商業(yè)物流園可行性研究分析報告

目錄前言第一章總論1.1項目建設(shè)背景………51.2項目概況……………101.3項目報告編制的依據(jù)………………12第二章項目商業(yè)市場環(huán)境分析2.1沈陽市概況…………142.2大東區(qū)概況…………232.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施…………282.4建材家居市場調(diào)研…………………33第三章物流園區(qū)進展現(xiàn)狀及趨勢3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵……353.2物流園區(qū)的功能……373.3物流園區(qū)的進展歷程和相關(guān)經(jīng)驗…373.4物流園區(qū)的建設(shè)進展模式…………393.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析…403.6物流園區(qū)的進展政策分析…………413.72003年進展情況分析……………41第四章規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境…………444.2總體規(guī)劃設(shè)計原則…………………454.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布………………454.4交通組織……………464.5景觀設(shè)計……………464.6環(huán)境愛護……………464.7規(guī)劃指標(biāo)、建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)……47第五章項目組織治理與保障措施5.1項目治理措施………485.1.1打算治理…………495.1.2工程治理…………495.1.3資金治理…………495.1.4信息治理…………505.2項目建設(shè)的保障措施………………505.2.1資金籌措的措施…………………505.2.2施工組織措施……50第六章營銷戰(zhàn)略體系6.1項目定位…………516.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想……………526.3走特色化的物流園區(qū)進展之路…536.4項目開發(fā)節(jié)奏……54第七章投資分析7.1項目投資估算……557.2項目盈利分析……577.3項目損益表及現(xiàn)金流表…………58第八章結(jié)論結(jié)論……………………59附件：附件1：項目前六期地塊分布圖前言東北振興沈陽先行“振興東北”是國家繼“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略實施后的又一重要舉措，旨在實現(xiàn)“兩個東西經(jīng)濟互動的輪子”同時運轉(zhuǎn)。東北亞經(jīng)濟中心的規(guī)劃，將成為繼“珠三角”、“長三角”、“京津冀北”地區(qū)之后的第四個經(jīng)濟增長極。沈陽，各項產(chǎn)業(yè)蓬勃進展，正面臨著前所未有的進展契機。如何抓住機遇、展示自我、領(lǐng)先吸引世界關(guān)注……？東北振興，沈陽先行！第一章總論1.1項目進展背景1.2項目概況1.3項目報告編制的依據(jù)1.1項目進展背景1.1.1“第四增長極”與“東北大振興”隨著國際經(jīng)濟形勢的進展，東北將成為繼珠江三角洲經(jīng)濟圈、長江三角洲經(jīng)濟圈和“京津冀北”地區(qū)之后的“國內(nèi)經(jīng)濟第四增長極”。東北大振興是世界經(jīng)濟政治形勢進展的需要，也是新時期提高我國綜合國力的需要，更是經(jīng)濟進展規(guī)律的客觀要求。環(huán)渤海經(jīng)濟圈處于東北亞經(jīng)濟圈的中心地帶，是中國歐亞大陸橋的東部起點之一，其經(jīng)濟總量約占全國的1/5，是我國最大的工業(yè)密集區(qū)。在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個大中都市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，包括大連、青島、秦皇島等重要港口在內(nèi)的60多個大小港口星羅棋布。隨著世界經(jīng)濟全球化加劇進展，環(huán)渤海經(jīng)濟圈的一體化正在深化。在國際經(jīng)濟一體化的重心不斷向亞太轉(zhuǎn)移的趨勢下，環(huán)渤海經(jīng)濟圈與東北（亞）地區(qū)進展互動潛力將得到發(fā)揮，位于東北、膠東半島、遼東的沈陽、大連、天津、青島等一大批都市，共同構(gòu)成東北（亞）地區(qū)都市進展群，吸引國際投資目光。2003年，黨的十六大提出振興東北的進展戰(zhàn)略，加快調(diào)整和改造“東北老工業(yè)基地”已成為與“西部大開發(fā)”齊肩并重的國策。1.1.2與時俱進的沈陽沈陽即是東北重工業(yè)都市的中心，又是“第四經(jīng)濟增長極”的核心都市，在全面推進振興東北老工業(yè)基地的進程中，必定起到?jīng)Q定性作用。沈陽市政府已提出“全國先進裝備制造基地”的都市定位及進展“大沈陽”的策略，形成全國看東北，東北看遼寧，遼寧看沈陽的良好局面。進展規(guī)劃：2002年國務(wù)院批準(zhǔn)的《沈陽市都市總體規(guī)劃》，其理想模式為“一個中心城區(qū)、四個副城區(qū)、兩個邊緣組團、七個衛(wèi)星城、二十個小城鎮(zhèn)”。至此，中心城區(qū)建成區(qū)面積將由186平方公里擴展到440平方公里，都市規(guī)劃范圍將達到1220平方公里。關(guān)注重點：渾南新區(qū)——建設(shè)“北方浦東”：規(guī)劃面積120.6平方公里，功能單元為“三區(qū)一城一帶”。鐵西新區(qū)——現(xiàn)代“工業(yè)園區(qū)”：目前鐵西新區(qū)面積已達126平方公里，功能定位：建設(shè)以裝備制造業(yè)為核心，集研發(fā)、制造、商貿(mào)、居住為一體的現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。金廊工程——核心“進展戰(zhàn)略”：規(guī)劃總面積36.6平方公里，從北陵公園到渾河橋，平均寬度1至2公里，全長17公里。包括“一軸”、“四區(qū)”和“九節(jié)點”。關(guān)注重點——大東“商機平臺”：作為以后都市經(jīng)濟進展的重點，大東區(qū)區(qū)域功能規(guī)劃為“一城兩帶三區(qū)”。1.1.3無限商機在大東總體戰(zhàn)略規(guī)劃構(gòu)想：“一城兩帶三區(qū)”的戰(zhàn)略構(gòu)想搭建商機新平臺；一城：沈陽汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。兩帶：科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶及中部商業(yè)帶。三區(qū)：小東商貿(mào)區(qū)、八王寺—吉祥—北海商住區(qū)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。經(jīng)濟地位：大東區(qū)經(jīng)濟走勢強勁，區(qū)內(nèi)聚攏了沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽拂曉航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等眾多優(yōu)勢企業(yè)。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。目前，大東區(qū)作為沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)的優(yōu)勢經(jīng)濟地位已確立。

