物業(yè)公司的系統(tǒng)管理預(yù)案

1、56/56XX物業(yè)公司治理系統(tǒng)1背景XX是一個大型民營企業(yè)集團，下轄包括中心商廈、世紀(jì)大廈、翠海酒店公寓、北方家園建材超市、XX辦公樓、方圓國家樣品油庫、南延賓館在內(nèi)的眾多樓宇物業(yè)。長期以來集團內(nèi)物業(yè)治理工作各分公司之間相互獨立，或有的物業(yè)自己組建自己的物業(yè)隊，或有的物業(yè)聘請外部物業(yè)公司，這在一定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源白費。在如此的背景下，經(jīng)集團董事局研究決定：成立XX內(nèi)部物業(yè)公司。物業(yè)公司第一時期的的任務(wù)和目標(biāo)是集團內(nèi)部所有物業(yè)的物業(yè)治理工作，第二時期將考慮走出集團內(nèi)部，對外營業(yè)，接管葫蘆島市其它物業(yè)的治理工作。2服務(wù)對象現(xiàn)時期物業(yè)公司的服務(wù)對象為集團內(nèi)部各部室、各分公司等3

2、辦公地點北方家園建材超市辦公樓4隸屬關(guān)系物業(yè)公司為集團公司直屬單位，其在集團內(nèi)的位置如下圖：集團董事局集團董事局集團辦公室集團辦公室保衛(wèi)部物業(yè)公司保衛(wèi)部物業(yè)公司集團各物業(yè)集團各物業(yè)方圓油庫各辦公地點集團辦公樓南延賓館各攪拌站各加油站北方家園翠海公寓世紀(jì)大廈中心商廈方圓油庫各辦公地點集團辦公樓南延賓館各攪拌站各加油站北方家園翠海公寓世紀(jì)大廈中心商廈5業(yè)務(wù)范圍差不多業(yè)務(wù)：建筑物的維修和定期養(yǎng)護輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng)保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)保證道路、污水排放管道暢通無阻維護物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為做好物業(yè)治理綠化和室內(nèi)外保潔工作輔助業(yè)務(wù)：房屋裝飾、家電

3、維修、代收各種費用、代換液化氣、代換純凈水、代收發(fā)信件等6組織機構(gòu)世紀(jì)大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團山崗賓館崗集團辦公樓崗中心商廈崗世紀(jì)大廈崗翠海公寓崗北方家園崗方圓油庫崗加油站崗老攪拌站崗團山崗賓館崗集團辦公樓崗中心商廈崗消防監(jiān)控隊消防監(jiān)控隊服務(wù)中心副經(jīng)理服務(wù)中心副經(jīng)理經(jīng)理保潔隊經(jīng)理保潔隊老攪拌站保潔班賓館保潔班團山保潔班集團辦公樓保潔班中心商廈保潔班世紀(jì)大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班老攪拌站保潔班賓館保潔班團山保潔班集團辦公樓保潔班中心商廈保潔班世紀(jì)大廈保潔班翠海公寓保潔班北方家園保潔班方圓油庫保潔班各加油站保潔班機動隊機動隊木

4、工班電工班檢修隊管道班設(shè)備班木工班電工班檢修隊管道班設(shè)備班綠化隊綠化隊7人員編制（總編制不超過150人）經(jīng)理：1人。副經(jīng)理：1人。服務(wù)中心：5人（24小時分3班倒，白班2人，夜班1人）。消防監(jiān)控隊：設(shè)消防干事1人；每個崗設(shè)消防監(jiān)控員1人，共10人。保潔隊：設(shè)隊長1人；每個保潔班設(shè)班長1人，共10人；每個保潔班下設(shè)保潔員若干人。檢修隊：設(shè)隊長1人；下屬電工班、設(shè)備班、管道班、木工班不設(shè)班長，每個班維修工2人。綠化隊：設(shè)隊長1人；技術(shù)員1人（隊長兼）；綠化員若干。機動隊：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各2人，此隊成員負(fù)責(zé)物業(yè)公司其它隊成員的臨時性替班，及應(yīng)急性維修及其它服務(wù)行為。8部門職能服務(wù)

5、中心物業(yè)公司日常的行政后勤工作由服務(wù)中心負(fù)責(zé)。要緊包括接維修電話、依照維修電話安排相應(yīng)工作人員出勤、處理客戶投訴、整理各種物業(yè)維修檔案資料、協(xié)調(diào)物業(yè)公司同集團其它部門的關(guān)系、負(fù)責(zé)物業(yè)公司同外部機關(guān)的溝通聯(lián)系等。消防監(jiān)控隊消防設(shè)備的檢修治理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊負(fù)責(zé)。要緊負(fù)責(zé)對各物業(yè)消防設(shè)施設(shè)備進行日常的維護檢測，發(fā)覺問題及時處理，不能解決的及時報有關(guān)技術(shù)部門進行處理。保潔隊保潔治理范圍包括公共地點的保潔、公共部位的保潔、生活垃圾的處理等檢修隊 = 1 * GB3 給排水設(shè)備治理與維修和供暖設(shè)備治理與維修包括供水設(shè)備系統(tǒng)、排水設(shè)備系統(tǒng)、用水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)等，鍋爐房、室外供熱熱網(wǎng)、室內(nèi)供暖系

