國(guó)際大廈推廣預(yù)案

15/15南昌江旅國(guó)際大廈推廣方案一、南昌市寫(xiě)字樓進(jìn)展概況1．消費(fèi)主體為行政事業(yè)單位，私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)消費(fèi)增長(zhǎng)較快在南昌市場(chǎng)，私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時(shí)期所限，大多仍不足以負(fù)擔(dān)高額的辦公費(fèi)用。因此目前消費(fèi)的主體仍集中于行政事業(yè)單位或其下屬機(jī)構(gòu)，其次才是一些進(jìn)展較快的私企，如商貿(mào)公司、律師、會(huì)計(jì)事務(wù)所及評(píng)估機(jī)構(gòu)，但從增長(zhǎng)率和可挖掘市場(chǎng)潛力而言，私營(yíng)企業(yè)的潛力巨大。2．高檔寫(xiě)字間租賃市場(chǎng)仍不成熟，整體市場(chǎng)有待啟動(dòng)南昌市租賃市場(chǎng)仍不成熟，要緊表現(xiàn)在租賃價(jià)比較低，投資回報(bào)年限過(guò)長(zhǎng)，并缺乏專業(yè)的物業(yè)租賃公司或投資公司，市場(chǎng)對(duì)高檔寫(xiě)字間租賃需求增長(zhǎng)有限，上述種種不成熟現(xiàn)象都使高檔寫(xiě)字間的租賃市場(chǎng)進(jìn)展緩慢，針對(duì)商務(wù)寫(xiě)字間的投資市場(chǎng)也受到了專門大的制約。3．市場(chǎng)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，高檔辦公物業(yè)進(jìn)展空間及進(jìn)展?jié)摿薮竽喜壳稗k公物業(yè)需求仍集中于中低擋辦公物業(yè)，行政事業(yè)單位或企業(yè)單位以自建的老舊辦公樓為主，私營(yíng)企業(yè)則要緊集中于居民區(qū)的住宅樓，但一些實(shí)力雄厚、注重社會(huì)形象的企業(yè)如金融、保險(xiǎn)、電信系統(tǒng)正在全力提升辦公形象，部分有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)、智力行業(yè)也正在注重提升自己的辦公形象，可見(jiàn)進(jìn)展空間及進(jìn)展?jié)摿^大。其次，從宏觀經(jīng)濟(jì)而言，南昌市二、三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展速度及所占比例較高，國(guó)家對(duì)南昌的大力支持也將刺激二、三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步快速進(jìn)展，對(duì)高檔寫(xiě)字間的需求刺激將會(huì)相當(dāng)明顯。4．供應(yīng)量及需求量均較小南昌寫(xiě)字間市場(chǎng)處于起步時(shí)期，由于支撐高檔寫(xiě)字間進(jìn)展的商貿(mào)公司、智囊機(jī)構(gòu)及高科技公司相對(duì)有限，且經(jīng)營(yíng)水平較低，因此整個(gè)市場(chǎng)增長(zhǎng)緩慢，市場(chǎng)潛力有待開(kāi)發(fā)和挖掘。其次從開(kāi)發(fā)商考慮,由于開(kāi)發(fā)數(shù)量小，開(kāi)發(fā)理念不成熟，致使開(kāi)發(fā)成本較高,缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、缺乏消費(fèi)引導(dǎo)及較高的價(jià)格也限制了市場(chǎng)的進(jìn)展。5．寫(xiě)字樓正處于升級(jí)時(shí)代房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的晴雨表，而寫(xiě)字樓最能反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展?fàn)顩r。近幾年，伴隨著南昌經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展駛?cè)肟燔嚨?，南昌市的基礎(chǔ)設(shè)施、投資環(huán)境日益改善，吸引了國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)紛紛涌進(jìn)。