房地產(chǎn)分析報(bào)告4

房產(chǎn)析告地業(yè)成功的主要因素1、國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)周期對(duì)比2、中國(guó)人口數(shù)量及需求決定3、中國(guó)的城市化需求。4、土資源的稀缺性。5、不動(dòng)的多重功能作用。6、不可忽略的收入增長(zhǎng)。7、國(guó)家扶持支柱性業(yè)8、低成本高利潤(rùn)業(yè)二、目前國(guó)內(nèi)地形式析三、政策對(duì)四、、二、三線城市析五、縣級(jí)市場(chǎng)機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)析六、目前歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！房產(chǎn)成的要素1國(guó)外濟(jì)期比據(jù)計(jì)料示第次界戰(zhàn)，國(guó)現(xiàn)一人生高1964年間7580嬰出,國(guó)其之“兒”隨嬰潮口成，國(guó)經(jīng)也步了人目成期2070代美的兒人帶了具卡行樂成80代步結(jié)活期嬰潮口動(dòng)房產(chǎn)汽業(yè)的長(zhǎng)2090入費(fèi)金的兒人又動(dòng)個(gè)電和聯(lián)長(zhǎng)美經(jīng)學(xué)?！て枬芍福瑡氤鄙廊嗽旖?jīng)價(jià)值卻占元嬰潮歷上大股、屋求國(guó)航、人算、腦絡(luò)運(yùn)休工的求。同，國(guó)有似嬰潮數(shù)表1980中處人增峰，人出率直持在相當(dāng)水平,尤是1962－1970人出率達(dá)37.01‰1965達(dá)3788‰1970達(dá)33.43‰從世90開始中嬰潮一陸續(xù)進(jìn)結(jié)期生期儲(chǔ)蓄和費(fèi)這期嬰潮代房以及居品的從而導(dǎo)致各相關(guān)業(yè)擴(kuò)張,而兒一又這些業(yè)擴(kuò)張?zhí)峁┏渥銊诹攀詠?lái),國(guó)房產(chǎn)汽產(chǎn)乃至整民得到發(fā)展2000至今受兒、世以及奧會(huì)等利好素國(guó)外房產(chǎn)需旺盛,才出現(xiàn)前央調(diào)控?zé)o力局面.照國(guó)不難想象未來(lái)十內(nèi)國(guó)對(duì)科技高費(fèi)品需會(huì)越來(lái)越強(qiáng)烈對(duì)供不應(yīng)的產(chǎn)更是如此.2中人及定中人增讓不得不進(jìn)規(guī)模住生改革前三十中并未合理解決口與居住問(wèn)題1978城均居住面積僅36平方米低建初平方米水平雖然改革三十中了足發(fā)展特別是八十代場(chǎng)化每開復(fù)總量都在擴(kuò),但仍無(wú)法滿足日益長(zhǎng)需縱觀全球曾發(fā)過(guò)房泡沫又哪國(guó)或區(qū)是在急速長(zhǎng)發(fā)呢？當(dāng)口下降且住能滿足基本需時(shí)就失去上壓力如在德庭總少住總套，價(jià)自然就難以漲。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)也決定著家庭分裂的速度。中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3。96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶,并在不斷的下降中。正是因?yàn)?0年代之后的高生育率決定的，80-90后的家庭分裂速度在不斷加速,這種加速會(huì)延續(xù)大約至少十年.中國(guó)的城市家庭新增戶數(shù)從2000年的約700多萬(wàn)戶上升到2008年的約1100多萬(wàn)戶。而每年市場(chǎng)化竣工的住房大約只有500多萬(wàn)套，僅能滿足不到一半新增家庭的需求。如果不能加大投資與供給，長(zhǎng)期的供不應(yīng)求現(xiàn)象無(wú)法緩解，政策的調(diào)控可以平衡一時(shí)的供求關(guān)系，但不等于滿足、釋放了需求，最終反而讓鎮(zhèn)壓中的需求膨脹，嚴(yán)重的沖擊市場(chǎng)的穩(wěn)定。3、中國(guó)的城市化需求。中國(guó)正于數(shù)十年續(xù)的高增長(zhǎng)中，這增長(zhǎng)中的獻(xiàn)一分于城市化的需求.有國(guó)家的房產(chǎn)是在這國(guó)家的高增長(zhǎng)中現(xiàn)的，也有個(gè)國(guó)家可以在不現(xiàn)城市化率的高中現(xiàn)的高增長(zhǎng)。上中國(guó)下的最大問(wèn)題是城的結(jié)構(gòu)引的富別發(fā)不平衡。革的十年中國(guó)是重重工而城市化的。上，是的多數(shù)國(guó)家在之后速的本了國(guó)的城市化.大多在人均1000GDP時(shí)現(xiàn)了城市化率65—70％。而我國(guó)1949年時(shí)僅有城市132，市區(qū)人口僅為全人口的7.3%。到1978年只有城市194，城市化率僅為17.92%，于城市緩慢的階段。