深圳潼南項(xiàng)目前期策劃方案模板

深圳潼南項(xiàng)目前期策劃方案資料內(nèi)容僅供參考，如有不當(dāng)或者侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系本人改正或者刪除。深圳市思博置業(yè)顧問(wèn)有限公司深圳市思博置業(yè)顧問(wèn)有限公司二00五年九月十二日目錄第一部分市場(chǎng)篇我們處在什么樣的市場(chǎng)環(huán)境——潼南市場(chǎng)調(diào)研第二部分定位篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場(chǎng)———項(xiàng)目市場(chǎng)定位第三部分產(chǎn)品篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議第一部分市場(chǎng)篇我們處在什么樣的市場(chǎng)環(huán)境——潼南市場(chǎng)調(diào)研潼南縣概況潼南位于重慶西北部,地處四川盆地中部偏東。東鄰合川,南接大足,西連安岳,北靠遂寧,幅員面積1594平方公里,總?cè)丝?2萬(wàn),轄31個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng),561個(gè)行政村,是距重慶主城區(qū)車程僅兩小時(shí)的近郊大縣,是川渝兩地的經(jīng)濟(jì)結(jié)合部,是重慶對(duì)外開(kāi)放的渝西北窗口?？h人民政府駐梓潼鎮(zhèn)。潼南是農(nóng)業(yè)縣,素有魚(yú)米之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)、黃桃之鄉(xiāng)、小水電之鄉(xiāng)的美稱,是全國(guó)"糧食、瘦肉型豬、黃桃"生產(chǎn)基地縣。(區(qū)位地圖)區(qū)域劃分江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)老城區(qū)江北新城涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)老城區(qū)(潼南區(qū)位地圖)第一個(gè)片區(qū)――潼南老城區(qū)老城區(qū)位于梓潼鎮(zhèn)涪江南岸,為原潼南政府所在地。當(dāng)前潼南縣城人主要居住和生活在該區(qū)域,區(qū)域配套設(shè)施完善,人口密度大,為一個(gè)歷史悠久的老城區(qū)。(街區(qū)圖片)第二個(gè)片區(qū)――江北新城潼南江北新城位于梓潼鎮(zhèn)涪江北岸,與舊縣城隔江相望,與擬建中的遂渝快速鐵路車站緊密相鄰,涪江大橋?qū)⑵渑c舊城聯(lián)為一體。江北新城地勢(shì)平坦,環(huán)境優(yōu)美,地理位置十分優(yōu)越,隨著縣城"東下北移"戰(zhàn)略的實(shí)施,將逐步成為全縣政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。潼南江北新城總體規(guī)劃5平方公里,至底,江北新城3平方公里將全面建成,新城區(qū)人口將達(dá)到3－5萬(wàn)人。(新城行政中心)第三片區(qū)――涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市新區(qū),是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū),是以非公有制經(jīng)濟(jì)為主集商住、商貿(mào)、旅游觀光為一體的生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū),園區(qū)規(guī)劃占地2.5平方公里,人口2.5萬(wàn),建成時(shí)間五年。到當(dāng)前為止,整個(gè)園區(qū)投資總額已達(dá)3.5億元,建筑房屋面積為30萬(wàn)平方米。(經(jīng)濟(jì)園區(qū))在售樓盤(pán)調(diào)研當(dāng)前潼南在售樓盤(pán)主要分布在老城區(qū)、江北新城和涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū),在售樓盤(pán)個(gè)數(shù)約10個(gè),調(diào)研資料及分析如下:潼南老城區(qū)老城區(qū)為潼南縣人的主要生活區(qū)域,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以舊城改造為主,在售樓盤(pán)僅有嘉瑞花園和陽(yáng)光小區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目。供應(yīng)量相對(duì)較小。嘉瑞花園基本情況:開(kāi)發(fā)商:重慶市嘉瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置:潼南縣大同街225號(hào)建筑類型:多層占地面積:45807㎡建筑面積:約10萬(wàn)㎡其中商業(yè):1.8萬(wàn)㎡總戶數(shù):600多戶建筑容積率:2.3綠化率:30.3%銷售價(jià)格:住宅:858-888元/㎡商業(yè):7000元/㎡付款方式:7成5-20年按揭規(guī)劃情況:嘉瑞花園,位于老城區(qū)中尚未開(kāi)發(fā)的面積最大的、地理位置最佳的地段。項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā),一期六幢,一梯四戶。當(dāng)前一期已投入使用,二期正在施工中。嘉瑞廣場(chǎng)商業(yè)總面積1.7萬(wàn)平方米,位于底層兩層。商業(yè)采取十五年返租的產(chǎn)權(quán)式商鋪方式進(jìn)行銷售。3月,新世紀(jì)與嘉瑞花園正式簽定進(jìn)駐合約,新世紀(jì)·嘉瑞花園店將成為新世紀(jì)在潼南開(kāi)的第一家分店。新世紀(jì)百貨租賃6400平方米。小區(qū)采用古典主義設(shè)計(jì)手法與現(xiàn)代建筑相結(jié)合,是當(dāng)前潼南老城區(qū)檔次最高的住宅小區(qū)之一。銷售情況:項(xiàng)目一期約300戶,從7月開(kāi)始進(jìn)行銷售(開(kāi)盤(pán)銷售價(jià)格718-748元/㎡),至當(dāng)前只剩少量幾套一房40.87㎡、三房三廳140㎡、四房三廳150平方米的戶型。當(dāng)前在售的主要為底層的商業(yè)。調(diào)研實(shí)例:戶型:三房三廳面積:140㎡總價(jià):118000元戶型:四房三廳面積:150㎡總價(jià):10元戶型:一房一廳面積:40.87㎡總價(jià):36293元點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目為老城區(qū)規(guī)模較大的項(xiàng)目之一,項(xiàng)目占有較好的地理位置,且引進(jìn)重慶新世紀(jì)商場(chǎng),在潼南具有一定的社會(huì)效應(yīng)。加上政府對(duì)項(xiàng)目所處的老城區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)量的控制,使得該項(xiàng)目成為老城區(qū)的典型項(xiàng)目。陽(yáng)光小區(qū)基本情況:開(kāi)發(fā)商:潼南縣體育場(chǎng)館建設(shè)有限公司物業(yè)位置:潼南縣體育路陽(yáng)光小區(qū)建筑面積:15333㎡總戶數(shù):142戶戶型:二房86-104㎡三房128-144.21㎡四房140-150㎡價(jià)格:住宅價(jià)格:2、3、4F738元/㎡5F718元/㎡6F708元/㎡門(mén)面價(jià)格:3600元/㎡規(guī)劃情況:由6個(gè)單元組成的單體樓,一梯四戶,底層臨街部分規(guī)劃為商業(yè),2-7F為住宅,后面部分1-7F為住宅。銷售情況:從去年11份開(kāi)始銷售,后面部分面積偏小,已全部售罄。剩下臨街部分約40％,144.21、151.41㎡四房三廳大戶型未售完。調(diào)研實(shí)例:戶型:四房三廳雙衛(wèi)面積:144.21㎡總價(jià):106427元戶型:四房三廳雙衛(wèi)面積:151.41㎡總價(jià):111741元點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目位于體育場(chǎng)及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)附近,具有較好的地理位置,但因該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)存在一定的問(wèn)題,使得該項(xiàng)目臨街部分的大戶型銷售困難。江北新城江北新城于掛牌成立,目標(biāo)就是再造一個(gè)潼南工業(yè),建成潼南縣的示范城區(qū)。該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)以政府集資房為主,當(dāng)前生活配套不夠完善、缺乏人氣,因此有近90％的人工作在江北新城,生活卻在老城區(qū)。主要在售項(xiàng)目為云海藍(lán)灣、廣電名都、水晶翠園、御景華軒(在售的為商業(yè)門(mén)面)。廣電名都基本情況:開(kāi)發(fā)商:重慶共誼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置:江北新城興潼大道蓮花賓館旁建筑類別:高層占地面積:14000㎡高層建筑面積:34639㎡其中:住宅建筑面積:20311裙樓建筑面積:10546地下建筑面積:3782停車位:98建筑容積率:3.55綠化率:31.1％建筑密度:42.3％價(jià)格:1200元/平方米物管費(fèi):0.5元規(guī)劃情況:由兩棟18層高層組成,底層三層為商業(yè),4-18F為住宅,二梯5戶。緊靠縣政府大樓及奮進(jìn)廣場(chǎng),戶型:二房:85.67、85.24㎡三房(二廳一衛(wèi)):104.63、105.15㎡三房(二廳二衛(wèi)):121.61、118.46㎡三房(三廳二衛(wèi)):117.87、128.95㎡四房:135.21㎡戶型點(diǎn)評(píng):戶型面積相對(duì)緊湊、實(shí)用;采用了入戶花園、飄窗、落地窗等創(chuàng)新;除了二房為平層,其它均為錯(cuò)層。銷售情況:項(xiàng)目從去年底開(kāi)始銷售,150套住宅至當(dāng)前銷售僅50％,銷售情況不太理想。調(diào)研實(shí)例:單位:A棟13F-2戶型:二房二廳一衛(wèi)面積:85.24㎡單價(jià):1290元/㎡總價(jià):109959元月供(七成十年):871元單位:A棟9F-3戶型:三房二廳二衛(wèi)面積:117.87㎡單價(jià):1195元/㎡總價(jià):140854元點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目為潼南當(dāng)前唯一在售的電梯房,考慮到電梯房在區(qū)縣市場(chǎng)的接受度問(wèn)題,電梯房的銷售周期均較長(zhǎng),銷售情況不太理想,但本項(xiàng)目在潼南市場(chǎng)尚未出現(xiàn)電梯房的情況下推出電梯房,且價(jià)格超出多層住宅約400元/㎡,為潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)樹(shù)立了榜樣。水晶翠園基本情況:開(kāi)發(fā)商:重慶雙泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)位置:江北新城核心區(qū)63號(hào)地塊建筑類別:14棟多層,1棟11F小高層占地面積:40畝建筑面積:53280㎡停車位:150個(gè)容積率:2.0綠化率:36.5％總戶數(shù):400戶多,一期130戶戶型:78.8-120㎡部分配贈(zèng)大面積私家花園一期戶型配比二房87.2㎡12套三房110㎡42套110.5㎡12套116.5㎡64套價(jià)格:690-780元/㎡規(guī)劃情況:項(xiàng)目采取圍合式布局,點(diǎn)式結(jié)合板式,中間有10000平方米的大花園。多層為主,一棟11F小高層。銷售情況:從去年開(kāi)始銷售,一、二期約350已銷售80％,剩下少量臨街的大面積戶型。點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目剩下的戶型價(jià)格定位存在一定問(wèn)題,臨街的和朝中庭景觀的戶型價(jià)格相當(dāng),因此剩下的戶型銷售情況較差。涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)為潼南新建的一個(gè)經(jīng)濟(jì)園區(qū),該區(qū)域在售樓盤(pán)較多,且為潼南未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。銀鑫苑基本情況:開(kāi)發(fā)商:四川炬鑫建設(shè)投資有限公司物業(yè)位置:涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積:23025㎡建筑面積:40597.38㎡容積率:1.76綠化率:40％總戶數(shù):約300戶價(jià)格:1、6F968元/㎡2、5F948元/㎡3、5F988元/㎡規(guī)劃情況:項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā),采取圍合式布局組成,臨街底層為商業(yè),商住分開(kāi),人車分流。2-9棟主要為躍層,10-15棟普通平層,16-19棟為多層公寓。一期當(dāng)前已交房。戶型分布:16-19棟多層公寓戶型主要集中在80-110㎡;10-15棟主要為121平方米的三房二廳二衛(wèi)戶型;2-9棟主要為200平米以上的躍層。銷售情況:一期從去年初開(kāi)始銷售已基本售罄,當(dāng)前剩下部分臨街的躍層。調(diào)研實(shí)例:房號(hào):11號(hào)樓C2單元1-2號(hào)建筑面積:121.94單價(jià):968元/平方米總價(jià):118037平方米3成月供:947元3成月供:730元四方花園基本情況:開(kāi)發(fā)商:重慶雙杰物業(yè)有限公司物業(yè)位置:涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)占地面積:1.47公頃總建筑面積:約3萬(wàn)平方米容積率:2.0價(jià)格:968-998元/㎡規(guī)劃情況:項(xiàng)目采取多層圍合組成,臨街底層為商業(yè),中間設(shè)置了一個(gè)小中庭花園。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目主要為農(nóng)業(yè)銀行的集資房,因此面積偏大,二期有部分對(duì)外銷售,正在調(diào)整戶型面積。江南山莊基本情況:開(kāi)發(fā)商:重慶康居物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)位置:涼風(fēng)埡橋南大道西側(cè)占地面積:78158.51㎡建筑面積:110485.51㎡容積率:1.414綠化率:37％總套數(shù):680停車位:166項(xiàng)目點(diǎn)評(píng):該項(xiàng)目當(dāng)前屬?zèng)鲲L(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)規(guī)模最大的項(xiàng)目,項(xiàng)目一期臨街兩棟已全部售罄且已入住,從售房部了解到后期規(guī)劃需要進(jìn)行調(diào)整。四、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)――云海藍(lán)灣調(diào)研基本情況:項(xiàng)目位置:潼南江北新城梅園路1號(hào)開(kāi)發(fā)商:重慶市永佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:128畝建筑面積:9.8萬(wàn)平方米綠化率:48％容積率:1.15總套數(shù):532物管費(fèi):0.42元價(jià)格:花園洋房均價(jià)1450,最高價(jià)1510,最低價(jià)1370。雙拼別墅均價(jià)2080(一期已售完)。(建筑立面)(大門(mén))(正在修建的售房部)(中庭花園)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況:

