XX年4月寧鄉(xiāng)“印象江南一期”可行性研究報告

寧鄉(xiāng)““印象象江南南一期期”可可行性性研究究報告告匯龍森森招商商服務(wù)務(wù)中心心2011年4月寧鄉(xiāng)-湖南的的版圖圖核心心，交交通樞樞紐。。PART-1區(qū)位/交通版圖核心長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)2008年寧鄉(xiāng)縣作作為湖南省省政府全面面啟動長株株潭“兩兩型社會””改革重點(diǎn)點(diǎn)打造的三三大試點(diǎn)工工程之一，，決定了其其“先鋒者者”的使命命,作為“兩型型”縣城的的建設(shè)試點(diǎn)點(diǎn)、大河西西先導(dǎo)區(qū)的的龍頭，具具備較強(qiáng)的的先發(fā)優(yōu)勢勢，“兩兩型”縣城城的建設(shè)試試點(diǎn)，要創(chuàng)創(chuàng)新“兩型型社會”縣縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展新模式式，要樹立立“兩型社社會”縣城城開發(fā)建設(shè)設(shè)新標(biāo)桿，，使寧鄉(xiāng)縣縣域整體發(fā)發(fā)展實(shí)現(xiàn)新新的跨越。。版圖核心寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)地處寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣城東北北部新城區(qū)區(qū)，總規(guī)劃劃面積60平方公里，，主體園區(qū)區(qū)一期規(guī)劃劃22.86平方公里，，已建成區(qū)區(qū)面積15平方公里，，作為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)縣發(fā)展的的“排頭兵兵”、經(jīng)濟(jì)濟(jì)的主推力力，產(chǎn)值占占到全縣的的15%，利稅占到到全縣的20%，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)增長率60%。寧鄉(xiāng)版圖核核心本案位于開開發(fā)區(qū)核心心區(qū)位，是寧鄉(xiāng)對接接經(jīng)開區(qū)、、金洲區(qū)和和長沙城區(qū)區(qū)的橋頭堡堡，未來輕輕軌經(jīng)過項項目周邊。。版圖核心本案北部：西部：東部：南部:項目地理位位置優(yōu)越,酒店、學(xué)校校、醫(yī)院、、政府機(jī)關(guān)關(guān)、經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)遍布布其左右。。印象江南優(yōu)雅翠園行政中心寧鄉(xiāng)大道通程大酒店店縣一中玉龍國際花花園地處長株潭潭半小時經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，，是長沙通通往西部地地區(qū)的重要要節(jié)點(diǎn)，鐵鐵路站點(diǎn)與與高速公路路提供便利利交通聯(lián)系系交通樞紐長常高速石長鐵路洛湛鐵路G319S209S208S311S206對外交通：：長常高速速和石常鐵鐵路基本上上實(shí)現(xiàn)了多多通道的外外部交通保保障實(shí)現(xiàn)寧寧鄉(xiāng)與長沙沙及周邊重重點(diǎn)城市的的便捷聯(lián)系系內(nèi)部交通：：四條省道道和一條國國道確保了了寧鄉(xiāng)縣與與對外交通通的有效對對接，形成成覆蓋縣域域的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò).寧鄉(xiāng)，地處處湘中東北北部、湖南“五區(qū)區(qū)一廊”金金三角地帶帶，是長沙沙通往湘中中、湘北之之要沖，具具有良好的的區(qū)位優(yōu)勢勢和便捷的的交通條件件，處于長長（沙）株株（洲）（（湘）潭金金三角、武武陵源、洞洞庭湖三大大旅游圈連連接地帶，，東連古城城長沙，西西屏張家界界國家森林林公園，南南接韶山名名人故里，，北望浩淼淼八百里洞洞庭。交通樞紐長沙湘潭婁底益陽株洲張家界韶山寧鄉(xiāng)交通樞紐香港臺灣東部沿海澳門1小時飛行航程圈1.5小時飛行航程2015年將修建成成的湖南城城市輕軌，，急速拉近近了湖南各各市縣的距距離。更為為日后湖南南經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展注入了了一股強(qiáng)勁勁的動力。。