他們的進(jìn)駐對(duì)南昌高檔寫(xiě)字樓的需求與日俱增，需求催生了市場(chǎng)，南昌的寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)全新的進(jìn)展時(shí)期。相比以往，呈現(xiàn)出專業(yè)化、商圈化的特點(diǎn)。（1）逐步走向?qū)I(yè)化在1993年華財(cái)大廈出現(xiàn)往常，嚴(yán)格來(lái)講，南昌還沒(méi)有寫(xiě)字樓的概念。公司、企業(yè)對(duì)辦公條件要求不高，一般租用民宅或是沿街店鋪，政府的一些樓院也被相中，少數(shù)外來(lái)機(jī)構(gòu)租住酒店、賓館。1993年，華財(cái)大廈以近百米的高度面市，是當(dāng)年南昌的標(biāo)志建筑。大廈有各項(xiàng)差不多配套，有自己的物業(yè)治理機(jī)構(gòu)，但其中參雜了客房，商、住在一起，還不是真正意義上的寫(xiě)字樓產(chǎn)品。1996年江信國(guó)際大廈的出現(xiàn)改寫(xiě)了南昌沒(méi)有寫(xiě)字樓的歷史，江信國(guó)際大廈按照標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓要求建筑。到了2000年后，南昌的商住樓嶄露頭角，以太平洋商務(wù)大廈、中環(huán)廣場(chǎng)、洪城廣場(chǎng)、三星大廈為代表，它們以優(yōu)越的地理位置，宜商、宜住的靈活變通的物業(yè)功能受到一些中、小成長(zhǎng)型企業(yè)的追捧。但商住樓和寫(xiě)字樓是兩種不同的產(chǎn)品。首先，商住型物業(yè)立項(xiàng)為住宅，立項(xiàng)是住宅，屬于土地創(chuàng)業(yè)，比商業(yè)創(chuàng)業(yè)廉價(jià)50％；其次，二者的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)差距更大，比如消防系統(tǒng)，國(guó)家規(guī)定住宅能夠不上消防系統(tǒng)，然而寫(xiě)字樓一定得有。商確實(shí)是商，住確實(shí)是住，因?yàn)樯淌情_(kāi)放的，而住是私密的，二者格格不入，不能融合在一起。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，存在確實(shí)是合理?？赡苌套菚?huì)在相當(dāng)一段時(shí)刻存在，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)期不斷有人創(chuàng)業(yè)，而這些創(chuàng)業(yè)者還沒(méi)有能力在寫(xiě)字樓辦公，這是一個(gè)專門實(shí)際的問(wèn)題。商住和純寫(xiě)字樓的區(qū)分，今后確信是一個(gè)靠市場(chǎng)自然淘汰的過(guò)程。一些公司離開(kāi)了創(chuàng)業(yè)時(shí)期以后要追求更好的形象，自然會(huì)搬入純寫(xiě)字樓，而可不能再在商住混雜的住宅呆下去。南昌迎來(lái)專業(yè)寫(xiě)字樓是在2001年，2001年國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)問(wèn)世引領(lǐng)南昌寫(xiě)字樓升級(jí)換代。以國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、財(cái)寶廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)、華龍國(guó)際大廈、南昌世貿(mào)為代表，它們的專業(yè)性體現(xiàn)在以人為本上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心，提倡人性化的溝通與交流，引導(dǎo)智能化向國(guó)際水準(zhǔn)看齊，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念，提供更多舒適共享空間。（2）融入商業(yè)圈縱觀前面提及的幾個(gè)專業(yè)寫(xiě)字樓，與最早的江信國(guó)際大廈不同的是，它們都不是作為單體存在，而是融于各商業(yè)圈中。