐式風(fēng)格。歐式風(fēng)格，穩(wěn)重，石材貼面，檔次感強(qiáng)本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)，處于中上水準(zhǔn)。 產(chǎn)品工程分析28目標(biāo)下的背景【與競(jìng)爭(zhēng)工程全面比較】 產(chǎn)品比較因素本項(xiàng)本和莊碧海山莊碧湖云溪柏景灣逸湖居評(píng)比小區(qū)園林人工湖，綠草坡地，林蔭大道。水系貫穿整個(gè)項(xiàng)目。中心園林設(shè)計(jì)。以主水景為主要園林帶。湖畔感覺較好本項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)，處于中上水準(zhǔn)?？傮w規(guī)劃容積率0.618容積率0.51容積率0.43容積率0.67容積率0.71本項(xiàng)目建筑密度，處于中等水準(zhǔn)。工程分析29目標(biāo)下的背景【與競(jìng)爭(zhēng)工程全面比較】 產(chǎn)品比較因素本項(xiàng)本和莊碧海山莊碧湖

13、云溪柏景灣逸湖居評(píng)比營銷方向錯(cuò)誤。初級(jí)水準(zhǔn)。展示不充分。展示不充分未知。配套依托夢(mèng)園、園景天下，尚可生活配套較差與項(xiàng)目相同較成熟，有合家福等公共配套成熟。本項(xiàng)目配套處于中等水準(zhǔn)發(fā)展商中谷集團(tuán)厚土,有一定影響力無影響力無影響力郵電,影響力強(qiáng)發(fā)展商品牌處于中上水準(zhǔn)。工程分析30目標(biāo)下的背景【工程分析結(jié)論】 本工程在自然景觀上領(lǐng)先 本工程在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上領(lǐng)先我們能夠?yàn)榭蛻籼峁┫∪钡木坝^資源和全新的空間享受，有實(shí)力成為合肥高端市場(chǎng)的領(lǐng)軍樓盤！工程分析31目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的行動(dòng)目標(biāo)下的背景營銷執(zhí)行報(bào)告營銷策略形象定位目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略定位32領(lǐng)跑者姿態(tài)營銷戰(zhàn)略定位33形象定位大蜀山。森林公園。純TOWN

14、HOUSE社區(qū)【關(guān)鍵詞】：尊貴、地位、寧靜、 文化、謹(jǐn)慎、平安感 目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位合肥市場(chǎng)TOWNHOUSE已經(jīng)大量涌現(xiàn)，我們需要修正形象 34形象定位【關(guān)鍵詞】：尊貴、地位、寧靜、 文化、謹(jǐn)慎、平安感 目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位山水高尚別墅區(qū)35宣傳主線準(zhǔn)確地表達(dá)工程定位；調(diào)動(dòng)目標(biāo)客戶情緒；準(zhǔn)確、集中表達(dá)物業(yè)賣點(diǎn)；便于在推廣活動(dòng)中延展； 大蜀山下，居優(yōu)越之上目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位36賣點(diǎn)延展：優(yōu)越生活六大標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之一：稀缺的外部環(huán)境相關(guān)賣點(diǎn)：近距離體驗(yàn)大蜀山、森林公園的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之二：成熟區(qū)域，便利生活相關(guān)賣點(diǎn)：交通便捷，快速直達(dá)市區(qū)，周邊商網(wǎng)林立，生活無憂

15、。37賣點(diǎn)延展：優(yōu)越生活六大標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之三：地坪高人一等相關(guān)賣點(diǎn)：地勢(shì)區(qū)域最高，迎合客戶喜歡高高在上心理。優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之四：獨(dú)有超大開間相關(guān)賣點(diǎn)：超大客廳開間，吹拔，全市僅有。38賣點(diǎn)延展：優(yōu)越生活六大標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)下的戰(zhàn)略形象定位優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之五：南向超大山景露臺(tái)相關(guān)賣點(diǎn)：帶觀景落地窗或南向超大觀景露臺(tái)。優(yōu)越生活標(biāo)準(zhǔn)之六：有地下室的別墅才是真別墅相關(guān)賣點(diǎn)：超大面積地下室，全市僅有。39策略總綱賣點(diǎn)挖掘 全面展示 體驗(yàn)營銷集中資源，凸顯綜合優(yōu)勢(shì) 社區(qū)形象展示 強(qiáng)化差異，挖掘產(chǎn)品價(jià)值 產(chǎn)品形象展示高效推廣，高效組織 宣傳推廣及銷售組織目標(biāo)下的戰(zhàn)略40營銷策略分解41一、社區(qū)形

