房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)課件

房地產(chǎn)公司

財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)1房地產(chǎn)公司

財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)1財(cái)務(wù)管理內(nèi)容資金管理預(yù)算管理核算管理稅務(wù)管理2財(cái)務(wù)管理內(nèi)容資金管理2

第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹第二篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅概述第三篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法第四篇基本的財(cái)務(wù)管理分析概念和工具3第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 取得貸款的一般前提條件貸款方案的制定貸款審批流程貸款發(fā)放后的管理按揭貸款政策4第一篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 4

房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類5房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類

按貸款用途分：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)已取得“四證”房地產(chǎn)項(xiàng)目給予用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款用于土地拆遷和市政配套建設(shè)的貸款；如化實(shí)、化研一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款。3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款貸款用途一般不限，以所貸款物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入為還款來(lái)源的貸款。6房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類按貸款用途分：6房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類

按項(xiàng)目性質(zhì)劃分：1、住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款住宅項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較小，資金回收期短，銀行可以取得大量個(gè)人按揭資源，是銀行較為支持的貸款種類；2、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較大，資金回收期長(zhǎng)，沒(méi)有較穩(wěn)定個(gè)人按揭資源，銀行對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的選擇條件較高（經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目位置、公司背景，銀行政策等），在目前外部條件不佳的情況下，一些銀行采取停止發(fā)放該類貸款的政策，如中信銀行。7房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類按項(xiàng)目性質(zhì)劃分：7

取得貸款的一般前提條件8取得貸款的一般前提條取得貸款的一般前提條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件公司條件：1、公司各項(xiàng)合法經(jīng)營(yíng)的證照齊全；2、按發(fā)改委立項(xiàng)要求，完成項(xiàng)目注冊(cè)資本金注資。項(xiàng)目條件項(xiàng)目取得“立項(xiàng)批復(fù)”和“用地規(guī)劃”、“國(guó)土證”、“工程規(guī)劃”、“施工證”，即“四證”到位；當(dāng)只有施工證未到位時(shí)可帶條件上報(bào)，施工證到位后放款。9取得貸款的一般前提條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件9財(cái)務(wù)條件：1、在申請(qǐng)貸款時(shí)，項(xiàng)目已投入的自有資金至少要達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銀行一般要求要達(dá)到40%甚至50%；已投入資金以合同和發(fā)票為證；2、已投入的自有資金必須以權(quán)益資金的方式投入，即資本金或資本公積，以公司往來(lái)款等其他債的形式投入資金，銀行不認(rèn)為是自有資金。取得貸款的一般前提條件

例：京潤(rùn)項(xiàng)目投入各類土地成本約30多億，但注冊(cè)資本金只有4703萬(wàn)美金，其他資金均以往來(lái)形式（即債的形式）投入，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)需將其他資金以往來(lái)款轉(zhuǎn)資本公積的形式轉(zhuǎn)入所有者權(quán)益，轉(zhuǎn)增資本公積后銀行才認(rèn)可該部分投入資金為企業(yè)“自有”資金。10財(cái)務(wù)條件：取得貸款的一般前提條件例：京潤(rùn)項(xiàng)目投入各類土地成取得貸款的一般前提條件

擔(dān)保條件：一般要求以申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的土地及在建工程為抵押物，銀行進(jìn)行封閉管理。銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵押的主要目的除了滿足抵押率、防止發(fā)生壞賬外主要還有：通過(guò)對(duì)解除抵押的同意權(quán)掌握在售項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、控制項(xiàng)目的銷售收入，確保貸款按銷售進(jìn)度逐步償還；控制項(xiàng)目的銷售按揭資源，實(shí)現(xiàn)貸款的綜合收益。如果銀行不能對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行抵押實(shí)施封閉管理（以其他財(cái)產(chǎn)抵押或保證擔(dān)保），則銀行對(duì)項(xiàng)目銷售收入和按揭資源不具備控制性，不能達(dá)到其發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的初衷（各銀行以開(kāi)發(fā)貸款為手段，主要目的是獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的個(gè)人按揭貸款客戶）。11取得貸款的一般前提條件擔(dān)保條件：11土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款條件：公司類條件相同，項(xiàng)目條件要求取得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，一級(jí)開(kāi)發(fā)方案會(huì)審表、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等；財(cái)務(wù)類條件自有資金要求30%以上；一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款必須為抵押擔(dān)保。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款條件：申請(qǐng)貸款物業(yè)每年產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)的凈現(xiàn)金流量可以滿足貸款期內(nèi)償還本息的要求。該物業(yè)必須具有產(chǎn)權(quán)并可正常經(jīng)營(yíng)。取得貸款的一般前提條件

12土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款條件：取得貸款的一般前提條件12

貸款方案的制定13貸款方案的制定13貸款方案的制定1、項(xiàng)目投資總額一般根據(jù)貸款量的需求設(shè)計(jì)總投資額，或根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的60%—70%設(shè)計(jì)總投，一般均高于實(shí)際投資額，但總投必須滿足已投入的資金達(dá)到總投的35%或其他比例，否則，銀行不予受理。例：德勝大廈目前已投入資金約3.1億，按商業(yè)開(kāi)發(fā)40%自有比例的要求，投資總額不得超過(guò)7億元。14貸款方案的制定1、項(xiàng)目投資總額14貸款方案的制定2、項(xiàng)目貸款額的確定項(xiàng)目貸款量最大為項(xiàng)目總投的65%，即減去自有投入部分；但銀行一般會(huì)把項(xiàng)目的預(yù)售收入作為項(xiàng)目投入的一部分，貸款比例一般為總投資的30%-50%，如招行明確要求貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)項(xiàng)目總投的40%。申請(qǐng)貸款額也受抵押物價(jià)值的影響，銀行一般抵押率控制在60%—70%以內(nèi)。例：望京項(xiàng)目目前土地評(píng)估價(jià)值約為7.6億，按60%計(jì)算抵押率，貸款規(guī)模為4.5億，70%為5.3億。15貸款方案的制定2、項(xiàng)目貸款額的確定153、自有資金的確定對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要為項(xiàng)目的土地成本和前期投入，若權(quán)益不足，則以股東決議的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)增資本公積，確保自有資金滿足貸款要求。4、期限和利率的確定一般開(kāi)發(fā)貸款期限為2年，最長(zhǎng)為3年；利率主要由當(dāng)前的宏觀形勢(shì)決定。如2007年公司多筆貸款實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)利率下浮，而2008年貸款普遍利率上浮10%—30%不等。貸款方案的制定163、自有資金的確定貸款方案的制定165、抵押物的確定抵押物一般為項(xiàng)目自身土地及在建工程，在項(xiàng)目自身不具備抵押條件或抵押率不滿足貸款需求時(shí)可用項(xiàng)目外抵押物例：大連項(xiàng)目4號(hào)土地評(píng)估值不足2億，不足以向工行申請(qǐng)2億額度，即以整個(gè)住宅地塊土地抵押給工行。貸款方案的制定175、抵押物的確定貸款方案的制定17

貸款審批流程18貸款審批流程18貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時(shí)間如下：提供申請(qǐng)及資料（5天）支行審查材料撰寫(xiě)授信報(bào)告（14天）報(bào)分行審查材料（14天）分行上會(huì)審批（14天）總行審查材料（25天）總行上會(huì)審批（14天）簽署合同，準(zhǔn)備抵押、或擔(dān)保和放款資料（5天若需集團(tuán)擔(dān)保則需14天）放款（2天）辦理抵押登記（5天）19貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時(shí)間如下：大型國(guó)有銀行工、農(nóng)、中、建在分行一級(jí)有一定額度的審批權(quán)（如工行5億），在額度權(quán)限內(nèi)可不報(bào)總行，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在分行內(nèi)審批，一筆貸款一般在2個(gè)月內(nèi)可完成上報(bào)、審批和放款的流程，若上報(bào)總行一般需3、4個(gè)月的時(shí)間，且審批風(fēng)險(xiǎn)較大。例：京潤(rùn)項(xiàng)目在4月份項(xiàng)目具備上報(bào)條件（三證齊），招行和交行均在5月底前完成分行審批，但都到8月份才取得總行批復(fù)，歷時(shí)4個(gè)月。貸款審批流程20大型國(guó)有銀行工、農(nóng)、中、建在分行一級(jí)有一定額度的審批權(quán)（如工

貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理從銀行管理上講，開(kāi)發(fā)貸款只能用于本項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)禁挪用和支付土地款，資金只能支付給施工單位或材料商等。支取貸款前需向銀行提供用款合同、監(jiān)理報(bào)告、施工進(jìn)度表等，支付量要與合同中條款匹配，支付進(jìn)度與工程進(jìn)度匹配。例：大連工行對(duì)項(xiàng)目貸款實(shí)施較嚴(yán)格的監(jiān)管，貸款只能用于項(xiàng)目本身，且支付進(jìn)度嚴(yán)格按工程進(jìn)度控制，禁止向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付資金。目前各行對(duì)貸后的資金監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格（交行對(duì)京潤(rùn)貸款的資金一直監(jiān)管到流出合生的關(guān)聯(lián)企業(yè)為止），短期內(nèi)大量轉(zhuǎn)出貸款使用的難度加大。22貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理22貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款貸款銀行要求對(duì)所貸款項(xiàng)目的銷售收入實(shí)行監(jiān)管，開(kāi)立銷售監(jiān)管帳戶，保證還款來(lái)源。在項(xiàng)目抵押給銀行后，所銷售房屋需向銀行提出解除抵押的申請(qǐng)，用銷售收入的一定比例償還解抵押資金，銀行通過(guò)此種方法逐步收回貸款。按銀行監(jiān)管要求，開(kāi)發(fā)貸款的還款應(yīng)是與項(xiàng)目銷售收入的回籠保持同步的。目前，房地產(chǎn)銷售狀況不佳，各行對(duì)銷售的監(jiān)管也愈發(fā)嚴(yán)格。23貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款23

