世聯(lián)地產(chǎn)豪宅KPI研究課件

1、豪宅別墅KPI體系世聯(lián)研究理論2006.2.132關(guān)鍵字：豪宅、別墅簡(jiǎn)介：此理論根據(jù)北京別墅市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合現(xiàn)有10余個(gè)豪宅別墅項(xiàng)目調(diào)研、25位豪宅客戶(hù)訪談結(jié)果，給出了豪宅別墅（千萬(wàn)元以上別墅）的KPI體系，系統(tǒng)的梳理了豪宅別墅的標(biāo)準(zhǔn)。該標(biāo)準(zhǔn)雖為“北京標(biāo)準(zhǔn)”，但參考了上海、深圳的部分項(xiàng)目，且受訪客戶(hù)來(lái)自全國(guó)各地，因此該體系架構(gòu)和客戶(hù)的要求可適用于其他地區(qū)。3豪宅別墅的KPI體系：KPI體系關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素項(xiàng)目地段達(dá)標(biāo)指標(biāo)自然環(huán)境戶(hù)均資源居住私密性戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品的建筑風(fēng)格成熟成型的別墅圈社區(qū)外部綜合環(huán)境狀況與城區(qū)的快速交通關(guān)系內(nèi)部自然環(huán)境質(zhì)量土地資源指標(biāo)景觀資源指標(biāo)所處地段的特殊價(jià)值集中庭院面積與位置私

2、家庭院完整性視野開(kāi)闊度特征景觀的私家占有 大規(guī)模景觀制勝局部亮點(diǎn)處理景觀細(xì)節(jié)處理建筑間距戶(hù)前院尺度規(guī)劃布局形式戶(hù)型面積內(nèi)部功能空間4達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素通過(guò)項(xiàng)目調(diào)研和客戶(hù)調(diào)研，可清晰的圈定出豪宅別墅的產(chǎn)品要點(diǎn)1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶(hù)均資源4. 居住私密性5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)項(xiàng)目調(diào)查與客戶(hù)調(diào)查均顯示：高總價(jià)別墅項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)可和客戶(hù)接受存在關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素：地段、內(nèi)環(huán)境。其他要素則依據(jù)項(xiàng)目條件的不同和客戶(hù)自身需求的各異而各有標(biāo)準(zhǔn)，但各要素并非決定性影響因素。5項(xiàng)目調(diào)研中發(fā)現(xiàn)：地段優(yōu)勢(shì)是豪宅別墅所必須具備的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)地段優(yōu)勢(shì)之所在項(xiàng)目致命傷與不足之處晴翠園溫榆河、機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)處于飛機(jī)航

3、道正下方，噪音影響極大碧海方舟北四環(huán)外亞運(yùn)村成熟區(qū)域姜莊路噪音干擾，用地面積有限致使別墅間距過(guò)小，開(kāi)發(fā)時(shí)間久造成產(chǎn)品過(guò)久。東山墅東四環(huán)連接?xùn)|部生活區(qū)為東側(cè)高層建筑俯視，局部受環(huán)路噪音影響西山美廬西五環(huán)中部容積率高導(dǎo)致別墅左右間距過(guò)密，無(wú)內(nèi)部自然資源長(zhǎng)島瀾橋香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)千萬(wàn)別墅與類(lèi)別墅物業(yè)混合優(yōu)山美地天竺別墅核心項(xiàng)目，成熟別墅區(qū)內(nèi)社區(qū)存在較高比例租住人口碧水莊園八達(dá)嶺高速路直達(dá)，傳統(tǒng)別墅區(qū)社區(qū)過(guò)大、居住人口龐大，外觀與戶(hù)型陳舊過(guò)時(shí)財(cái)富公館香江核心區(qū)域，機(jī)場(chǎng)高速直達(dá)-別墅是土地稀缺性的最佳體現(xiàn)。地段的不可復(fù)制性使其在眾多影響因素中已經(jīng)成為“壓倒性”因素。豪宅級(jí)別墅必須具備在地段上的優(yōu)

