某地產公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件

1、某地產公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件某地產公司五年發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃課程(37張)課件愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)我們共同的未來是什么樣的？愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造條件，成為行業(yè)領先者為股東和員工實現價值最大化價值觀 求真務實、開拓創(chuàng)新、誠信負責、團結上進、追求完美、共同成長愿景使命開發(fā)和管理綜合性商業(yè)地產（都市綜合體），為大眾生活的改善創(chuàng)造遠景目標財務目標五年內EBIDTA達到 ？，EBIDT

2、A回報率達到？，總資產達到？，市值達到？；十年內EBIDTA達到？，EBIDTA回報率達到？，總資產達到？，市值達到？；優(yōu)化融資渠道，完善財務結構。遠景目標財務目標五年內EBIDTA達到 ？，EBIDTA回報遠景目標戰(zhàn)略目標五年內成為中國大陸大型綜合性商業(yè)地產開發(fā)及經營行業(yè)的領先者； 十年內成為行業(yè)領導者；五年內在三個中心城市開發(fā)以“萬象城”為核心的大型綜合性商業(yè)地產項目并經營良好，十年內達到覆蓋六至七個中心城市；項目成為城市當地地標，“萬象城”成為中國大陸現代購物中心著名品牌及代表者；上市或并入上市公司，完善公司治理結構，提高公司治理水平，獲得資本市場的認可并借助資本市場的力量持續(xù)發(fā)展；成功

3、引入能為公司帶來較高附加價值的戰(zhàn)略合作伙伴；與主要零售商建立并保持良好的合作伙伴關系；帶動集團業(yè)務的整合發(fā)展；以商業(yè)為主要獲利來源的都市綜合體開發(fā)逐步轉 為 以商業(yè)住宅獲利并重或住宅獲利為主的更大規(guī)模的綜合地產開發(fā)。遠景目標戰(zhàn)略目標愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)哪些環(huán)境因素正在影響組織？在當前，哪些因素的影響最重要？未來幾年呢？愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略1.住宅設計水平相對較高，商業(yè)設計水平相對較低；2.施工技術水平穩(wěn)定，成本隨宏觀經濟波動而變化；3.住宅銷售形成具有一定特色的銷售技術；4.招商技術不成熟；5.運營管理技術有待提高。行業(yè)環(huán)境分析環(huán)境影響的

4、PEST分析1. 政府環(huán)境穩(wěn)定，有利于投資；改革開放的深度和廣度增加2. WTO加快外資進入速度，國外商業(yè)許可獨立經營，外資金融機構進入，融資渠道增多；3.金融政策從緊；土地政策從嚴；規(guī)劃要求較剛性；4. 部分地方政府對大型商業(yè)物業(yè)有所得稅優(yōu)惠 。1.宏觀經濟環(huán)境穩(wěn)定；2.人民生活水平提高，財富積累、可支配收入保持增長；3房地產周期性波動，局部過熱；.處于加息周期；區(qū)域經濟發(fā)展不平衡；4. 外資對中國房地產市場前景看好并加大投資力度；外資零售業(yè)加大加快在中國的發(fā)展；5.大型商業(yè)設施需要升級換代。1.社會環(huán)境穩(wěn)定；2.城市化進程加快，城市人口增加，城市規(guī)模在擴大，城市基礎設施逐漸完善；服務中心城

5、市邊際消費傾向高；3.國民素質不斷提高，消費者更注重生活品質并追求多樣化、個性化消費，更加重視產品質量和 。政治的/法律的經 濟 的社會文化的技 術 的行業(yè)環(huán)境分析政治的/法律的經 濟 的社會文化的技 術 行業(yè)內部環(huán)境經濟特征驅動因素吸引力1.零售商擴張的需求2.人均GDP、可支配收入增長的需求3.產品差異化程度4.政策變化導致成本變動5.消費者追求高品質消費環(huán)境的需求以及追求多元化、多樣性消費體驗的追求6.股東追求中長期穩(wěn)定投資回報的需求7.代表城市建設及商業(yè)發(fā)展形象的需求8.購物中心營商環(huán)境的國際化9.開發(fā)和管理技術不易復制10.行業(yè)缺少領導者1.市場規(guī)模大，仍呈現供給不足現象2.競爭的地