按揭貸款政策24按揭貸款政策24按揭貸款政策個(gè)人住房按揭貸款政策

1、必須提供的個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、法院判決書(shū)）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門(mén)章或公章，收入數(shù)額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產(chǎn)證、國(guó)債、收益性保險(xiǎn)單、股票等，提供種類越多越有利于審批；借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：實(shí)際年齡+貸款年限不超過(guò)65歲，最長(zhǎng)貸款年限為30年；首次利用貸款購(gòu)房，執(zhí)行的利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠利率；90平米以下首付款比例不低于20%，90平米以上首付款比例不低于30%；

3、貸款套數(shù)的計(jì)算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購(gòu)房，首付款比例不低于40%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍；第三次利用貸款購(gòu)房，首付款比例不低于45%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.15倍；根據(jù)《中國(guó)人民銀行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2008]302號(hào)）規(guī)定，商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例下限為20％，貸款利率下限為中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。但目前各商業(yè)銀行尚無(wú)具體實(shí)施細(xì)則，故上述按揭政策為2008年10月27日前個(gè)人住房按揭政策。

25按揭貸款政策個(gè)人住房按揭貸款政策25個(gè)人商用房按揭貸款政策

1、必須提供的個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、法院判決書(shū)）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門(mén)章或公章，收入數(shù)額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產(chǎn)證、國(guó)債、收益性保險(xiǎn)單、股票等，提供種類越多越有利于審批借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：實(shí)際年齡+貸款年限不超過(guò)65歲，最長(zhǎng)貸款年限為10年；

首次利用貸款購(gòu)房，執(zhí)行的利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍；首付款比列下限為50%

3、貸款套數(shù)的計(jì)算是以家庭為單位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用貸款購(gòu)房，首付款比例不低于60%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.2倍；第三次利用貸款購(gòu)房，首付款比例不低于65%；利率為中國(guó)人民銀行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮1.21倍

上述住宅與商用房的按揭貸款政策為常規(guī)的信貸政策，借款申請(qǐng)人實(shí)際需提供的資料及首付款成數(shù)以銀行最后審批條件為準(zhǔn)。

26個(gè)人商用房按揭貸款政策26第二篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃27第二篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅種27

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅種28房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅種營(yíng)業(yè)稅及附稅（重點(diǎn)稅種）企業(yè)所得稅（重點(diǎn)稅種）土地增值稅（重點(diǎn)稅種）房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅契稅印花稅、車船稅、殘疾人保障基金等29房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)涉及稅種營(yíng)業(yè)稅及附稅（重點(diǎn)稅種）29營(yíng)業(yè)稅及附稅納稅義務(wù)人在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)均為營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。征稅范圍1、預(yù)售住宅、商鋪、車位、別墅等不動(dòng)產(chǎn)的銷售收入；2、出租商鋪、車位的租金收入；3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓收入；4、住宅、商鋪的誠(chéng)意金收入；5、罰款、撻定、押金、保證金收入；6、測(cè)繪工本費(fèi)、手續(xù)費(fèi)收入；7、收取的賠償金收入；8、稅法規(guī)定的其他應(yīng)稅收入。30營(yíng)業(yè)稅及附稅納稅義務(wù)人30營(yíng)業(yè)稅及附稅稅率

轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),銷售不動(dòng)產(chǎn),銷售建筑物及其他土地附著物5%。應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)及銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額*適用稅率31營(yíng)業(yè)稅及附稅稅率31企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)均適用新頒布的新的《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》，原《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》同時(shí)廢止。32企業(yè)所得稅自2008年1月1日起，外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)均契稅計(jì)稅依據(jù)

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；即土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。房屋買賣的成交價(jià)格中所包含的行政事業(yè)性收費(fèi)，屬于成交價(jià)格的組成部分，不應(yīng)從中剔除，因此，合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍。納稅人應(yīng)按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。2、土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋所有權(quán)贈(zèng)與，由契稅征收機(jī)關(guān)參照同類土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)格核定；3、土地使用權(quán)交換、房屋所有權(quán)交換、土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換，為交換價(jià)格的差額；4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，除承受方按規(guī)定繳納契稅外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。

5、承受土地、房屋部分權(quán)屬的，為所承受部分權(quán)屬的成交價(jià)格；當(dāng)部分權(quán)屬改為全部權(quán)屬時(shí)，為全部權(quán)屬的成交價(jià)格，原已繳納的部分權(quán)屬的稅款應(yīng)予扣除。33契稅計(jì)稅依據(jù)33契稅簡(jiǎn)介應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)*適用稅率（3%-5%，視地方性稅務(wù)法規(guī)及國(guó)家的更新而變化）34契稅簡(jiǎn)介應(yīng)納稅額的計(jì)算34印花稅納稅義務(wù)人凡在中國(guó)境內(nèi)書(shū)立、使用、領(lǐng)受印花稅所列舉的憑證、并依法履行納稅義務(wù)的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。主要包括：立合同人、立據(jù)人、立賬簿人、領(lǐng)受人和使用人。稅目及稅率1、稅目

一般來(lái)說(shuō)，印花稅共有13個(gè)稅目。它們是：購(gòu)銷合同、加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、貨物運(yùn)輸合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、技術(shù)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿和權(quán)利、許可證照。

2、稅率

印花稅的稅率有兩種形式，即比例稅率和定額稅率。

①比例稅率。各類合同以及具有合同性質(zhì)的憑證、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，適用比例稅率。比例稅率分為5個(gè)檔次，分為0.05‰、0.3‰、0.5‰、1‰、4‰。

②定額稅率。權(quán)利、許可證照、營(yíng)業(yè)賬簿中的其他賬簿，適用定額稅率，均為按件貼花，稅額為5元。應(yīng)納稅額的計(jì)算

1、按比例稅率計(jì)算

應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率

2、按定額稅率計(jì)算

應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額

35印花稅納稅義務(wù)人35

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃36房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃1、運(yùn)籌帷幄、提前籌劃。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等為較大的稅種。其中營(yíng)業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅，其按照銷售收入的5%計(jì)繳稅金，是不以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否盈利為前提的；而企業(yè)所得稅和土地增值稅是就企業(yè)的所得計(jì)繳的稅金，其分別以利潤(rùn)總額和增值額作為計(jì)稅依據(jù)，即兩者的計(jì)稅依據(jù)直接決定稅負(fù)金額。故企業(yè)應(yīng)從股權(quán)收購(gòu)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)報(bào)建與建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售定價(jià)環(huán)節(jié)、項(xiàng)目核算環(huán)節(jié)到集團(tuán)統(tǒng)籌下的簽訂規(guī)劃設(shè)計(jì)、咨詢類等合同合理轉(zhuǎn)移成本等各個(gè)環(huán)節(jié)予以籌劃，以達(dá)到稅收利益最大化的目的。案例:綠洲大學(xué)生公寓的立項(xiàng)\玉河項(xiàng)目的劃分\07年交樓業(yè)績(jī)的確認(rèn)37房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃1、運(yùn)籌帷幄、提前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃2、提前準(zhǔn)備以應(yīng)對(duì)年度匯算清繳工作。企業(yè)所得稅目前的繳納方式為按季預(yù)繳，年度終了后5個(gè)月內(nèi)匯算清繳。匯算清繳是在利潤(rùn)表的基礎(chǔ)上，按照稅法及我司適用的地方性稅務(wù)法規(guī)等的規(guī)定，相應(yīng)調(diào)增、調(diào)減應(yīng)納稅所得額，并據(jù)以計(jì)算我司需補(bǔ)（退）繳企業(yè)所得稅。①匯算的重點(diǎn)科目為收入、成本、費(fèi)用，其中以成本科目為匯算的重中之重。基于現(xiàn)金流量的考量，在符合相關(guān)法規(guī)規(guī)定的情形下盡可能多的結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本在當(dāng)前匯算期，會(huì)在一定程度上緩解近期的資金壓力。而結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的前提之一是支付的成本項(xiàng)目取得足額有效的發(fā)票以及完備的結(jié)算資料，故在每個(gè)匯算清繳期前應(yīng)盡可能多的回收預(yù)付款項(xiàng)的發(fā)票及辦理結(jié)算事宜。其次其他稅前列支事項(xiàng)也應(yīng)及時(shí)、足額取得合規(guī)的票據(jù)作為列支的依據(jù)。②掌握重點(diǎn)稅務(wù)清算政策和各城市重點(diǎn)，各個(gè)突擊，爭(zhēng)取重大優(yōu)惠措施③對(duì)于企業(yè)所得稅法中明確規(guī)定有稅前列支上限的科目予以重視，如業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等均明確規(guī)定了所得稅前扣除的上限，超出部分不予稅前列支，無(wú)論我司內(nèi)部的業(yè)務(wù)招待費(fèi)預(yù)算與營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算如何制定，可適當(dāng)通過(guò)合法、完備的手續(xù)將其一部分在賬面上在其他沒(méi)有稅前列支上限的科目中列示。案例：０７年北京地區(qū)所得稅清算38房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃2、提前準(zhǔn)備以應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃３、重視各級(jí)稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的稅務(wù)稽查工作。稅務(wù)稽查是稅務(wù)機(jī)關(guān)依照國(guó)家稅收法規(guī)，對(duì)納稅人履行納稅義務(wù)的情況進(jìn)行稽核考查，并對(duì)其稅務(wù)違法行為進(jìn)行查處的一種管理活動(dòng)。稅務(wù)專項(xiàng)稽查區(qū)別于一般常規(guī)的納稅征管和檢查，人員限機(jī)性強(qiáng)，其重點(diǎn)為打擊性稽查，對(duì)各類少稅、偷稅、逃稅、騙稅、抗稅事項(xiàng)進(jìn)行專案查處，并對(duì)性質(zhì)嚴(yán)重的稅務(wù)違法案件移送司法部門(mén)。因此對(duì)于企業(yè)而言，尤其對(duì)于近年來(lái)快速發(fā)展的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，又處于國(guó)家政策嚴(yán)控時(shí)期，任何一次稅務(wù)稽查工作都是一次巨大的考驗(yàn)。在稅務(wù)稽查工作中，因本身會(huì)計(jì)規(guī)范與稅務(wù)規(guī)范之間的差異有很多彈性空間，這個(gè)時(shí)候稽查人員的裁量權(quán)顯得尤其重要，對(duì)于會(huì)計(jì)與稅務(wù)方面的彈性差異可以選擇量刑也可選擇放生，量刑既可以選擇量輕也可以選擇量重，必須進(jìn)行充分的準(zhǔn)備和溝通，利用各種渠道解決問(wèn)題，最大限度減少公司的損失。案例：營(yíng)業(yè)稅欠稅稽查39房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)稅務(wù)籌劃３、重視各級(jí)稅務(wù)第三篇