交通樞紐星沙麓谷寧鄉(xiāng)望城瀏陽株洲湘潭長沙PART-2開發(fā)成本土地成本建安成本稅收營銷資金PART-3市場可行性性分析市場背景分分析寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展?fàn)顩r固定資產(chǎn)投投資總額發(fā)發(fā)展?fàn)顩r社會消費(fèi)品品零售總額額發(fā)展?fàn)顩r況工業(yè)總產(chǎn)值值發(fā)展?fàn)顩r況人口總數(shù)變變化狀況城鎮(zhèn)在崗職職工平均年年工資情況況縣域經(jīng)濟(jì)的的華麗蝶變變隨著寧鄉(xiāng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展，城城市化進(jìn)程程的提速，，新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長極必必將催生；；新城建設(shè)設(shè)、舊城改改造，并駕駕齊驅(qū)，由由一元經(jīng)濟(jì)濟(jì)，向2極甚至多極經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，成為寧寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)騰飛飛、城市蝶變變的必由之路路。寧鄉(xiāng)GDP發(fā)展?fàn)顩rGDP發(fā)展?fàn)顩r圖（（億元）由于經(jīng)開、金金洲工業(yè)園區(qū)區(qū)的建設(shè)發(fā)展展，及眾多國國際級品牌的的進(jìn)駐，帶動動了寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的全面發(fā)展展，近年來寧寧鄉(xiāng)國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持了較高高的增長速度度，2002年以來平均每每年的經(jīng)濟(jì)增增長幅度在15%左右，為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提提供了良好的的市場環(huán)境。。固定資產(chǎn)投資資總額發(fā)展?fàn)顮顩r固定資產(chǎn)投資資總額（億元元）近年來寧鄉(xiāng)政政府加不斷加加大了對城市市建設(shè)的投資資力度，固定定資產(chǎn)投資增增幅較大，城城市化建設(shè)日日新月異，城城市化水平不不斷提高，城城市市政設(shè)施施不斷完善，，為寧鄉(xiāng)各行行業(yè)提供良好好的發(fā)展機(jī)遇遇。社會消費(fèi)品零零售總額發(fā)展展?fàn)顩r社會消費(fèi)品零零售總額（億億元）寧鄉(xiāng)社會消費(fèi)費(fèi)品零售總額額保持了較快快的增長勢頭頭，2004年以來保持在在12%—17%的較高漲幅，，說明寧鄉(xiāng)消消費(fèi)市場具有有較大的發(fā)展展?jié)摿?，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)商業(yè)市場具具有一定的發(fā)發(fā)展前景。工業(yè)總產(chǎn)值發(fā)發(fā)展?fàn)顩r工業(yè)總產(chǎn)值發(fā)發(fā)展圖（億元元）寧鄉(xiāng)產(chǎn)值過億億元企業(yè)數(shù)量量近年來，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)展較較快，特別是是07年起，增幅達(dá)達(dá)到了25%以上，為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的快速速發(fā)展作出了了重大貢獻(xiàn)，，目前寧鄉(xiāng)年年產(chǎn)值過億元元的企業(yè)達(dá)到到近90家，青島啤酒酒、三一重工工、加加醬油油、華良電器器、銀太紡織織、泰國正大大、歐德寶汽汽車城、快樂樂購、聯(lián)合利利華、圣德西西等這些大型型企業(yè)的進(jìn)駐駐，成功推動動了寧鄉(xiāng)工業(yè)業(yè)的發(fā)展，對對寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展起到到了推波助瀾瀾的作用。