合同審核的流程

合同審核的流程一、主體合格性(一)調(diào)研合同相對方企業(yè)資質(zhì)、經(jīng)營狀況1.合同主體簽約資質(zhì)審核查看合同相對方是否具有簽約的資質(zhì)，合同主體直接影響到合同的合法性。如建筑工程施工合同，如果對方?jīng)]有相應(yīng)資質(zhì)，合同就歸于無效。如果簽約主體是法人，這一方面的審查要點(diǎn)至少包括以下內(nèi)容:●是否擁有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》；●《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》是否合法、有效，包括是否經(jīng)過年檢；●企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》中的經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式是否與合同相適應(yīng);●對于某些限制經(jīng)營、特許經(jīng)營等特別行業(yè)，是否有相應(yīng)的經(jīng)營許可；●法律是否對標(biāo)的物有經(jīng)營上的限制、是否可以合法流通.2.簽約資格企業(yè)法人的合法分支機(jī)構(gòu)具備簽約主體資格，企業(yè)的內(nèi)部職能部門就不具備簽約資格。3.簽字人的簽約權(quán)限合同需要法定代表人或授權(quán)代表簽字的，如果是授權(quán)代表簽字，需要查看對方提供的授權(quán)書及授權(quán)范圍。4.營業(yè)執(zhí)照及年檢的情況以了解其主體的合法性（如是否合法注冊、是否存在未年檢導(dǎo)致被吊銷營業(yè)執(zhí)照等）和經(jīng)營范圍。(二)調(diào)研合同相對方訴訟糾紛狀況（如需要）了解合同相對方既往的訴訟狀況,查看對方是否有重大債權(quán)債務(wù)糾紛.以往的訴訟糾紛狀況與當(dāng)前簽約合同的是否具有相似性，以便于防范合同風(fēng)險的發(fā)生.(三)調(diào)研合同相對方財產(chǎn)所有狀況(如需要）簽約的合同需要對方具備相關(guān)的知識產(chǎn)權(quán)或相應(yīng)的技術(shù),根據(jù)對方提供的相關(guān)文件去相應(yīng)的網(wǎng)站上查詢對方的知識產(chǎn)權(quán)狀況和財產(chǎn)狀況是否屬實。(四)調(diào)研合同相對方其他狀況（如需要）如合同簽約需要以對方具有良好的信譽(yù)、或在行業(yè)內(nèi)具有一定的影響力,可以以合同相對方名稱加組合其他相關(guān)關(guān)鍵詞進(jìn)行相應(yīng)的信息檢索.二、內(nèi)容合法性(一)合同整體1.合同無效重點(diǎn)審核合同內(nèi)容是否損害國家、集體或第三人的利益；是否有以合法形式掩蓋非法目的的情形;是否害社會公共利益;是否違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同條款是否完備2.審核合同簽訂的手續(xù)和形式是否完備●審核合同是否需要經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)或登記,如需經(jīng)批準(zhǔn)或登記，是否履行了批準(zhǔn)或登記手續(xù)?！袢绻贤屑s定須經(jīng)公證后合同方能生效,應(yīng)審核合同是否經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證?！袢绻贤接猩谙?，應(yīng)審核期限是否屆至。●如果合同約定第三人為保證人的，應(yīng)審核是否有保證人的簽名或蓋章。●審核合同雙方當(dāng)事人是否在合同上簽字或蓋章。(二)合同條款按照合同的性質(zhì)，依據(jù)相應(yīng)的法律法規(guī)的規(guī)定對合同條款進(jìn)行認(rèn)真審核,確定合同條款有無遺漏，各條款內(nèi)容是否具體、明確、切實可行。