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法合生集團(tuán)收入口徑及差異合生集團(tuán)成本口徑及差異40第三篇

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法合生集團(tuán)收入口徑及差異40

合生集團(tuán)收入口徑及差異41合生集團(tuán)收入口徑及差

合生集團(tuán)收入口徑及差異目前使用收入的口徑有兩種，即認(rèn)購(gòu)口徑和香港口徑。其確認(rèn)口徑差異如下：1、認(rèn)購(gòu)口徑：業(yè)主簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交齊定金的銷售合約額。包含正常（取得銷售許可證）與非正常銷售額（未取得銷售許可證）。2、香港口徑：(1)已取得預(yù)售證;(2)已簽約；(3)非抵押；(4)已取得竣工備案；(5)達(dá)到交樓條件后，每月按時(shí)向客戶發(fā)出具有法律效力的交樓通知書(shū)；(6)滿足上述所有條件后，對(duì)于業(yè)主已收鑰匙，并已通過(guò)驗(yàn)收的（不需要收齊100%樓款）；對(duì)于業(yè)主尚未收樓的，則要求收齊合約額的95%樓款（面積差異款除外）。

備注：另外，因國(guó)內(nèi)口徑收入差異與香港口徑差異不大，為減少香港審計(jì)數(shù)據(jù)差異，提高工作效率，目前已停止使用國(guó)內(nèi)收入口徑，國(guó)內(nèi)口徑確認(rèn)原則為：(1)已取得預(yù)售證；(2)已簽約；(3)已取得竣工備案的銷售合約額。42合生集團(tuán)收入口徑及差異目前使用收入的口徑有兩種，即認(rèn)

合生集團(tuán)成本口徑及差異43合生集團(tuán)成本口徑及差

目前合生集團(tuán)使用的報(bào)表成本口徑有三種種，即董事局口徑、國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則口徑和香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則口徑。

其中：香港口徑成本由香港總部財(cái)務(wù)部在國(guó)內(nèi)口徑成本基礎(chǔ)上，按香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算得出，并報(bào)香港審計(jì)師審核；

國(guó)內(nèi)財(cái)務(wù)核算主要是計(jì)算董事局口徑、國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則口徑成本，該兩種成本的差異如下：

1、成本用途不同、配比利潤(rùn)表的收入也不同：

國(guó)內(nèi)口徑的成本用于計(jì)算會(huì)計(jì)賬面利潤(rùn)表，相對(duì)應(yīng)的收入是香港口徑的收入；

認(rèn)購(gòu)口徑的成本用于計(jì)算認(rèn)購(gòu)口徑利潤(rùn)表，相對(duì)應(yīng)的收入是認(rèn)購(gòu)口徑的收入；

2、成本內(nèi)涵不同

國(guó)內(nèi)口徑成本包含香港顧問(wèn)費(fèi)、資本化利息和工程人員費(fèi)用。香港顧問(wèn)費(fèi)按合同受益范圍分?jǐn)偅Y本化利息按當(dāng)期發(fā)生額分?jǐn)傆浫氘?dāng)期在建工程,工程人員費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)側(cè)肴P(pán)。合生集團(tuán)成本口徑及差異44目前合生集團(tuán)使用的報(bào)表成本口徑有三種種，即董事局口徑、國(guó)

合生集團(tuán)成本口徑及差異（續(xù)）

而認(rèn)購(gòu)口徑成本不包含這三項(xiàng)費(fèi)用，在核算認(rèn)購(gòu)口徑利潤(rùn)時(shí)這三項(xiàng)費(fèi)用作為當(dāng)期費(fèi)用直接扣減本期利潤(rùn)；

3成本分?jǐn)傇瓌t不同：國(guó)內(nèi)口徑的成本按集團(tuán)統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)成本科目分?jǐn)傄?guī)則將成本分?jǐn)偟阶≌⑸啼?、車位、?huì)所等產(chǎn)品中；

認(rèn)購(gòu)口徑的成本是在國(guó)內(nèi)口徑成本計(jì)算結(jié)果的基礎(chǔ)上，按董事局要求：根據(jù)會(huì)所成本不超過(guò)500元/㎡，車位不超過(guò)7萬(wàn)每個(gè)，即銷售單位成本不超過(guò)2188元/㎡（=7000元/32㎡），多余成本由住宅承擔(dān)的原則調(diào)整計(jì)算銷售單位成本。

4成本單價(jià)差異：綜合2、3項(xiàng)可看出，因兩種成本口徑內(nèi)涵不同造成住宅、商鋪等產(chǎn)品的認(rèn)購(gòu)口徑單位成本一般高于國(guó)內(nèi)口徑單位成本；而車位、會(huì)所的單位成本則明顯低于國(guó)內(nèi)口徑。45合生集團(tuán)成本口徑及差異（續(xù)）而認(rèn)購(gòu)口徑成本不包含這三第四篇

基本的財(cái)務(wù)管理分析概念和工具盈利分析 成本分析投資分析46第四篇

基本的財(cái)務(wù)管理分析概念和工具盈利分析 46盈利分析(歷史數(shù)據(jù))投資分析(前瞻性)財(cái)務(wù)分析的目的是分析現(xiàn)有的問(wèn)題并對(duì)短期的策略問(wèn)題提出解決方案并支持企業(yè)長(zhǎng)期的價(jià)值最大化成本分析(歷史數(shù)據(jù))47盈利分析(歷史數(shù)據(jù))投資分析(前瞻性)財(cái)務(wù)分析的目的是分析現(xiàn)

盈利分析48盈利分析48產(chǎn)品盈利情況客戶盈利情況產(chǎn)品盈利嗎?該產(chǎn)品與其它產(chǎn)品系列相比如何?與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比如何?企業(yè)在給該客戶提供服務(wù)是盈利嗎?該客戶對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)的終身價(jià)值如何?相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)如何?還有哪些客戶是企業(yè)有價(jià)值的目標(biāo)?得到這些客戶的成本如何?整體企業(yè)盈利情況企業(yè)在賺錢(qián)嗎?企業(yè)一直在賺錢(qián)(虧錢(qián))嗎?企業(yè)利潤(rùn)占整體銷售的百分比是多少?人均利潤(rùn)率是多少?企業(yè)利潤(rùn)占總投入資產(chǎn)的百分比如何?企業(yè)與其他企業(yè)相比如何?為什麼?企業(yè)的盈利情況可以從幾個(gè)層面研究49產(chǎn)品盈利情況客戶盈利情況產(chǎn)品盈利嗎?企業(yè)在給該客戶提供服務(wù)是凈資產(chǎn)回報(bào)率凈利潤(rùn)股東權(quán)益凈利潤(rùn)總資產(chǎn)ROE總資產(chǎn)回報(bào)率ROA毛利銷售收入毛利率ROS(毛)凈利潤(rùn)銷售收入凈利潤(rùn)率ROS(凈)銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比率名稱公式衡量什么?衡量資本投放的效率,如企業(yè)在投入資金和資源后得到多少的回報(bào)?資源的分配和調(diào)整的效率,如每元的資產(chǎn)產(chǎn)生多少的回報(bào)?資本密集程度,如每元的資本帶來(lái)多少的銷售?每元銷售可以進(jìn)行固定成本和凈利潤(rùn)分配的比率每元銷售對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)代號(hào)利潤(rùn)率*凈利潤(rùn)為稅后凈營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)率下列的財(cái)務(wù)指標(biāo)是了解企業(yè)財(cái)務(wù)情況的最好的數(shù)據(jù),關(guān)鍵是學(xué)會(huì)用這些指標(biāo)進(jìn)行橫向和縱向的比較50凈資產(chǎn)回報(bào)率凈利潤(rùn)股東權(quán)益凈利潤(rùn)總資產(chǎn)ROE總資產(chǎn)回報(bào)率RO凈資產(chǎn)回報(bào)率管理人員可以通過(guò)三種方式影響資本回報(bào)率:凈利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)銷售收入股東權(quán)益銷售收入總資產(chǎn)總資產(chǎn)股東權(quán)益XXX凈利潤(rùn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)XX

