濟(jì)寧市場調(diào)研報(bào)告課件

濟(jì)寧市場調(diào)研報(bào)告課件濟(jì)寧市場調(diào)研報(bào)告課件

濟(jì)寧住宅市場研究觀望發(fā)展的東城區(qū)不斷完善的中心區(qū)敞開胸襟的濟(jì)北新區(qū)靜候佳音的西城區(qū)前景廣闊的北湖區(qū)濟(jì)寧將形成“一城四區(qū)競相發(fā)展”格局北延西跨東拓南聯(lián)

隨著濟(jì)寧新一輪發(fā)展規(guī)劃的逐步落實(shí)，濟(jì)寧市“一城四區(qū)”的城市格局已經(jīng)形成，向市場推出大量土地，各區(qū)域內(nèi)新開發(fā)項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，由此帶來了新一輪房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱潮。與此同時(shí)各區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也因所處區(qū)域不同，開始呈現(xiàn)出不同的區(qū)域特征。1、城市發(fā)展規(guī)劃解讀濟(jì)寧住宅市場研究觀望發(fā)展的不斷完善的中心區(qū)敞開胸襟的靜候2、濟(jì)寧住宅市場板塊劃分

根據(jù)居民對區(qū)域的傳統(tǒng)認(rèn)知和濟(jì)寧市城市發(fā)展規(guī)劃，可將城區(qū)住宅的分布區(qū)域劃分為中、東、西、南和北部區(qū)域五大板塊。中部板塊——車站西路-琵琶山、金宇路以南，濟(jì)安橋路以東、光府河以西；西部板塊——濟(jì)安橋路以西，金宇路以南；北部板塊——金宇路以北，東至洸府河；東部板塊——洸府河以東，主要以東北部高新區(qū)為核心；南部板塊——車站西路-車站東路沿線以南。中部板塊南部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊

（一）濟(jì)寧住宅市場研究2、濟(jì)寧住宅市場板塊劃分根據(jù)居民對區(qū)域的傳統(tǒng)中部板塊南部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊中部板塊：濟(jì)寧的老城區(qū)，配套設(shè)施齊全，市民認(rèn)可度高，但土地供應(yīng)量有限，未來發(fā)展受到一定的制約。西部板塊：該區(qū)域發(fā)展較為落后，各種配套設(shè)施較差，生活氛圍不濃厚，市民認(rèn)可度較差，以中低端項(xiàng)目為主，后期發(fā)展需較長時(shí)間；南部板塊：包含北湖新區(qū)，隨著城市的發(fā)展，本區(qū)域逐漸成長為濟(jì)寧市住宅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，土地供應(yīng)量大，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目以中高端為主，有少量別墅項(xiàng)目，未來發(fā)展空間大東部板塊：以濟(jì)寧市高新區(qū)為主，城市傳統(tǒng)的發(fā)展方向，周邊配套在逐步完善，市民對其認(rèn)可度逐漸提高，是未來城市和產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的核心北部板塊：作為任城區(qū)的主要城區(qū)，目前配套較為落后，但隨著政府政策的傾斜及大量的待拆遷房屋項(xiàng)目的繼續(xù)實(shí)施，發(fā)展空間大，但存在兌現(xiàn)的時(shí)間差；3、濟(jì)寧住宅市場板塊特征

（一）濟(jì)寧住宅市場研究中部板塊南部板塊西部北部板塊東部板塊中部板塊：濟(jì)寧的老所屬板塊西部板塊中部板塊南部板塊北部板塊東部板塊開發(fā)熱度較低一般熱點(diǎn)區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域一般板塊檔次中低高檔中高中高中高產(chǎn)品定位剛需為主改善為主剛需為主剛需為主剛需為主均價(jià)區(qū)間（在售）5000元/平米左右5000-8000元/平米4000-5000元/平米左右5000-6000元/平米5000-7000元/平米代表樓盤運(yùn)河新城南池公館萬達(dá)廣場豪庭御都羅馬假日鳳凰太陽城金色蘭亭森泰首府

