物業(yè)管理行業(yè)研究：物業(yè)管理行業(yè)研究入門手冊(cè)

物業(yè)管理行業(yè)研究：物業(yè)管理行業(yè)研究入門手冊(cè)

1.板塊子行業(yè)

空間的運(yùn)營(yíng)與服務(wù)：

空間服務(wù)行業(yè)，包括住宅物管、公建商寫物管和城市服務(wù)，分別針對(duì)居民、單一企事業(yè)單位及地方政府，為居住空間，非居建筑空間和建筑外城市空間提供服務(wù)。

空間運(yùn)營(yíng)行業(yè)，則是面對(duì)購(gòu)物中心通過(guò)業(yè)主端運(yùn)營(yíng)收入提成的生意，在會(huì)員體系的協(xié)同、空間服務(wù)的打通方面與物管行業(yè)存在混業(yè)協(xié)同，因而中國(guó)的商管和物管通常整體上市，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活和寶龍商業(yè)。我們常常把不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)也納入廣義的“物業(yè)管理服務(wù)”行業(yè)研究。

2.住宅物業(yè)管理公司的收入拆解

2.1住宅物業(yè)管理公司的收入是怎么構(gòu)成的？

在住宅物業(yè)管理行業(yè)，各大公司的收入主要是由基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)構(gòu)成。2021年上半年，樣本企業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)及其他收入分別占55.3%、16.8%、27.9%。業(yè)主增值服務(wù)收入占比從2018年的10.6%迅速上升到2021年上半年的16.8%

2.2基礎(chǔ)服務(wù)=物業(yè)費(fèi)x收費(fèi)面積

物業(yè)費(fèi)的影響因子有繳費(fèi)率和提價(jià)幅度。各家品牌公司的繳費(fèi)率都不低，因而未來(lái)提升空間不大。一般來(lái)說(shuō)提價(jià)幅度比較小，但由于業(yè)委會(huì)的推進(jìn)，政策鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，提價(jià)更普遍了。如上海市2021年8月提出《關(guān)于推動(dòng)形成按質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的指導(dǎo)意見》。

收費(fèi)面積則包括了關(guān)聯(lián)方交付的面積和第三方的面積。大多數(shù)公司的第三方面積已經(jīng)占了相當(dāng)?shù)谋戎?。第三方面積則由可能來(lái)自于收并購(gòu)和第三方外拓。

第三方面積則由可能來(lái)自于收并購(gòu)和第三方外拓。保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活，綠城服務(wù)、中海物業(yè)等公司，上半年幾乎純依賴于市場(chǎng)直拓；金科服務(wù)等公司只是在并購(gòu)方面小試牛刀；碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)并購(gòu)占比不低，但市場(chǎng)直拓也進(jìn)步明顯。收并購(gòu)本身沒(méi)有好壞，關(guān)鍵看整合。收并購(gòu)是快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一種出路。

2.3業(yè)主增值服務(wù)收入占比也呈上升趨勢(shì)

社區(qū)增值服務(wù)的收入增速要顯著超越基礎(chǔ)服務(wù)增速。2021年上半年，樣本企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長(zhǎng)111%，遠(yuǎn)超物業(yè)管理在管面積和基礎(chǔ)服務(wù)收入增長(zhǎng)。毛利占比提升到26%，較去年同期上升21%，首次在毛利中占比突破1/4。在管規(guī)模的擴(kuò)張是橫，增值服務(wù)收入增長(zhǎng)(ARPU值提高）是縱。

3.非住宅物業(yè)管理公司收入詳解

3.1非住宅物業(yè)管理服務(wù)包括公建、商寫、城市服務(wù)

以收費(fèi)面積和物業(yè)費(fèi)為單位的：商寫及部分公建；以合同和標(biāo)段為單位的：城市服務(wù)及部分公建；前者是針對(duì)建筑物空間，后者是針對(duì)建筑物以外的空間。

3.2公建及商寫：?jiǎn)蝺r(jià)高、服務(wù)走向?qū)I(yè)性和綜合性

非住宅物業(yè)的收費(fèi)水平更高，提價(jià)相對(duì)容易，但需要通過(guò)優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)保續(xù)約率；部分公建類物業(yè)，如機(jī)場(chǎng)、學(xué)校等，物業(yè)費(fèi)和收費(fèi)面積，可能和住宅物管不同，因?yàn)榘惑w化綜合服務(wù)的內(nèi)容。

走向?qū)I(yè)化和綜合化，區(qū)域運(yùn)營(yíng)效率隨業(yè)務(wù)濃度而提升。我們認(rèn)為國(guó)內(nèi)的公建物管和商企服務(wù)公司還能跨越對(duì)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)的邊界，針對(duì)企事業(yè)和企事業(yè)員工的日常需求，提供后勤化服務(wù)保障方案（團(tuán)餐、會(huì)所、人事福利等）。相關(guān)的增值服務(wù)，可能會(huì)垂直延伸演變?yōu)閷I(yè)化服務(wù)（團(tuán)餐、設(shè)施維保）。

