超級搞笑微電影劇本《新逃學(xué)威龍》

超級搞笑微電影劇本《新逃學(xué)威龍》新逃學(xué)威龍作者：愛亦濃外校墻內(nèi)側(cè)——夜沒有月亮，繁星點(diǎn)點(diǎn)，無風(fēng)，周圍很靜。梅友仁在墻下站著，沈俊東手插口袋走過去。梅友仁點(diǎn)頭哈腰地迎過去。梅友仁東哥東哥，你來了！沈俊東恩，你說已經(jīng)選好了地方，在哪兒？梅友仁就是這兒啦！梅友仁指著一堵高大的墻，沈俊東抬頭望去。梅友仁我走遍了全校所有的圍墻，就覺得這兒最適合了。東哥，你覺得這個地方怎么樣？只要我們從這兒爬出去，就可以擺脫這個可惡的學(xué)校沈俊東哈哈••••，你能告訴我，為什么你會選擇在這兒出去嗎？梅友仁這個問題問得好，第一，這堵圍墻是全校最高的一堵，守衛(wèi)比較松散，我們可以從這兒毫無危險的出去。沈俊東恩，那第二呢？梅友仁沒有第二啊，只有這一條啊。沈俊東靠，那你說第一干什么？梅友仁增加語言的深度嘛！沈俊東靠。既然你選擇了這個地方，那就你先爬出去吧！梅友仁NONONC東哥，像此等高難度的動作，沒有您的示范人家會害怕的。沈俊東哈哈••••開什么玩笑，有我罩著你，你什么都不用怕！乖，勇敢的爬上去吧！像個男人一樣！梅友仁恩!梅友仁看著沈俊東目光堅定，看看高墻，趴下來要鉆狗洞。沈俊東拉著他的衣服把他拽起來。沈俊東我靠，我拜托，我是讓你像個男人一樣爬出去，不是像條公狗一樣!梅友仁東哥，可否容小弟•••沈俊東說人話!梅友仁東哥，我現(xiàn)在想問你一個非常嚴(yán)肅的問題沈俊東賢弟請講！梅友仁怎么樣出去才能算的像一個男人一樣出去呢?沈俊東關(guān)于這個問題，我們敬愛的校長曾經(jīng)說過•••梅友仁啊，校長也爬墻外出??？沈俊東閉嘴！只可意會！梅友仁了解。沈俊東總而言之，就是爬出去！梅友仁有道理！我回去檢查一下我是不是個男人先！梅友仁轉(zhuǎn)身跑。沈俊東站住！沈俊東拿出一顆煙點(diǎn)上，擺頭示意讓他上，梅友仁退縮，沈俊東從背后拿出一根棍子似的煙點(diǎn)上，什么都沒做，梅友仁立馬走了過去，準(zhǔn)備爬。沈俊東這就對了嘛，咱們兄弟之間完全可以用語言交流的嘛，其實我一直都不喜歡用暴力的。梅友仁還說不喜歡用暴力，拿根棍子干什么呀？沈俊東你個臭小子磨磨唧唧地說什么呢？梅友仁沒有啊，我正在爬。沈俊東笨死了這么慢，好了好了，我來幫幫你吧！沈俊東將點(diǎn)著的煙頂在了他的屁股上，梅友仁大叫一聲立即爬了上去，捂著屁股往下望。沈俊東你這種人就是欠K,不打就不知道爬！喂，趕快跳下去。房地產(chǎn)廣告策劃、營銷策劃、項目全程策劃，不一而足。但將其歸類、整理，大致可分為三種典型模式，這三種房地產(chǎn)策劃模式，基本可反映出房地產(chǎn)策劃的過去、現(xiàn)在和將來。1、 概念策劃模式2、 賣點(diǎn)群策劃模式3、 等值策劃模式4、 房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)涵（1） 土地價值研判（2） 概念設(shè)計（3） 視覺設(shè)計（4） 營銷策劃（5） 市場推廣、媒體組合（6） 工程質(zhì)量、成本、工期控制（7） 物業(yè)管理、售后服務(wù)（8） 品牌培植與運(yùn)用房地產(chǎn)項目的選擇與論證房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的內(nèi)容與方法一、 對房地產(chǎn)項目選擇與論證認(rèn)識的誤區(qū)誤區(qū)一：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的簡單化、概念化誤區(qū)二：房地產(chǎn)后期營銷、廣告萬能化誤區(qū)三：房地產(chǎn)項目選擇與論證的形式化以上認(rèn)識的誤區(qū)，導(dǎo)致眾多開發(fā)企業(yè)不重視開發(fā)項目的前期選擇與論證，或?qū)⒃擁椆ぷ骱唵涡惺?，令項目草率上馬，以致項目市場目標(biāo)不表，定位不明，設(shè)計脫離市場或盲目跟風(fēng)，企業(yè)無一套系統(tǒng)的開發(fā)模式和資金營運(yùn)計劃，在激烈的市場競爭中，這樣的項目是難以成功的。二、 從房地產(chǎn)開發(fā)的基本特性認(rèn)識項目選擇與論證的重要性1、 房地產(chǎn)是一項高投資、高風(fēng)險、高回報的行業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要籌備大量的資金，投資各方須要了解項目的效益與風(fēng)險；由于開發(fā)周期長，開發(fā)者需要預(yù)計市場變化，開發(fā)條件變化所產(chǎn)生的風(fēng)險程度；開發(fā)商要衡量自身承受風(fēng)險的能力與限度。