深圳坪山新區(qū)49.5畝地塊可行性研究報(bào)告20131208課件

力高地產(chǎn)集團(tuán)投資部、營(yíng)銷(xiāo)中心2013年12月深圳市坪山新區(qū)49.5畝地塊可行性研究報(bào)告目錄一土地屬性分析二市場(chǎng)分析三項(xiàng)目初步定位四項(xiàng)目投資測(cè)算五總結(jié)與建議PART1土地屬性分析項(xiàng)目基本信息區(qū)位交通狀況片區(qū)規(guī)劃及配套土地屬性結(jié)論1.1項(xiàng)目基本信息

項(xiàng)目拍賣(mài)相關(guān)信息項(xiàng)目名稱(chēng)深圳坪山新區(qū)49.5畝地塊土地用途二類(lèi)住宅

土地位置中山大道以南，錦龍大道以東總用地面積（畝）總用地49.5畝容積率容積率4.0計(jì)容建筑面積（㎡）132140㎡（住宅6.4萬(wàn)，回購(gòu)房5萬(wàn)，商業(yè)1.4萬(wàn)）建筑覆蓋率≤35%建筑高度≤100米

地價(jià)3.15億（扣除5萬(wàn)㎡拆遷安置房占地的樓面地價(jià)3834元/㎡）保證金6300萬(wàn)元，到賬截止時(shí)間為2013年12月20日16時(shí)30分報(bào)名截止時(shí)間2013年12月20日16時(shí)30分掛牌成交時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)電腦報(bào)價(jià)截止時(shí)間為2013年12月23日15時(shí)整，轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍戶型限制簽訂《出讓合同》之日起5個(gè)工作日內(nèi)一次性付清成交價(jià)款。有90/70要求備注

總建筑面積中含5萬(wàn)㎡的拆遷安置房，政府以4000元/㎡回購(gòu)（2億）1.2區(qū)位交通狀況

項(xiàng)目區(qū)位交通項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于深圳市坪山新區(qū)，2009年由原來(lái)坪山街道引、坑梓街道和大工業(yè)區(qū)整合而成的新區(qū)，北面直達(dá)龍崗中心城，南連大鵬半島，西鄰鹽田港，東靠惠州大亞灣，是深化深莞惠合作的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。距離深圳市政府約36公里，駕車(chē)45分鐘。距龍崗區(qū)政府約13公里，駕車(chē)25分鐘。1.2區(qū)位交通狀況

項(xiàng)目四至螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城新亞洲歡樂(lè)城天虹商場(chǎng)地塊西面的民宅南面為中集集團(tuán)集裝箱廠（臨時(shí)的）西面為錦龍大道（雙向八車(chē)道）地塊現(xiàn)狀（種植樹(shù)木）1.3片區(qū)規(guī)劃及配套

項(xiàng)目片區(qū)規(guī)劃

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目位于坪山新區(qū)坪環(huán)片區(qū)，該片區(qū)定位為坪山新城的啟動(dòng)區(qū)，依托良好的資源條件打造成為文化、體育、居住于一體的生態(tài)型綜合片區(qū)。項(xiàng)目位置1.3片區(qū)規(guī)劃及配套

項(xiàng)目周邊配套天虹商場(chǎng)金地朗悅項(xiàng)目坪山體育中心坪山高級(jí)中學(xué)京基牛角龍舊改項(xiàng)目

土地屬性小結(jié)1.4土地屬性結(jié)論優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)地塊處于坪山商貿(mào)中心城坪環(huán)片區(qū)，毗鄰兩條大道，交通便利，商業(yè)價(jià)值高；地塊形狀規(guī)整，項(xiàng)目體量適中，典型短平快項(xiàng)目；屬坪山新區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來(lái)會(huì)成為大型居住區(qū)，逐步形成良好的居住氛圍。地塊南面目前為臨時(shí)的中集集團(tuán)集裝箱廠，短期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響。產(chǎn)品定位首置首改精品項(xiàng)目PART2市場(chǎng)分析