而1978—1995年期間承包制解放了大量的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，城、城市化率開始加速.1995年已有城市640,城市化率達(dá)到了29.04。從國(guó)情況看，30-70％的城市化率為加速快速的階段，70%的城市化率之后為穩(wěn)定的階段。而我國(guó)正于這高速加快的城市化率階段，1995年至今城市已達(dá)660個(gè)，城市人口已超過(guò)6億,城市化率已達(dá)45％，雖然于49%的平，但仍以年均1。26％的速度在增長(zhǎng)，最高年份達(dá)4。65％的增長(zhǎng)率。中國(guó)了十年的時(shí)間解決了2億農(nóng)民的城，但還需解決4億農(nóng)民的程問(wèn).如果同樣的速度將需要60年的時(shí)間，必須以倍增長(zhǎng)的速度才有可能在未的20—30年，讓我國(guó)到一時(shí)現(xiàn)城市化率65—70％的水平。中國(guó)現(xiàn)有存量住宅約145億平方米，至少還要建設(shè)240億平方米才能在不斷拆舊與拆除中現(xiàn)這一目標(biāo)，而長(zhǎng)期的供給嚴(yán)重滯后，尚無(wú)法滿足這城市化率的需求。從近十年城市化的情況分析，外非農(nóng)戶籍人口約占城市住房的16。4%，外農(nóng)戶籍人口約占城市住房的15。3%，兩者合計(jì)約占30%以上。不管這些房子是什么方式供歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！的，至少應(yīng)有這么多數(shù)量的住房，而目前的生產(chǎn)能力是無(wú)法達(dá)到滿足條件的，市場(chǎng)化的供給條件只能在其中擇優(yōu)錄取了。4、土地資源的稀缺性。中國(guó)的國(guó)土面積在960萬(wàn)平方公時(shí)，但現(xiàn)有城市建成區(qū)的面積約3。84萬(wàn)平方公里,僅占國(guó)土總面積的0。4％，而農(nóng)村宅基地的面積約16.8萬(wàn)平方公里，占國(guó)土總面積的1。75%。如果拿出1％的國(guó)土面積來(lái)建設(shè)城市,則至少可以解決14億人的居住問(wèn)題.實(shí)際中國(guó)是不缺少土地的。但中國(guó)面臨著土地制度的約束性條件,無(wú)法讓農(nóng)村的土地，特別是宅基地產(chǎn)生集中的效應(yīng)，并讓農(nóng)民的宅基地可以變成進(jìn)城的資本。尤其是中國(guó)對(duì)糧食安全的顧慮不得不出臺(tái)嚴(yán)守十八億畝紅線的政。是土地在生保、基設(shè)建設(shè)、生產(chǎn)城市的多項(xiàng)擇中成了資源度稀缺的產(chǎn).土地是生的資源，但土地的則是多性的。目前國(guó)土的可面積約占國(guó)土面積的17％，但實(shí)際的農(nóng)只了18億畝多，其中約13—15億畝糧食的生產(chǎn)，其用經(jīng)等。但從土地利的變化看，變成只18億畝地的原因建設(shè)地的增減直接關(guān)系并不大，而最大量的則是退還林的生保.而全國(guó)的建設(shè)地中又有基設(shè)地、業(yè)目地、交通水利地、旅游地、軍事地和城市建設(shè)地等多.城市建設(shè)地中又有商、辦公和住宅地之分。住宅地中還要分障性住房地和商房地等多類。結(jié)果最終的全部建設(shè)地中房地產(chǎn)地只了4。5％，而商品住宅地就更少得驚人了，是土地的稀缺性就埋下了招拍掛中不斷出現(xiàn)天價(jià)的子。5、不動(dòng)產(chǎn)的多重功能。從歷史的期看,不動(dòng)產(chǎn)是幾乎所有產(chǎn)中抗通脹能力最強(qiáng),值率最高的產(chǎn)，許多人會(huì)在住、的同時(shí)房屋富值的具，使住房在居住之外增加了許多其他的功能.在所有的商能到金融杠桿的融資具中，住房也是可抵押性最強(qiáng)、抵押率最高和最容易變現(xiàn)的。同時(shí)還是數(shù)額巨大、政府法律支持和允許的、有清楚的產(chǎn)權(quán)制度并且是難以假的。這融資不但可以提高幫助消費(fèi)，也可以有助提供投資、生產(chǎn)的資金,更重要的是可以將未來(lái)的收入流和消費(fèi)能力變成今天的投資能力和實(shí)現(xiàn)消費(fèi)的。正因多重功能的時(shí)集，因此增加了民眾對(duì)住房的偏好，特別是供不應(yīng)求讓升值的預(yù)期長(zhǎng)期并穩(wěn)定，更促成了價(jià)格的上漲。6、不可忽略的收入增長(zhǎng)幾乎全社會(huì)聽到的都是中國(guó)高房?jī)r(jià)的怨聲載道，更培育出了無(wú)數(shù)的泡沫夢(mèng)幻。既有人不正確的計(jì)算方式中的房?jī)r(jià)收入比的概念來(lái)說(shuō)明中國(guó)的泡沫，也有人房?jī)r(jià)租售比來(lái)證明這個(gè)泡沫將要破裂，但卻從來(lái)沒有人承認(rèn)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度數(shù)倍遠(yuǎn)遠(yuǎn)小收入增長(zhǎng)的幅度倍數(shù)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！。