6、統(tǒng)等，由物業(yè)公司檢修隊管道班負(fù)責(zé)。 = 2 * GB3 供電設(shè)備治理與維修包括高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、電力變壓器等，由物業(yè)公司檢修隊電工班負(fù)責(zé)。 = 3 * GB3 中央空調(diào)設(shè)備治理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配部分、空氣的處理部分、空氣處理所需的輔助設(shè)備等。電梯的治理與維修包括井道和機房、傳動部門、升降設(shè)備部分、安全裝置、操縱部分等。常用辦公設(shè)備的治理與維修包括復(fù)印機、曬圖機、吸塵器、引水機、治水機、廚房設(shè)備等。上述設(shè)備治理與維修由物業(yè)公司檢修隊設(shè)備班負(fù)責(zé)。 = 4 * GB3 房屋的日常養(yǎng)護包括：屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等修

7、補樓面地面面層、抽換個不棱木等修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等拆砌挖補局部墻體、個不拱圈、拆換個只是梁等抽換個不檁條、接換個不木梁、屋架、木柱、修補木樓等上述治理維護由物業(yè)公司檢修隊木工班負(fù)責(zé)。綠化隊負(fù)責(zé)公司各物業(yè)內(nèi)部及外圍的綠化美化工作。包括綠化帶、苗圃、花草樹木、盆景盆栽等9崗位職責(zé)經(jīng)理：1、全面負(fù)責(zé)物業(yè)公司的各項工作。2、負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、消防設(shè)備等技術(shù)和治理工作；3、負(fù)責(zé)制定本部門的各項治理制度及應(yīng)急措施，確保質(zhì)量治理體系在本部門有效運行；4、負(fù)責(zé)向經(jīng)營戶及消費者提供日常維修、安全、保潔、倉儲維修等服務(wù)。5、負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)；6、負(fù)責(zé)經(jīng)營戶及

8、消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；7、負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施打算。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作；8、負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作；9、對采購物資和提供服務(wù)的供方進行評價；10、負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導(dǎo)審核的并報總經(jīng)理批準(zhǔn)；11、負(fù)責(zé)本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核打算的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)治理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。13、全面規(guī)劃公司服務(wù)設(shè)施、消防設(shè)施的添置、安裝、調(diào)試、運轉(zhuǎn)和維修等工作，為質(zhì)量治理體系的正常運作提供保障；14

9、、負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。15、組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。副經(jīng)理：服務(wù)中心文員：消防干事：1貫徹執(zhí)行中華人民共和國消防條例及實施細(xì)則和其他有關(guān)部門消防法規(guī)。組織防火安全宣傳教育。2貫徹執(zhí)行XX有關(guān)的消防規(guī)章制度。3在整個集團組織開展消防安全教育，制定用火、用電等防火治理制度。4組織義務(wù)消防員，制定滅火預(yù)案，開展滅火演練。5組織防火檢查，消除火險隱患，改善消防安全條件，完善消防設(shè)施。6組織消防檢查，督促整改火險隱患，制定緊急疏散方案。7經(jīng)常檢查防火器材的使用、治理情況，發(fā)覺已失效的器材及時更換和購置。8組織初期撲救火災(zāi)和人員疏散，愛護火災(zāi)現(xiàn)場

10、，協(xié)助上級公安部門調(diào)查火災(zāi)緣故。9督促有關(guān)部門加強對易燃、易爆、劇毒等危險物品的治理。10協(xié)助處理部內(nèi)日常事務(wù)。保潔隊隊長：1全面負(fù)責(zé)保潔隊的各項工作。2 協(xié)調(diào)保潔隊組成員的分工合作，帶動大伙兒努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級下達的文件精神，也要及時、準(zhǔn)確向班組成員傳達。4 負(fù)責(zé)保潔班組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。檢修隊隊長：1全面負(fù)責(zé)檢修隊的各項工作。2 協(xié)調(diào)維修班組成員的分工合作，帶動大伙兒努力工作。3 班組成員出現(xiàn)問題，及時向領(lǐng)導(dǎo)反映；上級下達的文件精神，也要及時、準(zhǔn)確向班組成員傳達。4 負(fù)責(zé)維修班