市場(chǎng)整體宏觀分析住宅市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析結(jié)論坪山新區(qū)位于深圳市東北部，于2009年6月30日掛牌成立。轄區(qū)總面積約168平方公里，下轄坪山、坑梓2個(gè)辦事處共23個(gè)社區(qū)，總?cè)丝诩s60萬(wàn)，其中戶籍人口約3.6萬(wàn)。坪山新區(qū)地理位置優(yōu)越。新區(qū)東靠惠州大亞灣石化城，南連具有優(yōu)美原生態(tài)的大鵬半島，西鄰世界最大的單體港——鹽田港，北面是商貿(mào)發(fā)達(dá)、配套齊全的龍崗中心城，是深化深莞惠合作的重要戰(zhàn)略節(jié)點(diǎn)。新區(qū)剩余可建設(shè)用地近30平方公里，是深圳市可開(kāi)發(fā)土地面積最大的區(qū)域之一，發(fā)展?jié)摿薮?，可以為深圳未?lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展特別是高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供戰(zhàn)略支撐。目前，坪山新區(qū)已進(jìn)入大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)的跨越發(fā)展時(shí)期。坪山新區(qū)新貌2.1市場(chǎng)整體宏觀分析坪山區(qū)域分析-定位綜合配套改革示范區(qū)，中國(guó)特區(qū)中的特區(qū)。政府高度重視定位高端：科學(xué)發(fā)展觀的示范區(qū)、綜合配套改革的先行區(qū)；五個(gè)城市副中心之一、深圳東部增長(zhǎng)極；國(guó)家低碳生態(tài)示范城。低碳生態(tài)城，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園土地資源豐富：近30平方公里可建設(shè)用地生態(tài)資源優(yōu)：新區(qū)生態(tài)控制線內(nèi)用地88.89平方公里，占總用地的53.22%國(guó)際新區(qū)，中心區(qū)概念規(guī)劃概念規(guī)劃要點(diǎn)：1.東部交通樞紐，暢達(dá)全城：以深圳東站為核心，將實(shí)現(xiàn)地鐵12號(hào)線、14號(hào)線以及東部高速等鐵路、地鐵、高速的無(wú)縫對(duì)接；南坪三期、坪鹽快速、東部過(guò)境高速等路網(wǎng)發(fā)達(dá)2.河濕地生態(tài)帶、東部會(huì)展中心、東部文化產(chǎn)業(yè)中心；城市核心配套教育：坪山實(shí)驗(yàn)學(xué)校公園：坪山大工業(yè)區(qū)中心公園新區(qū)美術(shù)館、新城展覽館，規(guī)劃的圖書(shū)館、影劇院、東部會(huì)展中心等……坪山新區(qū)于2009年6月30日掛牌成立。2.1市場(chǎng)整體宏觀分析坪山超前規(guī)劃：生態(tài)新城、智慧新城2.1市場(chǎng)整體宏觀分析超前規(guī)劃：生態(tài)新城、智慧新城生態(tài)新城：60%土地都是生態(tài)控制區(qū)，擁有二山、三水庫(kù)、四公園；馬巒山、聚龍山；300多萬(wàn)方徑子水庫(kù)、湯坑水庫(kù)、水阻坑水庫(kù)；坪山公園、坪山中心公園、燕子嶺生態(tài)公園，坑梓公園，生態(tài)環(huán)境天生優(yōu)越智慧新城：1月29日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了首批90個(gè)國(guó)家智慧城市試點(diǎn)名單，坪山新區(qū)入選，成為深圳唯一試點(diǎn)單位?！爸腔鄢鞘小钡暮诵挠^點(diǎn)，圍繞智慧城市、生態(tài)、民生、經(jīng)濟(jì)、管理五大系統(tǒng)（城市基礎(chǔ)設(shè)施、資源環(huán)境、社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、市政治理），規(guī)劃了坪山新區(qū)信息化和網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的系統(tǒng)工程。坪山區(qū)域分析-交通主要交通干道已基本通車(chē)，10分鐘接入快速路網(wǎng)、20分鐘城市副中心區(qū)、30分鐘城市中心區(qū)外環(huán)高速深汕高速南通道西深惠高速中山大道橫坪公路丹梓大道龍興路龍坪路地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)B線東部過(guò)境高速深汕公路交通全面升級(jí)坪山新城逐步融入深圳半小時(shí)生活圈：橫坪快速、地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線、深汕公路，近可拉動(dòng)附近區(qū)域客戶，遠(yuǎn)可牽引市區(qū)客戶2.1市場(chǎng)整體宏觀分析瞄準(zhǔn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提出主抓生物產(chǎn)業(yè)、新能源汽車(chē)及新能源產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)方面重點(diǎn)發(fā)展。做大做強(qiáng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)提出在電子信息產(chǎn)業(yè)方面，完善產(chǎn)業(yè)鏈條。推進(jìn)先進(jìn)裝備制造業(yè)與電子信息產(chǎn)業(yè)的融合。到2015年，先進(jìn)裝備制造業(yè)產(chǎn)值達(dá)到300億元。提出“四園五基地六片區(qū)”概念四園包括“新能源產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)園五基地包括“中小企業(yè)總部基地、科技成果轉(zhuǎn)化基地、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、動(dòng)力電池材料產(chǎn)業(yè)基地”六片區(qū)則包括“坪山中心區(qū)、坑梓中心區(qū)、聚龍山高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)、深圳出口加工區(qū)、馬巒山生態(tài)休閑旅游區(qū)、碧嶺創(chuàng)意文化與生態(tài)旅游區(qū)”。新規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融、科技服務(wù)、商務(wù)會(huì)展、文化創(chuàng)意等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，配套發(fā)展商貿(mào)流通、休閑旅游等消費(fèi)性服務(wù)業(yè)，全面提高新區(qū)的城市服務(wù)水平。到2015年，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)較大調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達(dá)到32%。坪山區(qū)域分析-產(chǎn)業(yè)2012年4月坪山新區(qū)首個(gè)五年規(guī)劃正式出臺(tái)，明確產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)——瞄準(zhǔn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。