2022年國家房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法點睛提升題庫帶解析答案

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、如果房地產(chǎn)擁有者惜售，則成交價格通常會（）正常市場價格。

A.低于

B.等于

C.高于

D.無法確定【答案】C2、下面不滿足不同估價方法之間的關(guān)系的是（）。

A.相互彌補(bǔ)

B.相互引用

C.相互替代

D.同時采用，以相互驗證【答案】C3、下面不屬于造成功能折舊的因素是（）。

A.建筑設(shè)計缺陷

B.人們消費觀念的改變

C.建筑技術(shù)進(jìn)步

D.環(huán)境污染【答案】D4、對于應(yīng)遵循（）但確因情況特殊而未采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價的，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。

A.替代原則

B.合法原則

C.一致性原則

D.一貫性原則【答案】C5、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。

A.766

B.791

C.913

D.1046【答案】B6、“治痰先治氣”是的()具體應(yīng)用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津【答案】A7、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格______；相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格______。（）

A.下降；下降

B.下降；上升

C.上升；下降

D.上升；上升【答案】C8、下列不屬于心與腎之間關(guān)系的是

A.水火既濟(jì)

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源【答案】D9、下列哪一位是“金元四大家”

A.吳鞠通

B.葉天士

C.薛生白

D.劉完素【答案】D10、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。

A.2011

B.2021

C.29

D.2030【答案】B11、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。

A.價格是價值的外在表現(xiàn)

B.價值是物的真實所值

C.價格是價值波動的“中心”

D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C12、某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設(shè)成本和管理費用為1200元/m2，建設(shè)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%【答案】B13、久吐久下病人的治療中加補(bǔ)氣藥的生理基礎(chǔ)是

A.氣能生津

B.氣能行津

C.津能生氣

D.津能載氣【答案】A14、房地產(chǎn)估價職業(yè)道德是指房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價這種職業(yè)時，應(yīng)遵循的（）規(guī)范。

A.法律

B.道德和行業(yè)行為

C.行業(yè)

D.房地產(chǎn)業(yè)行為【答案】B15、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000【答案】B16、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.667

B.1333

C.1000

D.500【答案】C17、關(guān)于建筑物經(jīng)濟(jì)壽命說法，正確的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定

B.正常情況下，經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命

C.經(jīng)濟(jì)壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)

D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟(jì)壽命不變【答案】C18、價值時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。

A.房地產(chǎn)損害賠償案件

B.房地產(chǎn)糾紛案件

C.房地產(chǎn)預(yù)售

D.房地產(chǎn)預(yù)測【答案】A19、價值時點通常的表示方法是（）。

A.時、分、秒

B.公歷年、月、日

C.陰歷年、月、日

D.進(jìn)行估價時的時間【答案】B20、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×（）。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率【答案】B21、下列選項中，不屬于抑制房地產(chǎn)價格措施的是（）。

A.增加土地供應(yīng)量

B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價

C.制定最低限價

D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C22、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】A23、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法估價時，無需做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算投資利息和開發(fā)利潤【答案】D24、“至虛有盛候”為

A.真實假虛

B.真虛假實

C.虛實錯雜

D.虛實轉(zhuǎn)化【答案】B25、評估某在建工程的市場價值，該在建工程有賓館與寫字樓兩種續(xù)建方案，成本法測算該兩種續(xù)建方案的結(jié)果均為8800元/m2，假設(shè)開發(fā)法對續(xù)建用作賓館和寫字樓兩種方案的測算結(jié)果分別為10000元/m2和9550元/m2。根據(jù)最高最佳利用原則，估價方案綜合測算結(jié)果（多種估價方法的，采用簡單算數(shù)平均數(shù)）應(yīng)確定為（）元/m2。

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775【答案】B26、新建房地產(chǎn)的土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為500萬元，管理費用為40萬元，銷售費用為20萬元，投資利息為30萬元，銷售稅費為售價的6.5%，直接成本利潤率為20%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。