一項成功的地產(chǎn)發(fā)展項目，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，但一個疏忽、些徽延誤，會令收益大打折扣，甚至傾家蕩產(chǎn)。2、 房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在。房地產(chǎn)開發(fā)前期投資很大，一但項目選擇與論證不當(dāng)而投入了資金，則投資的失敗是無可挽回的。項目選址不當(dāng)，前期市場定位與建筑設(shè)計錯誤的項目建成后，如無特別的客觀條件的改變，任何營銷、策劃的高招都是難以挽救的。3、 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的地域性和產(chǎn)品差異性。一方水土養(yǎng)一方人，任何成功的開發(fā)經(jīng)驗都必須與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)條件與市場狀況相適應(yīng)；同一地塊不同時期，不同的開發(fā)方式會產(chǎn)生不同效果、不同效益，令房地產(chǎn)的發(fā)展是極具創(chuàng)意和面對市場挑戰(zhàn)的。因此，缺乏前期對項目市場與開發(fā)專業(yè)的研究論證工作， 任何人都不能輕談對發(fā)展項目有勝的把握。4、 房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的系統(tǒng)性和時序性。房地產(chǎn)開發(fā)是一項涉及面廣、比較復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動，從實務(wù)上來講具有很強(qiáng)的操作程序。前期不做好全面的開發(fā)計劃工作，見步行步，會造成入手容易，實施難，是很多開發(fā)企業(yè)普遍遇到的問題，更是眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，局面難以控制的主要原因。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目選擇的概念和步驟1、 概念：項目選擇是對房地產(chǎn)開發(fā)項目就其開發(fā)價值進(jìn)行篩選、談判、論證和選定，是房地產(chǎn)開發(fā)投資成敗的關(guān)鍵。2、 項目選擇的步驟：a、 廣泛尋找投資項目b、 精心篩選投資項目c、 對重點(diǎn)項目進(jìn)行投資機(jī)會性研究（初步可行性研究）d、項目投資談判e、 詳細(xì)可行性研究（發(fā)展策劃）f、 公司的決策與實施四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證（可行性研究或發(fā)展策劃）1、 概念：房地產(chǎn)開發(fā)項目的論證是在項目投資決策之前或初步?jīng)Q策之后對擬開發(fā)的項目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的研究和分析，運(yùn)用已有的經(jīng)驗和專業(yè)的評價方法，尋找到項目較合理的市場目標(biāo)、市場定位及獲得土地最大效益的開發(fā)、營銷模式，得出一系列評價指標(biāo)值，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。其研究成果應(yīng)對日后項目的實施操作具有較高的策劃指導(dǎo)作用。2、 項目論證的階段性項目投資開發(fā)的機(jī)會性論證指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，以經(jīng)驗為主，按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)成果指標(biāo)和項目的特點(diǎn)，就其開發(fā)的市場機(jī)會、開發(fā)條件、投資效果和可能出現(xiàn)的市場、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究論證。項目投資開發(fā)的詳細(xì)論證指在規(guī)劃、開發(fā)的條件基本確定后，對項目所進(jìn)行的全面、深入、細(xì)致的分析研究工作。本論證不僅要解決投資的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)問題，還要確定開發(fā)、營銷的基本方向與模式。因此，從事該項工作所要求的房地產(chǎn)經(jīng)驗與專業(yè)的系統(tǒng)性必須更高和更為全面。3、項目論證要解決的問題立項時的宏觀環(huán)境是怎樣的主要了解項目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌，當(dāng)?shù)鼐用裆钐匦?