了解企業(yè)的總體盈利情況還不夠,還應(yīng)通過(guò)了解盈利情況的組成部分來(lái)明白為什么能盈利和如何盈利的?凈利潤(rùn)股東權(quán)益凈利潤(rùn)銷售收入凈利潤(rùn)銷售收入51凈資產(chǎn)回報(bào)率管理人員可以通過(guò)三種方式影響資本回報(bào)率:銷售收入凈資產(chǎn)回報(bào)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率現(xiàn)金量應(yīng)收款周期庫(kù)存周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)毛利率(折舊與稅前的利潤(rùn))收入稅率損益表的數(shù)據(jù)凈利潤(rùn)率應(yīng)付款帳齡負(fù)債資產(chǎn)比率流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債比率流動(dòng)現(xiàn)金負(fù)債比率財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)中間的三個(gè)指標(biāo)表明了有哪些重要的業(yè)務(wù)指標(biāo)對(duì)于凈資本回報(bào)率產(chǎn)生了重要的影響，下層的比率表明了對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的內(nèi)容的影響如何可以影響凈資本回報(bào)率我們可以把指標(biāo)分為三層，從上至下對(duì)于企業(yè)進(jìn)行剖析52凈資產(chǎn)回報(bào)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率現(xiàn)金量應(yīng)收款周期庫(kù)存周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周

成本分析53成本分析53業(yè)務(wù)職能成本可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類研發(fā)成本產(chǎn)品、服務(wù)和流程設(shè)計(jì)成本生產(chǎn)成本于成本目標(biāo)的關(guān)系與成本驅(qū)動(dòng)因素的關(guān)系總和或平均直接成本間接成本營(yíng)銷成本分銷成本客戶服務(wù)成本固定成本可變成本總成本單位成本劃分標(biāo)準(zhǔn)成本種類54業(yè)務(wù)職能成本可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類研發(fā)成本于成本目標(biāo)的關(guān)許多公司面臨的最大問(wèn)題之一就是采用何種方法將它們的一般管理費(fèi)用分談到它們的產(chǎn)品和服務(wù)中去核心的問(wèn)題是選取多少種成本驅(qū)動(dòng)因素及何種成本驅(qū)動(dòng)因素理想狀態(tài)下，在成本和其驅(qū)動(dòng)因素之間應(yīng)該有邏輯聯(lián)系方法的準(zhǔn)確性和實(shí)施成本之間有矛盾公司一般采用兩種成本體系：傳統(tǒng)成本法和作業(yè)成本法（ActivityBasedCosting)成本體系－概述55許多公司面臨的最大問(wèn)題之一就是采用何種方法將它們的一般管理費(fèi)

損益表:

營(yíng)業(yè)收入P*X

可變成本 (V*X)

利潤(rùn)貢獻(xiàn)[P-V]*X

固定成本(F)

利潤(rùn) [[P-V]*X]–F成本分析的基本工具（1）：盈虧平衡點(diǎn)的分析單個(gè)產(chǎn)品的盈虧平衡分析注解: P=單價(jià) V=單位可變成本 F=總固定成本 X=銷售數(shù)量 X*=盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn)： F/[P-V]-40-2002040601520253035收入/成本

(百萬(wàn))銷售數(shù)量(萬(wàn))X*=盈虧平衡點(diǎn)56損益表:成本分析的基本工具（1）：盈虧平衡點(diǎn)的分舉例:

銷售額利潤(rùn)貢獻(xiàn)

利潤(rùn)營(yíng)運(yùn)杠桿A公司 50,00040,000 ￡10,000400％B公司 50,00020,000 ￡10,000200％A公司銷售額增長(zhǎng)20％，利潤(rùn)增長(zhǎng)80％B公司銷售額增長(zhǎng)20％，利潤(rùn)增長(zhǎng)40％

成本分析的基本工具（2）：營(yíng)運(yùn)杠桿分析營(yíng)運(yùn)杠桿系數(shù)＝利潤(rùn)貢獻(xiàn)/營(yíng)業(yè)利潤(rùn)營(yíng)運(yùn)杠桿營(yíng)運(yùn)杠桿指的是利用固定資產(chǎn)將與銷售增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的利潤(rùn)增長(zhǎng)進(jìn)行放大營(yíng)運(yùn)杠桿對(duì)于固定資產(chǎn)比重較高的行業(yè)（如民航業(yè)）來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)重要的成本分析指標(biāo)57舉例:成本分析的基本工具（2）：營(yíng)運(yùn)杠桿分析營(yíng)運(yùn)杠桿系數(shù)＝利

投資分析58投資分析581. 將來(lái)的回報(bào)在考慮了風(fēng)險(xiǎn)后是否與現(xiàn)在的投入相匹配2. 分析建議的投資是否為達(dá)到目的的最有效手段常用的工具包括：投資分析可以幫助回答如下的投資問(wèn)題：投資回收期內(nèi)部投資回報(bào)率法(IRR)凈現(xiàn)值法(NPV)與注重于歷史數(shù)據(jù)的盈利分析和成本分析不一樣，投資分析注重于對(duì)于投資項(xiàng)目將來(lái)的價(jià)值的估計(jì)投資分析通常被用作對(duì)于投資決策的支持591. 將來(lái)的回報(bào)在考慮了風(fēng)險(xiǎn)后是否與現(xiàn)在的投入相匹配常用的工投資分析的優(yōu)點(diǎn)可以將投資的機(jī)會(huì)進(jìn)行量化分析幫助進(jìn)行“干/不干”的決策基于定量的指標(biāo)對(duì)于投資機(jī)會(huì)/戰(zhàn)略選擇進(jìn)行優(yōu)先化當(dāng)在選擇不同的投資和策略方向時(shí)非常有用：投資分析提供了定量的分析框架來(lái)分析投資的機(jī)會(huì)，主要用于對(duì)企業(yè)策略分析框架的補(bǔ)充60投資分析的優(yōu)點(diǎn)可以將投資的機(jī)會(huì)進(jìn)行量化分析當(dāng)在選擇不同的投資計(jì)算投資的回報(bào)水平估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量將回報(bào)水平與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較基于經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)回報(bào)的總結(jié)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)通常是公認(rèn)的或者企業(yè)內(nèi)部認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)投資項(xiàng)目的舉例:新產(chǎn)品推廣在新市場(chǎng)推廣現(xiàn)有產(chǎn)品實(shí)行新的營(yíng)銷政策并購(gòu)對(duì)手投資機(jī)會(huì)分析一般分為三步進(jìn)行61計(jì)算投資的回報(bào)水平估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量將回報(bào)水平與評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相當(dāng)于今天的價(jià)值預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流投資結(jié)束時(shí)的剩余價(jià)值=+價(jià)值等于所有的投資回報(bào)減去成本，因此必須對(duì)于投資期限內(nèi)的現(xiàn)金流進(jìn)行估計(jì)，并同時(shí)估算項(xiàng)目結(jié)束時(shí)剩余投資的價(jià)值估計(jì)現(xiàn)金流:對(duì)應(yīng)的投資時(shí)限和最終剩余價(jià)值投資的目的是為企業(yè)的股東創(chuàng)造價(jià)值62相當(dāng)于今天的價(jià)值預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流投資結(jié)束時(shí)的剩余價(jià)值=+價(jià)值等于項(xiàng)目1的現(xiàn)金流40,000160,000280,00030180,000年項(xiàng)目2的現(xiàn)金流64,000164,000264,00030210,000年64,0004589,000投資分析工具（1）：投資回收期投資回收期是將全部投資收回所需的年限，是最原始的一種投資方法投資回報(bào)期＝3年投資回報(bào)期＝3.28年忽略了資金的時(shí)間價(jià)值！項(xiàng)目1的現(xiàn)金流40,000160,000280,000301-40-2002040601520253035凈現(xiàn)值

(000’s)折現(xiàn)率(%)=自身=購(gòu)并IRR25.5%22.1%內(nèi)部投資回報(bào)率是單個(gè)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為0時(shí)對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率，可將其與資本的機(jī)會(huì)成本，k,進(jìn)行比較IRR>K,投資可以接受IRR<K,拒絕投資IRR=K,投資收益很少舉例投資分析工具（2）：內(nèi)部投資回報(bào)率（IRR）-40-2002040601520253035凈現(xiàn)值

