天津律師辦理建筑物區(qū)分所有權(quán)指引草案

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15建立與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 15業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的糾紛 17第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 18第一節(jié)概述 18共有部的界定 18共有部共有權(quán)行使的根本原那么 18第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題 19律師提供法律效勞的根本范疇 19律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律效勞 19律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律效勞 22第三節(jié)專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題 22專(zhuān)項(xiàng)維修資金的涵義 22專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存合法性審查 23專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用合法性審查 24專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)視理 29第四節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 30開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 31業(yè)主業(yè)主會(huì)〕與物業(yè)效勞常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 33業(yè)主與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 35第四章建筑物區(qū)分所有權(quán)共同理權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引 37第一節(jié)概述 37共同理權(quán)的含義 37共同理權(quán)的特征 37第二節(jié)業(yè)主大會(huì) 38業(yè)主大會(huì)的概述 38律師為首次業(yè)主大會(huì)的成立提供法律效勞 38律師為業(yè)主大會(huì)提供法律效勞 39律師為業(yè)主大會(huì)提供法律效勞的風(fēng)險(xiǎn)提示 40第三節(jié)業(yè)主會(huì) 41業(yè)主會(huì)的界定 41律師為業(yè)主會(huì)提供法律效勞 41律師為業(yè)主會(huì)提供法律效勞的風(fēng)險(xiǎn)提示 42第四節(jié)物業(yè)效勞企業(yè) 44物業(yè)效勞企業(yè)的概念 44律師認(rèn)定物業(yè)效勞企業(yè)能否承接某項(xiàng)物業(yè)理工程應(yīng)注意的法律問(wèn)題 44物業(yè)理效勞 46律師為物業(yè)效勞企業(yè)前物業(yè)理提供法律效勞 46律師為物業(yè)效勞物業(yè)理提供法律效勞 52物業(yè)效勞企業(yè)提供物業(yè)效勞過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題 53物業(yè)費(fèi)的繳納 53為業(yè)主的物業(yè)專(zhuān)有部提供維修養(yǎng)護(hù)或特約效勞的收費(fèi) 53物業(yè)的驗(yàn)收與交接 53公共建筑和共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理 54共用部位、共用設(shè)施的使用與維護(hù)修理 54物業(yè)理用房的使用 55房屋的裝飾、裝修 55物業(yè)效勞企業(yè)的平安防范義務(wù) 56第三人行為危及公共利益及別人合法利益物業(yè)效勞企業(yè)維護(hù)后有權(quán)收取相關(guān)費(fèi)用 56物業(yè)效勞的轉(zhuǎn)委托應(yīng)注意的問(wèn)題 56物業(yè)效勞合同終止應(yīng)注意的問(wèn)題 56義務(wù) 57第五節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制 57物業(yè)理自治權(quán)糾紛情形： 57業(yè)主與建立、前物業(yè)效勞企業(yè)之間的物業(yè)理效勞糾紛 59業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)之間的糾紛 60物業(yè)使用人違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約和物業(yè)效勞合同的糾紛 61第五章附那么 63第一章總那么第一節(jié)一般規(guī)定制定目的為了進(jìn)步律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)程度進(jìn)步工作效率減少律師執(zhí)業(yè)中的疏漏降低律師業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為委托人提供更優(yōu)質(zhì)的法律效勞指導(dǎo)律師建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)訴訟和非訴業(yè)務(wù)特制定本操作指引。適用范圍本操作指引適用于發(fā)生在領(lǐng)域內(nèi)的、律師承辦建筑物區(qū)分所有權(quán)相關(guān)業(yè)務(wù)包括專(zhuān)有部專(zhuān)有權(quán)、共有部共有權(quán)、共同理權(quán)等相關(guān)法律業(yè)務(wù)。指引內(nèi)容本指引以我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為根據(jù)就相關(guān)業(yè)務(wù)的的操作程序、、本卷須知及風(fēng)險(xiǎn)提示與防范等內(nèi)容按照律師效勞對(duì)象及業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同進(jìn)展分類(lèi)涉及民事主體間的法律關(guān)系及民事主體與主部門(mén)間的法律關(guān)系處理。名詞解釋本指引涉及較多專(zhuān)業(yè)名詞為明確各名詞意義特對(duì)如下相關(guān)名詞進(jìn)展解釋本指引中出現(xiàn)如下名詞均按本解釋的內(nèi)容確定有特殊說(shuō)明的除外： 業(yè)主——業(yè)主是指依法享有建筑物專(zhuān)有部所有權(quán)或者商品房買(mǎi)賣(mài)的民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部但尚未依法所有權(quán)登記的人。 業(yè)主大會(huì)——由一個(gè)物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成以一定程序物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主權(quán)利義務(wù)的組織。 業(yè)主會(huì)——由組成業(yè)主大會(huì)的業(yè)主按照法定程序選舉或者更換執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的事項(xiàng)的組織。物業(yè)效勞企業(yè)——依法設(shè)立、具有法人資格從事物業(yè)理效勞活動(dòng)的民事主體。前物業(yè)效勞企業(yè)——在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)效勞企業(yè)之前由建立選聘的物業(yè)效勞企業(yè)。物業(yè)使用人——物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人前物業(yè)效勞合同——由建立選聘的應(yīng)當(dāng)包含在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的物業(yè)效勞合同物業(yè)效勞合同——由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)與全體業(yè)主或業(yè)主會(huì)簽訂的物業(yè)效勞合同；物業(yè)資料——建立應(yīng)向物業(yè)效勞企業(yè)移交的資料：一〕開(kāi)工總平面圖單體建筑、構(gòu)造、設(shè)備開(kāi)工圖配套設(shè)施、地下網(wǎng)工程開(kāi)工圖等開(kāi)工驗(yàn)收資料；二〕設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；三〕物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說(shuō)明；四〕物業(yè)理所必需的其他資料。建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部——建筑區(qū)劃內(nèi)符合以下條件的房屋以及車(chē)位、攤位等特定空間：一〕具有構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；二〕具有利用上的性可以排他使用；三〕可以登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；以及規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋且開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的露臺(tái)等屬于專(zhuān)有部的組成部。共有部——是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專(zhuān)有部以外不屬于政公用部或其他權(quán)利人所有的為業(yè)主共同所有的部。經(jīng)營(yíng)性用房——建筑物內(nèi)規(guī)劃用于各類(lèi)商業(yè)效勞、消費(fèi)經(jīng)營(yíng)辦公〕等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的房屋。使用說(shuō)明.1本操作指引是為律師承辦相關(guān)業(yè)務(wù)提供經(jīng)歷和借鑒的指導(dǎo)性不具有強(qiáng)迫性或性。.2本操作指引所陳述內(nèi)容是根據(jù)處理一般業(yè)務(wù)和經(jīng)歷制定并不保證是處理任何詳細(xì)業(yè)務(wù)的最正確方案律師應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況處理詳細(xì)業(yè)務(wù)。.3因?yàn)槁蓭煶修k業(yè)務(wù)受復(fù)雜的詳細(xì)情況和環(huán)境影響本操作指引不是律師承辦業(yè)務(wù)防止風(fēng)險(xiǎn)的保證。第二節(jié)法律根據(jù)概述本操作指引根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)編寫(xiě)以?物權(quán)法?為核心根據(jù)以?合同法?、?物業(yè)理?等法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章為輔助。此方面法規(guī)原那么性較強(qiáng)部規(guī)定尚存許多需要完善之處。對(duì)于缺乏詳細(xì)法律根據(jù)的律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)按照法律的根本原那么處理同時(shí)應(yīng)積累經(jīng)歷并積極提供立法建議。在本指引列明的法律根據(jù)外律師在承辦業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)注意地規(guī)、規(guī)章、行政性的規(guī)定特別是程序和時(shí)限方面的規(guī)定更應(yīng)給予足夠關(guān)注。本操作指引系根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)編制承辦相關(guān)律師應(yīng)充分注意法律法規(guī)的制訂、修改、廢除情況并就相關(guān)情況進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。法律根據(jù).1法律類(lèi)：?民法通那么?1987年?物權(quán)法?2007年?合同法?1999年?建筑法?1998年.2行政法規(guī)類(lèi)：?物業(yè)理?2007年?建立工程質(zhì)量理?2000年?社會(huì)團(tuán)體登記理?1998年?地名理?1986年.3部門(mén)規(guī)章類(lèi)：建立部?前物業(yè)理理暫行?2003年9月建立部?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)理?2007年建立部?