2.1市場(chǎng)整體宏觀分析坪山區(qū)域分析-產(chǎn)業(yè)名企爭(zhēng)相落戶坪山，產(chǎn)業(yè)發(fā)展日新月異。良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，帶來(lái)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)騰飛和大量的置業(yè)人群華誼兄弟文化城落戶坪山引入并聚集文化領(lǐng)域的優(yōu)秀人才、企業(yè)和資本，著力發(fā)展電影及電視節(jié)目拍攝、后期制作、配套服務(wù)、廣告制作、主題旅游及其他文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)。為深港兩地的影視創(chuàng)作帶來(lái)全新的契機(jī)；2011年4月30日，坪山湯坑舊改項(xiàng)目簽約啟動(dòng)，由卓越集團(tuán)獲得發(fā)展權(quán)。湯坑舊改單元內(nèi)含11個(gè)居民小組，占地約28萬(wàn)平方米，該片區(qū)的總體規(guī)劃是承接高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)和居住功能配套，建設(shè)生態(tài)城區(qū)。金地、中糧、萬(wàn)科、深業(yè)、卓越來(lái)了，世華、中原、中聯(lián)、港置等地鋪也陸續(xù)進(jìn)駐坪山；蘇寧來(lái)了，國(guó)藥來(lái)了，微軟,IBM也來(lái)了，坪山發(fā)展，注定是日新月異。新能源汽車(chē)名城，國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地卓越簽約湯坑舊改，建面28萬(wàn)平米2.1市場(chǎng)整體宏觀分析周邊已有配套：客家圍屋“大萬(wàn)世居”；坪山中心體育館；樂(lè)安居（包括樂(lè)安居建材市場(chǎng)、樂(lè)安居國(guó)際酒店“五星級(jí)”、樂(lè)安居酒樓）；坪山人民法庭；深業(yè)東城上邸的“華潤(rùn)萬(wàn)家超市”；深業(yè)東城國(guó)際的“天虹”，天虹已于2013年4月份開(kāi)業(yè)；坪山綜合批發(fā)市場(chǎng)（農(nóng)批、廚具等）；坪山區(qū)域分析-配套5年530億打造市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，城市配套正高速完善中。2.1市場(chǎng)整體宏觀分析坪山區(qū)域分析-配套未來(lái)周邊規(guī)劃和待建項(xiàng)目周邊規(guī)劃和待建項(xiàng)目有：坪山國(guó)際網(wǎng)球中心（由金地代建）；洋母帳舊改（深圳祥祺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)），建設(shè)用地１.４４萬(wàn)㎡，總建筑面積50351.07萬(wàn)㎡，開(kāi)工時(shí)間2013.2.28；六和商業(yè)廣場(chǎng)的“沃爾瑪”，占地6萬(wàn)㎡，總建32萬(wàn)㎡（一期為九棟地上26-42層商住，一棟150米的超高層寫(xiě)字樓，一棟150米的住宅樓，及約7萬(wàn)㎡的大型集中商業(yè)區(qū)），2010.6.18日奠基；規(guī)劃中的地鐵站“坪山小學(xué)站”（遠(yuǎn)期規(guī)劃）；華誼兄弟文化城，2012年9月與開(kāi)發(fā)商簽合作協(xié)議，主要著力于發(fā)展電影及電視節(jié)目拍攝、后期制作、配套服務(wù)、廣告制作、設(shè)計(jì)、主題旅游及其他文化創(chuàng)意設(shè)計(jì)等產(chǎn)業(yè)；京基牛角龍項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約10萬(wàn)㎡，總建筑面積約40萬(wàn)㎡；2013年1月9日舉行的奠基儀式；坪山新區(qū)兒童樂(lè)園規(guī)劃用地，位于“坪山首座”東北角廣東水電集團(tuán)兩塊住宅用地，項(xiàng)目名為“坪山首座”規(guī)劃占地5.5萬(wàn)，總建約26萬(wàn)㎡，規(guī)劃有“坪山首座5A寫(xiě)字樓”、“45-86㎡首席公寓”卓越湯坑舊改，占地28萬(wàn)㎡，2010.11月和湯坑簽訂合作，2011.4月上報(bào)國(guó)土局；健寧醫(yī)院（精神病院+疾病控制中心+坪山救助站+殘疾人綜合服務(wù)中心），由康寧醫(yī)院分院，原康寧醫(yī)院改為心理咨詢醫(yī)院；占地面積1.5096萬(wàn)㎡，總建筑面積2.7827萬(wàn)㎡，設(shè)計(jì)床位800張，于2012年6月開(kāi)工；2.1市場(chǎng)整體宏觀分析坪山新區(qū)高起點(diǎn)、龐大的開(kāi)發(fā)空間、超前規(guī)劃、高鐵經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)坪山新區(qū)將成為深圳未來(lái)新中心萬(wàn)科、招商、中糧、卓越等一系列知名開(kāi)發(fā)商都率先進(jìn)入坪山新區(qū)代表深圳未來(lái)的人居新城坪山新區(qū)小結(jié)2.1市場(chǎng)整體宏觀分析2.2住宅市場(chǎng)分析坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)過(guò)程，目前正處于快速發(fā)展階段。市場(chǎng)概況隨著2009年坪山新區(qū)的掛牌成立，豐富的土地資源及城市副中心區(qū)的定位給予坪山新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展以肯定與機(jī)會(huì)，除了招拍掛的活躍，舊改項(xiàng)目提上議程的也越來(lái)越多。同時(shí)伴隨著交通的改善、關(guān)內(nèi)土地的稀缺以及房?jī)r(jià)飛漲給坪山引入新的客戶群體。坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入快速發(fā)展期。坪山的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，2003年開(kāi)始才有商品房項(xiàng)目入市。2006年之前，坪山基本上屬于一個(gè)封閉的市場(chǎng)，項(xiàng)目少，客戶來(lái)源單一。屬于房地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段。2006年開(kāi)始，隨著深惠公路/地鐵3號(hào)線規(guī)劃利好信息的釋放，東部新城概念日趨成熟，萬(wàn)科、深業(yè)、金眾、振業(yè)等品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始先后參與坪山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是坪山新區(qū)住宅項(xiàng)目不多，定位高端的地產(chǎn)項(xiàng)目更是屈指可數(shù)——造成本地富?？蛻羯峤筮h(yuǎn)，大量向周邊龍崗中心城流失。坪山的產(chǎn)品從41-248㎡均有，以本項(xiàng)目為圓心，距離本項(xiàng)目越近產(chǎn)品越小，距本項(xiàng)目越遠(yuǎn)產(chǎn)品越大。主力還是以74-126㎡的2-4房為主，主打剛需產(chǎn)品。產(chǎn)品特征2.2住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目產(chǎn)品備注丹梓龍庭