財(cái)寶廣場(chǎng)自不必講，座擁八一廣場(chǎng)成熟商圈。整棟大廈造型簡(jiǎn)潔挺拔，以后現(xiàn)代建筑風(fēng)格成為南昌一道亮麗的景觀。地王廣場(chǎng)所在的中山路商圈是南昌市數(shù)百年的都市進(jìn)展的歷史沉淀，人氣聚攏，品牌匯合。項(xiàng)目本身由娛樂(lè)購(gòu)物、國(guó)際公寓、商務(wù)辦公三大組成部分互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，三者之間確實(shí)是互為需求的“商業(yè)鏈”，能夠形成一種良性循環(huán)。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為都市的商務(wù)中心。南昌世貿(mào)中心則是以后紅谷灘商圈的重要組成部分。紅谷灘的商業(yè)進(jìn)展擬初步確立按“一個(gè)核心區(qū)，兩條輻射帶，三個(gè)功能區(qū)，四條商業(yè)街”的模式來(lái)構(gòu)造紅谷灘新區(qū)以后的商業(yè)平臺(tái)。而其中紅谷大道是以南昌世界貿(mào)易中心建設(shè)為龍頭，建設(shè)總建筑面積超過(guò)30萬(wàn)m2的集會(huì)展中心、大型購(gòu)物中心（ShoppingMall）、寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店和銀行為一體的多功能購(gòu)物功能區(qū)。對(duì)寫(xiě)字樓融入商圈的現(xiàn)象，單一的寫(xiě)字樓已不能適應(yīng)時(shí)代需要，高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)主力是外來(lái)人員，他們的工作、生活需要在一個(gè)商業(yè)復(fù)合體內(nèi)高效運(yùn)行。從投資角度看，“商圈”格局決定增值已被決大數(shù)投資者所認(rèn)同。不論是投資租用型業(yè)主或自用型業(yè)主，差不多上想買一個(gè)好的增值的前景，而現(xiàn)在南昌的寫(xiě)字樓，正以各大商圈為中心形成不同的“圈地”格局，因此選擇何種商圈，正是鎖定區(qū)域作出絕佳選擇的上策。二、南昌市寫(xiě)字樓租售情況1．寫(xiě)字樓銷售情況項(xiàng)目名稱地理位置規(guī)模面積均價(jià)客戶群竣工時(shí)刻配套新田金世紀(jì)朝陽(yáng)洲孺子路西路18層共72套153.5㎡3548元/㎡廣告、律師、設(shè)計(jì)、會(huì)計(jì)、裝飾等智慧型中小企業(yè)2004年底5樓有600㎡商務(wù)會(huì)所，有商務(wù)配套服務(wù)，文具中心、大小會(huì)議室、閱讀咖啡屋、按摩館、網(wǎng)吧、迷你影院、健身中心等設(shè)施。8位白領(lǐng)麗人保姆。國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)洪城路一棟20多層（層高3.3米）141.99㎡3900元/㎡商務(wù)辦公用戶2003.12樓宇自動(dòng)化、辦公自動(dòng)化、保安自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化、消防自動(dòng)化（五A）南方大廈民德路339號(hào)一棟19層108.0㎡3200元/㎡附近居民、醫(yī)院2004.4處于鬧市區(qū)，下面兩層商用地王廣場(chǎng)中山路百花洲一棟（地下2層，地上28層）64.2㎡5800元/㎡商業(yè)人士2004.12.31寬帶接入系統(tǒng)，保安監(jiān)控系統(tǒng)，地下停車場(chǎng)治理系統(tǒng)，衛(wèi)星及有線系統(tǒng)，移動(dòng)電話無(wú)縫覆蓋系統(tǒng)，樓宇自控系統(tǒng)，背景音樂(lè)系統(tǒng)。財(cái)寶廣場(chǎng)八一大道357號(hào)二層地下室裙樓五層塔樓30層198.8㎡5000元/㎡投資、置業(yè)人士及個(gè)體戶品牌經(jīng)銷商2004年8月1日六、七層為高級(jí)商務(wù)會(huì)所，擁有4000㎡的屋頂花園，商務(wù)配套：屋頂游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)院、咖啡廳、多功能廳、網(wǎng)絡(luò)會(huì)議室、電話電話會(huì)議。