魏理仕琨玉項目物業(yè)管理服務建議書

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔山水琨玉項目物業(yè)管理服務建議書(仕邦魏理仕)敬呈：成都山水置業(yè)有限公司世邦魏理仕成都公司二零零七年十一月二零零七年八月目錄第一章前言第二章世邦魏理仕簡介第三章物業(yè)管理服務方案策劃第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系第五章物業(yè)管理服務方式及酬金第六章為何選擇世邦魏理仕

第一章前 言前言本建議書系世邦魏理仕專門為成都[山水琨玉項目]而編制。[山水琨玉項目]是成都山水置業(yè)有限公司即將投資興建的復合型住宅物業(yè)項目，地處成都市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，具有良好的區(qū)位價值和增值潛力，堪稱未來成都市地標性建筑物。承蒙貴公司邀約，世邦魏理仕榮幸獲得此次提供物業(yè)管理服務建議的機會。我們根據(jù)所提供之相關(guān)參考資料及數(shù)據(jù)，經(jīng)分析研究之后，特編制了本《[山水琨玉項目]物業(yè)管理服務建議書》。世邦魏理仕將視[山水琨玉項目]為重點項目，并將委派精干的隊伍參與此項目之物業(yè)顧問服務工作。與成都山水置業(yè)有限公司成為長期之合作伙伴。世邦魏理仕期望本建議書所涉及到的內(nèi)容，能有助于貴公司對項目的物業(yè)管理實施與發(fā)展方面的規(guī)劃和選擇，更希望能夠在未來有機會與第二章世邦魏理仕簡介一．公司簡介世界頂級品牌“世邦魏理仕”由CBmercial與REILtd（魏理仕控股公司）于1998年5月4日合并而成，其前身“魏理仕”在1773年成立于英國倫敦。目前擁有二百多年房地產(chǎn)服務經(jīng)驗的“世邦魏理仕”，既是世界上最大及歷史最悠久的國際物業(yè)公司之一，同時也以獨立的智力資本、所向披靡的環(huán)球?qū)嵙敖⒃诿總€主要市場領(lǐng)導地位之上的業(yè)務平臺，成為《財富》雜志2005年全球千強中唯一入選的物業(yè)綜合服務公司。2006年12月8日，世邦魏理仕有限公司（紐約證券交易所代號：CBG）進駐標準普爾指數(shù)500強（S&P500Index）行列,該指數(shù)代表了美國經(jīng)濟中主要行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的排行榜。世邦魏理仕是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務公司。2007年3月，美國《商業(yè)周刊》公布的年度商業(yè)周刊50強（BusenessWeek,50）排行榜，世邦魏理仕赫然入選，排名第16位。世邦魏理仕總部設(shè)在洛杉磯，是美國紐約聯(lián)交所的上市公司，目前在50多個國家擁有超過24,000名員工（未包括約5,000名來自聯(lián)營公司的員工），建有超過300個的辦事處。世邦魏理仕亞洲區(qū)網(wǎng)絡(luò)包括香港、上海、北京、成都、天津、廣州、臺北、新加坡、日本、韓國、印度、印度尼西亞、菲律賓、泰國及越南等40個辦事處。目前，世邦魏理仕負責的物業(yè)租售的交易量超過1,660億美元，管理的商用物業(yè)及企業(yè)設(shè)施超過16億平方英尺，《財富》雜志百強企業(yè)中約85%的公司為世邦魏理仕的客戶（根據(jù)世邦魏理仕和T的合并統(tǒng)計數(shù)字)，凸現(xiàn)出世邦魏理仕在全球市場的巨大影響力。世邦魏理仕于1978年在香港發(fā)展。憑著多方面的專業(yè)知識、技術(shù)經(jīng)驗，不斷成功地提高其在市場中的地位及聲望。