8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站案例分析

對十堰圣澤實(shí) 工業(yè)用地國有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格評估分析報(bào)第一部分評估項(xiàng)目的十堰圣澤實(shí)業(yè)所屬的位于十堰市茅箭區(qū)石橋村A01020009號(hào)地塊 住所：十堰市東風(fēng)大道9號(hào)（不含化學(xué)品及國家限制的化學(xué)品、汽車、五金交電、建筑材料、機(jī)電產(chǎn)本次估價(jià)對象為十堰圣澤實(shí)業(yè)所屬的位于十堰市茅箭區(qū)石橋村的路4年7（十堰國用[2004]1880102000962（12766.23積為4661.59平方米，東風(fēng)日產(chǎn)汽車“4S”店建筑面積為6541.52平方米。其玻璃地彈門，室內(nèi)展廳凈高約11米左右，展廳地面鋪大理石，頂棚藝術(shù)造型吊頂并配有高級燈飾。一樓分布有展示廳、換衣間、大客戶、銷售經(jīng)理及銷售部、客戶接待室、整車車庫、二手車、中國平安保險(xiǎn)有卷，地面刷彩色地板漆，全工字鋼柱及鋼梁，維修車間配備了世界先進(jìn)的HUNTER電腦四輪定位儀、全車電路工作信號(hào)儀FLUKE、BURICK大梁校正架、通用電腦儀、汽車尾氣排放檢測系統(tǒng)、機(jī)油加注系統(tǒng)和環(huán)保型的烤漆房及18臺(tái)升降儀等設(shè)備，先進(jìn)的別克工具，可為通用的用戶事長室、售后休息間及精品配件展示區(qū)等，一樓展示廳與二樓前走廊為旋 頂棚塑料扣板吊頂。展示廳及各內(nèi)配有大型空調(diào)、自動(dòng)、消防噴11算區(qū)、洽談區(qū)、保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司等地面鋪復(fù)合維修車間為鋁合金卷，為水泥地面，全工字鋼柱及鋼梁，維修車間配備了世界先進(jìn)的電腦四輪定位儀、全車電路工作信號(hào)儀大梁校正架、東風(fēng)日產(chǎn)電腦儀、汽車尾氣排放檢測系統(tǒng)、機(jī)油加注系統(tǒng)和環(huán)保型的烤漆房及9展示廳與二樓前走廊為步行樓梯相連，樓梯踏步用大理石裝飾，不銹鋼扶手。二樓各用木質(zhì)材料隔斷，進(jìn)為全玻地彈門，各及走廊地面鋪地毯，刷涂料，頂棚為石膏扣板吊頂。二樓設(shè)有新車車間，為水泥地面，內(nèi)配有大型空調(diào)、自動(dòng)、消防噴淋系統(tǒng)等。并本配有兩部西子奧的斯估價(jià)對象在估價(jià)基準(zhǔn)日（200877第二部分評估項(xiàng)目采用的估價(jià)12004數(shù)修評估。價(jià)對象所處區(qū)域各種征地取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳實(shí)，故宜采用成本近法進(jìn)行評估。式中：Ｐi在地價(jià)區(qū)位影響因素總修正系數(shù)；∏S-待估宗地地價(jià)個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積。價(jià)對象為Ⅲ級工業(yè)用地，其相對應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為218元/平方米。確定估價(jià)對象宗地個(gè)別因素修正系數(shù)的乘積《十堰市區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估》設(shè)定的基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)基準(zhǔn)日為630200877日，則應(yīng)對交易期日進(jìn)行修正。根據(jù)估價(jià)對十房指數(shù)及十堰土地市場交易資料的收集與分析，以基準(zhǔn)2200877b。價(jià)格A元/平方米。一 成本近法測算過程分所謂成本近法，就是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加助費(fèi)，按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置費(fèi)征用前三年平均年產(chǎn)值十五倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的總和不得超過土地被前三年平均年產(chǎn)值的一倍。結(jié)合十堰統(tǒng)計(jì)資料及對待估宗地周邊地區(qū)的，綜6000元/畝，結(jié)合十堰統(tǒng)計(jì)資料以及市資源管理局提供的實(shí)際征地情況，土地補(bǔ)償費(fèi)在評測中按平均年產(chǎn)值1500土地取得費(fèi)＝（前三年平均年產(chǎn)值×10+安置費(fèi)+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)需投入的各項(xiàng)客觀費(fèi)用計(jì)算。根據(jù)十堰市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的平均開發(fā)水平以及對線外土地開發(fā)成本價(jià)格的、分析，確定土地開發(fā)費(fèi)用為a元/平方米（其中宗地道路、給水、排水、電力的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為b元/平方米，電訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為c元根據(jù)省人民關(guān)于發(fā)布《省耕地占用稅實(shí)施辦法》（鄂法 （鄂政發(fā)[1999]52號(hào)耕地開墾費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為土地補(bǔ)償費(fèi)的一倍。本水利其標(biāo)準(zhǔn)為耕地g元/畝。征地根據(jù)省物價(jià)局、省《關(guān)于征收土地的》（鄂價(jià)補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上、附著物和拆遷費(fèi)。征基數(shù)計(jì)收2.6-4.1%的征地。結(jié)合估價(jià)對象具體情況確定其征地為征地費(fèi)的h%。根據(jù)省物價(jià)局、省鄂價(jià)房地字[1996]403號(hào)《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于土地統(tǒng)征包干收取不可預(yù)見費(fèi)》中規(guī)定“在征地過程中，由土地管2—4%收取不可預(yù)見費(fèi)。征地費(fèi)用一般由以下幾種費(fèi)用組成：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上、附著物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi)和新菜地開發(fā)（耕地開墾費(fèi)。應(yīng)交稅費(fèi)因此投資利潤應(yīng)與業(yè)投資回報(bào)相一致。參照近幾年收益率的統(tǒng)計(jì)資料，并結(jié)合社會(huì)投資利潤率的一般水平，取投資利潤率15%。則利潤為：值，土地增值收益一般按成本價(jià)格的15—25%計(jì)。根據(jù)十堰一般情況，并考慮到則土地增值收益為:土地增值收益＝（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+應(yīng)交稅費(fèi)+利息+指數(shù),最后綜合確定土地還原利率r，則年期修正系數(shù)為:1－1/(1＋r)45.98==運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測算結(jié)果為A元/平方米，運(yùn)用成本近法測算的B元/平方米，通過分析以上兩種方法的估價(jià)結(jié)果，結(jié)合對周邊土地價(jià)格的調(diào)查了解，綜合確定以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測算的結(jié)果為主值取80%，以成近法測算的結(jié)果為輔值取20%，作為估價(jià)對象的最終評估價(jià)格,則:第三部分評估項(xiàng)目的難點(diǎn)及解決方案一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測算難點(diǎn)及解決方案估過程中采用了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，主要難點(diǎn)是是估價(jià)期日修正與還原利2004計(jì)算得出的結(jié)果基本能夠解決基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修中兩個(gè)難點(diǎn)問題。但是用成本近法評估時(shí)，有二種費(fèi)用在確定時(shí)有一定的難度，首先是土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的。為了解決個(gè)難點(diǎn)，估價(jià)通過在市資源局征地科與市場MM元/平方米（其中宗地外圍道路、給水、排水、電力的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)各占N元/平方米，電訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為HJ元/平方米。其次是利潤的確定，投資