云海藍(lán)灣由涪江、200畝的天然森林公園及人工湖泊灣所環(huán)抱,它集居住、休閑、娛樂(lè)為一體的高檔次、高品質(zhì)山水園林生態(tài)別墅區(qū)。它由星級(jí)酒店、高層公寓、花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)立別墅組成。一期由132套花園洋房、5棟10套雙拼別墅組成;二期由花園洋房、雙拼別墅、12棟獨(dú)立別墅構(gòu)成;三期由雙拼別墅、花園洋房、高層公寓及商業(yè)步行街組成。云海藍(lán)灣住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)1年多時(shí)間,當(dāng)前一期已全部封頂,二期及景觀處在施工中。

規(guī)劃布局:云海藍(lán)灣地勢(shì)平坦,生態(tài)環(huán)境極為優(yōu)越。它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素,結(jié)合業(yè)主使用特點(diǎn),創(chuàng)造小區(qū)現(xiàn)代的、生態(tài)的、文明的氣氛,倡導(dǎo)一種輕松休閑,自然親切,尺度柔和以及混合多元的人性化環(huán)境;規(guī)劃布局結(jié)合地形及周邊環(huán)境,使之與大環(huán)境有機(jī)融合,同時(shí)創(chuàng)造了一系列交流休憩的場(chǎng)所,如游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、觀景臺(tái)、會(huì)所等。(規(guī)劃圖)主要賣點(diǎn)分析:區(qū)位優(yōu)勢(shì):

項(xiàng)目位于江北新城邊緣地帶,可享受新城未來(lái)的成熟配套。景觀優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目位于涪江的北側(cè),具有自然景觀的同時(shí),還擁有水景資源。規(guī)模優(yōu)勢(shì):云海藍(lán)灣為潼南當(dāng)前規(guī)模較大的項(xiàng)目之一,大規(guī)模易于打造大社區(qū)。建筑優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目當(dāng)前的別墅和花園洋房的建筑形態(tài)為潼南的唯一,易于占領(lǐng)房地產(chǎn)市場(chǎng)。配套優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目設(shè)置了觀景臺(tái)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等完善的配套設(shè)施。周圍交通:經(jīng)過(guò)涪江大橋、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅園路等四面暢通,距離火車站、高速公路僅6分鐘,至老城3分鐘。戶型設(shè)計(jì):一期:花園洋房戶型平層、錯(cuò)層面積從130-180㎡;其中三房面積132.85-149.31四房面積139.62-171.38五房面積171.16-177.61(帶休閑室)躍層面積從206-280㎡雙拼別墅戶型面積在276㎡左右;二期:花園洋房面積與一期相當(dāng);雙拼別墅戶型面積280-290㎡;

