物業(yè)公司接管驗收預案

1、43/44香 港 新 世 界 大 廈 接 管 驗 收 方 案上海新創(chuàng)物業(yè)治理有限公司二00二年七月目 錄項目 頁碼接管驗收整體打算 3物業(yè)驗收移交程序 5竣工驗收應提供的技術資料 6竣工驗收應提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 9物業(yè)驗收治理制度 11房屋接管驗收標準 13設施成品愛護方案 21附表接管驗收整體打算依照業(yè)主方新世界淮海物業(yè)進展有限公司之要求，依照中華人民共和國建設部1991年2月4日A辦公層區(qū)域（L12L57）和各設備房塔樓部分：7月20日到8月24日B商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9月8日到10月28日接管必備資料如下竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結構、層樓、面積、

2、裝修標準、開竣工日期等；設備清單，包括設備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產地、要緊性能、單價及隨機工具、備品備件等；工程項目竣工圖；材料、建筑構件、外協(xié)件、各種設備、檢測儀器的出廠合格證、講明書和驗收記錄，預制作的荷載試驗記錄、自動操縱儀表的調試記錄；隱蔽工作驗收記錄；土建施工記錄，包括地基處理記錄、結構安裝較正記錄、預應力構件施工記錄等；設備安裝調試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調、電氣電信、通風、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)控、應急廣播等工程的檢查和試驗記錄；建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標的測試記錄，重要鋼骨結構焊縫探傷檢查記錄；工程質量事故的發(fā)生和處

3、理記錄。圖紙會審記錄，設施變更通知和技術核定單；關于建筑物、構筑物的使用注意事項講明；有關該工程項目的其它重要技術決定和文件；所有工程項目通過國家部門驗收或技術鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并治理大廈之差不多資料，并需永久保存，以保障設施設備能得到切實之維護及保養(yǎng)。物業(yè)接管工作組織構成：上海新創(chuàng)物業(yè)治理有限公司香港新世界大廈物業(yè)治理處（治理部、工程部） 2.其它相關人員接管驗收原則以進展商和治理公司共同簽署有關驗收報告，方可有效。接管工作程序接管工作預備時期熟悉接管各層面的情況接管工作應備文件驗收接管流程相關驗收文件相關驗收表格成品

4、愛護方案接管人力與器具預備接管前人員培訓接管工作運作時期進入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、進展商及有關人員共同進行。按照預備時期中所制各類驗收表格分不進行接管。接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應進行照相，一式二份，一份交進展商，一份由治理公司存檔備案。接管合格，鑰匙移交治理處。接管繕后時期接照接管原則與表格，將不合格部分進行匯總，并通知進展商限期整改。對整改情況作進一步跟進，并作出記錄。對整改情況進行檢查，并對整改情況作出定論。對已接管樓層安排人員定時或不定時巡視，確保大廈各功能及設施設備運作正常。對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進行愛護?？⒐を炇諔峁┑牟僮骱途S修保養(yǎng)手冊物業(yè)驗收治理制度1

5、 物業(yè)交接治理2 驗收前的預備工作驗收小組依照開發(fā)商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收打算，按國家標準建筑安裝工程質量檢驗評定標準驗收；驗收小組編制驗收打算和標準，由開發(fā)商和承建商向物業(yè)治理公司進行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖，設備清單，所有設施、設備出廠合格證書，設備調試運行記錄、試驗報告等，在開發(fā)商組織下進行驗收。3 驗收的實施 驗收小組在預驗收過程中，按專業(yè)分工及標準、打算、設備清單進行預驗收；要緊驗收的設備和主材料的規(guī)格、型號、制造廠，并清點數(shù)量、安裝位置等。在預驗收過程中，檢驗出未達到驗收標準的設備及與設計要求不符的設備，提出書面整改報告返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工

6、單位進行整改。4 驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員依照分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人依照全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負責人。對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。治理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同進展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)治理處存檔。5 驗收后不合格的處理工作對在預驗收中未達到要求的設備，整改落實實施后，驗收小組進行檢查驗證，并在整改報告中記錄結果，整改合格后進行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交

7、的竣工圖，在交接記錄中記錄。6 設備驗收設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；要緊設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計要求符合。7相關記錄：治理處系統(tǒng)及設備接收報表消防設施驗收記錄表隱蔽工程驗收記錄表照明工程驗收記錄表設備驗收交接表機房驗收交接表給排水設備驗收記錄表高低壓配電系統(tǒng)檢查表單元設備工程驗收記錄表辦公樓公共區(qū)域驗收交接表辦公樓單元驗收交接表商鋪單元驗收交接表空調工程驗收記錄表房屋接管驗收標準主題內容與適用范圍為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。本標準要緊適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑

8、、大型公共建筑、文物愛護建筑及某些有專門設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。引用標準GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范GBJ11建筑抗震設計規(guī)范GBJ14室外排水設計規(guī)范GBJ16建筑設計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJB13危險房屋鑒定標準新建房屋的接管驗收新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為要緊內容的再檢驗。接管驗收應具備的條件：建設工程全部施工完畢，并業(yè)

9、經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設備和設施能正常使用；房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。接管驗收應檢索提交的資料：產權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；建筑分層、分單元面積表；行政主管部門驗收合格的證書、批文；拆遷安置資料。技術資料：竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀看記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等要緊材料的質量保證書；新材料、構配件的鑒定合格證書；水、

10、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；機電設備、設施系統(tǒng)的調試報告和使用講明書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告。接管驗收程序建設單位書面提請接管單位接管驗收。接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時刻。接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。對驗收中發(fā)覺的質量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。質量與使用功能的檢驗主體結構地基基礎的沉降不得超過GBJ7的同意變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過GBJ10的

11、規(guī)定值。磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不同意有明顯裂縫。木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規(guī)定。凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規(guī)定。外墻不得滲水。屋面各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。樓地面面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整風光層平坦，不同意有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥

12、洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水、不同意倒泛水和滲漏。木樓地面應平坦牢固，接縫密合。裝修鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平坦，油灰飽滿，粘貼牢固。抹灰應表面平坦，油灰飽滿，粘貼牢固。飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣電氣線路安裝應平坦、牢固、順直，過

13、墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采納絞接或綁接。采納管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。對電視信號有屏蔽

14、阻礙的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。水、衛(wèi)生、消防管道應安裝牢固、操縱部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。消防設施必須符合GBJ16、GBJ45

15、的要求，同時有消防部門檢驗合格簽證。采暖采暖工程驗收時刻，必須在采暖期往常兩個月進行。鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、操縱門應開關靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，操縱閥門應開關靈活。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大

16、小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。通過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。冷凍機組/熱泵機組冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動操縱調節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲

17、及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內。各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴峻飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程，流量符合要求。通過一段時刻連續(xù)運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及空調區(qū)室溫符合設計要求。新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節(jié)閥等工作正常，無異聲。冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。附屬工程及其他室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈?；S池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管

18、與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無堵塞物。單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平坦，室內外高差符合設計要求。群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。質量問題的處理阻礙房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強返修，直至合格。阻礙相鄰房屋的安全問題，由

19、建設單位負責處理。關于不阻礙房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒ǎ山庸軉挝惶幚?。原有房屋的接管驗收接管驗收應具備的條件：房屋所有權、使用權清晰；土地使用范圍明確。接管驗收應檢索提交的資料1、產權資料：房屋所有權證；土地使用權證；有關司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設備及定、附著物清冊。2、技術資料：房地產平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設備技術資料。接管驗收程序移交人書面提請接管單位接管驗收。接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進行審核。對具備條件的，應在15日內簽發(fā)驗收通知并約定驗收時刻。接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進

20、行檢驗。對檢驗中發(fā)覺的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進行檢驗。交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。質量與使用功能的檢驗以CJ13和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結構、裝修和設備的完好與損壞程度。查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設備情況）。評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。危險和損壞問題的處理屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危后，始得接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人

21、負責維修，也可采納其他補償形式。屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。交接雙方的責任為盡快發(fā)揮投資效益，建設單位應按第三條第二款、第三款的要求提早做好房屋交驗預備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢、及時簽發(fā)驗收通知并約定時刻驗收。經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。接管驗收時，交接雙方均應嚴格按照本標準執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理方法，并商定時刻復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質量事故，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明緣故。如屬設計、施工、材料的緣故應由建設單位負責處理，如屬使用不當、治理不善的緣故，則應由接管單位負責處理。對接管的房屋質量有爭議而又不能協(xié)商解決時，雙方均可請房屋所在地的質檢部門進行復驗裁決。新建房屋自驗收接管之日起，應執(zhí)行建筑工程保修的有關規(guī)定由建設單位負責保修。設施成品愛護方案此方案適用于驗收后開業(yè)前總則建立巡查制度，對已 經(jīng)驗收的區(qū)域、機房和單元要做好巡查記錄；建立應急預案(包括火 警、停電