119㎡雙拼四房、129㎡、150㎡雙拼四-五房

距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)深業(yè)東城御園

41平米一房、76平米三房，87平米四房

距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)一品瀾山

84－88㎡三房高層、

126㎡四房、146㎡雙拼復(fù)式距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)萬(wàn)科金域緹香

75-89㎡三到四房、88㎡復(fù)式、147㎡復(fù)式距離本項(xiàng)目適中大東城

75-89㎡三到四房、125㎡雙拼、120-160㎡洋房

距離本項(xiàng)目適中六和城

68㎡-248㎡二到五房

距離本項(xiàng)目近東城國(guó)際

74-124㎡的2-4房、136㎡雙拼5房

距離本項(xiàng)目近金地朗悅

75㎡兩房、89㎡三房，125㎡四房距離本項(xiàng)目近2012年坪山供應(yīng)成交：3403套，90平以下3-4房剛需產(chǎn)品占市場(chǎng)超過(guò)七成。典型：緹香/大東城/東城國(guó)際，其中萬(wàn)科拉動(dòng)坪山價(jià)格峰值。2012年坪山各項(xiàng)目去化情況項(xiàng)目總建面（萬(wàn)㎡）產(chǎn)品面積段銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售套數(shù)月均銷(xiāo)售萬(wàn)科金域緹香14.475-147平3-5房12000108591大東城（二期）14.784-124平3-5房1000070959豪方菁園4.5主要是70平以下1000042624東城御園9.872-138平2-4房700062857東城國(guó)際21.874-137平2-4房950052944中糧一品瀾山1582-149平三房四房11000260-7市場(chǎng)項(xiàng)目主流產(chǎn)品以90㎡以下為主，主打剛需產(chǎn)品，去化套數(shù)在500-700套，年去化面積約5-7萬(wàn)平方米。去化速度2.2住宅市場(chǎng)分析坪山新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度較快，隨著配套等不斷完善，未來(lái)仍有較大的升值潛力。歷年價(jià)格分析坪山的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，一直處于深圳的價(jià)格“洼地”.2006年之前，片區(qū)的房?jī)r(jià)一直沒(méi)有突破4000元/平方米的關(guān)口。2006年之后，伴隨著深圳市整體房?jī)r(jià)的突飛猛進(jìn)和品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、深業(yè)的進(jìn)駐，坪山的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了一個(gè)快速上升的過(guò)程，萬(wàn)科金域東郡和深業(yè)東城上邸的價(jià)格分別達(dá)到7500元/平方米和8500元/平方米。2009年隨著坪山新區(qū)的成立，越來(lái)越多的人看到了坪山房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景，區(qū)域的價(jià)值也進(jìn)一步釋放。2012年大東城和萬(wàn)科金域緹香，突破了11000未來(lái)仍有較大的升值潛力元/平方米。但是相對(duì)整個(gè)深圳市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，坪山的房?jī)r(jià)仍處于低位，未來(lái)仍有較大的升值潛力。2.2住宅市場(chǎng)分析金地朗悅產(chǎn)品：75㎡兩房89㎡三房，125㎡四房?jī)r(jià)格：12800元/㎡丹梓龍庭產(chǎn)品：119㎡雙拼四房、129㎡、150㎡雙拼四-五房?jī)r(jià)格：8600元/㎡待售項(xiàng)目東城國(guó)際產(chǎn)品：74-124㎡的2-4房136㎡雙拼5房?jī)r(jià)格：13600元/㎡大東城產(chǎn)品：75-89㎡三到四房125㎡雙拼、120-160㎡洋房?jī)r(jià)格：12000元/㎡

