2章房地產(chǎn)合同管理2

第二章房地產(chǎn)合同的訂立合同訂立的一般程序房地產(chǎn)項目招標(biāo)合同主體及條款分析合同的效力第一節(jié)合合同訂訂立的一一般程序序一、合同同的訂立立合同的訂立內(nèi)容必要條款一般條款形式口頭形式合同成立程序要約訂立過程中當(dāng)事人雙方的先合同義務(wù)締約過失責(zé)任書面形式承諾圖2-1合同訂立立流程二、要約約及要約約邀請1．要約的的含義《合同法》規(guī)定，要要約是希希望和他他人訂立立合同的的意思表表示。要約的構(gòu)構(gòu)成要件件主要有有：（1）內(nèi)容具具體確定定。（2）表明經(jīng)經(jīng)受要約約人承諾諾，要約約人即受受該意思思表示約約束。2．要約的的效力（1）要約的的生效《合同法》規(guī)定，要要約到達達受要約約人時生生效。（2）要約的的撤回要約的撤撤回，是是指要約約在生效效之前，，要約人人欲使其其不發(fā)生生法律效效力而取取消其要要約的意意思表示示。（3）要約的的撤銷要約的撤撤銷，是是指要約約生效之之后，要要約人欲欲使其喪喪失法律律效力而而取消該該項要約約的意思思表示。。（4）要約的的失效要約的失失效，是是指要約約喪失其其法律效效力，要要約人和和受要約約人均不不再受其其約束。。《合同法》規(guī)定，有有下列情情形之一一的，要要約失效效：①拒絕要要約的通通知到達達要約人人；②要約人人依法撤撤銷要約約；③承諾期期限屆滿滿，受要要約人未未作出承承諾；④受要約約人對要要約的內(nèi)內(nèi)容作出出實質(zhì)性性變更。。”此外，要要約人或或受要約約人死亡亡，且未未來的合合同需要要由要約約人或受受要約人人本人履履行，要要約人或或受要約約人死亡亡，要約約消滅；；否則，，不影響響要約的的法律效效力。如如果受要要約人是是法人的的，法人人終止時時，要約約失效。。3．要約邀邀請要約邀請請又稱要要約引誘誘，是希希望他人人向自己己發(fā)出要要約的意意思表示示。4．要約與與要約邀邀請的區(qū)區(qū)別項目區(qū)別要

約要約邀請目的意思有，即要約以締結(jié)合同為目的，是當(dāng)事人自己主動愿意訂立合同的意思表示無，當(dāng)事人僅表達某種意愿，即希望對方主動向自己提出訂立合同的意思表示法效意思有，要約人將自己置于一旦對方承諾，合同即告成立的地位無，要約邀請人希望自己處于一種可以選擇是否接受對方要約的地位內(nèi)容十分確定一般不確定三、承諾諾承諾，是是指合同同當(dāng)事人人一方對對另一方方發(fā)來的的要約，，在要約約要求的的有效期期限內(nèi)，，作出的的同意要要約條款款的意思思表示。。1．承諾的的概念《合同法》規(guī)定，承承諾是受受要約人人同意要要約的意意思表示示。2．承諾的的構(gòu)成要要件（1）承諾必必須由受受要約人人向要約約人作出出。（2）承諾的的內(nèi)容應(yīng)應(yīng)當(dāng)與要要約的內(nèi)內(nèi)容一致致。（3）承諾人人必須在在要約有有效期限限內(nèi)作出出承諾。。3．承諾的的方式和和期限（1）承諾的的方式承諾應(yīng)當(dāng)當(dāng)以通知知的方式式作出，，但根據(jù)據(jù)交易習(xí)習(xí)慣或要要約表明明可通過過行為作作出承諾諾的除外外。（2）承諾期期限承諾應(yīng)當(dāng)當(dāng)在要約約確定的的期限內(nèi)內(nèi)到達要要約人。。4．承諾的的效力（1）承諾生生效承諾通知知到達要要約人時時生效，，承諾生生效時合合同成立立。（2）承諾撤撤回承諾的撤撤回，是是指承諾諾人主觀觀上欲阻阻止或者者消滅承承諾發(fā)生生法律效效力的意意思表示示。（3）遲發(fā)的的承諾遲發(fā)的承承諾是指指受要約約人主觀觀上超過過承諾期期限發(fā)出出的承諾諾。（4）遲到的的承諾遲到的承承諾是指指承諾人人發(fā)出承承諾后，，由于外外界原因因而延誤誤到達。。遲到的的承諾，，生效為為原則，，失效為為例外。。四、要約約變更（一）要要約內(nèi)容容的實質(zhì)質(zhì)性變更更承諾的內(nèi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)與要約約內(nèi)容一一致。受受要約人人對要約約的內(nèi)容容作出實實性變更更的，為為新要約約。