汽車產(chǎn)業(yè)：四大整車制造廠：沈陽金杯客車制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機制造廠：沈陽航天三菱發(fā)動機有限公司、沈陽新光華晨發(fā)動機有限公司、沈陽航天新光集團；另有汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠28家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)20家，已形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速進展提供優(yōu)質(zhì)的進展環(huán)境。沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車物流園占地1.5平方公里。2001年，沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達到260億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。大東區(qū)經(jīng)濟戰(zhàn)略地位確立，市場空間無可限量，具備進展各項業(yè)態(tài)的條件，有一定環(huán)境依托及形象基礎(chǔ)。1.1.4物流業(yè)——國家綜合國力的重要體現(xiàn)1997年東南亞爆發(fā)經(jīng)濟危機之后，人們在分析和總結(jié)東南亞各國和各地區(qū)的情況時發(fā)覺，以物流產(chǎn)業(yè)為重要支柱產(chǎn)業(yè)的新加坡、香港有較強的抗御經(jīng)濟危機的能力。例如，1998年受金融風(fēng)暴阻礙較大的馬來西亞經(jīng)濟增長為－6．8％，泰國為－8．0％，東盟為－9．4％，與之相比較，香港情況較好，為－5．1％，而新加坡則實現(xiàn)了1．5％的正增長。從此，人們意識到物流關(guān)于國家的經(jīng)濟進展有著特不重要的意義，物流進展水平已成為一個國家綜合國力的重要體現(xiàn)。物流業(yè)被視為以后企業(yè)進展的核心競爭力，物流領(lǐng)域更被人看作經(jīng)濟增長的“黑暗大陸”，是“降低成本的最后邊界”，是降低資源消耗、提高勞動生產(chǎn)率之后的“第三利潤源泉”。在許多發(fā)達國家物流業(yè)都已進展為大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)。如日本，在近20年內(nèi)，物流業(yè)每增長2．6％，經(jīng)濟總量就增加1％。在美國，物流產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已達到9000億美元，幾乎是高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的兩倍。通過多年的物流業(yè)的進展，在日、美兩國已成就了許多行業(yè)巨子。美國的聯(lián)邦快遞，1995年營業(yè)額達到125億美元；日本的佐川急便，1995年營業(yè)額達到57億美元。目前我國物流業(yè)經(jīng)營額超過5億元的企業(yè)還未出現(xiàn)，與UPS、聯(lián)邦快遞等國外物流企業(yè)相比，國內(nèi)物流企業(yè)所占市場份額少，服務(wù)功能少，高素養(yǎng)人才少。企業(yè)競爭能力弱，融資能力弱，貨源不穩(wěn)定且結(jié)構(gòu)單一，缺乏網(wǎng)絡(luò)組合。事實上，我國現(xiàn)時期物流企業(yè)從網(wǎng)絡(luò)、功能、治理、服務(wù)、業(yè)績等方面綜合評估，物流企業(yè)的進展現(xiàn)代物流是調(diào)整我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的迫切需要，是傳統(tǒng)運輸業(yè)的進展方向，是運輸與生產(chǎn)最佳融合的渠道，更是改變傳統(tǒng)攬貨方式，取得增值效益的需要。巨大的市場需求呼喚東北地區(qū)及其它省市的現(xiàn)代化商品流通領(lǐng)域的長足進展。品牌觀念仍未出現(xiàn)，國外稱中國無純粹的物流企業(yè)。1.2項目概況1.2.1項目概述1.2.1.1.項目名稱：沈陽光彩大東方商業(yè)物流園三期項目1.2.1.2.項目差不多情況：項目位置：沈陽市大東區(qū)東北大馬路鋼泉巷8號，南至園區(qū)輔助規(guī)劃路，東臨一期項目，北至園區(qū)東西向主規(guī)劃路，西至園區(qū)南北向主規(guī)劃路?？傉嫉孛娣e：48100平方米項目總建筑面積：95520平方米1.1.1.3.項目規(guī)劃：三期項目規(guī)劃圍繞項目整體建成“建材家居家具采購基地”的偉大目標(biāo)構(gòu)想展開，是規(guī)劃中十二個專業(yè)城的另一要緊組成部分。由三大建材城組成，作為整個園區(qū)高檔精品櫥柜、地板、陶瓷潔具專賣中心，是集零售和批發(fā)于一體的具有國際水準(zhǔn)的專業(yè)建材城。1.3項目報告編制的依據(jù)1.3.1參照沈陽市人民政府相關(guān)招商宣傳手冊；1.3.2參照沈陽市人民政府“投資指南”材料；1.3.3參照沈陽市人民政府及大東區(qū)政府規(guī)劃；1.3.4參照沈陽市相關(guān)官方網(wǎng)站對外公開內(nèi)容；1.3.5參照東方置業(yè)公司與政府的相關(guān)報告。本報告中引用數(shù)據(jù)和信息如有出入，當(dāng)以沈陽市人民政府提供的數(shù)據(jù)、信息為準(zhǔn)。第二章項目商業(yè)市場環(huán)境分析2.1沈陽市概況2.2大東區(qū)概況2.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施2.4汽車及建材家居市場調(diào)研2.1沈陽市概況2.1.1都市概況沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)丝?36.9萬人，市區(qū)人口488.4萬人。沈陽是我國重要的工業(yè)基地之一，具有雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)和經(jīng)濟基礎(chǔ)，都市規(guī)模居全國第四位，在全國經(jīng)濟進展中具有重要的地位。作為東北的中心都市，是全省的貿(mào)易、經(jīng)濟信息和科技文化的中心，同時與周圍的鞍山、撫順、遼陽、本溪、丹東、營口、鐵嶺七都市構(gòu)成了遼寧中部都市群和經(jīng)濟集聚區(qū)，成為東北地區(qū)的交通樞紐和政治、經(jīng)濟、文化中心。2.1.2位置與地貌沈陽位于遼寧省中部，東西長115公里，南北長205公里。沈陽市國土面積為12980平方公里，其中城區(qū)面積185公里。沈陽地區(qū)以平原為主，地勢平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在東北、東南部，屬遼東丘陵的延伸部分。西部是遼河、渾河沖積平原，地勢由東向本緩緩傾斜。2.1.3氣候沈陽屬北溫帶受季風(fēng)阻礙的半濕潤大陸性氣候。全年氣溫在-29℃-36℃之間，平均氣溫8.3℃，全年降水量500毫米，無霜期183天。受季風(fēng)阻礙，降水集中，溫差較大，四季分明。冬季漫長；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤；秋季短促，天高云淡，涼快宜人。2.1.4經(jīng)濟地理位置沈陽背倚長白山麓，面向渤海之濱，是遼東半島的腹地。在以沈陽為中心的150公里的半徑內(nèi)，有中國聞名的銅都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之城阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和煤炭基地鐵嶺，這些資源豐富、實力雄厚的遼寧中部工業(yè)都市形成了世界上罕有的都市群。溝通世界的大連港，正在開發(fā)的營口新港和錦州港距沈陽也不超過250公里。沈陽作為中國東北地區(qū)最大的經(jīng)濟中心都市和通往中國長城以南地區(qū)的必經(jīng)之路。長期的經(jīng)濟進展形成了密如蛛絲的航空、鐵路、公路運輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽民航以桃仙機場為中心開發(fā)了70條國內(nèi)國際航線。沈陽也是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐。沈陽的公路也四通八達，開成了少有的高速公路網(wǎng)絡(luò)。2.1.5人口概況沈陽市現(xiàn)有總?cè)丝?36.9萬人，市區(qū)人口488.4萬人。其中男性人口為377萬人，占總?cè)丝诘?0.5%,女性人口363萬人，占總?cè)丝诘?9.5%，性不比為101.9?？?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口435.7萬人，占總?cè)丝诘?3.2%，家業(yè)人口252.5萬人，占總?cè)丝诘?6.6%；未落常住戶口1.1萬人，占總?cè)丝诘?.2%。沈陽居民年齡構(gòu)成沈陽居民教育程度構(gòu)成2.1.6行政區(qū)域沈陽市下設(shè)和平區(qū)、沈河區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、蘇家屯區(qū)、東陵區(qū)、新城子區(qū)、于洪區(qū)9個市區(qū)，遼中縣、康平縣、法庫縣、新民市4個縣（市）。區(qū)、縣（市）下設(shè)街道辦事處112個，鄉(xiāng)政府73個，鎮(zhèn)政府68個。2.1.7交通條件沈陽是聯(lián)系東北地區(qū)和關(guān)內(nèi)的交通樞紐，鐵路密度居全國之首。沈山、長大、沈丹、沈吉等六條鐵路匯合沈陽并通向四面八方。公路總里程5080公里，由沈陽至北京、沈陽至大連、沈陽至撫順、沈陽至本溪、沈陽至長春以及繞城高速公路和二環(huán)路構(gòu)成的圍繞沈陽，連接海港、空港的“三環(huán)五射”高速公路網(wǎng)差不多形成。民航從沈陽過港航線有67條，通往國際及國內(nèi)各大中都市。2.1.8沈陽的都市基礎(chǔ)設(shè)施——中心城區(qū)要緊街路、鐵路沿線、環(huán)路、出口路、街心、廣場及公園的綠化面積和綠化水平逐年提高，建成區(qū)綠地率達28.2%。

——交通快速干道系統(tǒng)初具規(guī)模。都市道路以構(gòu)建快速干道系統(tǒng)為重點，以加強都市景觀建設(shè)為突破口，相繼完成了大二環(huán)快速路、東西快速干道、六路三橋、沈新和建大零公里公鐵地道橋等都市重點交通工程的建設(shè)。

——都市公用設(shè)施持續(xù)改善，供水、供熱、供電、供氣等設(shè)施功能加強，服務(wù)質(zhì)量不斷提高。2003年，全市新鋪設(shè)供水管網(wǎng)7.2公里，供水管網(wǎng)改造28.5公里，綜合日供水能力161.6萬立方米。全市供熱面積10200萬平方米。全年實際用電量131.2億千瓦小時。其中，工業(yè)用電71.6億千瓦小時，增長11.7％。煤氣供氣管道總長度2160公里。

——房地產(chǎn)業(yè)健康進展，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售同步快速增長。2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資177.3億元，比上年增長52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬平方米，增長40.4％；商品房竣工面積585.9萬平方米，增長61.1％；商品房銷售面積324.8萬平方米，增長57.6％，其中商品住宅銷售291.6萬平方米，增長58.4％。

——都市環(huán)境愛護和治理都市整體環(huán)境進一步改善，環(huán)境質(zhì)量實現(xiàn)歷史性突破。全年共完成環(huán)境污染治理項目百余個，先后建設(shè)了東部滿堂河、南部凌空、西部攬軍等污水處理廠，完善了原有的北部污水處理廠。整治和恢復(fù)了渾河生態(tài)環(huán)境，城區(qū)段河水水質(zhì)達到四類標(biāo)準(zhǔn)。都市污水日處理能力達到95萬噸，污水處理率達到70.4％。改造和新建了老虎沖、大辛兩個垃圾填埋場，全市日處理垃圾4484噸，生活垃圾無害化處理率達到100％。全年共拆除煙囪1113根、鍋爐房403座，推廣民用型煤4.5萬戶，并采取揚塵覆蓋工程、機動車尾氣污染防治等措施，煙塵操縱區(qū)達標(biāo)覆蓋率達到100％，全年環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)已達到298天，達到創(chuàng)模標(biāo)準(zhǔn)。全市噪聲達標(biāo)區(qū)覆蓋率達到70％，自然愛護區(qū)覆蓋率達到13.52％，建成生態(tài)環(huán)保榜樣住宅小區(qū)35個。