(00NPV>0,投資可以接受NPV<0,拒絕投資NPV=0,投資收益很少NPV=C0+PVPV=SCt(1+r)t=初期投資=未來(lái)的現(xiàn)金入帳t=時(shí)間=折現(xiàn)率CoCttr計(jì)算公式投資分析工具（3）：凈現(xiàn)值（NPV）法凈現(xiàn)值法原理：同等單位的貨幣但價(jià)值并不相等，即現(xiàn)在的一塊錢(qián)不等于將來(lái)的一塊錢(qián)，原因可能是通脹因素，利率因素，機(jī)會(huì)成本等。凈現(xiàn)值法就是把未來(lái)的收益和支出均按特定的折現(xiàn)率換算成現(xiàn)在的價(jià)值來(lái)衡量項(xiàng)目整體的價(jià)值。NPV>0,投資可以接受NPV=C0+PVPV

附：新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較66附：新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較謝謝！67謝謝！67附：

新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較68附：

新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則比較68

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系概述69新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系概述6新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系概述意義（一）制定和頒布新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系有利于我國(guó)融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)體系全球經(jīng)濟(jì)一體化和國(guó)際資本市場(chǎng)的發(fā)展，要求會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際協(xié)調(diào)、趨同成為必然趨勢(shì)會(huì)計(jì)國(guó)際化的關(guān)鍵點(diǎn)之一是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的國(guó)際化我國(guó)目前的企業(yè)會(huì)計(jì)制度仍然與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間存在相當(dāng)?shù)牟町悾ǘ┯欣诮⒑屯晟片F(xiàn)代企業(yè)制度（三）有利于提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)水平70新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系概述意義70新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的三個(gè)層次（一）基本準(zhǔn)則會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的指導(dǎo)思想和指導(dǎo)原則，對(duì)38個(gè)具體準(zhǔn)則統(tǒng)馭和原則指導(dǎo)（二）具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（38項(xiàng)）1、一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則2、特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則3、報(bào)告準(zhǔn)則（三）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南指導(dǎo)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)的操作性指南許多國(guó)家的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系中并不存在企業(yè)會(huì)計(jì)制度，通常會(huì)計(jì)制度是由企業(yè)自行制定的，因此不將企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南稱為會(huì)計(jì)制度。71新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的三個(gè)層次（一）基本準(zhǔn)則71序號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間重新頒布時(shí)間1企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1992.11.301993.07.012006.02.152關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997.05.221998.01.01同上3資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)1998.05.121998.01.01同上4收入1998.06.201999.01.01同上5建造合同1998.06.251999.01.01同上6或有事項(xiàng)2000.04.272000.07.01同上7無(wú)形資產(chǎn)2001.01.182001.01.01同上8借款費(fèi)用2001.01.182001.01.01同上我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一覽表72序號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂實(shí)施重新頒布1企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則1序號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間重新頒布時(shí)間9租賃2001.01.182001.01.012006.02.1510現(xiàn)金流量表2001.01.182001.01.01同上11債務(wù)重組2001.01.182001.01.01同上12投資2001.01.182001.01.01同上13會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更及會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正2001.01.182001.01.01同上14非貨幣性交易2001.01.182001.01.01同上15中期財(cái)務(wù)報(bào)告2001.11.022002.01.01同上16存貨2001.11.022002.01.01同上17固定資產(chǎn)2001.11.022002.01.0117我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一覽表(續(xù)）73序號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂實(shí)施重新頒布9租賃20新增會(huì)計(jì)準(zhǔn)則22項(xiàng)編號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間3號(hào)投資性房地產(chǎn)2006.2.152007.01.015號(hào)生物資產(chǎn)同上同上8號(hào)資產(chǎn)減值同上同上9號(hào)職工薪酬同上同上10號(hào)企業(yè)年金基金同上同上11號(hào)股份支付同上同上16號(hào)政府補(bǔ)助同上同上18號(hào)所得稅同上同上19號(hào)外幣折算2006.2.152007.01.0120號(hào)企業(yè)合并同上同上22號(hào)金融工具確認(rèn)和計(jì)量同上同上23號(hào)金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)移同上同上74新增會(huì)計(jì)準(zhǔn)則22項(xiàng)編號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間3號(hào)投編號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間24號(hào)套期保值同上同上25號(hào)原保險(xiǎn)合同同上同上26號(hào)再保險(xiǎn)合同同上同上27號(hào)石油天然氣開(kāi)采同上同上30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)同上同上33號(hào)合并財(cái)務(wù)報(bào)表2006.2.152007.01.0134號(hào)每股收益同上同上35號(hào)分部報(bào)告同上同上37號(hào)金融工具列報(bào)同上同上38號(hào)首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同上同上新增會(huì)計(jì)準(zhǔn)則22項(xiàng)（續(xù)）75編號(hào)準(zhǔn)則名稱頒布/修訂時(shí)間實(shí)施時(shí)間24號(hào)套期保值同上同上2

具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新舊比較76具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的新舊比企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)—存貨2001年11月財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—存貨》，2002年1月1日實(shí)施存在的主要問(wèn)題：企業(yè)利用存貨跌價(jià)準(zhǔn)備操縱利潤(rùn)修訂后的新準(zhǔn)則主要變化有兩點(diǎn)：（1）取消了發(fā)出存貨計(jì)價(jià)的后進(jìn)先出法（2）某些存貨發(fā)生的借款費(fèi)用可以資本化。新舊準(zhǔn)則具體差異見(jiàn)下表：77企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)—存貨2001年11月財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)新舊存貨準(zhǔn)則主要變化舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則商品流通企業(yè)在采購(gòu)過(guò)程中發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)等費(fèi)用在發(fā)生是確認(rèn)為當(dāng)期費(fèi)用不能歸屬于使存貨達(dá)到目前場(chǎng)所和狀態(tài)的其他支出應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為當(dāng)期損益，不計(jì)入存貨成本。投資者投入的存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資各方確認(rèn)的價(jià)值確定。投資者投入存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外。發(fā)出存貨的實(shí)際成本，可采用的方法有個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法、移動(dòng)平均法和后進(jìn)先出法等。發(fā)出存貨的實(shí)際成本，可以采用的方法有個(gè)別計(jì)價(jià)法、先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法。應(yīng)計(jì)入存貨成本的借款費(fèi)用，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》處理。企業(yè)提供勞務(wù)的，所發(fā)生的從事勞務(wù)人員的直接人工和其他直接費(fèi)用以及可歸屬的間接費(fèi)用，記入存貨成本。78新舊存貨準(zhǔn)則主要變化舊準(zhǔn)則新舊存貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則接受捐贈(zèng)的存貨的成本，應(yīng)當(dāng)分別以下情況確定：捐贈(zèng)方提供了有關(guān)憑據(jù)的，按憑據(jù)上標(biāo)明的金額加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)確定；捐贈(zèng)方?jīng)]有提供有關(guān)憑據(jù)的，應(yīng)當(dāng)參照同類或類似存貨的市場(chǎng)價(jià)格的金額，加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)確定。盤(pán)盈的存貨的成本，應(yīng)當(dāng)按照同類或類似存貨的市場(chǎng)價(jià)格確定。79新舊存貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則接受捐贈(zèng)的存貨的成本，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)—長(zhǎng)期股權(quán)投資原《投資》準(zhǔn)則于1998年6月公布，1999年1月1日實(shí)施突出存在的問(wèn)題：上市公司利用非現(xiàn)金資產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大做文章，大規(guī)模操縱利潤(rùn)新舊準(zhǔn)則的主要變化：（1）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了非現(xiàn)金資產(chǎn)廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的方法，全面采用了帳面價(jià)值的計(jì)價(jià)方法（2）準(zhǔn)則規(guī)范范圍的變化。長(zhǎng)期股權(quán)投資準(zhǔn)則規(guī)范的范圍明顯變小，短期投資和長(zhǎng)期債權(quán)投資不再屬于該準(zhǔn)則的規(guī)范范圍。短期投資改稱為“交易性證券”；長(zhǎng)期債權(quán)投資歸入持有至到期投資，這些內(nèi)容在《金融工具的確認(rèn)和計(jì)量準(zhǔn)則》中予以規(guī)范80企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)—長(zhǎng)期股權(quán)投資原《投資》準(zhǔn)則于1998年6企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)-長(zhǎng)期股權(quán)投資（3）股權(quán)投資差額的處理進(jìn)行了簡(jiǎn)化，不再采用分期攤銷的方法，直接在取得投資的當(dāng)期確認(rèn)為當(dāng)期損益；（4）長(zhǎng)期股權(quán)投資采用何種方法核算標(biāo)準(zhǔn)的變化。對(duì)于能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的長(zhǎng)期股權(quán)投資，不再采用權(quán)益法，而是改用成本法，只在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)才調(diào)整為權(quán)益法（5）權(quán)益法下，投資企業(yè)應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益的份額的計(jì)量基礎(chǔ)發(fā)生變化，改為投資企業(yè)應(yīng)享有被投資單位各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)公允價(jià)值份額為基礎(chǔ)進(jìn)行確認(rèn)；81企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)-長(zhǎng)期股權(quán)投資（3）股權(quán)投資差額的處理進(jìn)行新舊投資準(zhǔn)則主要變化舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則投資企業(yè)對(duì)被投資單位控制、共同控制和重大影響時(shí)，用權(quán)益法核算投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的，被投資單位為其子公司，投資企業(yè)對(duì)子公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算，編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)按照權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。長(zhǎng)期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算時(shí)，投資企業(yè)的初始投資成本大于應(yīng)享有被投資單位所有者權(quán)益的金額，作為股權(quán)投資差額，按一定期限平均攤銷，計(jì)入損益。長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本大于應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，不調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本；長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本小于投資時(shí)應(yīng)享有被投資單位可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值份額的，其差額應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益，同時(shí)調(diào)整長(zhǎng)期股權(quán)投資的成本，即不確認(rèn)股權(quán)投資差額。82新舊投資準(zhǔn)則主要變化舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則投資企業(yè)對(duì)被投資單位控制、共新舊投資貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：（一）同一控制下的企業(yè)合并中，合并方以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。合并方以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。按照發(fā)行股份的面值總額作為股本，長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與所發(fā)行股份面值總額之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。83新舊投資貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股新舊投資貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定確定其初始投資成本：初始投資成本、長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本與支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。合并方以發(fā)行權(quán)益性證券作為合并對(duì)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在合并日按照取得被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的84新舊投資貨準(zhǔn)則主要變化（續(xù)）舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則企業(yè)合并形成的長(zhǎng)期股企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)2001年11月發(fā)布，2002年1月1日實(shí)施修訂后的固定資產(chǎn)準(zhǔn)則主要變化（1）重新定義了預(yù)計(jì)凈殘值。修訂后的預(yù)計(jì)凈殘值強(qiáng)調(diào)現(xiàn)值概念，原準(zhǔn)則中預(yù)計(jì)凈殘值是終值，新準(zhǔn)則中的預(yù)計(jì)凈殘值是現(xiàn)值。（2）規(guī)定了棄置費(fèi)的會(huì)計(jì)處理。主要考慮到我國(guó)有些特殊企業(yè)，在資產(chǎn)使用完報(bào)廢后要發(fā)生一筆很大的費(fèi)用，如，核電站的報(bào)廢。（3）取消后續(xù)支出的確認(rèn)原則。指出固定資產(chǎn)后續(xù)支出和初始支出的確認(rèn)原則仍然是相同的：即（1）該資產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)（2）該資產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。否則就不能資本化，而應(yīng)費(fèi)用化。85企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)2001年11月發(fā)布，200企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有下列兩個(gè)特征的有形資產(chǎn)：（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；（二）使用年限超過(guò)一年。（三）單位價(jià)值較高。固定資產(chǎn)，是指同時(shí)具有下列兩個(gè)特征的有形資產(chǎn)：（一）為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的；（二）使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)期間。