人口總數(shù)變化化狀況近年來寧鄉(xiāng)人人口總數(shù)（萬萬人）2006年前，寧鄉(xiāng)人人口的增長速速度較緩慢，，一直維持在在130萬人左右的規(guī)規(guī)模，2007年開始人口增增速開始上升升，說明隨著著寧鄉(xiāng)城市化化發(fā)展的加快快，工業(yè)化進(jìn)進(jìn)程的加快，，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，寧鄉(xiāng)對外外的吸附力將將越來越強(qiáng)，，未來人口將將會有較大幅幅度的增加，，對業(yè)的需求求也將越來越越大。目前玉玉潭鎮(zhèn)常住人人口約為26萬左右，每年年以5%的速度增長。。城鎮(zhèn)在崗職工工平均年工資資情況近年來寧鄉(xiāng)城城鎮(zhèn)在崗職工工平均年工資資（元）作為全國百強(qiáng)強(qiáng)縣，寧鄉(xiāng)在在崗職工工資資以平均每年年18%左右的速度增增長。城鎮(zhèn)居居民收入水平平較高，社會會品零售消費(fèi)費(fèi)及不動產(chǎn)投投資消費(fèi)均比比較強(qiáng)勁，為為寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展提供了了保障。宏觀小結(jié)：寧鄉(xiāng)經(jīng)過近幾幾年的快速發(fā)發(fā)展，已經(jīng)躋躋身全國百強(qiáng)強(qiáng)縣行列。今今年更提出了了“五年五十十強(qiáng)，十年過過百億”的口口號。作為長長沙的衛(wèi)星城城，特別是金金洲大道的拉拉通和城市輕輕軌的規(guī)劃，，讓寧鄉(xiāng)與長長沙的空間距距離大大縮短短，已轉(zhuǎn)變成成為長沙的近近郊，金洲新新區(qū)產(chǎn)業(yè)地位位日益提升。。在寧鄉(xiāng)被納納入大河西先先導(dǎo)區(qū)戰(zhàn)略后后，寧鄉(xiāng)縣城城、寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金金洲新區(qū)已成成為湘江以西西板塊的重要要組團(tuán)，一個個新寧鄉(xiāng)正呼呼之欲出。得得力于政府的的助推，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展也將登上上一個嶄新的的平臺。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展析寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展歷程寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)格格局分析中心城區(qū)商圈圈研究房地產(chǎn)發(fā)展趨趨勢城市化進(jìn)程與與房地產(chǎn)變革革目前寧鄉(xiāng)經(jīng)過過近幾年發(fā)展展，城市化進(jìn)進(jìn)程已經(jīng)初具具雛形，形成成了新老城區(qū)區(qū)的格局舉翼翼齊飛的發(fā)展展格局。堅持持舊城改造和和新區(qū)開發(fā)并并舉，實(shí)施“一洲兩岸”、“北拓東擴(kuò)南連連中改”工程，以建設(shè)設(shè)中等城市為為目標(biāo)。房地地產(chǎn)發(fā)展也正正隨著城市化化進(jìn)程謀求發(fā)發(fā)展和變革。。寧鄉(xiāng)住宅商業(yè)業(yè)發(fā)展歷程混亂無序2000年城市發(fā)展相對對滯后，城市市的布局混亂亂導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展處于于無序狀態(tài)。。2002年-2005年由八一路、人人民路、汽車車?yán)险緡辖M組成大西門地地段由于交通通便利和城區(qū)區(qū)的快速發(fā)展展，商貿(mào)和消消費(fèi)快速發(fā)展展，逐漸形成成商圈，消費(fèi)費(fèi)開始集中。。房地產(chǎn)在周周邊開始發(fā)展展大西門商圈崛崛起2005年—2007年快速發(fā)展賣場效應(yīng)商業(yè)升級沙河市場成為為寧鄉(xiāng)最大的的商品零售批批發(fā)集散地；；各類專業(yè)市市場在老城區(qū)區(qū)成行城市；；龍頭灣、金金林時代廣場場、步行街的的開業(yè)和步步步高的進(jìn)駐使使得寧鄉(xiāng)房地地產(chǎn)市場開始始第一輪的升升級。2008年—2010？房地產(chǎn)的發(fā)展展使城市化進(jìn)進(jìn)程進(jìn)一步提提速，開始出出現(xiàn)南城、老老城、沿江、、新城等商圈圈。