各板塊因受城市發(fā)展格局和居民分布的因素，在樓盤檔次和價(jià)格上產(chǎn)生了一定的差異。在開發(fā)熱度方面，西部板塊一直發(fā)展滯后；東部板塊是傳統(tǒng)的重點(diǎn)城市發(fā)展區(qū)域，發(fā)展時(shí)間久目前熱度一般；中部板塊雖位置最佳，但因土地供應(yīng)稀缺和巨大的拆遷壓力，熱度僅為一般；而北部和南部板塊因城市框架的打開，將成為濟(jì)寧未來住宅市場的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。各版塊主要特點(diǎn)對比：所屬板塊西部板塊中部板塊南部板塊北部板塊東部板塊開發(fā)熱度較低4、濟(jì)寧住宅市場建筑形態(tài)研究

根據(jù)對濟(jì)寧市場在售住宅項(xiàng)目的調(diào)研了解，目前市面上主流的住宅產(chǎn)品以高層板樓（品字樓）產(chǎn)品為主，小高層、多層產(chǎn)品較為少見。少數(shù)位于城市中心邊緣地帶的樓盤早期規(guī)劃有部分多層產(chǎn)品，但基本已售罄，如運(yùn)河佳園鳳凰城、運(yùn)河新城。而部分中高端住宅也規(guī)劃部分洋房或別墅產(chǎn)品，以此提升項(xiàng)目品質(zhì)，拔高項(xiàng)目形象，如鳳凰太陽城、南池公館、龍城美墅等。任城雅居金色蘭庭羅馬假日鳳凰太陽城4、濟(jì)寧住宅市場建筑形態(tài)研究根據(jù)對濟(jì)寧市場在5、濟(jì)寧住宅市場高層產(chǎn)品研究根據(jù)對濟(jì)寧高層住宅項(xiàng)目的調(diào)研，目前絕大部分的高層和小高層產(chǎn)品為滿足容積率最大化和控制剛需戶型面積的條件下，均采用了一梯三戶、兩梯三戶、兩梯四戶等品字樓和工字樓的設(shè)計(jì)方案。如《金色蘭庭》、《晨陽莊園》、《長安花園》等；部分樓盤的改善型戶型（135平米以上）為了提高產(chǎn)品的舒適度，在小高層設(shè)計(jì)上采用了板式布局，如《羅馬假日》。長安花園羅馬假日晨陽莊園森泰首府5、濟(jì)寧住宅市場高層產(chǎn)品研究根據(jù)對濟(jì)寧高層住宅項(xiàng)目的調(diào)研，目項(xiàng)目主力戶型（㎡）主力戶型配比剛需戶型占比合計(jì)長安花園95、99、10480m2--90m2占34%，90m2-100m2占14%，100—110m2占29%，110-120m2占8%，剛需戶型占比85%首府90--15090以下占15%，90--100m2占29%，100--110m2占11%，剛需戶型占比55%羅馬假日90-128占83%剛需戶型占比83%金色蘭庭90,12080-90占15%90-100占15%101-120占25%剛需戶型占比55%藍(lán)天豪庭90、110、13090—130占60%剛需戶型占比60%通過對以上濟(jì)寧住宅市場典型樓盤的主力戶型面積配的分析，可以看出2012年濟(jì)寧住宅供應(yīng)中，占比最大的80-130平米之間的剛需戶型，占據(jù)55%以上的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目占比達(dá)到85%之多。6、濟(jì)寧住宅市場主力熱銷戶型研究項(xiàng)目主力戶型（㎡）主力戶型配比剛需戶型占比合計(jì)長安花園95、

濟(jì)寧住宅市場主力熱銷戶型研究據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)：2012年濟(jì)寧城區(qū)樓市累計(jì)成交商品房20003套，累計(jì)成交面積2512818㎡，其中住宅累計(jì)成交15279套，住宅銷售套數(shù)占商品房總銷售套數(shù)的76.38%，住宅占比較大。在經(jīng)歷了2011年史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控之后，2012年樓市并沒有新的嚴(yán)厲政策出臺，但刺激樓市的微調(diào)政策不斷，貨幣金融政策逐漸放松，上半年2次下降存款準(zhǔn)備金率，三年來首次降息，有力地促進(jìn)了購買力入市。今年被抑制的剛需購房者紛紛置業(yè)，樓市熱度上升的狀態(tài)表現(xiàn)明顯，主推剛需房源的項(xiàng)目受到熱烈追捧。得益于壓抑已久的剛性需求的集中釋放，12年濟(jì)寧住宅市場成交量大幅上漲，而各大樓盤推出的90-120平米左右的剛需戶型，也成為了濟(jì)寧樓市成交的主力軍。通過對樓市調(diào)控政策的研究，預(yù)計(jì)未來濟(jì)寧市場開發(fā)的主流產(chǎn)品仍是以滿足剛性需求、快速去化的中小戶型為主。濟(jì)寧住宅市場主力熱銷戶型研究據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心7、典型個案研究森泰御城·首府