都市綠化實施森林都市戰(zhàn)略，全面推進都市綠化建設(shè)。2003年新增公共綠地面積482公頃，建成大東廣場、德勝公園、方家欄公園、高官臺生態(tài)園等一批綠地精品，改造了和平廣場和中山廣場。全年新建居住區(qū)綠地341公頃。接著開展環(huán)沈陽生態(tài)森林圈建設(shè)工程，東北楔、西北楔綠化帶建設(shè)穩(wěn)步進行。全年植樹428萬株，鋪草坪98.8公頃，新增綠地18.26平方公里。到2003年末，全市綠化覆蓋率達33.16％，建成區(qū)園林綠地面積8384.6公頃，人均公共綠地面積8平方米。2.1.91996—2010年沈陽都市總體規(guī)劃沈陽市的都市建設(shè)與進展遵循人口、經(jīng)濟、社會、環(huán)境和資源相協(xié)調(diào)的可持續(xù)進展戰(zhàn)略。都市功能正由單一工業(yè)基地向多功能經(jīng)濟中心轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)正在加速都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加速傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的改造，積極進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，進一步完善都市功能，實現(xiàn)單一工業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)都市向現(xiàn)代化經(jīng)濟中心改變。具體如下：沈陽都市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副城組成，總面積1220平方公里。都市拓展形成中心城區(qū)“分散集團式”布局形式。中心城區(qū)東起沈陽與撫順市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，總面積1150平方公里?，F(xiàn)狀都市人口401萬人。到2010年都市實際居住人口規(guī)模操縱在472萬人以內(nèi)。中心城區(qū)是沈陽市主體，是政治、經(jīng)濟、文化集中體現(xiàn)區(qū)。中心城區(qū)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)為東南組團布局形式，以中部核心區(qū)為核心，周圍分布東西南北四個副城及道義、汪家兩個組團，為中心城區(qū)開發(fā)良好的進展空間，使都市由單一中心結(jié)構(gòu)向松散布局過渡。中部核心區(qū)以三環(huán)高速公路以內(nèi)，重點進展第三產(chǎn)業(yè)，強化金融、商貿(mào)、文化、科技、信息中心職能；東部副城由棋盤山風(fēng)景區(qū)及周圍鄉(xiāng)、鎮(zhèn)組成。副城以中、高檔為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔；西部副城以沈陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點以進展工業(yè)為主，配置必要的生活區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施；南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)接著擴建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城。北部副城以虎石臺現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)接著擴建，規(guī)劃建設(shè)綜合副城；道義組團以道義屯為基礎(chǔ)重點安排重點鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨立的生活和產(chǎn)業(yè)組團。新建居住區(qū)要緊安排在渾南新區(qū)，大力開發(fā)渾南地區(qū)，使渾河變成內(nèi)河。一環(huán)路內(nèi)除棚戶改造外，不再以住宅建設(shè)為主，核心區(qū)內(nèi)，新建居住區(qū)要緊安排在一環(huán)路以外，重點為渾河產(chǎn)業(yè)區(qū)，到2001年人均居住面積達到12平方米以上。東部副城、南部副城、道義組團作為遠(yuǎn)期進展用地。2.1.10沈陽經(jīng)濟概況沈陽都市進展現(xiàn)狀沈陽是國家“一五”時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。通過幾十年的進展，沈陽的工業(yè)門類增加到184個，全市工業(yè)企業(yè)達5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢?，F(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達1000億元，占全省的1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。特不是改革開放以來，沈陽不斷加快國有企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整和改組步伐，加速傳統(tǒng)企業(yè)與高新技術(shù)、國際經(jīng)濟接軌的融合。以亞洲國家和地區(qū)為主的引資結(jié)構(gòu)正在被多元化引資格局所代替，一批世界500強企業(yè)和國際知名跨國公司投巨資駐足沈陽。通過與國外客商合資合作，彌補了建設(shè)資金不足問題，引進了國外先進技術(shù)和先進治理，加速了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，支柱產(chǎn)業(yè)群體不斷壯大，骨干企業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)品顯示出較強的市場競爭力。沈陽做為東北地區(qū)最大的中心都市，地處東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大都市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補性強、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部都市群。沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心都市的沈陽，對周邊乃至全國都具有較強的吸納力、輻射力和帶動力。經(jīng)濟總體指標(biāo)概述回憶沈陽市近幾年的宏觀經(jīng)濟，能夠看出沈陽經(jīng)濟總量持續(xù)增長，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。總結(jié)2002年整體的經(jīng)濟形勢，沈陽全市國內(nèi)生產(chǎn)總值實現(xiàn)1400億元，同比增長13.1％，是近年來增長最快的年份。固定資產(chǎn)投資完成402億元，同比增長32.8％。財政收入實現(xiàn)105億元，同比增長29.9％，連續(xù)兩年保持30％左右的增長。土地出讓金收入由2000年的7000萬躍升至2001年的10億，去年又達到15億元，土地出讓金已成為都市建設(shè)資金的要緊來源。從以上數(shù)字能夠看出，沈陽經(jīng)濟進展勢頭良好。這關(guān)于沈陽經(jīng)濟的持續(xù)、健康、穩(wěn)定的進展奠定了良好的基礎(chǔ)。社會消費情況概述沈陽市大力引進連鎖經(jīng)營、物流配送、現(xiàn)代超市等新型商業(yè)形態(tài)。積極進展金融、旅游、房地產(chǎn)、信息等現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)。2002年，全市社會消費品零售總額可能實現(xiàn)695億元，同比增長11.5%；各類市場成交額達到812億元，金融機構(gòu)存、貸款余額分不達到2190億元和1820億元，分不同比增長19.3%和19.1%。貨幣凈回籠連續(xù)12年居全國之首。人民生活水平概述沈陽人民的生活水平不斷提高，居民生活質(zhì)量得到改善。截至去年12月末，沈陽市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額已達1214億元，比2002年年初增長156億元，增幅為14.74％，與2001年同期相比，這一增長率高過了2001年居民儲蓄增長率4個百分點，居民儲蓄持續(xù)呈升溫之勢。市政規(guī)劃概述兩年來，全市城建累計投資89.3億元。新增綠化面積17.7平房公里，都市綠化率躍升至29.1％。完成了市府大路等10條街路的標(biāo)準(zhǔn)化改造，對213條市區(qū)道路進行了全面整修，總面積達到751萬平方米，使全市的道路完好率由過去的70％提高到90％。棚戶區(qū)改造使5.7萬戶居民遷入新居，新增公交車1250輛。沈陽宏觀經(jīng)濟進展趨勢沈陽是國家“一五”時期重點投資建設(shè)的工業(yè)基地。通過幾十年的進展，沈陽的工業(yè)門類增加到184個，全市工業(yè)企業(yè)達5800多家，初步構(gòu)建了汽車、機械、電子信息、化工、環(huán)保、制藥產(chǎn)業(yè)為主的新興產(chǎn)業(yè)群，奠定了雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，形成了較強的綜合配套能力。沈陽具有雄厚的資產(chǎn)存量和規(guī)模優(yōu)勢。現(xiàn)擁有資產(chǎn)存量已達1000億元，占全省的1/3，國內(nèi)生產(chǎn)總值占全省的1/4。改革開放二十年來，沈陽堅決不移地實施外向牽動戰(zhàn)略，經(jīng)濟和社會持續(xù)、快速進展，初步形成了全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對外開放新格局。國民經(jīng)濟保持適度增長，經(jīng)濟總量進一步增大。初步統(tǒng)計。2002年全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1400.0億元，比上年增長13.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值83.6億元，增長8.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值615.2億元，增長14.6%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值701.2億元，增長12.5%。一、二、三產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分不為6.0%、43.9%和50.1%。財政收入快速增長。全年完成地點財政收入105.4億元，比上年增長30.5%。全年地點財政支出達105.4億元，增長24.2%。用于農(nóng)業(yè)支出5.90億元，增長15.9%；用于教育事業(yè)支出25.1億元，增長16.8%。都市居民人均可支配收入達7023.7元。市場體系進一步完善，消費品市場成交額有所增長。2002年全市已有各類市場397個。各類市場貿(mào)易成交額達482億元。縣及縣以下的社會消費品零售額增長7.5%。各種經(jīng)濟類型的消費品零售額普遍增長。其中國有經(jīng)濟零售額104.2億元%；集體經(jīng)濟零售額36.1億元；私營和個體經(jīng)濟零售額412.1億元；股份制經(jīng)濟零售額46.2億元；港澳臺經(jīng)濟零售額10.4億元；外商經(jīng)濟零售額12.9億元，比上年翻一番。其它經(jīng)濟50.2億元。出口總額14億美元，增加12%。按行業(yè)分批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)515.7億元，餐飲業(yè)86.0億元，制造業(yè)32.0億元，其他行業(yè)61.5億元。按商品用途分，吃260.2億元；穿157.5億元；用277.5億元。2002年,全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長.全年全社會完成固定資產(chǎn)投資402.5億元.其中國有經(jīng)濟投資166.7億元;非國有經(jīng)濟投資235.8億元.投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化.全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額達378.8億元，更新改造投資增長明顯快于差不多建設(shè)投資增長；差不多建設(shè)投資95.1億元；房地產(chǎn)投資接著增長，全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資781億元，其他投資36.3億元，住宅98.2億元，房屋竣工面積53.4萬平方米，竣工中住宅面積41.6萬平方米。全年新增固定資產(chǎn)258.5億元，完成投資額95.8億元，占總投資額的23.8%。2.2大東區(qū)概況2.2.1大東區(qū)概況大東區(qū)位于沈陽城區(qū)的東部和東北部，北、東和東南同東陵區(qū)為鄰，西南和西同沈河區(qū)相連，西北同于洪區(qū)接壤。全區(qū)總面積為51.18平方公里，南北長8.2公里，東西寬6.3公里,是沈陽市面積最大的城區(qū).地處渾河沖積平原，地勢北高南低，稍有傾斜，海拔高低差為21米。氣候?qū)儆跍貛Ъ撅L(fēng)氣候，冬寒時刻較長少雪，夏熱時刻較短多雨，春秋兩季氣候變化迅速，春季多風(fēng)，秋季晴朗。區(qū)位