多種業(yè)態(tài)態(tài)如雨后春筍筍般跟進(jìn)并扎扎根發(fā)展。大大型集中商住住區(qū)和街區(qū)商商業(yè)應(yīng)運(yùn)而生生、國內(nèi)房地地產(chǎn)巨頭的進(jìn)進(jìn)駐，購物中中心的出現(xiàn)，，使寧鄉(xiāng)開始始進(jìn)入房地產(chǎn)產(chǎn)變革的時代代。城市化進(jìn)程引領(lǐng)商業(yè)變革革1、寧鄉(xiāng)商業(yè)基基本情況近年來，寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)的房地產(chǎn)規(guī)規(guī)模和市場不不斷擴(kuò)大，消消費(fèi)市場規(guī)模模也不斷擴(kuò)大大，業(yè)態(tài)涵蓋蓋寫字樓，商商住樓，住宅宅，商業(yè)，廠廠房等。2、中間集中，，兩頭分散的的格局寧鄉(xiāng)以大璽門門和步行街為為中心，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)格局局呈兩頭相對對分散的格局局。以八一路、花花明路、人民民南路、楚溈溈中路圍合形形成的區(qū)域成成為寧鄉(xiāng)目前前最繁華的區(qū)區(qū)域。歷史較較久，是寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)最成熟的傳傳統(tǒng)生活中心心。隨著新政府北北遷、通程大大酒店入駐新新城區(qū)、金洲洲新區(qū)的崛起起帶動以及眾眾多高端房地地產(chǎn)項目的開開發(fā)，未來新新城區(qū)居住氛氛圍的濃郁，，新城區(qū)的商商業(yè)市場將迅迅速崛起，寧寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市市場未來的競競爭格局將形形成舊城區(qū)、、新城區(qū)雙雄雄爭霸的局面面。寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)商商業(yè)發(fā)展格局局及業(yè)態(tài)特點(diǎn)點(diǎn)寧鄉(xiāng)城區(qū)商圈圈研究商圈名稱商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)簡介大西門傳統(tǒng)綜合型以大璽門、龍頭灣、金林時代廣場為代表的商業(yè)項目，占據(jù)寧鄉(xiāng)老城區(qū)繁華地段，也是寧鄉(xiāng)商業(yè)價值的制高點(diǎn)。代表了寧鄉(xiāng)標(biāo)志性的傳統(tǒng)商業(yè)文化。新城區(qū)行政中心潛力型由二環(huán)路、一環(huán)路、花明路、寧鄉(xiāng)大道圍城形成的新商圈，具有成為商業(yè)中心的潛力，但目前業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不夠豐富，居住人口不多，還處于理想階段，成型還須時日。金滿地和步行街集散型采取散鋪零售、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的方式，前期銷售上取得不錯的效果，但目前經(jīng)營上受購物環(huán)境和業(yè)態(tài)單一的影響略顯得人氣不足。河?xùn)|專業(yè)型是寧鄉(xiāng)起步較早，發(fā)展較慢的商業(yè)區(qū)域，以沙河市場為代表的專業(yè)市場為代表，形成了寧鄉(xiāng)汽配、小商品為主的經(jīng)營業(yè)態(tài)。老城區(qū)分散型其他老城區(qū)商業(yè)以楚溈中路、玉潭路、八一路、人民路的街鋪為主，業(yè)態(tài)分散單又逐步相對集中，如一環(huán)西路的餐飲娛樂、人民路的服裝等，主題不夠鮮明，未形成規(guī)模和特色，影響力有限。商業(yè)發(fā)展趨勢勢分析寧鄉(xiāng)商業(yè)最繁繁榮的商圈主要集中于以以步行街為中中心，是全縣縣零售服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的核心區(qū)區(qū)域。購物為主的商商圈寧鄉(xiāng)購物最為為集中的商圈圈，成為寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)人日常生活活消費(fèi)的核心心商圈，。商品同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重，競爭激激烈品牌資源的相相似性造成了了業(yè)態(tài)同質(zhì)化化嚴(yán)重。