建筑物和設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理

建筑物和設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理城市化是國家發(fā)展的趨勢。長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持上升發(fā)展的趨勢，但住宅物業(yè)的投資價值將呈下降趨勢。國家之所以會對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，是由于百姓的購房愿望、承受能力和住宅物業(yè)的現(xiàn)實價格之間出現(xiàn)了差距。今后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)發(fā)展——當(dāng)住宅物業(yè)的投資價值受到抑制時，資本自然會向商業(yè)物業(yè)滾動。目前，中國的建筑物發(fā)展仍舊停留在滿足基本需求和基本功能的層次上，而國外的建筑物發(fā)展已經(jīng)進入了“綠色建筑〞的時代，國內(nèi)企業(yè)需要用很長時間才能趕上。建筑物全生命周期的發(fā)展隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理的需求群體、需求量和管理方法，已經(jīng)浮現(xiàn)出差異化的特征：住宅物業(yè)管理由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，服務(wù)水準將保持相對平穩(wěn)，而專業(yè)物業(yè)管理目前已經(jīng)成型并將得以持續(xù)發(fā)展下去。從建筑物全生命周期的角度看，不管是自建自管還是委托他人管理，都存在“有利〞與“不利〞，關(guān)鍵在于企業(yè)的思路和定位。采用非專業(yè)的思路來理解建筑物全生命周期，就算開發(fā)者自己來管理，也會產(chǎn)生很高的管理本金；采用專業(yè)的思路來理解建筑物全生命周期，即便是委托他人管理，仍舊能夠為業(yè)主帶來本金優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢。作為逐步走向成熟的行業(yè)，物業(yè)運營者應(yīng)當(dāng)重視與專業(yè)公司的合作。物業(yè)管理有兩種模式：自持自管和委托外包。經(jīng)過幾年的發(fā)展，專業(yè)公司的服務(wù)已經(jīng)日趨成熟，保潔、工程維護、電梯維保等公司的專業(yè)化程度都比較高，分工合作時把一些專項業(yè)務(wù)分包給專業(yè)公司，能夠發(fā)揮它們最大的優(yōu)勢。而這種做法的好處在于：第一，轉(zhuǎn)移一些經(jīng)營風(fēng)險；其次，培育專業(yè)市場。假如這些業(yè)務(wù)都由物業(yè)公司來承受或者自己成立專業(yè)公司，不但會阻礙專業(yè)公司的發(fā)展，也會阻礙物業(yè)公司自身的發(fā)展。在物業(yè)管理相對發(fā)達的國家和地區(qū)，建筑物從設(shè)計階段就引入了“全生命周期〞的概念，持續(xù)到施工、安裝、調(diào)試……每一部分都將此概念貫徹下來——在前期階段就將全生命周期的理念融入到建筑物中，自然會大幅度降低后期物業(yè)管理階段的本金。中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，從深圳開始至今也就30年，而在北京地區(qū)的正式發(fā)展也只有十幾年的時間。盡管已經(jīng)有企業(yè)在建筑物全生命周期方面做得很好，但國內(nèi)的建筑物全生命周期管理仍處在相對朦朧的摸索階段，也就是說，我們在建設(shè)、管理方面表達出的“全生命周期〞理念還不夠。我們經(jīng)常會看到，一些幾十年、上百年的建筑物，至今仍保持著良好狀態(tài)，也極少出現(xiàn)漏水等狀況，反而是新建的建筑更簡單發(fā)生漏水、返潮等問題。在北京“7·21〞大雨及其引發(fā)的次生災(zāi)難中，建筑物漏水、小區(qū)浸水等事件經(jīng)媒體報道后造成了巨大的社會反響。盡管報道的內(nèi)容比實際狀況要夸誕些，但整個北京的物業(yè)發(fā)展確實在大雨之后發(fā)生了一些變化：物業(yè)公司承接新建物業(yè)工程，對物業(yè)防水的要求更加嚴格了；物業(yè)防水等方面的設(shè)計和實際效果可能會被納入房屋質(zhì)檢的范圍。一旦將房屋建設(shè)中可能出現(xiàn)的問題納入法律范疇，相應(yīng)的問題就會迎刃而解。全生命周期與設(shè)施設(shè)備管理與對“建筑物全生命周期〞的理解一樣，物業(yè)管理行業(yè)對設(shè)施設(shè)備管理的認識也處在起步階段，“事后維保〞是目前多數(shù)物管企業(yè)設(shè)施設(shè)備管理狀態(tài)的最恰當(dāng)描述。設(shè)施設(shè)備本身也是有“壽命〞的。以玻璃幕墻為例，經(jīng)過6年的研究和統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)由于熱脹冷縮的起因，整棟大廈的幕墻玻璃損壞率是3‰。