大東區(qū)所在的沈`陽地處遼寧中部都市群中心。以大東區(qū)為中心,以150公里為半徑的范圍內(nèi),分布著鋼鐵基地鞍山,煤炭基地?fù)犴?化纖基地遼陽,煤鐵基地本溪,石油基地盤錦,煤糧基地鐵嶺,電力基地阜新等7座大型工商業(yè)都市,構(gòu)成了經(jīng)濟聯(lián)系特不緊密,市場容量巨大,進展前途十分寬敞的遼寧中部都市群體。不僅可為工業(yè)企業(yè)提供取之不盡、用之不竭的礦產(chǎn)資源,而且依舊一個購買力極強的產(chǎn)品銷售市場,企業(yè)的產(chǎn)品,能夠就地、就近銷售?；A(chǔ)設(shè)施

區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、發(fā)達。沈海熱電廠提供充足的電力，進行各項投資所需的水、煤氣等供應(yīng)充足。工業(yè)用地上建筑、必要的專用設(shè)備在數(shù)量和質(zhì)量上，居于沈陽市前列。交通

大東區(qū)所在地沈陽是中國交通最發(fā)達地區(qū)之一,也是東北地區(qū)最大的交通樞紐,已形成陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)。

公路：以沈陽為中心，沈陽至北京、大連、哈爾濱、撫順、丹東一環(huán)五射的高速公路網(wǎng)差不多形成。

鐵路：沈陽作為東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，鐵路網(wǎng)密度居全國首位。連結(jié)山海關(guān)、大連、丹東、長春、哈爾濱等地6條鐵路干線匯合沈陽，同時與朝鮮、蒙古、俄羅斯直接相通。

海運：從沈陽動身，2小時可達營口港，4小時可達大連港，可與世界140多個國家和地區(qū)的港口通航。

空運：沈陽桃仙國際機場，是東北地區(qū)最大的樞紐機場。從沈海現(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)動身，25分鐘可抵桃仙國際機場。以桃仙國際機場為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線70多條，可直達中國香港特不行政區(qū)和國內(nèi)各要緊都市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國。

貨運：沈陽東站座落在大東區(qū)內(nèi)，101條鐵路專用線構(gòu)成發(fā)達的貨運網(wǎng)絡(luò)。沈陽一環(huán)路、大二環(huán)路橫穿全區(qū)，沈陽市東西快速干道1/3在大東區(qū)內(nèi)。人力資源

大東區(qū)的勞動力資源極為豐富，現(xiàn)有人口60萬，其中勞動人口近40萬，40多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強的技術(shù)工人7000多名。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員11萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強的園區(qū)之一。其它

金融、保險、信息咨詢、商貿(mào)服務(wù)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等第三產(chǎn)業(yè)進展迅速，城區(qū)功能完善，能夠滿足多方面的需求。2.2.2大東區(qū)宏觀狀況綜合評述近年來，大東區(qū)的經(jīng)濟走勢強勁，各項事業(yè)蓬勃進展，集燦爛的歷史文化積淀與現(xiàn)代都市氣息于一體，以其深厚的工業(yè)基礎(chǔ)，雄厚的科技實力、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、周到的服務(wù)體系、良好的投資環(huán)境吸引越來越多的海內(nèi)外人士，成為他們事業(yè)成功、財源廣進的熱土。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得到調(diào)整，新的經(jīng)濟增長點迅速進展，在經(jīng)濟總量中的比例已達到80%以上。餐飲娛樂業(yè)迅速進展，旅游業(yè)起步較快，小東商業(yè)街和吉祥商業(yè)街初步形成規(guī)模，新建擴建了鄰街和商業(yè)網(wǎng)點110萬平方米。大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競爭力的工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)聚攏了眾多優(yōu)勢企業(yè)，如沈陽金杯客車制造有限公司、沈陽拂曉航發(fā)集團、沈陽華潤壓縮機有限公司、沈陽三洋空調(diào)有限公司、沈陽東芝電梯有限公司、沈陽金杯通用汽車有限公司、沈海熱電廠等。同時，還吸引了一大批國外知名企業(yè)到大東區(qū)投資，如美國通用公司、德國寶馬汽車公司、日本三菱自動車工業(yè)株氏會社、沃爾瑪（中國）有限公司、美國泰克公司、日本豐田通商株氏會社、三洋電機有限公司和美國吉列公司等。

大東區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)差不多形成一定規(guī)模。區(qū)內(nèi)有四大整車制造廠－－沈陽金杯客車制造有限公司、金客Ｍ１中華轎車廠、沈陽金杯通用汽車制造有限公司、沈陽寶馬華晨汽車制造有限公司；三大汽車發(fā)動機制造廠－－沈陽航天三菱發(fā)動機有限公司、沈陽新光華晨發(fā)動機有限公司、沈陽航天新光集團；汽車改裝廠４家以及汽車零部件生產(chǎn)廠２８家，汽車貿(mào)易、維修服務(wù)企業(yè)２０家，形成了一個汽車產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)突出的城區(qū)。大東區(qū)正在規(guī)劃一個集汽車生產(chǎn)及配送、汽車銷售與服務(wù)及汽車文化社區(qū)為一體的汽車城，為汽車產(chǎn)業(yè)在大東區(qū)快速進展提供優(yōu)質(zhì)的進展環(huán)境。沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)是沈陽市人民政府最近批準(zhǔn)在大東區(qū)設(shè)立的產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，占地15.87平方公里，汽車貿(mào)易園占地0.65平方公里，汽車物流園占地1.5平方公里。2001年，沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)內(nèi)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值達到260億元，占沈陽市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值的32%，實現(xiàn)利稅22億元，占全市規(guī)模工業(yè)企業(yè)的48%。其以現(xiàn)在的汽車制造、機械加工、電子信息技術(shù)制造、生物制藥、新材料、環(huán)境愛護、物流配送等企業(yè)為依托，重點進展汽車工業(yè)。

