項(xiàng)目論證程序

深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司SHENZHENVANKEREALESTATECO.,LTD.項(xiàng)目論證程序編號(hào)：VKSZ/QP/PR001版號(hào)：A/2頁(yè)碼：第12頁(yè)共12頁(yè)項(xiàng)目論證程程序編制蘇驍驍日期2002--08--21審核唐激楊日期2002--08--21批準(zhǔn)劉榮先日期2002--08--22流程要要素流程目標(biāo)：：流程時(shí)間要要求流程監(jiān)控點(diǎn)點(diǎn)數(shù)目流程主要責(zé)責(zé)任崗位位流程涉及職職位數(shù)目目修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人2002--10--9A/15.3.11、6、77蘇驍驍唐激揚(yáng)劉榮先2003--3-33A/24.1.11、4..3、55.1..5、55.2..3、55.2..4、55.4..4蘇驍驍唐激揚(yáng)劉榮先目的為保持公司司可持續(xù)續(xù)性發(fā)展展，尋找找房地產(chǎn)產(chǎn)新項(xiàng)目目并在確確定項(xiàng)目目前對(duì)其其可行性性進(jìn)行科科學(xué)論證證。適用范圍適用于房地地產(chǎn)新項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展體系的的新項(xiàng)目目論證工工作，以以及為之之展開(kāi)的的相應(yīng)研研究工作作。術(shù)語(yǔ)和定義義新項(xiàng)目論證證：包含含“論”和“證”兩個(gè)過(guò)過(guò)程，即即對(duì)影響響新項(xiàng)目目的各個(gè)個(gè)因素進(jìn)進(jìn)行充分分討論和和預(yù)測(cè)，最最后針對(duì)對(duì)預(yù)測(cè)的的綜合效效果進(jìn)行行可行性性求證。房地產(chǎn)土地地儲(chǔ)備：：為保證證房地產(chǎn)產(chǎn)公司未未來(lái)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的土地需需求，而而預(yù)先進(jìn)進(jìn)行的以以控制土土地開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)力為為目的購(gòu)購(gòu)入土地地的行為為?？尚行匝芯烤浚壕褪鞘菍?duì)擬購(gòu)購(gòu)入的土土地進(jìn)行行房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的論論證分析析，并在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效果果進(jìn)行預(yù)預(yù)測(cè)，為為投資決決策提供供依據(jù)。職責(zé)項(xiàng)目發(fā)展部部：負(fù)責(zé)組織基基礎(chǔ)研究究，每年年末制定定《土地地儲(chǔ)備控控制性計(jì)計(jì)劃表》，并并對(duì)研究究成果進(jìn)進(jìn)行歸檔檔。牽頭組織獲獲得新項(xiàng)項(xiàng)目土地地開(kāi)發(fā)權(quán)權(quán)及此前前各階段段的新項(xiàng)項(xiàng)目論證證工作。法律室：參與新項(xiàng)目目談判，提提供法律律意見(jiàn)。根據(jù)新項(xiàng)目目背景情情況進(jìn)行行法律風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析，撰寫(xiě)寫(xiě)合同。銷售經(jīng)營(yíng)部部、萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)公司、成成本管理理部、財(cái)財(cái)務(wù)管理理部：在項(xiàng)目論證證過(guò)程中中提供參參考意見(jiàn)見(jiàn)。公司總經(jīng)理理：在發(fā)展項(xiàng)目目確定階階段決定定是否進(jìn)進(jìn)入可行行性研究究階段，指指導(dǎo)項(xiàng)目目發(fā)展方方向。在新項(xiàng)目可可行性研研究階段段提出綜綜合調(diào)整整意見(jiàn)，決決定項(xiàng)目目合作條條件的實(shí)實(shí)施，批批準(zhǔn)項(xiàng)目目交由集集團(tuán)項(xiàng)目目發(fā)展小小組直至至決策委委員會(huì)評(píng)評(píng)審。工作程序基礎(chǔ)研究究基礎(chǔ)研究包包含土地地信息研研究、宏宏觀市場(chǎng)場(chǎng)研究、城城市規(guī)劃劃動(dòng)態(tài)研研究、經(jīng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)態(tài)研究、政政策法規(guī)規(guī)研究、項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)研究、公公司戰(zhàn)略略研究和和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手研究究等分項(xiàng)項(xiàng)研究工工作。各分項(xiàng)研究究工作由由項(xiàng)目發(fā)發(fā)展部牽牽頭完成成，做到到專項(xiàng)有有專人負(fù)負(fù)責(zé)，然然后再充充分利用用內(nèi)外資資源，予予以功能能完善和和健全。