花園洋房代表戶型如下:底層設(shè)置休閑廳,贈(zèng)送12㎡的花園;底層四室二廳雙衛(wèi),建筑面積139.62㎡,二層三室二廳雙衛(wèi),建筑面積133.53㎡;二層設(shè)置屋頂露臺(tái)花園;三層三室二廳雙衛(wèi),建筑面積132.85㎡、148.72㎡;四層五室二廳三衛(wèi),建筑面積206.58㎡,為躍層,贈(zèng)送屋頂花園。戶型分析點(diǎn)評(píng):云海藍(lán)灣戶型設(shè)計(jì)主要參照借鑒――金科天湖美鎮(zhèn)的花園洋房。戶型設(shè)置寬大的主臥室,主臥室里設(shè)置書(shū)房;全部設(shè)置雙陽(yáng)臺(tái),包括客廳陽(yáng)臺(tái)和生活陽(yáng)臺(tái),部分多陽(yáng)臺(tái),很受歡迎;戶型設(shè)計(jì)考慮輔助功能用房:音樂(lè)廳、康樂(lè)室、儲(chǔ)存室等;引入了屋頂花園、私家大花園等私人綠化空間;花園洋房全部采用了飄窗,且采用大面積玻璃窗,采光通風(fēng)較好。不足:客廳:開(kāi)間為4.5m或4.8m,開(kāi)間較大,但其進(jìn)深偏小,幾乎與開(kāi)間尺寸相當(dāng),大致成正方形的客廳不好使用;立面:雖然云海藍(lán)灣的外立面比潼南其它樓盤(pán)有了較大進(jìn)步,但其立面的線條和色彩處理比金科的洋房立面還是差得很遠(yuǎn)。錯(cuò)層:梯步分兩段,使用不方便,房間通道太浪費(fèi)配套設(shè)施:家門(mén)口200畝的原始森林公園、社區(qū)周遍的醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、中心廣場(chǎng)、各行政單位近在咫尺。觀景臺(tái)、兒童游樂(lè)場(chǎng)、老年活動(dòng)中心、健身中心、游泳池、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、特色風(fēng)情街、休閑茶樓、超市等。智能化設(shè)施:云海藍(lán)灣對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行全封閉式管理。大門(mén)入口處安裝有電視監(jiān)控中心,終端有數(shù)個(gè)攝像頭,整個(gè)小區(qū)全部在電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制之下。小區(qū)內(nèi)配備先進(jìn)的可視對(duì)講系統(tǒng),圍墻安裝紅外線防翻越監(jiān)控系統(tǒng),有線電視監(jiān)控系統(tǒng),保安24小時(shí)巡邏管理,鋼絲網(wǎng)圍墻+現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)式鋼混圍墻合圍。物業(yè)管理:重慶小康物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,主要服務(wù)有保潔,維護(hù)綠色植被。小區(qū)還為業(yè)主提供生活和便民特約服務(wù),如超市、餐飲、家政服務(wù)、代訂報(bào)刊雜志、代收信件、郵政快遞等。

