級差地租與城市房地產(chǎn)價格

級差地租與城市房地產(chǎn)價格級差地租與城市房地產(chǎn)價格級差地租與城市房地產(chǎn)價格資料僅供參考文件編號：2022年4月級差地租與城市房地產(chǎn)價格版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：淺析級差地租與城市房地產(chǎn)價格的關系【內(nèi)容摘要】房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個十分重要而又很特殊的產(chǎn)業(yè)部門，對社會生產(chǎn)和其他經(jīng)濟活動具有舉足輕重的影響。本文從級差地租理論為出發(fā)點，主要研究了級差地租與現(xiàn)代城市房地產(chǎn)價格的關系?！娟P鍵詞】級差地租；房地產(chǎn)；地租；價格；關系房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和其他經(jīng)濟活動以及科學、文化、教育、衛(wèi)生等活動的基礎、載體和空間條件。土地不僅是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的場地，是農(nóng)業(yè)勞動的對象和最重要的生產(chǎn)資料，而且在非農(nóng)產(chǎn)業(yè)中仍然是不可缺少的生產(chǎn)要素和物質(zhì)基礎。一切非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和部門活動都需要使用房屋，而房屋總是建立在一定區(qū)位的土地上面，除使用房屋及其地基外，還要使用與其活動相適應的場地和交通用地。房地產(chǎn)是城市社會生產(chǎn)和社會生活的物質(zhì)基礎，城市經(jīng)濟的發(fā)展，必須先有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)模，首先是由城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模所決定的。房地產(chǎn)價格與人民的生活可以說是息息相關的，但要知道房地產(chǎn)價格的影響因素，就必須明白決定房地產(chǎn)價格的實質(zhì)上就是地租。本文主要從級差地租理論研究了影響房地產(chǎn)價格的各種因素。級差地租理論的主要內(nèi)容由于土地本身具有地理位置和土地肥沃程度的差別，由此就形成了土地的等級不同，農(nóng)業(yè)資本家組種不同的土地，對其進行等量的投資，其產(chǎn)出是不同的，效益也就有差別。因而，農(nóng)業(yè)資本家向土地所有者交納的地租也是不同的。由于土地的等級不同，從而使面積相同的不同地塊產(chǎn)品的產(chǎn)量和單位農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格也各不相同。投資于地理位置較好，土地又肥沃的中等地和優(yōu)等地，勞動生產(chǎn)率高，產(chǎn)量也多，單位農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格相對較低。而投資于地理位置較差，土地又貧瘠的劣等土地，勞動生產(chǎn)率較低，產(chǎn)量較少，單位農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格相對較高。但農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格的決定與工業(yè)產(chǎn)品不同，它是由劣等土地產(chǎn)出的農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格所決定的社會生產(chǎn)價格在市場上出售的。只有這樣，租種劣等地的農(nóng)業(yè)資本家，才能獲得平均利潤，而租種優(yōu)等地和中等地的農(nóng)業(yè)資本家，不僅能獲得平均利潤，而且能穩(wěn)定的獲得平均利潤以上的超額利潤，并把它以級差地租的形式交給土地所有者。由于級差地租的具體條件不同，級差地租可以分為兩種形式:級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ。級差地租Ⅰ是指在地理位置較好，土地較肥沃的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租，這是由于資本投在肥沃程度不同和地理位置遠近不同的土地上所產(chǎn)生的。