A.1508.02

B.1520.86

C.1527.27

D.1619.05【答案】A27、甲房地產(chǎn)的建筑物建于1993年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于1998年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2011年該兩建筑物的年功能折舊額并加以比較，則（）。

A.甲大于乙

B.甲小于乙

C.甲等于乙

D.難以判斷【答案】C28、某商品住宅項目開發(fā)利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設(shè)成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。

A.15.96%

B.17.05%

C.23.44%

D.25.86%【答案】B29、匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率______，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格______。（）

A.下降；上漲

B.下降；不變

C.上升；下降

D.上升；上漲【答案】D30、一廠房建成后8年被改造為超級市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A.40

B.42

C.48

D.50【答案】C31、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.預(yù)期未來收益

B.預(yù)期收益能力

C.預(yù)期價格高低

D.預(yù)期價格漲落【答案】A32、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

A.第（1）種情況

B.第（2）種情況

C.第（4）種情況

D.第（5）種情況【答案】A33、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象【答案】B34、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預(yù)期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小【答案】B35、心開竅于舌的主要機(jī)理是

A.手少陰之別系連于舌本

B.心血榮于舌

C.心氣通于舌

D.舌為心之外候【答案】A36、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750【答案】C37、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常負(fù)擔(dān)下的價格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價格為（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427【答案】D38、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與價格呈同方向變化。這種物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.馬鈴薯【答案】C39、實地查勘有利于估價師加深對估價對象的認(rèn)識，形成（）。

A.一個直觀、具體的印象

B.一個綜合、全面的印象

C.一個模糊、大概的印象

D.一個片面、具體的印象【答案】A40、癆病肺腎陰虛之咳嗽，治以滋養(yǎng)肺腎，屬于

A.緩則治本

B.急則治標(biāo)

C.標(biāo)本兼治

D.未病先防【答案】A41、當(dāng)成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無法確定【答案】B42、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應(yīng)增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎(chǔ)估算該建筑物的價值，則應(yīng)扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06【答案】D43、在統(tǒng)一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。

A.樓層單價

B.有效地價

C.樓面地價

D.總價【答案】C44、房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用（）標(biāo)準(zhǔn)。

A.謹(jǐn)慎價值

B.投資價值

C.市場價值

D.快速變現(xiàn)價值【答案】C45、當(dāng)新房地產(chǎn)的價值減去將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤小于現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值時，應(yīng)以（）為前提進(jìn)行估價。

A.維持現(xiàn)狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)【答案】A46、東方之人易得癰瘍是因

A.其民樂野處而乳

B.其民嗜酸而食腐

C.民食魚而嗜咸

D.民華食而脂肥【答案】C47、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終【答案】D48、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。

A.1945

B.2000

C.2695

D.2750【答案】C49、在房地產(chǎn)估價中，將農(nóng)地視為（）。

A.生地

B.毛地

C.熟地

D.房屋火災(zāi)保險【答案】A50、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295【答案】A51、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。

A.87

B.124

C.130

D.134【答案】B52、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13【答案】A53、估價報告應(yīng)用有效期的長短，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象的市場價格變化程度來確定，原則上不超過（）。

A.半年

B.一年

C.兩年

D.三年【答案】B54、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，（）是一種有效的辦法。

A.比較法

B.收益法

C.市場法

D.成本法【答案】D55、“決瀆之官，水道出焉”指的是

A.腎

B.膀胱

C.三焦

D.小腸【答案】C56、從綜合效應(yīng)看，房地產(chǎn)價格與利率因素呈（）。

A.正相關(guān)

B.負(fù)相關(guān)

C.不相關(guān)