、風(fēng)俗習(xí)慣及城市規(guī)劃、整體房地產(chǎn)狀況走勢、外來人口增長等因素。立項時的微觀環(huán)境是怎樣的了解企業(yè)的環(huán)境、開發(fā)經(jīng)營能力，競爭對手的狀況所在區(qū)域相關(guān)樓盤與典型樓盤的情況，項目的基本條件與建設(shè)條件、項目規(guī)劃建設(shè)要求,項目參與各方的狀況與優(yōu)勢。項目的市場定位分析包括市場細(xì)分，選擇目標(biāo)市場，市場定位三個方面，這是論證的重點(diǎn)，關(guān)鍵是要找到項目的發(fā)展方向，確定項目的在市場上的競爭地位。初步確定項目開發(fā)、營銷方式，提出建筑設(shè)計的要求及概念性的規(guī)劃設(shè)計方案投資建設(shè)成本的估算，從管理角度向項目開發(fā)提建議。項目開發(fā)分期與樓價的初步設(shè)定，項目投資與效益測定項目發(fā)展存在的問題、解決的可能性、項目的可操作性、投資與經(jīng)營的可行性。五、項目選擇與論證要注意的問題1、 營銷與規(guī)劃設(shè)計必須前期介入，強(qiáng)調(diào)市場為先導(dǎo)的同時又應(yīng)注意兩者相適應(yīng)。2、 項目定位以市場調(diào)查為依據(jù)，但關(guān)鍵在于對市場表象有質(zhì)的提升。3、 項目的客觀市場條件與研件因素是項目前期決策的基礎(chǔ)。4、 開發(fā)者的能力與素質(zhì)是決定項目后期成敗的關(guān)鍵。5、 既要借鑒成功項目的經(jīng)驗，又要從失敗的項目中尋找到教訓(xùn)。六、 房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念簡介房地產(chǎn)項目發(fā)展策劃的工作理念1、 服務(wù)性質(zhì)：輔助決策2、 對客戶的適應(yīng)性：滿足需求-引導(dǎo)需求-發(fā)掘需求3、 服務(wù)的目標(biāo)：建立能夠達(dá)致利潤最大化的發(fā)展模式建立資金運(yùn)用的最優(yōu)化策劃方案七、 最佳的服務(wù)過程：全程參與（前期發(fā)展研究—過程參與—營銷培訓(xùn)與監(jiān)測）八、 前期發(fā)展研究的主要服務(wù)模塊：1、項目的區(qū)位價值評估；2、 項目地塊的開發(fā)價值評估；3、 重要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的監(jiān)控與分析；4、 微觀房地產(chǎn)市場評估（主要細(xì)分市場和區(qū)域市場）；5、 項目swot分析與隱顯因素分析；6、開發(fā)模式的選?。?xì)分市場的缺口分析，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比）；7、 市場定位（基于消費(fèi)者搜索之上的營銷策劃方案）；8物業(yè)管理的要求；9、 規(guī)劃建筑設(shè)計方案的要求與評估；10、 成本效益分析；11、 風(fēng)險分析。九、為“全程參與”工作模式所進(jìn)行的必要準(zhǔn)備1、 信息的積累——基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)收集、整理與分析與經(jīng)驗的積累★目的：建立快捷、靈敏的數(shù)據(jù)庫，降低營運(yùn)成本★基礎(chǔ)信息的內(nèi)容：①新推樓盤監(jiān)控；②行業(yè)聚焦點(diǎn)監(jiān)控；③供求關(guān)系監(jiān)控；④工程技術(shù)信息；⑤其他基礎(chǔ)信息。★形成中間信息產(chǎn)品：①對行業(yè)發(fā)展趨勢的觀點(diǎn)；②對行業(yè)聚焦點(diǎn)的評述；③區(qū)域市場分析；④特異性分析?！飳π畔⒎?wù)的要求：主動、熱情、快速2、 人才的積累——人才的系統(tǒng)招聘與培訓(xùn)與專業(yè)的組合；★目的：提高服務(wù)質(zhì)量、形成行業(yè)差異★人員的招聘條件：①良好的基礎(chǔ)素質(zhì)：分析力與創(chuàng)造力；②專業(yè)要求：規(guī)劃與建筑、市場研究與營銷、財會與數(shù)學(xué)分析等；③工作經(jīng)驗：豐富閱歷是創(chuàng)造力的源泉?！锶藛T培訓(xùn)：①基本技能培訓(xùn)：信息的收集、整理與分析方法、形成工作程序、進(jìn)行專業(yè)理論培訓(xùn)等；②“在戰(zhàn)爭中學(xué)習(xí)”?！锶藛T積累：公平、公開的激勵機(jī)制、逐步提高的福利待遇、均等的機(jī)會等。