第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究課件

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究本章要點(diǎn):根據(jù)可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項(xiàng)審批使用的可行性研究和向金融機(jī)構(gòu)貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據(jù)、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算、項(xiàng)目收入估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、不確定性分析、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成和正文的寫作要點(diǎn)，本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究1第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述22.1概述

可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可性研究的主要依據(jù)

2.1概述可行性研究的內(nèi)涵3房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目若干個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵房地產(chǎn)項(xiàng)目4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

為投資決策提供依據(jù)作為資金籌措的依據(jù)為項(xiàng)目實(shí)施提供開發(fā)經(jīng)營方案作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用為投資決策提供依據(jù)5房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分機(jī)會(huì)研究6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

針對(duì)目標(biāo)地塊，明確擬開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)組建可行性研究的組織機(jī)構(gòu)或簽訂咨詢合同市場調(diào)查與預(yù)測提出開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案的評(píng)價(jià)與選擇編制可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序針對(duì)目標(biāo)地塊，明確擬開發(fā)7房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目概況市場調(diào)查與預(yù)測規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期的確定項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目收入估算投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不確定性分析結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目概況82.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主92.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

經(jīng)營成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開10房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹11房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式出售出租自營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式出售12出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)13出售型、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表

出售型、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表14自營自用型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表

自營自用型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表15經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。經(jīng)營成本經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本16費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用期間費(fèi)用費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用17運(yùn)營費(fèi)用

出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營期的運(yùn)營費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔費(fèi)用，保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。運(yùn)營費(fèi)用出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營期的運(yùn)營費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)18期間費(fèi)用

開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，現(xiàn)房銷售期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。期間費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部19房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法

土地費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算建筑安裝工程費(fèi)估算公共配套設(shè)施費(fèi)估算開發(fā)間接費(fèi)用估算管理費(fèi)用的估算財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算銷售費(fèi)用的估算開發(fā)期稅費(fèi)的估算其他費(fèi)用的估算不可預(yù)見費(fèi)的估算經(jīng)營資金的估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法土地費(fèi)用估算財(cái)務(wù)費(fèi)用的20開發(fā)期間稅費(fèi)估算表

開發(fā)期間稅費(fèi)估算表21其他費(fèi)用估算表

其他費(fèi)用估算表222.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算

資金籌措計(jì)劃的編制

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)23租售收入的估算租售方案租售價(jià)格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案24銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表25出租收入及經(jīng)營稅金估算表

出租收入及經(jīng)營稅金估算表26資金籌措計(jì)劃的編制

投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃編制借貸資金還本付息計(jì)劃資金籌措計(jì)劃的編制投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃編制27投資計(jì)劃與資金籌措表

投資計(jì)劃與資金籌措表28房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)29房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的基本財(cái)務(wù)報(bào)表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單方案的財(cái)務(wù)可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵30房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項(xiàng)目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵房地產(chǎn)項(xiàng)31房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析、財(cái)務(wù)清償能力分析及資金平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表房32基本財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表損益表資產(chǎn)負(fù)債表在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表33全部投資現(xiàn)金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。全部投資現(xiàn)金流量表該表不分投資資金來源，以全34全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表35資本金現(xiàn)金流量表

資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整36資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表37資金來源與運(yùn)用表

資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃。資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)38資金來源與運(yùn)用表

資金來源與運(yùn)用表39損益表

損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。損益表損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的40損益表

損益表41房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面的反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)盈42靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)利潤總額43動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

在計(jì)算動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)列出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值函數(shù)。凈現(xiàn)值函數(shù)：NPV（i）=

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)在計(jì)算動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)列出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值函數(shù)。44動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）45房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

借款償還期利息備付率償債備付率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)借款償還期46房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單方案（開發(fā)經(jīng)營方案）的財(cái)務(wù)可行性分析