土地肥沃程度，并不都是自然形成的，也不是一成不變的。影響土地肥沃程度的不僅有自然因素，也有社會經(jīng)濟因素。但無論土地肥沃程度怎樣變化，在一定時期內(nèi)和一定技術(shù)條件下，不同地塊的肥沃程度都是有差別的，這種差別必然使投入面積相等的不同地塊的等量資本，有著不同的勞動生產(chǎn)率。土地肥沃程度不同，是級差地租Ⅰ形成的條件和基礎，因而土地肥沃程度的差別和肥沃程度的變化,決定著級差地租數(shù)量的多少和變化。除此之外，級差地租Ⅰ的形成和地租數(shù)量的變動也跟耕地面積的變動有關。地租的數(shù)量會隨著耕地面積的擴大及其土地肥沃程度差別的提高而增長。級差地租Ⅰ的形成條件，除土地肥沃程度不同外，還和土地的位置差別相聯(lián)系，不同地塊距離市場、車站、碼頭的遠近不同及交通條件的不同，造成了農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)用生產(chǎn)資料的運費也不盡相同。距離市場、車站、碼頭的遠，交通條件差的運費就高。反之，運費就比較低。當然，土地位置的差別和上述土地肥沃程度的差別一樣，也是相對的和可變的，但不論位置差別發(fā)生怎樣的變化，差別本身總是存在的。由于運費是成本價格的一部分，因而運費的不同，農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格也不同。與農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格要由劣等地的生產(chǎn)條件決定一樣，在這里，農(nóng)產(chǎn)品的社會生產(chǎn)價格也要由地理位置和交通條件最差的土地來決定。位置有利的土地由于運費較少，農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格就低于社會生產(chǎn)價格，就可以獲得超額利潤，這個超額利潤形成的級差地租也屬于級差地租Ⅰ。土地肥沃程度不同和地理位置的差別這兩個形成級差地租Ⅰ的條件，在同一塊土地上往往是結(jié)合在一起的，一塊地，可以是肥沃程度較高但位置不利，也可以是位置有利但肥沃程度較低。這樣，土地假如耕作的順序就可以有各種不同的情況。級差地租Ⅰ既可以在耕作時向劣等地擴展時產(chǎn)生，也可以在耕作時向優(yōu)等地擴展時產(chǎn)生。只要土地的位置和肥沃程度存在著差別，就有形成級差地租Ⅰ的條件。隨著資本主義的發(fā)展，農(nóng)產(chǎn)品需要的增加和交通運輸條件的改善，不僅有肥力更差和位置更差的土地加入耕作。因而，只要耕地面積擴大了，各級土地之間的差別增大了，地租總額也會增加。級差地租Ⅱ，是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資取得高于劣等地的勞動生產(chǎn)率而帶來的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租。所以級差地租Ⅱ是以對同一塊地連續(xù)追加投資獲得不同的勞動生產(chǎn)率為條件的。連續(xù)追加投資具有不同生產(chǎn)率的差別，是指連續(xù)投資的生產(chǎn)率與決定農(nóng)產(chǎn)品社會生產(chǎn)價格的劣等地的生產(chǎn)率相比較而言的差別。在資本主義社會，隨著社會對農(nóng)產(chǎn)品需求的增長，在耕地有限的條件下，僅靠開墾行的耕地已經(jīng)不能滿足需要，于是，農(nóng)業(yè)便越來越采取集約化的耕作方法。農(nóng)業(yè)集約化是指把資本連續(xù)投在同一塊土地上，采用新技術(shù)、新設備等，提高單位面積產(chǎn)量的經(jīng)營方式。在一般情況下，連續(xù)追加投資都是在優(yōu)等地上進行。在優(yōu)等地上追加投資的生產(chǎn)率，是高于還是低于原有投資的生產(chǎn)率。如果追加投資與原有投資額相等，但由于新技術(shù)和新工具的采用，以及改進經(jīng)營管理方法，那么追加投資的產(chǎn)量就有可能超過原有投資的產(chǎn)量。而在生產(chǎn)技術(shù)和其他條件不變的情況下，追加投資的生產(chǎn)率可以高于、等于甚至低于原有投資的生產(chǎn)率。但只要追加投資的生產(chǎn)率高于劣等地原有的投資生產(chǎn)率就會帶來超額利潤。這種超額利潤就形成了級差地租Ⅱ。級差地租與城市房地產(chǎn)價格的關系馬克思在《資本論》第三卷對《建筑地區(qū)段的地租》做了專門的考察分析。所謂建筑地段的地租是指住宅經(jīng)營者或工商部門的企業(yè)家為建筑住宅、工廠、商店、銀行等建筑物用地而交付給土地所有者的地租，實際上也就是我們今天所說的城市地租。