如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系

如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系xxx公司如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度如何構(gòu)建高效協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系近年來(lái)，社會(huì)財(cái)富積聚、信貸環(huán)境寬松、城市化進(jìn)程加快等多重因素推動(dòng)了地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但在當(dāng)前政策打壓下，中短期調(diào)整已成定局，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)成為過(guò)去，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更多地遵循“實(shí)力取勝”的游戲規(guī)則。在此形勢(shì)下，企業(yè)如何進(jìn)行全面、協(xié)同運(yùn)營(yíng)管理，來(lái)降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升實(shí)力，將成為房地產(chǎn)企業(yè)“修煉內(nèi)功“的重點(diǎn)和難點(diǎn)。一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部協(xié)同的幾大障礙房地產(chǎn)項(xiàng)目不同于其他項(xiàng)目，它開發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、資金投入大、涉及人員及部門多，任何一方或者任何一個(gè)流程出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)影響項(xiàng)目整體的工期、質(zhì)量、成本，有的甚至?xí)?dǎo)致項(xiàng)目完全失敗，所以，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中必須建立良好的內(nèi)部協(xié)同機(jī)制?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部協(xié)同的幾個(gè)障礙主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.目標(biāo)障礙。簡(jiǎn)單的講，就是各職能部門在工作具體的目標(biāo)和推進(jìn)計(jì)劃上各自為戰(zhàn)，出現(xiàn)盲點(diǎn)、重疊、推諉、扯皮。2.流程障礙。流程體系無(wú)法窮盡所有事項(xiàng)，對(duì)于界定不清晰的流程，部門與部門之間、人與人之間時(shí)常出現(xiàn)推卸責(zé)任的狀況。3.溝通障礙。每個(gè)部門，每個(gè)人都有自己的工作方式、決策程序，普遍存在著“我們與他們”的思維方式，這種“本位”思維，嚴(yán)重影響了人與人之間、部門與部門之間的溝通，影響了信息在各部門之間的傳遞。4.激勵(lì)障礙。很多情況下，激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)并不能完全保證多勞多得，貢獻(xiàn)越多激勵(lì)越多。掛鉤式的激勵(lì)方式將使所有參與者都會(huì)得到獎(jiǎng)勵(lì)，會(huì)加大合作的可能性，為協(xié)同中利益紐帶提供基礎(chǔ)。二、基于協(xié)同的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系構(gòu)建協(xié)同導(dǎo)致有序，有序保障高效。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系就是通過(guò)搭建一種平臺(tái)，建立一套機(jī)制，加強(qiáng)部門與部門之間的溝通、交流與協(xié)同，減少信息傳遞的環(huán)節(jié)，從而更有效的實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。構(gòu)建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系需要注意以下原則：1.清晰的戰(zhàn)略導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略是企業(yè)所進(jìn)行的一種重大經(jīng)營(yíng)管理決策，是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的源頭。具體的說(shuō)就是企業(yè)決策層在面對(duì)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)環(huán)境下，從組織內(nèi)部出發(fā)，整合自身的優(yōu)勢(shì)資源，而制定出的、具有可持續(xù)發(fā)展的方向性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性、全局性的綱要。清晰的戰(zhàn)略，指明了企業(yè)各部門、各員工齊心協(xié)力的方向。每一輪重大政策調(diào)控，都將帶來(lái)企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整。正確的研判市場(chǎng)，進(jìn)行準(zhǔn)確戰(zhàn)略定位，將有助于企業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展?