一般情況下，利用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析。若可行性研究的目的是為了給投資決策提供依據(jù)，可在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率中任選一個(gè)指標(biāo)對(duì)單方案的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)設(shè)MARR為投資者可接受的最低收益率（或者是投資者設(shè)定的目標(biāo)收益率），ic為基準(zhǔn)收益率。若FIRR≥MARR或FIRR≥ic，即認(rèn)為該方案盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上可以考慮接受。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）指標(biāo)若某開發(fā)經(jīng)營方案的FNPV≥0，則該方案盈利能力在財(cái)務(wù)上是可以考慮接受的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單方案（開發(fā)經(jīng)營方案）的財(cái)務(wù)可行性分析47房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟

進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，提出各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案對(duì)各單方案的財(cái)務(wù)可行性進(jìn)行分析對(duì)各財(cái)務(wù)可行的開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行比選，選擇出一個(gè)最滿意方案和一個(gè)備選的較滿意方案對(duì)最滿意方案進(jìn)行不確定性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案比選的步驟進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃，提出各48多方案比選的指標(biāo)及方法

差額投資內(nèi)部收益率（ΔIRR）凈現(xiàn)值（NPV）等額年值（AW）多方案比選的指標(biāo)及方法差額投資內(nèi)部收益率（ΔIRR）49開發(fā)經(jīng)營期異同時(shí)比選指標(biāo)的選擇

①當(dāng)可供比較的方案開發(fā)經(jīng)營期相同時(shí)比選指標(biāo)的選擇可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值中的一項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。②當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時(shí)比選指標(biāo)的選擇一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行比選。開發(fā)經(jīng)營期異同時(shí)比選指標(biāo)的選擇①當(dāng)可供比較的方案開發(fā)經(jīng)營50房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)

對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合盈利能力分析社會(huì)影響分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)512.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。2.6房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析52房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法

敏感性分析臨界點(diǎn)分析概率分析房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析的方法敏感性分析53第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究本章要點(diǎn):根據(jù)可行性研究的目的不同，可行性研究可分為投資決策使用的可行性研究、立項(xiàng)審批使用的可行性研究和向金融機(jī)構(gòu)貸款使用的可行性研究。本章以投資決策使用的可行性研究為例，介紹了可行性研究的涵義、可行性研究的工作程序、可行性研究的依據(jù)、房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算、項(xiàng)目收入估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、不確定性分析、可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成和正文的寫作要點(diǎn)，本章的重點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究54第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的基本構(gòu)成

第二章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述552.1概述

可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可性研究的主要依據(jù)

2.1概述可行性研究的內(nèi)涵56房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前期，通過房地產(chǎn)投資環(huán)境及房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查分析，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目若干個(gè)開發(fā)經(jīng)營方案進(jìn)行評(píng)價(jià)，判斷擬開發(fā)項(xiàng)目的可行性。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)涵房地產(chǎn)項(xiàng)目57房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用

為投資決策提供依據(jù)作為資金籌措的依據(jù)為項(xiàng)目實(shí)施提供開發(fā)經(jīng)營方案作為項(xiàng)目立項(xiàng)審批的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究作用為投資決策提供依據(jù)58房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分

機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段劃分機(jī)會(huì)研究59房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序

針對(duì)目標(biāo)地塊，明確擬開發(fā)項(xiàng)目性質(zhì)組建可行性研究的組織機(jī)構(gòu)或簽訂咨詢合同市場調(diào)查與預(yù)測提出開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案的評(píng)價(jià)與選擇編制可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的工作程序針對(duì)目標(biāo)地塊，明確擬開發(fā)60房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目概況市場調(diào)查與預(yù)測規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營周期的確定項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目收入估算投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不確定性分析結(jié)論與建議

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容項(xiàng)目概況612.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測

房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的方法

2.2房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測的主622.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

經(jīng)營成本費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法

2.3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、成本、費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開63房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成

房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自營為目的的固定資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹64房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式出售出租自營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營方式出售65出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營周期0123456開發(fā)期經(jīng)營期開發(fā)66出售型、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表

出售型、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表67自營自用型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表