D.行政因素影響【答案】B57、在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（）。

A.社會一般的收益率

B.收益法中的資本化率

C.投資者要求的滿意收益率

D.投資者要求的最低收益率【答案】D58、“分主一身左右之陰陽”的經(jīng)脈是

A.督脈

B.任脈

C.陰、陽蹺脈

D.陰、陽維脈【答案】C59、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？

A.濁邪外阻

B.氣不內(nèi)守

C.氣的升舉無力

D.氣隨血脫【答案】A60、天人相應(yīng)，四時脈象變化，如《素問·脈要精微論》所說：“秋日下膚”，則可見

A.如魚之游在波

B.泛泛乎萬物有余

C.蟄蟲將去

D.蟄蟲周密【答案】C61、在測算開發(fā)利潤時要注意（）與利潤率的匹配。

A.開發(fā)成本

B.計算基數(shù)

C.利潤

D.投資【答案】B62、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價值為（）萬元。

A.17087.20

B.18699.20

C.19666.40

D.20666.67【答案】D63、身以前皆熱，其有余于胃，則消谷善饑，溺色黃可見于

A.足陽明氣不足

B.足陽明氣盛

C.少陰氣血衰極

D.太陰終者【答案】B64、假設(shè)某住宅重置成本為500萬元，建筑物已使用10年，目前剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為10%，土地剩余使用年限為25年。此時該住宅的每年折舊額是（）萬元。

A.12.9

B.14.3

C.11.25

D.15【答案】C65、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價格自然增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)

D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D66、在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格是（）。

A.市場價格

B.評估價值

C.成交價格

D.理論價格【答案】D67、馬克思主義政黨的最局綱領(lǐng)和奮斗目標(biāo)是

A.解放生產(chǎn)力，發(fā)展生產(chǎn)力

B.消滅剝削，消除兩極分化

C.建設(shè)社會主義

D.最終實現(xiàn)共產(chǎn)主義【答案】D68、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.至市中心距離【答案】C69、價值時點通常的表示方法是（）。

A.時、分、秒

B.公歷年、月、日

C.陰歷年、月、日

D.進(jìn)行估價時的時間【答案】B70、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時的價格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時賣方應(yīng)繳納的稅費為售價的6%。該類房地產(chǎn)的報酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價格為()萬元。

A.5221

B.3767

C.3041

D.3500【答案】C71、心病及肝屬于

A.母病及子

B.子病及母

C.反克

D.倍克【答案】B72、下列哪項專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《醫(yī)宗金鑒》【答案】D73、下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。

A.土地總價

B.土地單價

C.樓面地價

D.商品房價格【答案】C74、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動，舌光紅無苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽

C.脫液

D.傷津【答案】C75、從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與應(yīng)獲得的()分開。

A.利潤

B.利息

C.收入

D.收益【答案】A76、下列不屬于對房地產(chǎn)估價的需要的是（）。

A.辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價

B.在房地產(chǎn)征收、拍賣時不需要進(jìn)行估價

C.對各種涉及房地產(chǎn)的違法、違紀(jì)行為，在衡量情節(jié)輕重時，通常不僅考慮涉案房地產(chǎn)的實物量

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價【答案】B77、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。

A.800

B.878

C.896

D.1129【答案】A78、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同，最適宜用（）來進(jìn)行測算趨勢值。

A.數(shù)學(xué)曲線擬合法

B.平均增減量法

C.平均發(fā)展速度法

D.移動平均法【答案】B79、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補(bǔ)償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100【答案】C80、從（）年開始房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格實行全國統(tǒng)一考試制度。

A.1994

B.1995

C.2001

D.2003【答案】B81、下列哪項不是十二經(jīng)別的生理功能

A.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈中相為表里的兩條經(jīng)脈在體內(nèi)的聯(lián)系

B.加強(qiáng)了體表與體內(nèi)、四肢與軀干的向心性聯(lián)系

C.加強(qiáng)了十二經(jīng)脈對四肢的聯(lián)系

D.加強(qiáng)了足三陰、足三陽經(jīng)脈與心臟的聯(lián)系【答案】C82、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）。