各分項(xiàng)工作作需及時(shí)時(shí)把握動(dòng)動(dòng)態(tài)信息息，做到到及時(shí)收收集、及及時(shí)分析析，其研研究成果果可在即即時(shí)報(bào)告告中和以以年度為為節(jié)點(diǎn)的的總結(jié)報(bào)報(bào)告中體體現(xiàn)?；A(chǔ)研究的的成果經(jīng)經(jīng)向公司司總經(jīng)理理匯報(bào)后后，最終終提煉作作為三年年經(jīng)營(yíng)計(jì)計(jì)劃外部部環(huán)境分分析的主主要部分分，并在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上制定定公司房房地產(chǎn)三三年土地地儲(chǔ)備滾滾動(dòng)計(jì)劃劃，以指指導(dǎo)土地地儲(chǔ)備工工作的進(jìn)進(jìn)行?；A(chǔ)研究需需指定一一人為總總負(fù)責(zé)人人，專門(mén)門(mén)負(fù)責(zé)整整個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)研究計(jì)計(jì)劃的制制定、監(jiān)監(jiān)督和基基礎(chǔ)研究究庫(kù)的整整理，基基礎(chǔ)資料料和研究究成果需需由該項(xiàng)項(xiàng)負(fù)責(zé)人人整理，經(jīng)經(jīng)編號(hào)后后放入各各基礎(chǔ)研研究庫(kù)歸歸檔。土地信息收收集、甑甑別：項(xiàng)目發(fā)展部部全體成成員均是是土地信信息收集集的責(zé)任任人，但但需指定定一人為為土地信信息負(fù)責(zé)責(zé)人，專專項(xiàng)負(fù)責(zé)責(zé)土地信信息的匯匯總、整整理和總總結(jié)等。土地信息的的收集可可通過(guò)如如下幾種種渠道進(jìn)進(jìn)行：通過(guò)政府公公告收集集：從相相關(guān)網(wǎng)站站或工作作人員處處提前獲獲得政府府出讓土土地信息息公告、土土地交易易中心進(jìn)進(jìn)行的企企業(yè)轉(zhuǎn)讓讓土地信信息掛牌牌公告和和法院拍拍賣土地地信息公公告、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易中心對(duì)對(duì)擁有土土地儲(chǔ)備備的企業(yè)業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的掛掛牌公告告。通過(guò)主動(dòng)詢?cè)儐?wèn)收集集：主動(dòng)動(dòng)了解各各片區(qū)歷歷史用地地、行政政劃撥用用地、農(nóng)農(nóng)村工商商發(fā)展用用地和舊舊城改造造的信息息，關(guān)注注并跟蹤蹤了解國(guó)國(guó)土部門(mén)門(mén)在報(bào)紙紙上公布布的企業(yè)業(yè)用地確確權(quán)公告告等。其他渠道：：土地信信息人來(lái)來(lái)電、傳傳真、約約訪、推推介等。了解到有效效土地信信息后填填寫(xiě)《土土地信息息采集表表》，并并交由土土地信息息負(fù)責(zé)人人匯總。項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展部不定定期對(duì)各各土地信信息進(jìn)行行合議，根根據(jù)公司司土地儲(chǔ)儲(chǔ)備要求求對(duì)土地地信息進(jìn)進(jìn)行初步步判斷，會(huì)會(huì)議由土土地信息息負(fù)責(zé)人人記錄并并存檔，會(huì)會(huì)議結(jié)果果知會(huì)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展部領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。通過(guò)初步判判斷的土土地信息息進(jìn)入發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目確定階階段，原原則上指指定負(fù)責(zé)責(zé)土地所所在片區(qū)區(qū)的項(xiàng)目目發(fā)展人人員為項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人接管管后續(xù)工工作，并并通過(guò)《土土地信息息采集表表》的形形式將土土地情況況及時(shí)向向公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)知會(huì)會(huì)；未通通過(guò)的信信息由土土地信息息負(fù)責(zé)人人填寫(xiě)判判斷意見(jiàn)見(jiàn)，存入入土地信信息庫(kù)，并并統(tǒng)一答答復(fù)信息息提供人人，此后后由土地地信息負(fù)負(fù)責(zé)人對(duì)對(duì)該項(xiàng)土土地的后后續(xù)成交交情況或或條件變變化情況況加以跟跟蹤。發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目確定進(jìn)入發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目確定定階段后后的項(xiàng)目目，由項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人按集集團(tuán)規(guī)范范要求填填制《新新項(xiàng)目發(fā)發(fā)展信息息通報(bào)》，交交土地信信息負(fù)責(zé)責(zé)人以郵郵件形式式上報(bào)集集團(tuán)企劃劃部。