地址：紅星東路與火炬路交匯處區(qū)位：火炬路與紅星路交匯處規(guī)模：總建約21萬平規(guī)劃：反映濟(jì)寧運(yùn)河文化為特色的新中式高檔社區(qū)，均價(jià)7200元/平米左右。物業(yè)類型：小高層，高層戶型面積配比：90m2以下占15%，90--100m2占29%，100--110m2占11%，130--150m2占37%，190--240m2占8%核心競爭力：設(shè)施品質(zhì)優(yōu)越，蘇州園林風(fēng)格，優(yōu)質(zhì)物管南部板塊中部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊7、典型個案研究森泰御城·首府

地址：紅星東路與

藍(lán)天豪庭

（共青團(tuán)路與長青路交匯處）區(qū)位：武泰閘路與共青團(tuán)路交匯處規(guī)模：總建約16.5134萬平規(guī)劃：8棟商業(yè)樓，5棟住宅樓物業(yè)類型：高層戶型面積配比：90,110,130,160,200，其中90—130占60%核心競爭力：城市綜合體，位置優(yōu)越，配套完善，深圳開元物業(yè)顧問南部板塊中部板塊

西部板塊北部板塊東部板塊藍(lán)天豪庭

（共青團(tuán)路與長青路交匯處）區(qū)位：武泰閘路與共青濟(jì)寧房地產(chǎn)住宅市場格局小結(jié)綜上所述，目前濟(jì)寧的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下幾個特點(diǎn)：1、濟(jì)寧的房地產(chǎn)可劃分為五大板塊，樓盤受板塊影響明顯，表現(xiàn)在售價(jià)水平、銷售速度等方面。2、樓盤產(chǎn)品建筑形態(tài)以高層（26-28層）為主、小高層、多層等為輔。3、高層樓座戶型平面布局多采用兩梯三戶或兩梯四戶的設(shè)計(jì)。4、市場剛需去化占據(jù)主導(dǎo)地位，剛需戶型面積區(qū)間80-130平米。5、價(jià)格水平方面，中部板塊均價(jià)最高達(dá)到6800元/平米，其他版塊均價(jià)在5000-6000元/平米左右（高層、小高層產(chǎn)品）。濟(jì)寧房地產(chǎn)住宅市場格局小結(jié)綜上所述，目前濟(jì)寧的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)宏觀市場研究

濟(jì)寧住宅市場研究

濟(jì)寧公寓市場研究濟(jì)寧商業(yè)市場研究濟(jì)寧寫字樓市場研究01宏觀市場研究濟(jì)寧住宅市場研究01

（二）濟(jì)寧公寓市場研究晨陽莊園翠都國際美恒領(lǐng)寓江蘇大廈四維商務(wù)大廈尚德銘座萬佳廣場圣源國際大廈冠亞公館中德廣場億豐時(shí)代廣場盛泰廣場紅星國際SOHO萬達(dá)廣場公寓分布示意圖（二）濟(jì)寧公寓市場研究晨陽莊園翠都國際美恒領(lǐng)寓江蘇大廈四

（二）濟(jì)寧公寓市場研究濟(jì)寧公寓市場概況目前濟(jì)寧在售公寓項(xiàng)目較多（約14個），土地性質(zhì)多為商服用地，產(chǎn)權(quán)年限40年居多（江蘇大廈項(xiàng)目為70年產(chǎn)權(quán)）；從濟(jì)寧公寓的位置分布來看，大部分分布在政府重點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域，除萬達(dá)廣場、萬佳廣場、江蘇大廈位于太白路中心地段外，其余大都位于任城新區(qū)和其他較成熟地段（如火炬路沿線）。戶型以小戶型（30-70平米左右）為主，部分項(xiàng)目推出精裝公寓產(chǎn)品，如萬達(dá)、紅星國際SOHO、冠亞國際公館；四維商務(wù)大廈、江蘇大廈有LOFT公寓，層高在5米以上。