建立部〈前物業(yè)效勞合同示范文本〕〉的?2004年建立部?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修理?1999年1月1建立部、?住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金理?2008年建立部?商品房銷(xiāo)售理?2001年建立部?房屋建筑工程質(zhì)量保修?2000年建立部?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定?1998年建立部?房屋登記?2008年建立部?房屋登記薄理?2008年建立部?商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?1995年?〈地名理〉施行細(xì)那么?1996年事務(wù)理、人民防空會(huì)?平時(shí)使用人防工程的暫行規(guī)定?1993年12.4解釋類(lèi)：?人民<審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋>?2009年?人民審理物業(yè)效勞糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?2009年?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?2003年第二章建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部專(zhuān)有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述2.1.1專(zhuān)有部的界定參見(jiàn)第一章第條“建筑物區(qū)分所有權(quán)專(zhuān)有部〞的定義2.1.2專(zhuān)有部所有權(quán)行使的根本原那么2.1.22.1.21、不得破壞建筑物的根底、構(gòu)造、承重墻體及公用設(shè)施；2、不得損害建筑物的整體外觀(guān)；3、不得擅自改變建筑物的使用用途；4、不得妨害環(huán)境衛(wèi)生及其他業(yè)主的平安；5、不得違犯其他業(yè)主共同利益。2.1.22.1.2第二節(jié)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂2.2.1律師提供法律效勞的原那么.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)專(zhuān)有部的范疇提示業(yè)主、建立開(kāi)發(fā)商〕等相關(guān)權(quán)利主體注意。.2審核商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其附件確保合同內(nèi)容符合以下一般性規(guī)定：1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施及物業(yè)效勞用房、建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位等屬于業(yè)主共有但城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地及明示屬于個(gè)人的綠地除外。在法律上已經(jīng)明確規(guī)定屬于業(yè)主所有的公共空間建立與業(yè)主在合同中不得約定其權(quán)利歸屬。2、建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬由當(dāng)事人通過(guò)、附贈(zèng)或者出租等方式約定。上述車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。在沒(méi)有滿(mǎn)足業(yè)主需要之前不得向業(yè)主以外的第三人銷(xiāo)售、出租、贈(zèng)與。3、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于個(gè)人應(yīng)予以明示。沒(méi)有按法律規(guī)定明示的屬于全體業(yè)主共有。4、露臺(tái)一般處于建筑物頂層屋頂屋頂作為建筑物的根本構(gòu)造屬于共有部但假設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃將露臺(tái)專(zhuān)屬于特定房屋那么該露臺(tái)屬于專(zhuān)有部。律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂涉及專(zhuān)有部?jī)?nèi)容〕為房屋買(mǎi)受人業(yè)主〕提供法律效勞各地房地產(chǎn)業(yè)理部門(mén)為商品房交易要求建立必須使用統(tǒng)一制定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本。但建立往往在合同范本的根底上添加附件約定對(duì)業(yè)主不利的內(nèi)容。律師為業(yè)主審查合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)范本中需填寫(xiě)的內(nèi)容以及附件部進(jìn)展著重審查確認(rèn)建立提供的合同文本是否符合法律法規(guī)的規(guī)定是否存在不利于業(yè)主或進(jìn)犯業(yè)主利益的條款：.1審查、確定合同約定的建筑面積是否符合規(guī)定。根據(jù)?商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?、?住宅設(shè)計(jì)?等規(guī)定套內(nèi)建筑面積應(yīng)由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積兩部組成詳細(xì)計(jì)算方式如下：1、套內(nèi)使用面積：臥室、起居室、、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和；躍層住宅中的戶(hù)內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包括在構(gòu)造面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、道井均不計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。2、套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)墻體分為公共墻和非公共墻兩種。其中套單元〕與套單元〕、套單元〕與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻包括山墻〕均為公共墻按墻體程度面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套單元〕內(nèi)的分隔墻為非公共墻按墻體程度面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。臺(tái)面積應(yīng)按構(gòu)造底板凈面積單獨(dú)計(jì)算不計(jì)入每套使用面積或建筑面積內(nèi)。.2審查、確定合同中有關(guān)面積誤差的處理方式是否符合業(yè)主的利益。根據(jù)?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第十四條的規(guī)定建立交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符合同有約定的按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的按照以下原那么處理：1、面積誤差比絕對(duì)值在3以?xún)?nèi)含3〕按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算業(yè)主因此懇求解除合同的將不予支持；2、面積誤差比絕對(duì)值超出3業(yè)主有權(quán)懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如業(yè)主同意繼續(xù)履行合同房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的面積誤差比在3以?xún)?nèi)含3〕部的房?jī)r(jià)款應(yīng)由業(yè)主按照約定的價(jià)格補(bǔ)足面積誤差比超出3部的房?jī)r(jià)款應(yīng)由建立承擔(dān)、所有權(quán)歸業(yè)主；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的面積誤差比在3以?xún)?nèi)含3〕部的房?jī)r(jià)款及利息應(yīng)由建立返還業(yè)主面積誤差比超過(guò)3部的房?jī)r(jià)款業(yè)主有權(quán)要求建立雙倍返還。此外商品房買(mǎi)賣(mài)合同按建筑面積計(jì)價(jià)的當(dāng)事人亦可在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)約定按照上述解釋的方式或約定其他方式處理。.3審查、確定合同約定的綠地、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、露臺(tái)等內(nèi)容是否符合規(guī)劃要求：1、建立如或附贈(zèng)建筑規(guī)劃區(qū)綠地給業(yè)主那么?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的附圖中應(yīng)顯示該部綠地且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。2、建立如轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)或出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位給業(yè)主那么應(yīng)要求建立出示該車(chē)庫(kù)、車(chē)位符合規(guī)劃要求的證明并對(duì)符合規(guī)劃做出保證約定罰那么〕。此外還應(yīng)查清該地下車(chē)位是否屬于人防地下室。業(yè)主使用屬于人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位時(shí)應(yīng)要求建立出示人防地下室平時(shí)使用審批手續(xù)并審核建立準(zhǔn)許業(yè)主使用年限有否超過(guò)人防主部門(mén)準(zhǔn)許建立使用的年限。3、如建立的房屋附帶露臺(tái)的那么?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中約定及或〕在的附圖中應(yīng)顯示該露臺(tái)且具有與公共空間隔離的建筑構(gòu)造建立應(yīng)保證該等建筑構(gòu)造符合建立規(guī)劃要求約定罰那么〕。律師就商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂涉及專(zhuān)有部?jī)?nèi)容〕為建立提供法律效勞.1向建立出具法律書(shū)告知哪些空間屬于業(yè)主法定共有部哪些空間屬于業(yè)主專(zhuān)有部哪些部可以在規(guī)劃中事先確定為非業(yè)主共有部。.2審查、擬制商品房買(mǎi)賣(mài)合同及其補(bǔ)充協(xié)議、附件確保約定內(nèi)容不得違犯?物權(quán)法?等法律法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定防止將法定屬于全體業(yè)主共有的空間約定屬于建立或個(gè)別業(yè)主所有。.3審查建立提供的規(guī)劃確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的綠地范圍并提示建立：未經(jīng)明示為專(zhuān)有部的綠地即規(guī)劃不屬于專(zhuān)有部的綠地〕不得以、贈(zèng)與等方式承諾給個(gè)別業(yè)主使用也不得就綠地的使用向業(yè)主收取費(fèi)用否那么、贈(zèng)與條款無(wú)效已收取的費(fèi)用應(yīng)予以退還。假設(shè)收取的費(fèi)用必須表達(dá)綠地價(jià)值的可以對(duì)所售商品房按套計(jì)價(jià)并將綠地價(jià)值表達(dá)在商品房?jī)r(jià)格中。.4建立利用人防地下室改造為車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租的應(yīng)提示建立：在出租前人防工程平時(shí)使用審批手續(xù)并繳納相關(guān)使用費(fèi)并向承租人告知人防工程的性質(zhì)及使用時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)人防法律法規(guī)。.5審查建立提供的規(guī)劃確定可以通過(guò)合同約定轉(zhuǎn)讓權(quán)屬的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍擬制符合法律規(guī)定的車(chē)位轉(zhuǎn)讓、出租協(xié)議。根據(jù)?汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)?汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最小凈高應(yīng)符合以下規(guī)定：微型車(chē)、小型車(chē)2.20米；輕型車(chē)2.80米；中、大型、絞接客車(chē)3.40米。如汽車(chē)庫(kù)室內(nèi)最小凈高未到達(dá)上述的那么不能以車(chē)庫(kù)的名義、出租、贈(zèng)與。第三節(jié)經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題2.3.1經(jīng)營(yíng)性用房的涵義及界定詳細(xì)參見(jiàn)第一節(jié)第條“經(jīng)營(yíng)性用房〞的定義。2.3.2律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題涉及專(zhuān)有部?jī)?nèi)容〕為業(yè)主提供法律效勞2.3.2.11、注意核實(shí)經(jīng)營(yíng)性用房的土地使用權(quán)年限。一般情況下商品房用地的土地使用年限為：住宅用地70年商業(yè)用地40年商住、酒店式公寓、辦公用房、工業(yè)用房50年。2、與住宅建立用地不同住宅建立用地使用權(quán)滿(mǎn)后自動(dòng)續(xù)〕規(guī)劃用途為經(jīng)營(yíng)性用房的建立用地使用權(quán)滿(mǎn)后依法律規(guī)定。3、其他參見(jiàn)第2.2.22.3.2.2出租、二次轉(zhuǎn)1、承受業(yè)主委托對(duì)承租人、受讓人的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)展盡職調(diào)查；2、起草、審查、修改經(jīng)營(yíng)性用房的租賃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)性用房所有權(quán)其對(duì)共有部享有的共有和共同理的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。此外應(yīng)注意與承租人就共有部的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)展約定如約定共有部權(quán)利受到損害時(shí)要求承租人及時(shí)業(yè)主行使相關(guān)權(quán)利。另需注意約定物業(yè)理費(fèi)的繳納義務(wù)人。3、將同一產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)性用房分割同時(shí)出租給數(shù)個(gè)承租人時(shí)應(yīng)注意與數(shù)個(gè)承租人明確承租經(jīng)營(yíng)性用房的詳細(xì)位置及范圍、承租方轉(zhuǎn)租的限制、多個(gè)承租主體優(yōu)先購(gòu)置權(quán)、共有部權(quán)利義務(wù)的安排等內(nèi)容。4、協(xié)助租賃、轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。轉(zhuǎn)讓必須擬制書(shū)面合同并到房地產(chǎn)理部門(mén)房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。5、注意提示業(yè)主、承租人：使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的平安或安寧否那么其他業(yè)主有權(quán)懇求排除妨害、賠償損失。特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)理規(guī)定及、地方；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)包括但不限于消防、房屋平安鑒定等部門(mén)〕。2.3.2.3普通住宅1、協(xié)助業(yè)主與居委會(huì)、業(yè)主會(huì)、有利害關(guān)系的其他業(yè)主進(jìn)展協(xié)商獲得其同意并起草有利害關(guān)系業(yè)主的同意等。業(yè)主將普通住宅轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房除遵守法律、法規(guī)以及理規(guī)約外應(yīng)事先獲得有利害關(guān)系的其他業(yè)主同意否那么有利害關(guān)系的業(yè)主有權(quán)懇求排除妨害或恢復(fù)原狀造成損害的還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?的規(guī)定本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主主張與自己有利害關(guān)系的應(yīng)提供證據(jù)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。2、協(xié)助業(yè)主或承租人工商登記手續(xù)。2.3.3律師就經(jīng)營(yíng)性用房問(wèn)題涉及專(zhuān)有部?jī)?nèi)容〕為建立提供法律效勞2.3.31、審查、擬制經(jīng)營(yíng)性用房買(mǎi)賣(mài)合同等注意提示建立：根據(jù)建立部?商品房銷(xiāo)售理?銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)性用房時(shí)不應(yīng)對(duì)預(yù)售房采取售后包租或變相售后包租的方式進(jìn)展銷(xiāo)售。2、其他參見(jiàn)第條2.3.31、承受建立委托對(duì)承租人經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、資信情況等進(jìn)展盡職調(diào)查。2、起草、審查、修改租賃合同并注意以下問(wèn)題：1〕應(yīng)注意與承租人就共有部的權(quán)利和義務(wù)以及對(duì)物業(yè)理費(fèi)的繳納進(jìn)展約定。2〕應(yīng)在協(xié)議中要求承租人使用經(jīng)營(yíng)性用房從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)不得影響其他業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的平安或安寧特別注意噪聲、油煙等空氣污染、污水排放、垃圾堆放等應(yīng)符合小區(qū)理規(guī)定及、地方；經(jīng)營(yíng)性用房裝修時(shí)應(yīng)事先經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)包括但不限于消防、房屋平安鑒定等部門(mén)〕如給其他業(yè)主或建立造成損失承租人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。3、協(xié)助租賃登記手續(xù)。第四節(jié)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的問(wèn)題車(chē)庫(kù)、車(chē)位的種類(lèi).1規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)前經(jīng)規(guī)劃主部門(mén)批準(zhǔn)、在建筑區(qū)劃內(nèi)建立的車(chē)庫(kù)、車(chē)位其作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的專(zhuān)有部建立可以、附贈(zèng)或者出租的方式處分并應(yīng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。在沒(méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主需要之前不得向業(yè)主以外的第三人、出租或贈(zèng)與。.2占用業(yè)主共有的道路或其他共有的場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位占用業(yè)主共有的公共場(chǎng)所停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位一般兼具其他功能歸屬于全體業(yè)主共有其開(kāi)發(fā)、使用、經(jīng)營(yíng)、理等權(quán)利也由業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主會(huì)行使。本指引第三章詳細(xì)闡述本節(jié)不作詳細(xì)介紹。.3利用人防地下室停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位根據(jù)?人民防空法?強(qiáng)迫建立人防地下室其建筑面積不計(jì)入業(yè)主共有建筑面積同時(shí)也不屬于業(yè)主專(zhuān)有部。建立向人防理部門(mén)繳納費(fèi)用并備案后可將人防地下室開(kāi)發(fā)成用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位但不應(yīng)損失其功能、設(shè)施任何、個(gè)人對(duì)其只有使用、經(jīng)營(yíng)的權(quán)利不享有所有權(quán)。律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為業(yè)主提供法律效勞.1對(duì)合同約定的車(chē)庫(kù)、車(chē)位進(jìn)展調(diào)查如是規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位那么可簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、出租使用合同；假設(shè)是人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位那么只能簽訂租賃使用合同并應(yīng)要求出租方出具在人防主部門(mén)的備案手續(xù)。.2認(rèn)真審查建立提供的格式合同文本確認(rèn)是否存在損害業(yè)主利益的內(nèi)容。提出修改參加業(yè)主與建立的簽約會(huì)談。.3假設(shè)對(duì)預(yù)售中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位簽訂轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、承租合同且無(wú)法標(biāo)明詳細(xì)位置的律師可以幫助業(yè)主在合同中與建立約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位開(kāi)工交付時(shí)車(chē)庫(kù)、車(chē)位受讓人、受贈(zèng)人、承租人確定車(chē)庫(kù)、車(chē)位詳細(xì)位置的程序、方式。律師就車(chē)庫(kù)、車(chē)位問(wèn)題為建立提供的法律效勞.1注意提示建立：轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)位時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿(mǎn)足規(guī)劃區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。.2審查建立提供的規(guī)劃明確人防地下室改造的車(chē)庫(kù)、車(chē)位范圍提示建立：只能就該等車(chē)位簽訂租賃使用合同并應(yīng)配合人防理部門(mén)日常的維護(hù)、理及使用人防地下室的工作。并且協(xié)助建立在人防主部門(mén)備案手續(xù)。.3擬制有關(guān)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的銷(xiāo)售、租賃等協(xié)議。地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)當(dāng)權(quán)屬登記手續(xù)的應(yīng)提示建立協(xié)助業(yè)主車(chē)庫(kù)、車(chē)位權(quán)屬登記手續(xù)。.4預(yù)售時(shí)無(wú)法確定合同約定車(chē)庫(kù)、車(chē)位詳細(xì)位置的協(xié)助建立制定業(yè)主選取車(chē)庫(kù)、車(chē)位的程序、方式。第五節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制本節(jié)結(jié)合相關(guān)理經(jīng)歷對(duì)常見(jiàn)的涉及專(zhuān)有部的糾紛及處理機(jī)制做一簡(jiǎn)要的介紹。建立與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制.1建立交付房屋實(shí)際建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定建筑面積存在誤差的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；2〕房屋產(chǎn)權(quán)證；3〕專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)的測(cè)量。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?