業(yè)態(tài)分布比例例不平衡，休休閑比例缺乏乏商圈在各業(yè)態(tài)態(tài)功能上的配配置較為齊全全但各業(yè)態(tài)分分布的比例并并不平衡，休休閑業(yè)態(tài)由于于租金問題則則逐步被擠出出傳統(tǒng)的商圈圈。內(nèi)部交通制約約因素影響商商圈輻射能力力商圈道路交通通受到原來舊舊規(guī)劃的限制制，現(xiàn)有主要要商圈的停車車位資源也較較為有限，很很多有車的消消費(fèi)者停車較較為困難，影影響了商圈的的進(jìn)一步發(fā)展展。商業(yè)購物環(huán)境境檔次較低，，硬件、軟件件欠缺現(xiàn)有商業(yè)的建建造時間較早早，在硬件條條件及裝修的的效果上都相相對落后。舊城區(qū)新城區(qū)區(qū)域價值快快速發(fā)展中的的新城新政中心北遷遷，寧鄉(xiāng)新城城區(qū)人口將增增至近20萬，新城區(qū)域域?qū)⒊蔀閷庎l(xiāng)鄉(xiāng)新的政治文文化中心和居居住中心。由由此帶來的商商業(yè)發(fā)展將不不可估量。交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)發(fā)達(dá)的交通系系統(tǒng)寧鄉(xiāng)大道、花花明路、二環(huán)環(huán)路、一環(huán)路路等多條主干干道，與金洲洲大道、高速速公路交錯相相連，加未來來城際輕軌規(guī)規(guī)劃。居住環(huán)境樓樓盤扎堆硬硬件升級效應(yīng)應(yīng)水晶酈城、嘉嘉誠花園、玉玉龍國際花園園、優(yōu)雅翠園園、百宜華府府、紫金公館館、凝香華都都、富豪山莊莊二期、綠地地中央公館、、瑞景春天、、山水華庭、、楚溈佳郡、、水木天成等等幾十個地產(chǎn)產(chǎn)項目扎堆北北城，居住氛氛圍日漸成熟熟。區(qū)域優(yōu)勢相輔輔相成城市發(fā)展、交交通發(fā)達(dá)促進(jìn)進(jìn)人口遷移；；居住小區(qū)增增多帶來區(qū)域域人流量的增增大；區(qū)域發(fā)發(fā)展帶來巨大大升值空間PK觀點(diǎn)市場給予我們們最大的興奮奮點(diǎn)：寧鄉(xiāng)的房地產(chǎn)產(chǎn)中心將向行行政中心轉(zhuǎn)移移核心推動力：：行政中心的遷遷移；區(qū)域內(nèi)大量高高檔次樓盤的的開發(fā)，使人人口快速增長長，產(chǎn)生巨大大的消費(fèi)需求求；對接接經(jīng)經(jīng)開開區(qū)區(qū)、、金金洲洲新新區(qū)區(qū)和和大大河河西西的的獨(dú)獨(dú)特特區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢勢，，將將直直接接削削弱弱老老城城區(qū)區(qū)的的交交通通地地位位；；老城城區(qū)區(qū)是是寧寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)金金融融、、商商業(yè)業(yè)休休閑閑娛娛樂樂等等一一體體化化的的商商貿(mào)貿(mào)中中心心，，但但其其受受到到交交通通、、購購物物環(huán)環(huán)境境、、硬硬件件配配套套等等方方面面受受到到制制約約，，有有大大規(guī)規(guī)模模、、大大格格局局的的發(fā)發(fā)展展受受到到挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)。。發(fā)展展趨趨勢勢分分析析———由城城市市發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢看看市市場場機(jī)機(jī)會會點(diǎn)點(diǎn)目前前規(guī)規(guī)模模商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)入入快快速速軌軌道道，，未未來來隨隨著著城城市市化化、、工工業(yè)業(yè)新新區(qū)區(qū)的的發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程，，巨巨大大的的消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力有有利利于于吸吸引引更更多多外外來來的的商商家家，，未未來來有有空空間間可可以以整整合合更更多多的的商商家家資資源源；；新城