4、勢(shì)。2022/9/137達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶(hù)均資源4. 居住私密性5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)8別墅產(chǎn)品的內(nèi)涵和客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)目的決定了豪宅別墅項(xiàng)目均在內(nèi)部環(huán)境上大做文章碧水莊園-344畝中心湖大湖山莊-帶狀綠化公園長(zhǎng)島瀾橋-60m寬的人工河道晴翠園-入口林蔭道西山美廬-依香山而居?xùn)|山墅 依坡而居10“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前豪宅別墅最為常見(jiàn)的處理手法，也是“必要?jiǎng)幼鳌?。大湖? 碧水莊園344畝人工湖，在豪宅客戶(hù)群中的認(rèn)可度極高，沿湖2000萬(wàn)元?jiǎng)e墅極為搶手。寬敞的河道/水系- 長(zhǎng)島瀾橋引入溫榆河支流水體，在社區(qū)一側(cè)建造寬度6

5、0m大草坪- 氣候條件決定了北京不具備建造大規(guī)模景觀草坪的條件，碧海方舟憑借高爾夫球場(chǎng)的“球道景觀”成為北京為數(shù)不多的球場(chǎng)別墅。11“依水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為豪宅客戶(hù)骨子里的情節(jié)長(zhǎng)島瀾橋總規(guī)圖優(yōu)山美地總規(guī)圖晴翠園總規(guī)圖客戶(hù)訪談顯示，豪宅客戶(hù)在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望。北京玫瑰園總規(guī)圖北京玫瑰園總規(guī)圖12局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)豪宅景觀的私有與珍貴國(guó)花園- 社區(qū)入口的私家路處理，模仿杭州月湖山莊，自然傳達(dá)私密豪宅的氣勢(shì)大湖山莊- 對(duì)外待征綠地的處理，營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境2022/9/1314土地資源指標(biāo)私家庭院面積私家庭院完

6、整性視野開(kāi)闊度特征景觀的私家享有景觀資源指標(biāo)達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶(hù)均資源4. 居住私密性5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)15主要在售項(xiàng)目私家庭院的面積狀況項(xiàng) 目建筑面積全部庭院面積碧海方舟500 500碧海方舟620800東山墅488600東山墅11001000西山美廬380300 長(zhǎng)島瀾橋560-640300-800財(cái)富公館1400700-1200西山美廬460600晴翠園5001200優(yōu)山美地550-600400碧水莊園700800目前市場(chǎng)上豪宅別墅私家庭院面積通常與地上建筑面積呈1:1-2:1的關(guān)系：地上建筑面積 10m西山美廬6 8 m20 - 30m長(zhǎng)島瀾橋

7、6 8 m-財(cái)富公館8 -10 m20 - 30m晴翠園10 m20 - 30m優(yōu)山美地7 8 m15 m北京玫瑰園8-12m15-25m碧水莊園10 m車(chē)行路前后間距：豪宅別墅的布局，大多為沿資源走向的行列式布局，車(chē)行路作為別墅前后間隔的一部分，可使得前后間距達(dá)到20-30m。組團(tuán)式布局的別墅，不存在南北正向間距，建筑斜向間距可達(dá)8-10m。左右間距：項(xiàng)目調(diào)查顯示，目前北京豪宅別墅的左右間距大多集中在6-10m。20客戶(hù)對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目間距的接受度較高豪宅客戶(hù)對(duì)于建筑間距的關(guān)注度相對(duì)較低，認(rèn)可“土地稀缺所造成的建筑密度大”的事實(shí)，因此大多可以接受市場(chǎng)上常見(jiàn)的6-10m左右間距，前后間距20-30m