避免因合同條款不全和過于簡單、抽象、原則，給履行帶來困難，為以后發(fā)生糾紛埋下隱患。三、合同條款實用性的審查條款實用性強(qiáng)的合同,不僅具備交易所必須的基本條款，還包括結(jié)合合同標(biāo)的、合同性質(zhì)、合同目的、對方特點(diǎn)、合同背景等因素制訂的條款，這些條款是合同基本條款的細(xì)化和延伸.是前瞻性地預(yù)見可能發(fā)生的問題并事先加以約定的實用條款，主要包括以下內(nèi)容：①審查有無針對交易特有風(fēng)險而設(shè)立的實用性條款;②審查有無根據(jù)違約特點(diǎn)而設(shè)立的實用性條款;③審查有無根據(jù)標(biāo)的特性而設(shè)立的實用性條款；④審查有無根據(jù)交易對象的特點(diǎn)而設(shè)立的實用性條款；⑤審查有無提高爭議管轄地點(diǎn)實用性的條款。1.權(quán)利義務(wù)明確性的審查權(quán)利義務(wù)不明確是合同的隱患,嚴(yán)重影響交易的安全性。因此必須審查條款間的配合性,務(wù)使權(quán)利義務(wù)的表述、違約的范疇、違約制裁、歸責(zé)方式等條款明確且配合得當(dāng)。主要側(cè)重審查以下要點(diǎn)：①條款間的配合是否良好，即是否有沖突及銜接不良；②表述的內(nèi)涵外延是否得當(dāng)，以及是否有沒有實際法律意義的條款；③推理中的假設(shè)是否已經(jīng)窮盡所有可能、沒有遺漏;④權(quán)利義務(wù)、違約是否有可識別性，即可以通過簡單判斷得出結(jié)論；⑤附件能否將正文中的權(quán)利義務(wù)補(bǔ)充明確。2.交易需求滿足性的審查合同條款不僅要滿足交易本身的需要,還要在更為宏觀的高度上為交易的目的服務(wù)。不僅要便于順利地得到想要得到的產(chǎn)品或服務(wù)，還要便于達(dá)到企業(yè)的宏觀交易目的，從更高層面維護(hù)當(dāng)事人的利益.雖然這一要點(diǎn)已經(jīng)部分超出常規(guī)審查的范圍,但這一要點(diǎn)也是必須考慮的問題。這一審查要點(diǎn)主要包括：2合同標(biāo)的物的技術(shù)細(xì)節(jié)層面判斷交易能否達(dá)到交易目的；②從合同條款看交易能否達(dá)到交易目的。四、合同外在形式的審查(嚴(yán)謹(jǐn)精確）合同的外在形式主要是合同的表述質(zhì)量，這些質(zhì)量基本上與法律規(guī)定沒有太大的關(guān)系，而是語言文字功底、邏輯推理能力、整體思維能力的綜合體現(xiàn)。它是合同內(nèi)容的載體和外在體現(xiàn)形式,雖然不是直接的法律問題但同樣會直接產(chǎn)生不利的法律后果.主要包括結(jié)構(gòu)體系、功能模塊、思維邏輯、表述精度、版面安排五個方面：(一)結(jié)構(gòu)體系清晰度的審查這類審查不是合同審查工作中所必需的審查，但在面對篇幅較大的合同或以“條款羅列”方式制作的合同時,以及合同審查后還需要加以修改時，往往首先要看清或重新整理其結(jié)構(gòu)體系,然后才能在理解了其結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上進(jìn)行高質(zhì)量的審查.主要包括以下內(nèi)容：①看清合同的較大組成部分，并判斷這些組成部分的劃分是否合理；②將較大的組成部分劃分為較小的組成部分,直到劃分為具體條款；③將不同層級的內(nèi)容按一定秩序標(biāo)出不同層級的標(biāo)題，形成標(biāo)題體系。(二)合同條款完備度的審查①合同中的各層標(biāo)題是否恰如其分、各層標(biāo)題的體系是否清晰合理；②合同法中所列舉的八個合同基本條款是否已經(jīng)具備；③規(guī)范合同本身秩序的外圍條款是否完備，如是否便于通知、送達(dá)。(三)整體思維嚴(yán)謹(jǐn)度的審查合同的嚴(yán)謹(jǐn)程度與當(dāng)事人的要求、合同的重要程度、合同風(fēng)險高低有關(guān)，并不是所有的合同都要按最高的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)度審查,但應(yīng)了解其原理。