理解建立交付的房屋面積應(yīng)當(dāng)同時(shí)審查合同是否約定了面積誤差的解決方式。假設(shè)合同沒(méi)有約定面積誤差的解決方式那么可參照.1的第2部?jī)?nèi)容解決。2〕房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的房屋建筑面積是經(jīng)房屋測(cè)量理部門(mén)測(cè)量后確定的如房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的建筑面積與合同約定的建筑面積存在誤差那么可直接證明建立交付的房屋建筑面積與合同約定的建筑面積不符。3〕假設(shè)業(yè)主認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)證與交付的房屋的實(shí)際建筑面積有誤差可以自行委托或向申請(qǐng)由專(zhuān)業(yè)測(cè)量機(jī)構(gòu)根據(jù)?商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么〕?與?建筑面積計(jì)算規(guī)那么?進(jìn)展測(cè)量。.2建立轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位與業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同；2〕車(chē)庫(kù)、車(chē)位的規(guī)劃及圖紙；3〕建立使用人防地下室經(jīng)營(yíng)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的備案證明及交費(fèi)憑證。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)建立與業(yè)主簽署的車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)、出租合同理解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的詳細(xì)位置通過(guò)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的出租合同還可以理解車(chē)庫(kù)、車(chē)位租賃的限。2〕通過(guò)規(guī)劃可以理解產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位是否為規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位假設(shè)車(chē)庫(kù)、車(chē)位系占用共有道路或業(yè)主共有場(chǎng)所而建那么建立無(wú)權(quán)處分該車(chē)庫(kù)、車(chē)位。3〕假設(shè)通過(guò)規(guī)劃理解到產(chǎn)生糾紛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位系人防地下室改造而成那么應(yīng)要求建立出具在人防主部門(mén)備案的證明及交費(fèi)憑證。同時(shí)應(yīng)注意出租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的合同限不應(yīng)長(zhǎng)于備案使用的限。.3建立與業(yè)主約定特定綠地、露臺(tái)等空間專(zhuān)屬于特定業(yè)主的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕建立與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；2〕綠地、露臺(tái)等空間的規(guī)劃證明；3〕交付使用時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的建筑狀況。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)建立與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?理解合同中產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等約定內(nèi)容及詳細(xì)位置；2〕通過(guò)規(guī)劃證明及圖紙理解產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)是否利用墻體、圍欄等建筑與共有空間隔分開(kāi)綠地、露臺(tái)等空間是否有通向公共空間的公用通道。假設(shè)產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間與共有空間沒(méi)有隔離設(shè)施或者有公用的通道那么該綠地、露臺(tái)等空間在規(guī)劃上屬于共有空間建立不得通過(guò)合同轉(zhuǎn)讓、附贈(zèng)給特定業(yè)主。3〕業(yè)主可以通過(guò)影像資料和證人證言證明產(chǎn)生糾紛的綠地、露臺(tái)等空間交付時(shí)的狀況假設(shè)交付時(shí)存在的墻體、圍欄等隔離設(shè)施與規(guī)劃圖紙不一致說(shuō)明建立擅自更改了規(guī)劃交付時(shí)綠地、露臺(tái)等空間的“明示〞設(shè)施也不符合規(guī)劃。.1業(yè)主與業(yè)主間因住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕房屋產(chǎn)權(quán)證；2〕業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明；3〕工商登記部門(mén)經(jīng)營(yíng)性用房業(yè)主或使用者的登記信息；4〕房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)證記載的房屋坐落位置可以證明相關(guān)業(yè)主是否為法律規(guī)定的“有利害關(guān)系的業(yè)主〞。同一棟的業(yè)主為當(dāng)然的“有利害關(guān)系的業(yè)主〞同一規(guī)劃區(qū)內(nèi)的業(yè)主為那么需舉證證明其房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響后才具備“有利害關(guān)系的業(yè)主〞的資格。2〕業(yè)主同意住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明是住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的前提。假設(shè)沒(méi)有全部“有利害關(guān)系的業(yè)主〞的書(shū)面同意那么相關(guān)業(yè)主或物業(yè)的使用者將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房那么當(dāng)然不合法。3〕將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)者登記的經(jīng)營(yíng)信息或營(yíng)業(yè)范圍可以直接證明住宅被改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的。4〕房屋價(jià)值或生活質(zhì)量受到或可能受到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的證明是同一建筑區(qū)劃但不在同一棟且受經(jīng)營(yíng)活動(dòng)影響的業(yè)主作為“有利害關(guān)系業(yè)主〞行使權(quán)利的前提條件。第三章建筑物區(qū)分所有權(quán)共有部共有權(quán)法律業(yè)務(wù)操作指引第一節(jié)概述共有部的界定.1建筑物區(qū)分所有有部又稱(chēng)共用部是建筑區(qū)劃內(nèi)排除專(zhuān)有部以外不屬于政公用部或其他權(quán)利人所有的為業(yè)主共同所有的部。.2共有部詳細(xì)包括以下內(nèi)容：1、建筑物設(shè)施中排除專(zhuān)有部以外的共有部包括建筑物的根底、承重構(gòu)造、外墻、屋頂?shù)雀緲?gòu)造部通道、樓梯、大堂等公共通行部消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等構(gòu)造部；2、建筑物區(qū)劃內(nèi)排除業(yè)主專(zhuān)有部、政公用部或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所、設(shè)施等包括建筑物化內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)效勞用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施；3、建筑區(qū)劃內(nèi)的土地依法由業(yè)主共同享有建立用地使用權(quán)但屬于業(yè)主專(zhuān)有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外；4、建筑物及其附屬設(shè)施的維修屬于業(yè)主共有。共有部共有權(quán)行使的根本原那么.1業(yè)主對(duì)共有部既享有占有、使用、收益、處分等共有權(quán)同時(shí)又共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。.2業(yè)主對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部特定使用功能的合理需要可以無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部但不得違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約損害別人合法權(quán)益。.3業(yè)主不得單獨(dú)處分其對(duì)共有部的共有權(quán)對(duì)共有部權(quán)利的轉(zhuǎn)讓要附隨于業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部一并轉(zhuǎn)讓。.4有關(guān)共有權(quán)行使的重大事項(xiàng)要經(jīng)由業(yè)主共同。.5損害共有部權(quán)益的業(yè)主可以以當(dāng)事人身份提出懇求權(quán)。.6建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金經(jīng)業(yè)主共同可以用于電梯、水箱等共有部的維修。第二節(jié)建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所問(wèn)題律師提供法律效勞的根本范疇.1明確判斷屬于建筑物及建筑區(qū)劃內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所等共有部的范疇提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商等相關(guān)權(quán)利主體注意。.2協(xié)助業(yè)主建立共有部權(quán)利行使的秩序?qū)ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施等共有部的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)達(dá)成約定。.3協(xié)助業(yè)主行使對(duì)共有部的權(quán)利。1、協(xié)調(diào)構(gòu)建業(yè)主對(duì)共有部的占有、使用、收益、處分秩序。改變共有部的用途、利用共有部從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部的應(yīng)當(dāng)有業(yè)主共同相關(guān)內(nèi)容可以參考本指引共同理權(quán)相關(guān)內(nèi)容。2、協(xié)助業(yè)主主張對(duì)共有部的收益。共有部獲得的收益屬于業(yè)主共有開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞企業(yè)等無(wú)權(quán)處分該收益業(yè)主之間對(duì)收益分配有約定的按照約定沒(méi)有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專(zhuān)有部占建筑物總面積的比例確定分配。3、協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì)向某些業(yè)主提出對(duì)共有部費(fèi)用分?jǐn)偟膽┣?。業(yè)主之間對(duì)共有部費(fèi)用分?jǐn)傆屑s定的按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的按照業(yè)主專(zhuān)有部占建筑物總面積的比例確定。4、協(xié)助業(yè)主行使共有部物上懇求權(quán)維護(hù)合法權(quán)益。