寫(xiě)字樓名稱地理位置租價(jià)（月）出租率客戶群配套設(shè)施長(zhǎng)運(yùn)大廈八一大道199號(hào)28元/m280%電子通迅、美容、貿(mào)易、醫(yī)藥、維修衛(wèi)生間（一層一間）、電梯2部、停車場(chǎng)三星大廈站前西路25元/m295%銀行、廣告、裝飾、房產(chǎn)、餐飲、貿(mào)易地下停車位、康樂(lè)室賓館、衛(wèi)生間、電梯偉業(yè)大廈高新火炬大街16元/m298%從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)或事業(yè)單位電梯1部強(qiáng)威大廈中山路65號(hào)31元/m290%廣告、裝飾、保險(xiǎn)咖啡廳、健身房、餐飲、停車場(chǎng)奧林匹克大廈福州路16元/m298%個(gè)體及私營(yíng)企業(yè)商場(chǎng)、體育用品、匯仁堂大藥房賓招大樓省府大院北二路26元/m295%廣告、媒體、婚介停車場(chǎng)龍式大廈省府大院東四路26元/m295%廣告、媒體、企事業(yè)單位電梯2部金源大廈海關(guān)對(duì)面32元/m280%投資人士郵件箱、24小時(shí)監(jiān)控匯盛大廈井岡山大道1128號(hào)約30元/m2100%個(gè)體戶、私營(yíng)企業(yè)豪華會(huì)所、健身房、監(jiān)控系統(tǒng)、咖啡廳證券大廈勝利路46元/m2100%證券公司、私企、房產(chǎn)、事業(yè)單位會(huì)所、停車場(chǎng)銀湖大廈湖濱南路2號(hào)25元/m2100%商業(yè)人士銀行、24小時(shí)監(jiān)控江鈴大廈蘇圍路30元/m299%飲食、財(cái)務(wù)、保險(xiǎn)證券、美容電梯2部、寬帶、消防設(shè)施、換氣江信大廈北京西路88號(hào)68元/m290%辦事處、廣告、媒體江信證券、房產(chǎn)會(huì)議中心、多功能簽字廳、談判廳、咖啡廳福利大廈廣場(chǎng)北路166號(hào)500元/間100%廣告、電信、旅游、律師所、彩票中心停車場(chǎng)、治理值班室華財(cái)大廈沿江北路30元/m280%廣告、美容、賓館貿(mào)易、科技、代理3部電梯、消防器材、停車位中環(huán)廣場(chǎng)井岡山大道928號(hào)無(wú)100%裝飾、銀行、花卉、電子科技地下停車場(chǎng)、攝像監(jiān)控、電梯中山城中山路177號(hào)35元/m295%房產(chǎn)、美容、廣告商場(chǎng)、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、餐飲物資大樓八一大道432號(hào)18元/m295%旅行社、證券、物資機(jī)械制造、電腦設(shè)備電梯2部商儲(chǔ)大廈洛陽(yáng)路18元/M2備注：水電費(fèi)另計(jì)金陽(yáng)光南京西路18元/M2備注：水電另計(jì)建設(shè)大廈省政府北路40元/M2備注：租金含物業(yè)治理費(fèi)航空大廈彭家橋14元/M2備注：水電費(fèi)另計(jì)21世紀(jì)出版社孺子橋頭2萬(wàn)/月2．寫(xiě)字樓出租情況3．要緊寫(xiě)字樓詳細(xì)情況項(xiàng)目名稱：華財(cái)大廈項(xiàng)目地址：沿江中路物業(yè)類型：商業(yè)服務(wù)和寫(xiě)字辦公綜合型習(xí)字樓總建筑面積：戶型面積：56，70，100，140m2樓層布局和功能：1-20層為寫(xiě)字辦公，21-25為賓館、客房配套設(shè)施：停車場(chǎng)面積小，車位不足租金30元/m2/月（含：水、電，物業(yè)費(fèi)）；32元/m2/月（含：水、電、空調(diào)、物業(yè)）售價(jià)不賣物業(yè)治理費(fèi)（含在租金里）付款方式：租金：一個(gè)季度一交壓一個(gè)月押金（壓一付三）客戶對(duì)象及特征：各行各業(yè)，其中食品，副食品居多。入駐公司包括：太太樂(lè)、金龍魚(yú)、LG、理光等項(xiàng)目名稱：江西國(guó)際信托大廈項(xiàng)目地址：北京西路物業(yè)類型：純寫(xiě)字樓、高檔智能化寫(xiě)字樓戶型：三種50M2100M2150M2（138-158M2）樓層布局和功能：1-25層為寫(xiě)字辦公、26-27層為各類會(huì)儀場(chǎng)所特色：入口大堂氣派豪華，全大理石。