A.50萬元

B.55萬元

C.50～60萬元

D.60萬元以上【答案】B83、在會計上，歷史成本與累計折舊額的差被稱（）。

A.資產(chǎn)的賬面價值

B.資產(chǎn)的剩余價值

C.資產(chǎn)的現(xiàn)實價值

D.資產(chǎn)的市場價值【答案】A84、下列引起某套住宅價格上升的因素中，屬于該住宅價格自然增值因素的是（）。

A.對住宅本身進(jìn)行投資改良

B.由于人口增長對住宅的需求增加

C.因通貨膨脹導(dǎo)致住宅價格上升

D.因人工成本上升導(dǎo)致住宅重置成本提高【答案】B85、運用假設(shè)開發(fā)法評估時，開發(fā)完成后的價值不適用（）求取。

A.市場法

B.成本法

C.收益法

D.長期趨勢法【答案】B86、采用定基價格指數(shù)時，進(jìn)行市場狀況修正的公式：可比實例在成交日期時的價格×價值時點的定基價格指數(shù)÷（）＝可比實例在價值時點的價格。

A.某個固定日期的定基價格指數(shù)

B.成交日期的定基價格指數(shù)

C.當(dāng)年年底定基價格指數(shù)

D.當(dāng)年年初定基價格指數(shù)【答案】B87、起于足踝下是

A.督脈

B.任脈

C.陰維脈

D.陰蹺脈【答案】D88、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)利狀況主要是為了預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預(yù)測后續(xù)開發(fā)的必要支出【答案】C89、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。

A.技術(shù)上可能

B.財務(wù)上可行

C.價值最大化

D.法律上允許【答案】D90、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。

A.工業(yè)廠房

B.工業(yè)用地

C.商品住宅

D.商住用地【答案】D91、城市房屋拆遷估價應(yīng)當(dāng)采用（）。

A.客觀合理價值標(biāo)準(zhǔn)

B.非公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

C.公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)

D.政府規(guī)定的價值標(biāo)準(zhǔn)【答案】C92、下列選項中，不屬于抑制房地產(chǎn)價格措施的是（）。

A.增加土地供應(yīng)量

B.規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合理的成本利潤率定價

C.制定最低限價

D.采取金融、稅收、限購等措施遏制房地產(chǎn)投機(jī)【答案】C93、李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給李某造成的損失為（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911【答案】B94、某幢建筑物由于發(fā)生了地震，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟(jì)折舊

D.設(shè)備折舊【答案】A95、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

A.估價原則

B.估價目的

C.估價方法

D.估價程序【答案】B96、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實際觀察法【答案】B97、下列表述中不正確的是（）。

A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果【答案】D98、對以買賣為目的的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，當(dāng)租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響（）。

A.應(yīng)考慮

B.不考慮

C.無所謂

D.不大【答案】A99、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。

A.-100

B.-50

C.50

D.100【答案】B100、“皮槁而毛拔”（《素問·五臟生成篇》）的原因是

A.多食苦

B.多食甘

C.多食辛

D.多食咸【答案】A二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、下列各項中，屬于市場價值形成條件的有（）。

A.適當(dāng)營銷

B.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

C.謹(jǐn)慎行事

D.公平交易

E.熟悉情況【答案】ACD102、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD103、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC104、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現(xiàn)的價格。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD105、下列關(guān)于重新購建價格的說法中，正確的有()。

A.重新購建價格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格E土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格【答案】BCD106、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD107、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進(jìn)行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC108、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD109、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。

A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進(jìn)行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值

D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍

E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】AB110、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建設(shè)工程進(jìn)行抵押估價，不扣除發(fā)包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D111、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于用益物權(quán)的有()。

A.土地使用權(quán)

B.所有權(quán)

C.地役權(quán)

D.典權(quán)E租賃權(quán)【答案】AC112、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC113、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD114、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費