eq\o\ac(○,1)建立、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主會(huì)、業(yè)主等擅自占用建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的綠地、道路、其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施、物業(yè)效勞用房或者改變其使用功能律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出排除妨害、恢復(fù)原狀或者賠償損失的懇求權(quán)；eq\o\ac(○,2)建立、物業(yè)效勞企業(yè)等利用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部從事盈利性活動(dòng)律師可以協(xié)助當(dāng)事人提出返還扣除相應(yīng)本錢(qián)之后收益的懇求權(quán)。5、提示物業(yè)效勞不得擅自利用和改變建筑區(qū)劃范圍內(nèi)的公共建立和共用設(shè)施、物業(yè)用房等確有必要時(shí)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討同意后由業(yè)主依法有關(guān)手續(xù)。律師為建筑物設(shè)施內(nèi)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律效勞.1建筑物設(shè)施內(nèi)有關(guān)公共設(shè)施、公共場(chǎng)所斷定1、外墻：包圍專(zhuān)有部所形成的外部房屋根本構(gòu)造包括外墻構(gòu)造體和外墻面。2、頂及樓頂：屋頂是指連接上下層房屋之間的建筑根本構(gòu)造；樓頂是指頂層房屋之上與建筑物上層空間隔離的建筑構(gòu)造。3、樓頂平臺(tái)：樓頂平臺(tái)不同于樓頂是指樓頂上的一定空間。樓頂平臺(tái)并不當(dāng)然屬于業(yè)主共有應(yīng)區(qū)分來(lái)判斷：1〕當(dāng)樓頂平臺(tái)符合以下條件時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為樓頂業(yè)主專(zhuān)有部組成部：eq\o\ac(○,1)符合規(guī)劃；eq\o\ac(○,2)具備構(gòu)造上的性可以明確區(qū)分；具有利用上的性可以排他使用；eq\o\ac(○,3)建立銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。2〕當(dāng)樓頂平臺(tái)為建筑物之根本構(gòu)造具有共用性質(zhì)；且樓頂平臺(tái)在設(shè)計(jì)上具有防火避難功能時(shí)應(yīng)認(rèn)定為共有。4、承重構(gòu)造：直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給根底地基的主要構(gòu)造構(gòu)件和其連接接點(diǎn)包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。簡(jiǎn)單的判斷是看撤除該部對(duì)房屋主體構(gòu)造是否會(huì)有不利影響。5、避難層：建筑高度超過(guò)100m的公共建筑內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)供人員臨時(shí)避難使用的樓層。6、設(shè)備層：專(zhuān)用于布置機(jī)電設(shè)備等的樓層。7、設(shè)備間：每一幢大樓的適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)設(shè)置電信設(shè)備和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備以及建筑物配線(xiàn)設(shè)備進(jìn)展網(wǎng)絡(luò)理的場(chǎng)所。.2建筑物共有部發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的處理原那么：1、建筑物共有部發(fā)生自然損壞所需費(fèi)用的分?jǐn)偣灿袠I(yè)主之間有約定的按照約定處理；沒(méi)有約定或約定不明確的按照業(yè)主專(zhuān)有部占建筑物總面積的比例確定。2、?城異產(chǎn)毗連房屋理規(guī)定?中有關(guān)共有部自然損壞費(fèi)用分?jǐn)偟囊?guī)定如下：1〕共有房屋主體構(gòu)造中的根底、柱、梁、墻的修繕由共有業(yè)主按份額比例分擔(dān)；2〕共有墻體的修繕包括因構(gòu)造需要而涉及的相鄰部位的修繕〕按兩側(cè)均分后再由每側(cè)業(yè)主負(fù)責(zé)；3〕樓蓋的修繕其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)；其構(gòu)造部位由毗連層上下業(yè)主按份額比例分擔(dān)；4〕房蓋的修繕：eq\o\ac(○,1)不上人房蓋由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)可上人房蓋包括屋面和周邊護(hù)欄〕如為各層所共用由修繕?biāo)胺秶采w下各層的業(yè)主按比例分擔(dān)；如僅為假設(shè)干層共用使用層的業(yè)主分擔(dān)一半其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下業(yè)主按比例分擔(dān)；5〕樓梯及樓梯間包括出層面部〕的修繕：eq\o\ac(○,1)各層公用樓梯由業(yè)主按份額比例分擔(dān)；eq\o\ac(○,2)為某些層所專(zhuān)用的樓梯由其專(zhuān)用的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；6〕房屋共用部位必要的裝飾由受益的業(yè)主按份額比例分擔(dān)；7〕房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝、垃圾道、化糞池等〕的修繕由業(yè)主按份額比例分擔(dān)。.3對(duì)共有部的利用1、單個(gè)業(yè)主有權(quán)合理利用共有部1〕業(yè)主對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部特定使用功能的合理需要有權(quán)無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部；但不得以盈利為目的；不得違犯法律、法規(guī)、理規(guī)約損害別人合法權(quán)益。比方放置空調(diào)外機(jī)占用外墻面安裝遮蓬占用外墻面放置太能熱水器占用屋頂?shù)取?〕當(dāng)某些業(yè)主對(duì)共有部的利用超出了合理的限度損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益律師可以協(xié)助受損害業(yè)主提出侵權(quán)損害賠償懇求。2、對(duì)共有部做收益性利用1〕律師應(yīng)提示對(duì)共有部做收益性利用應(yīng)首先征得業(yè)主大會(huì)的同意。2〕律師應(yīng)提示業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞注意法律規(guī)定為業(yè)主共有的部所產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。比方利用外墻面做廣告、利用電梯做廣告、出租規(guī)劃之外修建的車(chē)位獲得的收益等都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。3〕律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞及業(yè)主注意其無(wú)權(quán)處分建筑物之共有部無(wú)權(quán)處分所獲得的收益也應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主共有。4〕律師可以協(xié)助業(yè)主主張其對(duì)共有部所產(chǎn)生的收益。律師為建筑物區(qū)劃內(nèi)的公共設(shè)施、公共場(chǎng)所相關(guān)問(wèn)題提供法律效勞.1建筑區(qū)劃內(nèi)的道路1、建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。判斷是否為城鎮(zhèn)公共道路可參照各個(gè)地方規(guī)定的。2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的車(chē)位屬于業(yè)主共有詳細(xì)內(nèi)容參見(jiàn)本指引第二章第四節(jié)相關(guān)內(nèi)容。.2建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地1、建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于業(yè)主共有但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。2、明示屬于個(gè)人的：eq\o\ac(○,1)規(guī)劃確定為個(gè)人所有；eq\o\ac(○,2)合同確定為個(gè)人所有。但規(guī)劃確定為業(yè)主共有的合同約定為個(gè)人所有的無(wú)效。3、規(guī)劃上專(zhuān)屬于特定房屋且建立銷(xiāo)售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買(mǎi)賣(mài)合同的綠地應(yīng)認(rèn)定為該特定房屋的組成部非業(yè)主共有。.3物業(yè)效勞用房1、物業(yè)效勞用房屬于業(yè)主共有。2、律師應(yīng)提示開(kāi)發(fā)商物業(yè)效勞用房的歸屬為法律強(qiáng)迫規(guī)定不得違犯也不取決于其建造房屋時(shí)本錢(qián)分?jǐn)偟那闆r。3、律師應(yīng)提示小區(qū)的物業(yè)效勞在未經(jīng)業(yè)主允許的情況下無(wú)權(quán)擅自利用和改變物業(yè)效勞用房。.4小區(qū)的會(huì)所小區(qū)內(nèi)的會(huì)所除非開(kāi)發(fā)商通過(guò)合同的形式將其作為小區(qū)的共有部外屬于開(kāi)發(fā)商所有。第三節(jié)專(zhuān)項(xiàng)維修資金問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)維修資金的涵義.1定義“專(zhuān)項(xiàng)維修資金〞以下簡(jiǎn)稱(chēng)“維修資金〞〕的定義是指屬于業(yè)主所有專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。本節(jié)所述的“專(zhuān)項(xiàng)維修資金〞即為以往理中的“專(zhuān)項(xiàng)維修〞二者在功能上并無(wú)本質(zhì)區(qū)別為互相承接關(guān)系。專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存合法性審查.1首住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存審查1、專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存主體資格的審查以下物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：1〕住宅但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；2〕住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅構(gòu)造相連的非住宅。上述所列物業(yè)屬于公有住房的售房應(yīng)當(dāng)交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。2、首專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存的審查首專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存的問(wèn)題分為商品性質(zhì)的物業(yè)和公有住房性質(zhì)的物業(yè)兩種不同的：1〕商品性質(zhì)的物業(yè)交存：按照業(yè)主所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存首住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5至8。詳細(xì)交存應(yīng)符合直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)公布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2〕公有住房性質(zhì)的物業(yè)交存：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金每平方米建筑面積交存首住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛谋惧X(qián)價(jià)的2；售房按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款的30從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。