配套設(shè)施：現(xiàn)代化配套設(shè)施齊全（寬帶網(wǎng)）；中央空調(diào)；美國(guó)進(jìn)口OTIS電梯；CCTV電視監(jiān)控；24小時(shí)保安價(jià)格：租金：68元/平米（水電空調(diào)物業(yè)治理費(fèi)）售價(jià)：不售付款方式：壓三付一（交三個(gè)月押金，一個(gè)月租金）優(yōu)惠措施：時(shí)刻優(yōu)惠；租一年按11-11.5個(gè)月算?？蛻魧?duì)象及特征：知名公司，專業(yè)性金融、證券公司。如：聯(lián)想，北大方正，清華同方，誠(chéng)志股份，海虹控股，KODAK等。榮譽(yù)：建設(shè)部頒發(fā)的江西省寫(xiě)字樓優(yōu)秀物業(yè)治理示范單位出租率：80%以上項(xiàng)目名稱：太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)商務(wù)大廈項(xiàng)目地址：中山路與象山路交匯處物業(yè)類型：商務(wù)公寓、寫(xiě)字兩用。物業(yè)檔次：中高檔，27層總面積：25000-3000M2戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成80M2，300M2，500M2不同面積辦公區(qū)。樓層布局和功能：1-4層北京華聯(lián)超市、5-27層為公寓、寫(xiě)字樓。配套設(shè)施：高級(jí)電梯、智能消防系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)售價(jià)：4800-5000元/M2（5-27層）付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年）客戶對(duì)象及特征：各類公司，商務(wù)人士，投資者。營(yíng)銷缺陷：1.寫(xiě)字樓宣傳定位一般，無(wú)個(gè)性。2．宣傳推廣力度不夠。項(xiàng)目名稱：地王廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：中山路占地面積：7826M2進(jìn)展商：江西福泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：泛華（廣東）工程有限公司物業(yè)類型：商場(chǎng)，休閑，酒店式公寓，寫(xiě)字辦公。物業(yè)檔次：中高檔，地下兩層，地上29層。戶型：全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合成60M2-300M2不同面積的辦公區(qū)。樓層布局和功能：1-7層商場(chǎng)整體招租做商業(yè)。8-29層為公寓、寫(xiě)字樓。售價(jià)：45000-46000元/M2（1-5層）、4950元/M2（均價(jià)）（8-29層）付款方式：現(xiàn)款；按揭（8成30年）客戶對(duì)象及特征：各類公司，商務(wù)人士，投資者。三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位我們認(rèn)為，江旅大廈的價(jià)格定位最差不多的三個(gè)原則是：一要考慮項(xiàng)目成本和盈利目標(biāo)，二要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本、價(jià)格和產(chǎn)品，三要考慮客戶需求和目標(biāo)客戶的預(yù)期價(jià)值。1．南昌寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì)南昌的寫(xiě)字樓價(jià)格以江信國(guó)際大廈為標(biāo)志，形成南昌寫(xiě)字樓最高租價(jià)──68元/㎡·月。但由于南昌真正意義上的寫(xiě)字樓出現(xiàn)較晚且少之又少；另外，南昌大部分企業(yè)都處于創(chuàng)業(yè)時(shí)期，他們對(duì)寫(xiě)字樓要求并不高，甚至在住宅樓里辦公；因此，南昌近幾年的寫(xiě)字樓出租價(jià)格總體來(lái)講并不高，高中低大概在70、30—40、20元/㎡·月，且比較平穩(wěn)，但總體來(lái)講，穩(wěn)中有升。2．