6、理范圍相對集中3.競爭對手數量多，規(guī)模適中4.產品差異化程度不大，商業(yè)差異大5.資源投入大，進入相對難度大6.行業(yè)平均盈利水平相對高，商業(yè)具有高收益高風險特征7.市場增長快速，處于上升周期8.地產開發(fā)門檻低，開發(fā)商多；但有特色生意模式和發(fā)展路徑的大規(guī)模高素質發(fā)展商較少；具綜合地產開發(fā)能力的更少；外資個別地產開發(fā)商成為主要競爭對手；9.經驗重要，但在不同區(qū)域需有創(chuàng)新10.以中長期穩(wěn)定收入為主，生產、經營難度大（設計、招商）11.以租賃為主，與租戶關系密切1.行業(yè)具備成長潛力2.行業(yè)領導者將獲得顯著的盈利水平增長3.行業(yè)未來盈利水平可觀4.遵循國外發(fā)展軌跡，行業(yè)發(fā)展方向和軌跡明確5.競爭日趨激烈，

7、行業(yè)具有風險和不確定性6.所代表城市建設和商業(yè)發(fā)展形象而帶來的吸引力行業(yè)內部環(huán)境經濟特征驅動因素吸引力1.零售商擴張的需求1.市行業(yè)競爭結構分析1.合適的土地資源獲取難；2.對資金需求大，一般競爭者無法進入；3.與政府關系好，具備成本優(yōu)勢；4.企業(yè)規(guī)模和品牌效應明顯；5.政策限制小企業(yè)；6.轉換成本偏低；7.開發(fā)和管理技術難度較大；8.客戶資源從無到有的建立難度較大。1.投入品的差異性小，替代性高；2.供應商相對不集中；3.供應商討價還價能力弱；4.項目規(guī)模大、批量需求供應價格低；5.產業(yè)中前向整合可能性小。1.替代品的性價比；2.客戶對替代品的使用傾向；3.百貨爭奪租戶資源；4.百貨和綜合超

8、市爭奪購物中心消費市場；5.網絡購物不能取代真實購物。1.零售資源不夠豐富；買方的替代品相對較少；2.與買方建立良好關系；3.買方轉換成本大于賣方轉換成本；4.存在后向整合可能性；5.買方品牌及買方屬性。1.產業(yè)內整體需求快速增長；2.高固定成本；退出壁壘高；3.產品差異化程度大；4.競爭者多樣化；競爭者實力差異大；5.利潤水平高，回收期長；6.轉換成本偏低；7.合適的零售商資源尚不足；8.設計和招商技術；9.品牌；區(qū)位。潛在競爭者的進入供應商討價還價的能力顧客（租戶）討價還價的能力潛在替代品的開發(fā)現有企業(yè)間的競爭競爭者進入壁壘競爭的決定因素供方力量決定因素決定替代威脅的因素買方力量決定因素行

9、業(yè)競爭結構分析潛在競爭者的進入供應商討價還價的能力顧客（租行業(yè)競爭結構分析1.合適的土地資源獲取難；2.對資金需求大，一般競爭者無法進入；3.與政府關系好，具備成本優(yōu)勢；4.企業(yè)規(guī)模和品牌效應明顯；5.政策限制小企業(yè)；6.轉換成本偏低；7.開發(fā)和管理技術難度較大；8.客戶資源從無到有的建立難度較大。1.投入品的差異性小，替代性高；2.供應商相對不集中；3.供應商討價還價能力弱；4.項目規(guī)模大、批量需求供應價格低；5.產業(yè)中前向整合可能性小。1.替代品的性價比；2.客戶對替代品的使用傾向；3.百貨爭奪租戶資源；4.百貨和綜合超市爭奪購物中心消費市場；5.網絡購物不能取代真實購物。1.零售資源不夠