否則不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤赡軙?dǎo)致非常嚴(yán)重的后果，也容易產(chǎn)生執(zhí)業(yè)風(fēng)險。①是否存在銜接不當(dāng)而引起的話題丟失，或根本無可銜接；②是否存在假設(shè)范圍過窄而影響嚴(yán)謹(jǐn)度的問題;③是否存在權(quán)利義務(wù)重疊而引起的條款間沖突，以及疊加后產(chǎn)生的歧義。(四)語言表達(dá)精確度的審查合同條款中語言表達(dá)的精確度，涉及到從詞匯選擇到句法、語法、語體、語言歧義等多個方面。從職業(yè)形象及必備素質(zhì)考慮，這方面的審查要點(diǎn)包括:①語體是否正確、標(biāo)點(diǎn)符號的使用是否規(guī)范；②術(shù)語是否精確、表述的范圍是否精確、措詞表示的程度是否可客觀衡量;③行為主體是否明確、句間指代是否明確；④用句是否專業(yè)且規(guī)范,句間關(guān)系的表述是否精確，表述方法是否簡練。(五)版面質(zhì)量滿意度的審查版面質(zhì)量問題大部分不屬于律師合同審查的工作范圍，一般是合同業(yè)務(wù)中的“額外工作”。但版面質(zhì)量影響著人們對于合同、合同制作人員的主觀印象。為了體現(xiàn)律師行業(yè)的整體專業(yè)素質(zhì),應(yīng)從以下方面審查合同：①排版是否符合中文的版式要求;②字體、字號、字間距、行間距是否合理、美觀大方；③不同層級的標(biāo)題是否符合傳統(tǒng)、是否便于識別。(來源:法律快車）不同類型合同審核要點(diǎn)不同不同的合同審核要點(diǎn)不同,因此在審核具體的合同時，應(yīng)事先做好具體合同要點(diǎn)審核清單，依據(jù)清單對照合同進(jìn)行具體審核.如總結(jié)匯總買賣合同、租賃合同、借款合同、租賃合同等容易發(fā)生糾紛的糾紛的條款，以便在合同的審核過程中具體應(yīng)對.律師審查合同時的十大基本準(zhǔn)則時間：2015-04—0914：50

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導(dǎo)讀:大多數(shù)律師的經(jīng)驗和方法應(yīng)該基本都是自己摸索總結(jié)的結(jié)果，因為不論是在法學(xué)院讀書還是律師執(zhí)業(yè)培訓(xùn)中，幾乎都沒有合同審查方面的專業(yè)培訓(xùn)。也正是因為這種原因,律師審查合同的水平參差不齊。另一方面。。.導(dǎo)讀：大多數(shù)律師的經(jīng)驗和方法應(yīng)該基本都是自己摸索總結(jié)的結(jié)果，因為不論是在法學(xué)院讀書還是律師執(zhí)業(yè)培訓(xùn)中，幾乎都沒有合同審查方面的專業(yè)培訓(xùn)。也正是因為這種原因，律師審查合同的水平參差不齊.另一方面，合同審查業(yè)務(wù)不像訴訟等業(yè)務(wù)結(jié)果立現(xiàn)，同時也因為缺乏客觀的評價標(biāo)準(zhǔn)，大部分客戶對律師合同審查水平的高低難以分辨,律師界似乎并不重視合同審查技能技術(shù)的研究，整體水平難以提升。那么審查合同時，具體有沒有一個標(biāo)準(zhǔn)？今天就與大家分享合同審查的基本準(zhǔn)則。一、審查合同必須弄清背景和客戶的目的合同只不過是交易的載體,只要是交易，都會其特定背景和目的。合同審查的根本目的是幫助客戶實現(xiàn)交易目的，防范可能的交易風(fēng)險。要實現(xiàn)這一目的，就必須了解背景和交易目的，這樣才能做到有的放矢。多數(shù)情況（尤其是日常業(yè)務(wù)合同),律師一看合同就能基本判斷出合同的背景和目的.但我們也要記住，在現(xiàn)實社會之中，客戶的交易目的是會不斷變化的，并非可以想當(dāng)然的。