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況，可通通過(guò)談判判等了解解該項(xiàng)目目的背景景資料，初初步判斷斷項(xiàng)目用用地購(gòu)買買操作方方式，資資料匯總總后提請(qǐng)請(qǐng)法律室室提供意意見(jiàn)，最最終做出出項(xiàng)目用用地購(gòu)買買操作方方式的判判斷。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)地地勘察和和周邊市市場(chǎng)的簡(jiǎn)簡(jiǎn)易調(diào)查查，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況和項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)做出初初步項(xiàng)目目定位，初初步項(xiàng)目目定位至至少需包包含以下下內(nèi)容：：項(xiàng)目的檔次次、主要要客戶群群。項(xiàng)目在公司司項(xiàng)目組組合中的的地位和和開(kāi)發(fā)周周期。項(xiàng)目中不同同建筑產(chǎn)產(chǎn)品的種種類和各各自面積積份額、售售價(jià)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人可根據(jù)據(jù)項(xiàng)目的的特殊性性與否，進(jìn)進(jìn)行后續(xù)續(xù)處理：：常規(guī)項(xiàng)目，易易于規(guī)劃劃的：可可與萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)公司口口頭溝通通后確定定各種形形式產(chǎn)品品的面積積組合，并并由成本本管理部部提交各各種形式式產(chǎn)品（含含基本配配套）的的成本數(shù)數(shù)據(jù)，作作為初步步經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算的依依據(jù)。特殊地形或或包含特特殊配套套的項(xiàng)目目：可將將項(xiàng)目資資料和初初步產(chǎn)品品定位交交由萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)公司做做出規(guī)劃劃設(shè)計(jì)草草案，交交成本做做出建安安成本的的粗略測(cè)測(cè)算，作作為初步步經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算的依依據(jù)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況，做出出初步經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算結(jié)果，綜綜合項(xiàng)目目談判后后確定的的操作方方式，形形成簡(jiǎn)易易的初步步匯報(bào)，經(jīng)經(jīng)部門(mén)內(nèi)內(nèi)部評(píng)審審后，申申請(qǐng)召開(kāi)開(kāi)公司內(nèi)內(nèi)部的項(xiàng)項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)會(huì)。項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)會(huì)是由公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和參與與論證工工作的各各部門(mén)人人員參加加的、判判斷項(xiàng)目目能否確確定并進(jìn)進(jìn)入可行行性研究究程序的的評(píng)審會(huì)會(huì)議，會(huì)會(huì)議內(nèi)容容如下：：項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)會(huì)初步報(bào)報(bào)告包括括項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)介、周周邊環(huán)境境和市場(chǎng)場(chǎng)介紹、未未來(lái)發(fā)展展趨勢(shì)和和市場(chǎng)定定位、法法律及獲獲得方式式分析、設(shè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)點(diǎn)和相應(yīng)應(yīng)成本分分析、公公司策略略和開(kāi)發(fā)發(fā)周期、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益測(cè)算等等。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人需提前前將項(xiàng)目目初步報(bào)報(bào)告發(fā)給給與會(huì)人人員，為為保密起起見(jiàn)，土土地方情情況和重重要談判判條件不不能涉及及。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況，可確確定參加加會(huì)議各各專業(yè)部部門(mén)的人人員，須須提前通通知。會(huì)議首先由由項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人做做介紹，并并確定主主題由各各專業(yè)部部門(mén)進(jìn)行行討論和和論證，最最后綜合合各部門(mén)門(mén)意見(jiàn)。