10、豐富；買方的替代品相對較少；2.與買方建立良好關系；3.買方轉換成本大于賣方轉換成本；4.存在后向整合可能性；5.買方品牌及買方屬性。1.產業(yè)內整體需求快速增長；2.高固定成本；退出壁壘高；3.產品差異化程度大；4.競爭者多樣化；競爭者實力差異大；5.利潤水平高，回收期長；6.轉換成本偏低；8.合適的零售商資源尚不足；10.設計和招商技術；11.品牌；區(qū)位。潛在競爭者的進入供應商討價還價的能力顧客（租戶）討價還價的能力潛在替代品的開發(fā)競爭者進入壁壘競爭的決定因素供方力量決定因素決定替代威脅的因素買方力量決定因素現有企業(yè)間的競爭競爭者太古、恒隆、新鴻基、Capital Land、瑞安華 潤萬達、

11、世紀金源行業(yè)競爭結構分析潛在競爭者的進入供應商討價還價的能力顧客（租內部資源分析閑置資源二期用地活力資源合作伙伴關系消費者資源供應商資源資金固化資源一期用地和建成物業(yè)政府關系租戶資源人力資源低中高低中高資源利用程度資源可轉移性內部資源應包括有形資源和無形資源。資源可轉移性指資源擴展、復制，使用于其他業(yè)務的可能程度，這標志著資源的流動性。資源利用程度指資源被占用和使用的緊張程度和余量的多少，這標志著資源的聚集狀況。 內部資源分析閑置資源活力資源消費者資源供應商資源固化資SWOT矩陣分析優(yōu)質土地資源有限，無序競爭導致資源流失加快；外資大型地產商快速擴張；消費者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)

12、已相當成熟、領先經濟處于加息周期；宏觀經濟長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內競爭對手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質物業(yè)及專業(yè)團隊；資本市場渴望新產品；土地儲備少；對資本市場利用少；氣魄不足；團隊人員不足，管理經驗相對缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務流程，制度未完全理順；產品品牌建立過程中資金；品牌；管理團隊；政府關系；本地作生意能力強；掌握了一定的開發(fā)和管理技術；資源整理應用能力強；有一個樣板項目，并有23個儲備項目；CRC多元化整體協(xié)同效應S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外部威脅SWO

13、T矩陣分析S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質土地資源有限，無序競爭導致資源流失加快；外資大型地產商快速擴張；消費者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當成熟、領先經濟處于加息周期；宏觀經濟長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內競爭對手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質物業(yè)及專業(yè)團隊；資本市場渴望新產品；土地儲備少；對資本市場利用少；氣魄不足；團隊人員不足，管理經驗相對缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務流程，制度未完全理順；產品品牌建立過程中資金；品牌；管理團隊；政府關系；

14、本地作生意能力強；掌握了一定的開發(fā)和管理技術；資源整理應用能力強；有一個樣板項目，并有23個儲備項目；CRC多元化整體協(xié)同效應S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外部威脅SO戰(zhàn)略利用優(yōu)勢把握機會：利用良好的政府關系投資向中心城市傾斜，創(chuàng)造并把握好的發(fā)展機會；利用樣板項目和儲備項目獲得資本市場的認同，實現與資本市場對接SWOT矩陣分析S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質土地資源有限，無序競爭導致資源流失加快；外資大型地產商快速擴張；消費者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當成熟、領先經濟處于加息周期；宏觀經濟長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消

15、費需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內競爭對手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質物業(yè)及專業(yè)團隊；資本市場渴望新產品；土地儲備少；對資本市場利用少；氣魄不足；團隊人員不足，管理經驗相對缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務流程，制度未完全理順；產品品牌建立過程中資金；品牌；管理團隊；政府關系；本地作生意能力強；掌握了一定的開發(fā)和管理技術；資源整理應用能力強；有一個樣板項目，并有23個儲備項目；CRC多元化整體協(xié)同效應S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外部威脅WO戰(zhàn)略利用機會克服劣勢：把握零售商數量和質量增長的機會，積累客戶資源；與資本市場緊密結合，規(guī)