★良好的工作氛圍：上進(jìn)勤奮、主動熱情、嚴(yán)謹(jǐn)謙虛?！飳I(yè)部門的構(gòu)成：發(fā)展策劃部、建筑部、營銷策劃部、代理部、物業(yè)管理部、市場信息部、電腦部。3、客戶的積累——檢驗策劃的成果和與客戶雙嬴★目的：“養(yǎng)客”之道★工作方法：①求同存異；②盡量滿足其“不合理要求”；③曉之以利害；④強(qiáng)調(diào)“雙贏”的策略投資分析篇案例名稱：住宅投資分析與價值研判體系項目價值最大兌現(xiàn)與量化?第一段：如何創(chuàng)建“投資分析報告”的目錄?一、 項目概況1、 地理位置2、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3、 項目規(guī)劃4、 戶型指標(biāo)二、 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場走勢分析（一） 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望1、 97回顧2、 '98展望3、 結(jié)論（二） 當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治?、 供求關(guān)系2、 價格走勢3、 結(jié)論（三） 所在區(qū)域住宅市場走勢分析1、回顧與展望2、市場特點(diǎn)3、結(jié)論（四）項目鄰近地段住宅市場分析1、 區(qū)位特點(diǎn)2、 個盤素質(zhì)3、 結(jié)論三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析（一）土地價值1、 地理位置2、 周邊景觀3、 環(huán)境、污染4、 市政配套5、 鄰近樓盤素質(zhì)項目地塊優(yōu)劣勢分析（三）結(jié)論四、 可提升價值研判1、 類比土地價值2、 規(guī)劃能力對于土地價值的提升3、 單體設(shè)計4、 建筑形式5、 市場細(xì)分及客戶定位6、 項目現(xiàn)場包裝7、 項目營銷策劃8物業(yè)管理9、結(jié)論五、 項目投資估算六、 財務(wù)評定七、 敏感性分析1、 盈虧平衡分析2、 成本變動對利潤的影響3、 銷售價格變動對利潤的影響?第二段：如何進(jìn)行項目的概況分析?“知已知彼”和“自知之明”都是一個贏家不可缺少的品質(zhì)。俗話說：追鹿者不見山。房地產(chǎn)經(jīng)營者要既能鉆進(jìn)去，又可跳出來。更何況，最難認(rèn)清的面孔往往就是自己的。1、地理位置地處南山區(qū)深南大道以北，金麒麟路立交橋交叉口的西北側(cè)2、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)a、 用地面積：23689平米b、 占地面積：4605平米c、 覆蓋率：19.5%d、 地上總建筑面積：58960平米地下總建筑面積：4617平米其中：住宅：58160平米紫蝶苑：16695平米金麟閣：21605平米玉蟾樓：19860平米配套商業(yè)：800平米防空地下室：1200平米架空層：3470平米e、 容積率：2.49f、 綠化率：33%g、 建筑密度：h、 總戶數(shù)：565戶i、 車位數(shù)：221個其中：地上車位：41個架空層及地下車位：180個k、車位占總戶數(shù)比例：39.1%3、項目規(guī)劃從以下四個方面分析：a、 小區(qū)整體風(fēng)格金麒麟花園的總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的社區(qū)。在具體的小區(qū)規(guī)劃上，本著 21世紀(jì)居住建筑人性化的原則，在整體規(guī)劃上突出了以下特點(diǎn)：在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：?一組林蔭步行道，南北貫穿全區(qū)，延伸至公共綠地。 ?對應(yīng)三個組團(tuán)是三個主題各異的環(huán)藝廣場。b、 建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對人性化住宅的心理需求，金麒麟花園采用了新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式。?在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使三個組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。?小區(qū)輪廓設(shè)計上，12-18層住宅錯落有致，擺布有序，三個組團(tuán)頂造型豐富，整個小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。