調(diào)研實(shí)例――洋房:房號(hào):9-1-2面積:147.98㎡戶型:三房二廳二衛(wèi)單價(jià):1420元/㎡總房款:203828元一次性付款97折,折后單價(jià)約1377元/㎡五通費(fèi):約5000元房號(hào):9-2-2面積:135.71㎡戶型:三房二廳二衛(wèi)單價(jià):1410元/㎡總房款:191351元啟示云海藍(lán)灣是潼南當(dāng)前檔次及價(jià)格最高的住宅小區(qū)。當(dāng)潼南人都在修普通住宅的時(shí)候,它提供的是差異化的產(chǎn)品――花園洋房和別墅,當(dāng)潼南開(kāi)發(fā)商都只建房子的時(shí)候,它提供了大配套和景觀,因此,當(dāng)別人只能賣七八百乃至六七百的時(shí)候,它賣到了1400。在售樓盤(pán)普遍特征分析主要采集以下項(xiàng)目:云海藍(lán)灣、嘉瑞花園、陽(yáng)光小區(qū)、廣電名都、水晶翠園、銀鑫苑、四方花園等。１、基本情況項(xiàng)目名稱云海藍(lán)灣嘉瑞花園陽(yáng)光小區(qū)廣電名都水晶翠園銀鑫苑四方花園占地面積128畝458071400026640230251.47公頃總建面積9.8萬(wàn)10萬(wàn)15333346395328040597.383容積率1.152.33.352.01.762.0綠化率48％30.3％31.1％36.5％40％總戶數(shù)532約600142150400戶300戶除陽(yáng)光小區(qū)和廣電名都為單體樓外,其它樓盤(pán)均為花園小區(qū)。高素質(zhì)樓盤(pán)缺乏,其中云海藍(lán)灣的樓盤(pán)綜合素質(zhì)最高。除了陽(yáng)光小區(qū)和廣電名都外,均分期開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。個(gè)盤(pán)每次推出量在1.5-4萬(wàn)㎡。容積率,平均約2.0,云海藍(lán)灣容積率僅1.15。規(guī)劃布局大多采取簡(jiǎn)單的圍合式布局,不講究朝向和景觀。多層為主。除廣電名都為電梯高層,水晶翠園有帶電梯高層外。電梯房已出現(xiàn)在市場(chǎng),開(kāi)始逐漸被客戶接受。2、價(jià)格老城區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格在710-880元/㎡;涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū)在售樓盤(pán)價(jià)格在818-998元/㎡江北新城普通在售樓盤(pán)價(jià)格690-780元/㎡;江北新城電梯房?jī)r(jià)格在1200元/㎡;江北新城花園洋房?jī)r(jià)格在1400元/㎡。３、戶型二房面積主要集中在75-110平方米,比例較小,約為15％;主力戶型為三房二廳二衛(wèi)錯(cuò)層,面積從110-140㎡不等,占比例約為65％;三房?jī)蓮d一衛(wèi)較少;四房及以上,面積從145～180㎡不等,所占比例約為30％,多為躍層;集資房戶型主要分120、150、190㎡三種戶型;戶型出現(xiàn)了飄窗、大面積落地窗、露臺(tái)、屋頂花園等創(chuàng)新結(jié)構(gòu);大面積戶型功能分區(qū)混亂,浪費(fèi)過(guò)道面積。４、自身配套多數(shù)小區(qū)有供給業(yè)主休閑、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所,大都數(shù)有商業(yè)配套。大多小區(qū)都建有中庭花園,綠化環(huán)境成為銷售的主要賣點(diǎn)之一。車位配置標(biāo)準(zhǔn)較低。５、智能化管理從現(xiàn)有銷售樓盤(pán)情況看,樓盤(pán)的智能化程度偏低。部分小區(qū)采用封閉式管理,交樓標(biāo)準(zhǔn)為入戶智能防盜門(mén),單元入戶防盜門(mén),保安系統(tǒng)都為閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。少量樓盤(pán)采用可視對(duì)講系統(tǒng)。6、物業(yè)管理除云海藍(lán)灣外,其它樓盤(pán)未指名推介物業(yè)管理公司,含混帶過(guò)。物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格約為0.2-0.5元。物業(yè)管理水平偏低。消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識(shí)還不清晰。物業(yè)管理尚未成為潼南房地產(chǎn)銷售的重要輔助手段。７、營(yíng)銷推廣宣傳推廣方面投入較少,前期整體包裝上比較粗糙,渲染力度不夠。項(xiàng)目后期宣傳力度不足,營(yíng)銷手段單一。多數(shù)樓盤(pán)的銷售人員專業(yè)知識(shí)欠缺,職業(yè)素質(zhì)較差,服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。結(jié)論在普通住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下,要想贏得市場(chǎng),只有走產(chǎn)品差異化路線,即打造差異化產(chǎn)品,樹(shù)立項(xiàng)目的差異化形象,來(lái)超越普通競(jìng)爭(zhēng)層面。第二部分定位篇我們?nèi)绾晤I(lǐng)導(dǎo)潼南的住宅市場(chǎng)———項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目概況地塊位置項(xiàng)目地塊位于涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū),涪江南橋頭,距涪江及橋南大道約500米。地塊面積地塊占地面積133畝,容積率≤1.6。地質(zhì)地貌地塊由三座小山坡圍合而成,地勢(shì)高差最大相差約50米。周邊情況地塊北面為農(nóng)房住宅區(qū),西面當(dāng)前為毛地,一條規(guī)劃中的市政道路將項(xiàng)目地塊西面經(jīng)過(guò),南面及東面均為未開(kāi)發(fā)的山地。(項(xiàng)目地塊圖片)項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)分析(S)☆區(qū)位優(yōu)勢(shì)——離塵不離城項(xiàng)目地塊位于潼南涼風(fēng)埡經(jīng)濟(jì)園區(qū),距離江北新城和老城區(qū)較近。地塊西面規(guī)劃中的干道與環(huán)城路相接,將大大縮短項(xiàng)目與老城區(qū)及江北新城區(qū)的距離。項(xiàng)目地處涼風(fēng)埡開(kāi)發(fā)區(qū),屬于離老城最近的新區(qū),對(duì)老城區(qū)居民的吸引力更大。本區(qū)域住宅價(jià)格高于江北新區(qū)就是證明?！钯Y源優(yōu)勢(shì)——原生態(tài)坡地地塊內(nèi)為山體環(huán)繞,最大高差達(dá)50米,可依勢(shì)造景,打造”原生態(tài)花園”社區(qū),建成社區(qū)綠地率將達(dá)50%以上。☆景觀優(yōu)勢(shì)——獨(dú)享自然景觀和江景項(xiàng)目地塊內(nèi)植被豐富,自然景觀迷人,極具生態(tài)優(yōu)勢(shì);距涪江較近,可在地塊內(nèi)一覽江景,具有江景資源?！钜?guī)模優(yōu)勢(shì)——大型低密度社區(qū)本項(xiàng)目占地約140畝,地塊規(guī)模相對(duì)較大,有規(guī)?；A(chǔ)將項(xiàng)目打造成總建筑面積為超過(guò)10萬(wàn)平方米的堪稱潼南罕有的大型低密度生態(tài)社區(qū)。2、劣勢(shì)分析(W)☆客戶量不明當(dāng)前潼南房地產(chǎn)高端市場(chǎng)開(kāi)發(fā)不明顯(僅有云海藍(lán)灣高端項(xiàng)目),消費(fèi)群體和消費(fèi)力不明朗,給項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位帶來(lái)一定影響?！罹幼》諊粷忭?xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榻?jīng)濟(jì)園區(qū),居住氛圍不濃。涪江大橋及其引橋?qū)⒈卷?xiàng)目與老城隔離,其心理落差遠(yuǎn)不是一路之隔。☆配套設(shè)施欠缺項(xiàng)目所在片區(qū)當(dāng)前生活配套設(shè)施不甚完善,難以滿足日益增長(zhǎng)的實(shí)際需要,這對(duì)本項(xiàng)目的配套設(shè)施將提出更高要求。項(xiàng)目西側(cè)的市政道路的開(kāi)通、生活配套的完善、政府規(guī)劃商業(yè)街的啟動(dòng)等對(duì)項(xiàng)目成敗有直接影響。3、機(jī)會(huì)分析(O)☆市場(chǎng)稀缺潼南600－800元的房?jī)r(jià),決定了主流市場(chǎng)的低端產(chǎn)品潼南市場(chǎng)缺少高檔住宅項(xiàng)目(僅有云海藍(lán)灣項(xiàng)目),缺少高端住宅產(chǎn)品。云海藍(lán)灣的成功,也證明,差異化的稀缺產(chǎn)品才有更大的利潤(rùn)空間。☆檔次突破潼南住宅項(xiàng)目在規(guī)模、景觀、綠化、智能化設(shè)施、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等方面均處于縣級(jí)開(kāi)發(fā)水平,本項(xiàng)目有可能在潼南人中造成轟動(dòng)效應(yīng),并使該效應(yīng)在推廣中起到持續(xù)性作用?！顝?qiáng)強(qiáng)聯(lián)合項(xiàng)當(dāng)前期就有專業(yè)顧問(wèn)公司介入,以及政府部門(mén)支持,加上開(kāi)發(fā)企業(yè)具有成功開(kāi)發(fā)棠城佳苑和桂溪名苑的經(jīng)驗(yàn),增大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功率。4、風(fēng)險(xiǎn)分析(T)☆政策風(fēng)險(xiǎn)政府宏觀調(diào)控政策力度加大,對(duì)樓市產(chǎn)生非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大;七部委出臺(tái)的房地產(chǎn)政策,遏制了市場(chǎng)快速升溫的勢(shì)頭,造成客戶持幣待購(gòu)的觀望心態(tài)?！钍姓L(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前地塊內(nèi)的景觀環(huán)境打造需要一定的時(shí)間,市政道路及相關(guān)工程何時(shí)動(dòng)工,將直接影響到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與進(jìn)程?！顑r(jià)格風(fēng)險(xiǎn)潼南住宅售價(jià)水平普遍偏低,大多數(shù)住宅平均售價(jià)在700-800元/㎡,且有低價(jià)位集資房的影響,給項(xiàng)目的價(jià)格定位帶來(lái)一定的影響。本項(xiàng)目最主要風(fēng)險(xiǎn)將是價(jià)格,價(jià)格既要引領(lǐng)市場(chǎng)又要切合市場(chǎng),因此既要注重項(xiàng)目檔次,還必須控制成本。☆市場(chǎng)容量風(fēng)險(xiǎn)高端產(chǎn)品及高價(jià)位決定了客戶群體的有限。當(dāng)前云海藍(lán)灣已占據(jù)部分高端客戶群體,潼南的人口和經(jīng)濟(jì)有限,對(duì)本項(xiàng)目的高端目標(biāo)客戶制約很大。本項(xiàng)目應(yīng)在許多方面超越云海藍(lán)灣,才能把握良好的市場(chǎng)機(jī)遇來(lái)。策略形成1、發(fā)揮優(yōu)勢(shì),樹(shù)立高端住宅形象:當(dāng)前潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)占主體地位的主要是普通住宅和集資房,僅有廣電名都電梯高層和云海藍(lán)灣花園洋房?jī)蓚€(gè)較特殊項(xiàng)目。充分利用潼南項(xiàng)目整體偏低的市場(chǎng)狀況,充分展示項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)及項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),打造差異化產(chǎn)品。最終樹(shù)立項(xiàng)目低密度、高檔次、優(yōu)景觀、住宅形象。2、轉(zhuǎn)化威脅,超越競(jìng)爭(zhēng)層面:本項(xiàng)目最大的威脅來(lái)自1)普通住宅的低品質(zhì)低價(jià)格2)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品云海藍(lán)灣。要在競(jìng)爭(zhēng)中突圍,1)要跳出低品質(zhì)低價(jià)格層面,以項(xiàng)目的高品質(zhì)及獨(dú)特的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)超越普通競(jìng)爭(zhēng)層面。2)要經(jīng)過(guò)品的優(yōu)化、包裝宣傳的強(qiáng)化、營(yíng)銷策劃的差異化來(lái)超越同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。