16、范及提升管理機制，促進滾動發(fā)展；利用中心城市發(fā)展契機，建立自己的土地儲備SWOT矩陣分析S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質土地資源有限，無序競爭導致資源流失加快；外資大型地產商快速擴張；消費者忠誠度低，競爭者多樣性且部分綜合性企業(yè)已相當成熟、領先經濟處于加息周期；宏觀經濟長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內競爭對手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質物業(yè)及專業(yè)團隊；資本市場渴望新產品；土地儲備少；對資本市場利用少；氣魄不足；團隊人員不足，管理經驗相對缺乏；客戶資源積累不足

17、；業(yè)務流程，制度未完全理順；產品品牌建立過程中資金；品牌；管理團隊；政府關系；本地作生意能力強；掌握了一定的開發(fā)和管理技術；資源整理應用能力強；有一個樣板項目，并有23個儲備項目；CRC多元化整體協(xié)同效應S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外部威脅ST戰(zhàn)略利用優(yōu)勢回避威脅：利用良好的政府關系獲取優(yōu)質土地資源（相較外資企業(yè)大幅降低成本），設置進入壁壘，避免無序競爭；利用較好的融資渠道降低資金成本；變競爭為合作，降低風險SWOT矩陣分析S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外SWOT矩陣分析優(yōu)質土地資源有限，無序競爭導致資源流失加快；外資大型地產商快速擴張；消費者忠誠度低，競爭者多樣性且

18、部分綜合性企業(yè)已相當成熟、領先經濟處于加息周期；宏觀經濟長期向好，改革開放向縱深發(fā)展；人民收入增長，消費需求及需要提升中心城市發(fā)展加快，城市功能升級換代（舊城改造、新城開發(fā)、招商引資）行業(yè)內競爭對手不多；零售行業(yè)發(fā)展迅速，呼喚優(yōu)質物業(yè)及專業(yè)團隊；資本市場渴望新產品；土地儲備少；對資本市場利用少；氣魄不足；團隊人員不足，管理經驗相對缺乏；客戶資源積累不足；業(yè)務流程，制度未完全理順；產品品牌建立過程中資金；品牌；管理團隊；政府關系；本地作生意能力強；掌握了一定的開發(fā)和管理技術；資源整理應用能力強；有一個樣板項目，并有23個儲備項目；CRC多元化整體協(xié)同效應S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：

19、外部威脅WT戰(zhàn)略將劣勢降到最小并避免威脅： 變競爭為合作，通過合作快速彌補及提升團隊能力，并快速積累客戶資源；加快與資本市場結合，降低財務成本SWOT矩陣分析S：內部優(yōu)勢W：內部劣勢O： 外部機會T：外愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)經營領域：哪里是我們開展業(yè)務的地方？發(fā)展路徑：我們怎樣到達那里發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么差 異 化：我們和行業(yè)競爭者的區(qū)別在哪里？經濟邏輯：我們如何獲取利潤？愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略經營領域：哪里是我們開展業(yè)務的地方？領域一般描述決策要點戰(zhàn)略表述產品種類購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務產品構成：品牌及服務附加

20、產品組成：核心產品附加產品以“萬象城”為主導產品和主力品牌的都市綜合體核心產品：購物中心（萬象城）每個都市綜合體采用不同的功能組合目標市場市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶購物中心核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優(yōu)質品牌寫字樓：優(yōu)質金融服務業(yè)客戶酒店：中高檔商務客住宅：中產市民價值鏈構成土地經營、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務價值鏈構成：控制環(huán)節(jié)、整體構成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié)控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)管理需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)

21、，進行咨詢服務輸出需退出的環(huán)節(jié)：土地經營、零售地域范圍國內區(qū)域中心城市的核心商圈地域定位：核心區(qū)域、重點進攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域核心區(qū)域：區(qū)域中心城市重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都）戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關系不具優(yōu)勢的區(qū)域核心技術品牌管理、客戶服務技術、客戶管理技術技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術核心技術：選址及買地、市場研究、產品設計、工程管理、招商、運營需跟蹤的技術：產品設計（廣義）、工程施工經營領域：哪里是我們開展業(yè)務的地方？領域一般描述決策要點戰(zhàn)略愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)產品定義核心產品：面向都市消費人群的多樣消費