1.級差地租Ⅰ與城市房地產(chǎn)價格的關系城市土地是城市人口和各種經(jīng)濟活動借以立足的載體。馬克思曾指出城市土地本質(zhì)也是屬于“一般的勞動資料，因為它給勞動者提供立足之地，給他的過程提供活動場所”。城市土地作為一般的勞動資料，他具有多種經(jīng)濟屬性，其首要的經(jīng)濟屬性也就是它所處的位置具有極端重要性。在市場經(jīng)濟條件下，所謂土地位置，實際上就是土地距離市場的位置。馬克思指出：“凡是有地租存在的地方，都有級差地租，而且這種級差地租都遵循著農(nóng)業(yè)級差地租相同的規(guī)律。至于建筑上使用的土地，這種地租的特征，首先是位置在這里對級差地租具有決定性的影響”。這就是說，作為城市地租，它和農(nóng)業(yè)地租一樣要受級差地租規(guī)律的調(diào)節(jié)。因為在城市土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的條件下，由于土地經(jīng)營權(quán)被壟斷，撇開其他僅從這一點而言，我們也可以斷定，工業(yè)品或勞務的生產(chǎn)價格也將是由城市劣等地生產(chǎn)這些工業(yè)品或勞務的個別生產(chǎn)價格所決定的。不過，在農(nóng)業(yè)部門，土地的肥沃程度和地理位置共同起作用，但以肥沃程度為主，它決定著級差地租量的多少。至于城市土地，則不是以土地肥沃程度為主，而是以地理位置為主，由它決定著級差地租量的多少。這主要是因為城市土地地理位置好壞直接關系帶它所能帶來的額集聚效益的大小。所謂集聚效益，從總體上說是指各種群體和個人在地域空間上集中所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益。集聚效益可以分為兩大類，一類是企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟效益，它適用于單獨的廠商。一般說企業(yè)內(nèi)部的規(guī)模經(jīng)濟效益同該企業(yè)在城市土地上所處的位置優(yōu)劣沒有直接的關系。另一類是企業(yè)外部的集聚效益，它包括區(qū)域化經(jīng)濟效益和城市化經(jīng)濟效益兩個方面的內(nèi)容。區(qū)域化經(jīng)濟效益主要是指在一個特定的區(qū)域空間內(nèi)，一個特定行業(yè)的廠商享受該區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類廠商的數(shù)量和功能所帶來的經(jīng)濟效益；城市化經(jīng)濟效益則具有更廣泛的含義，即一個城市地區(qū)內(nèi)全部經(jīng)濟活動對一個廠商在專業(yè)化分工協(xié)作上鎖產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，以及城市提供各種專家的服務和城市基礎設施等系統(tǒng)功能所帶來的經(jīng)濟效益。由此可見，企業(yè)的外部集聚效益主要產(chǎn)生于歌企業(yè)在城市土地上所所處的位置。所處的地理位置優(yōu)越，所獲得的企業(yè)外部的集聚效益就大，反之亦然。城市企業(yè)外部的集聚效益主要表現(xiàn)在以下兩個方面：首先，城市土地位置的優(yōu)劣決定著企業(yè)距離市場的遠近、運輸時間的長短和運費的高低。良好的城市土地區(qū)位能保證企業(yè)以較低的成本，較少的時間獲得生產(chǎn)所需的原材料和運輸制成品。在城市這一特定的空間內(nèi)，云集著大量位置的工業(yè)企業(yè)，從而必然有賴于外界提供城市加工企業(yè)生產(chǎn)所需要的各種原材料、燃料，因而使得城市土地位置離原材料、燃料地的遠近對于城市企業(yè)獲得生產(chǎn)所需的原材料、燃料多必須承擔的運輸成本顯得格外重要。如果城市土地位置距離原材料、燃料場地較近，相應的就能降低運輸成本。反之則相反。同時城市這一有限的空間領域，既然集中了大量的人口和各類經(jīng)濟活動，那么必然大大強化這一區(qū)域內(nèi)專業(yè)化協(xié)作，在有限區(qū)域內(nèi)形成門類齊全的各行各業(yè)，以及完善的生產(chǎn)資料市場。這樣，企業(yè)所需要的生產(chǎn)資料除礦產(chǎn)資源、工業(yè)用農(nóng)產(chǎn)品原料以及本市無法生產(chǎn)的初級產(chǎn)品需要外部調(diào)用外，大部分都能通過本地市場得到滿足，從而大大降低運輸成本。其次，城市土地位置的優(yōu)劣決定著市場容量的大小，從而直接決定著企業(yè)銷售額。