3、經(jīng)過(guò)包裝推廣,增加產(chǎn)品附加值:潼南當(dāng)前項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣方面處于較落后狀態(tài),經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目的形象宣傳、現(xiàn)場(chǎng)包裝展示,樹(shù)立項(xiàng)目的主題形象,把項(xiàng)目的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)加倍放大,強(qiáng)化產(chǎn)品創(chuàng)新元素,增加產(chǎn)品的附加值。同時(shí)提升產(chǎn)品價(jià)格項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位1、目標(biāo)客戶群的種類客戶來(lái)源:主要以潼南縣城的消費(fèi)者為主,向潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn)輻射?？蛻袈殬I(yè):主要是潼南的成功人士,政府公務(wù)員、私人企業(yè)主、個(gè)體商戶、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在外經(jīng)商的老板等。2、目標(biāo)客戶特征描述如下:有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買力較強(qiáng),以二次置業(yè)為主;以事業(yè)有成的中年人為主,年齡多在40歲以上;事業(yè)有成后,對(duì)生命健康格外關(guān)注;鐘情自然景觀,對(duì)生活方式、居住人文環(huán)境特別挑剔。客戶關(guān)注:注重地段、環(huán)境、景觀、良好的物業(yè)管理,車位、委托性特約服務(wù)和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)。3、目標(biāo)客戶群的年齡本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群以40～55歲為主,約占80%。55歲以上的占15%以上。40歲以下的,由于收入的原因,所占比重在5%左右。4、目標(biāo)客戶群的區(qū)域分布本項(xiàng)目絕大多數(shù)目標(biāo)客戶來(lái)自潼南縣城,預(yù)計(jì)占總額的80%。少量來(lái)自潼南鄉(xiāng)鎮(zhèn),預(yù)計(jì)占總額的15%。少量來(lái)自周邊市縣,預(yù)計(jì)占總額的5%。項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)理念掀起潼南居住革命―――徹底顛覆潼南人居現(xiàn)狀―――全面提升潼南人居品質(zhì)―――精心打造潼南人居名片項(xiàng)目定位方案一:潼南首席、大型低密度、原生態(tài)別墅、洋房社區(qū)內(nèi)涵:重檔次。項(xiàng)目定位為當(dāng)前潼南檔次最高的項(xiàng)目,全為別墅和洋房產(chǎn)品;重環(huán)境。充分利用項(xiàng)目的地勢(shì)及景觀優(yōu)勢(shì),打造成潼南獨(dú)有的生態(tài)社區(qū)。重身份。項(xiàng)目要成為購(gòu)房者身份的名片,要成為潼南新人居的名片,成為一種高附加值的產(chǎn)品。低密度,大規(guī)模。項(xiàng)目容積率控制在≤1.2,總建面在10萬(wàn)－11萬(wàn)㎡左右;全新居住理念。塑造出本項(xiàng)目與眾不同的現(xiàn)代生態(tài)、健康居家形象。方案二:潼南首創(chuàng)養(yǎng)生莊園養(yǎng)生,又稱攝生、道生、養(yǎng)性、衛(wèi)生、保生、壽世等等。養(yǎng)生一詞最早見(jiàn)于《莊子》內(nèi)篇。所謂生,就是生命、生存、生長(zhǎng)之意;所謂養(yǎng),即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)之意?？傊?養(yǎng)生就是保養(yǎng)生命的意思。充分發(fā)揮本項(xiàng)目原生態(tài)自然景觀資源的優(yōu)勢(shì)。真山真水自古以來(lái)是修身養(yǎng)性必備之條件。在建筑、環(huán)境中賦予養(yǎng)生的概念,旨在演繹另一種全新的生活模式。本項(xiàng)目可融入的養(yǎng)生元素體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:養(yǎng)尊:以隱私抵抗張揚(yáng),世外桃源的生活體現(xiàn)尊貴身份;養(yǎng)心:以清凈抵抗煩擾,在大自然里安個(gè)家;養(yǎng)性:以超然抵抗緊張,山水為鄰,陶冶性情;養(yǎng)氣:以新鮮抵抗渾濁,每天呼吸新鮮空氣;養(yǎng)神:以有序抵抗無(wú)序,使人神形兩旺;養(yǎng)聆:以動(dòng)聽(tīng)抵抗喧囂,令她自然天籟之音;養(yǎng)目:以園林藝術(shù)抵抗單調(diào)、僵硬,讓人心清目明。我司推薦:方案二熱愛(ài)生命、珍惜健康已成為當(dāng)今生活主旋律,從這個(gè)角度能夠打動(dòng)并激發(fā)人們的消費(fèi)欲望。直接賣山水、園林的項(xiàng)目已經(jīng)流行房地產(chǎn)市場(chǎng)多年,沒(méi)有新鮮感。養(yǎng)生主題,能夠直接與其它項(xiàng)目形成差異,與眾不同。養(yǎng)生主題能夠有豐富的文化內(nèi)涵能夠挖掘。能夠充分延展。六、項(xiàng)目命名建議主推案名:立業(yè)·新天地該命名內(nèi)涵是:客戶告別舊城舊房,喬遷新居,面貌煥然一新、生活欣欣向榮。立業(yè)地產(chǎn)的事業(yè)開(kāi)創(chuàng)新局面、躍上新臺(tái)階;該命名大氣、上口、易記;該命名內(nèi)涵豐富而空靈,留有遐想的余地;該命名能夠把本項(xiàng)目與潼南其它住宅區(qū)別開(kāi)來(lái)其它推薦名:城市山谷沁園春景格蘭晴天第三部分產(chǎn)品篇我們應(yīng)建造怎樣的產(chǎn)品——項(xiàng)目發(fā)展建議一、產(chǎn)品策略”差異化”策略―――緊貼潼南區(qū)域市場(chǎng)―――打造潼南高檔住宅項(xiàng)目總體檔次建議項(xiàng)目檔次定位為潼南最高檔次的居住社區(qū)【尊崇身份尊貴社區(qū)】?jī)?nèi)涵為:社區(qū)業(yè)主主要為潼南中上層階層人士及成功人士;入住本社區(qū)將成為一種身份的象征;社區(qū)要體現(xiàn)業(yè)主的尊貴身份,讓業(yè)主有一種成功滿足感。二、建筑規(guī)劃建議１、整體規(guī)劃思想:結(jié)合坡地地形,依山就勢(shì)天人合一內(nèi)涵:各組團(tuán)和整體規(guī)劃的關(guān)系就是”形”和”神”的關(guān)系,如散文一樣,形散而神不散,使整個(gè)小區(qū)渾然一體;總體規(guī)劃要體現(xiàn)物以類聚,人以群分,居住習(xí)慣、生活方式等方面存在差異的業(yè)主不可放在同一組團(tuán)內(nèi),也就是不同的產(chǎn)品形態(tài)形成相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán);結(jié)合山地的地形,依山就勢(shì),修建坡地建筑,創(chuàng)造當(dāng)前潼南市場(chǎng)基本無(wú)山地建筑的市場(chǎng)空白點(diǎn),形成差異化,同時(shí)也可減少土方成本。在整體的規(guī)劃上不要過(guò)分的強(qiáng)調(diào)軸線的對(duì)稱關(guān)系,特別是中軸線的對(duì)稱關(guān)系,也不要過(guò)分注重組團(tuán)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),使小區(qū)有精心規(guī)劃但又顯得自然,各組團(tuán)關(guān)系自然協(xié)調(diào),體現(xiàn)小區(qū)的整體性;２、規(guī)劃建議:環(huán)繞布局將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米,其土方用來(lái)填充項(xiàng)目中心的洼地,將來(lái)作為小區(qū)中庭景觀用地。由此形成由東側(cè)、南側(cè)山體環(huán)繞的為相對(duì)平整用地,西側(cè)為小區(qū)入口,北側(cè)為江景的再生地形。將項(xiàng)目北側(cè)的山體推平至等高線XXX米,由此沿北江景線建別墅類住宅。等高線高度應(yīng)高于山腳等高線加21米,也就是說(shuō),山腳下今后建多層住宅不能構(gòu)成對(duì)江景別墅的遮擋。江景別墅沿線南側(cè)靠中庭位置,再布置一排或兩排別墅或洋房。這樣,小區(qū)總體布局,大致構(gòu)成以中庭花園為中心,北、東、南三面環(huán)繞布局的構(gòu)圖,并由地勢(shì)高差使各排建筑呈現(xiàn)起伏變化。組團(tuán)布局:在總體環(huán)繞布局的基礎(chǔ)上,再將項(xiàng)目分成多個(gè)組團(tuán),如獨(dú)立別墅組團(tuán)、聯(lián)排雙拼疊拼別墅組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)。整個(gè)社區(qū)由主干道把各個(gè)組團(tuán)連為一體,各個(gè)組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立,又有機(jī)聯(lián)系,每個(gè)組團(tuán)各具特色。交通網(wǎng)絡(luò):小區(qū)采用入口合流,區(qū)內(nèi)分流的局部人車分流交通組織內(nèi)外交通。區(qū)內(nèi)車行道路采用環(huán)路與盡端路相結(jié)合的規(guī)劃方式,使小區(qū)主干道極盡便捷,同時(shí)減少對(duì)自然景觀的干擾。山頂景觀長(zhǎng)廊:在項(xiàng)目最高地勢(shì)山頂,修建庭臺(tái)休閑走廊,供業(yè)主休閑賞景漫步,豐富社區(qū)文化,來(lái)提升項(xiàng)目及企業(yè)品牌。車位:別墅類車位標(biāo)準(zhǔn),考慮戶均一個(gè)室內(nèi)車位。景觀洋房可采用集中停車位,露天停放,標(biāo)準(zhǔn)為兩戶一個(gè)車位。三、產(chǎn)品類型建議1、產(chǎn)品類型當(dāng)前潼南市場(chǎng)的缺乏高端項(xiàng)目,可經(jīng)過(guò)修建別墅及洋房來(lái)與潼南當(dāng)前的市場(chǎng)產(chǎn)品形成差異化。以花園洋房為主。聯(lián)排別墅、疊拼別墅、雙拼別墅為輔。少量獨(dú)立別墅(有需求時(shí)再按客戶要求施工建造)。社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)和建造細(xì)膩、獨(dú)特,體現(xiàn)出別墅區(qū)的優(yōu)越性?？山梃b的項(xiàng)目:山語(yǔ)間的項(xiàng)目規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)。2、戶型的差異化:在體現(xiàn)居住空間舒適,功能齊全的前提下打造別墅的特色。同時(shí)控制好戶型的面積,銷售上就具備了產(chǎn)品和總價(jià)的優(yōu)勢(shì)。利用坡勢(shì),做出低于2.20米的半地下架空層,贈(zèng)送客戶面積。1)雙拼別墅、聯(lián)排別墅:由左右兩戶聯(lián)體或更多聯(lián)體而成,每套3層,第三層做出花園露臺(tái),一層附帶私家花園,考慮車庫(kù)一個(gè)或露天停車位。面積可控制在170－180平米、200－210平米、220－230平米三個(gè)等級(jí)。可借鑒的項(xiàng)目:建工未來(lái)城的聯(lián)排別墅。2)疊拼別墅:由四層組成,其中一、二層為一戶,三、四層為一戶,一棟由四戶構(gòu)成,下單位住戶擁有小花園,上單元住戶由單獨(dú)樓梯直上,擁有花園露臺(tái),可考慮車庫(kù)或露天車位。面積控制在160-170平米、180－190平米兩種類型?？山梃b的項(xiàng)目:學(xué)府大道69號(hào)、山語(yǔ)間。(聯(lián)排別墅示意)(疊拼別墅示意)3)獨(dú)立別墅:每棟3層,面積控制在230－280㎡左右。(獨(dú)立別墅示意)4)退臺(tái)式別墅洋房:本戶型是根據(jù)山地地形而生,依山就勢(shì),逐級(jí)退臺(tái)。本戶型為單層結(jié)構(gòu),面積控制在100－140平米左右。適合有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休夫婦。本戶型能最大程度節(jié)省土方成本,而且形式新穎獨(dú)特。本戶型是否采用,由設(shè)計(jì)師根據(jù)地形地貌而定?？山梃b的項(xiàng)目:金科天湖美鎮(zhèn)的退臺(tái)式花園洋房;恒運(yùn)青河灣的花園景觀洋房。(退臺(tái)式洋房示意)5)花園洋房:這是本項(xiàng)目的主力產(chǎn)品類型。該類型產(chǎn)品從戶型到立面設(shè)計(jì),都可借鑒金科天湖美鎮(zhèn)上島的設(shè)計(jì)。圖示如下:戶型示意圖:(四房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶私家花園)(三房?jī)蓮d兩衛(wèi)帶露臺(tái))