使用壽命是指企業(yè)使用固定資產(chǎn)的預(yù)計(jì)期間，或者該固定資產(chǎn)所能生產(chǎn)產(chǎn)品或提供勞務(wù)的數(shù)量。舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定購(gòu)買固定資產(chǎn)的價(jià)款超過(guò)正常信用條件延期支付，實(shí)質(zhì)上具有融資性質(zhì)的，固定資產(chǎn)的成本以購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值為基礎(chǔ)確定。實(shí)際支付的價(jià)款與購(gòu)買價(jià)款的現(xiàn)值之間的差額，除應(yīng)予以資本化的以外，應(yīng)當(dāng)在信用期間內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益。確定固定資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮預(yù)計(jì)棄置費(fèi)用因素。86企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則固定資產(chǎn)，是指同企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定。企業(yè)固定資產(chǎn)盤(pán)虧造成的損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益如果有跡象表明以前期間據(jù)以計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的各種因素發(fā)生變化，使得固定資產(chǎn)的可收回金額大于其賬面價(jià)值，則以前期間已計(jì)提的減值準(zhǔn)備應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)回，但轉(zhuǎn)回的金額不應(yīng)超過(guò)原已計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不可轉(zhuǎn)回，在建工程減值準(zhǔn)備不可轉(zhuǎn)回投資者投入的固定資產(chǎn)，按投資個(gè)方確認(rèn)的價(jià)值，作為入帳價(jià)值投資者投入固定資產(chǎn)的成本，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價(jià)值確定，但合同或協(xié)議約定價(jià)值不公允的除外87企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)---固定資產(chǎn)舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)---無(wú)形資產(chǎn)修訂后的無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則主要有五個(gè)方面：（1）準(zhǔn)則適用范圍。修訂后明確規(guī)定不包括商譽(yù)，商譽(yù)的相關(guān)處理在企業(yè)合并的準(zhǔn)則中進(jìn)行規(guī)定（2）修訂了無(wú)形資產(chǎn)的定義。修訂后的準(zhǔn)則規(guī)定，無(wú)形資產(chǎn)指沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn)。（3）取消原準(zhǔn)則第10條中的“但企業(yè)為首次發(fā)行股票而接受投資者投入的無(wú)形資產(chǎn)，應(yīng)以該無(wú)形資產(chǎn)在投資方的帳面價(jià)值作為入賬價(jià)值”的規(guī)定。主要是此規(guī)定可操作性差。如，企業(yè)用無(wú)形資產(chǎn)投資，而有些無(wú)形資產(chǎn)以前是沒(méi)有入賬的（如土地使用權(quán)），在帳簿中不存在該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的記錄。（4）對(duì)研究開(kāi)發(fā)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行修訂。此次準(zhǔn)則修訂，將企業(yè)在研究開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用區(qū)別對(duì)待：對(duì)于研究階段發(fā)生支出進(jìn)行費(fèi)用化處理，但是，對(duì)于開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的費(fèi)用，在符合相關(guān)條件的前體下，允許資本化。（5）增加有關(guān)使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理規(guī)定88企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)---無(wú)形資產(chǎn)修訂后的無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則主要有五企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)

---非貨幣性資產(chǎn)交易修訂后的主要變化：（1）計(jì)量模式的改變：兩個(gè)計(jì)量模式，即在符合一定條件下可采用公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量；不符合條件的采用帳面價(jià)值計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量必須同時(shí)符合：非貨幣性資產(chǎn)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)；交換的資產(chǎn)存在公允價(jià)值（2）非貨幣性資產(chǎn)交換的損益的確認(rèn)發(fā)生了改變89企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)

---非貨幣性資產(chǎn)交易修訂后的主要變化：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)---收入修訂后的主要變化：收入準(zhǔn)則變化不大，只是表述更加清晰，范圍更加明確，題例更加符合中國(guó)人的習(xí)慣，進(jìn)一步明確收入的概念，收入準(zhǔn)則的使用范圍收入

評(píng)述：減少關(guān)聯(lián)交易，規(guī)定更加明確

90企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)---收入修訂后的主要變化：90企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)---收入舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定

企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方己收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定商品銷售收入金額，己收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款顯失公允的除外。

應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值相差較大的，應(yīng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定銷售商品收入金額，應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款與其公允價(jià)值之間的差額，應(yīng)當(dāng)在合同或協(xié)議期間內(nèi)采用實(shí)際利率法進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費(fèi)收入讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入包括利息收入、使用費(fèi)收入和現(xiàn)金股利收入。舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定現(xiàn)金股利收入金額，按照被投資單位宣告的現(xiàn)金股利分配方案和持股比例計(jì)算確定。91企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)---收入舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)---債務(wù)重組主要變化：（1）修訂了債務(wù)重組的定義，重新恢復(fù)到1998年所制定準(zhǔn)則的提法。“債務(wù)重組是在債務(wù)人發(fā)生財(cái)務(wù)困難的情況下，債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁定作出讓步的事項(xiàng)”（2）債務(wù)重組的結(jié)果（損失和收益）均記入當(dāng)期損益（3）在以非現(xiàn)金資產(chǎn)方式清償債務(wù)和修改債務(wù)條件的情況下，引入了公允價(jià)值計(jì)量。因?yàn)椤胺秦泿沤灰诇?zhǔn)則”、“企業(yè)合并準(zhǔn)則”、“投資性房產(chǎn)”等準(zhǔn)則部分引入公允價(jià)值以后，“債務(wù)重組”也同樣采用公允價(jià)值，以保持準(zhǔn)則制定內(nèi)在邏輯統(tǒng)一性。92企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12號(hào)---債務(wù)重組主要變化：92企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第13號(hào)---或有事項(xiàng)修改后的主要變化預(yù)計(jì)負(fù)債的計(jì)量不同。新準(zhǔn)則對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。初始計(jì)量按履行相關(guān)現(xiàn)時(shí)義務(wù)所需支出的最佳估計(jì)數(shù)進(jìn)行，并應(yīng)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值；后續(xù)計(jì)量指企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日隊(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的帳面價(jià)值進(jìn)行檢查，如有客觀證據(jù)表明該帳面價(jià)值不能真實(shí)反映當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)，應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整?；蛴惺马?xiàng)

評(píng)述：增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值的評(píng)估93企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第13號(hào)---或有事項(xiàng)修改后的主要變化93企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用修訂后的主要變化（1）擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍。我國(guó)引入“符合資本化條件的資產(chǎn)”概念，即固定資產(chǎn)和需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間可以達(dá)到可使用狀態(tài)的或可銷售狀態(tài)的存貨和投資性房地產(chǎn)（2）擴(kuò)大了可予資本化的借款范圍。資本化的借款范圍擴(kuò)大到專門(mén)借款和一般借款。借款費(fèi)用