從市場銷售情況來看，濟(jì)寧公寓項(xiàng)目呈現(xiàn)兩重天地的景象。萬達(dá)公館、紅星國際SOHO、四維商務(wù)大廈等的公寓銷售良好，與之形成對比的是圣源國際大廈、翠都國際、尚德銘座、江蘇大廈等項(xiàng)目的銷售較差。主要原因在于公寓置業(yè)者的購房動機(jī)絕大部分為投資，因此要針對投資客戶需求來塑造產(chǎn)品，部分地段發(fā)展?jié)摿^差、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)、價(jià)格偏高等項(xiàng)目未得到市場認(rèn)可。（二）濟(jì)寧公寓市場研究濟(jì)寧公寓市場概況戶型面積及價(jià)格比對項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）總套數(shù)主力去化戶型面積熱銷戶型占比裝修標(biāo)準(zhǔn)層高所屬板塊均價(jià)四維商務(wù)大廈13000198戶40、5780%毛坯5.05米中部6400江蘇大廈30000508戶45、50100%毛坯5.1米中部8500盛泰廣場27007110戶7050%毛坯3.6米東部8000圣源國際大廈16174285戶43、60、6380%毛坯3.3米3.5米中部6300紅星國際SOHO36000759戶43、5570%精裝。簡裝3.1米北部7000中德廣場520001316戶未開盤///北部/翠都國際30526264戶44、5545%毛坯3米北部5600尚德銘座22000380戶30-6080%毛坯/東部6000冠亞公館36000775戶48、56100%精裝3.3米東部7300晨陽莊園10254294戶43、4690%毛坯3.2米北部5500戶型面積及價(jià)格比對項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）總套數(shù)主力去化戶型2、重點(diǎn)案例研究紅星國際SOHO區(qū)位：琵琶山路與金宇路交匯處，紅星美凱龍北規(guī)模：總建約4萬平米，共759戶規(guī)劃：31層高層商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)40年物業(yè)類型：高層SOHO，1-2層為底商，3-31層為精裝SOHO戶型面積配比：

32-43平米：52%54平米：33%88-92平米：15%均價(jià)區(qū)間：6800~7000元/平米（含800元精裝標(biāo)準(zhǔn)）差價(jià)設(shè)置：樓層差價(jià)100~150元/平米、南北差價(jià)800元/平米核心競爭力：紅星美凱龍品牌、地段升值潛力開盤時(shí)間及去化：2012年4月開盤，去化率97%主力戶型圖片：54平米43平米市場典型案例—紅星國際SOHO2、重點(diǎn)案例研究紅星國際SOHO區(qū)位：琵琶山路與金宇路交匯處區(qū)位：車站西路與古槐路交匯處，向西100米路北規(guī)模：總建約1萬3千平米，共234戶規(guī)劃：15層小高層商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)40年物業(yè)類型：小高層，1-2層為底商，3-15層為loft公寓，層高5.05米戶型面積配比：

85㎡占比11%；57-59㎡占比56%；37-39㎡占比33%均價(jià)區(qū)間：6500元/平米差價(jià)設(shè)置：樓層差價(jià)80~100元/平米、南北差價(jià)400元/平米核心競爭力：買一層送一層、地段升值潛力開盤時(shí)間及去化：2013年1月開盤，去化率90%主力戶型圖片：四維商務(wù)大廈樣板間效果圖市場典型案例—四維商務(wù)大廈區(qū)位：車站西路與古槐路交匯處，向西100米路北四維商務(wù)大廈濟(jì)寧公寓市場總結(jié)

濟(jì)寧公寓多分布在城市中心地段或伴隨綜合體項(xiàng)目而生，目前整體來看，市場公寓供應(yīng)量相對較大，市場競爭較為激烈。我市公寓產(chǎn)品的銷售價(jià)格在5500-8500元不等。其中，中東部板塊價(jià)格偏高均，價(jià)在7000-8000元/平米左右；其他版塊5500-6500元/平米左右。個別項(xiàng)目售價(jià)因采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)而售價(jià)較高。小戶型頗受投資客青睞。濟(jì)寧公寓項(xiàng)目主力戶型面積中40㎡-60㎡占比最高，因其總價(jià)低、不限購的特點(diǎn)頗受市場青睞；個別項(xiàng)目設(shè)計(jì)loft產(chǎn)品，如《四維商務(wù)大廈》5.05米層高戶型，市場反應(yīng)良好。公共部分多為精裝修，戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)因項(xiàng)目而異，毛坯交房居多。個別項(xiàng)目為增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，為業(yè)主提供便捷的裝修服務(wù)，不收取費(fèi)用或按一定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。（四維商務(wù)大廈）電梯配比成為客戶投資的主要關(guān)注點(diǎn)。由于公寓宜商宜居的特點(diǎn)，電梯的足量或超量配備顯得尤為重要，這也成為了提升項(xiàng)目賣點(diǎn)和投資價(jià)值的主要手段。濟(jì)寧公寓市場總結(jié)濟(jì)寧公寓多分布在城市中心地段或伴隨綜合體項(xiàng)宏觀市場研究