參考套內(nèi)面積137平方米參考套內(nèi)面積126平方米(外立面示意圖)四、各類戶型的配比建議:名稱面積(平方米)比例(按面積)備注雙拼、聯(lián)排別墅170－230左右20%根據(jù)實(shí)際地理位置情況,2套或以上聯(lián)成一排。疊拼別墅160-1909%利用坡地高差,上下兩套重疊,獨(dú)立進(jìn)出。獨(dú)立別墅230－280左右6%考慮到潼南市場(chǎng)消費(fèi)能力,在本項(xiàng)目中僅安排了6%的比例,主要是以獨(dú)立別墅的價(jià)格來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次,以拉高其它產(chǎn)品的價(jià)格。獨(dú)立別墅采?。模桑倌Ｊ?。退臺(tái)洋房100－140左右5%可考慮平層或錯(cuò)層設(shè)計(jì),主要以產(chǎn)品的新穎和實(shí)用取勝?；▓@洋房100－160左右60%可考慮平層或錯(cuò)層設(shè)計(jì),主要以戶型的精巧和景觀優(yōu)勝取勝。說(shuō)明:戶型定位的思路是:盡可能提供比云海藍(lán)灣更新穎的產(chǎn)品,力爭(zhēng)人無(wú)我有;做云海藍(lán)灣已有的產(chǎn)品,盡可能戶型更精巧、立面更美觀,力爭(zhēng)人有我精;相同戶型,面積比云海藍(lán)灣適當(dāng)減小,單價(jià)相同但總價(jià)要低,力爭(zhēng)實(shí)惠。五、建筑風(fēng)格要點(diǎn)建議本項(xiàng)目在建筑總體風(fēng)格上建議采用現(xiàn)代風(fēng)格。符合現(xiàn)代社會(huì)的生活節(jié)奏,化繁復(fù)為簡(jiǎn)潔,而且在色彩及外立面的設(shè)計(jì)都讓人有耳目一新的感覺(jué)?，F(xiàn)代風(fēng)格的表現(xiàn)元素較多地出現(xiàn)架子、凸窗、大面積玻璃、色彩變化豐富?，F(xiàn)代風(fēng)格的優(yōu)勢(shì)從一些樓盤(pán)銷售情況的反饋,喜歡現(xiàn)代風(fēng)格建筑的客戶主要是35歲至50歲左右的客戶,而這部分客戶也恰恰是我們的目標(biāo)客戶。代表樓盤(pán):學(xué)府大道69號(hào)、金科天湖美鎮(zhèn)。(現(xiàn)代風(fēng)格示意)環(huán)境景觀建議小區(qū)入口水體的打造。小區(qū)入口有一二十米的高差,建議在此處正中考慮大型水景瀑布,人行和車行均由左右兩側(cè)經(jīng)過(guò)。該水景作為小區(qū)唯一集中水景,要求有氣勢(shì),有聲勢(shì),有突出的造型。(入口水景示意)中庭花園的打造。用項(xiàng)目北側(cè)的山體推平的土石方來(lái)填充地塊山凹,打造成中庭花園。沿中庭花園的北、東、南三面分層次布局建筑。中庭花園作為小區(qū)的集中式大型景觀,要體現(xiàn)養(yǎng)生主題,強(qiáng)調(diào)景觀的觀賞性與參與性相結(jié)合,使整個(gè)小區(qū)成為人們修身養(yǎng)性、頤享天年的樂(lè)園。中庭花園要作為小區(qū)的亮點(diǎn),來(lái)著力打造。(中庭花園示意)路網(wǎng)的規(guī)劃。路網(wǎng)規(guī)劃要同建筑的布局相結(jié)合,盡量體現(xiàn)曲徑通幽,路徑蜿蜒,順山走勢(shì),以體現(xiàn)良好的美學(xué)效果;休閑路徑邊設(shè)置凳椅,便于休閑。(路網(wǎng)示意)私家花園的規(guī)劃。盡量在有限的空間內(nèi)做出較強(qiáng)的層次感和立體感,各種花草樹(shù)木的搭配要植物園內(nèi)植物相配,注意其季節(jié)性、高低、色彩須錯(cuò)落有致;切忌平面化、單一化。戶型設(shè)計(jì)建議戶型要做到舒適性設(shè)計(jì),保證各功能房間的私密性,以及戶型設(shè)計(jì)的適應(yīng)性;建議客廳立面采用大面積落地玻璃窗,增加房間的采光和觀景效果;注重配設(shè)親自然的大陽(yáng)臺(tái)和露天平臺(tái),使居住者真正體味與大自然情景交融的生活。根據(jù)戶型大小,戶戶保證一定面積的花園、露臺(tái)、飄窗等創(chuàng)新元素。結(jié)合地勢(shì),盡可能做出不計(jì)容積率的半地下架空層面積贈(zèng)送客戶。(大面積落地玻璃窗示意)配套設(shè)施規(guī)劃建議1、住戶專車考慮到本項(xiàng)目的檔次,同時(shí)考慮到本項(xiàng)目地處相對(duì)偏遠(yuǎn)的新區(qū),周邊生活配套不夠齊備,住戶即使有私家車也不可能全家都能享用。因此,建議設(shè)置潼南首創(chuàng)。尊貴獨(dú)享住戶專車2、核心配套建議設(shè)置潼南首創(chuàng)大型養(yǎng)生會(huì)所室內(nèi)設(shè)施:休閑養(yǎng)生系列設(shè)立茶樓書(shū)吧棋牌室膳食養(yǎng)生系列:設(shè)立傳統(tǒng)藥膳滋補(bǔ)館祛病養(yǎng)生系列:設(shè)立中醫(yī)保健中心:如重慶富僑那樣專業(yè)的保健中心,增設(shè)專業(yè)的中醫(yī)推拿、針灸、拔火罐等運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生系列:設(shè)置健身中心乒乓球室室外考慮:游泳池網(wǎng)球場(chǎng)或籃球場(chǎng)兒童樂(lè)園老人晨練場(chǎng)大眾健身路徑(網(wǎng)球場(chǎng)和游泳池示意)3、入口商業(yè)配套為滿足小區(qū)住戶的基本生活需求,在小區(qū)西面入口水景兩側(cè),設(shè)置1000－平米的商業(yè)面積。該商業(yè)物業(yè)可作便利超市、小型肉菜市場(chǎng)、特色風(fēng)味餐廳等。4、幼兒園南目本小區(qū)有達(dá)11萬(wàn)平米的建設(shè)規(guī)模,幼兒園的配套設(shè)施必不可少。南目幼兒園布置在小區(qū)西側(cè)入口附近為宜,可與商業(yè)配套建筑物一并規(guī)劃,施工可放在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后半段。智能化方案建議潼南當(dāng)前樓盤(pán)智能化程度相對(duì)偏低。而本小區(qū)處在相正確荒郊野外,智能化安防設(shè)施極為重要。針對(duì)當(dāng)前潼南住宅物業(yè)的智能化程度,我司建議對(duì)該項(xiàng)目智能化方案按當(dāng)前潼南最高等級(jí)配置,建議以下:管理智能化系統(tǒng):背景音樂(lè)系統(tǒng),IC卡三表出戶;車庫(kù)智能化管理系統(tǒng);電子安防系統(tǒng):保安總控室閉路監(jiān)控,周界紅外線監(jiān)控自動(dòng)防盜報(bào)警,可視對(duì)講、IC門(mén)禁;主臥室設(shè)緊急按鈕,廚房燃?xì)庑孤秷?bào)警家居智能化管理系統(tǒng):因特網(wǎng);物業(yè)管理建議在潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前階段,物業(yè)管理將是建立項(xiàng)目品牌價(jià)值的重要途徑,超前的物業(yè)管理是項(xiàng)目品質(zhì)的有力保障,更是項(xiàng)目保值升值的重要因素。針對(duì)本項(xiàng)目情況,物業(yè)管理應(yīng)注重以下幾個(gè)方面:☆物業(yè)管理提前介入的服務(wù)理念秉承力臻完善的服務(wù)宗旨、以業(yè)主為尊的管理理念,竭誠(chéng)為每一位業(yè)主提供舒適、優(yōu)雅、安全的生活環(huán)境,物業(yè)管理公司在別墅社區(qū)銷售階段的早期介入將為別墅的銷售推廣提供有利的支持?！顚I(yè)化運(yùn)作模式因本項(xiàng)目產(chǎn)品定位高,為潼南當(dāng)前最高檔次社區(qū),顧客層次相對(duì)較高,因而各方面要求亦高。因此需要引進(jìn)著名品牌物業(yè)管理公司管理模式,在完成前期銷售后按市場(chǎng)機(jī)制交給當(dāng)?shù)匚锕芄??！罹频晔椒?wù),彰顯業(yè)主尊貴本項(xiàng)目的物管服務(wù),一定要超越潼南當(dāng)?shù)匚锕芩?真正按照先進(jìn)的的物管標(biāo)準(zhǔn),提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),讓業(yè)主產(chǎn)生尊貴感,體現(xiàn)小區(qū)檔次,提升小區(qū)價(jià)值?！