一品瀾山產(chǎn)品：84－88㎡三房高層、126㎡四房、146㎡雙拼復(fù)式價(jià)格：11500元/㎡在售項(xiàng)目萬(wàn)科金域緹香產(chǎn)品：75-89㎡三到四房88㎡復(fù)式、147㎡復(fù)式價(jià)格（帶精裝）：10400元/㎡（一期）14000元/㎡（二期）深業(yè)東城御園產(chǎn)品：41平米一房76平米三房，87平米四房?jī)r(jià)格：7400元/㎡本項(xiàng)目六和城產(chǎn)品：68㎡-248㎡二到五房?jī)r(jià)格：待定京基牛角龍產(chǎn)品：待定價(jià)格：待定2.2住宅市場(chǎng)分析整體價(jià)格在1.1萬(wàn)/㎡-1.4萬(wàn)/㎡,2014年初隨著六和城、京基牛角龍等高質(zhì)素項(xiàng)目入市，將形成多重競(jìng)爭(zhēng)格局。目前價(jià)格分析2.2住宅市場(chǎng)分析競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格平均每年增長(zhǎng)在1000-2000元，年增長(zhǎng)幅度在10%—22%。價(jià)格漲幅分析平均每年增長(zhǎng)2000元,年漲幅22%平均每年增長(zhǎng)2000元,年漲幅20%平均每年增長(zhǎng)2000元,年漲幅16%平均每年增長(zhǎng)1000元,年漲幅10%根據(jù)2012年坪山一手樓銷(xiāo)售情況，可售總建面約60萬(wàn)㎡，年銷(xiāo)售量約3000套，年去化量約25萬(wàn)㎡。一品瀾山/推891套/剩約600套第二季度第三季度第四季度2013年第二季度第三季度第一季度小戶型為主項(xiàng)目中大戶型為主項(xiàng)目大東城2期約9000/推約600套主力戶型84-124的3-4房金域緹香2期/推360套，主力戶型為88-89㎡平層、復(fù)式四房萬(wàn)科金域緹香3期/約1000套主力戶型75-89㎡三、四房；總剩余約3套豪方菁園/572套，主力戶型38-51㎡1變2房,已售罄大東城2期/約推700套,主力84-89㎡復(fù)式四房、73㎡三房；總剩余套數(shù)約10套；大東城2期/別墅/推100套丹梓龍庭/約8000/推130套/總貨量470套深業(yè)東城御園/約7200/推650套，剩余約15套,40㎡一房；2012年2014年中糧一品瀾山/890套第一季度第四季度大東城二期一品瀾山金域緹香二期東城國(guó)際二期豪方菁園東城御園丹梓龍庭東城國(guó)際二期，約6800/推650套，剩余約10套，5套；市場(chǎng)供應(yīng)分析2.2住宅市場(chǎng)分析第二季度第三季度第四季度2014年第二季度第三季度第一季度小戶型為主項(xiàng)目中大戶型為主項(xiàng)目戶型尚不確定項(xiàng)目坪山圍舊改，建面28萬(wàn)，容積率4.45坪山京基牛角龍村舊改，建面30.5萬(wàn)，容積率2.5江嶺工業(yè)區(qū)舊改項(xiàng)目飛西舊改，建面86萬(wàn)，容積率3寶山舊改，建面30萬(wàn)飛東舊改項(xiàng)目三洋湖舊改，5.7萬(wàn)，容積率2.342013年2015年第一季度第四季度六和商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目/21萬(wàn)/容積率5.3沙壆舊改/建面13.3萬(wàn)/容積率4.19招商花園城,建面25萬(wàn)，容積率2.75坪山首座/建面/25.5萬(wàn)/容積率4.08/45-86㎡公寓金地朗園/建面/11.3萬(wàn)/容積率3.20/75m2兩房，90m2三房及120m2四房2013年第四季度及2014初坪山將有多個(gè)新項(xiàng)目入市，建筑總體量達(dá)100萬(wàn)㎡，未來(lái)1-2年每年接近3-4個(gè)新項(xiàng)目入市，年新增供應(yīng)50-70萬(wàn)㎡，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐步激烈。市場(chǎng)供應(yīng)分析2.2住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——深業(yè)東城國(guó)際核心價(jià)值點(diǎn)：深業(yè)品牌、4萬(wàn)平商業(yè)中心（天虹）、熱銷(xiāo)戶型以74-89㎡為主，均價(jià)12000元/平米，目前剩余套數(shù)15套，戶型為81㎡、89㎡；東城國(guó)際二期效果圖項(xiàng)目位置中山大道與錦龍大道路口物業(yè)類(lèi)型高層二期占地面積（㎡）72641㎡二期建筑面積（㎡）218086㎡（商業(yè)：42736㎡）容積率3.0總套數(shù)拼前1030套（拼后1008）主力戶型面積主要戶型為80-89㎡三房，其次74-79㎡兩房，49-50㎡一房

