建設工程施工合同管理

1、建設工程施工合同管理第一頁，共34頁。 俊杰（化名）房地產開發(fā)有限公司通過邀請招標的形式，將俊杰城市綜合體工程項目委托給西南集團下屬江南建筑工程公司（下簡稱J建）來實施。J建按時組建俊杰城市綜合體工程項目部（以下簡稱項目部），同時任命李偉為項目經理，李偉代表J建負責該項目的施工管理和合同履行。雙方在合同專用條款中指定李偉為承包人J建的代表，并將李偉的姓名及職務等方面的具體情況填入合同專用條款。J建為了便于俊杰城市綜合體工程項目的實施，建立了企業(yè)、項目部兩級合同管理制。J建組織項目部相關人員進行合同交底。該工程項目合同交底分為三級，即J建公司向項目部負責人李偉交底，項目部負責人李偉向項目職能部門

2、負責人交底，職能部門負責人向其所屬執(zhí)行人員交底。 問題： （1）合同履行前有哪些準備工作要做？ （2）建設工程施工合同的管理工作有哪些？ （3）施工承包單位如何進行合同交底？任務一 工程施工合同管理概述第二頁，共34頁。一、建設工程施工合同管理的概念 建設工程施工合同管理是指各級工商行政管理機關、建設行政主管機關，以及建設單位、監(jiān)理單位、承包單位依據法律法規(guī)，采取法律的、行政的手段，對施工合同關系進行組織、指導、協(xié)調及監(jiān)督，保護施工合同當事人的合法權益，處理施工合同糾紛，防止和制裁違法行為，保證施工合同貫徹實施的一系列活動。第三頁，共34頁。 1.做好合同簽訂前的各項準備工作 2.加強合同實施

3、階段的合同管理 3.提倡協(xié)作精神第四頁，共34頁。二、工程施工合同各方的合同管理（一）業(yè)主對合同的管理業(yè)主對合同的管理主要體現(xiàn)在施工合同的前期策劃和合同簽訂后的監(jiān)督方面。業(yè)主要為承包商的合同實施提供必要的條件；向工地派駐具備相應資質的代表，或者聘請監(jiān)理單位及具備相應資質的人員負責監(jiān)督承包商履行合同。 第五頁，共34頁。二、工程施工合同各方的合同管理（二）承包商的合同管理承包商的工程承包合同管理是最細致、最復雜，也是最困難的合同管理工作，下面主要以它作為論述對象。在市場經濟中，承包商的總體目標是，通過工程承包獲得盈利，這個目標必須通過兩步來實現(xiàn)：（1）通過投標競爭，戰(zhàn)勝競爭對手，承接工程，并簽訂

4、一個有利的合同。（2）在合同規(guī)定的工期和預算成本范圍內完成合同規(guī)定的工程施工和保修責任，全面地正確地履行自己的合同義務，爭取盈利。同時，通過雙方圓滿的合作，工程順利實施，承包商贏得了信譽，為將來在新的項目上的合作和擴展業(yè)務奠定基礎。（三）監(jiān)理工程師的合同管理第六頁，共34頁。三、施工合同管理的特點1施工合同管理周期長 2施工合同管理的效益性 3施工合同管理的動態(tài)性 4施工合同管理的復雜性 5施工合同管理的風險性 6施工合同管理的特殊性第七頁，共34頁。目前我國建設工程合同管理的現(xiàn)狀如下： 合同意識薄弱、工程管理水平較低，難以適應現(xiàn)代工程建設的需要； 合同管理人才非常缺乏； 法制不很健全，有法不

5、依，市場不規(guī)范，合同約束力不強。這些嚴重影響了我國工程項目管理水平的提高，更對工程經濟效益和工程質量產生了嚴重的損害。第八頁，共34頁。四、工程施工合同管理的工作內容（一）建設行政主管部門在施工合同管理中的主要工作各級建設行政主管部門主要從市場管理的角度對施工合同進行宏觀管理，管理的主要內容如下： 宣傳貫徹國家有關經濟合同方面的法律、法規(guī)和方針政策； 貫徹國家制訂的施工合同示范文本，并組織推行和指導使用； 組織培訓合同管理人員，指導合同管理工作，總結交流工作經驗； 對施工合同簽訂進行審查，監(jiān)督檢查合同履行，依法處理存在的問題，查處違法行為； 制訂簽訂和履行合同的考核指標，并組織考核，表彰先進的