濟(jì)寧住宅市場研究濟(jì)寧公寓市場研究

濟(jì)寧商業(yè)市場研究濟(jì)寧寫字樓市場研究01宏觀市場研究濟(jì)寧住宅市場研究01濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀濟(jì)寧商業(yè)呈現(xiàn)“一個核心級商圈、五個區(qū)域級商圈”的現(xiàn)狀，形成以太白路商圈為核心商圈，向四面輻射的發(fā)展格局。太白路商業(yè)帶——綜合性零售商圈區(qū)域商業(yè)分布點(diǎn)——洸河路商圈、運(yùn)河城商圈車站商圈、夏橋商圈、金宇路商圈隨著紅星美凱龍、佳世客、貴和等主力業(yè)態(tài)入駐，金宇路商圈成為城北重要潛力商圈。隨著濟(jì)寧“南進(jìn)”開發(fā)策略的推進(jìn)實(shí)施，預(yù)計(jì)在城市南部將形成新的區(qū)域級商圈。傳統(tǒng)核心商圈區(qū)域級商圈商圈分布金城家具城古槐路共青團(tuán)路建設(shè)路琵琶山路金宇路洸河路紅星路太白路夏橋批發(fā)市場義務(wù)小商品城愛客多紡織批發(fā)城誠達(dá)家居城濟(jì)寧家具大世界科苑路商業(yè)街賽瑪特江南春餐飲街洸河路商圈太白路商業(yè)圈車站東路商圈運(yùn)河商城商圈夏橋商圈金宇路商圈濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀濟(jì)寧商業(yè)呈現(xiàn)“一個核心級商圈、五個區(qū)域級商圈商業(yè)區(qū)商圈地位形象經(jīng)營業(yè)態(tài)輻射地區(qū)太白路商圈市級商圈十字金街購物中心、百貨、電器、服裝專賣，餐飲濟(jì)寧市及周邊縣市洸河路商圈區(qū)域商圈特色餐飲集中區(qū)餐飲、休閑娛樂、超市以周邊區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)；輻射濟(jì)寧東北部區(qū)域運(yùn)河商城商圈區(qū)域商圈小商品批發(fā)、零售服飾、針織、小商品以周邊社區(qū)為基礎(chǔ)，輻射濟(jì)寧南部區(qū)域車站東路商圈區(qū)域商圈專業(yè)批發(fā)市場紡織、家居、五金機(jī)電以周邊社區(qū)為基礎(chǔ)，輻射東部、中部區(qū)域夏橋商圈區(qū)域商圈專業(yè)批發(fā)市場小商品批發(fā)以周邊區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，輻射濟(jì)寧西部區(qū)域金宇路商圈專業(yè)性商圈潛力商圈專業(yè)批發(fā)市場、零售建材、家居、零售輻射市區(qū)乃至周邊縣市商圈城市功能明顯；區(qū)域商圈相對于核心商圈來說，處于從屬補(bǔ)充的地位濟(jì)寧商業(yè)圈概況商業(yè)區(qū)商圈地位形象經(jīng)營業(yè)態(tài)輻射地區(qū)太白路商圈市級商圈十字金街太白路商圈概況核心商圈經(jīng)營面積30萬平米，占全市商業(yè)70%，具有極強(qiáng)輻射力、吸引力核心商圈包括指太白路沿線以及輻射至古槐路、共青團(tuán)路等的商業(yè)；太白路商圈作為濟(jì)寧的核心商圈具有深厚的歷史和文化積淀，以及較高的商業(yè)知名度，顧客的忠誠度相對較高，其商業(yè)設(shè)施的稀缺價(jià)值和商業(yè)地位更為明顯。太白路商圈是輻射全市及周邊縣市的市級商業(yè)中心，已經(jīng)成為濟(jì)寧市民購物的首選，對全市有著極強(qiáng)的吸引力和輻射力。濟(jì)寧影城太白路濟(jì)安橋路建設(shè)路古槐路琵琶山路上河影城九龍家電國美銀座商城貴和購物中心京杭中心大潤發(fā)太東大市場百貨大廈萬達(dá)廣場太白路商圈店鋪主要經(jīng)營面積集中在20－100㎡左右，經(jīng)營商品檔次以高、中端為主。隨著京杭中心等中高檔商城的開發(fā)建設(shè)，太白路商圈整體形象得到極大改善，萬達(dá)廣場的進(jìn)駐，將進(jìn)一步提升太白路商圈的檔次。太白路商圈概況核心商圈經(jīng)營面積30萬平米，占全市商業(yè)70%，太白路商圈以大型百貨、超市為主力店，以服裝、珠寶等為主要腰帶，是濟(jì)寧購物消費(fèi)的主要區(qū)域；洸河路商圈商務(wù)需求明顯，以餐飲娛樂休閑類業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，吸引目的性消費(fèi)。太白路商圈和洸河路商圈均屬于綜合性商圈，以各自主力業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，吸引目的性消費(fèi)濟(jì)寧主要商圈業(yè)態(tài)對比太白路業(yè)態(tài)表太白路商圈以大型百貨、超市為主力店，以服裝、珠寶等為主要腰帶洸河路商圈平均租金水平為2元/天·㎡，高于其他區(qū)域級商圈；其他商圈租金水平較低，租金平均在0.6元/㎡*天——1.5元/㎡*天之間。濟(jì)寧各商圈租金水平差距較大，太白路商圈作為城市核心商圈，租金水平最高，達(dá)到6元/㎡*天；濟(jì)寧各商圈租金水平?jīng)埠勇飞倘ζ骄饨鹚綖?元/天·㎡，高于其他區(qū)域級商圈；濟(jì)商業(yè)分布不平衡亟待重新布局業(yè)態(tài)的重組、完善成為各商圈發(fā)展方向核心商圈商業(yè)過度集中，商業(yè)有向外擴(kuò)散的趨勢，新型區(qū)域需要承接來自傳統(tǒng)商圈外溢功能各商圈業(yè)態(tài)布局不夠合理，缺乏主題性、集約型餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)未來各商圈的業(yè)態(tài)將向更綜合化、豐富化發(fā)展核心商圈一枝獨(dú)秀新興商圈逐漸興起現(xiàn)有區(qū)域級商圈屬于核心商圈從屬、補(bǔ)充的地位，但隨著濟(jì)寧向南大踏步發(fā)展，預(yù)計(jì)城市南部將出現(xiàn)新的區(qū)域級商圈濟(jì)寧商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀小結(jié)市場現(xiàn)狀對寶龍地塊開發(fā)啟示寶龍地塊處于濟(jì)寧重點(diǎn)發(fā)展的南部區(qū)域，未來項(xiàng)目商業(yè)不但承接太白路商圈外溢商業(yè)功能，還將成為滿足區(qū)域一站式商業(yè)消費(fèi)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)。商業(yè)分布不平衡業(yè)態(tài)的重組、完善成為各商圈發(fā)展方向核心商圈商業(yè)宏觀市場研究