16、象展示目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解一山水高尚別墅區(qū)42資 源寬敞、通暢的道路；絕無僅有的山水資源；郁郁蔥蔥的森林公園；政府規(guī)劃區(qū)域定位為高尚住宅區(qū)；目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解一43社區(qū)價(jià)值挖掘與資源整合示范園林提前到位 目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解一44示范園林為什么要提前6月以前展示？展現(xiàn)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造差異競(jìng)爭(zhēng)。解決品質(zhì)展示滯后矛盾，增強(qiáng)客戶信心。合肥別墅市場(chǎng)首個(gè)示范園林，讓我們從競(jìng)爭(zhēng)中跳出來。目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解一45形象墻示范園林工地圍墻目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解一46目標(biāo)下的戰(zhàn)略示范園林展示要點(diǎn)： 形象墻 入口大門 標(biāo)志巨石刻上工程名稱 保安崗?fù)?工地現(xiàn)場(chǎng)T型牌營銷策略分解一47二、產(chǎn)品形象展

17、示目標(biāo)下的戰(zhàn)略“生活的藝術(shù)營銷策略分解二48為什么要提前展示產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品是工程核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要要素給客戶足夠的想像空間提升工程價(jià)值的必由之路目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二49資源每種戶型都有獨(dú)特亮點(diǎn)；全城獨(dú)有戶戶地下室；小區(qū)地坪抬高，處處“高人一等；良好的小區(qū)規(guī)劃；規(guī)劃有高質(zhì)量的小區(qū)園林；山水景觀好；豐富、有層次的生態(tài) / 人文景觀；目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二50產(chǎn)品價(jià)值挖掘與資源整合目標(biāo)客戶特征回憶：追求更高的居住質(zhì)量，對(duì)自己需求并不明確，缺乏引導(dǎo)。感性，容易跟風(fēng)，“羊群效應(yīng)。目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二51為每個(gè)戶型賦予生命！“福斯特的DreamhouseA戶型的開揚(yáng)、豐富、有層次的自然生態(tài)人

18、文景觀；“圣安東尼奧藝術(shù)之家 B戶型的優(yōu)美園林和自然生活空間；“讓盧維爾的生活空間C戶型的時(shí)尚典雅生活情調(diào)；目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二52價(jià)值提升關(guān)鍵手段體驗(yàn)式售樓處體驗(yàn)式樣板間生活藝術(shù)手冊(cè)目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二53體驗(yàn)式售樓處展示要點(diǎn)： 觀景臺(tái) 咖啡 綠化 鋼琴 VIP洽談室目標(biāo)下的戰(zhàn)略 視聽室三維動(dòng)畫演示 高爾夫練習(xí)器 平安助理 效勞生西服+耳麥營銷策略分解二54體驗(yàn)式樣板間展示要點(diǎn)： 場(chǎng)景模擬 背景音樂 保潔隨時(shí)效勞 氣氛營造 細(xì)節(jié)展示 嗅覺感受 戶型亮點(diǎn)目標(biāo)下的戰(zhàn)略大蜀山生活的全情演繹：“讓客戶在大露臺(tái)上，點(diǎn)燃一支煙，與大蜀山做一次關(guān)于人生的暢談“讓客戶在庭院，感受森林的呼吸，聽花