11、組同其他部門之間的協(xié)調(diào)溝通工作。5 負(fù)責(zé)安排好本班組節(jié)假日值班工作。6 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。綠化隊隊長：1全面負(fù)責(zé)物業(yè)隊的各項工作。2 負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑，公共設(shè)施，機電設(shè)備、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生等治理工作。3 負(fù)責(zé)制定本部門的各項治理制度及應(yīng)急措施，確保本部門良好運行。4 負(fù)責(zé)向集團公司提供日常維修、保潔、倉儲維修等服務(wù)。5 負(fù)責(zé)對本部門各班組的工作進行檢查，指導(dǎo)。6 負(fù)責(zé)參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施打算。負(fù)責(zé)組織新接物業(yè)的機電設(shè)備運行調(diào)試工作。7 負(fù)責(zé)對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作。8 負(fù)責(zé)審核本部門提交的物品申購報告，并報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。9 負(fù)責(zé)本

12、部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓(xùn)及考核打算的制定，組織實施；確保其正常運行。10監(jiān)督、組織實施與物業(yè)治理有關(guān)的計量檢測設(shè)備的定期校準(zhǔn)工作。11負(fù)責(zé)收集設(shè)施、設(shè)備運行原始記錄，并進行統(tǒng)計分析，為提高運行質(zhì)量提供依據(jù)。12組織領(lǐng)導(dǎo)工程技術(shù)人員的崗位培訓(xùn)。13完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。消防監(jiān)控員：1嚴(yán)格遵守集團各項規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。2服從命令，聽從指揮，遵守紀(jì)律，積極完成任務(wù)。3熟識公司防火及滅火設(shè)施、設(shè)備的操作和有關(guān)防火、滅火知識。4檢查落實公司各部門防火治理制度。5做好消防器材、設(shè)備檢查工作，保證設(shè)備處于完好狀況，一旦發(fā)生火警即可投入使用。檢查電器、電線、電掣、煤氣管道有無霉壞

13、、銹壞、氧化、堵塞情況，防止因短路或爆炸引起火災(zāi)。6督促維修隊對消防設(shè)施進行維修保養(yǎng)，確保滅火器材及設(shè)施在應(yīng)急時能正常啟用。7負(fù)責(zé)調(diào)查一般火滅事故，并寫成書面材料上報及存檔，并以此作為日后培訓(xùn)的教材。8配合公安消防部門進行防火安全檢查，發(fā)覺隱患及時協(xié)同有關(guān)部門進行整改。9每周呈報防火安全情況報告并存檔。10負(fù)責(zé)對公司用火部門的安全監(jiān)督，并做好現(xiàn)場督導(dǎo)檢查。11負(fù)責(zé)對公司各種危險品的監(jiān)督治理，檢查防火、防爆工作的落實情況。12制止任何違反消防安全的行為。一旦發(fā)生火警，不論是上班依舊下班，必須全力投入搶救工作，不得臨陣躲避。13發(fā)生火警事故時，不要驚慌，應(yīng)采取下列應(yīng)急措施：（1）迅速報告有關(guān)部門、

14、消防大隊，火警電話：119；（2）組織人員搶救險情，力爭把火撲滅，并注意查找起火緣故；（3）組織有關(guān)人員撤離危險地區(qū)，并做好妥善安排；（4）做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防壞人趁火打動和搞破壞活動（5）協(xié)助有關(guān)部門查緣故、查損失并做好善后工作。14參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會議15執(zhí)行及有效完成上級指派的其他工作任務(wù)。保潔員：1 嚴(yán)格遵守集團公司各項規(guī)章制度。2 嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作制度，堅守崗位，掌握保潔用品、用具的使用方法，出現(xiàn)突發(fā)事件及時匯報。3 自行擬定保潔時刻表，報物業(yè)公司服務(wù)中心批準(zhǔn)；按照保潔時刻表做好日常保潔工作。4 安排保潔時刻先于工作時刻，保潔工作在上班前完成，不能阻礙公司正

15、常工作。5 保潔員出入公司各個場所，嚴(yán)禁發(fā)生偷竊行為。6 不同意因個人情緒降低保潔質(zhì)量。7 保潔員請假事先申請，獲準(zhǔn)后方可離開。8 保潔員與職員禮貌相待，互相尊重。9 有權(quán)制止職員的各種破壞衛(wèi)生、污染環(huán)境的行為。10保潔員的衛(wèi)生負(fù)責(zé)范圍有：（1）負(fù)責(zé)辦公室、會議室、大廳、樓梯（電梯）、過道及衛(wèi)生間的清掃。（2）清倒辦公室和公共走道之垃圾，做到通道 “五無”：無垃圾、無蛛網(wǎng)、無積灰、無痰跡、無雜物。（3）清擦辦公場所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、扶手等），保持公共場所門窗玻璃潔凈，扶手無積灰。（4）定期檢查衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)備狀況，確保良好使用；及時增添衛(wèi)生間內(nèi)洗手液、衛(wèi)生紙。（5）定期維護盆景植物衛(wèi)