22、元素組合及優(yōu)質消費、工作、居住環(huán)境。實體產品：購物中心、寫字樓、酒店（含公寓）、住宅等物業(yè)元素組合，其中購物中心為核心元素，住宅為重要組成部分。擴展產品：運營服務、物業(yè)管理服務、冰場經營、酒店經營、合作經營（零售、餐飲、娛樂等購物中心內經營店鋪）、都市綜合體相關行業(yè)咨詢與顧問服務、招商代理。愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略發(fā)展路徑：我們怎樣到達那里？國內區(qū)域中心城市的核心商圈地域范圍目標市場核心技術：選址及買地、市場研究、產品設計、工程管理、招商、運營需跟蹤的技術：產品設計（廣義）、工程施工技術組合：核心技術、需研究的技術、需跟蹤的技術、需淘汰的技術品牌管理、客戶服務技術、客戶管

23、理技術核心技術以“萬象城”為主導產品和主力品牌的都市綜合體核心產品：購物中心（萬象城）每個都市綜合體采用不同的功能組合產品構成：品牌及服務附加產品組成：核心產品附加產品購物中心、寫字樓、住宅、酒店、咨詢服務產品種類核心區(qū)域：區(qū)域中心城市重點進攻：政府關系好、競爭尚未充分（如杭州、成都）戰(zhàn)略性規(guī)避區(qū)域：政府關系不具優(yōu)勢的區(qū)域地域定位：核心區(qū)域、重點進攻的區(qū)域、戰(zhàn)略性退出區(qū)域控制環(huán)節(jié)：選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)管理需要整合的環(huán)節(jié)：整合部分或全部控制環(huán)節(jié)，進行咨詢服務輸出需退出的環(huán)節(jié)：土地經營、零售價值鏈構成：控制環(huán)節(jié)、整體構成、需要整合的環(huán)節(jié)、需退出的環(huán)節(jié)土地經營

24、、選址、市場、設計、建造、招商、運營（含推廣）、物業(yè)、零售、咨詢服務價值鏈構成購物中心核心客戶：主力店、半主力店、國際一線品牌；一般客戶：其他零售商；潛在客戶：尚未進入本地市場的優(yōu)質品牌寫字樓：優(yōu)質金融服務業(yè)客戶酒店：中高檔商務客住宅：中產市民市場組合：核心客戶、一般客戶、潛在客戶戰(zhàn)略表述決策要點一般描述領域自行開發(fā)合作開發(fā)自行開發(fā)/合作開發(fā)/申請技術許可/技術購買整體以自行開發(fā)為主；購物中心以自行開發(fā)及經營管理為主；住宅自行開發(fā)并全部銷售；寫字樓自行開發(fā)及為客戶定制，租售兼可；酒店可考慮合資或品牌合作；暫不考慮項目收購自行開發(fā)/合資/收購以新建為主，必要時考慮合資，暫不考慮品牌及管理輸出新建

25、/收購/合資/授權/特許經營以新建為主，必要時與合適公司合資，暫不考慮收購新建/收購/合資/戰(zhàn)略聯(lián)盟/外包購物中心以自行開拓為主、代理為輔，對于重要優(yōu)質的零售資源可考慮聯(lián)合華潤零售合資、合作或代理寫字樓以代理為主自行開拓為輔酒店以合資、合作及共享渠道為主住宅以自行開拓或代理均可自己開拓/合資/收購/共享渠道/代理戰(zhàn)略表述決策要點發(fā)展路徑：我們怎樣到達那里？國內區(qū)域中心城市的核心商圈地域范發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？要素戰(zhàn)略行動TT+1T+2T+3T+4T+5T+6領域和發(fā)展路徑產品種類P1商業(yè)P2住宅P3酒店P4寫字樓目標市場M1零售客戶M2住宅核心客戶M3中高檔商務客M4優(yōu)質金融服