c、 小區(qū)配套（略）d、 小區(qū)環(huán)境小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。整個小區(qū)以一組林蔭步行道貫穿，以三個主題廣場配合三個建筑組團(tuán)，整體內(nèi)外空間交錯穿插，一氣呵成。廣場、步行道、綠地、小品等前后呼應(yīng)，渾然一體。4、戶型指標(biāo)金麒麟花園戶型設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以75-105平米的兩房、三房為主，并引入大戶型復(fù)式房作配合。其戶型比例如下：a、按戶型分戶型一室一廳兩室兩廳三室兩廳復(fù)式套數(shù)8922821335比例15.8%40%37.7%6.5%b、 按形式分（略）c、 按面積分（略）?第三段：如何對區(qū)域市場走勢作出分析？房地產(chǎn)項目沒有試探可言，只有看準(zhǔn)了再下手，不像打麻將，這把和不了推倒了下把接著玩兒。以下工作是非做不可的。（一） 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體回顧與展望（二） 當(dāng)?shù)刈≌袌鲎邉莘治觯ㄈ?項目所在城市區(qū)域住宅市場走勢分析（四） 項目鄰近地段住宅市場分析（一）深圳市房地產(chǎn)市場總體回顧與展望1、 1997年回顧（略）2、 1998年展望（略）3、 結(jié)論：1997年深圳市房地產(chǎn)市場明顯升溫，開始進(jìn)入新的一輪發(fā)展周期。1998年受宏觀經(jīng)濟(jì)和政府住宅政策傾斜的影響，深圳市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，某些刺激政策可能出臺。（二） 深圳市住宅市場走勢分析1、 市場供求關(guān)系（略）2、 價格走勢（略）3、 結(jié)論1997年深圳市商品住宅市場有效需求顯著增長，空置率下降，供求壓力減輕，整個發(fā)展趨勢看好。商品住宅市場中，多層住宅仍然是主流。反映在市場價格上，多層住宅價格有較大幅度的增長，而高層住宅價格增長幅度較小，部分區(qū)域甚至有回落。（三） 南山區(qū)住宅市場走勢分析1、 回顧與展望（略）2、 市場特點(diǎn)：內(nèi)部區(qū)域市場發(fā)展的不平衡性南山區(qū)商品住宅樓市場具有顯著的地域不平衡性特征，可以將其劃分為以下五個子區(qū)域市場：區(qū)域一：北環(huán)大道以北區(qū)域，主要為大型政府微利房和福利房。該區(qū)域位置較偏僻，市場地價低，同時商品樓價格也較低。由于具微利房的特征，將來基本的市政設(shè)施會有配套。區(qū)域二：北環(huán)大道以內(nèi)，深南大道以北，僑城西路以東區(qū)域。主要為華僑城和沙河一帶。該區(qū)域是深圳市第一人文景觀概念區(qū)域，其市場地價較高，商品樓檔次和價格也相應(yīng)較高。但市政設(shè)施配套不是很方便。區(qū)域三：北環(huán)大道以南，深南大道以北，僑城西路以西區(qū)域。主要為南山舊城區(qū)和工業(yè)園區(qū)。該區(qū)域的主要住宅是南山舊城區(qū)的民房，商品住宅較少，其它是工業(yè)廠房。該區(qū)市場地價較低，周邊環(huán)境總體較雜亂，市政配套較遠(yuǎn)。金麒麟花園項目正位于該區(qū)域。區(qū)域四：深南大道以南，內(nèi)環(huán)路以北區(qū)域。該區(qū)域為南山區(qū)商業(yè)文化中心，市場地價中等，同時商品樓價格也適中。隨著南山區(qū)的市政規(guī)劃的實施，該區(qū)域作為南山區(qū)中心的地位將進(jìn)一步得到強(qiáng)化， 在市政設(shè)施方面也將越來越齊全方便。區(qū)域五：內(nèi)環(huán)路以南區(qū)域，主要指蛇口、赤灣。該區(qū)域擁有豐富的海景和山景等自然景觀，是南山區(qū)高檔豪宅的集中區(qū)域。但由于目前位置離深圳中心較遠(yuǎn)，普通商品住宅樓的價位相對較低。3、結(jié)論在深圳市房地產(chǎn)發(fā)展的早中期、南山區(qū)由于區(qū)位因素，發(fā)展較羅湖區(qū)、福田區(qū)滯后，到目前，商品住宅價格要比前者低能0-40%。深圳市中心區(qū)的西移，南山區(qū)西部建設(shè)的加速，為南山區(qū)的區(qū)位功能的進(jìn)一步轉(zhuǎn)換提供了催化劑，同時為南山區(qū)房地產(chǎn)，尤其是商品住宅市場提供了契機(jī)。南山區(qū)商品住宅市場存在顯示的區(qū)域不平衡性，這種不平衡性在短期內(nèi)仍將存在，但隨著南山區(qū)西部建設(shè)的加快，以及發(fā)展商的努力，這種不平衡性將日益縮小。