3.3城市服務(wù)：政策支持，內(nèi)容廣泛

基層治理剛需，藍(lán)海市場(chǎng)，盈利水平低于住宅物業(yè)管理，和住宅協(xié)同。對(duì)象傳統(tǒng)建筑物之外空間的物業(yè)管理，比如河道、公園乃至更廣闊的全域城市空間。其服務(wù)是訂單制的，不再有物業(yè)費(fèi)，也不再有收費(fèi)面積的概念。故而部分公司將城市服務(wù)面積計(jì)算入在管面積，使得面積本身不再可比。城市服務(wù)的收入，則既包括了一次性收取再分包的服務(wù)行為收入，又包括自營(yíng)服務(wù)的收入，后者主要是環(huán)衛(wèi)，垂直整合環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)切袠I(yè)趨勢(shì)。

4.物業(yè)管理公司成本詳解

4.1物業(yè)管理公司成本vs小區(qū)運(yùn)維成本

小區(qū)運(yùn)維成本并不等于物業(yè)管理公司成本。交付前期的開發(fā)企業(yè)保修支出和交付后期的提取業(yè)主維修資金，是覆蓋小區(qū)運(yùn)維成本的重要組成部分。小區(qū)公區(qū)收入（剔除傭金，不進(jìn)物業(yè)管理公司表內(nèi)）能對(duì)沖運(yùn)維成本。業(yè)主維修資金利用率過(guò)低，公區(qū)利用水平過(guò)低是造成此前單盤盈利曲線隨時(shí)間惡化的重要原因。

4.2小區(qū)運(yùn)維成本的外部資金來(lái)源

歷史上業(yè)主維修資金提取困難，政府舊改投入不多，和公區(qū)收益不夠。各地政策不斷鼓勵(lì)提取維修資金。老舊小區(qū)改造，社區(qū)運(yùn)營(yíng)，物業(yè)管理逐漸結(jié)合起來(lái)，補(bǔ)貼空間和補(bǔ)貼資金并存。

開發(fā)商既然獲得銷售收入，理應(yīng)承擔(dān)售后責(zé)任，也可能為品牌付出超額保修責(zé)任。不同的項(xiàng)目，保修期一般為2年、5年或更長(zhǎng)。品牌開發(fā)企業(yè)對(duì)園區(qū)公共設(shè)施負(fù)有義務(wù)，更新園區(qū)公共設(shè)施是品牌實(shí)力提升的重要渠道。

4.3物業(yè)管理公司的成本，主要是人工成本

成本構(gòu)成：物管公司是勞動(dòng)密集型行業(yè)，主要成本為人力成本（包括分包成本）和場(chǎng)地和設(shè)備成本。從業(yè)務(wù)類型看，也可以分為基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的四保一服成本和增值服務(wù)的專項(xiàng)成本

4.4人工成本=用工數(shù)量x單位人工成本

物管行業(yè)人力成本并非剛性上漲，這可能是資本市場(chǎng)最大的誤會(huì)。物管行業(yè)的單人人工成本是上漲的。新科技的應(yīng)用和管理創(chuàng)新，逐漸替代原來(lái)傳統(tǒng)的操作界面，帶來(lái)效率的提升。物業(yè)管理是收入和客戶滿意度不變情況下，用工數(shù)量可能大幅下降的勞動(dòng)密集型行業(yè)。

4.5社區(qū)稟賦影響成本

不同的物業(yè)管理項(xiàng)目而言，單位收費(fèi)面積的成本高低取決于多個(gè)因素。容積率的高低：容積率越低，公攤越多，單位收費(fèi)面積成本越高；可利用公區(qū)空間，比如廣告位的價(jià)值（這并不是物業(yè)管理公司的收入，而是小區(qū)運(yùn)維成本的抵減項(xiàng)目，算業(yè)主共同所有）；建筑物營(yíng)建過(guò)程中是否考慮后期運(yùn)維需要（比如是否預(yù)設(shè)了智慧安防所需要的傳感器，是否選擇了容易脫落形成安全問(wèn)題的材料和設(shè)備）。對(duì)不同樓盤來(lái)說(shuō)，同樣收費(fèi)所能取得的服務(wù)效果一定是不同的，不存在“一分價(jià)格一分服務(wù)”。