濟(jì)寧住宅市場研究濟(jì)寧公寓市場研究濟(jì)寧商業(yè)市場研究濟(jì)寧寫字樓市場研究01宏觀市場研究濟(jì)寧住宅市場研究01年代1997年之前萌芽階段1998-2003起步階段2004-2010全面發(fā)展階段2011年～擴(kuò)張階段發(fā)展背景處于國營經(jīng)濟(jì)體制中民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來，企業(yè)進(jìn)駐濟(jì)寧市場，帶動了辦公需求經(jīng)濟(jì)迅速的發(fā)展刺激了中小型辦公場所需求城市擴(kuò)張、實(shí)力開發(fā)商進(jìn)駐發(fā)展格局主要分布市中心和主要街道兩側(cè)集中在市中心位置真正的高檔寫字樓開始出現(xiàn)，主要分布在城中心中央?yún)^(qū)域不斷加強(qiáng)，同時(shí)向四周擴(kuò)散投資主體政府相關(guān)部門興建國家相關(guān)單位（如銀行金融部門、電力部門）投資為主，民營企業(yè)為輔；開發(fā)商為主，政府相關(guān)單位為輔；大型實(shí)力開發(fā)商規(guī)模開發(fā)為主，小開發(fā)商零星開發(fā)為輔經(jīng)營模式單位自用為主，剩余部分出租出租為主，出售為輔出售為主，出租為輔；對外出售產(chǎn)品特征品質(zhì)較差，功能不全，基本已經(jīng)被改造或拆建物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到青睞。