在背景和目的都不清楚的情況下進(jìn)行合同審查，其效果和風(fēng)險是可想而知的。毋庸諱言，現(xiàn)實中有很多人就是在對合同“背景和目的”不甚明了的情況下就審查起來了。發(fā)生這種狀況通常有兩種可能性：其一，多數(shù)情況下，客戶不主動說明交易背景和目的，不是因為故意不告知，而往往是因為大部分客戶是非專業(yè)人士,他們不知道律師需要了解一些什么訊息。以我自己遇到的情況為例，經(jīng)常有客戶打電話或發(fā)郵件說，“方律師，我有一個合同,請幫忙審查一下”,然后就沒有其他信息了.更有甚者，發(fā)郵件者連自己是誰都不披露，還要我去“猜”.遇到這種狀況，如果律師不管三七二十一就埋頭審查修改起來，不論對律師自己還是對客戶，都是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。我的習(xí)慣做法是，在初步閱讀了合同文本之后，再主動打電話或發(fā)郵件詢問背景和交易目的，然后根據(jù)所了解的情況再做正式的審查修改。也只有這樣，我才會對自己的工作感到放心。其二，有一些時候根本找不到人問清楚背景和目的(主要是那些內(nèi)部管理混亂的客戶），或者是客戶有意不說清楚（這種情況很少),但合同又不得不審。遇到這樣的情況，只能按照通常的理解去審查。為了防范可能的風(fēng)險，律師必須要提醒客戶，“由于我們不清楚合同背景和目的,我們僅是按照我們的理解、經(jīng)驗和通常做法對合同進(jìn)行審查、修改，如果貴方有特殊要求的，請及時聯(lián)系我們”。這樣做既是對客戶負(fù)責(zé)，也是對自己負(fù)責(zé)。二、審查合同關(guān)鍵是破解“不懂業(yè)務(wù)”的難題對于大多數(shù)律師而言，審查合同最難的不是不熟悉《合同法》等一般性法律法規(guī),而是缺乏對相關(guān)行業(yè)、相關(guān)業(yè)務(wù)的經(jīng)驗。更直接地說，律師最大的困難就是律師不懂客戶的業(yè)務(wù)。對那些通過生活經(jīng)驗就可以接觸了解領(lǐng)域內(nèi)的合同,律師審查起來應(yīng)該是沒有難度的，但如果審查的合同是日常生活無法觸及的領(lǐng)域的，就會存在一定的困難。舉個簡單的例子來說,讓律師審查一個普通貨物（比如鋼材)的買賣合同，應(yīng)該都沒有難度.但如果審查的是成套工業(yè)設(shè)備(比如屠宰生產(chǎn)線設(shè)備）的買賣合同，可能就沒那么簡單了。原因就在于律師可能對“成套工業(yè)設(shè)備”相關(guān)方面(尤其是那些對交易很重要的業(yè)務(wù)“細(xì)節(jié)”）不了解。律師對一個領(lǐng)域內(nèi)業(yè)務(wù)的熟悉程度，通常也是衡量其在這個領(lǐng)域內(nèi)專業(yè)程度高低的標(biāo)準(zhǔn)。一個專業(yè)律師通常是這個行業(yè)的半個專家,比如做房地產(chǎn)業(yè)務(wù),就應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的各種具體事務(wù),比如涉及財務(wù)稅收業(yè)務(wù)，也應(yīng)該是半個財稅專家.簡單點(diǎn)說，律師專業(yè)與否，就看律師是否能與這個領(lǐng)域內(nèi)的專業(yè)人員進(jìn)行順暢溝通，律師問的,專業(yè)人員能夠聽懂;專業(yè)人員回答的，律師也能理解。當(dāng)然,人的精力和能力是有限的,律師不可能熟悉所有的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，也不可能要求做全能型的律師（更何況律師專業(yè)化是現(xiàn)在的趨勢)。比如不能要求一個房地產(chǎn)律師去高標(biāo)準(zhǔn)審查一個海商業(yè)務(wù)合同.同時，即使是在我們所從事的業(yè)務(wù)領(lǐng)域范圍內(nèi),也并非一下子就能熟悉所有業(yè)務(wù)的，總是存在我們不熟悉的事務(wù)。