大東區(qū)也將是沈陽市最適合于居住的城區(qū)之一，南北兩條運河流經(jīng)全區(qū)，沿岸花團錦簇、樹木蔥榮、景色優(yōu)美，適合開發(fā)高檔住宅區(qū)；特不是正在建設(shè)的大東廣場，是沈陽市最大的廣場，廣場周邊地區(qū)適合建設(shè)金融、保險、高檔寫字樓等商貿(mào)服務(wù)設(shè)施。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲及生活用地可供開發(fā)利用，房地產(chǎn)業(yè)進展?jié)摿薮蟆?.2.3大東區(qū)相關(guān)的規(guī)劃建設(shè)“一城兩帶三區(qū)”商機開啟新平臺一城：沈陽汽車城。以沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)為依托，構(gòu)建集汽車研發(fā)、整車制造、貿(mào)易物流、維修服務(wù)、人才培訓(xùn)、零配件生產(chǎn)等多種功能為一體的新興汽車城。兩帶：(1)、科教文化旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶。以沈陽大學(xué)、沈陽五中、大東廣場、德勝公園、兵器公園、大東體育場為支撐的南北運河旅游文化休閑娛樂觀光帶(2)、中部商業(yè)帶。以中街商貿(mào)區(qū)河北站金融商貿(mào)區(qū)為依托，以吉祥商業(yè)區(qū)、上園商業(yè)中心、東站商業(yè)中心為支撐的商業(yè)帶。三區(qū)：(1)、小東商貿(mào)區(qū)。東中街停車場、津橋停車場、沈陽廣場、小商品大世界、小食品城、日匯大廈、冠信大廈、寶馬汽車大廈、東北數(shù)碼大廈。(2)、八王寺—吉祥—北海商住區(qū)。八王寺商住區(qū)、吉祥商住區(qū)、北海商住區(qū)、東站廣場、大二臺子居住區(qū)、四德里居住區(qū)、金晨白領(lǐng)居住區(qū)、老瓜堡居住區(qū)、小二臺子居住區(qū)。(3)、沈?，F(xiàn)代綜合物流園區(qū)。干鮮果品批發(fā)市場、集裝箱堆放場、日用工業(yè)品配送中心。大東區(qū)經(jīng)濟目標(biāo)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值398340萬元，同比增長20％。完成固定資產(chǎn)投資50000萬元，同比增長66%。社會消費品零售總額達到72000萬元，同比增長20%。實現(xiàn)外資調(diào)入6000萬美元，同比增長20%；出口創(chuàng)匯2800萬美元，同比。增長7.7%，合同外資11400萬美元，同比增長20%；出口供貨值28000萬元，同比增長12%。完成財政收入50556萬元，同比增長12%。社會事業(yè)進展目標(biāo)舊區(qū)改造建設(shè)。全年新開舊區(qū)改造面積40萬平方米，積極向市里爭取大小二臺子等地區(qū)棚戶區(qū)改造。道路改造建設(shè)。整修改造聯(lián)合路、東北大馬路等15條一、二級街路，整修改造三、四級道路17萬平方米。森林城區(qū)建設(shè)。植樹30萬株，完成望花街、東望街兩條出口路的綠化建設(shè)及小區(qū)庭院的綠化建設(shè)。標(biāo)志性景觀工程建設(shè)。啟動大東廣場主體建設(shè)，力爭年內(nèi)主體竣工。啟動德勝公園、芙蓉湖公園建設(shè)。社區(qū)建設(shè)。樓房社區(qū)辦公用房面積全部達到80平方米以上，平均面積達到115平方米以上，達標(biāo)社區(qū)達到70%以上，示范社區(qū)達到40%以上。拆違治亂工程。按照市政府的統(tǒng)一要求，拆除區(qū)域內(nèi)要緊街路的違建、臨建及占道商亭，積極推進占道市場退路進廳。2.3周邊樓盤及商業(yè)配套設(shè)施2.3.1項目整體差不多情況概述項目位于沈陽市大東區(qū)沈海工業(yè)園區(qū)內(nèi),占地面積64.66萬平方米,建筑面積122萬平方米,四至分不為東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路.周邊地上建筑情況項目地塊由東二環(huán)路,東北大馬路,東建街,聯(lián)合路圍合，在大東屬于老城區(qū)地段，其周邊地上建筑物多為多層居民住宅區(qū)。周邊景觀分析自然景觀：該地區(qū)周邊現(xiàn)有自然景觀較少.規(guī)劃中的東站金融商貿(mào)區(qū)建成后將和本項目交相輝映,不僅形成大型自然景觀帶,更成為該區(qū)域的新型商業(yè)圈.人文景觀:該地區(qū)現(xiàn)無較突出的人文景觀。自然環(huán)境分析空氣：該地區(qū)并無大型工廠及鍋爐房設(shè)施，人為環(huán)境污染較少，但該地區(qū)綠化面積小，因此總體上看地區(qū)空氣質(zhì)量一般。水：該地區(qū)無大型河流水系環(huán)境。沒有較嚴(yán)峻的水污染源。社會環(huán)境分析居民素養(yǎng)：本地區(qū)為老居住區(qū)，人口素養(yǎng)參差不齊，居民構(gòu)成以當(dāng)?shù)亻L期居住居民為主。隨著大東區(qū)招商引資引資力度的加大和周邊新樓盤的開發(fā)，吸引了專門多其它地區(qū)的人員過來居住使該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)更加多元化。同時隨著東方儷城\保利花園等大型居民住宅區(qū)的完工,本地區(qū)的居民數(shù)量和層次將更有相當(dāng)程度的提高.居民消費適應(yīng)：由于本地區(qū)商業(yè)機能不健全，在該地區(qū)居住的居民購物受到一定程度的局限,特不是近期大量商品房的交工使本地區(qū)的消費需求大幅成提升.社會治安:地區(qū)的治安良好.交通情況本項目的交通情況極佳,是通往撫順、鐵嶺、長春、哈爾濱的交通要道,沈陽的貨運中心東站與項目緊鄰.項目周邊的二環(huán)路、東北大馬路時沈陽的交通樞紐,路網(wǎng)縱橫交錯,四通八達.現(xiàn)有都市配套情況（1）商業(yè)配套:項目周邊無大型商業(yè)配套.部分中小型商業(yè)配套無法滿足現(xiàn)有居民需求.（2）教育配套小學(xué)：遼三小學(xué)、合作街小學(xué)、上園一校、上園二校、遼沈一校中學(xué)：五十中學(xué)（市重點中學(xué)）、111中學(xué)、二十八中學(xué)（市重點中學(xué)）、第五中學(xué)（省重點中學(xué)）、市實驗高級中學(xué)（市重點）、博才中學(xué)（市重點）桃源高中（私立）大學(xué)：沈陽大學(xué)、商學(xué)院（沈陽大學(xué)差不多收購）（3）醫(yī)療單位配套沈海醫(yī)院、胸科醫(yī)院、骨科醫(yī)院、獻血中心（4）金融配套小型中行，農(nóng)行，郵政儲蓄來滿足居民日常儲蓄存取款應(yīng)用。2.3.2生活類超市要緊客群分析目前在本項目周邊3公里內(nèi)沒有生活類超市，且項目周邊6個要緊街道辦事處所轄人口就高達30萬人。具體為：二臺子街道辦事處：61453人文官街道辦事處：53152人東站街道辦事處：49826人遼沈街道辦事處：54095人洮昌街道辦事處：44093人珠林街道辦事處：37370人目前本項目周邊在建及待售的中高檔樓盤近30個，合計約為45000戶,近120000人.為項目提供了充足的客源支持。附：本案周邊在售商品房列表項目名稱項目位置占地面積建筑面積戶數(shù)北海嘉園大東區(qū)北海街20號3.59萬㎡7.36萬㎡600戶智居園大東區(qū)吉祥一路56號1.3萬㎡2.5萬㎡200戶開建康都大東區(qū)北大營東街4萬㎡6.46萬㎡720戶卉盛家園大東區(qū)望花南街27號4.5萬㎡7萬㎡560戶祥和家園沈陽市大東區(qū)望花南街25號3.3萬㎡5.1萬㎡圣淘沙家園（一期）大東區(qū)望花街39號甲5.4萬㎡11萬㎡鴻彤園大東區(qū)和睦北三路十二號0.7萬㎡1.5萬㎡洪澤園大東區(qū)吉祥三路62號2.57萬㎡6萬㎡360戶中房基安花園大東區(qū)東陵西路30號16萬㎡24萬㎡1000戶歡樂人家東陵西路73號4萬㎡5萬㎡400戶彤利·雅寧居大東區(qū)滂江街73號5.5萬㎡10萬㎡800戶水岸雅居大東區(qū)小河沿路1號6萬㎡10萬㎡400戶城建東逸花園大東區(qū)小河沿路21萬㎡47萬㎡4000戶天龍家園沈陽市大東區(qū)小什字街39號15.07萬㎡40萬㎡4000戶鵬利廣場花園沈陽中街鵬利廣場7.3萬㎡45萬㎡萊茵河畔大東區(qū)北海街222號12萬㎡30萬㎡祥云居沈陽市大東區(qū)臨河路18號0.958萬㎡1.6萬㎡圓緣雅居大東區(qū)東北大馬路169號8.3萬㎡13.6萬㎡中街北苑大東區(qū)大北街火神廟巷12號3.5萬㎡9萬㎡500戶萬科金色家園大東區(qū)八王寺街32號8.3萬㎡16萬㎡上東風(fēng)華大東區(qū)老瓜堡20萬㎡34萬㎡3000戶東方儷城大東區(qū)北海街35萬㎡50萬㎡5000戶梧桐馨園大東區(qū)北大營東街4號2萬㎡3.2萬㎡280戶鳳凰園大東區(qū)合作街2萬㎡5萬㎡200戶文華園大東區(qū)聯(lián)合路145號7.5萬㎡16萬㎡845戶辰宇新村大東區(qū)東站街6萬㎡800戶風(fēng)和日麗大東區(qū)北海街500戶久業(yè)家園大東區(qū)沈遼路4.8萬㎡7.8萬㎡384戶如意明珠大東區(qū)東北大馬路1.43萬㎡2萬㎡226戶保利花園新立堡地區(qū)100萬㎡150萬㎡15000戶2.4建材家具市場調(diào)研建材家居家具市場：沈陽市共有大小各類家具市場約30余家，其中要緊家具專賣店15家，約占50%；綜合家具市場約8家，約占23%。市場經(jīng)營多采取場地出租經(jīng)營方式的有24家，約占80%；其次是采取自己經(jīng)營方式的有4家，約占13%。以中國家具城、小東、萬泉、港大伙兒私為代表的傳統(tǒng)家具市場，因成立時刻早，地理位置優(yōu)越，在中低端消費群中有一定的市場。其要緊特點是：攤位式租賃經(jīng)營，市場有較大的對外輻射功能。以喜來居、曲美、北歐、騰派、塞斯為代表的家具市場新生力量，其經(jīng)營要緊特點是：店面裝修較豪華、購物環(huán)境較好、商品檔次較高，在中高端消費群中有一定的市場。以萊德、軒琴為代表的家具自營模式，其要緊特點是：與家具廠家形成戰(zhàn)略合作，在店中展示商品并自主經(jīng)營。是家具經(jīng)銷的新興模式，具有一定的代表性。以歐倍德、天津家世界、紅星美凱龍、百利、海韻為代表的家具超市及綜合市場，對沈陽市的家具市場帶來較大的沖擊，代表以后家具市場的一種趨勢。第三章物流園區(qū)進展現(xiàn)狀及趨勢3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵3.2物流園區(qū)的功能3.3物流園區(qū)的進展歷程和相關(guān)經(jīng)驗3.4物流園區(qū)的建設(shè)進展模式3.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析3.6物流園區(qū)的進展政策分析3.72003年進展情況分析當(dāng)今社會商業(yè)流通領(lǐng)域以逐漸成為一個國家的經(jīng)濟命脈，它操縱著市場，決定著生產(chǎn)，阻礙著金融。中央要緊領(lǐng)導(dǎo)早已指出：“消費通過流通決定生產(chǎn)，只有現(xiàn)代化的流通方式才能決定現(xiàn)代化的生產(chǎn)?！