評(píng)述：范圍擴(kuò)大，具體94企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用修訂后的主要變化94企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則符合資本化條件的資產(chǎn)僅包括固定資產(chǎn)

符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)和需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產(chǎn)等借款費(fèi)用只有同時(shí)滿足以下三個(gè)條件時(shí)，才應(yīng)當(dāng)開(kāi)始資本化：

(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；

(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；

(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必要的購(gòu)建已經(jīng)開(kāi)始借款費(fèi)用只有同時(shí)滿足以下三個(gè)條件時(shí)，才應(yīng)當(dāng)開(kāi)始資本化：

(一)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；

(二)借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；

(三)為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始95企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則符合資本化條企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則只有專門(mén)借款所發(fā)生的借款費(fèi)用才允許予以資本化為購(gòu)建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而占用了一般借款的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)累計(jì)資產(chǎn)支出加權(quán)平均數(shù)超過(guò)專門(mén)借款的部分乘以所占用一般借款的資本化率，計(jì)算確定一般借款利息中應(yīng)予資本化的金額。一般借款的資本化率應(yīng)當(dāng)根據(jù)一般借款加權(quán)平均利率確定，其計(jì)算方法與專門(mén)借款加權(quán)平均利率計(jì)算方法相同借款存在折價(jià)或溢價(jià)的，可以采用實(shí)際利率法，也可以采用直線法確定每一會(huì)計(jì)期間應(yīng)攤銷的折價(jià)或者溢價(jià)金額，調(diào)整每期利息金額借款存在折價(jià)或溢價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際利率法確定每一會(huì)計(jì)期間應(yīng)攤銷的折價(jià)或者溢價(jià)金額，調(diào)整每期利息金額96企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第17號(hào)---借款費(fèi)用舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則只有專門(mén)借款所企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃修訂后的主要變化（1）改變了租賃開(kāi)始日的確定時(shí)點(diǎn)，即以租賃協(xié)議的簽訂日與雙方承擔(dān)主要租賃責(zé)任的承諾生效日兩者孰早者為準(zhǔn)，與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一致；（2）提出了租賃期開(kāi)始日的概念，明確了融資租賃承租人租入資產(chǎn)和出租人債權(quán)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)；（3）在融資租賃下，將初始直接費(fèi)用資本化，原準(zhǔn)則是將初始直接費(fèi)用費(fèi)用化。（4）引入公允價(jià)值概念。97企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第21號(hào)—租賃修訂后的主要變化97企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)---

會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正

修訂后的主要變化（1）取消了重大差錯(cuò)，改為前期差錯(cuò)，而且采用追溯重述法處理會(huì)計(jì)差錯(cuò)（2）增加了無(wú)法進(jìn)行追溯調(diào)整和追溯重述的規(guī)定會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正

評(píng)述：概念更加清楚

98企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)---

會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)---

會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定前期差錯(cuò)，是指由于沒(méi)有運(yùn)用或錯(cuò)誤運(yùn)用以下兩種信息，而對(duì)前期財(cái)務(wù)報(bào)表造成遺漏或誤報(bào)。

(一)編報(bào)前期財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)能夠合理預(yù)計(jì)取得并應(yīng)當(dāng)加以考慮的可靠信息。

(二)前期財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出時(shí)能夠取得的可靠信息。

前期差錯(cuò)通常包括計(jì)算錯(cuò)誤、應(yīng)用會(huì)計(jì)政策錯(cuò)誤、疏忽或曲解事實(shí)以及舞弊產(chǎn)生的影響以及存貨、固定資產(chǎn)盤(pán)盈等舊準(zhǔn)則沒(méi)有該規(guī)定業(yè)應(yīng)當(dāng)采用追溯重述法更正重要的前期差錯(cuò)，確定前期差錯(cuò)累積影響數(shù)不切實(shí)可行的除外。

追溯重述法，是指在發(fā)現(xiàn)前期差錯(cuò)時(shí)，視同該項(xiàng)前期差錯(cuò)從未發(fā)生過(guò)，從而對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行更正的方法。99企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)---

會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第29號(hào)--

資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)修訂后的主要變化將擬分配的股利（股票股利和現(xiàn)金股利）應(yīng)作為非調(diào)整事項(xiàng)在報(bào)表附注中進(jìn)行披露。要求企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出日之間董事會(huì)確定的利潤(rùn)分配方案中股票股利和現(xiàn)金股利（或分配給投資者的利潤(rùn)）不在資產(chǎn)負(fù)債表確定為負(fù)債，而應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中單獨(dú)披露。資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)

評(píng)述：更加具體、明了100企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第29號(hào)--

資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)修訂后的主要變化

舊準(zhǔn)則1、企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項(xiàng)，通常包括下列事項(xiàng)（1）已證實(shí)某項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日已減值，或?yàn)樵擁?xiàng)資產(chǎn)已確認(rèn)的減值損失需調(diào)整（2）表明應(yīng)將資產(chǎn)負(fù)債表日存在的某項(xiàng)現(xiàn)時(shí)義務(wù)予以確認(rèn)，或已對(duì)某項(xiàng)義務(wù)確認(rèn)的負(fù)債需要調(diào)整（3）表明資產(chǎn)負(fù)債表所屬期間或以前期間存在重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)（4）發(fā)生資產(chǎn)負(fù)債表所屬期間或以前期間所售商品的退回新準(zhǔn)則1、企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)負(fù)債表日后調(diào)整事項(xiàng)，通常包括下列事項(xiàng)：(一)資產(chǎn)負(fù)債表日后訴訟案件結(jié)案，法院判決證實(shí)了企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日已經(jīng)存在現(xiàn)時(shí)義務(wù)，需要調(diào)整原先確認(rèn)的與該訴訟案件相關(guān)的預(yù)計(jì)負(fù)債，或確認(rèn)一項(xiàng)新負(fù)債。(二)資產(chǎn)負(fù)債表日后取得確鑿證據(jù)，表明某項(xiàng)資產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表日發(fā)生了減值或者需要調(diào)整該項(xiàng)資產(chǎn)原先確認(rèn)的減值金額。(三)資產(chǎn)負(fù)債表日后進(jìn)一步確定了資產(chǎn)負(fù)債表日前購(gòu)入資產(chǎn)的成本或售出資產(chǎn)的收入。(四)資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)現(xiàn)了財(cái)務(wù)報(bào)表舞弊或差錯(cuò)。101

舊準(zhǔn)則新準(zhǔn)則101企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)—關(guān)聯(lián)方披露修訂后的主要變化（1）取消有關(guān)個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表中關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易信息披露的豁免（2）擴(kuò)展了關(guān)聯(lián)方的外延，并明確了相關(guān)問(wèn)題（3）增加了信息披露內(nèi)容無(wú)論是否發(fā)生了關(guān)聯(lián)方交易，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中披露母子公司的關(guān)系在發(fā)生關(guān)聯(lián)方交易的情況下，披露未結(jié)算項(xiàng)目的條款和條件，以及有關(guān)提供或取得擔(dān)保的詳細(xì)信息；未結(jié)算項(xiàng)目的壞賬準(zhǔn)備金額。關(guān)聯(lián)方交易按關(guān)聯(lián)方分別披露只有在提供充分證據(jù)的情況下，企業(yè)才能披露關(guān)聯(lián)方交易采用了與公平交易相同的條款102企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)—關(guān)聯(lián)方披露修訂后的主要變化102房地產(chǎn)公司

財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)103房地產(chǎn)公司

財(cái)務(wù)管理知識(shí)培訓(xùn)1財(cái)務(wù)管理內(nèi)容資金管理預(yù)算管理核算管理稅務(wù)管理104財(cái)務(wù)管理內(nèi)容資金管理2

第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹第二篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉稅概述第三篇房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算方法第四篇基本的財(cái)務(wù)管理分析概念和工具105第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)第一篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 取得貸款的一般前提條件貸款方案的制定貸款審批流程貸款發(fā)放后的管理按揭貸款政策106第一篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資流程介紹房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類 4

房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類107房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類

按貸款用途分：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)已取得“四證”房地產(chǎn)項(xiàng)目給予用于開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款2、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款用于土地拆遷和市政配套建設(shè)的貸款；如化實(shí)、化研一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款。3、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款貸款用途一般不限，以所貸款物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入為還款來(lái)源的貸款。108房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類按貸款用途分：6房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類

按項(xiàng)目性質(zhì)劃分：1、住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款住宅項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較小，資金回收期短，銀行可以取得大量個(gè)人按揭資源，是銀行較為支持的貸款種類；2、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)項(xiàng)目一般風(fēng)險(xiǎn)較大，資金回收期長(zhǎng)，沒(méi)有較穩(wěn)定個(gè)人按揭資源，銀行對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的選擇條件較高（經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、項(xiàng)目位置、公司背景，銀行政策等），在目前外部條件不佳的情況下，一些銀行采取停止發(fā)放該類貸款的政策，如中信銀行。109房地產(chǎn)企業(yè)貸款的種類按項(xiàng)目性質(zhì)劃分：7