整棟大廈共覆蓋了3,600多塊幕墻玻璃，每年都會有7-8塊玻璃損壞（每年對玻璃損壞數(shù)量的統(tǒng)計亦驗證了這一概率）。依照這個概率，我們?yōu)榇髲B玻璃幕墻整體購買了保險，一旦有玻璃損壞，保險公司就會依照保險合同賠付物業(yè)公司的損失。這樣一來，物業(yè)公司的管理本金降低了好多。對設(shè)施設(shè)備的日常維護，物業(yè)公司總是無法達到應(yīng)有的重視程度。就好像老一輩人在改革開放之前經(jīng)常說的一句話：“新三年、舊三年，縫修補補又三年〞，也就“湊合〞著用。這種貧苦年代“省吃儉用〞的觀念（筆者并非不認同“省吃儉用〞的生活方式，而在于重新理解“省吃儉用〞的概念），現(xiàn)在已經(jīng)到了應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變的時候。每一項設(shè)施設(shè)備的每一個部件都是有生命周期的，假如我們總是“湊合〞著用，當(dāng)部件的使用超出了生命界限，一旦損壞，對整個設(shè)備造成的損壞和因此帶來的巨大的維護本金，遠遠超出按時更換一個部件的開支。以前大家總是喊著“五年中修、八年大修〞的口號來顯示自己對設(shè)施設(shè)備的“重視〞，實際上，認真對設(shè)備每一個部件進行日常維護，遠比整體維修的本金要低——所謂的“中修大修〞不但達不到維護設(shè)施設(shè)備正常運轉(zhuǎn)的目的，反而會帶來更高的維護本金！所以我們現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)做的是：對設(shè)施設(shè)備整體和每一個零部件進行研究和日常檢查，并在零件損壞之后對其更換，并通過宣傳引起所有人對預(yù)防性維護的重視。“保質(zhì)保量〞比“提前完成〞更有價值正如上文提到的，好多西方國家的建筑，包括我國的故宮，建成至今雖已有幾百年，但仍舊十分穩(wěn)固，這是由于從設(shè)計階段開始工匠們就做到了“精致〞。制訂了工期，就應(yīng)當(dāng)嚴格依照工期實施、完成每一個步驟，不能提前。但是我們看到，國內(nèi)開發(fā)商經(jīng)常是“大干快上〞，而且經(jīng)常要趕在一些重要的時間節(jié)點完工、“獻禮〞。這樣導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)商對設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試能力十分差，為后期管理可能出現(xiàn)的風(fēng)險和本金埋下了隱患——好多設(shè)施設(shè)備的設(shè)計能力在安裝調(diào)試的過程中被淡化了。假如對安裝調(diào)試的過程足夠重視，就能節(jié)省好多后期管理的本金。在物業(yè)管理相對發(fā)達的地區(qū)，一個20萬平方米的工程有15個工程師就能管理，為什么？由于整棟建筑物的設(shè)施設(shè)備已經(jīng)達到了不需要人力每天查看，通過技術(shù)手段就能夠達到管理目的的狀態(tài)——而我們還處在“人盯死守〞的狀態(tài)，這就是差距所在?，F(xiàn)在國內(nèi)的狀況是“機遇多、錢好賺〞。賺錢機遇好多，融資速度也很快，就沒有開發(fā)商樂意將過多的資金和精力投入到前期設(shè)計和設(shè)備安裝調(diào)試上面。但是隨著市場、物業(yè)開發(fā)的逐步成熟，建筑物設(shè)計和設(shè)備調(diào)試安裝質(zhì)量最終會引起大家的重視——我們要向業(yè)主和投資者灌輸一種長期管理的概念，讓他們知道我們的管理不是一年兩年，而是五年十年，從長期管理的角度來理解設(shè)施設(shè)備管理。與缺乏前期設(shè)計和設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試相對的是，好多大廈的持有者或者管理者熱衷于各式各樣的“認證〞。有好多大廈的管理者做得很好，確實通過認證記錄了自己的工作水準、規(guī)范了自身的管理；但不可否認的是，相當(dāng)一部分人僅僅是為了“認證〞而認證，加上目前專業(yè)認證領(lǐng)域比較混亂，從某種角度來說，某些“認證〞根本是著名無實。建筑物生命周期分成建筑和管理兩個部分，真正在建筑的階段就使用節(jié)能材料，才能達到降低管理本金的目的?！皩I(yè)+預(yù)防〞是未來物業(yè)管理市場的趨勢在物業(yè)管理發(fā)展較為成熟的國家和地區(qū)，設(shè)施設(shè)備、保潔等領(lǐng)域都有專門的協(xié)會，以協(xié)會的方式規(guī)范專業(yè)公司的發(fā)展。漸漸地，國內(nèi)的保潔、電梯維護、保安都會向完全專業(yè)化的方向發(fā)展，行業(yè)自律組織也會在市場中扮演更重要的角色：培育良性市場、規(guī)范會員的行為、規(guī)范本專業(yè)的執(zhí)業(yè)認證和從業(yè)者的職業(yè)操守，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)時，亦會更加重視采用來自物業(yè)管理企業(yè)的建議。從建筑物的