【培訓(xùn)課件】商品房交付之法律問題淺析

1、商品房交付之法律問題淺析郝海麗 2014年6月目錄錄一、商品品房買賣賣合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定三、相關(guān)關(guān)問題二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛一、商品品房買賣賣合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定交付的依依據(jù)是什什么？合同法律規(guī)定定一、商品品房買賣賣合同關(guān)關(guān)于交付付的約定定條款內(nèi)容第六條面積確認(rèn)及面積差異處理第九條交付期限及條件第十條出賣人逾期交房的違約責(zé)任第十一條規(guī)劃設(shè)計(jì)變更的約定第十二條交接第十四條出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任第十五條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾第十六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定第十八條保修責(zé)任二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（一）交交付不能能交付不能能是指開開發(fā)

2、商(出賣人)由于種種種原因不不能依據(jù)據(jù)商品房房買賣合合同向業(yè)業(yè)主(買房人)交付房屋屋。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（一）交交付不能能性質(zhì)-根本違約約這種行為為構(gòu)成了了對(duì)商品房買買賣合同同的根本違約約，致使合合同目的的根本不不能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，此時(shí)時(shí)業(yè)主有有權(quán)要求求解除合合同、返返還購房房款及利利息，并并要求開開發(fā)商承承擔(dān)違約約責(zé)任。例外：不不可抗力力二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延交付遲延延是指開開發(fā)商沒沒有按照照商品房房買賣合合同的約約定如期向業(yè)主交交付房屋屋。普遍情況況常常見見病后后果嚴(yán)嚴(yán)重對(duì)開發(fā)商商來說-此時(shí)，恰恰巧房?jī)r(jià)價(jià)降了怎怎么辦？二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛

3、（二）交交付遲延延法律對(duì)策策：這種行為為同樣是是違反房房屋買賣賣合同約約定的違違約行為為，但與與交付不不能不同同，此種種違約行行為不屬于根根本違約約，業(yè)主不不能據(jù)此此當(dāng)然地地直接要要求解除除合同。作為業(yè)主主，該怎怎么辦？二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延如果房屋屋買賣合合同中對(duì)對(duì)開發(fā)商商交付遲遲延的違違約責(zé)任任有約定，要首先先適用約約定的處理方方法；沒有約定定或約定定不明確確時(shí)，可以采采用下述述兩種方方法。（1）選擇要求開發(fā)發(fā)商繼續(xù)續(xù)履行合合同并承承擔(dān)違約約責(zé)任；（2）選擇是向開發(fā)發(fā)商發(fā)出出書面催催告通知知，催告告其在三三個(gè)月內(nèi)內(nèi)交房，如果開開發(fā)商在在這三個(gè)個(gè)月內(nèi)仍仍不能交交

4、房，則則業(yè)主可可以提出出解除合合同的要要求。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)薄弱突發(fā)事件件開發(fā)商大大多以自自己以往往項(xiàng)目的的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)來設(shè)設(shè)定交房房期限，但現(xiàn)在在實(shí)行的的“一房一一驗(yàn)”制制度和“交付使使用通知知書”制度大大大延長了了驗(yàn)收階階段的時(shí)時(shí)間和難難度，施工單位位也往往會(huì)會(huì)抓住開開發(fā)商交交房期限限，以停工為為威脅要要工程款款、窩工工損失、材料漲漲價(jià)損失失，加上業(yè)主投訴訴維權(quán)等，很容容易導(dǎo)致致對(duì)施工工進(jìn)度估估計(jì)不足足，對(duì)交交房難度度估計(jì)不不夠，最最后導(dǎo)致致延期交交房。原因是什什么？二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（二）交交付遲延延預(yù)留充足足的交房房期限！二、

5、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定交付不符符合約定定不僅指指開發(fā)商商所交付付的房屋屋不符合商商品房買買賣合同同的約定定，也包括括不符合經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的規(guī)劃方方案和不不符合樣樣板房的的設(shè)計(jì)、裝修。Eg：綠化、配套設(shè)設(shè)施、裝裝修、面面積、質(zhì)量等方面。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1)房屋面積積糾紛及及其法律律對(duì)策收房時(shí)，被告知知面積多多了0.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積少少了0.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積多多了3.9，怎么么辦？收房時(shí)，被告知知面積多多了3.9，怎么么辦？二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1

