二手房交易流程

一、交易流程及風險提醒簡約流程如下：買方咨詢選定房源——買賣雙方達成意向簽訂房屋買賣合同——買方與銀行簽訂按揭貸款——網(wǎng)上簽約（登陸，點擊二手房個人網(wǎng)上合同登記備案，填寫相關信息，點擊保存，系統(tǒng)生成的合同編號）——辦理過戶（提交合同編號、房屋所有權證、買賣雙方身份信息、婚姻狀況證明、戶口本（這些資料是核對原件收取復印件））——繳納稅費——取得權利證書后辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)——打余款完成交易（銀行發(fā)放按揭貸款）（1）買方咨詢選定房源買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。確保房源可出售性和真實性，從源頭上保障買方的交易安全。風險提示：買方在交易前一定要查看房產(chǎn)證等原件，避免“假房東”詐騙。（2）簽合同賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。如果委托中介，買方與居間方（中介方）的書面委托協(xié)議，應明確相應的權利和義務，居間方以此協(xié)議為求購方尋求所需房源并帶領其看房。風險提示：房屋權屬、付款方式、付款時間、交付標準、違約條款、爭議的解決方式等相應條款應特別留意。在簽約之前建議去交易中心做全面的產(chǎn)權調(diào)查，看其有無查封等隱患。如出售方還未還清貸款，首付款應在中介公司的陪同下用于還貸。（3）銀行貸款對貸款的買方來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。風險提示：簽定貸款合同時選擇的還款方式一定要符合自身，避免今后不能按時還款影響資信。銀行在交易中心過戶后見他項權證后放款，放款應為出售方的專用帳號，警惕放款在中介公司或者其它帳號上的違規(guī)行為。申請還款。提前還貸是需要預約的，申請還款要準備好還款所需材料。風險提示：銀行對于還貸預約時間的限制有所不同，還貸完畢后取出他項權證，方能去交易中心注銷抵押。出售方還清貸款后，去交易中心抵押登記注銷后7個工作日內(nèi)，方能進行權利轉(zhuǎn)移(過戶)。風險提示：抵押注銷后應及時去交易中心過戶，盡快的收回房款，以免節(jié)外生枝，例如實施新的稅費政策而導致更多稅費支出。(4)辦理過戶買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產(chǎn)權，對符合上市的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權或部分產(chǎn)權又未得到其他產(chǎn)權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易風險提示：要確認出售方的抵押是否注銷，否則無法過戶。(5)繳納稅費稅費的構(gòu)成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。

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