物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套提升。寫字樓的辦公理念、設(shè)計(jì)理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。大多作為城市綜合體一部分，配套設(shè)施、管理服務(wù)水平大大提高。濟(jì)寧商務(wù)辦公發(fā)展歷程濟(jì)寧寫字樓呈現(xiàn)較強(qiáng)的集聚效應(yīng)，更高端寫字樓項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，整體開發(fā)水平將再上臺階。28年代1997年之前1998-20032004-2010201濟(jì)寧寫字樓分布濟(jì)寧寫字樓主要分布在以洸河路沿線，向南可達(dá)太白路，向北達(dá)金宇路，向東可沿線到火炬路東側(cè)，向西到古槐路，此圍合區(qū)域形成具有較強(qiáng)聚集性的濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)。濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)金宇路洸河路太白路火炬路寫字樓路火濟(jì)寧寫字樓分布濟(jì)寧寫字樓主要分布在以洸河路沿線，向南可達(dá)太白租金及入駐率通過對濟(jì)寧代表性寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，濟(jì)寧市場上寫字樓租金普遍在1.0元/㎡*天-2元/㎡*天之間；從出租情況來看，濟(jì)寧市場上形象較好的寫字樓入駐率較高，普遍在90%以上，個別項(xiàng)目達(dá)到或接近100%；從入駐企業(yè)來看，濟(jì)寧寫字樓入駐企業(yè)多為較注重企業(yè)形象和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的公司，如中石油、太平人壽、美的空調(diào)等。30租金及入駐率通過對濟(jì)寧代表性寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，市場典型案例：萬麗富德廣場萬麗富德廣場為濟(jì)寧市場上最高端寫字樓項(xiàng)目之一，憑借較好的產(chǎn)品規(guī)劃和環(huán)境吸引高端置業(yè)人群開發(fā)商山東迪爾置業(yè)有限公司區(qū)位濟(jì)寧市高新區(qū)洋橋三角綠地中心，金宇路與吳泰閘路交匯處規(guī)模總建面6.85萬平米，共28層總套數(shù)460余套產(chǎn)品容積率5.2，公攤率32%、層高3.5米價(jià)格均價(jià)8400元/㎡戶型涵蓋55、87、112、121㎡戶型；其中，112、121㎡戶型占比80%（每層18戶）開發(fā)進(jìn)度主題封頂，正在做外裝銷售進(jìn)度12年3月開盤，去化約50%，剩余主要為高樓層房源車位配比1:0.8主要賣點(diǎn)豪華大堂、公共部分精裝推廣語E級商務(wù)中心，EOD國際企業(yè)公園市場典型案例：萬麗富德廣場萬麗富德廣場為濟(jì)寧市場上最高端寫字市場典型案例：翠都國際翠都國際是濟(jì)寧北部城市綜合體項(xiàng)目之一開發(fā)商濟(jì)寧翔天置業(yè)有限公司區(qū)位琵琶山路與新327國道交匯處向西500米路北規(guī)?？偨?1萬平，一期綜合體16萬平，二期住宅25萬平產(chǎn)品一期由18-25層的高層建筑組成，容積率4（寫字樓25/18層，公寓25層，酒店27層）；寫字樓層高3.6米、5.1米，公寓層高3米價(jià)格商業(yè)14500元/㎡，寫字樓7000元/㎡