取得貸款的一般前提條件110取得貸款的一般前提條取得貸款的一般前提條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件公司條件：1、公司各項(xiàng)合法經(jīng)營(yíng)的證照齊全；2、按發(fā)改委立項(xiàng)要求，完成項(xiàng)目注冊(cè)資本金注資。項(xiàng)目條件項(xiàng)目取得“立項(xiàng)批復(fù)”和“用地規(guī)劃”、“國(guó)土證”、“工程規(guī)劃”、“施工證”，即“四證”到位；當(dāng)只有施工證未到位時(shí)可帶條件上報(bào)，施工證到位后放款。111取得貸款的一般前提條件房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件9財(cái)務(wù)條件：1、在申請(qǐng)貸款時(shí)，項(xiàng)目已投入的自有資金至少要達(dá)到項(xiàng)目總投資的35%，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銀行一般要求要達(dá)到40%甚至50%；已投入資金以合同和發(fā)票為證；2、已投入的自有資金必須以權(quán)益資金的方式投入，即資本金或資本公積，以公司往來(lái)款等其他債的形式投入資金，銀行不認(rèn)為是自有資金。取得貸款的一般前提條件

例：京潤(rùn)項(xiàng)目投入各類土地成本約30多億，但注冊(cè)資本金只有4703萬(wàn)美金，其他資金均以往來(lái)形式（即債的形式）投入，在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)需將其他資金以往來(lái)款轉(zhuǎn)資本公積的形式轉(zhuǎn)入所有者權(quán)益，轉(zhuǎn)增資本公積后銀行才認(rèn)可該部分投入資金為企業(yè)“自有”資金。112財(cái)務(wù)條件：取得貸款的一般前提條件例：京潤(rùn)項(xiàng)目投入各類土地成取得貸款的一般前提條件

擔(dān)保條件：一般要求以申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的土地及在建工程為抵押物，銀行進(jìn)行封閉管理。銀行對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵押的主要目的除了滿足抵押率、防止發(fā)生壞賬外主要還有：通過(guò)對(duì)解除抵押的同意權(quán)掌握在售項(xiàng)目的銷售進(jìn)度、控制項(xiàng)目的銷售收入，確保貸款按銷售進(jìn)度逐步償還；控制項(xiàng)目的銷售按揭資源，實(shí)現(xiàn)貸款的綜合收益。如果銀行不能對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行抵押實(shí)施封閉管理（以其他財(cái)產(chǎn)抵押或保證擔(dān)保），則銀行對(duì)項(xiàng)目銷售收入和按揭資源不具備控制性，不能達(dá)到其發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款的初衷（各銀行以開(kāi)發(fā)貸款為手段，主要目的是獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的個(gè)人按揭貸款客戶）。113取得貸款的一般前提條件擔(dān)保條件：11土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款條件：公司類條件相同，項(xiàng)目條件要求取得一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)，一級(jí)開(kāi)發(fā)方案會(huì)審表、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等；財(cái)務(wù)類條件自有資金要求30%以上；一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款必須為抵押擔(dān)保。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款條件：申請(qǐng)貸款物業(yè)每年產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)的凈現(xiàn)金流量可以滿足貸款期內(nèi)償還本息的要求。該物業(yè)必須具有產(chǎn)權(quán)并可正常經(jīng)營(yíng)。取得貸款的一般前提條件

114土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款條件：取得貸款的一般前提條件12

貸款方案的制定115貸款方案的制定13貸款方案的制定1、項(xiàng)目投資總額一般根據(jù)貸款量的需求設(shè)計(jì)總投資額，或根據(jù)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的60%—70%設(shè)計(jì)總投，一般均高于實(shí)際投資額，但總投必須滿足已投入的資金達(dá)到總投的35%或其他比例，否則，銀行不予受理。例：德勝大廈目前已投入資金約3.1億，按商業(yè)開(kāi)發(fā)40%自有比例的要求，投資總額不得超過(guò)7億元。116貸款方案的制定1、項(xiàng)目投資總額14貸款方案的制定2、項(xiàng)目貸款額的確定項(xiàng)目貸款量最大為項(xiàng)目總投的65%，即減去自有投入部分；但銀行一般會(huì)把項(xiàng)目的預(yù)售收入作為項(xiàng)目投入的一部分，貸款比例一般為總投資的30%-50%，如招行明確要求貸款申請(qǐng)額度不得超過(guò)項(xiàng)目總投的40%。申請(qǐng)貸款額也受抵押物價(jià)值的影響，銀行一般抵押率控制在60%—70%以內(nèi)。例：望京項(xiàng)目目前土地評(píng)估價(jià)值約為7.6億，按60%計(jì)算抵押率，貸款規(guī)模為4.5億，70%為5.3億。117貸款方案的制定2、項(xiàng)目貸款額的確定153、自有資金的確定對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，主要為項(xiàng)目的土地成本和前期投入，若權(quán)益不足，則以股東決議的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)增資本公積，確保自有資金滿足貸款要求。4、期限和利率的確定一般開(kāi)發(fā)貸款期限為2年，最長(zhǎng)為3年；利率主要由當(dāng)前的宏觀形勢(shì)決定。如2007年公司多筆貸款實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)利率下浮，而2008年貸款普遍利率上浮10%—30%不等。貸款方案的制定1183、自有資金的確定貸款方案的制定165、抵押物的確定抵押物一般為項(xiàng)目自身土地及在建工程，在項(xiàng)目自身不具備抵押條件或抵押率不滿足貸款需求時(shí)可用項(xiàng)目外抵押物例：大連項(xiàng)目4號(hào)土地評(píng)估值不足2億，不足以向工行申請(qǐng)2億額度，即以整個(gè)住宅地塊土地抵押給工行。貸款方案的制定1195、抵押物的確定貸款方案的制定17

貸款審批流程120貸款審批流程18貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時(shí)間如下：提供申請(qǐng)及資料（5天）支行審查材料撰寫(xiě)授信報(bào)告（14天）報(bào)分行審查材料（14天）分行上會(huì)審批（14天）總行審查材料（25天）總行上會(huì)審批（14天）簽署合同，準(zhǔn)備抵押、或擔(dān)保和放款資料（5天若需集團(tuán)擔(dān)保則需14天）放款（2天）辦理抵押登記（5天）121貸款審批流程在貸款各類條件滿足的前提下，主要流程及時(shí)間如下：大型國(guó)有銀行工、農(nóng)、中、建在分行一級(jí)有一定額度的審批權(quán)（如工行5億），在額度權(quán)限內(nèi)可不報(bào)總行，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)在分行內(nèi)審批，一筆貸款一般在2個(gè)月內(nèi)可完成上報(bào)、審批和放款的流程，若上報(bào)總行一般需3、4個(gè)月的時(shí)間，且審批風(fēng)險(xiǎn)較大。例：京潤(rùn)項(xiàng)目在4月份項(xiàng)目具備上報(bào)條件（三證齊），招行和交行均在5月底前完成分行審批，但都到8月份才取得總行批復(fù)，歷時(shí)4個(gè)月。貸款審批流程122大型國(guó)有銀行工、農(nóng)、中、建在分行一級(jí)有一定額度的審批權(quán)（如工

貸款發(fā)放后的管理123貸款發(fā)放后的管理21貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理從銀行管理上講，開(kāi)發(fā)貸款只能用于本項(xiàng)目建設(shè)，嚴(yán)禁挪用和支付土地款，資金只能支付給施工單位或材料商等。支取貸款前需向銀行提供用款合同、監(jiān)理報(bào)告、施工進(jìn)度表等，支付量要與合同中條款匹配，支付進(jìn)度與工程進(jìn)度匹配。例：大連工行對(duì)項(xiàng)目貸款實(shí)施較嚴(yán)格的監(jiān)管，貸款只能用于項(xiàng)目本身，且支付進(jìn)度嚴(yán)格按工程進(jìn)度控制，禁止向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付資金。目前各行對(duì)貸后的資金監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格（交行對(duì)京潤(rùn)貸款的資金一直監(jiān)管到流出合生的關(guān)聯(lián)企業(yè)為止），短期內(nèi)大量轉(zhuǎn)出貸款使用的難度加大。124貸款發(fā)放后的管理1、貸款使用的管理22貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款貸款銀行要求對(duì)所貸款項(xiàng)目的銷售收入實(shí)行監(jiān)管，開(kāi)立銷售監(jiān)管帳戶，保證還款來(lái)源。在項(xiàng)目抵押給銀行后，所銷售房屋需向銀行提出解除抵押的申請(qǐng)，用銷售收入的一定比例償還解抵押資金，銀行通過(guò)此種方法逐步收回貸款。按銀行監(jiān)管要求，開(kāi)發(fā)貸款的還款應(yīng)是與項(xiàng)目銷售收入的回籠保持同步的。目前，房地產(chǎn)銷售狀況不佳，各行對(duì)銷售的監(jiān)管也愈發(fā)嚴(yán)格。125貸款發(fā)放后的管理2、銷售收入監(jiān)管與還款23

按揭貸款政策126按揭貸款政策24按揭貸款政策個(gè)人住房按揭貸款政策

1、必須提供的個(gè)人資料：身份證、戶口本、婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證、法院判決書(shū)）、職業(yè)及收入證明（需加蓋人事部門(mén)章或公章，收入數(shù)額：（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)＋其他貸款的月還款額）×2）、資信證明（存單/折、汽車行駛證、、房產(chǎn)證、國(guó)債、收益性保險(xiǎn)單、股票等，提供種類越多越有利于審批；借款人、配偶、子女為法定代表人、股東，須提供公司章程、近3個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表）、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等；

2、貸款期限、比例及利率：