房地產(chǎn)居間教案課件

房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)居間1內(nèi)容提要引例6.1房地產(chǎn)居間概述6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作6.3房地產(chǎn)居間合同6.4案例分析及習題第1頁/共29頁內(nèi)容提要引例第1頁/共29頁23房地產(chǎn)居間案例一、基本案情：

2010年6月26日，原告（經(jīng)紀方）、被告（乙方）及第三人（甲方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告和第三人通過原告租賃深圳市南山區(qū)天利中央廣場某物業(yè)。合同第6條約定，自本合同生效時起，甲乙雙方就該物業(yè)之租賃關(guān)系確立，基于經(jīng)紀方在促成租賃中所提供之服務(wù)，于簽署合同同時，甲方同意支付經(jīng)紀方人民幣4630元作為傭金，乙方同意支付人民幣4630元作為傭金。合同第7條約定，自本合同生效時起，甲乙雙方任何一方違反本合同不租賃該物業(yè)的，則違約方向經(jīng)紀方支付除向經(jīng)紀方支付前款約定之傭金外，還須代替無過錯方直接支付前款約定的無過錯方應(yīng)付經(jīng)紀方之傭金。上述租賃合同簽訂后，被告未依約向第三人承租合同中約定的物業(yè)，被告亦沒有和第三人簽署正式的《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書》及辦理登記備案手續(xù)，被告亦明確表示不想承租。第2頁/共29頁3房地產(chǎn)居間案例一、基本案情：第2頁/共29頁4二、法院判決：2010年10月24日，深圳市南山區(qū)人民法院作出如下一審判決：被告應(yīng)向原告支付傭金9260元及按同期貸款利率支付利息。第3頁/共29頁4二、法院判決：第3頁/共29頁5三、法律分析1、被告未入住，是否應(yīng)付傭金？原被告及第三人簽訂的《房屋租賃合同》雖系格式合同，但系當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《合同法》第426條的約定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。故原告促成被告租賃合同成立，收傭條件成就，被告應(yīng)當按約向原告支付傭金4630元。第4頁/共29頁5三、法律分析1、被告未入住，是否應(yīng)付傭金？第4頁/共29頁6三、法律分析2、因被告違約未入住，違約方是否應(yīng)該代替守約方支付傭金？原告為《房屋租賃合同》的訂立提供了居間服務(wù)，根據(jù)合同約定享有取得利益的權(quán)利。被告在合同簽訂并生效后，拒絕承租約定的物業(yè)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。根據(jù)合同的約定，在合同生效后而被告不租賃約定的物業(yè)的，其不僅應(yīng)當向原告支付約定的傭金4630元，并且應(yīng)當代第三人向原告支付傭金4630元，故原告要求被告支付人民幣9260元的訴訟請求，符合法律規(guī)定。第5頁/共29頁6三、法律分析2、因被告違約未入住，違約方是否應(yīng)該代替守約方7四、律師建議：1、當一方違約不租時，雖然在法律上經(jīng)紀方有向租賃雙方收取傭金的權(quán)利，但經(jīng)紀方于此時仍收取守約方的傭金雖于法有據(jù)卻于理不合。故在合同中可以約定如本案中“租賃雙方任何一方違反本合同不租賃該物業(yè)的，則違約方向經(jīng)紀方支付除向經(jīng)紀方支付前款約定之傭金外，還須代替無過錯方直接支付前款約定的無過錯方應(yīng)付經(jīng)紀方之傭金”類似的條款，則對于守約方而言，則顯得比較公平；對于違約方而言，更具威懾力；對于經(jīng)紀方而言，則也能保障已方利益。第6頁/共29頁7四、律師建議：1、當一方違約不租時，雖然在法律上經(jīng)紀方有向8四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時應(yīng)收集一方違約的證據(jù)，進行至訴訟程序時，可列守約方為第三人，以利于法院查明違約事實。3、對于租賃雙方而言，為更好保障已方利益，當然也可以在合同中約定，如租賃合同未在租賃所登記備案則不付傭金或未實際承租居間方應(yīng)免收傭金等條款，以免日后發(fā)生爭議。第7頁/共29頁8四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時應(yīng)第五章房地產(chǎn)居間居間指示居間：僅為委托人提供訂約機會媒介居間：為委托人訂約撮合6.1房地產(chǎn)居間概述一、房地產(chǎn)居間含義指房地產(chǎn)經(jīng)紀人作為中介人為委托方報告房地產(chǎn)成交機會或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報酬的商業(yè)服務(wù)活動。不直接參與交易雙方當事人的談判、商洽活動，也不在交易中雙方當事人的權(quán)利義務(wù)問題上表示居間人的意思第8頁/共29頁第五章房地產(chǎn)居間指示居間：僅為委托人提供訂約機會媒介居9二、房地產(chǎn)居間的特點房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家”房地產(chǎn)居間人只以自己的名義進行活動房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛介入房地產(chǎn)交易活動程度較淺房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為第9頁/共29頁二、房地產(chǎn)居間的特點第9頁/共29頁10三、房地產(chǎn)居間的類型1、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)委托出售房地產(chǎn)委托購買第10頁/共29頁三、房地產(chǎn)居間的類型第10頁/共29頁11四、房地產(chǎn)居間的原則熱忱服務(wù)恪守合同合理傭金公正公平自律自重第11頁/共29頁四、房地產(chǎn)居間的原則第11頁/共29頁126.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作程序獲取和整理信息:

房地產(chǎn)信息具有時效性、地域性、擴散性尋找客戶撮合成交，提取傭金第12頁/共29頁6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作第12頁/共29頁13以房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)操作流程為例：

相關(guān)資料查驗第13頁/共29頁以房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)操作流程為例：相關(guān)資料查驗第13頁/共14二、房地產(chǎn)居間工作應(yīng)注意的問題運用政策要準確承接業(yè)務(wù)要量力產(chǎn)權(quán)關(guān)系要明確合同理解要一致履行合約要守信信息傳遞要迅速第14頁/共29頁二、房地產(chǎn)居間工作應(yīng)注意的問題第14頁/共29頁15“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都有不能買賣過戶使用權(quán)：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)：是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。小產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)本無大小之分，小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。第15頁/共29頁“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都有不能買賣過戶第1166.3房地產(chǎn)居間合同一、房地產(chǎn)居間合同概念指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方提供訂立合同的機會或者充當為訂約媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。第16頁/共29頁6.3房地產(chǎn)居間合同第16頁/共29頁1718二、房地產(chǎn)居間合同的法律特征1、居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的2、居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位3、居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性4、居間合同具有有償性第17頁/共29頁18二、房地產(chǎn)居間合同的法律特征1、居間合同以促成委托人與第19三、

房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托合同、行紀合同的相同點委托合同屬于服務(wù)性合同不同點：