如果用價(jià)格與收入的同比計(jì)算,1998年房改貨幣化時(shí)的全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格只有1854元/平方米,同樣城鎮(zhèn)人均可支配收入為5425元/年，家庭平均為3。16人/戶，則家庭年收入為17143元/年，一年的收入可以購(gòu)買當(dāng)年的商品房為9.5平方米，8年約購(gòu)買74平方米的住房。全國(guó)1998年的住房中位數(shù)面積為62平方米，則房?jī)r(jià)收入比在1:7以下，也就是說(shuō)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比在1：6以下，少數(shù)地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比在1：8左右（因?yàn)槭杖牒侠響?yīng)用中位數(shù)，房?jī)r(jià)也應(yīng)用中位數(shù)價(jià)格，則全國(guó)的平均房?jī)r(jià)收入比都在1：6以下）。今天2009年的全國(guó)商品房住宅平均價(jià)格為4445元/平方米，同年城鎮(zhèn)人均可支配收入為17175元/年,家庭平均為2.96人/戶，則家庭年收入為50838元/年，一年的收入可以購(gòu)買當(dāng)年的商品房為11。44平方米，全國(guó)的住房面積中位數(shù)約為68平方米，則8年的收入可以購(gòu)買91.5平方米的商品房,6年的收入正好購(gòu)買68平方米.房?jī)r(jià)收入比都平均在1:6之內(nèi),換成中位數(shù)技術(shù)，則仍是絕大多數(shù)地區(qū)房?jī)r(jià)收入比在1：6之下.再看各自的增長(zhǎng)情況，房?jī)r(jià)從1854元/平方米增長(zhǎng)到4445元/平方米，增長(zhǎng)了1.39倍，而人均可支配收入則從5425元/年增長(zhǎng)到17175元/年,增長(zhǎng)了2.16倍,很明顯收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。問(wèn)題只在于平均數(shù)中只反映了一種統(tǒng)計(jì)中的對(duì)比情況，實(shí)際的生活中則一部分人大大的高于平均收入，而另一部分人則大大的低于平均收入,于是就出現(xiàn)了一人可以用高的價(jià)格、大的面積改住,而另一人則只靠的障住房問(wèn)題。恰是低于活高于平均收入的一人，不入的障之內(nèi)，有分的能可以的擇費(fèi)，但有較高的費(fèi)欲望，于是成了被美譽(yù)為夾心層的一，也成為管實(shí)際情況如何也要攻擊房?jī)r(jià)與社會(huì)的主.中國(guó)的商品房住房生產(chǎn)量每年僅有500萬(wàn)套上下，按城市現(xiàn)有家庭戶數(shù)計(jì)算大約只占2。5%(城市人口約6。07億，2億多戶），只優(yōu)先滿足那收入高于平均值的家庭，只有當(dāng)供給量大量增長(zhǎng)時(shí)，才用同的產(chǎn)品覆蓋大的受益體.因此在收入的增長(zhǎng)中，特別是高收入體收入的快速增長(zhǎng)中，房?jī)r(jià)也就停下上漲的腳步。房?jī)r(jià)會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)中停下收入增長(zhǎng)的腳步,也會(huì)在資產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)中停下土地價(jià)格增長(zhǎng)的腳步,除了擴(kuò)大供給之外，缺少供求平衡的時(shí)，房?jī)r(jià)只好承擔(dān)多的上漲壓了。7、國(guó)家扶持支柱性產(chǎn)業(yè)自去年四季度開始，中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控策斷出臺(tái)，導(dǎo)致整個(gè)樓市成交大幅下降。在A股市場(chǎng)上,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的擔(dān)憂也分反應(yīng)到了股價(jià)上,深交所的房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)從去年12月8日至今年1月28日，跌幅已達(dá)25.18％，所有行業(yè)指數(shù)之首。近年來(lái),歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！中經(jīng)對(duì)地業(yè)倚越越重根中宏經(jīng)數(shù),2009房產(chǎn)售之11。國(guó)房產(chǎn)接關(guān)產(chǎn)達(dá)60.國(guó)務(wù)發(fā)研中宏經(jīng)濟(jì)究部余公表地國(guó)濟(jì)”在這種情況下房產(chǎn)中經(jīng)而動(dòng)全身只要地展中經(jīng)就欣欣向榮;如果地中經(jīng)將面臨明顯壓力。