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)發(fā)展展展展望望商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢分分析析———新城城區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展展展望望傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)面臨臨重重新新整整合合，，外外資資及及全全國國連連鎖鎖賣場場陸續(xù)續(xù)進(jìn)進(jìn)入入?yún)^(qū)域域市場場；；它它們們對對擁擁有有巨巨大大消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力的的新新區(qū)區(qū)表表現(xiàn)現(xiàn)出出積積極極擴(kuò)擴(kuò)張張態(tài)態(tài)勢勢；；創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)、、店店中中店店、、連連鎖鎖專專賣賣、、潮潮流流百百貨貨等等各種種新新型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將隨著著城城市市的的不不斷斷發(fā)發(fā)展展在在區(qū)域域內(nèi)內(nèi)蓬勃勃發(fā)發(fā)展展，，街區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)體體驗(yàn)驗(yàn)類類可可融合合多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的商商業(yè)業(yè)模模式式，，未未來來有有望望成成為為寧寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的重重要要方方向向。。娛樂樂、、餐餐飲飲、、休休閑閑消消費(fèi)費(fèi)潛潛力力巨巨大大，，在在目目前前未未形形成成集集群群效效應(yīng)應(yīng)的的情情況況下下，，顯顯視視出出可可整整合合的的發(fā)發(fā)揮揮空空間間。。寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)消消費(fèi)費(fèi)人人群群分分析析消費(fèi)費(fèi)者者調(diào)調(diào)查查和和分分析析任何地產(chǎn)產(chǎn)項目的的價值都都是通過過消費(fèi)者者在其項項目內(nèi)的的消費(fèi)行行為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的，因因此，消消費(fèi)者的的消費(fèi)水水平、消消費(fèi)習(xí)慣慣、消費(fèi)費(fèi)需求直直接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的定位及及經(jīng)營狀狀況人口構(gòu)成成家庭狀況況居民收入入消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅戶型型商業(yè)戶型型人口構(gòu)成成周邊半徑徑1.5公里內(nèi)區(qū)區(qū)域樓盤盤居住人人口數(shù)量量統(tǒng)計1富豪山莊9東鑫·城市花園17金鳳花園25藏金樓2水晶酈城10世紀(jì)陽光18紫金公館26梅蘭景園3凝香華都11御景云天19中央公館27紫金佳苑4新府名邸12瑞景春天20同興花園28濱江·新外灘5山水華庭13楚溈佳郡21銀?；▓@29東方明珠6玉龍國際花園14水木天成22金?；▓@30錦江·錦秀蘭亭7嘉誠花園15湘核花園23新府·春城明珠31

福臨門明郡8優(yōu)雅翠園16現(xiàn)代嘉園24春城商業(yè)廣場32富貴世家共計約27745戶，按每每戶3.5人計算，，未來周周邊樓盤盤居住人人口達(dá)97107人人口構(gòu)成成自建房住住戶人口口數(shù)量從自建房房所處的的區(qū)域位位置來看看，在項項目為圓圓心,1.5公里為半半徑的區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)，90%以上的自自建房分分布于一一環(huán)路以以南和二二環(huán)路以以北和東東溈廣場場片區(qū)，，且趨向向于集中中化、密密集化布布局，人人口密度度較大。。據(jù)調(diào)查查統(tǒng)計，，此區(qū)域域范圍內(nèi)內(nèi)的自建建房住戶戶約1.5萬戶，以以每戶4人計算，，共計6萬余人。。