边M一步闡明了新時期、新形式下消費、流通與生產(chǎn)之間的關(guān)系。國家要緊領(lǐng)導(dǎo)也曾經(jīng)對現(xiàn)代商業(yè)流通進展作出重要批示：“關(guān)鍵的問題是要加速進展我國自己的現(xiàn)代商業(yè)和物流業(yè)?，F(xiàn)在不但有許多人還不認(rèn)識社會主義市場經(jīng)濟體制下現(xiàn)代流通的重大作用，反而熱衷于大肆進展那種帶有集中市貿(mào)易性質(zhì)的落后的各種各樣的“商廈”、“商城”。再不猛醒，就難免面臨“全軍覆滅”的命運。吳儀總理指出“要在WTO規(guī)則的愛護期內(nèi)培育出我國自己的具有國際競爭力的大型商業(yè)流通企業(yè)，這是我國經(jīng)濟長足進展的必要保障”。由此可見，在全國范圍內(nèi)建立我國自己的物流體系對我國經(jīng)濟的長遠(yuǎn)進展具有深遠(yuǎn)的意義。3.1物流園區(qū)的內(nèi)涵關(guān)于物流園區(qū)的內(nèi)涵，目前國內(nèi)尚無明確和統(tǒng)一的定義。借鑒日本開發(fā)建設(shè)物流團地、德國不來梅建設(shè)都市基礎(chǔ)設(shè)施的大規(guī)模物流中心等的經(jīng)驗，物流園區(qū)的建設(shè)往往會涉及物流運作、交通運輸組織、信息組織、產(chǎn)業(yè)整合、資源整合和都市功能開發(fā)與調(diào)整等綜合性方面。當(dāng)前，由于“物流”一詞存在多重涵義理解的不確定性，而且有一定的專業(yè)局限性，特不是與一般消費者、對終端零售商的關(guān)聯(lián)性不強，難以產(chǎn)生專門強的溝通性，對項目的推廣難免造成障礙。對物流概念的理解能夠從狹義和廣義方面進行解釋：狹義的物流：指物品從供應(yīng)地向接收地的實體流淌過程，依照實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、配送、流通加工、信息處理等差不多功能有機結(jié)合。廣義的物流：指從生產(chǎn)者到需求者之間，商品流淌的全過程，既包括所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即交易過程，也包括實體的物理性流淌。實現(xiàn)“商流”、“物流”、“信息流”、“資金流”等的整體融合。從“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項目現(xiàn)有的條件以及規(guī)模、規(guī)劃來看，該項目的“物流園”概念是“廣義的物流”概念。3.2物流園區(qū)的功能一般認(rèn)為，現(xiàn)代物流園區(qū)要緊具有兩大功能，即物流組織治理功能和依托物流服務(wù)的經(jīng)濟開發(fā)功能。3.2.1物流園區(qū)的物流組織與治理功能包括：物資運輸、分揀包裝、儲存保管、集疏中轉(zhuǎn)、市場信息、物資配載、業(yè)務(wù)受理等，而且多數(shù)情況下是通過不同節(jié)點將這些功能進行有機結(jié)合和集成而體現(xiàn)的，從而在園區(qū)形成了一個社會化的高效物流服務(wù)系統(tǒng)。它與傳統(tǒng)的物資運輸組織中心所不同的是組成園區(qū)的各個要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、綜合性的物流園更是要求甚高。3.2.2園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)功能物流園區(qū)存在的專門重要緣故不是由于其在物流進展和運作本身的作用，而在于其經(jīng)濟開發(fā)功能。即體現(xiàn)在物流基礎(chǔ)設(shè)施及經(jīng)營所產(chǎn)生的經(jīng)濟開發(fā)上及既有設(shè)施及資源的整合功能。3.3關(guān)于物流園區(qū)的進展歷程和相關(guān)經(jīng)驗自1998年以來，進展現(xiàn)代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術(shù)的領(lǐng)域不斷擴展，各類物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也呈現(xiàn)出良好勢頭，物流園區(qū)或物流基地正是在此種背景下出現(xiàn)并開始大力進展的。3.3.1物流園區(qū)的產(chǎn)生物流園區(qū)作為物流業(yè)進展到一定時期時產(chǎn)生的新興物流治理方式，在日本、德國等發(fā)達國家差不多得到了快速進展。在我國，隨著傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現(xiàn)代物流業(yè)方向的進展轉(zhuǎn)變，國家有關(guān)主管部門開始制定了促進物流園區(qū)進展的宏觀政策，一些發(fā)達地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。3.3.2國內(nèi)物流園區(qū)的進展概況由于物流園區(qū)在經(jīng)濟規(guī)模、地理分布、建設(shè)運作方式和政府發(fā)揮作用等方面具有明顯的進展物流的開發(fā)效應(yīng)和宣傳效應(yīng)，我國政府及企業(yè)在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區(qū)、區(qū)域和都市物流進展的重點工程，給予大力的支持。目前差不多形成了全國從南到北、從東到西的物流園區(qū)建設(shè)進展局面，特不是以廣州、深圳為代表的珠江三角洲地區(qū)、上海、北京等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)和都市的物流園區(qū)建設(shè)步伐更快。3.3.3國外物流園區(qū)的進展經(jīng)驗在西方物流較為發(fā)達的國家，物流園區(qū)也屬于近10年進展起來新事物，因此，園區(qū)作為現(xiàn)代物流業(yè)進展的一個新趨勢，目前仍處于迅速進展的過程之中，其建設(shè)的經(jīng)營經(jīng)驗并不多且不是專門成熟。在此僅以日本和德國為例。（1）日本的經(jīng)驗：日本在西方經(jīng)濟發(fā)達國家中的物流園區(qū)建設(shè)歷史稍長，建設(shè)較早的日本東京物流園區(qū)是以緩解都市交通壓力為要緊目的而興建的，在建設(shè)中積存了一定的經(jīng)驗：重視規(guī)劃；優(yōu)惠的土地使用和政府投資政策；良好的市政設(shè)施配套及投資環(huán)境。（2）德國的經(jīng)驗：德國政府在物流園區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)上與日本存在一定區(qū)不，也是近幾年國內(nèi)較為推崇的園區(qū)進展經(jīng)驗。德國一般采取聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃，州政府、市政府扶持建設(shè)，公司化經(jīng)營治理，入駐企業(yè)自主經(jīng)營的進展模式：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃；州政府、市政府扶持建設(shè)；企業(yè)化經(jīng)營治理；入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營。3.3.4物流園區(qū)的作用物流園區(qū)出現(xiàn)以后，對使用園區(qū)的企業(yè)乃至鄰近都市都產(chǎn)生了巨大的經(jīng)濟和社會效益，要緊表現(xiàn)在：減輕了物流對都市交通的壓力；減小了物流對都市環(huán)境的不利阻礙；提高了物流經(jīng)營的規(guī)模效益；滿足了倉庫建設(shè)大型化進展趨勢的要求；滿足了物資聯(lián)運進展的需求。物流園區(qū)的出現(xiàn)極大地促進了日本、德國等經(jīng)濟發(fā)達國家物流業(yè)的快速進展，依照德國權(quán)威機構(gòu)的研究，以后10年，既使在日本、德國如此運輸業(yè)高度發(fā)達的國家，物流園區(qū)的建設(shè)仍將處于蓬勃進展時期。在我國，物流業(yè)的進展正處于起步時期，物流業(yè)較為發(fā)達的經(jīng)濟中心都市差不多開始了大量積極有益的理論探究和實踐嘗試。隨著這些物流園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，我國的物流產(chǎn)業(yè)進展步伐必將大大加快。3.4物流園區(qū)的建設(shè)進展模式依照國內(nèi)外與物流園區(qū)功能相同或相當(dāng)?shù)奈锪骰A(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，物流園區(qū)在進展模式上可能的選擇將有4種，即經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運作模式。1.物流園區(qū)的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式，是將物流園區(qū)作為一個類似于目前的工業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的項目進行有組織的開發(fā)和建設(shè)。2.主體企業(yè)引導(dǎo)的物流園區(qū)開發(fā)模式，要求在都市經(jīng)濟治理體制、治理機制等制度方面具有大的改革步伐和創(chuàng)新，要求能從中心都市進展和區(qū)域經(jīng)濟進展的高度，培育物流園區(qū)進展所需要的實力企業(yè)和良好的市場環(huán)境。3.物流園區(qū)開發(fā)的工業(yè)地產(chǎn)商模式，是指將物流園區(qū)作為工業(yè)地產(chǎn)項目，通過給予開發(fā)者適應(yīng)工業(yè)項目開發(fā)的適宜的土地政策、稅收政策和優(yōu)惠的市政配套等相關(guān)政策，由工業(yè)地產(chǎn)商主持進行物流園區(qū)的道路、倉庫和其它物流基礎(chǔ)設(shè)施及基礎(chǔ)性裝備的建設(shè)和投資，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行物流園區(qū)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營和治理。目前，經(jīng)濟發(fā)達國家，如澳大利亞、美國、德國等國家均有此種開發(fā)模式的范例。4.綜合運作模式是指對上述的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的物流園區(qū)開發(fā)模式。而“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”就屬于綜合運作模式。3.5物流園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)模式分析通過分析，在具體涉及到某個物流園區(qū)時，存在具有不同特點的開發(fā)和建設(shè)模式。要緊有以下幾種模式：1.政府投資或政策支持下的開發(fā)和建設(shè)模式；2.企業(yè)合資、合作的開發(fā)和建設(shè)模式。3.6物流園區(qū)的進展政策分析