8、低成本高利潤(rùn)業(yè)全620房產(chǎn)，價(jià)占價(jià)最低例53%最高586%大多占間其北京最高513615.13，268價(jià)構(gòu)成主要有7方面即前期費(fèi)用、土成本、政費(fèi)、安費(fèi)、成本、銷費(fèi)用開利潤(rùn)?！澳壳岸惥衷陂_商納情況最的果該方數(shù)為，常項(xiàng)目費(fèi)成本最高該10%頭不11土成本費(fèi)，發(fā)的成本、成本、當(dāng).最高會(huì)30%加費(fèi)成本10成本23.2%,發(fā)最的在40左右即便是算上增值流向政的過(guò)40"。例：一擁有企背景開商開一規(guī)模100億元項(xiàng)目前期僅需要投入20億元便可操作最流水億元不.”二、目前內(nèi)地形式分析1、內(nèi)復(fù)蘇在進(jìn)行時(shí)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！102010兩過(guò)地頻出：314,國(guó)會(huì)束315，京生“兩剛剛閉幕遏制房?jī)r(jià)的政策指向被進(jìn)一步明確但就在第一天,京接二連“”遏制房?jī)r(jià)快上漲能否落實(shí)令人擔(dān)憂.無(wú)論從內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是從各業(yè)鏈的復(fù)蘇情況來(lái)看房.120091214四條臺(tái)”,增加供給抑制投機(jī),加強(qiáng)監(jiān)管推進(jìn)保障房建設(shè).增加供給增加普通商品住房的有效供給適當(dāng)增加中低價(jià)套普通商品住房和公租房，高和效在保質(zhì)前下加快普通商品住房建設(shè).對(duì)新建的普通商品房目加了十內(nèi)的供給例。抑制投機(jī)繼續(xù)支持居民自住改善住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房加差別化信貸政策執(zhí)行力度切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)自住首次購(gòu)房人群及人均面積達(dá)不到規(guī)定范圍內(nèi)的改善購(gòu)房人群首付及利享受政策優(yōu)惠.歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！加強(qiáng)監(jiān)管：加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。土地招拍掛制度的施行，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)這塊大蛋糕將會(huì)被更多實(shí)力雄厚的開發(fā)商瓜分，導(dǎo)致強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者淘汰.推進(jìn)保障房建設(shè)：繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。大規(guī)模的推進(jìn)保障房建設(shè)是國(guó)家一直以來(lái)都在提出的問(wèn)題，只是提出好幾年，落實(shí)率卻幾乎為零，再次提出，說(shuō)明國(guó)家對(duì)此安居工程建設(shè)已經(jīng)開逐實(shí)行，部市市來(lái)幾年將建1000萬(wàn)保障房以已，保障房的推出，對(duì)國(guó)房產(chǎn)有比來(lái)，將大大商品房售率。2開發(fā)商地付例低50%，塊住地得300，擊地,加房整。2009年1217，政，國(guó)土等部出進(jìn)一加強(qiáng)土地出收管理的通：開發(fā)商地，次款例低全土地出價(jià)的50，塊住用地得300。這一出,對(duì)開發(fā)商次款額出制，這會(huì)成金弱的開發(fā)商被資雄厚的開發(fā)商.3營(yíng)25，普轉(zhuǎn)本大。09年1223，政，國(guó)局發(fā)關(guān)個(gè)住房讓業(yè)政的知，自2010年11起讓業(yè)征時(shí)2年5年.此政國(guó)家以制機(jī)性房者，加住善住房的,此時(shí)在同市的會(huì)秋會(huì),會(huì)實(shí)行房營(yíng)這一，標(biāo)本。42010年1,國(guó)發(fā)“國(guó)十一條”深“國(guó)四條”明確提出套房貸首比行低40%。加保障住房和商品房的:※加大低位，小普商品房的建設(shè).※加住房建設(shè)地效應(yīng)，提高土地應(yīng)和開發(fā)利效率。理引導(dǎo)住房消費(fèi)制資性房需求:歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！※加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，對(duì)于二套房,貸款首付比例不得低于40％.※繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策.加強(qiáng)監(jiān)管：※加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理.※繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序.※進(jìn)一步加大土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理.※加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。推進(jìn)保障房建設(shè)：※力爭(zhēng)到20101540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題.※中央將加大保障性安居工程建設(shè)及支持力度.落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任：※進(jìn)一步健全和落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，解決低收入家庭住房困難問(wèn)題,由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé),市、縣級(jí)人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。5、2010年1月12日、央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)金0.5百，接制幣通。雖提了一，調(diào)整存款準(zhǔn)金對(duì)幣和信貸的響通商行的輾存、貸，逐級(jí)遞推而實(shí)現(xiàn)，成效較慢、時(shí)滯較長(zhǎng)。因此，存款準(zhǔn)金政策往往作為貨的一種自動(dòng)穩(wěn)定機(jī)制，而不將其當(dāng)作適時(shí)調(diào)整的經(jīng)常性政策工具來(lái)使用.對(duì)房產(chǎn)少。無(wú)論國(guó)四也好，國(guó)十一也罷，說(shuō)明現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)由以前的假設(shè)性搬上臺(tái)面，任何政策的實(shí)施都有周期，所以短時(shí)期內(nèi)對(duì)房產(chǎn)的極小.四、一、二、三線城市地產(chǎn)的機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)析中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制對(duì)推動(dòng)城鎮(zhèn)化尤為重。所謂城鎮(zhèn)化，一具有中國(guó)特色的概念，指將農(nóng)村人口化為城鎮(zhèn)人口的程。也就說(shuō),農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)移，第二、三產(chǎn)不斷向城鎮(zhèn)聚集,從而使城鎮(zhèn)數(shù)增,城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò).截至2008年年底，中國(guó)城鎮(zhèn)化45。7％，處于城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的階段。照樣計(jì)算，目前中國(guó)近14億人口,農(nóng)村人口近7.7億,未來(lái)40年，將有3億多農(nóng)村人口為城市人口，么大的規(guī)模，可以想想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大的帶動(dòng)作用。對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期繁榮和中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！展長(zhǎng)好"務(wù)發(fā)研中社發(fā)研所長(zhǎng)宜稱推城化我國(guó)濟(jì)獻(xiàn)大它先拉房產(chǎn)在產(chǎn)烤了一城，高房已成為眾多企盡管銷售績(jī)、利潤(rùn)品牌開上一城仍然占重要,但動(dòng)輒幾十億拿款也給企們帶來(lái)越來(lái)越營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)這也導(dǎo)致眾多公司從去年開始,全力營(yíng)二三城。線市拿成本太,以開商選擇二三線展主要方是正的畢，線市北、上，鎮(zhèn)水已達(dá)70%,二三城的均鎮(zhèn)率40%且仍然求,所以是有展間。在地公司尤上地公司,靠以前一城拿下土賺取最,二、三城多蓋多銷售加市場(chǎng)占率在非便四城積極擴(kuò)土儲(chǔ)備,為今后做打算.而價(jià)上漲更來(lái)勢(shì)洶洶二城,除被巖漿般烘杭州樓外與其相距不南房漲幅也已遠(yuǎn)超過(guò)50％武漢、合肥、沙、西安、南等城市房近期更紛紛創(chuàng)造歷史最房。三城如廣西海2004年幾家樓盤每方米1000元至1300元,2009年新開樓盤則為每方米4500元至5000元,甚至位于邊河省廠縣這個(gè)以牛羊肉聞名的小縣2009年10月底樓盤格局格2600元/方米,但今年3月底其飆升至5000元不半年時(shí)漲幅將近100。