（四）金麒麟項目鄰近地段住宅市場分析1、 區(qū)位特點(diǎn)：如上（三）2.所述2、 個盤素質(zhì)金麒麟花園項目所在區(qū)域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花園項目鄰近地段主要樓盤的資料：佳鵬大廈a、 位置：深南大道邊，在該地塊的西南方向。b、 性質(zhì)：高層集合型大廈，5層以上是住宅，5層以下為商業(yè)用途。c、價格：起價5000元/平方米（第5層價），每上升一層加80元/平方米。其它（略）3、 結(jié)論金麒麟花園處于南山區(qū)由東向西走向的一個連接地帶，是舊城區(qū)和工業(yè)區(qū)共存的一個住宅商品化程度不高的區(qū)域，因此在周邊環(huán)境和市政配套方面暫時仍有不足。鄰近商品住宅較少，且缺乏高素質(zhì)可比樓盤，樓價普遍較低。?第四段：如何進(jìn)行項目土地價值判斷及地塊優(yōu)劣勢分析？“第一是地段，第二是地段，第二還是地段?！边@是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好環(huán)。其實好壞只是相對的，關(guān)鍵是要弄明白：這個項目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。（一）土地價值一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值。金麒麟花園的土地價值各要素如下：1、 土地性質(zhì)綜述：項目面積：約23689平方米，地形整體條件較完備，部分用地上原有廠房建筑，實際上滿足“七通”（即上水通、下水通、路通、電通、通訊通、煤氣通、熱力通）條件；除規(guī)劃中二期工程部分有兩個大坑之外，土地絕大部分平整?？傊貕K屬較理想的建筑用地。2、 地塊周圍景觀自然景觀a、 前方景觀（東方）該方向上，因有一高壓輸電線路沿麒麒路架設(shè)，使得該方向上的無論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾。因此，該方向遠(yuǎn)景雖有景觀，但視線不佳；近景雖林中有水，但其景卻被雜亂的棚戶、散落的廢物削弱。b、 后方景觀（西方）后方景觀，雖然因緊臨的幾個小區(qū)開發(fā)未完成，近景尚為未知數(shù)；但遠(yuǎn)景視線極佳；遠(yuǎn)處青山輪廓清晰可見。中部為高層建筑的彩色，稍近處則為玉泉花圃；景色層次分明，就如青色的山景中嵌進(jìn)彩色的建筑圖象，如視點(diǎn)在8層以上，還可看到左后方（西北方）的中山公園的山景。c、 左方景觀（北方）（略）d、 右方景觀（南方）（略）人文、歷史景觀a、 人文、歷史景觀（略）b、 歷史古跡，人文景觀（略）景觀綜述從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開闊程度看，東、南、西、北四個方向景觀中只有西方景觀尚可，東方景觀因視線被高壓線阻隔而大打折扣；南方景觀視線亦受阻擋；北方景觀不佳（變電站、工廠）；總之，地塊周圍景觀應(yīng)屬該地塊的弱項。但因該地塊形狀南北方向較長，東西方向較窄，故將來可以設(shè)法通過環(huán)藝設(shè)計來弱化南北方向上的不佳景觀，消除此弱項。外部景觀如青青世界、世界之窗、動物園等，直達(dá)交通極為方便；且臨近有古縣衙、古城堡等一批歷史古跡，以及宗教景觀 天主教堂。這些外部景觀及其交通的便利程度應(yīng)屬該地塊的優(yōu)勢。3、環(huán)境、污染情況水、空氣、土地污染情況：地塊周圍因有工廠和一些無規(guī)劃的雜亂棚戶，工廠的廢氣、廢水的排放，棚戶區(qū)住戶亂拋的廢物，使周圍的水、空氣和土地都受到一定程度的污染。噪音污染（略）社會治安狀況（略）4、 地塊周圍的交通條件環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通連接問題，更無交通瓶頸限制，因此該地塊的交通條件極為優(yōu)越，屬一優(yōu)勢條件。5、 配套設(shè)施菜市場（略）商店、購物中心（略）小學(xué)（略）中學(xué)（略）醫(yī)院（略）體育娛樂場所（略）銀行、郵局、酒店（略）6、 近鄰的周邊樓盤情況見第三段（三）。（二）項目地塊的優(yōu)劣勢分析1、地理條件分析就此地塊的客觀地理位置及環(huán)境條件，按前面所列的諸項要素及簡要分析結(jié)論，和swot分析法，列出swot坐標(biāo)圖如下：s（優(yōu)勢）w（劣勢）“七能”+交通景觀+拆遷費(fèi)購物娛樂+銀行、郵局污染o（機(jī)會）t（威脅）1、掌握“前?！?、“玉泉”的詳細(xì)情況， 直接對手在設(shè)計風(fēng)格、入市機(jī)會等避開對手； 前海花園2、概念、環(huán)藝設(shè)計弱化景觀劣勢、降低 玉泉花園噪音影響。