從目前國內(nèi)差不多出臺的關(guān)于物流進展的政策看，關(guān)于物流園區(qū)的政策占有較為重要的地位，這些政策要緊內(nèi)容包括以下幾個方面。1．用地優(yōu)惠政策。2．財稅優(yōu)惠政策。其他與園區(qū)進展有關(guān)的政策：如用電優(yōu)惠政策，融資優(yōu)惠政策，行政監(jiān)管支持等。3.72003年進展情況分析由于我國在現(xiàn)代物流進展中的統(tǒng)計體系尚未建立，要完整地分析某個領(lǐng)域的進展情況，存在相當(dāng)大的難度。以下要緊人功能和類型上進行分析：3.7.1物流園區(qū)功能分析通過對2003年近50個冠名為物流園區(qū)（基地）項目的分析，物流園區(qū)的功能大致涉及兩大方面：1.經(jīng)濟中心都市（包括工業(yè)生產(chǎn)、商貿(mào)流通、港口等類型）的物流組織與治理基礎(chǔ)功能，要緊通過將包括物流中心、配送中心、運輸樞紐設(shè)施、運輸組織及治理中心和物流信息治理中心等在內(nèi)的適應(yīng)都市物流組織與治理需要的物流基礎(chǔ)設(shè)施進行集中規(guī)劃建設(shè)而體現(xiàn)出來；2.依托基礎(chǔ)功能的物流服務(wù)功能，要緊作用是提供滿足都市居民消費、企業(yè)就近生產(chǎn)、區(qū)域生產(chǎn)組織所需要的物流服務(wù)。3.7.2物流園區(qū)類型分析要緊有以下類型：區(qū)域物流組織型園區(qū)其功能是滿足所在區(qū)域的物流組織與治理需要，這種類型的物流園區(qū)也是能夠為大多數(shù)人同意的物流園區(qū)。如：深圳市積極建設(shè)的港口物流園區(qū)、陸路口岸物流園區(qū)、綜合物流園區(qū)，上海正在建設(shè)的三大物流園區(qū)，青島市規(guī)劃建設(shè)的國際物流園區(qū)，廣州規(guī)劃建設(shè)的五大物流園區(qū)，京港合作開發(fā)的北京物流基地，以及廈門、南昌、泰興、長春等都市規(guī)劃或正在建設(shè)的物流園區(qū)等，均屬于這種類型。商貿(mào)型物流園區(qū)商貿(mào)物流園區(qū)在功能上要緊是為所在區(qū)域或特定商品的貿(mào)易活動制造集中交易和區(qū)域運輸、都市配送服務(wù)條件，差不多位于傳統(tǒng)、優(yōu)勢商品集散地，對擴大交易規(guī)模和降低交易成本具有重要作用。國內(nèi)目前具備商貿(mào)流通功能的物流園區(qū)要緊有：湖南瀏陽醫(yī)藥物流園區(qū)、深圳IT產(chǎn)品物流基地、深圳筍崗物流園區(qū)、廣東西樵紡織品物流基地、廣東韶關(guān)億華商貿(mào)物流園、廣東高州物流基地、武漢商貿(mào)物流基地、浙江傳化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。運輸樞紐型物流園區(qū)物流園區(qū)作為物流相對集中的區(qū)域，從運輸組織與服務(wù)的角度，能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模化運輸，反過來，規(guī)模化進行運輸組織也就為物流組織與治理活動的集中制造了基礎(chǔ)條件。因此，建設(shè)專門的運輸樞紐型的物流園區(qū)，形成區(qū)域運輸組織功能也是物流園區(qū)的重要類型之一。這些物流園區(qū)的要緊功能是提供港口服務(wù)、水運、空運、鐵路運輸和公路運輸?shù)慕M織與服務(wù)。屬于運輸樞紐型的物流園區(qū)包括：深圳航空物流園區(qū)、大連鑫碼頭物流基地、大連國際物流園區(qū)、北京空港物流園區(qū)、廣東南海三山國際物流園區(qū)、上海洋山深水港物流園區(qū)、溫州港物流園區(qū)、徐州香山物流園、南昌進出口物流園區(qū)等。綜合型物流園區(qū)所謂綜合物流園區(qū)是物流園區(qū)兼具區(qū)域物流組織、商貿(mào)流通、運輸樞紐和為工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)進行配套等多種功能，但這種綜合不一定是所有功能的綜合，往往是上述諸多功能的不同組合。2003年，全國規(guī)劃或建設(shè)的具備綜合功能的物流園區(qū)要緊是：蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、長沙新港物流園區(qū)、南京龍?zhí)段锪鲌@區(qū)、合肥新站開發(fā)區(qū)物流園區(qū)、銅陵工業(yè)商貿(mào)物流園區(qū)、沈陽沈海物流園區(qū)、江陰港口綜合物流園區(qū)、旅順羊頭洼綜合物流園區(qū)、廣州汽車物流基地、廈門同安物流基地、萬州物流園區(qū)、丹徒港口物流園區(qū)、南京王家灣物流中心、東莞常平物流園區(qū)、順德保稅物流基地、大連甘井子綜合物流園區(qū)、哈爾濱龍運物流園區(qū)等。我們正在研究的“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”項目不管在規(guī)模、功能依舊產(chǎn)生的經(jīng)濟效益上都屬于綜合性物流園區(qū)。第四章規(guī)劃設(shè)計條件、原則及設(shè)計方案4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境4.2總體規(guī)劃設(shè)計原則4.3規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布4.4交通組織4.5景觀設(shè)計4.6環(huán)境愛護4.7規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)4.1規(guī)劃場地環(huán)境及周邊環(huán)境項目三期位于“沈陽光彩大東方商業(yè)物流園”東西向主規(guī)劃路南側(cè)?？傉嫉孛娣e：48100平方米項目總建筑面積：95520平方米4.2總體規(guī)劃設(shè)計原則以沈陽市都市總規(guī)劃為依據(jù)，以建設(shè)東北現(xiàn)代商業(yè)物流中心為目標(biāo)，依據(jù)可持續(xù)進展原則，著眼于區(qū)域社會、經(jīng)濟、環(huán)境的均衡進展，形成布局合理、功能區(qū)劃明確、環(huán)境優(yōu)美的新園區(qū)；在設(shè)計中，充分考慮用地范圍內(nèi)各功能的合理布置；在交通功能上，盡量幸免外部過境性交通對內(nèi)部的干擾，強調(diào)內(nèi)部自成體系、人車分流和地面集中布置；在配套服務(wù)上，即考慮內(nèi)部需要，又要與外圍都市需要相聯(lián)接；強化都市景觀和綠化空間環(huán)境設(shè)計；在建筑造型上，力求現(xiàn)代、簡潔明快的風(fēng)格。4.3規(guī)劃布局（見附件）4.4交通組織充分認(rèn)識到中國步入汽車時代所帶來的沖擊，尤其是沈陽作為東北地區(qū)私車量增長最快的都市，關(guān)于都市交通與人們生活帶來的巨大變化。本設(shè)計力求在有限的空間內(nèi)，有效組織人、車、物三流的高效有序流淌。突破沈陽市有關(guān)商業(yè)建筑停車泊位的指標(biāo)要求，本項目采納地面停車方式，前六期共有停車泊位3992個。4.5景觀設(shè)計為充分發(fā)揮項目用地及其周圍的環(huán)境優(yōu)勢，采納多種手法為環(huán)境增色、添彩。本設(shè)計借鑒傳統(tǒng)園林景觀組織手法，力求使項目綠化與園區(qū)整體綠化、道路綠化有機融合。在現(xiàn)代工業(yè)社會向信息社會轉(zhuǎn)變過程中，如何在大型商業(yè)中心建設(shè)中既弘揚現(xiàn)代商業(yè)的開放、豐富、高效，又吸引傳統(tǒng)商業(yè)親切宜人的環(huán)境氛圍，是當(dāng)代商業(yè)中心面臨的焦點問題之一。