無可否認，以多年的寶貴經(jīng)驗、優(yōu)良傳統(tǒng)及基礎(chǔ)，世邦魏理仕已成為一間既熟悉中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況，又能提供個性化及全面性綜合服務的專業(yè)化國際機構(gòu)。世邦魏理仕通過覆蓋全球性的作業(yè)網(wǎng)絡(luò)，使其在資產(chǎn)服務方面之優(yōu)勢得到了充分地發(fā)揮，對于提升所服務物業(yè)項目的知名度，實現(xiàn)物業(yè)保值和增值有很大幫助。現(xiàn)在，世邦魏理仕是在中國大陸地區(qū)管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，與眾多最具實力的物業(yè)開發(fā)單位和物業(yè)管理單位實現(xiàn)了卓有成效的合作。世邦魏理仕里程碑1773魏理仕在英國倫敦成立1906世邦公司創(chuàng)建于美國舊金山1995世邦公司收購WestmarkRealtyAdvisors，擴充投資管理能力1996世邦公司收購抵押貸款銀行I.J.Melody&Co.，成為美國商務按揭的主要創(chuàng)始者及服務機構(gòu)1997世邦公司收購Koll房地產(chǎn)服務公司，并成為物業(yè)及設(shè)施管理業(yè)處于領(lǐng)導地位的企業(yè)1998魏理仕與世邦正式成立世邦魏理仕1998世邦魏理仕收購HillierParker,并與日本最大的房地產(chǎn)顧問公司Ikoma成立合資公司2003世邦魏理仕收購InsigniaFinancialGroup,該項關(guān)鍵資產(chǎn)構(gòu)成業(yè)界最強大的服務提供者，重整全球業(yè)務平臺2006世邦魏理仕收購北美最著名的房地產(chǎn)專業(yè)服務商----TrammellCrowpany(T)協(xié)議達成2006進駐標準普爾指數(shù)500強(S&P500Index)行列,是唯一一家躋身該指數(shù)排行榜的商業(yè)房地產(chǎn)服務公司2007入選美國《商業(yè)周刊》50強（BusinessWeek,50），排名第16位2007入選美國《財富》雜志年度成長最快100家企業(yè)，排名第33位亞洲區(qū)服務范圍：世邦魏理仕以了解客戶業(yè)務及研究市場動態(tài)為先，致力于滿足客戶在房地產(chǎn)方面的服務需求，配合其整體業(yè)務指標，在瞬息萬變的市場上尋求突破，這是我們與客戶建立長久關(guān)系的基本原則。世邦魏理仕希望成為客戶在房地產(chǎn)市場中之“導航者”，為客戶提供全面的房地產(chǎn)服務，基本服務方向包括：資產(chǎn)服務：負責管理商業(yè)、零售、工業(yè)及酒店物業(yè)資產(chǎn)，有效提升客戶的投資回報，令他們主要物業(yè)資產(chǎn)與整體業(yè)務策略相匹配。我們在各服務范圍上可以提供可觀的回報，包括物業(yè)管理、租務管理、項目及建筑管理、技術(shù)服務、風險管理、能源采購管理及財務報告。我們已在亞洲建立最先進的物業(yè)管理系統(tǒng)，協(xié)助直接客戶獲得詳細資產(chǎn)訊息，讓我們通過有效估值及物業(yè)投資組合來提升投資價值。策略發(fā)展顧問：我們將提供卓越的房地產(chǎn)策劃方案，幫助客戶提升長遠的業(yè)績，為業(yè)主、開發(fā)單位、投資者、企業(yè)及公共機構(gòu)提供有關(guān)物業(yè)發(fā)展的意見，例如初期及執(zhí)行階段的物業(yè)發(fā)展建議等。策略顧問會與本地市場其他專業(yè)隊伍緊密合作，確保所提供的建議能充分反映有關(guān)項目發(fā)展、營銷及管理等重要趨向和目標。住宅項目營銷：這是我們在亞洲最成功的服務項目之一，相關(guān)團隊在營銷整個住宅發(fā)展項目方面擁有穩(wěn)固的專業(yè)知識和經(jīng)驗，可以就住宅項目的營銷及銷售服務提供廣泛的服務，包括市場定位意見、發(fā)展及項目營銷咨住宅租務及咨詢服務：作為一家提供一站式服務的供應商，我們協(xié)助各跨國公司將雇員分派往亞洲，或在區(qū)內(nèi)重新安置，為他們提供全面服務。