6、合同管理單位； 確定損失賠償范圍； 調解施工合同糾紛。第九頁，共34頁。（二）業(yè)主及監(jiān)理工程師在施工合同管理中的主要工作1業(yè)主的主要工作業(yè)主的主要工作是對合同進行總體策劃和總體控制，對授標及合同的簽訂進行決策，為承包商的合同實施提供必要的條件，委托監(jiān)理工程師監(jiān)督承包商履行合同。2監(jiān)理工程師的主要工作對實行監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理工程師的主要工作由建設單位（業(yè)主）與監(jiān)理單位雙方約定，按照建筑法、建設工程監(jiān)理規(guī)范( CB 50319-2001)的規(guī)定，監(jiān)理工程師必須站在公正的第三者的立場上對施工合同進行管理，其工作內容可以涉及包括招標投標階段和施工實施結算的進度管理、質量管理、投資管理和組織協(xié)調的全部

7、或部分，具體內容如下：第十頁，共34頁。 作協(xié)助業(yè)主組建招標機構，為業(yè)主起草招標申請書并協(xié)助招標人向當地建設行政主管部門申請辦理工程招標的審批工作，以及發(fā)布招標公告或投標邀請； 對投標人的投標資格進行預審； 組織現(xiàn)場勘察和善疑； 組織開標會議，參加評標工作，推薦中標人； 合同談判；起草合同文件和各種相關文件； 解釋合同，監(jiān)督合同的執(zhí)行，協(xié)調業(yè)主、承包商、供應商之間的合同關系，站在公正的立場上正確處理索賠與糾紛； 在業(yè)主的授權范圍內，對工程項目進行進度控制、質量控制、投資控制。第十一頁，共34頁。 學習任務三 建設工程施工合同（三）承包商在施工合同管理中的主要工作1確定工程項目合同管理組織2管理

8、合同文件、資料3建立合同管理系統(tǒng)第十二頁，共34頁。（一）工程施工合同管理的主要任務1簽訂好分包合同、各類物資的供應合同及勞務分包合同。保證項目順利實施。2給項目經理和項目管理職能人員、各工程小組、所屬的分包商在合同關系上以幫助，進行工作上的指導，如經常性地解釋合同，對來往信件、會談紀要等進行合同法律審查。3對工程實施進行有力的合同控制，保證項目部正確履行合同，保證整個工程按合同、按計劃、有步驟、有秩序地施工，防止工程中的失控現(xiàn)象。4及時預見和防止合同問題，以及由此引起的各種責任，防止合同爭執(zhí)和避免合同爭執(zhí)造成的損失。對因干擾事件造成的損失進行索賠，同時又應使承包商免于對干擾事件和合同爭執(zhí)的責

9、任，處于不能被索賠的地位（即反索賠）。5向各級管理人員和向業(yè)主提供工程合同實施的情況報告，提供用于決策的資料、建議和意見。五、工程施工合同管理的主要任務和工作第十三頁，共34頁。（二）施工合同管理人員的主要工作 施工合同管理人員在這一階段的主要工作有如下幾個方面：1建立保證體系2監(jiān)督工作3合同的跟蹤4進行合同變更管理。5日常的索賠和反索賠第十四頁，共34頁。（一）企業(yè)層次的合同管理（二）項目層次的合同管理六、工程施工合同管理的層次與內容第十五頁，共34頁。第十六頁，共34頁。1工程承包企業(yè)設置合同管理部門（科室）2設立專門的項目合同管理小組3設合同管理員4聘請合同管理專家七、施工合同管理組織機

10、構的設置第十七頁，共34頁。一、招標投標階段合同的總體策劃（一）業(yè)主的合同總體策劃（二）承包商的合同總體策劃 1.投標決策 2.投標決策與技巧 3.合同談判策略的確定任務二 工程招標投標階段的合同管理第十八頁，共34頁。二、招標文件的分析 1.招標文件的總體檢查 2.招標條件分析 3.對招標工作時間安排的分析 4.工程技術文件分析第十九頁，共34頁。三、合同文本分析 （一）施工承包合同的合法性分析（1）當事人（發(fā)包人）的資格審查。（2）工程項目是否具備招標投標、簽訂和實施合同的一切條件。主要包括： 已完成相應的報建手續(xù)，具有各種工程建設的批準文件； 獲得各種工程建設的許可證，建設規(guī)劃文件，城建

11、部門的批準文件； 招標投標過程符合法定的程序。第二十頁，共34頁。（3）工程承包合同的內容（條款）和所指的行為符合經濟合同法和其它各種法律的要求。（4）合同是否需要公證或由有關部門批準才能生效。（二）施工承包合同的完整性分析承包合同條款的完整性是指合同條款是否齊全，對各種問題是否都有規(guī)定、是否有遺漏。這是合同完整性分析的重點。第二十一頁，共34頁。 對一般的工程項目采用標準的合同文本（如使用建設工程施工合同（示范文本）(GF-1999-0201)，因為標準文本條款齊全，內容完整，一般可以不作合同的完整性分析。 如果未使用標準文本，但存在該類合同的標準文件，則可以以標準文本為樣板，將所簽訂的合同