土地成交情況2007.9.3總地價(jià)6.92億，樓面單價(jià)3174㎡，特殊限制：宗地內(nèi)套型90㎡以下占95%以上。建成后15%的面積無(wú)償提供給政府做公共租賃住房。31284657保障房一期二期2.2住宅市場(chǎng)分析東城國(guó)際二期戶型配比戶型結(jié)構(gòu)面積套數(shù)套數(shù)占比2房2廳1衛(wèi)（部分可改三房）74-81㎡47447.02%2房2廳2衛(wèi)（改3房）86-90㎡40039.68%4房137㎡868.53%4房2廳2衛(wèi)162㎡484.76%2房-4房74-162㎡1008100%住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《深業(yè)東城國(guó)際》2.2住宅市場(chǎng)分析階段銷(xiāo)售情況：項(xiàng)目于2011年7月一期首次開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)銷(xiāo)售價(jià)格約7500元/㎡，2012年年底二期開(kāi)盤(pán)，后于年底及2013年加推3次，價(jià)格由9000元/㎡逐步上升，并最終突破12000元/㎡?！_(kāi)盤(pán)時(shí)間推售產(chǎn)品銷(xiāo)售情況成交價(jià)格一期共3棟695戶2011年7月分別在年中和年底分兩次進(jìn)行推售，其中，3棟高層，戶型有70㎡二房、80-89㎡三房和136㎡四房當(dāng)天銷(xiāo)售約6成，銷(xiāo)售周期約1年7000-8000元/㎡二期共4棟1008套首批單位開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年7月；首批單位開(kāi)盤(pán)推出224套74-136的二-四房單位，后隔周加推60多套單位，各戶型均平均推出銷(xiāo)售近300套，其中以81-89㎡的三房為主，其次是75㎡的2+1房及少量的136平米的四房9000元/㎡第二批單位推售時(shí)間2012年11月當(dāng)天推出約120套74-89平三房當(dāng)天銷(xiāo)售約一半9500元/㎡第三批單位加推時(shí)間2013年4月加推6棟的新品，主要為81-89平米的三房，約100套銷(xiāo)售超一半，三房產(chǎn)品基本售罄11000元/㎡第四批單位加推時(shí)間2013年6月加推7棟、8棟等81-89平米3房單位為主，約100套最后一批住宅單位，當(dāng)天銷(xiāo)售過(guò)7成，11000-12000元/㎡住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《深業(yè)東城國(guó)際》2.2住宅市場(chǎng)分析主力戶型：75㎡3房2廳1衛(wèi)戶型說(shuō)明戶型兩廳開(kāi)間3.5m，進(jìn)深4m，面積約14㎡；主臥無(wú)衛(wèi)生間開(kāi)間3.2m，進(jìn)深4m，面積約13㎡；次臥開(kāi)間在2.6-3m之間，進(jìn)深在2.4-2.8m之間，面積約6-8㎡之間；廚房開(kāi)間2.4m，進(jìn)深1.8m，面積約4㎡；衛(wèi)生間開(kāi)間1.7m，進(jìn)深2.4m，面積約4㎡。住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《深業(yè)東城國(guó)際》2.2住宅市場(chǎng)分析主力戶型：88㎡4房2廳2衛(wèi)戶型說(shuō)明兩廳開(kāi)間4.15m，進(jìn)深3.8，面積約16㎡；主臥加衛(wèi)生間加專(zhuān)屬陽(yáng)臺(tái)，開(kāi)間6.3m，進(jìn)深3.4m，面積約21㎡；次臥開(kāi)間在2.7-3.3m之間，進(jìn)深在2.75-3m之間，面積約8-9㎡之間；廚房連生活陽(yáng)臺(tái)開(kāi)間1.8m，進(jìn)深2.75m，面積約5㎡；衛(wèi)生間開(kāi)間1.7m，進(jìn)深2.3m，面積約4㎡。住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《深業(yè)東城國(guó)際》2.2住宅市場(chǎng)分析成交客戶分析：該項(xiàng)目客戶對(duì)來(lái)源于區(qū)域外的個(gè)體工商戶及白領(lǐng)階層，看中項(xiàng)目商業(yè)配套、價(jià)格和片區(qū)發(fā)展，多為自住。坪山本地客戶占比31%，區(qū)域外客戶高達(dá)69%，關(guān)內(nèi)客戶展比30%以個(gè)體、私企業(yè)主最多，占48%，其次為企業(yè)高管，占20%有26%的成交客戶看重天虹商業(yè)，20%看重性價(jià)比，13%的客戶看重升值潛力；以自主客戶為主，占比60%，自投資客戶占比32%。住宅市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《深業(yè)東城國(guó)際》2.2住宅市場(chǎng)分析金地朗悅位于坪山新區(qū)新合路與體育一路交匯處西北側(cè)，橫坪公路（中山大道）南側(cè)，比亞迪大道西側(cè)；項(xiàng)目總占地近3萬(wàn)米，總建筑面積約11萬(wàn)米，規(guī)劃戶數(shù)948戶；項(xiàng)目戶型有75m2兩房，90m2三房及120m2四房，其中以三房戶型為主，占比66.24%，迎合市場(chǎng)主流需求。價(jià)格為12800元/㎡區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《金地朗悅》住宅市場(chǎng)2.2住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目單位數(shù)值總用地面積平方米29514.72總建筑面積平方米112224.52地上建筑面積平方米94507.61其中住宅建筑面積平方米86818.68商業(yè)平方米3265.16商業(yè)（菜市場(chǎng)）平方米500小區(qū)級(jí)文化室平方米1417.94物業(yè)服務(wù)用房平方米186.95幼兒園平方米2318.88地下建筑面積平方米17716.91其中地下車(chē)庫(kù)面積平方米13399.26地下室面積平方米4317.65總居住戶數(shù)戶946容積率—3.2綠地率%30.83一期二期戶型配比棟數(shù)75㎡兩房89㎡三房127㎡四房總戶數(shù)1#601201802#6493331903#622172794#198992971、2#小計(jì)124213333701－4#總計(jì)186628132946所占比例19.66%66.38%13.95%——項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：中等規(guī)模、剛需產(chǎn)品為主力一期由兩棟高層住宅組成，房源占比39%，二期由四棟高層板樓組成，房源占比61%區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《金地朗悅》住宅市場(chǎng)2.2住宅市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目分析——《金地朗悅》住宅市場(chǎng)2.2住宅市場(chǎng)分析《京基牛角龍項(xiàng)目》坪山牛角龍更新項(xiàng)目位于坪山新區(qū)坪山街道坪環(huán)社區(qū)，東臨榮昌路，西臨錦龍大道，南至湯坑水，北臨中山大道；項(xiàng)目拆遷范圍用地面積約13.5萬(wàn)㎡，總拆遷建筑面積約15萬(wàn)㎡，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積約10萬(wàn)㎡，總建筑面積約40萬(wàn)㎡，2012年12月7日拿地，2013年1月9日舉行的奠基儀式；

預(yù)計(jì)2014年推出產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)待售項(xiàng)目分析——京基牛角龍項(xiàng)目住宅市場(chǎng)2.2住宅市場(chǎng)分析區(qū)域內(nèi)待售項(xiàng)目分析——《坪山首座》坪山首座京基金地《坪山首座》開(kāi)發(fā)商為廣東省水電集團(tuán)有限公司，總用地面積54724.7㎡，分為南北兩個(gè)地塊，總建筑面積254354.2㎡，計(jì)容積率建筑面積223360㎡；北地塊——北面地塊