3、首專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存程序的審查根據(jù)我國(guó)?住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金理?的相關(guān)規(guī)定維修資金的交存實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的根本原那么詳細(xì)交存的方式因物業(yè)的性質(zhì)不同而有所差異。1〕商品住宅及毗連非住宅維修資金的交存①直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行專(zhuān)戶(hù)設(shè)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳戶(hù)；②維修資金專(zhuān)戶(hù)開(kāi)立后以物業(yè)理區(qū)域或幢為設(shè)賬按房屋門(mén)設(shè)立分賬；③業(yè)主應(yīng)在房屋入住手續(xù)前將首維修資金存入維修資金專(zhuān)戶(hù)。2〕公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存①負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)委托所在地一家商業(yè)銀行專(zhuān)戶(hù)設(shè)立公有住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳戶(hù)；②維修資金專(zhuān)戶(hù)開(kāi)立后以售房為設(shè)賬按幢設(shè)分賬其中公有住房業(yè)主交存的維修資金應(yīng)按房屋門(mén)設(shè)立分戶(hù)賬；③公有住房業(yè)主應(yīng)在房屋入住手續(xù)前將首維修資金存入維修資金專(zhuān)戶(hù)或交由售房代為交存。售房應(yīng)在收到售房款之日起30日內(nèi)將提取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入維修資金專(zhuān)戶(hù)。另外需要說(shuō)明的是交存維修資金是業(yè)主入戶(hù)手續(xù)的必備程序如開(kāi)發(fā)商或公有住房售房為業(yè)主入住手續(xù)將面臨責(zé)改正或罰款3萬(wàn)元以下等處分。.2交存非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金審查所謂“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)〞指的是不包括住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或住宅小區(qū)外與住宅物業(yè)構(gòu)造相連的非住宅物業(yè)在內(nèi)的其他非住宅物業(yè)工程。從目前來(lái)看我國(guó)建立部及尚未出臺(tái)“非住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)〞維修資金交納及理使用的相關(guān)規(guī)定。但是從各地理來(lái)看有些地方已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)如?天津非住宅物業(yè)交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的?天津人民2021年12月31日〕】律師可根據(jù)案件所處地域的地方性性執(zhí)行。.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)交審查?住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金理?的規(guī)定業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額缺乏首交存額30的應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。因此律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主會(huì)隨時(shí)關(guān)注維修資金余額情況如維修資金余額缺乏法定比例時(shí)提示其及時(shí)交存。續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)。未成立業(yè)主大會(huì)的續(xù)交的詳細(xì)理由直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)會(huì)同同級(jí)門(mén)制定。專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用合法性審查.1專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸屬業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房所有。.2保修的審查界定律師可以從以下幾方面對(duì)“保修〞進(jìn)展審查：1、在保修內(nèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房住宅或非住宅〕承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者業(yè)主及別人使用不當(dāng)造成的損壞開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。2、保修范圍、保修限、保修責(zé)任等內(nèi)容由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人業(yè)主〕在合同中進(jìn)展約定。保修從交付之日起計(jì)算。保修限不得低于如下：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修限由開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房人業(yè)主〕自行約定。3、保修限亦不得低于建立工程承包向開(kāi)發(fā)商出具的質(zhì)量保修書(shū)中約定的保修時(shí)間該保修自工程開(kāi)工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算且不得低于如下：地基根底工程和主體構(gòu)造工程為設(shè)計(jì)規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個(gè)采暖、供冷；電氣線(xiàn)、給排水道、設(shè)備安裝為2年；裝修工程為2年。其他工程的保修限由開(kāi)發(fā)商和施工約定。4、施工向開(kāi)發(fā)商承諾的保修限與開(kāi)發(fā)商向業(yè)主承諾的保修限不一致的以承諾保修限長(zhǎng)的為。另外需要說(shuō)明的是對(duì)于公有住房的保修問(wèn)題并不適用上述規(guī)定由及各地方出臺(tái)的有關(guān)公有住房售后維修的或細(xì)那么進(jìn)展調(diào)整。.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序合法性審查1、根本原那么住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原那么。2、根本流程審查1〕維修方案的審查有物業(yè)效勞的根據(jù)業(yè)主、業(yè)主會(huì)或者居民會(huì)的及查勘結(jié)果物業(yè)效勞提出維修方案建議制定?維修和更新、改造方案?；沒(méi)有物業(yè)效勞企業(yè)的業(yè)主、業(yè)主會(huì)或者居民會(huì)提出使用建議并在區(qū)房地產(chǎn)理指導(dǎo)下委托相關(guān)制定?維修和更新、改造方案?。?維修和更新、改造方案?包括擬維修和更新、改造的工程、費(fèi)用、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置等。2〕業(yè)主確認(rèn)程序的審查業(yè)主會(huì)、物業(yè)效勞或其他部業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)對(duì)?維修和更新、改造方案?進(jìn)展討、并。3〕備案審查物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主到工程所在地的區(qū)房地產(chǎn)理專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案并提交以下：①專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額證明；②?維修和更新、改造方案?；③?業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明?及?維修和更新、改造方案證明?。區(qū)房地產(chǎn)理受理專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案時(shí)要件齊全的應(yīng)當(dāng)在接件后規(guī)定的工作日內(nèi)出具?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明?。如需動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的物業(yè)效勞企業(yè)或者業(yè)主向負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支。4〕劃款審查物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)持區(qū)房地產(chǎn)理或公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的審核部門(mén)開(kāi)具的?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明?到專(zhuān)戶(hù)理銀行開(kāi)立專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)。銀行應(yīng)當(dāng)出具?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)證明?。專(zhuān)戶(hù)理銀行或房屋維修資金理中心等主部門(mén)自接到?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明?、?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)證明?、?工程招證明?及工程施工合同后將維修和更新、改造工程資金劃撥到專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)。5〕開(kāi)工驗(yàn)收審查工程開(kāi)工后物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)組織業(yè)主、業(yè)主會(huì)或者居民會(huì)、施工企業(yè)及工程監(jiān)理對(duì)工程進(jìn)展驗(yàn)收并簽署?維修和更新、改造工程驗(yàn)收?。6〕審查物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)按照費(fèi)用填寫(xiě)?維修和更新、改造工程費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)?并進(jìn)展。費(fèi)用未超過(guò)工程金額或者在約定范圍內(nèi)的物業(yè)效勞企業(yè)或者相關(guān)到所在房屋維修資金理中心維修和更新、改造工程核減手續(xù)并提交以下：①?維修和更新、改造工程費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)?及?維修和更新、改造工程費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)證明?；②工程書(shū)及查驗(yàn)原件留存復(fù)印件〕；③?維修和更新、改造工程驗(yàn)收?。專(zhuān)戶(hù)理銀行或房屋維修資金理中心受理后按照分?jǐn)偳鍍?cè)從相關(guān)業(yè)主個(gè)人賬戶(hù)中核減。3、特殊情況的處理社會(huì)公共利益及公民重大人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)的需要我國(guó)?住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金理?第二十四條特別規(guī)定發(fā)生危及房屋平安等緊急情況需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展維修和更新、改造的物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主不需要履行制定方案、業(yè)主確認(rèn)等步驟可以直接向主部門(mén)備案并申請(qǐng)劃款并及時(shí)進(jìn)展維修、改造、更新。