16、生，做到其葉面、花瓣無明顯積灰。（6）放置藥物、除四害，做好蚊蠅消殺工作和滅鼠工作。（7）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。電工：1 嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。2 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)、線路走向及所轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。3 負(fù)責(zé)配電室、電梯機房、樓層電井的日常運行、維修、保養(yǎng)。4 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。5 每月兩次發(fā)電機試運行。6 負(fù)責(zé)公司物業(yè)外圍照明燈具的啟、停。7 做好辦公樓內(nèi)房間、公共場所的照明燈具、開關(guān)、插座等的修理與更換。8 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。9 負(fù)責(zé)餐廳、廚房、辦公室、洗滌動力設(shè)備電氣的維護保養(yǎng)和故障檢修工作。10

17、每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定。12提出本系統(tǒng)的備料打算，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。13做好公司辦公區(qū)域供電系統(tǒng)外線修理。14堅守崗位定期巡視電氣設(shè)備緊密監(jiān)視運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。15發(fā)生事故時，應(yīng)保持平復(fù)頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。16服務(wù)熱情周到，接到報修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì)量，做到“小修只是天，大修在三天”。17完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。設(shè)備維護工：空調(diào)工：1堅守崗位，服從指揮，對領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。2嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，保證維修質(zhì)量，按時完成任務(wù)。3認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識，熟悉設(shè)備

18、結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求推斷故障準(zhǔn)確，維修快捷。4空調(diào)工必須掌握好設(shè)備運行的技術(shù)狀況，發(fā)覺問題立即報告隊長，并立即進行搶修。5按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。6值班人員必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，服從指揮。嚴(yán)守操作規(guī)程，對安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。7制訂并執(zhí)行空調(diào)及給排水系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。8 填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。9 提出本系統(tǒng)的備料打算，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。10負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協(xié)助水、電工對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。11負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。

19、協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。12在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。13 負(fù)責(zé)公司中央空調(diào)系統(tǒng)的運行治理。14 負(fù)責(zé)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和故障檢修。15 發(fā)生故障時積極搶修，應(yīng)急故障未處理完畢不得下班。16 維修人員違反制度，拖延時刻，修理質(zhì)量低劣造成阻礙營業(yè)或損壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。17完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。電梯工：1 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握公司各物業(yè)電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；2 負(fù)責(zé)公司電梯及附屬設(shè)備的定期維修保養(yǎng)和故障檢修工作。3 負(fù)責(zé)轎廂（不包廂內(nèi)）、井道及井道底、各梯整流、操縱柜、變頻器的清潔。4

20、負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。5 負(fù)責(zé)公司自動門的維修保養(yǎng)和故障檢修。6 電梯機房發(fā)覺故障時，應(yīng)立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時做好記錄；7 當(dāng)遇到運行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應(yīng)保持鎮(zhèn)定，立即報告部門領(lǐng)導(dǎo)并按應(yīng)急處理方法進行處理。水管工：1 做好公司物業(yè)各主干線以內(nèi)的上下水道的維修，保證暢通無阻。2 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、盥洗間、廁所的上下水日常維修，保證其處于良好運行狀態(tài)。3 負(fù)責(zé)每天兩次巡視給排水設(shè)施設(shè)備，并做好記錄；4 服務(wù)熱情周到，接到報修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì)量，做到“小修只是天，大修在三天”。5 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。木工：1負(fù)責(zé)房

21、屋的維修，并治理雜工。2屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等3鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等4修補樓面地面面層、抽換個不棱木等5修補內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等6拆砌挖補局部墻體、個不拱圈、拆換個只是梁等7抽換個不檁條、接換個不木梁、屋架、木柱、修補木樓等8制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。綠化員：1 認(rèn)真執(zhí)行集團環(huán)境綠化美化的有關(guān)規(guī)定及各項治理制度。2 全面維護和監(jiān)護集團環(huán)境綠化美化工作，并及時記錄；對違犯XX環(huán)境綠化美化治理規(guī)定的，及時上報進行處理。3 定期修整，配置得當(dāng)，踐損不現(xiàn)，用途不變，長勢良好，不見蟲害，花木宜人，綠化美化。4 依照季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內(nèi)的花