公司總經(jīng)理理最終決決定項(xiàng)目目是否進(jìn)進(jìn)入可行行性研究究階段，并并根據(jù)各各部門(mén)意意見(jiàn)指導(dǎo)導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展方向向。項(xiàng)目經(jīng)評(píng)審審確定后后，進(jìn)入入可行性性研究階階段，未未通過(guò)則則根據(jù)會(huì)會(huì)議意見(jiàn)見(jiàn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整或放放棄。項(xiàng)目可行性性研究項(xiàng)目可行性性研究是是對(duì)前期期項(xiàng)目初初步預(yù)測(cè)測(cè)的論證證，其最最終形成成的報(bào)告告參照《集集團(tuán)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性性報(bào)告內(nèi)內(nèi)容指引引》。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人首先將將公司項(xiàng)項(xiàng)目匯報(bào)報(bào)會(huì)上的的意見(jiàn)匯匯總，根根據(jù)項(xiàng)目目情況，制制訂《可可行性研研究計(jì)劃劃》，該該計(jì)劃需需包含各各相應(yīng)工工作的責(zé)責(zé)任部門(mén)門(mén)（責(zé)任任人）、達(dá)達(dá)到效果果和時(shí)間間要求，并并根據(jù)時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)列出橫橫道圖，發(fā)發(fā)相關(guān)部部門(mén)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目情況況，向集集團(tuán)企劃劃部申請(qǐng)請(qǐng)成立項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展小組。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人根據(jù)可可行性研研究計(jì)劃劃，組織織其它部部門(mén)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)勘勘察，并并組織完完成如下下工作：：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人進(jìn)一步步完善項(xiàng)項(xiàng)目背景景調(diào)研，包包括：項(xiàng)項(xiàng)目獲得得方式的的流程、土土地方資資信情況況、項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域的環(huán)環(huán)境和配配套、區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃和未來(lái)來(lái)發(fā)展趨趨勢(shì)等。法律室負(fù)責(zé)責(zé)參加項(xiàng)項(xiàng)目后續(xù)續(xù)談判，做做出法律律風(fēng)險(xiǎn)分分析，并并編寫(xiě)相相應(yīng)的合合同。銷售經(jīng)營(yíng)部部根據(jù)可可行性研研究計(jì)劃劃對(duì)項(xiàng)目目周邊市市場(chǎng)進(jìn)行行詳細(xì)調(diào)調(diào)研，反反饋給項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人，制制訂產(chǎn)品品定位建建議，并并由項(xiàng)目目發(fā)展部部和銷售售經(jīng)營(yíng)部部進(jìn)行討討論后通通過(guò)，形形成《新新項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位建議設(shè)設(shè)計(jì)草案案任務(wù)書(shū)書(shū)》。萬(wàn)創(chuàng)公司先先期對(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘察察地塊的的地形、地地貌進(jìn)行行項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃的分分析，并并根據(jù)《新新項(xiàng)目市市場(chǎng)定位位建議設(shè)設(shè)計(jì)草案案任務(wù)書(shū)書(shū)》，完完成規(guī)劃劃設(shè)計(jì)草草案，形形成《新新項(xiàng)目可可行性論論證規(guī)劃劃草案指指標(biāo)說(shuō)明明》。同時(shí)，萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)需對(duì)地地塊的地地形、地地貌進(jìn)行行工程建建造的分分析，并并根據(jù)前前述規(guī)劃劃草案完完成工程程技術(shù)分分析和建建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議。成本管理部部根據(jù)萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)公司司提供的的規(guī)劃草草案、《新新項(xiàng)目可可行性論論證規(guī)劃劃草案指指標(biāo)說(shuō)明明》和工工程技術(shù)術(shù)分析，提提供建安安成本測(cè)測(cè)算。