一旦遇到不熟悉的業(yè)務(wù)合同，態(tài)度就很重要,律師不能因為自己不熟悉這方面的業(yè)務(wù)，而就只審查一下法律條款(比如法律適用、爭議解決條款)應(yīng)付了事。不客氣地說，這種只會審查“法律條款”的毛病，在很多同行身上都有。這樣的合同審查，基本上算是“搗糨糊”，既不能達(dá)到為客戶防范風(fēng)險之目的(因為根本把握不住關(guān)鍵風(fēng)險點(diǎn))，自己也必然難以獲得提升。面對這樣的情況，我們必須要有辦法來解決“不懂業(yè)務(wù)”的難題.但在說具體方法之前,有必要談?wù)勅绾慰创贤械摹吧虅?wù)條款"和“法律條款”的問題。不少律師有這樣的錯誤觀念,認(rèn)為只要涉及到具體交易事項的條款，都屬于商務(wù)條款，進(jìn)而認(rèn)為那是客戶的事情，不是律師的事情。應(yīng)該說，對于客戶而言，合同就是一個整體,并不會去區(qū)分“商務(wù)條款”和“法律條款”.實際上，大多時候也難以區(qū)分何為“商務(wù)條款”，何為“法律條款”。舉個例子,在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的價格定價多少，那的確是客戶的事情，但這個價格是如何構(gòu)成的，以及付款的制約條件等等，則律師必須是要清楚的。只有把握住交易的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，而不是僅關(guān)注所謂的“法律條款",律師才能夠真正地為客戶做好風(fēng)險防范工作,也只有這樣的服務(wù)才是客戶所需要的。審審所謂的“法律條款”或是修改一下錯別字，那基本是秘書的工作，難以體現(xiàn)律師的價值.回到正題，律師如何才能去了解那些原本不熟悉的業(yè)務(wù)問題呢?推薦一個方法：遇到不熟悉的業(yè)務(wù)事項，除了用GOOGLE做基本了解之外,主要就是去研讀這一業(yè)務(wù)所涉的法律法規(guī),從法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章到地方法規(guī)和地方規(guī)章，甚至規(guī)范性文件都讀一讀，把這個領(lǐng)域內(nèi)的法律規(guī)定了解清楚。下面舉個小例子:比如，在審查一份《建設(shè)項目地震安全性評價服務(wù)合同》時，發(fā)現(xiàn)雖然合同主要框架跟其他技術(shù)性服務(wù)合同沒有大的差別，但一般人對“地震安全性評價”這一業(yè)務(wù)事項原本并不了解。為了確保合同審查的準(zhǔn)確性，首先要做一個簡單的法律研究（LegalResearch),從《防震減災(zāi)法》、《地震安全性評價管理條例》、《地震安全性評價資質(zhì)管理辦法》、《地震安全性評價收費(fèi)管理辦法》到《**省防震減災(zāi)條例》等，都研讀一遍。通過這個學(xué)習(xí)研究過程，必定對“地震安全性評價"有了基本的了解,審查合同也心中有底氣.審查合同時發(fā)現(xiàn)不熟悉的業(yè)務(wù)問題，通過研讀法規(guī)來了解熟悉業(yè)務(wù)，反過來再來進(jìn)一步審查合同，這樣的方法雖然耗時比較多，客戶也基本不大知道律師所做的努力，但這樣的效果是，一方面保證審查合同結(jié)果不出現(xiàn)重大問題,另一方面也是律師提升自身業(yè)務(wù)水平的好途徑.當(dāng)然破解“不懂業(yè)務(wù)”的方法應(yīng)該還有很多(比如研究案例)，以后再撰文討論。三、審查合同要注意跳出現(xiàn)有條款的框框客戶提交給律師審查的合同,往往都是由交易對方提供的合同版本，這樣的合同版本往往是有利于合同提供方的，甚至還有很多陷阱.遇到這樣的情況，就要求審查律師展現(xiàn)出專業(yè)水平了.水平和經(jīng)驗不足的律師，往往就只會在現(xiàn)有條款上看看內(nèi)容是否合理,或者修改一下文字表達(dá)，缺乏對從宏觀大局角度來把握合同，這樣就等于落入對方的陷阱了。遇到這種情況，在看完合同現(xiàn)有條款后，不要著急立即做文字上修改，而是從宏觀上角度先看合同的架構(gòu)。