物業(yè)設備管理培訓講義

物業(yè)設備管理黃東林第一頁，共三十六頁。1物業(yè)設備管理概述識記：物業(yè)設備物業(yè)設備管理房屋建筑衛(wèi)生設備的組成給排水設備系統(tǒng)的組成房屋建筑電氣工程設備的組成領(lǐng)會：物業(yè)設備管理的特點物業(yè)設備運行管理的內(nèi)容第二頁，共三十六頁。物業(yè)設備物業(yè)設備是指附屬于房屋建筑的各類設施的總稱，它是構(gòu)成房屋建筑實體不可分割的有機組成部分，是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎和必要條件。第三頁，共三十六頁。物業(yè)設備管理物業(yè)設備管理，就是要通過保養(yǎng)、維修等手段，保障物業(yè)設備的安全、正常運行，延長設備的使用壽命。第四頁，共三十六頁。房屋建筑衛(wèi)生設備的組成給排水設備系統(tǒng)燃氣設備系統(tǒng)房屋供暖、通風、空調(diào)設備系統(tǒng)第五頁，共三十六頁。給排水設備系統(tǒng)的組成給水設備排水設備熱水供應設備消防設備衛(wèi)生設備第六頁，共三十六頁。房屋建筑電氣工程設備的組成供電及照明設備弱電設備運輸設備防雷裝置第七頁，共三十六頁。物業(yè)設備管理的特點服務性功能強經(jīng)營性特點突出專業(yè)性、技術(shù)性要求高綜合性強第八頁，共三十六頁。物業(yè)設備運行管理的內(nèi)容設備運行管理主要有以下內(nèi)容：設備運行的勞動組織。勞動組織的具體任務：①在合理分工與協(xié)作的基礎上，合理配置勞動力；②根據(jù)設備的技術(shù)要求與崗位設置的要求，采取合理的勞動組織形式以提高勞動效率。具體地講，主要包括：①定員工作；②作業(yè)組的組織；③工作輪班組織。設備運行的管理制度。物業(yè)設備根據(jù)使用時間的不同，可以分為日常使用設備和緊急情況下使用的設備。各類設備都要制定相應的設備運行使用制度，它是全體員工的工作依據(jù)與準則。第九頁，共三十六頁。2給排水設備的管理與維修識記：給水設備管理范圍的界定排水系統(tǒng)管理范圍的界定給排水設備驗收時建設單位應提交的文件第十頁，共三十六頁。給水設備管理范圍的界定建筑物給水方式有多種，一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水。高層建筑則需要二次供水，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。界限以外（含計費水表）的供水管線及設備，由供水部門負責維護、管理。界限以內(nèi)（含水表井）至用戶的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理。第十一頁，共三十六頁。供水管線及管線上設置的地下消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理，公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、底層消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。第十二頁，共三十六頁。排水系統(tǒng)管理范圍的界定室內(nèi)排水系統(tǒng)有物業(yè)管理企業(yè)維護管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設施的管理職責，以3.5米路寬為界，凡道路寬度在3.5米（含3.5米）以上的，其道路和埋設在道路下的市政排水設備，由市政工程管理部門負責維護、管理；道路在3.5米以下的，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理。居住小區(qū)內(nèi)各種地下設施檢查井蓋的維護、管理，由地下設施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負責。第十三頁，共三十六頁。給排水設備驗收時建設單位應提交的文件全部的設備施工圖紙（包括竣工圖）設備實驗記錄、隱蔽工程測試記錄供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、質(zhì)監(jiān)部門工程質(zhì)量驗收合格證和洽商記錄第十四頁，共三十六頁。視頻物業(yè)管理員3給排水管道與維修10.01‘第十五頁，共三十六頁。3供暖設備管理識記：供暖用戶管理的內(nèi)容供暖收費的3種計算方法領(lǐng)會：供暖管理職責劃分供暖管理的特點鍋爐運行前應具備的條件第十六頁，共三十六頁。供暖管理職責劃分采用鍋爐供熱的，其供熱設備、設施及供熱管線均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，或由其委托專業(yè)供暖公司維護、管理。采用集中供熱的，其供熱管線及供熱設備、設施，均由集中供熱部門負責維護、管理。集中供熱部門可將居住區(qū)內(nèi)供熱交換站及二次供熱管線、用戶室內(nèi)散熱設備等，委托物業(yè)管理企業(yè)維護、管理。第十七頁，共三十六頁。