19、開的聲音產(chǎn)品細(xì)節(jié)和亮點(diǎn)展示：吹拔弧形落地窗超大主臥尺度營銷策略分解二55生活藝術(shù)手冊(cè)展示要點(diǎn)： 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 生活感受 真正別墅生活的宣揚(yáng)目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解二56模型大比例、亮燈、材質(zhì)高檔提供特約設(shè)計(jì)師效勞選材用料展示目標(biāo)下的戰(zhàn)略附加價(jià)值展示營銷策略分解二57目標(biāo)下的戰(zhàn)略園林形象展示 局部園林人工湖先于工程竣工營銷策略分解三58為什么要提前展示園林價(jià)值： 最大限度展示產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，全面提升客戶價(jià)值體驗(yàn)。 合肥市場(chǎng)創(chuàng)新之舉，容易引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。 展示開展商實(shí)力，增強(qiáng)客戶信心目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解三59園林展示要點(diǎn)： 人工湖必須注水、到位 湖邊放置具有生活氣息的休閑設(shè)施目標(biāo)下的戰(zhàn)略營銷策略分解三60

20、目標(biāo)下的戰(zhàn)略?優(yōu)越生活手冊(cè)?分期推出，印刷物料和網(wǎng)絡(luò)同期面世?戶型手冊(cè)? 客戶通訊錄【宣傳資料】三維動(dòng)畫演示DVD/VCD營銷策略分解四宣傳推廣61目標(biāo)下的戰(zhàn)略目標(biāo)下的行動(dòng)目標(biāo)下的背景營銷執(zhí)行報(bào)告工作計(jì)劃銷售實(shí)施目標(biāo)下的行動(dòng)623月4月5月6月7月8月9月10月11月積累期開盤黃金期內(nèi)部認(rèn)購期營銷階段強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期18/0412/0610/07VIP卡發(fā)售選房工程竣工開盤儀式市區(qū)營銷中心開放12月工程進(jìn)度會(huì)所竣工工程竣工板房、示范園林、主體封頂基礎(chǔ)完工裝修銷售目標(biāo)本期（累計(jì)）銷售率40套蓄客45套25套45套10%（30）25%（80）25%（55）18套10%（90）20%銷售實(shí)施目標(biāo)分

21、解銷售100張以上VIP卡八周平均每周需賣卡12張以上平均每天需賣卡2張以上平均每天需有上門客戶8人以上平均每月15-20套63【階段一】積累期時(shí)間段： 2004年3月1日2004年4月18日周日；目的：維系早期探訪客戶，積累意向客戶，使客戶對(duì)工程初步認(rèn)知， 初步試探市場(chǎng)反響。前提必備條件： 銷售準(zhǔn)備：市區(qū)營銷中心包裝、海報(bào)印刷、銷售熱線、客戶登 記表、銷售200問、銷售人員2名、工裝、名片 到位 工程配合：工地圍墻涂刷完成 綠化帶土地平整完畢，綠植已經(jīng)進(jìn)行植栽 工地現(xiàn)場(chǎng)巨幅廣告牌到位 海關(guān)大道導(dǎo)示牌到位 現(xiàn)場(chǎng)保安到位銷售實(shí)施積累期64銷售實(shí)施積累期【階段一】積累期宣傳推廣：采用海報(bào)直郵，不采

22、用報(bào)紙、電視等群眾媒體發(fā)布信息； 主要宣傳內(nèi)容為大蜀山賣點(diǎn)及開發(fā)商品牌主要活動(dòng)：中谷品牌新聞發(fā)布會(huì)關(guān)鍵工作：人員招聘與培訓(xùn)； 客戶問詢接待現(xiàn)場(chǎng)保安需提前到位； 客戶訪談及直郵； 媒體推廣方案確定； 銷售物料及報(bào)廣制作； 內(nèi)部認(rèn)購VIP卡銷售方案確定； 現(xiàn)場(chǎng)營銷中心及板房包裝方案確定； 65銷售實(shí)施積累期【階段一】積累期中谷進(jìn)軍房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì) 主題內(nèi)容：“國企巨頭搶灘地產(chǎn)中谷集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)登場(chǎng)時(shí)間：4月11日周日；參與人員：開發(fā)商、政府官員、媒體、誠意客戶。地點(diǎn)：古井假日酒店或同檔次酒店?；顒?dòng)方式：中谷發(fā)布進(jìn)軍全國房地產(chǎn)的消息，并告知將在合肥“大展拳腳?；顒?dòng)目的：為工程做品牌推廣、引起市場(chǎng)關(guān)注、營