26、務業(yè)客戶價值鏈構成V1選址、買地、市場研究V2設計、建造、招商V3營運V4零售、服務輸出區(qū)域定位R1深圳一期R2深圳二期R3杭州R4成都核心技術T1選址、買地、市場研究T2產品設計、工程管理、招商T3營運差異化差異因素D1本地化D2政策傾斜D3土地獲取D4一條龍服務品牌B1萬象城B1V1R2V2V3P1P2P3P4V3R3V1V2P1P2P3P4V1P1R4V2P2P4V3發(fā)展軌跡：發(fā)展的速度和優(yōu)先順序是什么？要素戰(zhàn)略行動TT+1T差異化產品定位位置交通品牌（面對顧客）品牌（面對租戶）企業(yè)商譽物業(yè)質素價格產品組合規(guī)模檔次生產速度生產成本人員差異化本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗素質修養(yǎng)創(chuàng)新能

27、力服務差異化一條龍服務營運管理水平靈活性（定制服務）營銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團協(xié)同融資手段差異化產品定位服務差異化差異化產品定位位置交通品牌（面對顧客）品牌（面對租戶）企業(yè)商譽物業(yè)質素價格產品組合規(guī)模檔次生產速度生產成本人員差異化本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗素質修養(yǎng)創(chuàng)新能力服務差異化一條龍服務營運管理水平靈活性（定制服務）營銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團協(xié)同融資手段差異化產品定位及服務低高競爭要素對競爭要素的投入情況位置交通品牌（租戶）企業(yè)商譽物業(yè)質素價格產品組合品牌（顧客）規(guī)模檔次生產成本一條龍服務營運管理水平靈活性（定制）營銷水平新鴻基、太古、恒隆華

28、潤萬達、金源差異化產品定位服務差異化差異化產品定位及服務低高競爭要素差異化產品定位位置交通品牌（面對顧客）品牌（面對租戶）企業(yè)商譽物業(yè)質素價格產品組合規(guī)模檔次生產速度生產成本人員差異化本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗素質修養(yǎng)創(chuàng)新能力服務差異化一條龍服務營運管理水平靈活性（定制服務）營銷水平渠道差異化土地獲得客源渠道政策傾斜集團協(xié)同融資手段差異化人員及渠道低高本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗創(chuàng)新能力土地獲得政策傾斜客源渠道融資手段集團協(xié)同競爭要素對競爭要素的投入情況新鴻基、太古、恒隆華潤萬達、金源差異化產品定位服務差異化差異化人員及渠道低高本土化程度國產品定位位置交通品牌企業(yè)商譽物業(yè)質素價格

29、產品組合人員差異化本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗服務差異化一條龍服務營運管理水平渠道差異化土地獲得招商執(zhí)行政策傾斜新鴻基、太古、恒隆差異化競爭要素低高對競爭要素的投入情況位置交通品牌企業(yè)商譽物業(yè)質素價格產品組合本土化程度國際視野專業(yè)程度成功經驗一條龍服務營運管理水平土地獲取招商執(zhí)行政策傾斜萬達、金源華潤從圖表中可以看出，華潤在國內同行業(yè)中處于優(yōu)勢地位，主要參照對象應選定為香港優(yōu)質企業(yè)在產品定位方面，華潤在產品的位置交通、生產成本方面具有優(yōu)勢，在其他方面水平介于國內本土企業(yè)與香港優(yōu)質企業(yè)間并接近香港優(yōu)質企業(yè)水平，萬象城品牌建立過程中）在人員差異化方面，華潤在本土化程度方面具有優(yōu)勢，但在其他方