22、草樹木及設(shè)施要及時進行培土、修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護治理工作。5 凡由公司負(fù)責(zé)之綠化，綠化員應(yīng)及時檢查記錄報告綠化情況6 要做到草坪內(nèi)：無雜草、垃圾及其他雜物，保持清潔衛(wèi)生。7 公司綠化范圍內(nèi)樹木和其它綠化設(shè)施與電力通訊、地下管道、基建等施工相矛盾時，綠化員要會同主管領(lǐng)導(dǎo)、部門，采取愛護綠化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪。8 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。10工作標(biāo)準(zhǔn)11規(guī)章制度內(nèi)部治理規(guī)定一、值班治理規(guī)定1、值班職員必須嚴(yán)格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動紀(jì)律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責(zé)任。2、值班職員必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意

23、或做任何與值班崗位無關(guān)的情況。3、值班職員必須服從組長的安排，聽從調(diào)配，執(zhí)行組長的工作指令。4、值班職員必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)覺隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運行。5、值班職員外出作業(yè)必須隨身攜帶對講機，保持聯(lián)系。6、值班職員必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持平復(fù)，果斷處理。7、值班職員必須做好事故現(xiàn)場的愛護工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目要求認(rèn)真如實填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的處理通過和

24、結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時刻由交班職員主持交接班。2、交班職員宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和通過。3、交接班雙方會齊共同對要緊巡視內(nèi)容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進行。7、交接班情況記錄在交接班記錄表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。1、巡視記錄與實際情況不符時。2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。3、接班人員精神狀態(tài)不良，包括倦怠、醉酒和傷病等時。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方

25、共同處理時。5、設(shè)備運行有異常而又找不出緣故或運行情況不明時。三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知1、上一班設(shè)備運行情況；2、正在檢修的設(shè)備情況； 3、儀表指示是否正確；4、設(shè)備故障處理的通過和結(jié)果。(二)交接班程序1、按規(guī)定時刻由交班職員主持交接班。 2、列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運行方式。 4、交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 5、報告檢查結(jié)果。 6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 7、不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時難以完成的，轉(zhuǎn)接班接著進行。 8、交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。(三)

26、交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時須立即通知值班主管到場處理。 1、設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 2、交接班人數(shù)不齊或不在場時。 3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲乏、醉酒、傷病等時。 4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 5、設(shè)備運行有異常而又找不出緣故或運行情況不明時。四、運行記錄治理制度1、巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的治理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長，相關(guān)專業(yè)的治理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交檢修隊隊長存檔。3、

27、巡查簽到表每日均由當(dāng)值職員巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的治理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交檢修隊隊長存檔。4、巡視值班記錄表每日由當(dāng)值職員填寫，每周經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理簽名后交檢修隊隊長。5、值班表每月月底由維修班長填寫，物業(yè)公司經(jīng)理批閱后交檢修隊隊長。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、認(rèn)真，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。7、所有記錄必須按時完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案治理制度1、工程設(shè)備檔案由服務(wù)中心資料員治理。資料員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案治理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來

28、圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的治理員核對實物，如圖紙無誤則由資料治理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料治理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的治理員以上人員批準(zhǔn)，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。設(shè)備設(shè)施治理第一部分 總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方同意從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對承包項目的治理，特制定本規(guī)定。1、承包商進場前，必須提供工程圖、施工

29、程序、工期打算各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方同意入場。2、其相關(guān)專業(yè)的治理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項治理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。5、承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方同意實施。7、承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該檢修隊治理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為

30、保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)覺并消除故障隱患，檢修隊必須對所轄設(shè)備進行日常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時刻和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)依照當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)覺設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)覺設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)覺安全愛護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。6、發(fā)覺有不正常的噪音、壓力、振動

31、、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。7、相關(guān)專業(yè)的治理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)覺問題追查緣故，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備治理規(guī)定1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的治理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)打算，交各班組實施。2、各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的治理員依照設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)覺有可能導(dǎo)致嚴(yán)峻故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。5、每

32、次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 四、機房治理規(guī)定物業(yè)公司轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們差不多上生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的治理，特制定本規(guī)定。1、機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。5、機房鑰匙是專用鑰匙，任何職員不得隨意配制機房鑰

33、匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員(包括參觀學(xué)習(xí)和施工等)禁止進入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣治理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、談天、嬉戲、喧嘩等，不得有阻礙工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。10、機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴(yán)禁打私

34、人電話或長時刻占用電話。11、各機房工作職員必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格，要緊設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機房防火規(guī)定1、不得在機房內(nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。3、需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的治理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物業(yè)公司經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，預(yù)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。4、部門治理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)職員掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防

35、報警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。6、機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值職員施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報集團領(lǐng)導(dǎo)。六、機房衛(wèi)生治理規(guī)定為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，

36、保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班職員必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。3、機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。4、機房值班職員必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機房內(nèi)電氣操縱箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時刻表，并對機房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)治理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)覺嚴(yán)峻衛(wèi)生問題，趕忙組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。第二部分 強電系統(tǒng)治理一、層間配電房（電氣小室）治理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平常應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。2、