第18頁/共29頁19三、房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托四、房地產(chǎn)居間合同的主要條款1、委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名名稱住所。2、居間房地產(chǎn)的坐落情況。3、委托事項。4、傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等條款。5、合同在履行中的變更及處理。6、違約責任。7、爭議解決的處理方法。8、其他補充條款。第19頁/共29頁四、房地產(chǎn)居間合同的主要條款第19頁/共29頁2021五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)一）房地產(chǎn)居間人的權(quán)利和義務(wù)1.房地產(chǎn)居間人的權(quán)利（1）獲得報酬的權(quán)利居間人取得報酬必須具備兩個要件：一是所介紹的合同必須成立；二是合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，居間人才能取得報酬。（2）獲得居間活動的費用權(quán)利居間活動費是指居間人從事居間活動支出的必要費用。第20頁/共29頁21五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)一）房地產(chǎn)居間人的22五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的義務(wù)（1）居間人的報告義務(wù)居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。（2）賠償損失的義務(wù)居間人承擔損害賠償責任應(yīng)當具備以下三個條件：第一，居間人有損害委托人利益的主觀上的故意。如果是由于居間人的過失，如疏忽大意沒有報告已知的重要事實，或者是居間人不知道的重要事實，則不構(gòu)成承擔責任的條件。第二，有實施侵害委托人利益的客觀上的行為。第三，須有委托人損害事實的發(fā)生。第21頁/共29頁22五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的23五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)二）委托人的權(quán)利和義務(wù)1.委托人的權(quán)利（1）有權(quán)要求居間人按合同約定實施居間行為。（2）有權(quán)要求居間人賠償違約行為造成的損失。2.委托人的義務(wù)（1）明確交代委托事項，以便居間人能正確、高效地完成委托事項。（2）給付傭金，傭金的數(shù)額、給付時間、支付方式等，由當事人約定。第22頁/共29頁23五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)二）委托人的權(quán)利和24四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時應(yīng)收集一方違約的證據(jù)，進行至訴訟程序時，可列守約方為第三人，以利于法院查明違約事實。3、對于租賃雙方而言，為更好保障已方利益，當然也可以在合同中約定，如租賃合同未在租賃所登記備案則不付傭金或未實際承租居間方應(yīng)免收傭金等條款，以免日后發(fā)生爭議。第23頁/共29頁24四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時二、房地產(chǎn)居間的特點房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家”房地產(chǎn)居間人只以自己的名義進行活動房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛介入房地產(chǎn)交易活動程度較淺房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為第24頁/共29頁二、房地產(chǎn)居間的特點第24頁/共29頁25三、房地產(chǎn)居間的類型1、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)委托出售房地產(chǎn)委托購買第25頁/共29頁三、房地產(chǎn)居間的類型第25頁/共29頁266.3房地產(chǎn)居間合同一、房地產(chǎn)居間合同概念指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方提供訂立合同的機會或者充當為訂約媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。第26頁/共29頁6.3房地產(chǎn)居間合同第26頁/共29頁2728三、

房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托合同、行紀合同的相同點委托合同屬于服務(wù)性合同不同點：

第27頁/共29頁28三、房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托29五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的義務(wù)（1）居間人的報告義務(wù)居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。（2）賠償損失的義務(wù)居間人承擔損害賠償責任應(yīng)當具備以下三個條件：第一，居間人有損害委托人利益的主觀上的故意。如果是由于居間人的過失，如疏忽大意沒有報告已知的重要事實，或者是居間人不知道的重要事實，則不構(gòu)成承擔責任的條件。第二，有實施侵害委托人利益的客觀上的行為。第三，須有委托人損害事實的發(fā)生。第28頁/共29頁29五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的房地產(chǎn)居間房地產(chǎn)居間30內(nèi)容提要引例6.1房地產(chǎn)居間概述6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作6.3房地產(chǎn)居間合同6.4案例分析及習題第1頁/共29頁內(nèi)容提要引例第1頁/共29頁3132房地產(chǎn)居間案例一、基本案情：