；趹?zhàn)略定位，就可以相應(yīng)的搭建計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理體系。（1）產(chǎn)品戰(zhàn)略。產(chǎn)品戰(zhàn)略明確了企業(yè)要做怎樣的產(chǎn)品，是住宅地產(chǎn)，還是商業(yè)地產(chǎn)是旅游地產(chǎn)，還是工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品定位不同，運(yùn)營(yíng)模式不同。不同的產(chǎn)品戰(zhàn)略下，計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的側(cè)重點(diǎn)是什么，都需要在進(jìn)行計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)時(shí)進(jìn)行考慮。（2）發(fā)展規(guī)模與區(qū)域布局。發(fā)展規(guī)模和區(qū)域布局從某個(gè)層面上來(lái)講決定了企業(yè)的管控層級(jí)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系在設(shè)計(jì)的時(shí)候要結(jié)合管控層級(jí)、管控需求，進(jìn)行計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部門的管理定位設(shè)定，體現(xiàn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系在管理上的縱向協(xié)同。2.清晰界定企業(yè)發(fā)展階段。企業(yè)所處的發(fā)展階段，決定了企業(yè)的需求，從而決定了整個(gè)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的范圍。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段分為：創(chuàng)業(yè)期、成長(zhǎng)期、成熟期、穩(wěn)定期。處于不同發(fā)展階段的企業(yè)，企業(yè)特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)管理的側(cè)重點(diǎn)是不同的。（1）初創(chuàng)期的企業(yè)：初創(chuàng)期的企業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，各項(xiàng)工作都處于摸索階段，項(xiàng)目開發(fā)處于一種無(wú)序的狀態(tài)，所以項(xiàng)目計(jì)劃的安排就顯得格外重要。因而，在這個(gè)階段，運(yùn)營(yíng)管理主要發(fā)揮項(xiàng)目計(jì)劃管理的職能，從而確保項(xiàng)目開發(fā)按照既定進(jìn)度進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)從無(wú)序到有序的過(guò)程，即實(shí)現(xiàn)“項(xiàng)目協(xié)同”。（2）成長(zhǎng)期的企業(yè)：伴隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)作后就開始出現(xiàn)協(xié)調(diào)增多、資源調(diào)配沖突，公司經(jīng)營(yíng)無(wú)序等問(wèn)題。在這個(gè)階段，運(yùn)營(yíng)工作的重點(diǎn)是如何有效實(shí)現(xiàn)資源在不同項(xiàng)目間的調(diào)配，達(dá)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)變，即實(shí)現(xiàn)“企業(yè)橫向協(xié)同”。（3）成熟期的企業(yè)：企業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，已經(jīng)積累了比較豐富的經(jīng)驗(yàn)，但是，問(wèn)題在于企業(yè)雖然有很多經(jīng)驗(yàn)員工，但這些經(jīng)驗(yàn)無(wú)法有效傳達(dá)，一旦離職，經(jīng)驗(yàn)也走了。管理半徑的擴(kuò)大，不便于總部及時(shí)掌握一線城市的信息等等問(wèn)題。在這個(gè)階段，運(yùn)營(yíng)工作的職能在于如何提高內(nèi)部標(biāo)準(zhǔn)化，完善信息的傳遞機(jī)制，提高決策效率，達(dá)到一種精細(xì)化管理的目的，即實(shí)現(xiàn)“企業(yè)縱向協(xié)同”。（4）穩(wěn)定期的企業(yè)：步入穩(wěn)定期的企業(yè)，一般有完善的治理結(jié)構(gòu)、透明的財(cái)務(wù)管理，管控模式以戰(zhàn)略管控型為主。集團(tuán)層面更多關(guān)注的是整個(gè)企業(yè)的資產(chǎn)收益率。運(yùn)營(yíng)管理在這個(gè)階段，主要職能是焦距企業(yè)整體的收益目標(biāo)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作各階段的投資收益進(jìn)行監(jiān)控，為公司整體收益目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃和調(diào)整，即實(shí)現(xiàn)“財(cái)務(wù)協(xié)同”。3.實(shí)用性原則。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系設(shè)計(jì)時(shí)，需考慮企業(yè)管理成熟度，企業(yè)員工現(xiàn)有能力等其他因素。