因為，所有的合同都是當(dāng)事人所做的交易安排，這種安排既包括交易順利的安排，也包括交易不順利時的安排.轉(zhuǎn)換到法律上，交易順利時，雙方各自需要做的事情，就是雙方的權(quán)利義務(wù)；而交易不順利的安排，體現(xiàn)在合同中就是違約條款了。如果你能從這個角度去審查合同，把雙方各自權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任進(jìn)行一個列表對比,你就容易發(fā)現(xiàn)合同現(xiàn)有條款是否存在遺漏、缺失重要或必要內(nèi)容。這個審查方法，被稱之為“宏觀架構(gòu)法”。當(dāng)然,這樣做的前提也是要求律師熟悉業(yè)務(wù)。四、要深刻理解“合同只有在發(fā)生糾紛時才有用”合同審查通常都會涉及主體合格性、內(nèi)容合法性、條款實用性、表達(dá)嚴(yán)謹(jǐn)性和精確性的審查，這些都可以參考全國律協(xié)《律師辦理合同審查業(yè)務(wù)操作指引》，不是我想談的內(nèi)容。因此，合同審查人員內(nèi)心必須要有一根弦：現(xiàn)實中大多數(shù)情況下，在合同簽署之后，客戶人員并不關(guān)注合同文本內(nèi)容，甚至可以說在正常交易時，合同文本通常沒人去看。只有發(fā)生糾紛了，客戶才會關(guān)注，才會想到去摳合同條款、咬文嚼字.在這種意義上,可以說，“合同只有在發(fā)生糾紛時才有用"。正是因為這樣,律師在審查合同時，必須要考慮在交易不順情況下合同的可執(zhí)行性，通常最主要的就是考慮違約責(zé)任的可執(zhí)行性。舉例說，很多合同的違約條款往往只寫“一方違約給對方造成損失的，違約方應(yīng)該賠償對方的損失”。這樣的條款基本是廢話，發(fā)生糾紛時因為沒有可執(zhí)行性，毫無用處。也正是基于這個原因，要求審查合同的律師都要有一定的訴訟經(jīng)驗，這樣才能準(zhǔn)確精準(zhǔn)把握修改要點(diǎn)。完全沒有訴訟經(jīng)驗的律師審查合同,通常就是套用合同模板，雖然看起來也洋洋灑灑，但難以經(jīng)得起訴訟的終極檢驗.五、合同修改后還要注意與客戶溝通在合同審查過程中，還經(jīng)常發(fā)生這么一個現(xiàn)象，在我們將合同審查修改意見發(fā)給客戶以后,客戶往往再也沒有回音,不說好，也不說不好。事后才了解,原來很多客戶都想當(dāng)然認(rèn)為，只要是律師審查修改過的，就一切都OK啦。這其實是一個誤解，很多合同審查修改意見往往僅是律師提出的一種方案，是否滿足實際需要，往往需要跟客戶一一溝通確認(rèn)，有時需要往來溝通好幾次.為了避免發(fā)生前面的這種情況,律師在審查修改合同時，對于需要客戶注意的事項都要以書面方式予以提醒注意。這樣做，一方面是對客戶負(fù)責(zé)，另一方面也是減少律師的執(zhí)業(yè)風(fēng)險.六、要深刻理解市場地位決定合同地位讀法律的人都知道，合同是平等主體之間的協(xié)議，但這種法律地位的平等,與市場地位（經(jīng)濟(jì)地位)的平等并不是一回事。實力決定一切，市場地位也必然決定合同地位。作為律師，我們會代理各種類型的客戶。有的客戶市場地位非常強(qiáng)勢，別人都有求于他;也有的客戶市場地位非常弱，處處簽訂“城下之盟”.比如說，像供電、供水這類處于自然壟斷地位的機(jī)構(gòu)，連房地產(chǎn)商這類“土豪"都得有求于他們，其合同地位自然是十分強(qiáng)勢的。壟斷機(jī)構(gòu)的合同基本上都是格式合同，相對方幾乎沒有討價還價的空間.房地產(chǎn)商在壟斷機(jī)構(gòu)面前處于弱勢,但面對工程承包人、普通消費(fèi)者基本都是強(qiáng)勢的。尤其是前些年房產(chǎn)市場行情好的時候,消費(fèi)者基本都是都在“搶購"商品房，跟開發(fā)商基本沒有討價還價的余地。當(dāng)然，現(xiàn)在市場有些疲軟了，雙方的合同地位也就發(fā)生了一些變化，消費(fèi)者提出一些合理要求，開發(fā)商還是可以同意修改合同的。