中幾城的地場(chǎng)就個(gè)梯隊(duì)情況一城基本開完后,二就跟隨線市道路展說(shuō)于前期不特別瘋狂二、三市其價(jià)這一兩年內(nèi)要繼續(xù)增,就杭州其預(yù)計(jì)也小幅攀升,但畢漲太多,再這么幅度漲下去也不太可能可以說(shuō)二、三城最近這兩年內(nèi)是繼續(xù)復(fù)制‘上廣深’這些線市產(chǎn)業(yè)展程不過(guò),于投資客攜資前往二、三城當(dāng)房與價(jià)同時(shí)理者也應(yīng)當(dāng)注意畢其群不像線全甚至世界其于房高價(jià)承受能力要弱小許多尤是些瘋漲嚴(yán)重區(qū),充分考慮己情況保持應(yīng)理性,及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)措施控制控制房把雙刃劍”才可能把今后或許來(lái)“泡沫消滅于無(wú)形五、縣級(jí)場(chǎng)機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來(lái)源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系刪除!我們將竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！縣級(jí)市場(chǎng)的機(jī)遇：1、拿地程序相對(duì)簡(jiǎn)單，避免了政府統(tǒng)一招、拍、掛的形式.2、市場(chǎng)前景一片大好.按我國(guó)目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2020年可望達(dá)到60%的城市化率,目前我國(guó)的城市化率僅在46％左右，假如每年城鎮(zhèn)化率提高一個(gè)百分點(diǎn)，每年將有兩千萬(wàn)農(nóng)民連家屬要進(jìn)城，主要在縣城和鎮(zhèn)，要蓋房子、修馬路、辦學(xué)校、辦醫(yī)院、修水電，公共服務(wù)設(shè)施等等都要建。這是多大的工程，全世界沒有這么大的市場(chǎng)。3、在全球金融危機(jī)背景下,某些一二線城市房?jī)r(jià)跌幅較大，現(xiàn)在經(jīng)回，房地市場(chǎng)也有.拿2007—2009年相較，07年房?jī)r(jià),08年下，09年微，國(guó)一二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)經(jīng)的轉(zhuǎn)起不，相對(duì)下，縣級(jí)市場(chǎng)其響小，全國(guó)大多數(shù)縣級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)仍在緩慢，價(jià)格是穩(wěn)坐江山,對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)沒有損失，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。4、地價(jià)高，成本投入少。在無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)的情況下，同一二線城市相利潤(rùn)相對(duì)等同化.5、有足夠的消費(fèi)群體支撐.一類：各地方的“精英份子”,大多是通過(guò)個(gè)體經(jīng)商、辦場(chǎng)積累了足夠的財(cái)富，且社交較為廣泛，業(yè)務(wù)活動(dòng)大多在縣城進(jìn)行,在縣城置業(yè)屬于發(fā)展和彰顯身份雙重需要。二類：地方各政府機(jī)關(guān)、部門、事來(lái)單位職工,這部分消費(fèi)者的許多將來(lái)都進(jìn)入縣城工作，工作動(dòng)大多局限在本縣內(nèi)，在縣城置業(yè)目的無(wú)非有二，一是本身知識(shí)層次較高，喜歡城市生活，二是工作需要。三類：它消費(fèi)群體,這括向往城市生活的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民;兒女在外，在縣城為父母置業(yè)的消費(fèi)；投資客,在縣城擁有物業(yè)，保值可能較大。所謂城市化這部消費(fèi)者可能是最直接益者，只要資金門檻適當(dāng)，市場(chǎng)是最有潛力的一塊?？h級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)：1、房地市場(chǎng)環(huán)境夠優(yōu)化。積為房地開發(fā)營(yíng)造寬松的投資環(huán)境和發(fā)展空間，是政府部門應(yīng)盡的職責(zé)。是在辦事過(guò)程，個(gè)別部門、人員為企業(yè)設(shè)立門攬、障礙，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民強(qiáng)攬工程、強(qiáng)供材料，強(qiáng)要好處費(fèi)等，造成房地企業(yè)發(fā)展前，項(xiàng)目工程能按期動(dòng)工