23、造懸念；聯(lián)絡(luò)及維系客戶，在小范圍內(nèi)形成傳播熱點(diǎn)。66【階段二】?jī)?nèi)部認(rèn)購期時(shí)間段： 2004年4月18日2004年6月12日周六； 目的：市場(chǎng)導(dǎo)入，全面造勢(shì)，價(jià)格試探，為銷售預(yù)熱，積累和消 化誠意客戶。前提條件： 銷售準(zhǔn)備：折頁、戶型手冊(cè)、VIP卡、VIP權(quán)益書、認(rèn)購協(xié)議 書、銷控文件、按揭方式、財(cái)務(wù)人員到位； 工程配合：工程進(jìn)度按方案進(jìn)行，進(jìn)度能有明顯感覺。銷售實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購期67宣傳推廣：開始采用主流媒體，結(jié)合媒體、電臺(tái)炒作，宣傳 內(nèi)容以形象為主，配合營銷活動(dòng)信息主要活動(dòng)：產(chǎn)品推介新聞發(fā)布會(huì) 蜀山論壇 關(guān)鍵工作： 開盤選房方案確定 銷售物料制作 VIP卡銷售； 現(xiàn)場(chǎng)營銷中心裝修； 板房及現(xiàn)場(chǎng)包

24、裝制作； 示范園林施工。 【階段二】?jī)?nèi)部認(rèn)購期銷售實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購期68【主要活動(dòng)】產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：4月18日與VIP卡銷售同時(shí)開展。參與人員：開發(fā)商代表、建筑設(shè)計(jì)大師、園林設(shè)計(jì)大師、施工單位代表、代理公司代表、物管公司代表、誠意客戶及到過現(xiàn)場(chǎng)的客戶。地點(diǎn)：市區(qū)營銷接待中心?；顒?dòng)方式：開發(fā)商、設(shè)計(jì)、施工、代理公司代表，從各自專業(yè)角度向客戶講解工程特點(diǎn)以及對(duì)工程的理解?；顒?dòng)目的：加強(qiáng)對(duì)客戶的正面引導(dǎo)，促使客戶下訂。銷售實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購期69【主要活動(dòng)】蜀山論壇時(shí)間：5月30日；參與人員：合肥文化名人、政府官員、業(yè)內(nèi)人士、媒體記者、誠意客戶及到過現(xiàn)場(chǎng)的客戶。地點(diǎn)：古井假日酒店或同檔次酒店。活動(dòng)方式：業(yè)內(nèi)討

25、論，客戶參與，媒體報(bào)導(dǎo)。先確定合作媒體，以媒體名義主辦?；顒?dòng)目的：對(duì)大蜀山的規(guī)劃前景、人文脈絡(luò)、開發(fā)前景進(jìn)行探討，對(duì)本工程入市進(jìn)行正面引導(dǎo)。銷售實(shí)施內(nèi)部認(rèn)購期70【階段三】開盤期時(shí)間段： 2004年6月12日2004年7月10日；目的： 正式銷售、達(dá)成銷售目標(biāo)前提條件： 到達(dá)預(yù)售條件 工程展示配合到位宣傳推廣：全方位媒體投入電視、直郵、報(bào)紙， 主要宣傳內(nèi)容為大蜀山賣點(diǎn)關(guān)鍵工作：選房及公開出售銷售實(shí)施開盤期71時(shí)間：2004. 6.12關(guān)鍵行動(dòng)：派籌、選房關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價(jià)目表/200問報(bào)紙公告/媒體炒做前一周客戶信函/ 通知前一周選房須知/選房通知函/籌碼現(xiàn)場(chǎng)營銷中心開放電腦銷售