钜徽臼椒?wù)相結(jié)合應(yīng)按照物業(yè)管理的整體原則和要求,實(shí)施差異化管理模式,體現(xiàn)個(gè)性化。如一站式服務(wù),體現(xiàn)對(duì)業(yè)主的親情關(guān)懷,還能夠針對(duì)不同的業(yè)主實(shí)行個(gè)性化服務(wù),讓業(yè)主得到與眾不同的享受,在軟件上做足文章。裝修套餐建議購(gòu)買高檔住宅的人群越來(lái)越希望住宅的裝修不用花費(fèi)自己過(guò)多精力和時(shí)間。因此對(duì)她們而言,最好的選擇是菜單式裝修。多數(shù)人愿意選擇菜單式裝修。而要求精裝修(提包入住)和不要求裝修(毛坯)的只占據(jù)少數(shù)。因此建議本項(xiàng)目可經(jīng)過(guò)裝飾設(shè)計(jì)大賽,把主力戶型設(shè)計(jì)2－3個(gè)裝修方案,既是不同的風(fēng)格,也是不同的等級(jí),每一套方案明碼標(biāo)價(jià),由客戶選擇,猶如進(jìn)餐館點(diǎn)套餐。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目標(biāo)是以坡地建筑及景觀資源優(yōu)勢(shì)樹(shù)立項(xiàng)目品牌。開(kāi)發(fā)建議如下:現(xiàn)階段工作主要是,在深入調(diào)研潼南地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,準(zhǔn)確研判本項(xiàng)目土地價(jià)值,科學(xué)而有前瞻地進(jìn)行市場(chǎng)定位,確定開(kāi)發(fā)策略。時(shí)間:9月1日――9月15日在項(xiàng)目市場(chǎng)策劃和產(chǎn)品策劃達(dá)成共識(shí)之后,迅速確定設(shè)計(jì)院進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。并要求設(shè)計(jì)公司考察、借鑒重慶的類似項(xiàng)目,如金科－上島方案完成時(shí)間為9月15日――10月30日依據(jù)設(shè)計(jì)方案,進(jìn)行土石方工程,削山、填坑,筑路。同時(shí)完成初步設(shè)計(jì)和部分施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)年底進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?nèi)一級(jí)道路施工,力爭(zhēng)今年年底社區(qū)一級(jí)道路的暢通。時(shí)間:10月下詢――12月下旬☆小區(qū)入口水體景觀及工程及社區(qū)部分配套設(shè)施開(kāi)始動(dòng)工,入口處的商業(yè)設(shè)施先作為售樓中心使用。力爭(zhēng)明年五一進(jìn)行項(xiàng)目銷售。時(shí)間:1月1日――4月下旬項(xiàng)目施工圖期間,項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行前期宣傳推廣推廣。可在老城區(qū)租用一旺地作分賣場(chǎng),進(jìn)行項(xiàng)目形象展示并積累客戶。部分聯(lián)排、疊拼別墅、獨(dú)立別墅,采用量身定做方式,即采用菜單式的定制開(kāi)發(fā)模式,以提供不同的設(shè)計(jì)方案樣本供消費(fèi)者選擇,在一定范圍內(nèi)滿足消費(fèi)者的個(gè)性化的要求,收取較大的定金即動(dòng)工修建,也能夠根據(jù)業(yè)主要求在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)進(jìn)行修改調(diào)整,相對(duì)靈活地調(diào)整戶型面積。推出洋房則著重展示形象、宣傳賣點(diǎn),以貴賓卡的形式積累客戶時(shí)間:12月下旬――4月下旬附:可借鑒項(xiàng)目資料金科天湖美鎮(zhèn)基本情況:建筑類別:花園洋房、別墅物業(yè)地址:渝北北部新區(qū)金開(kāi)大道1號(hào)占地面積:560000平方米建筑面積:400000平方米容積率:1.2綠化率:43.2％總戶數(shù):約戶樓層狀況:4層項(xiàng)目簡(jiǎn)介:金科天湖美鎮(zhèn)位于北部新區(qū)金開(kāi)大道1號(hào),占地面積約850畝,其中擁有一面積蓄100畝左右的天然湖泊,另有一占地面積約250畝的運(yùn)動(dòng)主題公園。項(xiàng)目背靠群山,三面臨水,擁有良好的自然山水資源。小鎮(zhèn)耗巨資聘請(qǐng)名師巨匠強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,有機(jī)結(jié)合區(qū)域自然與人文,首次運(yùn)用了金科多年來(lái)精心研發(fā)的花園洋房第三代產(chǎn)品理念:產(chǎn)品源于空間的研究即生活的研究,再次完美展現(xiàn)”院”、”錯(cuò)”、”退”、”露”的生活哲學(xué)空間;高層類環(huán)繞約近兩萬(wàn)平方米的社區(qū)主題公園,氣派、尊貴,讓人與建筑得到升華。各類建筑吸取名家之精華,山水湖泊近在咫尺,高尚生活完美演繹;花園洋房、高層等建筑和諧打造一個(gè)充滿傳統(tǒng)居住情結(jié)而又洋溢著現(xiàn)代居住文明的40多萬(wàn)平方米人文大宅社區(qū)。建筑設(shè)計(jì):金科·天湖美鎮(zhèn)以中國(guó)山水文化為線索,以現(xiàn)代園林空間為起點(diǎn),以水為靈魂,以溪為”綠軸”,成中國(guó)麒麟狀,庭院深深,花園洋房、獨(dú)立聯(lián)排別墅,小橋流水,好一派鄭板橋筆下的民居舒美畫(huà)卷?；▓@洋房是小區(qū)的主要產(chǎn)品,以組團(tuán)為基本單元的花園洋房分為建筑風(fēng)格迥異的南、北兩區(qū)。其中:一期:7-10棟與22-29棟為一期花園洋房;二期:1-5棟與16-21棟為二期花園洋房;與一期產(chǎn)品相比,二期洋房除了擁有湖濱的親水景觀之外,也在產(chǎn)品本身上做了創(chuàng)新改良。首先二期產(chǎn)品在戶型室內(nèi)空間的設(shè)計(jì)上更趨完美,人性化和舒適性等重要指標(biāo)方面更加突出;其次,在生活細(xì)節(jié)上更加細(xì)致,增設(shè)專門(mén)的獨(dú)立曬衣陽(yáng)臺(tái)和大量景觀陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái),并為贈(zèng)送底樓和頂層躍層單位私家花園或私人會(huì)所。在園林風(fēng)格上,二期以”水”為設(shè)計(jì)靈魂,以三重水體景觀帶將各棟樓宇連接起來(lái):湖區(qū)天然綠化景觀帶,以自然湖泊、原生濕地環(huán)境為核心,沿天湖原生湖岸線及瀕湖延伸地域,以尊重生態(tài)可持續(xù)發(fā)展理念進(jìn)行保護(hù)性規(guī)劃開(kāi)發(fā)。三期:11-15棟與33-47棟為三期上島花園洋房,48-52棟為三期聯(lián)排別墅。三期產(chǎn)品最大的亮點(diǎn)在于是一個(gè)獨(dú)立組團(tuán),并首次推出了部分別墅產(chǎn)品。天湖美鎮(zhèn)三期則更多地從城市文明與自然回歸的兩全其美上考慮,讓人們享受到自然生態(tài)和居住人文相得益彰的高品質(zhì)生活。(花園洋房立面圖)南區(qū)花園洋房強(qiáng)調(diào)建筑退臺(tái)的特點(diǎn),以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代為主要特征,在建筑的形體材料和色彩上與自然相融合,并強(qiáng)調(diào)建筑材料的對(duì)比,用仿木的暖色調(diào)與金屬、玻璃等對(duì)此,形成風(fēng)格清新、宜人的小尺度的居住建筑。南區(qū)高層建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主,強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔流暢的線條及建筑的整體性,并突出現(xiàn)代的材料和現(xiàn)代的構(gòu)造技術(shù),同時(shí)注重建筑的整體空間關(guān)系。