在一定區(qū)域內(nèi)，城市作為大量人口和企業(yè)群體的載體，意味著城市本身是一個巨大的市場，這不僅使處于城市的企業(yè)，通過充分挖掘本地市場而降低其產(chǎn)品銷售成本和配貨成本，而且由于城市內(nèi)各區(qū)域的人口和企業(yè)，特別是商店的集中程度差異，將導致同一城市內(nèi)多個不同地段具有不同的級差生產(chǎn)力。人口和集聚程度對商業(yè)企業(yè)具有更大的意義。商業(yè)地租是城市地租最為典型的形態(tài)，商業(yè)對土地最為敏感。作為商業(yè)地租實體的超額利潤是與商業(yè)企業(yè)所在位置所決定的顧客密度及其營業(yè)額等指標成正相關的。如在中心商業(yè)區(qū)，由于消費者的多元購買行為，使彼此連接成線或片的商業(yè)用地，對消費者具有更大的吸引力。在繁華的商業(yè)街區(qū)經(jīng)營商業(yè)，較之零星散落的商店，更易招來消費者。這些都造成了同一城市內(nèi)處于不同位置的土地具有不等的級差生產(chǎn)力。城市土地位置優(yōu)劣不同必然產(chǎn)生不同的級差生產(chǎn)力，較優(yōu)位置土地的級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為超額利潤；在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，又必然使這種超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅰ。2.級差地租Ⅱ與城市房地產(chǎn)價格的關系城市土地和和農(nóng)村土地一樣可以進行集約經(jīng)營，即在同一塊土地上進行連續(xù)追加投資；由于各次追加投資生產(chǎn)率的不同形成了級差生產(chǎn)力。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，這種級差生產(chǎn)力必然轉(zhuǎn)化為級差超額利潤，進而轉(zhuǎn)化為城市級差地租Ⅱ。在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，這種連續(xù)不斷的追加投資時經(jīng)常發(fā)生的，而且是大量的。在我國，在改革開放以來的城市建設中更是如此。這種連續(xù)不斷的追加投資，按其資金來源看，主要有以下兩個方面:首先是國家在城市市政基礎設施上的追加投資。如在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，國家根據(jù)城市發(fā)展的總體規(guī)劃和布局，對城市市政基礎設施，如道路、橋梁、排水系統(tǒng)等的新建、擴建和改建，都需要大量的追加投資。這種追加投資，將進一步增加追加投資區(qū)域內(nèi)級差生產(chǎn)力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，這種級差超額利潤Ⅱ又必然轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ。其次是企業(yè)的追加投資。如企業(yè)在原有的地區(qū)或特定的區(qū)域內(nèi)，不論是建造新的工廠或商店等，以擴大企業(yè)的布點，還是通過改建、擴建以提高原有土地空間的使用效率。如通過適當增加建筑物的層次或進行建筑物的裝潢等，都可以提高該土地的級差生產(chǎn)力Ⅱ和級差超額利潤Ⅱ。這種級差超額利潤Ⅱ，在國有土地有償出讓期間，原則上應歸企業(yè)所有。當然，如果因追加投資所增加的建筑物層次超越了國有土地使用權(quán)有償出讓合同的規(guī)定，則應當補增地價。土地出讓期滿后，這種超額利潤轉(zhuǎn)化為級差地租Ⅱ歸國家所有。小結(jié)從城市土地價格的形成決定看，一是取決于地理位置，即區(qū)位的優(yōu)越與否；二是決定于周圍社會、經(jīng)濟環(huán)境狀況和市政交通極其他基礎設施的豐度大??；三是決定于土地的使用方向即用途，也就是它的使用價值。一般商品使用價值與價值及其價格形成無關，土地則不同，一塊土地用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)還是商業(yè)，其土地收益是不同的。用于商業(yè)的收益要高于農(nóng)業(yè)幾倍、幾十倍甚至上千倍。房地產(chǎn)價格是由房價和地價構(gòu)成的。由于土地可以有單獨的地價。房價不是這樣的，房子總是在一定的建筑土地上，沒有土地就沒有房子，從這個意義上說，地價和房價總是在一起的，講房價