4.6環(huán)境愛護4.6.1本項目建設(shè)施工期環(huán)境阻礙分析本項目要緊是基礎(chǔ)建設(shè)施工產(chǎn)生的固體廢棄物；施工機械在施工操作時產(chǎn)生的機械噪聲對周圍居民的阻礙；施工人員生活排放的生活污水和建設(shè)排水對地下水的阻礙；施工期楊琛對環(huán)境空氣的阻礙。4.6.2環(huán)境愛護對策措施1.對施工期設(shè)備噪聲污染、殘土垃圾處理等環(huán)境污染問題按市政府有關(guān)規(guī)定處理。2.建筑施工工地要推廣清潔生產(chǎn)，采取防塵措施，各類施工機械達到標(biāo)準(zhǔn)，在作業(yè)過程中無揚塵產(chǎn)生。施工期噪聲排放執(zhí)行《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-90）二類標(biāo)準(zhǔn)，確保噪聲值穩(wěn)定達標(biāo)，不阻礙周圍居民生活。3.建設(shè)項目污染物排放達到以下標(biāo)準(zhǔn)：項目廢水排入沈陽市北部污水處理廠，執(zhí)行國家《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）三級標(biāo)準(zhǔn)；施工建筑殘土和建筑垃圾可運至需要單位填平場地，填坑或作為筑路用料，按指定地點集中貯存，定期排至都市垃圾排放廠。4.建筑項目外排放的生活垃圾，采納垃圾袋集中收集，日產(chǎn)日清，積極與環(huán)衛(wèi)部門合作，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運，進行無害化處理。4.7規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目三期總體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo):Ⅲ期經(jīng)濟指標(biāo)序號經(jīng)濟指標(biāo)數(shù)據(jù)一總規(guī)劃用地48100平方米二總建筑面積95520平方米2.1單體建材城面積30248平方米三容積率1.99四綠化率21%五建筑密度50%第五章項目組織治理與保障措施5.1項目治理措施5.1.1打算治理5.1.2工程治理5.1.3資金治理5.1.4信息治理5.2項目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施5.2.2施工組織措施5.1項目治理措施5.1.1打算治理按批準(zhǔn)的項目實施打算,制定完成年度建設(shè)打算,具有科學(xué)性,合理性和能夠?qū)嵤┑奶攸c。完成并落實項目實施過程中的總體及時期打算實施；制定項目打算治理程序中各環(huán)節(jié)的崗位職責(zé)和治理制度,定期向領(lǐng)導(dǎo)匯報打算的完成與實施打算；對項目技術(shù),生產(chǎn),質(zhì)量,安全,財務(wù),材料,設(shè)備等專業(yè)工作及實施打算由各部門負(fù)責(zé)落實并報主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；批準(zhǔn)后的各專業(yè)打算應(yīng)及時協(xié)調(diào)并落實到設(shè)計,施工,監(jiān)理等單位,及時對打算落實及修改意見向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報；打算修改應(yīng)有主管領(lǐng)導(dǎo)的批準(zhǔn)方可進行。5.1.2工程治理工程治理是建設(shè)項目的重要環(huán)節(jié),工程治理的核心是建設(shè)工期與建設(shè)質(zhì)量.建設(shè)工期是項目順利實施,節(jié)約資金的要緊環(huán)節(jié),為此,應(yīng)做好以下工作：1.依照差不多建設(shè)治理程序和工程建設(shè)的有關(guān)法規(guī)及規(guī)定,制定切實的工作標(biāo)準(zhǔn)和制度.2.嚴(yán)格執(zhí)行項目的建設(shè)進度打算.3.制定定期協(xié)調(diào)各生產(chǎn),工程監(jiān)理等單位工作制度.5.1.3資金治理項目的資金治理是實施項目打算的要緊組成部分,按照國家制定的建設(shè)專項資金專項專用的原則,做到管好項目用好資金。確保項目建設(shè)資金的到位率.嚴(yán)格執(zhí)行國家的關(guān)于建設(shè)資金的規(guī)定和要求.建設(shè)項目資金?？顚Ｓ?節(jié)約項目建設(shè)資金.5.1.4信息治理利用現(xiàn)代科技治理手段,及時掌握建筑市場的動態(tài),新技術(shù),新材料,新工藝的開發(fā)與應(yīng)用.及時了解建筑材料,設(shè)備市場的價格,對項目建設(shè)中的技術(shù)、生產(chǎn)質(zhì)量、財務(wù)、行政等治理實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化治理。5.2項目建設(shè)的保障措施5.2.1資金籌措的措施要保證項目建設(shè)按打算完成，首先要落實的確實是資金打算籌措。（1）及時準(zhǔn)確編報項目資金使用打算。（2）切實做好項目年度資金打算的落實工作。（3）項目資金打算落實后，及時劃撥到專用基建帳戶。5.2.2施工組織措施依照項目實施打算，科學(xué)組織施工建設(shè)工作。規(guī)范治理，合理報價，公平競爭的原則。合理編制項目施工程序，優(yōu)化施工措施?；A(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)施工一步到位，幸免重復(fù)施工，節(jié)約建設(shè)資金。項目施工組織措施及方案批準(zhǔn)后應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行。制定項目施工組織的工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位職責(zé)。第六章營銷戰(zhàn)略體系6.1項目整體定位6.2商業(yè)組合形態(tài)的構(gòu)想6.3走特色化的物流園區(qū)進展之路6.4項目前六期開發(fā)節(jié)奏6.1項目整體定位主題詞:輻射東北的商品采購平臺東北建材及家居家具為主題的采購基地以住宅產(chǎn)業(yè)化為主題而創(chuàng)建的住宅樣板展示平臺以電子商務(wù)為紐帶搭建真正的物流配送平臺項目的推廣意義:第一，為東北總代理商量身定做的東北總代理基地。從“總代理”們的實際經(jīng)營需求動身，提供符合其專門要求的經(jīng)營場所和配套服務(wù)，降低其經(jīng)營成本，形成規(guī)模集聚效應(yīng)，致力打造“東北總代理的經(jīng)營聚攏的平臺”，制造一種全新的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)贏利模式，瞄準(zhǔn)特定的目標(biāo)群體，更容易在市場上形成核心競爭優(yōu)勢。打破傳統(tǒng)的批發(fā)、零售的固有交易劃分的局限性，從人的消費行為模式入手，以滿足人們“目的性的采購”需求為主，制造全新的商業(yè)經(jīng)營形態(tài)和交易模式，實現(xiàn)“交易成本的最低化”由生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商直接面對采購者。?商品最豐富----足夠的細(xì)分和集聚。細(xì)分對商品的種類、規(guī)格等進行充分的揀選和分類，劃行歸市，使采購行為更快捷；集聚某類商品貨品最齊全，最大限制滿足采購者的選擇權(quán)。?價格最低廉----直接面對生產(chǎn)廠家或總經(jīng)銷商，批零不限，省略中間環(huán)節(jié)；位于城