在面對不同類型的客戶時,律師所要考慮的事情就會有些差別。如果客戶處于市場強(qiáng)勢，那么就盡可能要用好這種市場強(qiáng)勢，把合同條款設(shè)定的更加嚴(yán)密，以減少可能的風(fēng)險.并且，合同地位也會發(fā)生翻轉(zhuǎn)，比較典型的就是建筑市場。在工程合同簽署之前，建設(shè)單位（甲方)處于強(qiáng)勢,承包方基本處于弱勢，但合同簽訂以后，情況就會發(fā)生變化咯。建設(shè)單位在簽約前約定嚴(yán)密的合同條款，對日后解決與承包方的糾紛總體是有利的。當(dāng)然，所有的約定也必須要合理，要考慮到條款最終實際可履行性.比如，那種利用合同優(yōu)勢約定畸高違約金的做法，對客戶并非都是有利的.如果客戶處于市場弱勢時,除了盡可能為客戶爭取公平條件外，律師還是要明白，很多事情并非律師的能力所能決定.當(dāng)客戶必須去簽訂一份不平等合約時，分析其中的各項風(fēng)險并使客戶明了，應(yīng)該就是律師最重要的工作.我們注意到一個現(xiàn)象,客戶市場地位太強(qiáng)或太弱，律師的作用都不會被客戶所看重，因為在這情況下，真正的博弈往往是在合同條款之外。但如果合同雙方市場地位相當(dāng)，合同條款的修改談判往往是重要的博弈環(huán)節(jié)，律師的作用也容易在此時體現(xiàn)出來。七、在風(fēng)險可控的情況下把業(yè)務(wù)做成，是客戶聘請律師的主要目的可以說，做任何正常生意都是存在風(fēng)險的,這點(diǎn)客戶自己比任何人都清楚.客戶之所以聘請律師或法務(wù)人員，目的就是希望專業(yè)人員幫助把控風(fēng)險,提出預(yù)防方案，但最終目的是要為了把業(yè)務(wù)做成。如果業(yè)務(wù)做不成,大多數(shù)情況下客戶是不愿意花錢聘請律師的。但很多律師同行,尤其是年輕的律師，往往不能清楚地明白自己的使命，不會從全局來考慮問題，還以為客戶請你來都是來提意見的，“這樣做不行，那樣做也不行”。順便說一句，這個毛病在企業(yè)內(nèi)部法務(wù)人員身上往往更明顯，不少法務(wù)給其他部門的感覺就是只會挑毛病，而不是去幫忙解決問題。業(yè)務(wù)部門辛苦弄來的業(yè)務(wù)，被法務(wù)輕輕一句“不行”給否了。曾經(jīng)一個客戶要將一個房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給他人，買賣雙方談了很多輪，基本談妥了，但未曾料到雙方的談判因一個定金條款耽誤了將近半個月，甚至談崩。這個定金條款其實很簡單，大意是“若買方違約拒絕受讓的，則定金被沒收;若賣方(也即我們客戶)違約不轉(zhuǎn)讓項目的,則賣方應(yīng)雙倍返還定金”。這本是最常見的違約條款，結(jié)果我們客戶的法務(wù)經(jīng)理竟然死活不同意。他的理由是董事長在以前的項目說過“定金條款有風(fēng)險”，所以不同意寫入賣方違約條款內(nèi)容.表面上看,這個條款看起來雙方都是有風(fēng)險的，但他忘了，公司董事會已經(jīng)通過決議，明確要盡快完成項目轉(zhuǎn)讓，實際上這個條款對賣方而言并沒有風(fēng)險.再說了,如果賣方都不能做出這樣的承諾,人家買方能不懷疑你的動機(jī)么。八、合同初稿起草權(quán)很重要在一些較大的項目中,所用的合同往往都是要根據(jù)項目情況專門擬定的。但不少客戶對于合同初稿起草權(quán)的重要性是認(rèn)識不足的，認(rèn)為反正只是初稿，還有機(jī)會修改，就讓對方去起草吧.既然客戶這么想，不少律師或法務(wù)人員為了偷懶，就順?biāo)浦?，放棄了合同初稿起草?quán)。其實，這種想法對于大項目而言是不利的。起草合同第一稿的確是會比較辛苦,但也要知道，合同架構(gòu)是合同草擬方思路的體現(xiàn),草擬方往往會中在初稿中設(shè)計對自己有利的架構(gòu)。從個人經(jīng)驗來看,很多初稿出來之后，審查方想要全部修改往往是挺難的。另外，合同初稿由自己草擬,還有一個優(yōu)點(diǎn)是,可以避免遇上對手那些不