30、面與香港優(yōu)質企業(yè)差距較大，尤其在成功經驗方面，新鴻基、太古有豐富的成功經驗在服務差異化方面，華潤在一條龍服務方面具有優(yōu)勢，在營運管理和營銷水平方面稍落后在渠道差異化方面，華潤的優(yōu)勢最為明顯，在土地獲取、政策傾斜、集團協(xié)同方面有著很強的優(yōu)勢，在客源和融資渠道方面稍落后華潤在渠道方面的競爭差異最明顯最具優(yōu)勢的差異競爭因素有：本土化程度、一條龍服務、土地獲取、政策傾斜、生產成本產品定位新鴻基、太古、恒隆差異化競爭要素低高對競爭要素的投入經濟邏輯營收增長方式租戶、產品組合不斷完善，萬象城客流量及銷售額持續(xù)增加帶動租金收入增長品牌形象地位提升，帶動 Waiting List 加長加強，物業(yè)總體價值提高華

31、潤中心二期建設及建成，帶來新的經營收入；同時確立華潤中心地標地位，進一步提升一期經營業(yè)績杭州、成都項目開發(fā)并建成，帶來新的經營收入來源經濟邏輯營收增長方式租戶、產品組合不斷完善，萬象城客流量及銷經濟邏輯生產力提升方式通過經營管理能力的改善，降低營運成本優(yōu)化及完善工程管理經驗，堅持和加強招投標采購方式，在新項目和華潤中心二期項目建設中進一步降低工程成本通過與合作伙伴在新項目中的再次合作降低產品選型、溝通協(xié)作成本充分利用已建成項目的示范效應及品牌影響力，提升獲得土地、客戶的議價能力優(yōu)化及完善成本結構提高現有物業(yè)利用率經濟邏輯生產力提升方式通過經營管理能力的改善，降低營運成本經濟邏輯利潤模型品牌模式

32、多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前經濟邏輯利潤模型品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年經濟邏輯利潤模型在產品組合中，獲取長短不同、高低不同的收益，購物中心作為綜合體核心，帶動整個項目建設并體現差異化，利潤產生慢但可長期經營持續(xù)獲利；住宅、公寓甚或寫字樓在綜合體中可通過銷售快速產生利潤，收益高但不持久；品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前經濟邏輯利潤模型在產品組合中，獲取長短不同、高低不同的收益，經濟邏輯利潤模型擴大“萬象城”品牌及綜合體項目的影響（業(yè)內及消費者），在租售收入中體現品牌高附加值，以獲取超額利潤;品牌模式多種成分系統(tǒng)模式多種成分系統(tǒng)模式5年后目前在產品

33、組合中，獲取長短不同、高低不同的收益，購物中心作為綜合體核心，帶動整個項目建設并體現差異化，利潤產生慢但可長期經營持續(xù)獲利；住宅、公寓甚或寫字樓在綜合體中可通過銷售快速產生利潤，收益高但不持久；經濟邏輯利潤模型擴大“萬象城”品牌及綜合體項目的影響（業(yè)內及華潤深圳發(fā)展的五要素戰(zhàn)略 我們怎樣達到？有機擴張（不采用購并模式）自行開發(fā)為主，必要時考慮合作我們的領域在哪里？以“萬象城”為核心的都市綜合體主力店、半主力店及國際一線品牌，優(yōu)質金融服務業(yè)客戶、中高檔商務客控制環(huán)節(jié)及核心技術為選址、買地、市場研究、設計、建造、招商、運營地域為區(qū)域中心城市快速國內中心城市擴張,立足深圳一期項目，適時推進杭州、成都

34、及深圳二期項目在權衡風險和收益的基礎上，選擇適合華潤的項目組合發(fā)展的速度及優(yōu)先順序如何？領域發(fā)展路徑差異化發(fā)展軌跡經濟邏輯我們如何獲取利潤？目前以“多種成分系統(tǒng)模式”、“經驗曲線模式”及“售后利潤模式”獲利五年后逐步轉變?yōu)橐云放菩@利我們怎樣競爭？以政府優(yōu)勢獲取低價土地資源利用本土化優(yōu)勢、一條龍服務吸引客戶資源以政府的政策傾斜排除潛在競爭者以良好的交通位置確立品牌地標地位華潤深圳發(fā)展的五要素戰(zhàn)略 我們怎樣達到？有機擴張（不采用購并愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)略目標戰(zhàn)略挑戰(zhàn)如何描述我們的目標？需要考慮哪些方面？要達到這目標，我們將面臨哪些方面的挑戰(zhàn)？愿景及目標行業(yè)及資源分析戰(zhàn)略五要素戰(zhàn)