6、)房屋面積積糾紛及及其法律律對(duì)策國家法律律允許出出現(xiàn)的房房屋面積積差異在在3%以內(nèi)。房房屋面積積差異是是指經(jīng)房房管局委委托的具有房產(chǎn)產(chǎn)測(cè)繪資資質(zhì)的測(cè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)構(gòu)所測(cè)量量后得出的的房屋實(shí)實(shí)際面積積與商品品房買賣賣合同約約定面積積之間的的差異。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符合約定定(1)房屋面積積糾紛合同有約定的的，按照照約定處理;合同沒有有約定或或者約定定不明確確的，按按照以下下方法處處理：面積誤差差比絕對(duì)對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合合同約定定的價(jià)格格據(jù)實(shí)結(jié)算算，業(yè)主據(jù)此此請(qǐng)求解解除合同同的，法法院不予予支持;多退少補(bǔ)補(bǔ)二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）交交付不符符

7、合約定定面積誤差比絕絕對(duì)值超超出3%業(yè)主請(qǐng)求解除合同同、返還已已付購房房款及利利息的，法院會(huì)會(huì)予以支支持。 業(yè)主同意繼續(xù)履行行合同房屋實(shí)際面積積大于合同約定定面積的的，面積積誤差比比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房房?jī)r(jià)款由由業(yè)主按按照約定定的價(jià)格格補(bǔ)足，面積誤誤差比超出3%部分的房房?jī)r(jià)款由由開發(fā)商商承擔(dān)，所有權(quán)權(quán)歸買受受人;房屋實(shí)際面積積小于合同約定定面積的的，面積積誤差比比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房房?jī)r(jià)款及及利息由由開發(fā)商商返還業(yè)主主，面積誤誤差比超超過3%部分的房房?jī)r(jià)款由由開發(fā)商雙雙倍返還還業(yè)主。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛(二)房屋質(zhì)量量糾紛一般的房房屋質(zhì)量量問題房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量

8、問題題二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛一般的房房屋質(zhì)量量問題：Eg：墻皮脫脫落、劃劃痕、空空鼓，門門窗封閉閉不嚴(yán)、松動(dòng)，廚衛(wèi)漏漏水、滲滲水等。法律對(duì)策策：沒有嚴(yán)重重影響到到業(yè)主的的正常居居住，屬屬于開發(fā)商一般性的的違約行行為，業(yè)業(yè)主不能能據(jù)此直直接要求求解除合合同，法法院也不不會(huì)支持持。業(yè)主可以向開開發(fā)商主主張質(zhì)量保修修責(zé)任，要求其其予以維維修，并并且如果果給業(yè)主主造成直直接財(cái)物物損失的的，可以以要求開開發(fā)商賠賠償。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛兩書：商品房質(zhì)質(zhì)量保證證書商品房使使用說明明書二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛房屋主體體結(jié)構(gòu)出出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問題題：所謂房屋屋主體結(jié)結(jié)構(gòu)，是是指

9、房屋屋的主要要構(gòu)件相相互連接接、作用用的平面面或空間間構(gòu)成體體。主體體結(jié)構(gòu)必必須具備備符合技技術(shù)要求求的強(qiáng)度度、韌性性和穩(wěn)定定性，以以確保承承受建筑筑物本身身的各種種載荷。Eg：地基基基礎(chǔ)工程程、主體體結(jié)構(gòu)工工程、屋屋面防水水工程和和其他土土建工程程，以及及電氣管管線、上上下水管管線的安安裝工程程，供熱熱、供冷冷系統(tǒng)工工程等部部分。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛法律對(duì)策策：業(yè)主可以向開開發(fā)商要要求解除除合同和和賠償損損失。一種是房屋交付付前未經(jīng)驗(yàn)收收或經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收不合合格，未未取得建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表，業(yè)主有有權(quán)拒絕收房房，由此引引起的延延期交房房責(zé)任由由開發(fā)商商承擔(dān)，如果開開發(fā)商超超