2010年6月26日，原告（經(jīng)紀方）、被告（乙方）及第三人（甲方）簽訂了《房屋租賃合同》，約定被告和第三人通過原告租賃深圳市南山區(qū)天利中央廣場某物業(yè)。合同第6條約定，自本合同生效時起，甲乙雙方就該物業(yè)之租賃關(guān)系確立，基于經(jīng)紀方在促成租賃中所提供之服務(wù)，于簽署合同同時，甲方同意支付經(jīng)紀方人民幣4630元作為傭金，乙方同意支付人民幣4630元作為傭金。合同第7條約定，自本合同生效時起，甲乙雙方任何一方違反本合同不租賃該物業(yè)的，則違約方向經(jīng)紀方支付除向經(jīng)紀方支付前款約定之傭金外，還須代替無過錯方直接支付前款約定的無過錯方應(yīng)付經(jīng)紀方之傭金。上述租賃合同簽訂后，被告未依約向第三人承租合同中約定的物業(yè)，被告亦沒有和第三人簽署正式的《深圳市房地產(chǎn)租賃合同書》及辦理登記備案手續(xù)，被告亦明確表示不想承租。第2頁/共29頁3房地產(chǎn)居間案例一、基本案情：第2頁/共29頁33二、法院判決：2010年10月24日，深圳市南山區(qū)人民法院作出如下一審判決：被告應(yīng)向原告支付傭金9260元及按同期貸款利率支付利息。第3頁/共29頁4二、法院判決：第3頁/共29頁34三、法律分析1、被告未入住，是否應(yīng)付傭金？原被告及第三人簽訂的《房屋租賃合同》雖系格式合同，但系當事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《合同法》第426條的約定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當按照約定支付報酬。故原告促成被告租賃合同成立，收傭條件成就，被告應(yīng)當按約向原告支付傭金4630元。第4頁/共29頁5三、法律分析1、被告未入住，是否應(yīng)付傭金？第4頁/共29頁35三、法律分析2、因被告違約未入住，違約方是否應(yīng)該代替守約方支付傭金？原告為《房屋租賃合同》的訂立提供了居間服務(wù)，根據(jù)合同約定享有取得利益的權(quán)利。被告在合同簽訂并生效后，拒絕承租約定的物業(yè)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔違約責任。根據(jù)合同的約定，在合同生效后而被告不租賃約定的物業(yè)的，其不僅應(yīng)當向原告支付約定的傭金4630元，并且應(yīng)當代第三人向原告支付傭金4630元，故原告要求被告支付人民幣9260元的訴訟請求，符合法律規(guī)定。第5頁/共29頁6三、法律分析2、因被告違約未入住，違約方是否應(yīng)該代替守約方36四、律師建議：1、當一方違約不租時，雖然在法律上經(jīng)紀方有向租賃雙方收取傭金的權(quán)利，但經(jīng)紀方于此時仍收取守約方的傭金雖于法有據(jù)卻于理不合。故在合同中可以約定如本案中“租賃雙方任何一方違反本合同不租賃該物業(yè)的，則違約方向經(jīng)紀方支付除向經(jīng)紀方支付前款約定之傭金外，還須代替無過錯方直接支付前款約定的無過錯方應(yīng)付經(jīng)紀方之傭金”類似的條款，則對于守約方而言，則顯得比較公平；對于違約方而言，更具威懾力；對于經(jīng)紀方而言，則也能保障已方利益。第6頁/共29頁7四、律師建議：1、當一方違約不租時，雖然在法律上經(jīng)紀方有向37四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時應(yīng)收集一方違約的證據(jù)，進行至訴訟程序時，可列守約方為第三人，以利于法院查明違約事實。3、對于租賃雙方而言，為更好保障已方利益，當然也可以在合同中約定，如租賃合同未在租賃所登記備案則不付傭金或未實際承租居間方應(yīng)免收傭金等條款，以免日后發(fā)生爭議。第7頁/共29頁8四、律師建議：2、對于經(jīng)紀方而言，除約定上述條款外，同時應(yīng)第五章房地產(chǎn)居間居間指示居間：僅為委托人提供訂約機會媒介居間：為委托人訂約撮合6.1房地產(chǎn)居間概述一、房地產(chǎn)居間含義指房地產(chǎn)經(jīng)紀人作為中介人為委托方報告房地產(chǎn)成交機會或撮合委托方與他方成交，委托方給付一定報酬的商業(yè)服務(wù)活動。不直接參與交易雙方當事人的談判、商洽活動，也不在交易中雙方當事人的權(quán)利義務(wù)問題上表示居間人的意思第8頁/共29頁第五章房地產(chǎn)居間指示居間：僅為委托人提供訂約機會媒介居38二、房地產(chǎn)居間的特點房地產(chǎn)居間人必須“一手托兩家”房地產(chǎn)居間人只以自己的名義進行活動房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)內(nèi)容廣泛介入房地產(chǎn)交易活動程度較淺房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)專業(yè)性強是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為第9頁/共29頁二、房地產(chǎn)居間的特點第9頁/共29頁39三、房地產(chǎn)居間的類型1、房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓居間業(yè)務(wù)房地產(chǎn)委托出售房地產(chǎn)委托購買第10頁/共29頁三、房地產(chǎn)居間的類型第10頁/共29頁40四、房地產(chǎn)居間的原則熱忱服務(wù)恪守合同合理傭金公正公平自律自重第11頁/共29頁四、房地產(chǎn)居間的原則第11頁/共29頁416.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作程序獲取和整理信息:

房地產(chǎn)信息具有時效性、地域性、擴散性尋找客戶撮合成交，提取傭金第12頁/共29頁6.2房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)操作第12頁/共29頁42以房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)操作流程為例：

相關(guān)資料查驗第13頁/共29頁以房地產(chǎn)租賃居間業(yè)務(wù)操作流程為例：相關(guān)資料查驗第13頁/共43二、房地產(chǎn)居間工作應(yīng)注意的問題運用政策要準確承接業(yè)務(wù)要量力產(chǎn)權(quán)關(guān)系要明確合同理解要一致履行合約要守信信息傳遞要迅速第14頁/共29頁二、房地產(chǎn)居間工作應(yīng)注意的問題第14頁/共29頁44“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都有不能買賣過戶使用權(quán)：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權(quán)房主是長期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權(quán)人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權(quán)的房屋在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得補償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)：是指購買在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟聯(lián)合社或村經(jīng)濟合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。小產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)本無大小之分，小產(chǎn)權(quán)的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的房屋。第15頁/共29頁“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都有不能買賣過戶第1456.3房地產(chǎn)居間合同一、房地產(chǎn)居間合同概念指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方提供訂立合同的機會或者充當為訂約媒介服務(wù)，委托人給付報酬的合同。第16頁/共29頁6.3房地產(chǎn)居間合同第16頁/共29頁4647二、房地產(chǎn)居間合同的法律特征1、居間合同以促成委托人與第三人訂立合同為目的2、居間人在合同關(guān)系中處于介紹人的地位3、居間合同具有諾成性、雙務(wù)性和不要式性4、居間合同具有有償性第17頁/共29頁18二、房地產(chǎn)居間合同的法律特征1、居間合同以促成委托人與第48三、

房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托合同、行紀合同的相同點委托合同屬于服務(wù)性合同不同點：

第18頁/共29頁19三、房地產(chǎn)居間合同與相關(guān)合同的關(guān)系共性：居間合同與委托四、房地產(chǎn)居間合同的主要條款1、委托人甲（出售、出租方）、居間方、委托人乙（買入、承租方）三者的姓名名稱住所。2、居間房地產(chǎn)的坐落情況。3、委托事項。4、傭金標準、數(shù)額、收取方式、退賠等條款。5、合同在履行中的變更及處理。6、違約責任。7、爭議解決的處理方法。8、其他補充條款。第19頁/共29頁四、房地產(chǎn)居間合同的主要條款第19頁/共29頁4950五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)一）房地產(chǎn)居間人的權(quán)利和義務(wù)1.房地產(chǎn)居間人的權(quán)利（1）獲得報酬的權(quán)利居間人取得報酬必須具備兩個要件：一是所介紹的合同必須成立；二是合同的成立，與居間人的介紹有因果關(guān)系。只有兩者同時具備，居間人才能取得報酬。（2）獲得居間活動的費用權(quán)利居間活動費是指居間人從事居間活動支出的必要費用。第20頁/共29頁21五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)一）房地產(chǎn)居間人的51五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的義務(wù)（1）居間人的報告義務(wù)居間人的報告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔的主要義務(wù)，居間人應(yīng)依誠實信用原則履行此項義務(wù)。（2）賠償損失的義務(wù)居間人承擔損害賠償責任應(yīng)當具備以下三個條件：第一，居間人有損害委托人利益的主觀上的故意。如果是由于居間人的過失，如疏忽大意沒有報告已知的重要事實，或者是居間人不知道的重要事實，則不構(gòu)成承擔責任的條件。第二，有實施侵害委托人利益的客觀上的行為。第三，須有委托人損害事實的發(fā)生。第21頁/共29頁22五、房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)2.房地產(chǎn)居間人的52五、

房地產(chǎn)居間合同當事人的權(quán)利和義務(wù)二）委托人的權(quán)利和義務(wù)1.委托人的權(quán)利（1）有權(quán)要求居間人按合同約定實施居間行為。（2）有權(quán)要求居間人賠償違約行為造成的損失。2.委托人的義務(wù)（1）明確交代委托事項，以便居間人能正確、高效地完成委托事項。（2）