小區(qū)的公共建筑也根據(jù)所處的不同區(qū)域和不同地形地貌設(shè)計(jì)為不同風(fēng)格的建筑和空間形式。南區(qū)高層下部的商業(yè)街延續(xù)高層建筑簡(jiǎn)略、明快、流暢的設(shè)計(jì)風(fēng)格,并結(jié)合廣場(chǎng)綠化,形成活潑的外向型商業(yè)空間。

南區(qū)的水岸商業(yè)街與水岸地形緊密結(jié)合,經(jīng)過(guò)平臺(tái)、踏步使人的活動(dòng)延伸至水面,同時(shí)在建筑風(fēng)格上也以簡(jiǎn)潔清新的風(fēng)格為主,體現(xiàn)現(xiàn)代化城市生活的基調(diào)。小區(qū)的商業(yè)街以傳統(tǒng)民居為主要風(fēng)格,但不是簡(jiǎn)單的模仿,而是在材料運(yùn)用與細(xì)部處理上與花園洋房的建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)呼應(yīng),同時(shí)著重表現(xiàn)作為商業(yè)街的建筑性格和應(yīng)有的氣氛。交房標(biāo)準(zhǔn):住宅按毛坯房標(biāo)準(zhǔn)交付,暫定如下:

1、外墻面:建筑外墻面貼高級(jí)面磚或部分高級(jí)外墻涂料。

2、內(nèi)墻面:住宅內(nèi)墻面為水泥砂漿抹面,公共部分內(nèi)墻面采用乳膠漆。

3、天棚面:公共部分天棚面采用乳膠漆,戶內(nèi)天棚采用水泥砂漿抹面。

4、屋面:坡屋面為彩色屋面瓦,屋面作防水處理,并設(shè)保溫隔熱層。

5、樓地面及其它:

○公共樓梯間:采用高級(jí)玻化磚貼面,?；u踢腳。

○室內(nèi)樓地面:鋼筋混凝土原漿找平、拉紋。廚房、衛(wèi)生間只做防水層(不回填)

○底層私家花園:根據(jù)景觀要求,部分采用景墻或欄桿圍護(hù),地面種植土(厚30CM,因總體設(shè)計(jì)需要,花園內(nèi)可能有檢查井)。

○露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái):均安裝防護(hù)欄,露臺(tái)樓面作防水處理。

6、外墻門(mén)窗:采用優(yōu)質(zhì)鋁合金門(mén)窗。

7、進(jìn)戶門(mén):為高級(jí)子母防盜門(mén),陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)為鋁合金推拉門(mén),宅內(nèi)只留門(mén)洞(包括入戶花園到客廳、廚房的門(mén)洞)。

8、通訊及閉路:每戶預(yù)留兩對(duì)直撥電話接口,internet接駁口,有線電視閉路線入戶。

9、空調(diào)位:客廳、主臥室、次臥室均設(shè)空調(diào)位,空調(diào)位有組織排放冷凝水。

10、信箱:單元入口處設(shè)專用不銹鋼信箱。

11、水電氣:水電戶外裝表計(jì)量,進(jìn)戶電源線接至戶內(nèi)配電箱(單相電源),給水、燃?xì)饨又翍魞?nèi),廚房、衛(wèi)生間設(shè)排水口。

12、智能化系統(tǒng):小區(qū)設(shè)安全防范自動(dòng)化監(jiān)控,住宅設(shè)可視對(duì)講、門(mén)磁、報(bào)警開(kāi)關(guān)、紅外線監(jiān)控自動(dòng)報(bào)警,主臥室設(shè)緊急按鈕,廚房燃?xì)庑孤秷?bào)警(上述智能化系統(tǒng)開(kāi)通時(shí)間由物管公司根據(jù)具體情況確定)。

規(guī)劃設(shè)計(jì):本項(xiàng)目定位為擁有良好自然山水資源的低容積率的高檔文化健康社區(qū)。陽(yáng)光、湖面、森林的自然條件激發(fā)出設(shè)計(jì)的創(chuàng)造力。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中遵循以下原則:保留用地的地勢(shì)地貌特征,最大限度地利用地形及周邊環(huán)境資源,將用地進(jìn)行簡(jiǎn)化和整理,來(lái)適應(yīng)大規(guī)模開(kāi)發(fā);根據(jù)地貌特征和環(huán)境資源來(lái)規(guī)劃不同的產(chǎn)品,不同的容量和密度。小區(qū)中優(yōu)先考慮公共空間,小區(qū)的公共利益應(yīng)大于私人利益。在交通組織上不是簡(jiǎn)單意義上的人車分流,在規(guī)劃中應(yīng)建立的是安全的步行系統(tǒng)和多功能復(fù)合的車行系統(tǒng)。小區(qū)的基本構(gòu)成元素是界面清晰的小組團(tuán)的鄰里結(jié)構(gòu)。

利用自然地貌特征的景觀綠化系統(tǒng),綠化景觀軸作為中心綠脈聯(lián)系各組團(tuán)的綠地。

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):(1-10號(hào)樓和22-29號(hào)樓)

●總建筑面積:8萬(wàn)多平方米

●容積率約:0.9