自營自用型房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算表68經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。經(jīng)營成本經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。經(jīng)營成本開發(fā)產(chǎn)品成本69費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用修理費(fèi)用期間費(fèi)用費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用70運(yùn)營費(fèi)用

出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營期的運(yùn)營費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時(shí)，應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。運(yùn)營費(fèi)用通常包括：人工費(fèi)，公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠地管理費(fèi)，衛(wèi)生清潔費(fèi)用，保安費(fèi)用，辦公費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費(fèi)，租賃代理費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)。運(yùn)營費(fèi)用出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營期的運(yùn)營費(fèi)用主要包括：管理費(fèi)71期間費(fèi)用

開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用，現(xiàn)房銷售期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營時(shí)，開發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營費(fèi)用。期間費(fèi)用開發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部72房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法

土地費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算建筑安裝工程費(fèi)估算公共配套設(shè)施費(fèi)估算開發(fā)間接費(fèi)用估算管理費(fèi)用的估算財(cái)務(wù)費(fèi)用的估算銷售費(fèi)用的估算開發(fā)期稅費(fèi)的估算其他費(fèi)用的估算不可預(yù)見費(fèi)的估算經(jīng)營資金的估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資、費(fèi)用的估算方法土地費(fèi)用估算財(cái)務(wù)費(fèi)用的73開發(fā)期間稅費(fèi)估算表

開發(fā)期間稅費(fèi)估算表74其他費(fèi)用估算表

其他費(fèi)用估算表752.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算

資金籌措計(jì)劃的編制

2.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入估算與資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)76租售收入的估算租售方案租售價(jià)格租售收入收款方式租售收入的估算租售方案77銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表78出租收入及經(jīng)營稅金估算表

出租收入及經(jīng)營稅金估算表79資金籌措計(jì)劃的編制

投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃編制借貸資金還本付息計(jì)劃資金籌措計(jì)劃的編制投資計(jì)劃與資金籌措計(jì)劃編制80投資計(jì)劃與資金籌措表

投資計(jì)劃與資金籌措表81房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)。對(duì)于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目只需進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；對(duì)于重大的、對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有較大影響的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目、成片開發(fā)項(xiàng)目，在作出決策前應(yīng)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)82房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的基本財(cái)務(wù)報(bào)表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單方案的財(cái)務(wù)可行性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的比選

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵83房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、項(xiàng)目策劃、投資估算、收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力、資金平衡等情況進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)涵房地產(chǎn)項(xiàng)84房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)(如成本、收入等)都存儲(chǔ)于輔助報(bào)表中，這些輔助報(bào)表通過某種對(duì)應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表。通過基本報(bào)表就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析、財(cái)務(wù)清償能力分析及資金平衡分析。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表房85基本財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表損益表資產(chǎn)負(fù)債表在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表?；矩?cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表86全部投資現(xiàn)金流量表

該表不分投資資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。全部投資現(xiàn)金流量表該表不分投資資金來源，以全87全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表88資本金現(xiàn)金流量表

資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。資本金現(xiàn)金流量表資本金現(xiàn)金流量表是從投資者整89資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表90資金來源與運(yùn)用表

資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于資金平衡分析、選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃。資金來源與運(yùn)用表資金來源與運(yùn)用表反映房地產(chǎn)項(xiàng)91資金來源與運(yùn)用表

資金來源與運(yùn)用表92損益表

損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計(jì)算利潤、投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。損益表損益表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的93損益表

損益表94房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

盈利能力指標(biāo)，是用來考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計(jì)算出來的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，這些指標(biāo)計(jì)算簡便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。動(dòng)態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值，將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能比較全面的反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長的投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)盈95靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)利潤總額投資利潤率資本金利潤率資本金凈利潤率靜態(tài)投資回收期靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)利潤總額96動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)

在計(jì)算動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)列出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值函數(shù)。凈現(xiàn)值函數(shù)：NPV（i）=

動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)在計(jì)算動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，應(yīng)列出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值函數(shù)。97動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）98房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清償能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)

借款償還期利息備