，公寓6000元/㎡戶型商業(yè)13-200㎡，寫字樓50-1000㎡，公寓44.57-137.96㎡，產(chǎn)權(quán)式酒店33-60㎡開發(fā)進(jìn)度主題封頂，正在做外裝銷售進(jìn)度商業(yè)78%，寫字樓83%，公寓55%，產(chǎn)權(quán)式酒店未售（2011年底公寓寫字樓開盤，2012.9商業(yè)開盤，其中，公寓去化80%）裝修情況寫字樓、公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店均公共部分精裝主力店3萬平米livingmall,其他主力店正在洽談中主要賣點(diǎn)觀湖城市綜合體推廣語涵蓋產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、5A甲級寫字樓、五星級酒店、住宅和品牌商業(yè)為一體的高端城市綜合體市場典型案例：翠都國際翠都國際是濟(jì)寧北部城市綜合體項(xiàng)目之一開整體格局：濟(jì)寧中央商務(wù)區(qū)的寫字樓項(xiàng)目已得到投資者和客戶的較高認(rèn)可，濟(jì)寧其他板塊再度形成商務(wù)圈的難度較大。濟(jì)寧寫字樓開發(fā)水平適中，5A級寫字樓、甲級寫字樓、生態(tài)商務(wù)的概念影響力加深，得到市場的認(rèn)可。市場表現(xiàn)：自03年以來，濟(jì)寧寫字樓開發(fā)一直處于平淡階段，開發(fā)規(guī)模小，市場需求不旺，價(jià)格水平相對較低，尤其是部分非核心區(qū)域出現(xiàn)住宅、寫字樓價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。寫字樓的銷售周期較長，但近幾年，品質(zhì)較高的投資性寫字樓受到客戶青睞，去化速度提升。后期供應(yīng)：預(yù)計(jì)在未來一兩年內(nèi)，隨著萬達(dá)廣場、翠都國際、中德廣場、億豐時(shí)代廣場等寫字樓產(chǎn)品的相繼入市，寫字樓市場供應(yīng)將迅速放量，帶來較大競爭壓力。濟(jì)寧寫字樓市場小結(jié)33對于寶龍地塊來說，在非CBD板塊且周邊無商務(wù)氛圍的情況下，開發(fā)寫字樓產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大。整體格局：濟(jì)寧寫字樓市場小結(jié)35對于寶龍地塊來說，在非CBD

1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時(shí)間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運(yùn)給你一個比別人低的起點(diǎn)是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

25、你不能拼爹的時(shí)候，你就只能去拼命！

26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。

27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵志名言：比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡

28、偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。

29、人生就像一道漫長的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進(jìn)程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。

30、時(shí)間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時(shí)光轉(zhuǎn)換，體會到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領(lǐng)悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。

31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。

32、命好不如習(xí)慣好。養(yǎng)成好習(xí)慣，一輩子受用不盡。

33、比別人多一點(diǎn)執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識更重要。不是無知，而是對無知的無知，才是知的死亡。

51、對于最有能力的領(lǐng)航人風(fēng)浪總是格外的洶涌。

52、思想如鉆子，必須集中在一點(diǎn)鉆下去才有力量。

53、年少時(shí)，夢想在心中激揚(yáng)迸進(jìn)，勢不可擋，只是我們還沒學(xué)會去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學(xué)會了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。

54、最偉大的思想和行動往往需要最微不足道的開始。

55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。

56、遠(yuǎn)大抱負(fù)始于高中，輝煌人生起于今日。

57、理想的路總是為有信心的人預(yù)備著。

58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。

59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。

60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。

61、在清醒中孤獨(dú)，總好過于在喧囂人群中寂寞。

62、心里的感覺總會是這樣，你越期待的會越行越遠(yuǎn)，你越在乎的對你的傷害越大。

63、彩虹風(fēng)雨后，成功細(xì)節(jié)中。

64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會話十倍的精力去面對。

65、只要有信心，就能在信念中行走。

66、每天告訴自己一次，我真的很不錯。

67、心中有理想再累也快樂

68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。

69、任何山都可以移動，只要把沙土一卡車一卡車運(yùn)走即可。

70、當(dāng)你的希望一個個落空，你也要堅(jiān)定，要沉著！

71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。

72、只要路是對的，就不怕路遠(yuǎn)。

73、如果一個人愛你、特別在乎你，有一個表現(xiàn)是他還是有點(diǎn)怕你。

74、先知三日，富貴十年。付諸行動，你就會得到力量。

75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。

1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。

2、當(dāng)熱誠變成習(xí)慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標(biāo)。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。

3、起點(diǎn)低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點(diǎn)，而是堅(jiān)持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進(jìn)步也會不止。

4、如果你不相信努力和時(shí)光，那么時(shí)光第一個就會辜負(fù)你。不要去否定你的過去，也不要用你的過去牽扯你的未來。不是因?yàn)橛邢Ｍ湃ヅΓ桥α?，才能看到希望?/p>

5、人生每天都要笑，生活的下一秒發(fā)生什么，我們誰也不知道。所以，放下心里的糾結(jié)，放下腦中的煩惱，放下生活的不愉快，活在當(dāng)下。人生喜怒哀樂，百般形態(tài)，不如在心里全部淡然處之，輕輕一笑，讓心更自在，生命更恒久。積極者相信只有推動自己才能推動世界，只要推動自