有關(guān)關(guān)合同標(biāo)標(biāo)的、數(shù)數(shù)量、質(zhì)質(zhì)量、價價款或者者報酬、、履行期期限、履履行地點點和方式式、違約約責(zé)任和和解決爭爭議方法法等的變變更，是是對要約約內(nèi)容的的實質(zhì)性性變更。。（二）要要約內(nèi)容容的非實實質(zhì)性變變更承諾對要要約的內(nèi)內(nèi)容作出出非實質(zhì)質(zhì)性變更更，是指指受要約約人在有有關(guān)合同同的標(biāo)的的、數(shù)量量、質(zhì)量量、價款款或報酬酬、履行行期限、、履行地地點和方方式、違違約責(zé)任任和解決決爭議方方法等方方面以外外，對原原要約內(nèi)內(nèi)容作出出某些補補充、限限制和修修改。第二節(jié)房地地產(chǎn)項目目招標(biāo)一、招標(biāo)標(biāo)方式1．公開招招標(biāo)（無無限競爭爭性招標(biāo)標(biāo)）2．邀請招招標(biāo)（有有限競爭爭性招標(biāo)標(biāo)）二、招標(biāo)標(biāo)程序及及內(nèi)容1．建設(shè)工工程招標(biāo)標(biāo)的程序序建設(shè)工程項目報建審查招標(biāo)人資格編制資格預(yù)審文件和招標(biāo)文件工程標(biāo)底的編制投標(biāo)人資格預(yù)審發(fā)售招標(biāo)文件接收投標(biāo)人遞交的標(biāo)書開標(biāo)評標(biāo)中標(biāo)通知書招標(biāo)申請合同簽訂發(fā)布資格預(yù)審?fù)ǜ?、招?biāo)公告組織現(xiàn)場踏勘、召開投標(biāo)預(yù)備會2．建設(shè)工工程招標(biāo)標(biāo)的主要要內(nèi)容（1）建設(shè)工工程項目目報建（2）審查招招標(biāo)人招招標(biāo)資質(zhì)質(zhì)（3）申請招招標(biāo)（4）編制資資格預(yù)審審和招標(biāo)標(biāo)文件（5）發(fā)布資資格預(yù)審審公告、、招標(biāo)公公告或者者發(fā)出投投標(biāo)邀請請函（6）對投標(biāo)標(biāo)資格進進行審查查（7）發(fā)售招招標(biāo)文件件和有關(guān)關(guān)資料，，收取投投標(biāo)保證證金（8）組織投投標(biāo)人踏踏勘現(xiàn)場場，召開開投標(biāo)預(yù)預(yù)備會，，對招標(biāo)標(biāo)文件進進行答疑疑（9）開標(biāo)（10）評標(biāo)（11）擇優(yōu)定定標(biāo)，發(fā)發(fā)中標(biāo)通通知書（12）簽訂合合同（13）提交招招標(biāo)情況況書面報報告三、資格格預(yù)審1．資格預(yù)預(yù)審公告告2．資格預(yù)預(yù)審文件件3．資格審審查辦法法四、開標(biāo)標(biāo)、評標(biāo)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)1．開標(biāo)2．評標(biāo)（1）評標(biāo)的的內(nèi)容（2）評標(biāo)組組織（3）評標(biāo)原原則（4）初步評評審（5）詳細評評審（6）評標(biāo)報報告3．定標(biāo)（1）定標(biāo)的的程序（2）定標(biāo)的的原則（3）中標(biāo)通通知書第三節(jié)合同同主體及及條款分分析一、合同同主體1．土地的的供給者者2．政府3．金融機機構(gòu)4．承包商商5．專家顧顧問6．消費者者二、合同同成立的的一般條條款合同的一一般條款款，即合合同的內(nèi)內(nèi)容，是是指由合合同當(dāng)事事人約定定的合同同條款。。合同的的內(nèi)容由由當(dāng)事人人約定，，一般包包括以下下條款：：當(dāng)事人人的名稱稱或者姓姓名和住住所；標(biāo)標(biāo)的；數(shù)數(shù)量；質(zhì)質(zhì)量；價價款或者者報酬；；履行期期限、地地點和方方式；違違約責(zé)任任；解決決爭議的的方法。。當(dāng)事人人可以參參照各類類合同的的示范文文本訂立立合同。。