5.優(yōu)秀物業(yè)管理公司的基因

5.1價(jià)值觀+胡蘿卜

所有好公司，在管理界面的優(yōu)秀，都是價(jià)值觀加胡蘿卜。所謂胡蘿卜，就是員工激勵(lì)；所謂價(jià)值觀，就是公司員工文化認(rèn)同。

5.2科技應(yīng)用

科技賦予的管理能效提升，使得服務(wù)和管理標(biāo)準(zhǔn)化，跳脫出傳統(tǒng)的增長(zhǎng)曲線?？萍贾髁Φ姆?wù)體系，降低了對(duì)個(gè)體主觀能動(dòng)性的依賴，服務(wù)的快速?gòu)?fù)制和標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制成為可能。管理顆?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)格化，也是大規(guī)模復(fù)制有品質(zhì)的服務(wù)的基礎(chǔ)。

5.3底層提效

底層提效，即物業(yè)管理行業(yè)是區(qū)別于其他勞動(dòng)密集型行業(yè)，底層具備顯著提效空間。員工的操作界面日新月異，專業(yè)化和智能化推動(dòng)成本曲線不斷下移，客戶滿意度卻不斷提升。

5.4專業(yè)孵化

專業(yè)孵化，是指從空間、資產(chǎn)和客戶出發(fā)，物業(yè)管理公司透過(guò)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)或外部并購(gòu)，培育全新的增值服務(wù)能力。憑借居住空間管理的天然優(yōu)勢(shì)，不少企業(yè)內(nèi)生孵化出增值服務(wù)能力，如社區(qū)團(tuán)購(gòu)、旅居服務(wù)、到家服務(wù)等。也藉由收并購(gòu)或參股等方式跨入更加專業(yè)但能夠產(chǎn)生協(xié)同的垂直領(lǐng)域。

6.商管行業(yè)的運(yùn)行

6.1市場(chǎng)空間

我們測(cè)算，當(dāng)前購(gòu)物中心行業(yè)總租金收入規(guī)模約5000億元，2030年我國(guó)購(gòu)物中心銷售額將達(dá)9.6萬(wàn)億元，對(duì)應(yīng)租金1.3萬(wàn)億元

6.2重奢資源：護(hù)城河最強(qiáng)的稀缺資源

單城市重奢購(gòu)物中心容量極為有限。在市場(chǎng)容量有限的情況下，先發(fā)優(yōu)勢(shì)最為顯著。

6.3運(yùn)營(yíng)能力：實(shí)現(xiàn)規(guī)模的基礎(chǔ)，突圍競(jìng)爭(zhēng)的保障

場(chǎng)的租管費(fèi)收入=（單位客流量x成交轉(zhuǎn)化率x客單價(jià)）x面積x租售比。單位客流量一方面與商場(chǎng)的定位、運(yùn)營(yíng)成效有關(guān)，也與商場(chǎng)所在的城市區(qū)位能級(jí)有關(guān)。商場(chǎng)的客單價(jià)則主要由商場(chǎng)的定位和運(yùn)營(yíng)成效決定。

6.4規(guī)模布局：先發(fā)卡位和規(guī)模經(jīng)濟(jì)鞏固護(hù)城河

商管行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)：網(wǎng)絡(luò)化招商資源優(yōu)勢(shì)；規(guī)模先發(fā)和卡位優(yōu)勢(shì)；會(huì)員資產(chǎn)的挖掘潛力。

6.5輕資產(chǎn)模式：品牌第三方外拓彈性明顯

重資產(chǎn)是起點(diǎn)，輕資產(chǎn)是未來(lái)。輕資產(chǎn)合同可拓展空間大，且拓展后穩(wěn)定性高。

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7.重點(diǎn)公司介紹

碧桂園服務(wù)

業(yè)績(jī)表現(xiàn)靚麗。公司2021年上半年收入115.6億元，同比增長(zhǎng)84.3%，毛利38.6億元，同比增長(zhǎng)65.5%，股東應(yīng)占利潤(rùn)21.1億元，同比增長(zhǎng)60.7%。公司上半年利潤(rùn)表中并未包含嘉寶服務(wù)，僅在資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)。

規(guī)模領(lǐng)先同業(yè)?？紤]嘉寶服務(wù)及三供一業(yè)，公司中報(bào)期末收費(fèi)面積6.44億平米，合約面積12.05億平米。不考慮二者，則分別為4.29億平米和9.01億平米。不考慮嘉寶服務(wù)并購(gòu)，公司上半年新增0.80億平米合約面積及0.52億平米在管面積。公司新增合約面積中55.7%來(lái)自第三方外拓，即品牌直拓已相當(dāng)于去年全年的62%。