同時(shí)，體系設(shè)計(jì)要力求機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，人員精干，體現(xiàn)高效率的管理。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系搭建的最終目的還是通過(guò)協(xié)同，達(dá)到增效。三、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系協(xié)同效應(yīng)的實(shí)現(xiàn)要點(diǎn)1.年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃——協(xié)同增效的方向盤。有效的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，對(duì)上需要承接公司中長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，對(duì)下需要引領(lǐng)每個(gè)部門全年需要開展的重點(diǎn)工作。是年度績(jī)效考核的重要依據(jù)。年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定，橫跨公司所有部門，規(guī)劃的是為達(dá)成公司年度目標(biāo)，需要在整個(gè)年度開展的重點(diǎn)工作。它需要公司核心的中高層人員共同參與，按照自上而下，從外至內(nèi)等多種方式完成的一項(xiàng)重要工作。對(duì)外，需準(zhǔn)確分析市場(chǎng)形勢(shì)、政策導(dǎo)向，對(duì)內(nèi)需要進(jìn)行充分資源盤點(diǎn)。年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體現(xiàn)了企業(yè)資源在不同項(xiàng)目間的協(xié)同。目前很多中小房地產(chǎn)企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的編制差強(qiáng)人意。一方面，企業(yè)缺乏對(duì)市場(chǎng)行情準(zhǔn)確研判的能力。另一方面，缺乏制定運(yùn)營(yíng)指標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)支撐。利潤(rùn)指標(biāo)、銷售簽約額、銷售面積、銷售回款額等各項(xiàng)指標(biāo)的制定，是建立在多年數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)積累，充分資源盤點(diǎn)基礎(chǔ)上。沒(méi)有數(shù)據(jù)支撐，年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定就缺乏現(xiàn)實(shí)依據(jù)。更為重要的，對(duì)于企業(yè)各項(xiàng)資源如何在各項(xiàng)目間進(jìn)行協(xié)調(diào)、分配，仍然是企業(yè)面臨的最大難點(diǎn)。2.運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書——協(xié)同增效的強(qiáng)心劑。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書是集團(tuán)層面與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)策略、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成的一致協(xié)議。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書的責(zé)任主體是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書通過(guò)明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)責(zé)任、明確項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制，可以有效的促進(jìn)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的協(xié)作。但是，在實(shí)際運(yùn)行中，激勵(lì)機(jī)制與運(yùn)營(yíng)目標(biāo)沒(méi)有有效銜接，造成了運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書成為一個(gè)雞肋，發(fā)揮不了任何作用。目前大部分企業(yè)的績(jī)效考核體系主要通過(guò)年度KPI考核部分運(yùn)營(yíng)指標(biāo)（利潤(rùn)率、銷售額等），但是對(duì)于運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書的相關(guān)開發(fā)策略，相關(guān)決策內(nèi)容，都沒(méi)有相應(yīng)的考核機(jī)制。因而對(duì)于運(yùn)營(yíng)目標(biāo)書中到底應(yīng)該涉及哪些指標(biāo)，指標(biāo)如何分解進(jìn)行相應(yīng)責(zé)任主體考核，都需要重新進(jìn)行系統(tǒng)的設(shè)定。3.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃——協(xié)同增效的紐帶。項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃串聯(lián)各職能部門的計(jì)劃，是實(shí)現(xiàn)協(xié)同增效的紐帶。