10、過約定定的期限限房屋仍仍然未能能驗(yàn)收合合格，業(yè)業(yè)主可以以解除合合同并要要求賠償償損失;另一種是是房屋交付使用用后房屋主體體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量經(jīng)核核驗(yàn)確屬屬不合格格，即房房屋地基基基礎(chǔ)工工程和主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)工程不不合格，此時(shí)業(yè)業(yè)主有權(quán)退房房，造成損損失的，開發(fā)商商應(yīng)當(dāng)依依法承擔(dān)擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。開發(fā)商？二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛建議：優(yōu)良的施施工質(zhì)量量是順利利交房的的前提。必要時(shí)時(shí)，開發(fā)發(fā)商也可可請(qǐng)一家家專業(yè)的的驗(yàn)房公公司給自自己找毛毛病，事事先發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題，并進(jìn)行行有效的的整改，避免交交房時(shí)的的被動(dòng)。一定要達(dá)到交付文件。對(duì)于交房房時(shí)容易易發(fā)生因因一般質(zhì)質(zhì)量問題題產(chǎn)生的的拒絕收收房爭(zhēng)議議，在“補(bǔ)充條條款

11、”中中進(jìn)行特特別約定定。如：“該房房屋交付付時(shí)，除除了不具具備第條約定的的交房條條件和嚴(yán)嚴(yán)重影響響居住使使用的質(zhì)質(zhì)量問題題外，乙乙方不得得以其他他理由拒拒絕收房房；乙方方發(fā)現(xiàn)的的一般質(zhì)質(zhì)量問題題不影響響交接手手續(xù)的辦辦理，乙乙方可要要求甲方方在交付付后的合合理時(shí)間間內(nèi)承擔(dān)擔(dān)維修義義務(wù)，并并按國家家的相關(guān)關(guān)規(guī)定承承擔(dān)保修修義務(wù)?！卑l(fā)現(xiàn)糾紛紛苗頭及時(shí)處理理。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)變更表表現(xiàn)在很很多方面面，如整整個(gè)小區(qū)區(qū)的容積率、車位配配置、綠綠化景觀觀、公共共配套設(shè)設(shè)施的位位置、房房屋內(nèi)部部結(jié)構(gòu)、外墻顏顏色等。在交交房時(shí)，這些變變更往往往導(dǎo)致

12、業(yè)業(yè)主以此此為借口口拒絕收收房，甚甚至要求求退房。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛商品房銷銷售管理理辦法第24條房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)按按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)建設(shè)商商品房。商品房房銷售后后，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)不不得擅自自變更規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)。經(jīng)經(jīng)規(guī)劃部部門批準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)劃劃變更、設(shè)計(jì)單單位同意意的設(shè)計(jì)計(jì)變更導(dǎo)導(dǎo)致商品品房的結(jié)結(jié)構(gòu)型式式、戶型型、空間間尺寸、朝向變變化，以以及出現(xiàn)現(xiàn)合同當(dāng)當(dāng)事人約約定的其其他影響商品品房質(zhì)量量或者使使用功能能情形的的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在變更更確立之之日起10日內(nèi)，書書面通知知買受人人。買受受人有權(quán)權(quán)在通知知到達(dá)之之日起15

13、日內(nèi)做出出是否退退房的書書面答復(fù)復(fù)。買受受人在通通知到達(dá)達(dá)之日起起15日內(nèi)未作作書面答答復(fù)的，視同接接受規(guī)劃劃、設(shè)計(jì)計(jì)變更以以及由此此引起的的房?jī)r(jià)款款的變更更。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)未未在規(guī)定定時(shí)限內(nèi)內(nèi)通知買買受人的的，買受受人有權(quán)權(quán)退房；買受人人退房的的，由房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)承擔(dān)違違約責(zé)任任。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（三）設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃劃變更引引起糾紛紛建議：小區(qū)整體體規(guī)劃和和房屋內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)構(gòu)在報(bào)批批前要考考慮完善善，批準(zhǔn)準(zhǔn)后盡量量避免調(diào)調(diào)整和變變更。有有的開發(fā)發(fā)商是出出于讓小小區(qū)更美美觀、檔檔次更高高的好意意，在設(shè)設(shè)計(jì)深化化和施工工時(shí)作一一些調(diào)整整，調(diào)整整后的方方案可能能造價(jià)更更高、效