發(fā)生前述情況后物業(yè)效勞企業(yè)或相關(guān)業(yè)主如未按規(guī)定施行維修和更新、改造的直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)可以組織代修維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶(hù)賬中列支；其中涉及已售公有住房的應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。.4專(zhuān)項(xiàng)維修資金費(fèi)用分?jǐn)倢彶?、不得予以列支的費(fèi)用以下費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：1〕依法應(yīng)當(dāng)由建立或者施工承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；2〕依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、、有線(xiàn)電視等線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；3〕應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；4〕根據(jù)物業(yè)效勞合同約定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。除上述費(fèi)用外在保修滿(mǎn)后因?qū)灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)都屬于可以列支的范疇。從各地理來(lái)看有些地方已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的政策法規(guī)律師可根據(jù)案件所處地域的地方性性執(zhí)行。2、費(fèi)用的分?jǐn)傋≌灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用按照以下規(guī)定分?jǐn)偅?〕商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?〕售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲袘?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?〕售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?5專(zhuān)項(xiàng)維修資金的滾存審查1、以下資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用：1〕住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；2〕利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)置國(guó)債的增值收益；利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)置國(guó)債必須經(jīng)專(zhuān)有部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意并且只能用于購(gòu)置新發(fā)行的國(guó)債并持有到不得利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)置的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。3〕利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)展經(jīng)營(yíng)的業(yè)主所得收益但業(yè)主大會(huì)另有的除外；4〕住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。.6專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓及返還1、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)讓我國(guó)?物權(quán)法?第七十二條第二款規(guī)定“業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房其對(duì)共有部享有的共有和共同理權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓〞。因此作為業(yè)主共有權(quán)重要組成部的維修資金所有權(quán)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)亦應(yīng)予以轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移程序：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金過(guò)戶(hù)的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、等到專(zhuān)戶(hù)理銀行分戶(hù)賬更名手續(xù)。2、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的返還房屋滅失的按照以下規(guī)定返還住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：1〕房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；2〕售房交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房；售房不存在的按照售房財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)視理.1業(yè)主業(yè)主會(huì)〕、公有住房售房的監(jiān)視業(yè)主業(yè)主會(huì)〕、公有住房售房有權(quán)行使如下監(jiān)視制度：1、對(duì)賬制度：專(zhuān)戶(hù)理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄、、人民建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主會(huì)發(fā)送住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)理銀行核對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目。2、制度：負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主會(huì)應(yīng)向業(yè)主、公有住房售房公布維修資金賬目的以下情況：1〕住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；2〕發(fā)生列支的工程、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；3〕業(yè)主、公有住房售房分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；4〕其他有關(guān)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和理的情況。3、復(fù)核制度：業(yè)主、公有住房售房對(duì)公布的情況有異議的可以要求復(fù)核；負(fù)責(zé)理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主會(huì)對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的可以要求專(zhuān)戶(hù)理銀行進(jìn)展復(fù)核。4、公開(kāi)查詢(xún)制度：專(zhuān)戶(hù)理銀行應(yīng)當(dāng)建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金查詢(xún)制度承受業(yè)主、公有住房售房對(duì)其分戶(hù)賬中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢(xún)。.2行政部門(mén)的監(jiān)視理1、建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)的監(jiān)：建立房地產(chǎn)〕主部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年至少一次與專(zhuān)戶(hù)理銀行核對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目如對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的可以要求專(zhuān)戶(hù)理銀行進(jìn)展復(fù)核。2、門(mén)的監(jiān)：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)理應(yīng)當(dāng)按照以及、自治區(qū)、直轄人民門(mén)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)視。3、門(mén)的監(jiān)：住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的理和使用應(yīng)當(dāng)依法承受門(mén)的審計(jì)監(jiān)視。第四節(jié)常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制近年來(lái)由于監(jiān)還不夠健全法制建立還不夠完善以及個(gè)別業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)效勞各自利益的沖突導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備糾紛呈現(xiàn)增多的。而此類(lèi)糾紛亦逐漸成為許多業(yè)主、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)效勞的大難題。在這種訴訟需求下律師結(jié)合相關(guān)理經(jīng)歷對(duì)常見(jiàn)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等糾紛及相關(guān)處理機(jī)制做一簡(jiǎn)要的介紹。開(kāi)發(fā)商與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制.1開(kāi)發(fā)商擅自向個(gè)別業(yè)主銷(xiāo)售樓頂、平臺(tái)等公共場(chǎng)所、公用設(shè)施等糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；2〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請(qǐng)材料；5〕房屋初始登記憑證。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕從法律上或其使用功能上推定涉訴物業(yè)是否為共用部位；2〕審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料及?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中商品房面積及設(shè)計(jì)圖紙等是否包含涉訴物業(yè)歸屬約定；3〕審查建筑區(qū)劃確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專(zhuān)有；4〕通過(guò)房屋初始登記申請(qǐng)材料及房屋初始登記憑證審查業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房登記狀況進(jìn)一步確認(rèn)涉訴物業(yè)的性質(zhì)屬于業(yè)主共有還是專(zhuān)有。通過(guò)上述證據(jù)材料的審查如可以確定開(kāi)發(fā)商的涉訴物業(yè)屬于公共場(chǎng)所、公用設(shè)施或物業(yè)效勞用房那么開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外單獨(dú)銷(xiāo)售否那么應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。.2保修內(nèi)開(kāi)發(fā)商的保修責(zé)任糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?及?住宅質(zhì)量保證書(shū)?；2〕開(kāi)發(fā)商與施工簽署的?質(zhì)量保修書(shū)?；3〕開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入??；4〕開(kāi)發(fā)商維修記錄；5〕涉訴物業(yè)質(zhì)量鑒定；6〕業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?