8、。對(duì)于間距過(guò)小的大面積別墅，應(yīng)更注重利用庭院和戶(hù)型設(shè)計(jì)避免對(duì)視影響。碧海方舟 -左右間距僅為7m，但到訪客戶(hù)在被高爾夫景觀打動(dòng)的同時(shí)，對(duì)間距的關(guān)注程度很低。西山美廬 很多業(yè)主認(rèn)為西山美廬唯一的缺點(diǎn)即為左右間距太小，整體過(guò)密。但西山美廬在利用戶(hù)型設(shè)計(jì)避免主要空間對(duì)視的處理手法深受客戶(hù)認(rèn)可。21在單體規(guī)劃方面，豪宅別墅大多以能保證視野開(kāi)闊度的單排行列式布局為主，輔以組團(tuán)式布局已實(shí)現(xiàn)容積率要求沿資源走向而成的行列式布局，可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)公共景觀的別墅私有化、保證建筑單體與庭院內(nèi)的開(kāi)闊視野，且可通過(guò)車(chē)行路擴(kuò)大別墅前后間距，不存在斜向間距過(guò)近的弊端。項(xiàng)目名稱(chēng)行列式組團(tuán)式碧海方舟東山墅西山美廬-長(zhǎng)島瀾橋-財(cái)富

9、公館-晴翠園-優(yōu)山美地-大湖山莊-碧水莊園-沿資源走向的行列式布局- 大湖山莊總體規(guī)劃圖22行列式布局在一定程度上影響別墅居住的私密性，通常會(huì)采用擴(kuò)大前院尺度和戶(hù)型調(diào)整來(lái)規(guī)避同組團(tuán)式布局相比較，行列式布局使得沿路別墅均受到過(guò)往車(chē)輛的干擾處理手法二：將首層客廳與二層主臥區(qū)等主要居住空間朝向后院布置處理手法一：增加前院與車(chē)行路的距離24豪宅別墅地上建筑面積區(qū)間可通過(guò)如下分布圖體現(xiàn)：面積項(xiàng)目名稱(chēng)40045050055060065070075080085090095010001100120013001400碧海方舟492519598615晴翠園399454514608705優(yōu)山美地4925526069

10、37長(zhǎng)島瀾橋460510碧水莊園5707381020北京玫瑰園630735東山墅3975506501150大湖山莊420560600655財(cái)富公館1400豪宅別墅供應(yīng)的面積集中在三個(gè)面積區(qū)間：300平米，合計(jì)使用面積1400平方米以上房間數(shù)量通常8個(gè)，平面空間調(diào)整余地大，可根據(jù)需要自由增加房間數(shù)量。戶(hù)型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與常見(jiàn)居家型別墅有所不同，不僅主要的功能空間的尺寸進(jìn)一步放大，同時(shí)室內(nèi)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間。 因?yàn)榫邆渖虅?wù)招待功能，因此首層空間的尺度應(yīng)盡可能的夸大，通過(guò)夸張華麗的樓梯形式、3.6m的層高、大面積挑空來(lái)傳達(dá)招待功能。地下室

11、功能豐富，除常見(jiàn)功能外，通常設(shè)計(jì)有游泳池、大規(guī)模酒窖、藝術(shù)收藏室、緊急避難室。2022/9/1328達(dá)標(biāo)動(dòng)作關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素1. 地 段2. 環(huán) 境6. 建筑風(fēng)格3. 戶(hù)均資源4. 居住私密性5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)29豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格類(lèi)型之一：居家風(fēng)格偏向居家的北美風(fēng)格，通過(guò)柔和的顏色、中規(guī)中矩的風(fēng)格，適合用于以私家居住為主的別墅。北京玫瑰園北京玫瑰園東山墅碧海方舟晴翠園大湖山莊30豪宅別墅市場(chǎng)風(fēng)格偏向之二：商務(wù)風(fēng)格以“怪”求勝類(lèi)，適合商務(wù)型別墅定位國(guó)花園-將新古典主義、巴洛克風(fēng)格、維多利亞時(shí)代、托斯卡尼娜風(fēng)格盡收項(xiàng)目財(cái)富公館-法式古典貴族風(fēng)格31訪談結(jié)果顯示，豪宅客戶(hù)對(duì)于建筑風(fēng)格的關(guān)注度較低，但存在一定的傾向性傳統(tǒng)現(xiàn)代復(fù)古簡(jiǎn)約豪宅客戶(hù)對(duì)各類(lèi)建筑風(fēng)格關(guān)注度低