37、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、物業(yè)公司每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)覺異常趕忙維修。4、物管部依照打算定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程(一)打算轉(zhuǎn)、停電 1、供電局轉(zhuǎn)、停電，服務(wù)中心接到通知后應(yīng)立即報告物業(yè)公司經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提早24小時將停電打算書面上報物業(yè)公司經(jīng)理。3、經(jīng)理審批后，服務(wù)中心擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，并派人送至各用電單位。4、轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時送達。(二)事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，服務(wù)中心須立即向經(jīng)理報告，經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)后，由服

38、務(wù)中心用電話向用戶解釋緣故。事后，服務(wù)中心應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物業(yè)公司經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物業(yè)公司應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面向用戶解釋緣故。3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時內(nèi)，服務(wù)中心擬定解釋函，經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電治理規(guī)程1、停電、限電的審批權(quán)限為物業(yè)公司經(jīng)理以上。2、收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)立即報告物業(yè)公司經(jīng)理，并至少提早24小時書面通知受阻礙的單位。3、物業(yè)公司經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交電工簽名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設(shè)

39、備的運行情況，發(fā)覺異常趕忙檢修。6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。四、臨時用電治理規(guī)程（一）用電申請用戶或單位應(yīng)事先向物業(yè)公司服務(wù)中心以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時刻。（二）公司審批用電申請須經(jīng)物業(yè)公司審批。（三）簽定用電協(xié)議物業(yè)公司審批通過后，用戶與物業(yè)公司簽定用電協(xié)議，確定計費方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶或單位應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)電工檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先通知服務(wù)中心，再由物業(yè)公司電工斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并

40、由用戶簽字認(rèn)可。（六）計費方式1、電表計費，由用戶或單位自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。2、無表估算，按負(fù)荷量及用電時刻事先估算。五、供配電設(shè)備運行治理規(guī)程1、每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房)，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。2、發(fā)覺供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)立即查找緣故，并通知電工班安排處理。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)覺異常立即維修處理。4、未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運行設(shè)置。專門情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機房治理規(guī)定和交接班、值班

41、規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)打算進行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)打算。報檢修隊隊長審批。3、督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。4、工作過程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、依照系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不阻礙大樓正常營運為原則，專門情況，須報告檢修隊隊長，及時通知受阻礙的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。

42、8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時，在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點8米以內(nèi)，進入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時應(yīng)戴絕緣手套。七、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施(一)外線故障1、大樓設(shè)計要求：主供停電，備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時，值班職員要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進線柜真空開關(guān)退出，掛上“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應(yīng)處于預(yù)備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。3、檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。4、檢查低壓受電柜

43、，并合上低壓總開關(guān)。5、向供電局調(diào)度室報告并了解外線故障情況。(二)內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，現(xiàn)在值班人員應(yīng)遵守下列程序：1、將故障柜的真空開關(guān)退出（若引起火警，1人用手提式二氧化碳?xì)怏w滅火器滅火，1人向消防中心報告火警）。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。3、將低壓母聯(lián)合閘，保證大樓設(shè)施用電。4、向物管部主管和維修班報告故障通過和處理情況。5、電工班召開事故分析會，邀請供電局、廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生緣故和處理措施，并書面總結(jié)報告有關(guān)部門。(三

44、)市電全停1、當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。2、退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。3、監(jiān)視市電進線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退動身電機電源，恢復(fù)市電。4、及時書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報告。5、市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。(四)通知用戶供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管治理員可能修復(fù)時刻，并按轉(zhuǎn)、停電通知用戶規(guī)程，通知受阻礙的用戶。第三部分 給排水、管道系統(tǒng)治理一、安全用水、供水治理制度依照市安全用水治理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水治理規(guī)定如下：1、凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公

45、司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由治理公司治理。2、用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，幸免發(fā)生事故。 3、用戶不可隨意更改大廈供水管道。 4、有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，物業(yè)公司將按下列規(guī)定處理：(1)私自裝表接水或繞表接水者，除當(dāng)場停用，按最大流量和使用時刻加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。(2)私自啟動水表的封印阻礙準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時刻加倍追計水費外，賠償大廈損失。(3)私自啟用水表的，不管停用時刻長短，除按用水量和使用時刻加倍追計水費外，賠償大廈損失。5、用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，阻礙供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實際情況賠償損失。

46、二、大樓節(jié)水、用水措施1、嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。2、在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。3、安裝感應(yīng)式或延時式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。4、定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)覺讀數(shù)異常增大，立即追查緣故。5、做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物業(yè)公司停水、限水治理制度1、所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。2、收到政府部門有關(guān)停水通知或決定需停、限水應(yīng)立即報告物業(yè)公司經(jīng)理，至少提早24小時書面通知受阻礙用戶。3、主管治理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。4、停水前應(yīng)將地下水池注滿。5、停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，