26、系統(tǒng)復(fù)印機(jī)/ 機(jī)POS機(jī)禮品/抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品現(xiàn)場(chǎng)樂隊(duì)/主持茶點(diǎn)重大節(jié)點(diǎn)：選房【階段三】正式銷售期銷售實(shí)施開盤期72時(shí) 間：關(guān)鍵行動(dòng)：開盤儀式關(guān)鍵條件：開盤show樣板房園林展示戶外廣告更換現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示系統(tǒng)更新人員邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)銷售組織雞尾酒會(huì)重大節(jié)點(diǎn)：開盤【階段三】正式銷售期銷售實(shí)施開盤期736月份以后的具體銷售策略和執(zhí)行工作將在后期提交3-6月份具體的營銷執(zhí)行工作時(shí)間安排方案詳見附件銷售實(shí)施工作方案743月4月5月6月7月8月9月10月11月賣場(chǎng)展示市區(qū)營銷中心現(xiàn)場(chǎng)營銷中心、板房、示范園林、小區(qū)現(xiàn)場(chǎng) / 市區(qū)營銷中心營銷活動(dòng)建立客戶聯(lián)系大型公關(guān)活動(dòng)引起市場(chǎng)關(guān)注業(yè)主活動(dòng)銷售節(jié)點(diǎn)活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)小活動(dòng)積聚人氣、

27、促銷宣傳渠道戶外廣告直郵戶外、直郵、報(bào)紙戶外、直郵、階段性報(bào)廣全方位造勢(shì)、炒作積累期開盤黃金期內(nèi)部認(rèn)購期營銷階段強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期18/0412/0610/07VIP卡發(fā)售選房工程竣工開盤儀式市區(qū)營銷中心開放12月工程進(jìn)度會(huì)所竣工工程竣工板房、示范園林、主體封頂基礎(chǔ)完工裝修銷售目標(biāo)本期（累計(jì)）銷售率40套蓄客45套25套45套10%（30）25%（80）25%（55）18套10%（90）20%廣告?zhèn)鞑ナ裆?規(guī)劃形象宣傳、活動(dòng)信息全方位宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn)、銷售火爆、強(qiáng)銷項(xiàng)目生活演繹促銷定價(jià)促銷定價(jià)價(jià)格公開、開盤促銷尾盤促銷均價(jià)試探價(jià)格封閉價(jià)格抬升，階段性促銷銷售物料價(jià)目表、 VIP卡、戶型手冊(cè)等內(nèi)購資

28、料樓書、模型海報(bào)、模型、 200問客戶登記本等海報(bào)、單張等銷售物料更換及補(bǔ)充、客戶通訊+75我們是“領(lǐng)跑者，要打一場(chǎng)“必勝的硬仗！至此，我們已共識(shí)總 結(jié)我們的制勝關(guān)鍵在于產(chǎn)品展示和場(chǎng)景體驗(yàn)！76市區(qū)營銷中心的戶外導(dǎo)示牌三維演示動(dòng)畫制作貴司營銷隊(duì)伍人手增加廣告公司確定請(qǐng)物業(yè)管理參謀目前，急需開展的工作總 結(jié)77Thanks廣州市世聯(lián)房地產(chǎn)咨詢2004年02月26日The end78內(nèi)容簡(jiǎn)介：一、內(nèi)容最新全國各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)工程研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢(shì)、預(yù)測(cè)以及全國各地區(qū)工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、投資可行性研究報(bào)告二、41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物

29、業(yè)、商業(yè)、企業(yè)三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)開發(fā)商、代理商、廣告公司：世聯(lián)、萬科、中原、中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火四、熱點(diǎn)城市覆蓋全國絕大局部地區(qū)：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島五、內(nèi)容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG79?經(jīng)緯行2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年總結(jié)與下半年預(yù)測(cè)?-14頁 word?CREIS中指情報(bào)2021年7月城市風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)月報(bào)?-96頁 word?2021年香港物業(yè)報(bào)告繁體+英文?-142頁 pdf?2021年上半年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?-6頁 ppt?2021年廊坊市香河房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析?-33頁 word?2021年城建威尼斯工

30、程滕州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告?-89頁 ppt?2021年7月淮南房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)?-27頁 pdf?2021年5月?？谑泻５閸u工程可行性研究報(bào)告?-46頁 word?2021年4月?？谑蟹康禺a(chǎn)報(bào)告?-21頁 word?2021年1-7月淮安市土地市場(chǎng)供給與成交分析?-1頁 excel80房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年武漢三江航天雙城工程營銷策略與執(zhí)行報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年洛陽中央廣場(chǎng)工程終稿匯報(bào).ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年淄博中潤華僑城CLD價(jià)值演繹和案例.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年淮南信誼營銷階段技術(shù)標(biāo).ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年深圳市清遠(yuǎn)工程物業(yè)開展建議報(bào)告.ppt房地