35、略目標戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標財務構面客戶構面內部流程構面學習與成長構面EBIDTA回報率達到10%，ROE達至10% 總資產達至60億，市值達至100億，年經營收入達至9億以“萬象城”為核心的都市綜合體覆蓋包括深圳在內的三個區(qū)域中心城市，并成為當地地標“萬象城”品牌成為在中國大陸受消費者、商業(yè)界認可的購物中心品牌及代表者租戶資源中以戰(zhàn)略合作伙伴身份（跟隨萬象城發(fā)展）進入的達至25%（面積占比）；租戶年平均獲利增長率達至5%已建成、持有型物業(yè)總體出租率達至90%，排隊租戶數量平均達至租戶總數的15%；已建成、銷售型物業(yè)總體售出率達至95%平均客戶滿意度達至90%戰(zhàn)略目標財務構面客戶構面內部流程構面學習與成

36、長構面EBIDT戰(zhàn)略目標財務構面客戶構面內部流程構面學習與成長構面整合集團內部資源優(yōu)勢，發(fā)揮集團內部協(xié)同效應，形成高效內部協(xié)作模式及流程形成和鞏固大型都市綜合體的核心業(yè)務流程及專業(yè)技術（選址買地、市場研究、設計規(guī)劃、工程管理、招商營銷、經營管理及物業(yè)管理）；第三個“萬象城”開發(fā)周期縮短率達10% 成為中國大陸商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)業(yè)務流程標準及行業(yè)專業(yè)典范形成和固化“萬象城”品牌產品開發(fā)標準，成為中國商業(yè)地產行業(yè)標準成功上市或并入上市公司，完善公司治理結構成為受城市歡迎、獲市民好評的榮譽企業(yè)行業(yè)專業(yè)人才（關鍵崗位人員）儲備達200人，員工持續(xù)滿意度（連續(xù)兩次，半年一次）超過80%形成與華潤企業(yè)文化相

37、一致的獨特、鮮明的企業(yè)文化成為中國大陸大型綜合性商業(yè)地產開發(fā)及經營行業(yè)的領先者，帶動集團業(yè)務整合發(fā)展戰(zhàn)略目標財務構面客戶構面內部流程構面學習與成長構面戰(zhàn)略挑戰(zhàn)組織結構及人力資源合理配置經驗復制與區(qū)域特征創(chuàng)新組合業(yè)務快速發(fā)展中保持企業(yè)文化的連貫性及一致性發(fā)展步驟和節(jié)奏的優(yōu)化平衡與資本市場結合戰(zhàn)略挑戰(zhàn)組織結構及人力資源合理配置謝謝！ 謝謝！ 1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心

38、中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現在。6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。7、生命的美麗，永遠展現在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現在它負勢向上高聳入云的

39、蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風景就在下一個拐彎處。10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。11、人生的某些障礙

40、，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!16、人生在世：可

41、以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現生命中真正重要的東西。18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數個沒有未來的夜時，你就更想展現精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你1、想要體面生活，又覺得打拼辛苦；想要健康身體，又無法堅持運動。人最失敗的，莫過于對自己不負責任，連答應自己的事都辦不到，又何必抱怨這個世界都和你作對？人生的道理很簡單，你想要什么，就去付出足夠的努力。2、時間是最公平的，活一天就擁有24小時，差別只是珍惜。你若不相信努力和時光，時光一定第一個辜負你。有夢想就立刻行動，因為現在過的每一天，都是余生中最年輕的一天。3、無論正在經歷什么，都請不要輕言放棄，因為從來沒有一種堅持會被辜負。誰的人生不是荊棘前行，生活從來不會一蹴而就，也不會永遠安穩(wěn)，只要努力，就能做獨一無二平凡可貴的自己。4、努力本就是年輕人應有的狀態(tài)，是件充實且美好的事，可一旦有了表演的成分