銷售經(jīng)營(yíng)部部在萬(wàn)創(chuàng)創(chuàng)公司完完成規(guī)劃劃設(shè)計(jì)草草案后，制制訂銷售售初步計(jì)計(jì)劃。財(cái)務(wù)管理部部根據(jù)各各專業(yè)部部門(mén)提供供的規(guī)劃劃、成本本、銷售售計(jì)劃等等材料，完完成經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益預(yù)預(yù)測(cè)分析析，形成成《新項(xiàng)項(xiàng)目可行行性研究究測(cè)算表表_經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)部分分》。項(xiàng)目發(fā)展部部最終組組織各方方面材料料，形成成固定格格式的項(xiàng)項(xiàng)目可行行性報(bào)告告，經(jīng)部部門(mén)內(nèi)部部審議后后，申請(qǐng)請(qǐng)召開(kāi)公公司新項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)審審會(huì)。決策評(píng)審公司新項(xiàng)目目評(píng)審會(huì)會(huì)由公司司領(lǐng)導(dǎo)和和參與項(xiàng)項(xiàng)目論證證的各部部門(mén)參加加，聽(tīng)取取項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人對(duì)對(duì)項(xiàng)目可可行性研研究的匯匯報(bào)，最最終由公公司總經(jīng)經(jīng)理決定定項(xiàng)目是是否報(bào)集集團(tuán)項(xiàng)目目發(fā)展小小組審核核直至集集團(tuán)決策策委員會(huì)會(huì)評(píng)審。項(xiàng)目發(fā)展部部負(fù)責(zé)參參加集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目論論證會(huì)的的相關(guān)準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，呈報(bào)報(bào)資料報(bào)報(bào)分管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、總總經(jīng)理審審閱。集團(tuán)項(xiàng)目發(fā)發(fā)展小組組對(duì)評(píng)審審會(huì)結(jié)果果進(jìn)行審審核，向向集團(tuán)決決策委員員會(huì)申請(qǐng)請(qǐng)召開(kāi)項(xiàng)項(xiàng)目論證證會(huì)。若項(xiàng)目在上上述兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)中中未獲通通過(guò)，項(xiàng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人則需需要根據(jù)據(jù)會(huì)議意意見(jiàn)對(duì)可可行性研研究進(jìn)行行綜合調(diào)調(diào)整或放放棄該項(xiàng)項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)集團(tuán)團(tuán)項(xiàng)目論論證會(huì)通通過(guò)后，若若無(wú)需進(jìn)進(jìn)一步解解決的問(wèn)問(wèn)題，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展部可根根據(jù)實(shí)際際情況向向公司申申請(qǐng)?zhí)崆扒皢?dòng)該該項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的前前期準(zhǔn)備備工作（包包含銷售售經(jīng)營(yíng)部部提前介介入)。項(xiàng)目目發(fā)展部部負(fù)責(zé)按按照集團(tuán)團(tuán)新項(xiàng)目目決策委委員會(huì)通通過(guò)的項(xiàng)項(xiàng)目合作作條件，簽簽訂合作作合同，并并負(fù)責(zé)合合作條件件的實(shí)施施和跟蹤蹤。無(wú)論通過(guò)何何種方式式，公司司合法地地獲得項(xiàng)項(xiàng)目土地地的開(kāi)發(fā)發(fā)權(quán)力后后，項(xiàng)目目發(fā)展部部可提請(qǐng)請(qǐng)公司根根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃成成立項(xiàng)目目經(jīng)理部部，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目相相關(guān)資料料的順利利移交和和存檔，并并做出相相應(yīng)總結(jié)結(jié)。招標(biāo)、拍賣賣及掛牌牌項(xiàng)目參參照《集集團(tuán)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)用地投投標(biāo)、競(jìng)競(jìng)拍管理理辦法》。支持性文件件VKSZ//TD//VR0001《集集團(tuán)房地地產(chǎn)新項(xiàng)項(xiàng)目管理理制度》VKSZ//TD//VR0002《集集團(tuán)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目可行性性報(bào)告內(nèi)