、?質(zhì)量保修書(shū)?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修限。如已超過(guò)保修律師一般應(yīng)建議業(yè)主或業(yè)主會(huì)通過(guò)動(dòng)用維修資金或其他途徑予以解決。另外在理中還存在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在開(kāi)發(fā)商承諾的保修內(nèi)就已經(jīng)存在質(zhì)量瑕疵但是業(yè)主或業(yè)主會(huì)直至保修滿(mǎn)后才提起訴訟對(duì)于此類(lèi)情況開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任？律師應(yīng)通過(guò)搜集審查相關(guān)證據(jù)判斷業(yè)主或業(yè)主會(huì)在保修內(nèi)是否曾經(jīng)向開(kāi)發(fā)商主張維修權(quán)利以及是否超過(guò)訴訟時(shí)效。對(duì)此律師應(yīng)提示業(yè)主或業(yè)主會(huì)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商或物業(yè)效勞反映并保存好相應(yīng)的書(shū)面憑證。2〕通過(guò)開(kāi)發(fā)商維修記錄初步確認(rèn)及核實(shí)涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)的時(shí)間、部位等。3〕涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題往往需要當(dāng)事人提出申請(qǐng)或依職權(quán)委托質(zhì)量鑒定部門(mén)對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)展鑒定以確定責(zé)任的歸屬。4〕業(yè)主損失問(wèn)題。在理中由于物業(yè)共用部位質(zhì)量瑕疵問(wèn)題往往導(dǎo)致業(yè)主發(fā)生其他損害如由于屋頂漏水導(dǎo)致業(yè)主地板、家具家電受潮而發(fā)生損壞對(duì)于這部的損失根據(jù)我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定開(kāi)發(fā)商亦應(yīng)承擔(dān)。但是律師在提出此項(xiàng)訴訟懇求中應(yīng)重點(diǎn)把握三方面因素：①業(yè)主所發(fā)生的損失與涉訴物業(yè)質(zhì)量瑕疵之間是否存在因果關(guān)系？②業(yè)主損失的詳細(xì)數(shù)額？對(duì)于舉證問(wèn)題律師可以申請(qǐng)對(duì)業(yè)主所發(fā)生的損失進(jìn)展鑒定。③涉訴物業(yè)質(zhì)量出現(xiàn)瑕疵后業(yè)主是否采取了合理的補(bǔ)救措施？.3專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納與入住手續(xù)糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；2〕業(yè)主交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的憑證；3〕開(kāi)發(fā)商向業(yè)主出示的商品房入住。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)商承諾的入住時(shí)間。2〕通過(guò)商品房入住結(jié)合業(yè)主交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金的憑證審查業(yè)主是否在入住之前按照法律規(guī)定的及時(shí)間交存專(zhuān)項(xiàng)維修資金。如前所述根據(jù)?住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金理?的相關(guān)規(guī)定是否繳納維修資金不再是產(chǎn)權(quán)登記的前置條件而轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主入住手續(xù)的前提。因此在理中如業(yè)主回絕繳納或不按規(guī)定的繳納維修資金開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕交房且不承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。此外需要說(shuō)明的是上述規(guī)定僅限于住宅類(lèi)或與住宅毗連的非住宅物業(yè)的情形對(duì)于不符合上述情形的非住宅物業(yè)有些仍規(guī)定開(kāi)發(fā)商及業(yè)主應(yīng)在產(chǎn)權(quán)登記之前繳納否那么不予登記。業(yè)主業(yè)主會(huì)〕與物業(yè)效勞常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制.1保修滿(mǎn)后的維修糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?及?住宅質(zhì)量保證書(shū)?；2〕開(kāi)發(fā)商與施工簽署的?質(zhì)量保修書(shū)?；3〕開(kāi)發(fā)商或業(yè)主會(huì)與物業(yè)效勞簽署的?物業(yè)效勞理合同?；4〕物業(yè)效勞維修全部,包括?維修和更新、改造方案?、?業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主書(shū)面確認(rèn)證明?、?維修和更新、改造方案證明?、?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用備案證明?、?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)證明?、?專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用專(zhuān)戶(hù)證明?、?工程招證明?、?工程施工合同?、?維修和更新、改造工程驗(yàn)收?、?維修和更新、改造工程費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)?等；5〕業(yè)主損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?、?質(zhì)量保修書(shū)?以及商品房入住等資料理解并掌握涉訟物業(yè)是否已經(jīng)超過(guò)開(kāi)發(fā)商承諾的及法定的維修限。如已超過(guò)保修業(yè)主或業(yè)主會(huì)那么可以通過(guò)動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以解決。2〕仔細(xì)審查?物業(yè)效勞理合同?把握物業(yè)效勞的權(quán)利及義務(wù)特別是物業(yè)效勞對(duì)于維修方面的權(quán)利及義務(wù)。3〕對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)、使用、結(jié)算程序等內(nèi)容及相關(guān)的合法性進(jìn)展審查詳細(xì)詳見(jiàn)第.3中闡述。4〕業(yè)主損失問(wèn)題。詳細(xì)詳見(jiàn)第.2條第2款第4〕項(xiàng)闡述。.2共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益的處分糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告及宣傳資料；2〕開(kāi)發(fā)商與業(yè)主買(mǎi)受人〕簽署的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?；3〕建筑區(qū)劃；4〕房屋初始登記申請(qǐng)材料；5〕房屋初始登記憑證；6〕業(yè)主會(huì)與商戶(hù)簽署的?租賃合同?或其他經(jīng)營(yíng)合同；7〕商戶(hù)匯款記錄或支付憑證；8〕業(yè)主大會(huì)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營(yíng)性收益的處分；9〕物業(yè)效勞占有或挪用經(jīng)營(yíng)性收益相關(guān)證據(jù)如、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)審查銷(xiāo)售廣告、宣傳資料、?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?、建筑區(qū)劃房屋初始登記申請(qǐng)材料、房屋初始登記憑證等證據(jù)材料確認(rèn)涉訴物業(yè)是否為共用部位詳細(xì)詳見(jiàn)第.1條第2款闡述。2〕業(yè)主會(huì)訴訟主體資格。這個(gè)問(wèn)題理中存在不同的觀(guān)點(diǎn)第一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為經(jīng)主部門(mén)審查同意并按照?社會(huì)團(tuán)體登記理?進(jìn)展登記的業(yè)主會(huì)為合法的社團(tuán)法人代表住宅小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益具有訴訟主體資格。第二種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主會(huì)符合“其他組織〞條件就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未向業(yè)主會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)、共用部位維護(hù)及物業(yè)理用房、商業(yè)用房的可以自己名義提起訴訟即業(yè)主會(huì)對(duì)某些業(yè)主權(quán)利享有訴權(quán)。第三種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為業(yè)主會(huì)不具有訴訟主體資格不能以自己的名義提起訴訟。我國(guó)?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋征求稿〕?第十三條曾經(jīng)規(guī)定：“業(yè)主共同權(quán)益受到損害、妨害或者可能受到妨害的原告的訴訟主體資格按照以下方式確定：一〕已經(jīng)選舉出業(yè)主會(huì)的為業(yè)主會(huì)……〞。但是?人民審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?最終沒(méi)有采納此項(xiàng)。因此業(yè)主會(huì)的訴訟主體資格目前仍沒(méi)有明確的規(guī)定但從理來(lái)看出現(xiàn)此類(lèi)糾紛一般可按照我國(guó)?民事訴訟法?第五十四條共同訴訟的規(guī)定執(zhí)行。3〕通過(guò)審查?租賃合同?或其他經(jīng)營(yíng)合同、商戶(hù)匯款記錄或支付憑證、業(yè)主大會(huì)的處分以及、收據(jù)、銀行資金流動(dòng)記錄等確定物業(yè)效勞占有或挪用業(yè)主經(jīng)營(yíng)收益的以及業(yè)主損失的數(shù)額。此外除前述提到的兩種常見(jiàn)糾紛外業(yè)主業(yè)主會(huì)〕與物業(yè)效勞常見(jiàn)的糾紛還包括物業(yè)效勞對(duì)小區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備理不當(dāng)導(dǎo)致別人人身?yè)p害糾紛；因小區(qū)內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)被盜、被搶、人身傷亡等平安理糾紛；因物業(yè)效勞挪用維修資金、拒不公開(kāi)賬目等糾紛鑒于上述糾紛與本操作指引第四章共同理權(quán)等內(nèi)容息息相關(guān)在此就不再一一列舉。業(yè)主與業(yè)主常見(jiàn)糾紛及處理機(jī)制.1業(yè)主與業(yè)主相鄰權(quán)糾紛1、律師應(yīng)搜集的主要證據(jù)包括：1〕證實(shí)屬于業(yè)主共用部位相關(guān)證據(jù)詳細(xì)詳見(jiàn)第.1.1闡述；2〕業(yè)主權(quán)屬證明如房屋所有權(quán)或?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?等；3〕城規(guī)劃部門(mén)；4〕有利害關(guān)系業(yè)主書(shū)面同意；5〕侵權(quán)人施行侵權(quán)行為相關(guān)證據(jù)如經(jīng)過(guò)的照片等；6〕被侵權(quán)人損失證明材料。2、律師應(yīng)重點(diǎn)審查的內(nèi)容及注意的事項(xiàng)包括：1〕通過(guò)第.1條款所述相關(guān)證據(jù)律師應(yīng)重點(diǎn)把握業(yè)主所損害的部位是否為業(yè)主共用部如為專(zhuān)有部那么可參照本操作指引第二章執(zhí)行不屬于本章節(jié)討的范圍。2〕通過(guò)業(yè)主的權(quán)屬證明審查業(yè)主是否屬