由1棟B型住宅和2棟A型住宅、1棟商務(wù)公寓，以及沿街商業(yè)裙樓圍合形成組團(tuán)；南地塊——南面地塊

由1棟A型住宅、1棟B型住宅、1棟商務(wù)公寓、1棟辦公樓以及首層沿街商業(yè)、幼兒園組成；戶型——“45-86㎡首席公寓”；停車(chē)位——項(xiàng)目共有停車(chē)位1001個(gè)，其中地下停車(chē)位724個(gè)。

住宅市場(chǎng)2.2住宅市場(chǎng)分析銷(xiāo)售情況：剛需產(chǎn)品消化速度快，階段性的去化速度甚至月銷(xiāo)售可達(dá)上百套；年均去化速度在7萬(wàn)左右片區(qū)的小戶型尚余少量，主要集中在一品瀾山，其中東城國(guó)際、金域緹香、上東城的小戶型基本售罄，目前剛需戶型產(chǎn)品處于市場(chǎng)空檔期；該片區(qū)的貨量推售上一般為小步快走型，每次推貨量200套左右，價(jià)格的上漲趨勢(shì)日漸明顯。價(jià)格情況:主流項(xiàng)目?jī)r(jià)格在1.1-1.3萬(wàn)/㎡之間，年均增長(zhǎng)1000-2000元/㎡，增長(zhǎng)幅度在10-20%。產(chǎn)品分析：該片區(qū)的小戶型產(chǎn)品贈(zèng)送相對(duì)較高，尺度感一般，普遍追求得房率，實(shí)用性也較強(qiáng).客戶特征：該片區(qū)的客戶以本地客戶為主，目前坪山本土客戶縮減，市區(qū)客（產(chǎn)業(yè)客）上升明顯；客戶多為資金能力有限的白領(lǐng)階層，多為首置自住用，年齡集中25-35歲之間；置業(yè)該片區(qū)的客戶多看中產(chǎn)品的性價(jià)比高，且擁有較好的社區(qū)配套，其中名校資源較為明顯，另外也比較看好該片區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿?，一般為有?chē)一族，對(duì)交通抗性不大。坪山新區(qū)住宅市場(chǎng)小結(jié)住宅市場(chǎng)小結(jié)2.2住宅市場(chǎng)分析坪山商業(yè)現(xiàn)狀及未來(lái)：坪山新區(qū)的商業(yè)主要依靠三和廣場(chǎng)、萬(wàn)聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng)、民樂(lè)福三大核心商圈；商業(yè)比較單一，零散且抵擋：以超市或百貨業(yè)態(tài)形成純粹的購(gòu)物場(chǎng)所，商業(yè)以五金、電器、服裝、餐飲為主，滿足不了人們的高端消費(fèi)需求，極大地影響了居民的生活質(zhì)量；隨著深業(yè)天虹、京基、卓越等項(xiàng)目商業(yè)的投入運(yùn)營(yíng)，坪山新區(qū)中心城區(qū)將逐漸繁榮，最終坪山新區(qū)CBD將作為新的城市名片呈現(xiàn)。坪山商業(yè)概況商業(yè)市場(chǎng)2.3商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)概況：項(xiàng)目商業(yè)部分中央廣場(chǎng)，是“坪山第一綜合體”大社區(qū)，商業(yè)面積達(dá)4.2萬(wàn)㎡，天虹商場(chǎng)進(jìn)駐，其天虹整個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.7萬(wàn)平方米。主力鋪位：面積為40-70平米，共103席；層高：5.95-6.4米；營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)：9月1日開(kāi)盤(pán)，認(rèn)籌5萬(wàn)可優(yōu)先選鋪且享97折；目前，銷(xiāo)售率約70%；均價(jià)：整體5萬(wàn)元/平區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析——深業(yè)東城國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)2.3商業(yè)市場(chǎng)分析東城國(guó)際商鋪價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目商業(yè)部分中央廣場(chǎng)，是“坪山第一綜合體”大社區(qū)，商業(yè)面積達(dá)4.2萬(wàn)㎡，自身商業(yè)體量很大；天虹商場(chǎng)進(jìn)駐，其天虹整個(gè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.7萬(wàn)平方米，天虹帶動(dòng)商業(yè)價(jià)值提升；主力鋪位：面積為40-70平米，小鋪位，易租易售，小投資大回報(bào)；5.95-6.4米的層高，可實(shí)現(xiàn)買(mǎi)一層變兩層，雙倍空間，靈活多變，方正實(shí)用，具有超高的使用率和性價(jià)比；商業(yè)特色打造“內(nèi)外街+上下鋪”的商業(yè)形式；東城國(guó)際商鋪設(shè)計(jì)有效地滿足了本地人及中小買(mǎi)家的需求，而且天虹商場(chǎng)的進(jìn)入及其帶來(lái)的強(qiáng)烈升值預(yù)期，極大的提升了客戶對(duì)其商業(yè)售價(jià)的預(yù)期。區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析——深業(yè)東城國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)2.3商業(yè)市場(chǎng)分析東城國(guó)際一期商鋪情況