綜上所述述，在以以項目為為圓心，，1.5公里為半半徑的面面積區(qū)域域中，未未來居住住人口數(shù)數(shù)量可達(dá)達(dá)到約為為97107+60000=157107人。家庭狀況況基本以三三口以上上的家庭庭結(jié)構(gòu)為為主家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)集中在在20—40歲之間，，也是消消費(fèi)能力力最強(qiáng)和和欲望最最旺盛的的群體。。收入水平平周邊的房房價購買買力和政政府機(jī)關(guān)關(guān)等高端端人群聚聚集決定定了該區(qū)區(qū)域人群群收入水水平比其其他地段段普遍較較高，集集中在2000-3000之間最多多，高收收入決定定了高購購買力和和消費(fèi)欲欲望以及及對消費(fèi)費(fèi)的需求求。消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)55%30%15%消費(fèi)人群群分析調(diào)調(diào)研總結(jié)結(jié)新城區(qū)人人口增長長快速，，且人口口素質(zhì)和和收入水水平將有有較大程程度的提提升，對對消費(fèi)環(huán)環(huán)境及住住宅、商商業(yè)配套套的需求求也相應(yīng)應(yīng)提升。。1.4主要競爭爭項目分分析商業(yè)項目目住宅項目目小結(jié)知己知彼彼從已經(jīng)投投入運(yùn)營營和未來來即將上上市的主主要商業(yè)業(yè)項目，，住宅項項目進(jìn)行行對比和和分析，，清晰認(rèn)認(rèn)識現(xiàn)狀狀，謀求求本項目目在商業(yè)業(yè)、住宅宅定位、、業(yè)態(tài)等等方面的的發(fā)展思思路。商業(yè)項目目大璽門總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）251257首層商鋪面積（㎡）25839商業(yè)建筑面積（㎡）47894首層商鋪面積商業(yè)建筑面積一期5928.16018504二期14676.10321422三期5435.0007966項目分三三期開發(fā)發(fā)，其中中一期為為1、2號街區(qū)；；二期為為1、2號街區(qū)往往東北方方向到錦錦江路為為界（3#至6#街區(qū)）；；三期以以錦江路路往東北北方向的的所有部部分（7#和8#）。規(guī)劃特點(diǎn)STREETMALL

街區(qū)復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)購物休閑餐飲娛樂生活配套主要商家上島咖啡紅歌匯今典影院新一佳停車位：近1100個總用地面積（㎡）8669.6總建筑面積（㎡）35611.82首層商鋪面積（㎡）約2000商業(yè)建筑面積（㎡）8121.41項目為“L”型裙樓商商業(yè)，共共四層。。一層作作為獨(dú)立立鋪面銷銷售，二二三四層層為帶租租約整售售。目前前經(jīng)營狀狀況良好好，但停停車位較較少導(dǎo)致致的停車車難問題題對其有有所影響響。規(guī)劃特點(diǎn)

裙樓集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)快餐休閑西餐酒店主要商家漢子足浴米蘿咖啡經(jīng)濟(jì)型酒店臺北豆?jié){停車位：

地面停車不足20個綠地·紫金公館館一樓層高高5.6米，二、、三、四四樓層高高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)柱網(wǎng)間間距8米，一樓樓為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)獨(dú)立臨臨街商業(yè)業(yè)，面寬寬4米、進(jìn)深深19米。每個個鋪面都都預(yù)留有有獨(dú)立的的給排水水，商業(yè)業(yè)部分共共設(shè)計有有四個標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的消消防樓梯梯、兩臺臺三菱電電梯直通通地下停停車場。。水晶酈城城三期總用地面積（㎡）87037總建筑面積（㎡）130000臨街商鋪面積（㎡）6000商業(yè)建筑面積（㎡）50000主要業(yè)態(tài)分布一層商業(yè)街（生活配套精品餐飲等）二層超市三層百貨四層影院娛樂等作為水晶晶酈城收收官之作作，項目目定位于于寧鄉(xiāng)新新的商業(yè)業(yè)中心。。