供暖管理的特點管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性經(jīng)營性更突出對環(huán)保要求高第十八頁，共三十六頁。鍋爐運行前應具備的條件鍋爐使用登記證運行鍋爐的檢驗司爐工及水質(zhì)化驗員操作證健全各項管理制度鍋爐房運行各項記錄鍋爐及輔助設備經(jīng)檢查維修保持完好狀態(tài)第十九頁，共三十六頁。供暖用戶管理的內(nèi)容訂立供暖條款制定供暖管理辦法教育用戶最經(jīng)濟地取暖供暖費用的收取第二十頁，共三十六頁。供暖收費的3種計算方法按建筑面積或使用面積計按熱水或蒸汽的實際流通量計按戶計第二十一頁，共三十六頁。視頻毛坯房給排水及供暖設備檢測物業(yè)管理員4供暖供氣設備及管道維修第二十二頁，共三十六頁。4供電設備的管理與維修識記：供電設備管理范圍的界定電氣工程設備管理的一般內(nèi)容建筑物防雷等級的劃分領(lǐng)會：物業(yè)電氣設備接管驗收的要求第二十三頁，共三十六頁。供電設備管理范圍的界定居住小區(qū)使用架空線路供電的，高層樓以樓內(nèi)配電箱為界，多層樓以樓外墻為界。使用地下埋設線路供電的，以電纜進線兀接箱為界。上述界限以外供電線路及設備，由供電部門建設單位協(xié)商落實維護管理職責。第二十四頁，共三十六頁。非居住小區(qū)低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物位分界點，支持物屬供電局；10KV及以下高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進線套管為分界點，第一斷路器或進線套管的維護責任由雙方協(xié)商確定；35KV及以上高壓供電的，以用戶廠界外或用戶變電站外第一基電桿為分界點，第一基電桿屬供電局；采用電纜供電的，本著便于維護管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定；產(chǎn)權(quán)屬于用戶的下路，以分支點或以供電局變電所外第一基電桿為分界點，第一基電桿維護管理責任由雙方協(xié)商確定；計費表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等，均由供電局負責辦理。第二十五頁，共三十六頁。物業(yè)電氣設備接管驗收的要求供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用電內(nèi)容及其主要要求；供電方式、電壓等級、用電容量、分配方案、配線方法；全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖和原理圖。所有專用設備的產(chǎn)品說明書、配件圖、各類產(chǎn)品的出廠合格證明、有關(guān)設備的試驗、檢驗報告單等；施工中各級、各階段的驗收證明書，變更洽商記錄及調(diào)試記錄；核對實際安裝的路線及設備的數(shù)量、規(guī)格、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設管線的具體位置與平面圖是否一致；正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負荷變動情況等。第二十六頁，共三十六頁。電氣工程設備管理的一般內(nèi)容定期巡視維護、重點檢測與維修；建立各項設備檔案；積極有效地宣傳安全用電、合理用電的知識，掌握用電的一般知識和應遵守的用電規(guī)定。第二十七頁，共三十六頁。建筑物防雷等級的劃分一類建筑物（構(gòu)筑物），是指存放爆炸物品或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、粉塵與空氣的混合物，因電火花發(fā)生爆炸，致使建筑物（構(gòu)筑物）損壞或人員傷亡者。二類建筑物（構(gòu)筑物），凡儲存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物），或具有重要政治意義的民用建筑物。三類建筑物，凡不屬于前兩類的范圍，但需要作防雷保護的建筑物。第二十八頁，共三十六頁。5電梯設備管理識記：電梯維修等級領(lǐng)會：電梯安全管理的內(nèi)容第二十九頁，共三十六頁。電梯維修等級零修中修大修專項修理更新改造第三十頁，共三十六頁。電梯安全管理的內(nèi)容對司機、維修人員的安全管理設備安全管理措施對住戶的安全教育安全責任制第三十一頁，共三十六頁。視頻物業(yè)管理員5供電照明線路及設備維修第三十二頁，共三十六頁。6智能設備管理的特點領(lǐng)會：智能設備管理的特點智能設備管理的原則第三十三頁，共三十六頁。智能設備管理的特點智能設施敏感性高智能設施需持續(xù)運行增加了信息管理第三十四頁，共三十六頁。智能設備管理的原則重視保養(yǎng)建立應急預案重視信息管理第三十五頁，共三十六頁。內(nèi)容總結(jié)物業(yè)設備管理。是指附屬于房屋建筑的各類設施的總稱，。是發(fā)揮物業(yè)功能和實現(xiàn)物業(yè)價值的物質(zhì)基礎和必要條件。勞動組織的具體任務：①在合理分工與協(xié)作的基礎上，合理配置勞動力。②根據(jù)設備的技術(shù)要求與崗位設置的要求，采取合理的勞動組織形式以提高勞動效率。各類設備都要制定相應的設備運行