47、發(fā)覺水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受阻礙的用戶。6、當(dāng)值人員應(yīng)將停水、限水情況記錄在當(dāng)值日志上。四、給排水系統(tǒng)運行治理規(guī)定1、保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 2、每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。3、每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。4、每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動”位置，用手動試驗主泵和備用泵運轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動”位置。5、定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。6、進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。7、發(fā)覺有異常情況或自動失靈等，立即報告主管

48、治理員，并留在現(xiàn)場觀看。8、每班對泵房進行檢查后，在機管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機管系統(tǒng)巡查表。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運行維修班負(fù)責(zé)。2、主管治理員每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)打算。3、維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提早將停水區(qū)域通知檢修隊，由服務(wù)中心通知受阻礙用戶。4、依照設(shè)備特點重點做好潤滑、除塵工作。5、供水泵故障時立即停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。6、污水泵故障時應(yīng)立即采取措施，降低集水井水位。7、所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。8、給排水設(shè)備的故障應(yīng)于24小時內(nèi)修復(fù)，無法解決的應(yīng)立即要求通知受

49、阻礙用戶，并報告上級領(lǐng)導(dǎo)，限期修復(fù)。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施(一)給水系統(tǒng)故障處理1、因給水泵故障阻礙供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。2、因給水泵自動操縱系統(tǒng)故障阻礙供水時，由兩名技工分不在上水池和下水池泵房采納手動狀態(tài)定時供水，并用對講機保持聯(lián)系和在現(xiàn)場監(jiān)護，防止出現(xiàn)水浸事故，待自動操縱系統(tǒng)修復(fù)正常使用后恢復(fù)自動操縱狀態(tài)。3、因供水管網(wǎng)或供水閥故障阻礙供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。(二)排水系統(tǒng)故障處理1、排水管故障，先將該區(qū)域的供水管網(wǎng)關(guān)閉，用沙包攔截溢水區(qū)域，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。2、雨水管堵塞，先用

50、沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。如雨水較大，無法攔截時可將溢水從走火梯引走，排到街外。第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)治理一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容1、設(shè)備巡查巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀看運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀看電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。2、空調(diào)機房(1)主機是否正常，油溫是否在正常溫度，油位是否正常；三相電壓是否正常；水壓是否在正常壓力。(2)巡查水泵運行狀態(tài)，檢查進出水壓力、運轉(zhuǎn)馬達聲音是否正常，運行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故

51、障。(3)空調(diào)操縱室內(nèi)，水泵起動箱有無故障指示。3、冷卻塔、水箱檢查(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。(2)膨脹水箱：檢查有無溢流、缺水，浮球是否正常工作。4、風(fēng)機等檢查(1)組合式風(fēng)機：檢查運行時有否發(fā)出噪音，起動箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否潔凈，運行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。(2)吊裝式風(fēng)機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。 二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程（一）開機程序1、檢查電源、三相電壓是否有380V。2、檢查并確保冷凍水、冷卻水系統(tǒng)注滿水，靜水壓力正常。3、檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。4、檢

52、查冷卻塔補給水是否正常。5、檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。6、依照室外氣溫高低決定冷卻塔風(fēng)扇開啟臺數(shù)。主機運行中，冷卻水出水溫度升高至30時需要加開冷卻塔風(fēng)扇。7、檢查膨脹水箱補水是否正常。8、檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。9、啟動冷凍水泵和冷卻水泵。10、檢查冷凍水泵和冷卻水泵運行電流是否正常。11、檢查并確保需用主機冷凍水管、冷卻水管、電動閥差不多在開啟位置。12、檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kgcm2)。13、檢查主機油箱油位在上鏡的半鏡位置。14、檢查主機、油溫是否在6568之間。15、啟動主機。16、檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離

53、開機房。（二）關(guān)機程序1、關(guān)機前記錄主機運行數(shù)據(jù)。2、按停主機。3、主機完全停止后3分鐘停冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機，也可依照需要接著運行冷凍水泵供冷。開啟多少臺主機，依照負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。三、空調(diào)系統(tǒng)運行治理規(guī)定1、空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)工負(fù)責(zé)，暖通、給排水治理員進行監(jiān)督。2、每班當(dāng)值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設(shè)備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管治理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運行參數(shù)。3、按大樓空調(diào)運行時刻表準(zhǔn)時啟?？照{(diào)系統(tǒng)。4、在不阻礙大樓正常營運的前提下，積極探究并實施有效的節(jié)能方法。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、冷水機組維修保養(yǎng)和水處