將依托托城市化化發(fā)展之之精髓，，以寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)高端消消費(fèi)為基基礎(chǔ)，打打造出一一個近13萬平米具具有極強(qiáng)強(qiáng)輻射能能力的城城市綜合合體。規(guī)劃特點(diǎn)HOPSCA（豪布斯卡）集中型復(fù)合商業(yè)主要業(yè)態(tài)大型超市購物中心餐飲影院酒店等主要商家家樂福華潤百貨大地影院停車位：近800個財富廣場場總用地面積（㎡）8319總建筑面積（㎡）約39000商業(yè)建筑面積（㎡）約8000項目位于于一環(huán)西西路和楚楚溈中路路交匯處處，是老老鎮(zhèn)政府府所在地地，優(yōu)越越的地理理位置決決定了項項目商業(yè)業(yè)部分具具備良好好的發(fā)展展?jié)摿秃洼椛淠苣芰ΑＲ?guī)劃特點(diǎn)

底商類集中商業(yè)主要業(yè)態(tài)

餐飲娛樂停車位：

約300個大潤發(fā)廣廣場總用地面積（㎡）約19980總建筑面積（㎡）約69930首層商鋪面積（㎡）約20000商業(yè)建筑面積（㎡）約60000容積率約3.0由湖南新新豐盛投投資管理理有限公公司投資資建設(shè)的的大潤發(fā)發(fā)商業(yè)廣廣場，位位于玉潭潭路和花花明路交交匯處的的紫荊廣廣場，占占據(jù)老城城區(qū)繁華華地段，，引入大大潤發(fā)并并以購物物廣場的的模式進(jìn)進(jìn)行商業(yè)業(yè)開發(fā)。。未來將將對寧鄉(xiāng)鄉(xiāng)城區(qū)商商業(yè)格局局的發(fā)展展產(chǎn)生較較大的影影響，其其與水晶晶酈城相相對同質(zhì)質(zhì)的定位位和業(yè)態(tài)態(tài)，將加加劇其之之間的直直接競爭爭。規(guī)劃特點(diǎn)SHOPINGMALL

集中型商業(yè)主要業(yè)態(tài)

購廣超市主要商家

大潤發(fā)住宅項項目項目名稱正源尚峰尚水位置寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)長常高速公路和寧鄉(xiāng)大道的交匯處建筑面積150萬平方米戶型320平米四房別墅售價均價3900元正源尚尚峰尚尚水項目名稱嘉誠花園位置寧鄉(xiāng)二環(huán)西路，新一中對面建筑面積20萬平方米戶型114平米三居售價均價3800元嘉誠花花園項目名稱水木清華位置寧鄉(xiāng)玉潭新城二環(huán)南路與寧黃路交匯處建筑面積18萬平方米戶型89-139平米二、三、四居售價均價3300元水木清清華項目名稱福臨門·名郡位置寧鄉(xiāng)縣玉潭鎮(zhèn)三環(huán)路建筑面積31萬平方米戶型170平米四居售價均價78萬元/套福臨門門·名郡項目名稱中博·富貴世家位置寧鄉(xiāng)縣東二環(huán)路建筑面積22萬平方米戶型一期190-500平米四居別墅，二期109-130平米二、三居售價均價4000元中博·富貴世世家項目名稱中源·凝香華都位置寧鄉(xiāng)二環(huán)路與花明北路、人民路交匯處建筑面積47萬平方米戶型85-180平米二、三、四居售價均價3800元中源·凝香華華都項目名稱綠地·中央花園位置寧鄉(xiāng)西二環(huán)路縣行政中心對面建筑面積40萬平方米戶型90—143平米二、三、四居售價均價4000元綠地·中央花花園競爭項項目調(diào)調(diào)研小小結(jié)PART-4項目定定位LifeStyleCenter：“LifeStyle休閑生生活中中心”其特色色即是是以高高端住住宅，，干道道商業(yè)業(yè)結(jié)合合小型型廣場場商業(yè)業(yè)，結(jié)結(jié)合的的方式式布置置。本項目目的商商業(yè)體體量可可控制制在150萬㎡左右，，是整整個寧寧鄉(xiāng)未未曾有有過的的“巨巨盤””未來來地標(biāo)標(biāo)性建建筑綜綜合群群。結(jié)合開開發(fā)區(qū)區(qū)商圈圈的發(fā)發(fā)展與與周邊邊工業(yè)業(yè)園的的發(fā)展展規(guī)劃劃，營營造一一種新新鮮、、休閑閑、自自由的的時尚尚居住住環(huán)境境，提提升社社區(qū)品品質(zhì)，，并保保證項項目的的可持持續(xù)發(fā)發(fā)展與與未來來的升升值能能力。。商業(yè)街街這建筑形形式店鋪形形象高端住住宅產(chǎn)品整整體定定位創(chuàng)意型型高層層舒適四四房+精致3房+標(biāo)準(zhǔn)2房+loft小戶型