從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：地塊環(huán)臨的幾個主要條件如交通、購物、醫(yī)療都非弱勢；地形地貌亦無特別的劣勢；幾個劣勢因素（污染、景觀）都可經(jīng)過未來小區(qū)的合理規(guī)劃和設(shè)計得到不同程度的改善。因此該地塊無完全劣勢。就金麒麟項目的開發(fā)、投資而言，未來開發(fā)營銷工作，只要注意威脅（t）因素，把握機(jī)會（0）因素，那么，地塊的地理條件就不會成為影響整個小區(qū)價值的劣勢因素。2、環(huán)臨競爭樓盤對比從環(huán)臨地塊的7個樓盤的地理位置和樓盤性質(zhì)看，該地區(qū)的多層住宅（最高8層），價格均不超過3500元/平方米，與地塊直連的兩樓盤售價最低僅為2200元/平方米。（三）結(jié)論從項目地塊性質(zhì)來看，金麒麟花園地塊是較理想的住宅建筑用地。根據(jù)swot分析，該地塊在市政配套、環(huán)境污染及區(qū)位位置方面具有暫的劣勢，并考慮到地塊直臨麒麟立交橋和兩大交通主干道， 且與交通主干道（深南大道和麒麟道）之間沒有足夠的空間進(jìn)行環(huán)藝設(shè)計以屏蔽交通的喧囂，故在此塊地上難以開發(fā)出豪華住宅區(qū)。周邊高素質(zhì)可比樓盤減少，在建樓盤售價均偏低。綜合以上各項，比照地塊周邊的地產(chǎn)開發(fā)水平。金麒麟項目常規(guī)類比土地價值在3500元/平米左右。若結(jié)合全程策劃，在小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格、營銷推廣等方面進(jìn)行綜合提升，則項目單位平均價值可上升至5000元以上。?第五段：海綿里的利潤：如何進(jìn)行可提升價值研判？潛在價值兌現(xiàn)最大化方為成功美食家評判廚師的水準(zhǔn)，常以“家常菜”為依據(jù)。珍禽野味不算數(shù)，真把世界上蘿卜白菜“做出來了”，才叫真功夫。這句話的潛臺詞是:從平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潛能，才能形成真正的競爭力。房地產(chǎn)項目的可比性并不簡單在于價格和利潤。如果聽說那個發(fā)展商將住宅樓賣出了每平方3萬元的天價，也不必急于對其欽佩得五體投地。若項目本身的潛在價值是每平方3.5萬元，那么該發(fā)展商就并非一個高手了。相反，假如某地段公認(rèn)只能蓋出3500元每平方的房子，而你卻能做到4500元每平方而且賣得不錯，才稱得上最真正成功。那么，如何最大提升項目的價值？如何進(jìn)行可提升價值的研判？利潤就像是海綿生的水，只要愿意擠總是會有的。要想深入挖掘房地產(chǎn)項目的潛在價值，必須“從頭壓擠每一個環(huán)節(jié)”。如下：1、 類比土地價值如上一節(jié)所述，從相鄰地塊性質(zhì)、環(huán)境、配套、交通、景觀等方面綜合判斷，金麒麟地塊的單位建筑面積類比價值在3500元左右。2、 規(guī)劃能力對土地價值的提升現(xiàn)有規(guī)劃思想的閃光之處：a、 凈化功能，將項目規(guī)劃為純住宅。b、 人車分流。C、首層架空，增強(qiáng)視覺通透感。d、 通過人造景觀豐富小區(qū)景觀層次。e、 以環(huán)芤的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。綜合以上較為超前的規(guī)劃要點(diǎn)可提升物業(yè)價值500-1000元。3、 單體設(shè)計金麒麟花園常規(guī)小戶型的經(jīng)典設(shè)計最大限度地滿足了實用、 舒適的功能需求，使每平方米均得到有效運(yùn)用。復(fù)式大戶型設(shè)計則領(lǐng)先市場，注重主人空間的獨(dú)立和舒展，尊重隱私權(quán)。其價值提升空間可在500-1000元。4、 建筑形式項目的建筑形式包括建筑風(fēng)格、建筑符號和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市場中，金麒麟花園新古典歐陸風(fēng)格的建筑形式設(shè)計迎合了消費(fèi)者對人性化住宅的心理需求，在南山區(qū)該地段同類物業(yè)中較為突出，將提升 500元以上的相對單位價值。5、 市場細(xì)分及客戶定位從項目鄰近樓盤的客戶群情況看，沒有任何一個能具有傾向性較強(qiáng)的，職業(yè)層次單一的客戶群。究竟原因，有以下幾點(diǎn)原因：a、由于此地的地理位置，仍然處在深圳市區(qū)和蛇口工業(yè)區(qū)之間的“軟肋”。b、 兩頭都靠不上，地價較低房屋成本低，售價低。因此，這種低價位的住宅覆蓋的潛在客戶面就廣。