整體

均價(jià)50000

一樓內(nèi)街鋪

均價(jià)35000

一樓外街鋪

均價(jià)60000天虹附近5-10平小商鋪

均價(jià)100000

二樓

均價(jià)25000一樓外街鋪均價(jià)60000一樓內(nèi)街鋪均價(jià)35000天虹附近5-10平小商鋪均價(jià)100000一樓內(nèi)街鋪有41套，實(shí)際約有17套待售；內(nèi)街鋪對(duì)外口徑已全部標(biāo)為“售罄”，集中推售外街鋪一樓外街鋪以及天虹附近小商鋪，因價(jià)格原因，基本未能售出；二樓銷(xiāo)售情況較好，達(dá)到80%以上左右的銷(xiāo)售率。區(qū)域內(nèi)典型項(xiàng)目分析——深業(yè)東城國(guó)際商業(yè)市場(chǎng)2.3商業(yè)市場(chǎng)分析坪山新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)2.3商業(yè)市場(chǎng)分析坪山商業(yè)特征：1、坪山新區(qū)的商業(yè)比較單一，現(xiàn)有的商業(yè)體系缺乏高端商業(yè)中心及一線品牌聚集地。2、未來(lái)坪山新區(qū)商業(yè)將會(huì)由深業(yè)、京基、卓越三足鼎立，同時(shí)又聯(lián)手合力共鑄中心區(qū)繁華，推動(dòng)坪山新CBD的形成，為坪山創(chuàng)造首席名片工程。產(chǎn)品面積及價(jià)格：

坪山商業(yè)以底商為主，面積以40-80㎡為主，主流價(jià)格在3-6萬(wàn)/㎡。

項(xiàng)目周邊土地成交統(tǒng)計(jì)表（以近兩年土地成交為主）坪山新區(qū)土地成交情況列表地塊編號(hào)地塊位置受讓方土地用途出讓面積（畝）容積率樓面價(jià)（元/㎡）成交價(jià)（萬(wàn)元）成交時(shí)間G14207-0186坪山新區(qū)坑梓街道中糧地產(chǎn)住宅792.36074742002010-10-15G12201-0299坪山新區(qū)坪山辦事處招商地產(chǎn)住宅+商業(yè)+文化設(shè)施2392.34896（扣除安置房和文化設(shè)施面積）1224002012-11-13G11340-8011坪山新區(qū)坪山辦事處金地（集團(tuán)）股份有限公司住宅443.23206（需代建坪山體育中心二期網(wǎng)球中心）303002012-11-7數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)2.4土地市場(chǎng)分析招商地產(chǎn)239畝，樓面價(jià)4896元/㎡.（配建安居房）金地集團(tuán)，占地44畝，樓面價(jià)3206元/㎡(須代建坪山體育中心二期網(wǎng)球中心)項(xiàng)目位置

項(xiàng)目周邊土地成交位置示意圖中糧地產(chǎn)，占地79畝，樓面價(jià)6074元/㎡2.4土地市場(chǎng)分析2.5市場(chǎng)分析結(jié)論

項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

土地屬性：地塊處于坪山新區(qū)新城區(qū)，毗鄰兩條大道，交通便利，商業(yè)價(jià)值高；深圳地鐵12號(hào)線、14號(hào)線、深圳東部過(guò)境通道、南坪快速干線相繼連接坪山。隨著軌道交通和高速路網(wǎng)的大規(guī)模建設(shè)，坪山新區(qū)將與市區(qū)形成便利快捷的“半小時(shí)生活圈”。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：片區(qū)主要產(chǎn)品類(lèi)型為塔樓、洋房，戶型集中在75-89㎡為主，主打首置首改型客戶群體。產(chǎn)品供需特征：80-120萬(wàn)總價(jià)，隨著未來(lái)幾年城區(qū)發(fā)展完善，以75-89㎡首置首改產(chǎn)品需求為主.可提供高層精品類(lèi)產(chǎn)品，加大賺送空間,合理控制面積，控制總價(jià)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。PART4項(xiàng)目初步定位經(jīng)營(yíng)性定位客戶定位產(chǎn)品定位價(jià)格建議

項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位3.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性定位本項(xiàng)目產(chǎn)品物業(yè)類(lèi)型以普通住宅+底商的形式為主。普通住宅主打剛需客戶，底商以社區(qū)底商為主，豐富整個(gè)小區(qū)的配套。通過(guò)超高性價(jià)比的產(chǎn)品、較好的用材、完善的物業(yè)服務(wù)、高品質(zhì)的生活打造一個(gè)城市精品項(xiàng)目。

本項(xiàng)目以坪山新區(qū)本地客戶為主力，區(qū)域外客戶為輔。區(qū)域外主要集中于關(guān)內(nèi)（寶安、南山、部分福田）3.2客戶定位

項(xiàng)目客戶定位類(lèi)型分布產(chǎn)品需求需求比例生意人村里、工業(yè)區(qū)、深汕路110-140平三、四房為主10%中小企業(yè)主坪山、坑梓各工業(yè)區(qū)120-160平三房、四房原住民村里，個(gè)體戶、私營(yíng)企主100-120平三房、四房高級(jí)公務(wù)員及事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)政府/學(xué)校/銀行/郵局100-140平三房、四房；一般公務(wù)員及事業(yè)單位政府/學(xué)校/銀行等70-90平兩房的高層60%坪山新城企業(yè)中高層管理人員大工業(yè)區(qū)部分需求90-120平三、四房；大部分需求70-90平米二、三房收入較高的普通員工大工業(yè)區(qū)70-90平米二、三房區(qū)域外客戶龍崗老鎮(zhèn)、葵涌等周邊客及部分市區(qū)客戶70-90平米二、三房30%3.2客戶定位

本項(xiàng)目以剛需需求為首次置業(yè)和首次改善型客戶，主打以企事業(yè)單位員工及當(dāng)?shù)毓珓?wù)員事業(yè)單位客戶。3.3產(chǎn)品定位

項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品類(lèi)型