租金定價(jià)依據(jù)項(xiàng)目定價(jià)以市場(chǎng)比較定價(jià)法為主。市場(chǎng)比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，即兩宗物業(yè)之間具有可比性，為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們依照江旅國(guó)際大廈的特點(diǎn)，選取了南昌目前寫(xiě)字樓典范──江信國(guó)際大廈、南昌早期寫(xiě)字樓——華財(cái)大廈、南昌寫(xiě)字樓換代產(chǎn)品——國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)。為了使江旅國(guó)際大廈的價(jià)格定位更加科學(xué)和準(zhǔn)確，我們選擇了如下幾個(gè)修正因素：（1）地段因素北京西路由于省政府的坐落，商業(yè)辦公氛圍濃厚，且道路交通十分暢通，同時(shí)江信國(guó)際大廈臨近廣場(chǎng)，屬于廣場(chǎng)商業(yè)核心區(qū)；華財(cái)大廈利用沿江路的出行方便，另外還有撫河景觀帶；國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)位于四向交通的壇子口，交通位置較優(yōu)越，同時(shí)與紅谷灘新區(qū)聯(lián)系較近；相比較，本項(xiàng)目在地段方面并無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。（2）周邊配套本項(xiàng)目周邊配套相對(duì)較完善，賓館、酒店、公園、娛樂(lè)等等。（3）規(guī)劃因素江信國(guó)際大廈規(guī)劃上僅為單純的寫(xiě)字樓；華財(cái)大廈則為商、住一體；國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全面需求，自成為都市的商務(wù)中心；本項(xiàng)目差不多上為純寫(xiě)字樓，但仍有首層為商業(yè)；因此項(xiàng)目規(guī)劃上，本項(xiàng)目不如江信國(guó)際大廈單純、不如國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)全面。（4）品質(zhì)因素江旅國(guó)際大廈國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)的品質(zhì)顯然優(yōu)于華財(cái)大廈等，與江信國(guó)際大廈相當(dāng)。3．項(xiàng)目定價(jià)綜合考慮項(xiàng)目自身因素及南昌寫(xiě)字樓市場(chǎng)因素，建議項(xiàng)目租金定價(jià)：40—50元/㎡·月，水電及物業(yè)費(fèi)另計(jì)。四、項(xiàng)目推廣策略（一）客戶定位目前本項(xiàng)目差不多定位于江西首家旅游超市，因此差不多目標(biāo)客戶為：省內(nèi)（南昌市）各旅行社及相關(guān)行業(yè)，包括票務(wù)代辦機(jī)構(gòu)、銀行、保險(xiǎn)、運(yùn)輸?shù)汝P(guān)聯(lián)行業(yè)。南昌本土有實(shí)力的公司以及處于進(jìn)展快速上升期的成長(zhǎng)型公司。鑒于本項(xiàng)目綜合品質(zhì)，國(guó)際5A級(jí)品質(zhì)，因此不排除有實(shí)力的大中型公司整層辦公。（二）推廣策略1．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)點(diǎn)省旅游局各部門進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)辦公，全面提升商務(wù)形象標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)的甲級(jí)商務(wù)辦公大廈優(yōu)越自然人文環(huán)境，南昌高端生態(tài)型辦公樓江西首家特色主題寫(xiě)字樓旅游服務(wù)超市成熟的商業(yè)配套，南昌市要緊餐飲、休閑、旅游住宿中心南昌首創(chuàng)觀光電梯寫(xiě)字樓身份和地位得以彰顯板式寫(xiě)字摟，自然采光、通風(fēng)俱佳健康保證現(xiàn)代新穎外立面南昌標(biāo)志性建筑物業(yè)增值服務(wù)北京萬(wàn)通物業(yè)治理公司提供定制服務(wù)2．