C.賓館與寫字樓之間

D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間

E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD115、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費【答案】AC116、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復(fù)合性的權(quán)利，由（）構(gòu)成。

A.按份共有所有權(quán)

B.專有部分所有權(quán)

C.共同關(guān)系成員權(quán)

D.共用部分持份權(quán)

E.長期使用和租賃權(quán)【答案】BCD117、房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，包括（）。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)【答案】ABCD118、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括（）。

A.無租約限制價值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C119、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD120、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)

B.估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價修正體系

D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致

E.估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同【答案】BC121、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯誤的是（）。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC122、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB123、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（）。

A.最佳規(guī)模

B.最佳經(jīng)營手段

C.最佳集約度

D.最佳管理方式

E.最佳投資渠道【答案】AC124、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD125、與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價作業(yè)日期長【答案】ACD126、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有（）。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變【答案】ABC127、調(diào)查評估路線價，通常是在同一路線價區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地，運用（）等方法分別求取它們的土地單價或樓面地價，然后計算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)，即得到該路線價區(qū)段的路線價。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.假設(shè)開發(fā)法

E.建筑物剩余技術(shù)【答案】AB128、價值時點為過去時，（）也都要以價值時點時的狀況為準(zhǔn)。

A.估價對象區(qū)位狀況

B.估價作業(yè)日期

C.建筑物實物狀況

D.土地用途

E.估價對象權(quán)益狀況【答案】ACD129、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A130、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD131、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費用的內(nèi)容包括（）。

A.土地補(bǔ)償費與安置補(bǔ)助費

B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費

C.征地管理費

D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費

E.場地平整費【答案】ABD132、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值【答案】ABD133、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD134、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估【答案】BD135、下列對房地產(chǎn)估價的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是房地產(chǎn)估價師在給房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價或房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)是對估價對象在市場上可實現(xiàn)價格的保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)【答案】BC136、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用在于（）。

A.體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

B.反映估價師的職業(yè)道德

C.保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)

D.保護(hù)估價報告使用人

E.規(guī)避估價風(fēng)險【答案】CD137、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD138、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD139、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。

A.地役權(quán)設(shè)立情況

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.臨街狀況【答案】ABD140、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高【答案】BD141、下面()引起的房地產(chǎn)價格上升是房地產(chǎn)的保值，不是真正的房地產(chǎn)自然增值。

A.更新或添加設(shè)施、設(shè)備，重新進(jìn)行裝飾裝修，改進(jìn)物業(yè)管理

B.政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等

C.經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長帶動房地產(chǎn)需求增加

D.將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率E通貨膨脹【答案】A142、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值【答案】BC143、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。

A.直線趨勢法

B.指數(shù)曲線趨勢法

C.加權(quán)平均法

D.移動平均法

E.二次拋物線趨勢法【答案】AB144、估價報告的形式一般為書面報告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報告

B.文字式報告

C.敘述式報告

D.表格式報告

E.分步式報告【答案】CD145、下列費用中屬于運營費用的有（）。

A.房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資、房地產(chǎn)折舊額

B.房地產(chǎn)稅、人員工資、維修費、所得稅

C.保險費、辦公費用、正常運營成本、房地產(chǎn)稅

D.為承租人提供服務(wù)的費用、人員工資、保險費、維修費

E.所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、為承租人提供服務(wù)的費用、房地產(chǎn)折舊額【答案】CD146、收益性房地產(chǎn)包括（）。

A.餐館

B.旅店

C.加油站

D.農(nóng)地

E.未開發(fā)的土地【答案】ABCD147、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金【答案】AC148、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學(xué)校用于教學(xué)的辦公樓假設(shè)可改變?yōu)樯虅?wù)辦公樓進(jìn)行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內(nèi)的房屋，按抵押價值進(jìn)行估價

C.對已抵押房地產(chǎn)進(jìn)行再次抵押估價，不扣除已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