三、格式式合同（一）格格式合同同的概念念格式合同同又稱標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合同同、定型型化合同同，是指指一方當(dāng)當(dāng)事人為為重復(fù)使使用而預(yù)預(yù)先擬定定，并于于締約時時未與對對方協(xié)商商合同的的條款，，對方只只能表示示全部同同意或者者不同意意的合同同。（二）格格式合同同的特點點（1）單方性性（2）對世性性（3）固定性性（4）強制性性（5）書面性性（三）格格式合同同的特殊殊規(guī)定1．提請注注意和說說明義務(wù)務(wù)2．格式條條款無效效的情形形3．格式條條款的解解釋四、房地地產(chǎn)格式式條款及及其責(zé)任任認(rèn)定房地產(chǎn)開開發(fā)中，，常見的的格式合合同主要要有：（1）解除合合同期限限不一致致（2）違約金金顯失公公平（3）屋頂外外墻廣告告歸屬權(quán)權(quán)（4）車位歸歸屬權(quán)爭爭議（5）虛假宣宣傳的法法律后果果（6）面積變變動的處處理第四節(jié)合同同的效力力一、合同同的成立立與生效效（一）合合同的成成立合同的成成立是指指雙方當(dāng)當(dāng)事人通通過協(xié)商商，就合合同的必必要條款款達成合合意，即即當(dāng)事人人通過締締約達成成意思一一致。合同的成成立應(yīng)當(dāng)當(dāng)具備一一定要件件：第一一，合同同的主體體必須為為雙方或或多方當(dāng)當(dāng)事人；；第二，，當(dāng)事人人對合同同的必要要條款達達成合意意。（二）合合同的生生效合同生效效是指合合同具備備生效條條件而產(chǎn)產(chǎn)生法律律效力。。合同生效效應(yīng)當(dāng)具具備以下下要件：：（1）合同主主體合格格（2）合同當(dāng)當(dāng)事人意意思表示示真實（3）合同不不違反法法律或者者社會公公共利益益（4）具備法法律、行行政法規(guī)規(guī)規(guī)定的的形式要要件（三）房房地產(chǎn)合合同的生生效與登登記《物權(quán)法》規(guī)定，不不動產(chǎn)物物權(quán)的設(shè)設(shè)立、變變更、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和消消滅，經(jīng)經(jīng)依法登登記，發(fā)發(fā)生效力力；未經(jīng)經(jīng)登記，，不發(fā)生生效力，，但法律律另有規(guī)規(guī)定的除除外。依此規(guī)定定，房地地產(chǎn)作為為不動產(chǎn)產(chǎn)必須經(jīng)經(jīng)過登記記后才發(fā)發(fā)生所有有權(quán)轉(zhuǎn)移移的效力力。但此此登記只只是物權(quán)權(quán)發(fā)生效效力的要要件，而而非合同同的生效效要件。。即合同同成立后后，只要要符合法法定要件件即可生生效，當(dāng)當(dāng)事人有有約定的的除外。。二、無效效合同合同無效效，是指指雖經(jīng)合合同當(dāng)事事人協(xié)商商訂立，，但因其其不具備備或違反反了法定定條件，，法律規(guī)規(guī)定不承承認(rèn)其效效力的合合同。（一）無無效合同同的情形形（1）一方以以欺詐、、脅迫的的手段訂訂立合同同，損害害國家利利益。（2）惡意串串通，損損害國家家、集體體或者第第三人利利益。（3）以合法法形式掩掩蓋非法法目的。。（4）損害社社會公共共利益。。（5）違反法法律、行行政法規(guī)規(guī)的強制制性規(guī)定定。（二）免免責(zé)條款款無效的的情形合同中的的免責(zé)條條款，是是指當(dāng)事事人在合合同中約約定免除除或者限限制其未未來責(zé)任任的合同同條款。。免責(zé)條條款無效效，是指指沒有法法律約束束力的免免責(zé)條款款。三、可變變更與可可撤銷合合同可變更、、可撤銷銷的房地地產(chǎn)合同同是指雖雖然合同同已經(jīng)成成立，但但由于存存在法定定的可變變更、可可撤銷的的因素，，經(jīng)一方方當(dāng)事人人請求，，由人民民法院或或仲裁機機構(gòu)可以以對其予予以變更更或撤銷銷的合同同。四、效力力待定合合同效力待定定的房地地產(chǎn)合同同是指，，房地產(chǎn)產(chǎn)合同已已經(jīng)成立立，但由由于并不不完全符符合法律律規(guī)定的的生效要要件，而而使合同同的效力力發(fā)生與與否并不不確定。