總體推廣策略定制營(yíng)銷──以客戶需求為市場(chǎng)導(dǎo)向的營(yíng)銷方式所謂定制營(yíng)銷，是市場(chǎng)細(xì)分的極限程度。它的理論依據(jù)是：因?yàn)槊课豢蛻舳加凶约禾赜械男枨蠛陀?，因此每位客戶都可成為一個(gè)潛在的獨(dú)立市場(chǎng)。賣方能夠針對(duì)每位客戶來(lái)設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，制定相應(yīng)的營(yíng)銷打算。定制營(yíng)銷的基礎(chǔ)：◎客戶期望自己購(gòu)買的產(chǎn)品能反映出自己的個(gè)性◎能夠讓客戶參與制造完全符合自己需要的產(chǎn)品◎能夠?qū)︿N售條件（如付款方式）進(jìn)行定制通過(guò)萬(wàn)通集團(tuán)的加盟引入對(duì)江旅國(guó)際大廈進(jìn)行全面的定制服務(wù)：第一，萬(wàn)通集團(tuán)成熟的國(guó)際型建筑專業(yè)定制服務(wù)，為定制營(yíng)銷的運(yùn)用制造了條件；第二，江旅國(guó)際大廈進(jìn)行主體改造，工程設(shè)計(jì)及設(shè)備、功能均具有一定的修改空間，從而形成了一定市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第三，要緊客戶人群已鎖定，特定行業(yè)特定客戶的特定需求可知，使定制營(yíng)銷的運(yùn)用成為可能。3．宣傳策略概念定位在江旅國(guó)際大廈傳播推廣中，建議應(yīng)用概念傳播，加大概念炒作核心概念定位南昌高端生態(tài)商務(wù)空間分概念定位1．形象概念強(qiáng)勢(shì)品牌，領(lǐng)跑商務(wù)以后2．區(qū)位概念位置優(yōu)越，同步國(guó)際商務(wù)速度3．環(huán)境概念自然調(diào)節(jié)·綠色商務(wù)空間4．推廣概念南昌首創(chuàng)——觀光電梯商務(wù)大廈5．價(jià)值概念高人一籌，科技領(lǐng)先（層高3.6米）國(guó)際化5A級(jí)，智能化系統(tǒng)6．配套概念成熟的社區(qū)·完善的配套餐飲、酒店、百貨、醫(yī)院、銀行、公園……造就了福州路的明亮、繁華。4．媒體組合☆報(bào)紙媒體：《南昌晚報(bào)》、《江南都市報(bào)》、《江西商報(bào)》☆宣傳資料：三折頁(yè)、DM單☆電視廣告☆網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái)☆戶外廣告：工地圍墻、廣告牌、戶外指示牌☆自辦媒體：《旅游信息快報(bào)》自辦媒體——《旅游信息快報(bào)》依托江西省旅游局資源優(yōu)勢(shì)，建議自辦媒體，針對(duì)目標(biāo)客戶專門派送，并配合夾報(bào)擴(kuò)大傳播?！赞k媒體命名為《旅游信息快報(bào)》，突出商務(wù)特征，每月發(fā)行一期?！唧w內(nèi)容包括旅游經(jīng)濟(jì)綜述、進(jìn)展前景展望、專家學(xué)者點(diǎn)評(píng)、消費(fèi)者心聲、萬(wàn)通商務(wù)快遞，期間穿插軟文及硬廣告?！院罂稍诼糜喂炯吧虅?wù)寫(xiě)字樓中派發(fā)，并借此全面提升江旅國(guó)際大廈的品牌形象。5．系列報(bào)廣系列一主題：江旅國(guó)際大廈——南昌高端生態(tài)商務(wù)空間隨文：身居高處，方感天地之博大，生命尊貴；襟懷萬(wàn)象，方可洞察世間真理，包容天下；自然調(diào)節(jié)·綠色商務(wù)空間江旅國(guó)際大廈，成就您事業(yè)的顛峰，實(shí)力與氣概、尊貴與從容在此彰顯。商務(wù)坐標(biāo)江旅國(guó)際大廈，位于福州路人民公園正對(duì)面;商務(wù)氣氛濃郁，配套設(shè)施完善；交通極其便利；全面提升商務(wù)速度，是時(shí)代經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的新坐標(biāo)。商務(wù)環(huán)境依托周邊大型酒店、商業(yè)賣場(chǎng)、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)及通訊運(yùn)營(yíng)商，全力推出高檔