D.對在建工程進(jìn)行抵押估價，不扣除承包人因為發(fā)包人違約造成的損失

E.對劃撥土地的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押估價，扣除相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金【答案】D149、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中，不正確的有（）。

A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是指房地產(chǎn)的權(quán)利

B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置

C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)

D.實物、權(quán)益、區(qū)位三者對房地產(chǎn)價值影響都很大

E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種【答案】AC150、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項目規(guī)模大小相當(dāng)

D.項目建設(shè)期長短相近

E.項目經(jīng)營期長短相近【答案】ABC151、關(guān)于有拖欠建設(shè)工程欠款的房地產(chǎn)，下列說法中正確的有（）。

A.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)

B.建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于其他債權(quán)，但次于抵押權(quán)

C.建筑工程承包人的優(yōu)先受償款包含發(fā)包人的違約金

D.消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人

E.消費者交付購買商品房的大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)可以對抗買受人【答案】AD152、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC153、下列房地產(chǎn)價格影響因素中屬于房地產(chǎn)個體因素的是()。

A.位置

B.外部配套設(shè)施

C.面積

D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD154、長期趨勢法可以用于（）。

A.推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格

B.預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等

C.市場法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力

E.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】ABD155、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（）。

A.電費

B.物業(yè)管理費

C.水費

D.供暖費

E.房地產(chǎn)稅【答案】CD156、關(guān)于路線價分界線說法正確的有（）。

A.在劃分路線價區(qū)段，應(yīng)將“通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價水平相近”的臨街土地劃為同一個路線價區(qū)段

B.兩個路線價區(qū)段的分界線，原則上是位置有顯著差異的地點，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段

C.較長的繁華街道，有時需要將兩路口之間的地段劃分為兩個以上的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價

D.不繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口

E.同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價水平有明顯差異的，應(yīng)以街道中心為分界線，將該街道兩側(cè)視為不同的路線價區(qū)段，分別附設(shè)不同的路線價【答案】ACD157、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長期趨勢法用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿挖厔荨敬鸢浮緼CD158、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有（）。

A.自留山

B.自留地

C.被依法查封的財產(chǎn)

D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房房地產(chǎn)【答案】ABCD159、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。

A.功能落后

B.功能缺乏

C.環(huán)境污染

D.交通擁擠

E.正常使用的磨損【答案】CD160、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法【答案】ACD161、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的【答案】BD162、運用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式【答案】BCD163、下列對房地產(chǎn)價值和價格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價格是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值

E.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格【答案】BCD164、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD165、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助【答案】A166、下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格的表述中，正確的是()。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格

C.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益法測算的結(jié)果低于市場法測算的結(jié)果

D.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，收益價格大大高于積算價格E收益價格傾向于最高買價，積算價格傾向于最低賣價，比準(zhǔn)價格傾向于成交價格【答案】BC167、關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)【答案】AD168、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費【答案】BD169、【2013年真題】下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度【答案】BC170、下列對房地產(chǎn)價值和價格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價值是價格的外在表現(xiàn)，圍繞著價格上下波動

B.價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的

C.價格是實際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實

D.在實際運用中一般通過外表的價格來推測內(nèi)在的價值

E.房地產(chǎn)估價的本質(zhì)是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格【答案】BCD171、應(yīng)用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有（）。

A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C.制定容積率修正系數(shù)

D.求取單獨深度價格修正率

E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD172、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD173、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估【答案】BD174、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD175、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途【答案】AC176、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整【答案】ACD177、關(guān)于房地產(chǎn)估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價對象和價值類型選取

D.估價原則應(yīng)根據(jù)價值類型和估價目的進(jìn)行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)【答案】ABD178、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)意外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC179、房地產(chǎn)所有權(quán)劃分中，所有權(quán)的種類包括（）。

A.區(qū)分共有

B.區(qū)分所有

C.公有

D.獨有

E.共有【答案】BD180、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數(shù)法

D.基于營業(yè)收入測算

E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD181、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC182、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的