只要收入水平達(dá)到一定程度，即有能力購置入住。這些價位覆蓋的社會層次越寬，往往客戶群的社會成分越復(fù)雜，也就越難以在職業(yè)上區(qū)分他們，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8萬元，即有能力購房）來界定。c、 由南山區(qū)的人文地理條件決定：整個南山區(qū)大部分被規(guī)劃為高科技工業(yè)園區(qū)，這就決定了該地區(qū)的人員的從業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性， 即科研共員、企業(yè)管理人員和普通的工人、外資方的代表等。在這些企業(yè)中，除少數(shù)高級管理人員和外方代表以外，絕大部分的普通職工和中、低級的管理人員，其收入水平均不足以支持購買中、高檔價位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低檔價位住宅更適合該地區(qū)的中高層企業(yè)人員和部分科研人員。這就必然導(dǎo)致在該區(qū)內(nèi)同一收入水平上的各行各業(yè)的人都可能購置同樣的住房， 使這些小區(qū)的居民成分復(fù)雜化。同時，南山區(qū)內(nèi)還有許多當(dāng)?shù)卮迕?，這些村民因各種原因（如征地補(bǔ)償、多種經(jīng)營或股票投資等）有相當(dāng)?shù)氖杖牒头e蓄，他們完全有能力在該地區(qū)選擇適當(dāng)?shù)淖≌?，這就使這些小區(qū)居民的成分更加復(fù)雜?？傊?，由于各方面的因素制約，金麒麟花園附近的房價低，限制了該地區(qū)的住宅開發(fā)的檔次，住宅檔次不高，又必然導(dǎo)致居民成分復(fù)雜。綜上所述，對金麒麟花園主力客戶群的判斷，應(yīng)基于以下幾個基礎(chǔ)：a、中等收入的企業(yè)中，高級管理人員，部分政府機(jī)關(guān)工作人員（集體購買），這些人更趨向選擇于中、小戶型（50m2-90m2。b、 購房更注意經(jīng)濟(jì)實惠，較少關(guān)注“人以群分”而產(chǎn)生的明顯社會階層界限（如“萬科城市花園“，被多數(shù)人認(rèn)為是”成功人士“的選擇）。c、 小戶型面對的住戶，是第一次購房的客戶（從統(tǒng)計的幾個臨近樓盤看小戶占相當(dāng)大的比例，近六成）。6、 項目現(xiàn)場包裝及平面設(shè)計現(xiàn)場物業(yè)形象的好壞主要依賴視覺感官的沖擊效果，最終體現(xiàn)于項目現(xiàn)場包裝和平面設(shè)計上。在本項目的操作中，弓I入項目vi（項目標(biāo)識、工地圍板、營銷中心等）至少每平方米可以提升價值500元以上。7、 項目營銷策劃營銷策劃水平是決定項目價值實現(xiàn)程度的重要因素，金麒麟項目借助于國企的營銷策劃經(jīng)驗和操作能力，通過強(qiáng)賣點(diǎn)的提示與推廣，可以使物業(yè)單位價值提升500元以上。8物業(yè)管理引入先進(jìn)的物業(yè)管理思想和管理體制，是建立名牌效應(yīng)的有效途徑。物業(yè)管理的3: 11原理表明，如果小區(qū)物業(yè)管理水平差，其壞影響范文最新推薦的傳播面將是1:11。而好的物業(yè)管理傳播面是1:3。由此，物業(yè)管理對物業(yè)價值的提升有著重要影響。如萬科物業(yè)對項目的價值提升空間在1000元以上。9、結(jié)論以上各因素的兌現(xiàn)對于金麒麟項目價值提升起著直接的驅(qū)動作用，即使以上每一項只擠出20元的潛在利潤，那么你每平方就可以多賺160元，如果在幾個主要項目上做足功夫，則可使每平方的價值上升至5000元以上。?第六段：如何進(jìn)行項目投資估算？序號項目總投資（萬元） 單位成本（萬元） 備注1土地征用及拆遷費(fèi)6993.4711002前期工程費(fèi)330524前期費(fèi)用350555公共配套設(shè)施費(fèi)33051.9含網(wǎng)球場、會所、環(huán)藝小品、保安監(jiān)控等7期間費(fèi)用2161.62340管理費(fèi)80財務(wù)費(fèi)用60按20xx萬元貸款,2年期限計銷售費(fèi)用2008土地增值稅327.4251.5按總收入的1%計提9合計24994.983931.5?第七段：如何進(jìn)行財務(wù)評定？1、利潤預(yù)測銷售平均價格：4660元/平方米（入市價格：4300元/平方米）（全部銷售實現(xiàn)價格：6000元/平方米）單位成本：3931.5元/平方米可售面積：63577平方米銷售收入：29245.42元稅前利潤：4250.44元稅前利潤率：4250.44-24994.98=17%2、其他（略）各位領(lǐng)導(dǎo)、各位老師、