54、理由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。2、空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機和風(fēng)機）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)打算做好設(shè)備保養(yǎng)。2、主管治理員每年12月制訂下年度的空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)打算，并負(fù)責(zé)組織實施。3、當(dāng)值人員巡查發(fā)覺系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管治理員。4、設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細(xì)記錄。5、依照系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。6、工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、雪種等的排放必須加以限制。 7、注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。8、系統(tǒng)保養(yǎng)以不阻礙大廈正常營運為原則。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報告以便及

55、時通知受阻礙的用戶。9、系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案（一）冷水機組1、巡查發(fā)覺運行中的冷水機組故障，應(yīng)立即停止該機，并開啟備用機組。2、發(fā)覺故障的技工將情況報告主管治理員并聯(lián)系設(shè)備保養(yǎng)商維修。3、設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時刻4小時內(nèi)到場維修，非辦公時刻12小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。（二）水泵1、巡查發(fā)覺運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機接著供冷。2、發(fā)覺故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。3、水泵故障較嚴(yán)峻，應(yīng)報告主管治理員，由其安排組織維修，并在事后作維修報告。（三）

56、冷卻塔1、水塔電機故障(1)巡查發(fā)覺運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。(2)發(fā)覺故障后及時檢修，可當(dāng)場解決的問題即時修復(fù)，并記錄在當(dāng)值日志上。(3)屬較嚴(yán)峻的故障應(yīng)報告主管治理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。2、水塔穿底漏水 (1)巡查職員發(fā)覺水塔穿底漏水，應(yīng)即刻開啟備用水塔，并將漏水水塔平衡管閥關(guān)閉。(2)趕忙將情況報告主管治理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。3、水塔溢漏(1)巡查發(fā)覺水塔溢漏應(yīng)立即檢查相應(yīng)的浮球開關(guān)，可當(dāng)場解決的即時修復(fù)。(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進水閥，并開啟備用水塔。(3)將情況報告主管治理員，由其組織人員維修并在事后作維修報告。（

57、四）管網(wǎng)系統(tǒng)1、主管道(1)發(fā)覺或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。(2)現(xiàn)場用沙包擋住電梯口、走廊口，以防水浸入電梯井和用戶單元，并將水引入地漏；如地漏排水量不夠，則將漫出的水導(dǎo)人走火梯。(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(4)將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)覺集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。(5)報告主管治理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。2、水平管網(wǎng)(1)發(fā)覺或接報空調(diào)水平管網(wǎng)漏水，應(yīng)迅速將事故樓層風(fēng)機房內(nèi)的空調(diào)水平管閥門關(guān)閉。(2)現(xiàn)場用沙包擋住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(3

58、)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。(4)報告主管治理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。3、空調(diào)機房內(nèi)的伸縮節(jié)(1)發(fā)覺或接報機房內(nèi)伸縮節(jié)破裂，應(yīng)按急停掣停止冷水機組，并按急停掣停止水泵。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機組。如閘閥關(guān)閉不嚴(yán)，則立立即破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。(3)報告主管治理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。4、空調(diào)機房內(nèi)的管道(1)發(fā)覺或接報空調(diào)機房內(nèi)管道漏水，應(yīng)停止機組水泵并將電房內(nèi)的機組系統(tǒng)供電總開關(guān)拉斷，以防電氣短路。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處

59、亂射。(3)用沙包擋住附近用戶單元門口以防水浸。(4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。(5)注意水泵房污水井的水位，如水位過高則增加一臺潛水泵輔助抽水至另一污水井。(6)報告主管治理員，由其組織搶修。（五）通知受阻礙用戶事件發(fā)生后，物業(yè)公司服務(wù)中心應(yīng)書面通知受阻礙用戶。第五部分 電梯治理一、電梯操作規(guī)程1、用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。2、若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。3、若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實現(xiàn)手動操縱。4、若需停梯，用電梯專用鑰匙進行鎖梯，電梯自動回到基站層并關(guān)閉風(fēng)扇和轎內(nèi)照明，電梯停止運行。5、在火

60、災(zāi)情況下，消防隊職員可于基站操縱電梯回降至基站。二、電動扶梯操作規(guī)程（一）啟動1、檢查確認(rèn)梯級上無乘客且電扶梯周圍無障礙物。2、在梯頭或梯尾的啟動開關(guān)處用梯匙啟動電扶梯。3、在達到額定轉(zhuǎn)速前，檢查電扶梯是否啟動自如，若有異常，即按急停按鈕停止。4、一切正常交付使用。（三）應(yīng)急停止緊急情況時，先通知乘客，后按急停按鈕停止運行。（四）轉(zhuǎn)變行程方向1、檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。2、停止電扶梯運行。3、待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。三、電梯運行治理規(guī)定1、檢修隊負(fù)責(zé)電梯的日常治理，并監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作。2、每天開梯后進行一次電梯全段運行狀況檢查。3、注意轎廂、井道等設(shè)施有無濕水情況。4、進行檢查時，