31、產(chǎn)營銷籌劃 2007年深圳市香蜜湖1號(hào)頂層復(fù)式營銷策略總綱.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年深圳金地梅隴鎮(zhèn)2期價(jià)格策略報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品體系打造模型.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年鄭州楷林國際大廈工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年長沙市東璽門營銷戰(zhàn)略策略報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年長沙市高鑫尖山工程補(bǔ)充調(diào)研報(bào)告.ppt81房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年哈爾濱中威群力工程市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年城市新區(qū)大盤成功開發(fā)模式研究.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年大連晶品楓林價(jià)格報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年天津市別

32、墅市場(chǎng)分析報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年天津市萊茵小鎮(zhèn)二期定位報(bào)告 .ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年底武漢融科天城二標(biāo)段營銷策略.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年惠州奧林匹克花園工程分析報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年惠州市合生高爾夫營銷思路.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年惠州市錦源江北工程定位報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年昆明銀海大理工程山水間營銷戰(zhàn)略與策略.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年杭州中央別墅區(qū)可行性研究.ppt82房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年東莞市萬科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)三期營銷籌劃報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年東莞市虎門金洲村工程定位及物業(yè)開展建議.ppt

33、房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年中信紅樹灣四期銷售執(zhí)行報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年京滬高鐵無錫站前國際商務(wù)區(qū)工程溝通報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年仁恒蘇州湖東地王工程營銷策略提案.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年北京區(qū)域?qū)懽謽茄芯?ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年南京世紀(jì)城香溢二期整體定位及物業(yè)開展建議.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年南昌市中航廣場(chǎng)工程整體定位與開展戰(zhàn)略.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年南昌市商道領(lǐng)域營銷籌劃報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年廈門市建發(fā)圣地亞哥商業(yè)銷售價(jià)格研判與策略制定.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2007年合肥市財(cái)富廣場(chǎng)二期價(jià)格報(bào)告.ppt83房地

34、產(chǎn)營銷籌劃 -無錫SantaBarbara營銷戰(zhàn)略和策略.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 05年城市公寓君悅閣價(jià)格策略報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2003年深圳城市主場(chǎng)工程營銷總綱.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年三亞市下洋田工程市調(diào)報(bào)告溝通會(huì).ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年北京市億陽集團(tuán)西山杏石口工程整體定位及物業(yè)開展建議終稿.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年北京市建國門工程定位報(bào)告匯報(bào).ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年南通新城工程整體定位1.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年合肥市蜀山名筑銷售執(zhí)行報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年大連億達(dá)軟件園國際新城四期工程定位報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 20

35、05年大連軟件園區(qū)域整合營銷定位與各地塊初步定位區(qū)域局部.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2005年安徽萬振集團(tuán)紫蓬山工程定位補(bǔ)充報(bào)告.ppt84房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年上海市中房櫻桃苑工程籌劃方案.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年東莞中央公園1號(hào)價(jià)格策略報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年東莞市金椅豪園工程整體推售策略.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年住宅房型分析.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年北京區(qū)域?qū)懽謽茄芯?ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年北京市懷柔山水天地商業(yè)工程定位及物業(yè)開展建議匯報(bào).ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年北京市房山區(qū)世界名園營銷策略報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年北京順義華夏文化產(chǎn)業(yè)基地整體定位研究報(bào)告.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年合肥眾安綠色港灣工程整體定位與開展戰(zhàn)略研究.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃 2006年天津市城市公寓典型案例分析.ppt85房地產(chǎn)營銷籌劃-20070207北京融澤府營銷策略報(bào)告-71PPT.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃-20211029專業(yè)市場(chǎng)研究-30PPT.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃-2021年11月淺析近期金融政策對(duì)房地產(chǎn)的影響-53PPT.ppt房地產(chǎn)營銷籌劃-淡市營銷成功案例沉淀-天津花園5座-25P