14、效果也更更好。但但是不是是所有的的業(yè)主都都沒有異異議，有有時(shí)雖然然總體上上有利于于小區(qū)，但卻給給部分居居民造成成負(fù)面影影響，有有時(shí)是業(yè)業(yè)主本身身想退房房，不管管是調(diào)整整后是更更好還是是更差，都以規(guī)規(guī)劃變更更為退房房的理由由。規(guī)劃變更更的程序序一定要要完善，包括公公告、通通知書及及郵寄憑憑證、業(yè)業(yè)主回復(fù)復(fù)等都要要保留好好。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛小區(qū)內(nèi)的的，如小區(qū)區(qū)內(nèi)會(huì)所所、幼兒兒園；小區(qū)外的，如周周邊的地地鐵站點(diǎn)點(diǎn)、公園園、學(xué)校校等，一一旦這些些設(shè)施未未能按計(jì)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，即使使不是開開發(fā)商的的原因造造成的，業(yè)主也也會(huì)提出出異議。二、常見見商品房房交

15、付法法律糾紛紛（四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛根據(jù)最高高人民法法院的司司法解釋釋，開發(fā)發(fā)商就小區(qū)規(guī)劃劃范圍內(nèi)內(nèi)的房屋及及相關(guān)設(shè)設(shè)施所作作的說明明和允諾諾具體確確定，并并對(duì)商品品房買賣賣合同的的訂立以以及商品品房?jī)r(jià)格格的確定定有重大大影響的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)視為合合同約定定，如有有違反承承擔(dān)違約約責(zé)任。從這個(gè)規(guī)規(guī)定看，紅線內(nèi)的的具體配套套設(shè)施的的承諾要要承擔(dān)合合同責(zé)任任；宣傳傳資料上上對(duì)紅線外的的配套設(shè)施施承諾不不具有合合同約束束力，即即使不能能實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商商也不需需要承擔(dān)擔(dān)違約責(zé)責(zé)任，但但購房人人或可要要求工商商部門查查處開發(fā)發(fā)商虛假假宣傳的的行政法法律責(zé)任任。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（

16、四）配配套設(shè)施施未達(dá)到到引起糾糾紛建議：在銷售時(shí)時(shí)，對(duì)小小區(qū)內(nèi)外外的設(shè)施施盡可能能不要作作任何肯肯定的、書面的的承諾。在合同補(bǔ)補(bǔ)充條款款中特別別約定：“若相相鄰項(xiàng)目目規(guī)劃進(jìn)進(jìn)程與實(shí)實(shí)際進(jìn)程程不一致致的，以以實(shí)際進(jìn)進(jìn)程為準(zhǔn)準(zhǔn)，開發(fā)發(fā)商不承承擔(dān)擔(dān)保保責(zé)任，買受人人不得以以此為由由追究開開發(fā)商的的違約責(zé)責(zé)任”。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛交房前對(duì)對(duì)房屋和和小區(qū)自自行排查查，對(duì)業(yè)業(yè)主對(duì)房房屋質(zhì)量量、設(shè)計(jì)計(jì)和小區(qū)區(qū)規(guī)劃等等方面可可能提出出的問題題和投訴訴制訂答答復(fù)預(yù)案案，并對(duì)對(duì)全體交交房工作作人員進(jìn)進(jìn)行培訓(xùn)訓(xùn)。Eg：垃圾焚焚燒廠、地鐵五五號(hào)線二、常見見商品房房交付