大并購(gòu)后的整合，決定公司資金運(yùn)用有效性。公司公告收購(gòu)彩生活的住宅物業(yè)管理核心資產(chǎn)，對(duì)價(jià)33億元，對(duì)應(yīng)2020年10.7倍PE。公司公告收購(gòu)富力物業(yè)，對(duì)價(jià)為70億元（僅考慮現(xiàn)有在管面積0.86億平米，若考慮潛在交付面積0.66億平米，則對(duì)價(jià)為100億元），對(duì)應(yīng)2021年14倍PE。我們認(rèn)為，當(dāng)前并購(gòu)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的標(biāo)的不少，收購(gòu)標(biāo)的不是具備獨(dú)立發(fā)展能力的資產(chǎn)，但卻有可能和碧桂園服務(wù)充分協(xié)同。第一，公司廣告等增值服務(wù)急需更大的規(guī)模，規(guī)模本身意味著協(xié)同；第二、公司具備提升一部分項(xiàng)目滿意度和盈利水平的專業(yè)能力，且具備這樣的經(jīng)驗(yàn)；第三、萬(wàn)象美物業(yè)系出名門，管理項(xiàng)目地理位置上一般臨近購(gòu)物中心，此前從未實(shí)現(xiàn)和中國(guó)規(guī)模最大商管公司的協(xié)同，但我們認(rèn)為依托碧桂園服務(wù)的經(jīng)營(yíng)能力，其打通會(huì)員體系等雙贏協(xié)同是可能出現(xiàn)的。

華潤(rùn)萬(wàn)象生活

公司業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入40.1億元，同比上漲28.1%，歸母凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)8.1億元，同比上漲138.1%，核心歸母凈利實(shí)現(xiàn)7.8億元，同比增長(zhǎng)115.6%。此外，自2020年7月購(gòu)物中心物業(yè)管理模式由包干制轉(zhuǎn)為酬金制，剔除這一部分影響，整體收入增速達(dá)44.0%。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)第三方外拓超預(yù)期。公司上半年商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)收益16.2億元，同比增長(zhǎng)11.7%，剔除部分項(xiàng)目包干制改酬金制的影響，則同比增長(zhǎng)46.1%。購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)及物管收入實(shí)現(xiàn)9.3億元，較去年同期下降7.2%，主要為收費(fèi)模式變化影響，剔除該影響則同比增長(zhǎng)42.6%。上半年購(gòu)物中心新開7家，當(dāng)前在營(yíng)共計(jì)66家（含兩個(gè)分租），上半年重奢/品質(zhì)購(gòu)物中心零售額分別平均增長(zhǎng)88.5%/82.4%，各產(chǎn)品線業(yè)績(jī)均好。值得一提的是，公司上半年完成簽約8個(gè)第三方（含集團(tuán)）購(gòu)物中心，已完成年初制定簽約10個(gè)第三方目標(biāo)的80%，第三方外拓超預(yù)期發(fā)展。

人才為本深鑄護(hù)城河，生態(tài)挖掘釋放商業(yè)潛力。公司清楚認(rèn)識(shí)到人才是輕資產(chǎn)管理公司的核心資產(chǎn)，通過(guò)突破性嘗試內(nèi)部員工購(gòu)股計(jì)劃、專項(xiàng)激勵(lì)、獎(jiǎng)金分配等方式充分激勵(lì)員工，并賦能員工打造各類專家人才，重視人才戰(zhàn)略將有助于進(jìn)一步鞏固其管理運(yùn)營(yíng)護(hù)城河。另一方面，公司以各方面均好的生態(tài)為基礎(chǔ)，打通大會(huì)員體系，推動(dòng)多業(yè)態(tài)會(huì)員交互。上半年購(gòu)物中心會(huì)員達(dá)到1,929萬(wàn)，較2020年底增幅19.8%，會(huì)員貢獻(xiàn)零售額占比56.6%。其中購(gòu)物中心和住宅重疊會(huì)員達(dá)到23萬(wàn)，較2020年底提升17%，且重疊會(huì)員消費(fèi)水平要好于普通會(huì)員，表明公司打通會(huì)員體系成效顯著。

金科服務(wù)

業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。2021年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入25.86億元，同比增長(zhǎng)88.8%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)5.30億元，同比增長(zhǎng)80.4%，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁；實(shí)現(xiàn)毛利率32.5%、凈利率20.95%，較2020年底分別上升2.8、2.1個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力進(jìn)一步提升。

二次機(jī)遇窗口打開。公司歷史上率先認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)的獨(dú)立發(fā)展意義，較早開展第三方外拓，較早提升區(qū)域密度和布局增值服務(wù)體系，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不激烈的情況下，把握了第一次機(jī)遇窗口（合約面積中第三方超過(guò)55%）。公司有望憑借充裕的表內(nèi)資金、小試牛刀的整合協(xié)同能力和具備價(jià)值的增值服務(wù)體系，把握二次成長(zhǎng)窗口，進(jìn)一步提升競(jìng)爭(zhēng)力，躋身行業(yè)頭部公司之列。

補(bǔ)強(qiáng)團(tuán)隊(duì)，積極外拓。