12、與標準文本的對應條款對照，則可以發(fā)現(xiàn)該合同缺少哪些必需條款。第二十二頁，共34頁。 對無標準文本的合同類型（如分包合同、勞務合同），合同起草者盡可能多地收集實際工程中的同類合同文本，進行對比分析和互相補充，以確定該類合同范圍和結構形式，再將被分析的合同按結構拆分開，可以方便地分析出該合同是否缺少，或缺少哪些必需條款。這樣起草合同就可能比較完備。第二十三頁，共34頁。（三）合同雙方責權利分析（1）在分析施工承包合同中，合同雙方的責任和權益互為前提條件。（2）在分析施工承包合同中，應注意合同責任和權益的關系。 業(yè)主的權益與責任必須平衡。 承包商的責任和權益必須平衡。 合同雙方的某些責任相互影響、互

13、為條件。（3）業(yè)主和承包商的責任和權益應盡可能具體、詳細，并注意其范圍的限定。（4）雙方權益的保護條款。一個完備的合同應對雙方的權益都能形成保護，對雙方的行為都有制約，這樣才能保證項目的順利進行。第二十四頁，共34頁。（五）合同實施的后果分析在合同簽訂前必須充分考慮到合同一經簽訂、付諸實施會有什么樣的后果，在此基礎上分析合同條款之間的內在聯(lián)系。同時應注意同一種表達方式在不同的合同環(huán)境中可能有不同的風險。例如，合同計價方法、計量程序、進度款結算、丁程變更、索賠等之間內在聯(lián)系是否合理，有無缺陷和矛盾，會帶來什么樣的后果，在合同實施中會有哪些意想不到的情況，這些情況發(fā)生應如何處理，本工程是否過于復雜

14、或范圍過大超過自己的能力，自己如果完不成合同責任應承擔什么樣的法律責任，對方如果完不成合同責任應承擔什么樣的法律責任等。第二十五頁，共34頁。四、施工合同風險分析及對策 （一）承包商風險管理的主要任務承包商風險管理的主要任務包括： 在合同簽訂前對工程實施中可能出現(xiàn)的風險的類型、種類，風險發(fā)生的規(guī)律，風險的影響，承包商要承擔的經濟和法律責任，各風險之間的內在聯(lián)系等，作全面分析和預測。 對風險采取有效的對策進行預防，即考慮如何規(guī)避風險，若風險發(fā)生應采取什么措施予以防止，或降低它的不利影響，如何為風險作組織、技術、資金方面的準備等。 在合同實施中對可能發(fā)生或已經發(fā)生的風險進行有效的控制。第二十六頁，

15、共34頁。14352工程的技術、經濟、法律等方面的風險 業(yè)主資信風險 外界環(huán)境的風險 合同條款的風險 合同類型本身所存在的風險 學習任務三 建設工程施工合同（二）承包工程中的風險分析第二十七頁，共34頁。 （三）風險分配的原則 1合理分配風險 2公平臺理，責權利平衡第二十八頁，共34頁。 （四）合同風險的對策1回避風險2完善合同條款3轉移、分散風險4利用風險5加強索賠管理第二十九頁，共34頁。一、施工合同分析的內容按合同分析的性質、對象和內容，合同分析包括合同總體分析和合同詳細分析。（一）合同總體分析1合同總體分析的適用范圍（1）在合同簽訂后、實施前，承包商必須首先作合同總體分析。（2）在干擾

16、事件處理過程中，首先必須作合同總體分析。任務三 建設工程施工合同的實施管理第三十頁，共34頁。2合同總體分析的內容合同總體分析，在不同的時期，為了不同的目的，有不同的分析內容。（1）合同簽訂和實施的法律背景分析（2）合同類型分析（3）承包人的主要任務分析（二）合同詳細分析1合同事件2合同事件表任務三 建設工程施工合同的實施管理第三十一頁，共34頁。二、合同實施的保證體系（一）落實合同責任，實行目標管理（二）建立合同管理工作制度和程序（三）建立文檔管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各種文件資料的標準化管理（四）建立嚴格的質量檢查驗收制度（五）建立報告和行文制度（六）建立實施過程的動態(tài)控制系統(tǒng)第三十二頁，共34頁。三、施工合同交底的任務項目經理或合同管理人員應將各種任務或事件的責