要保障項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的順利達(dá)成，需注重兩方面因素。一方面，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃的編制要準(zhǔn)確。標(biāo)準(zhǔn)工期只是一個(gè)參考數(shù)值，具體編制計(jì)劃時(shí)，還需結(jié)合實(shí)際情況考慮多重因素，例如：a)計(jì)劃是所有人的承諾，編制前需充分溝通，消除不一致意見。b)計(jì)劃編制需考慮一定的預(yù)留量，尤其是突發(fā)事件，例如：審批、事故、市場(chǎng)變化等，避免因特殊情況造成的上游部門計(jì)劃延誤影響下游部門的計(jì)劃。c)計(jì)劃編制需考慮企業(yè)的資金、成本等因素。計(jì)劃編制要結(jié)合企業(yè)對(duì)項(xiàng)目資源的配置，盡量不與企業(yè)的成本要求、資金需求發(fā)生沖突。另一方面，項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中，需要各級(jí)計(jì)劃的責(zé)任主體，及時(shí)跟蹤、監(jiān)督計(jì)劃的完成情況。對(duì)于各部門間出現(xiàn)沖突的地方，需要運(yùn)營(yíng)部門及時(shí)進(jìn)行協(xié)調(diào)，落實(shí)。4.決策會(huì)議體系——協(xié)同增效的潤(rùn)滑劑。會(huì)議管理體系的目的在于增進(jìn)人與人之間、部門與部門之間的溝通。溝通障礙是影響企業(yè)內(nèi)部協(xié)同的致命因素。通過(guò)會(huì)議體系的梳理，一方面，消減會(huì)議數(shù)量，將上至管理人員下至企業(yè)員工，從會(huì)海中解脫出來(lái)，一方面，通過(guò)會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)的制定，明確會(huì)議的流程，提高決策效率。目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)夜夜開會(huì)，議而不決，決而不行的狀態(tài)似乎并沒(méi)有得到改善。協(xié)同的根本目的是為了降低成本，提高效率。企業(yè)員工參加會(huì)議是要產(chǎn)生會(huì)議成本的。會(huì)議成本通常用以下公式進(jìn)行計(jì)算：會(huì)議成本=隱性成本+顯性成本=2×3G×R×S+X式中:2×3G×R×S是會(huì)議的隱性成本，也稱機(jī)會(huì)成本。其中，2是常數(shù)，表示每一個(gè)與會(huì)者因參加會(huì)議而中斷原來(lái)的正常工作而造成相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失的系數(shù)。G是與會(huì)者在一定的單位時(shí)間內(nèi)的工資額。3也是常數(shù)，表示工資額的3倍，通常用此系數(shù)乘以工資額來(lái)計(jì)算個(gè)人在單位時(shí)間內(nèi)所創(chuàng)造的實(shí)際勞動(dòng)所生產(chǎn)的總值。R代表與會(huì)者的人數(shù)。S代表與會(huì)者為參加會(huì)議所花費(fèi)的時(shí)間。X是指會(huì)議的顯性成本，包括場(chǎng)地費(fèi)、食宿費(fèi)、文件材料費(fèi)、設(shè)備費(fèi)以及其他費(fèi)用。通過(guò)上式，可以看出開會(huì)的機(jī)會(huì)成本和參會(huì)人數(shù)與參會(huì)時(shí)間高度相關(guān)。必須有效控制會(huì)議規(guī)模和會(huì)議持續(xù)時(shí)間。此外，提高會(huì)議效率，是會(huì)議管理的重要方面。會(huì)議效率不高，主要有以下原因：序號(hào)原因具體表現(xiàn)1會(huì)議目的會(huì)議的目的、流程不明確。為何要召開會(huì)議的理由和目的不明確或不充分，與會(huì)者不知道要的討論什么或者要得出什么結(jié)論，這樣的會(huì)議只能是浪費(fèi)大家的時(shí)間和精力2召開時(shí)機(jī)會(huì)議安排在即將進(jìn)餐時(shí)間或下班時(shí)間，每個(gè)人都無(wú)心開會(huì)；3會(huì)議地點(diǎn)會(huì)議地點(diǎn)設(shè)在領(lǐng)導(dǎo)辦公室，導(dǎo)致會(huì)議被頻繁打斷，無(wú)法正常進(jìn)行4參會(huì)對(duì)象必須出席會(huì)議的人未到或者遲到5主持人會(huì)議主持人不能有效掌控會(huì)議議題與會(huì)議進(jìn)程，導(dǎo)致會(huì)議時(shí)常跑偏議題6會(huì)前準(zhǔn)備會(huì)議前沒(méi)有及時(shí)通知大家，大家沒(méi)有足夠的時(shí)間準(zhǔn)備需要的資料，或者無(wú)法安排時(shí)間參加會(huì)議造成缺席7會(huì)后跟蹤會(huì)后缺乏決策跟蹤機(jī)制，導(dǎo)致會(huì)議決策不能及時(shí)得到落實(shí)；會(huì)議決策朝令夕改除了通過(guò)明確會(huì)議召開的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（會(huì)議目的、會(huì)議地點(diǎn)、參會(huì)對(duì)象、主持人會(huì)前準(zhǔn)備材料）之外，安排科學(xué)、合理的會(huì)議召開時(shí)間是提高會(huì)議效率的有效手段。據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，通常上午9點(diǎn)至11點(diǎn)，下午3點(diǎn)至4點(diǎn)半是開