17、法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛制定合理理的交付付流程?，F(xiàn)場(chǎng)交交房流程程合理安安排，要要注意收收費(fèi)、驗(yàn)驗(yàn)收房和和簽署文文件等工工序的細(xì)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)，并制制訂應(yīng)對(duì)對(duì)業(yè)主疑疑問和不不滿的答答復(fù)預(yù)案案?，F(xiàn)場(chǎng)不要要和購房房者爭(zhēng)吵吵，糾紛紛客戶應(yīng)應(yīng)安排資資深人員員單獨(dú)處理理，安排專門門接待室室，由擅擅長解決決問題的的人員接接待處理理，避免免因個(gè)別別人的不不滿引起起其他業(yè)業(yè)主的效效仿。二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛合理安排排交付批批次。盡盡量采用用同一樓樓道安排排在不同同時(shí)間交交房，即即“平行行交房”，避免免共性問問題產(chǎn)生生現(xiàn)場(chǎng)群群體性爭(zhēng)爭(zhēng)議。二、常見見商

18、品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛各類通知知小業(yè)主主的文件件，要安安排專人人以掛號(hào)號(hào)信方式式郵寄，一周后后到郵局局查閱簽簽收回單單，郵寄寄和簽收收回單妥妥善保管管，避免免事后無無法證明明已履行行交房義義務(wù)。書面通知知二、常見見商品房房交付法法律糾紛紛（五）交交房程序序不當(dāng)引引起糾紛紛避免交房時(shí)因因“先交錢錢還是先先驗(yàn)房”的爭(zhēng)議。在補(bǔ)充條款款中約定定“乙方方付清全全部房款款和其他他代收代代繳費(fèi)用用后方可可與甲方方辦理房房屋交接接手續(xù)。因乙方方未付清清全部房房款和其其他代收收代繳費(fèi)費(fèi)用而未未能辦理理商品房房交接手手續(xù)，甲甲方不承承擔(dān)任何何違約責(zé)責(zé)任?！比?、相關(guān)關(guān)問題1、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)

19、轉(zhuǎn)移的時(shí)時(shí)間最高人民民法院關(guān)關(guān)于審理理商品房房買賣合合同糾紛紛案件適適用法律律若干問問題的解解釋第十一條條對(duì)房屋的的轉(zhuǎn)移占占有，視視為房屋屋的交付付使用，但當(dāng)事事人另有有約定的的除外。房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在交付使用用前由出賣人人承擔(dān)，交付使用用后由買受人人承擔(dān)；買受人人接到出出賣人的的書面交交房通知知，無正正當(dāng)理由由拒絕接接收的，房屋毀毀損、滅滅失的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)自書書面交房房通知確確定的交交付使用用之日起起由買受受人承擔(dān)擔(dān)，但法法律另有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人另有有約定的的除外。地震.三、相關(guān)關(guān)問題2、違約金金數(shù)額第十七條條商品房買買賣合同同沒有約定定違約金數(shù)數(shù)額或者者損失賠賠償額計(jì)計(jì)算方法法，

20、違約約金數(shù)額額或者損損失賠償償額可以以參照以以下標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確定： 逾期付款款的，按照未付付購房款款總額，參照中國人民民銀行規(guī)定的金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)計(jì)收逾逾期貸款款利息的的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)計(jì)算。逾期交付付使用房房屋的，按照逾期期交付使使用房屋屋期間有有關(guān)主管管部門公公布或者者有資格格的房地地產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)評(píng)評(píng)定的同同地段同同類房屋屋租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定定。三、相關(guān)關(guān)問題3、交付通通知不是是交付的的必要條條件房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，在交交付使用用前由出出賣人承承擔(dān)，交交付使用用后由買買受人承承擔(dān)；買受人接到到出賣人人的書面交房房通知，無正當(dāng)當(dāng)理由拒拒絕接收收的，房房屋毀損損、滅失失的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)自書面交房房通知確定的交交付使用用之日起起由買受受人承擔(dān)擔(dān)，但法法律另有有規(guī)定或或者當(dāng)事事人另有有約定的的除外。三、相關(guān)關(guān)問題4、質(zhì)量問問題不應(yīng)應(yīng)當(dāng)妨礙礙交付受領(lǐng)了有有瑕疵甚甚至是缺