同時亦為開發(fā)單位的項目提供出租服務。我們?yōu)槠髽I(yè)客戶提供完善的服務組合，包括迎新團、物業(yè)選擇、市場走勢分析、租房預算建議以及外籍人士租賃政策分析等。住宅服務部擁有豐富的地區(qū)經(jīng)驗，并在高級住宅租賃市場擁有穩(wěn)健的業(yè)績，除交易服務外，還為業(yè)主提供策略性的市場意見。我們的成功基于廣泛的樓盤數(shù)據(jù)，結(jié)合專業(yè)的本地區(qū)經(jīng)驗，為各地區(qū)提供一致性服務。辦公樓服務：在目前多元化的商業(yè)環(huán)境中，找到一個能提供增值服務而進行簡單的租賃交易代理商非常關(guān)鍵。世邦魏理仕與客戶一同努力，發(fā)展并實行立足市場的商業(yè)策略。我們的數(shù)據(jù)庫包括地區(qū)、國家以及全球的租賃及營銷協(xié)議，將客戶的資產(chǎn)價值提升到最高。對于擁有空置商業(yè)單位或想為項目尋找主要項目的客戶，我們同時提供專業(yè)的意見，獨家照顧他們在商鋪服務：主要致力于為零售商及業(yè)主提供最為獨到的零售咨詢和市場推廣服務。憑借遍布全球的服務網(wǎng)絡(luò)，我們的專業(yè)團隊對于市中心及市郊各投資服務：世邦魏理仕被視為投資銷售市場的領(lǐng)導者，其投資服務部專門為第三方業(yè)主處置及收購開發(fā)項目和收益型商業(yè)物業(yè)，幫助他們更多的接觸本地及國際機遇和資本市場，同時通過加快資產(chǎn)交易的流程，確保最大的投資回報。針對不同的物業(yè)，我們提供高度個性化的服務，同時應用多元的分析方法來準確判斷市場趨勢以發(fā)現(xiàn)投資機會。通過協(xié)調(diào)世邦魏理仕跨國機構(gòu)投資服務：本部門是我們投資環(huán)球企業(yè)物業(yè)的一部分，專門為全球的機構(gòu)投資者如人壽保險公司、退休基金、房地產(chǎn)投資信托、私人資產(chǎn)基金及大型房地產(chǎn)開發(fā)單位提供服務。亞洲區(qū)跨國機構(gòu)投資服務部專業(yè)人員與美國、歐洲、中東、非洲、加拿大及太平洋地區(qū)的代表聯(lián)手，憑借強有力的環(huán)球平臺，服務于期望投資的房地產(chǎn)市場的私人及公共資產(chǎn)的潛在投資者。我們的業(yè)績又來自于客戶對我們專業(yè)投資建議的長期信賴，享受到長遠的資產(chǎn)增值。跨國機構(gòu)投資服務部的成員擔當咨詢者、顧問及中介人的角色，從國際、國家及地區(qū)性物業(yè)中，進行投資性資產(chǎn)的收購及轉(zhuǎn)讓。作為一間服務完善的公司，跨國機構(gòu)投資服務部提供市場走勢的環(huán)球研究及咨詢：我們熟悉全球不同的物業(yè)類別，并以獨到的見解和必要的監(jiān)察工具，從歷史與預測兩方面追測市場發(fā)展趨勢，為客戶提供一系列技術(shù)準確的數(shù)據(jù)和研究服務。此外，我們還能提供市場預估和表現(xiàn)基準以及策略性的建議服務。環(huán)球跨國企業(yè)服務：在亞洲多個市場上提供貼身及創(chuàng)新解決方案，策略性滿足企業(yè)、政府及機構(gòu)客戶職業(yè)性房地產(chǎn)的需求。我們無可匹敵的咨詢服務、外判及交易管理平臺結(jié)合多行業(yè)知識及環(huán)球服務，為客戶減低運營及占用成本，以增強生產(chǎn)力，并通過有效的工作環(huán)境及商機發(fā)揮最大的彈性及作用。環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理：為亞洲及全球知名企業(yè)超過數(shù)百萬平方尺的物業(yè)提供管理服務，提供最高水平的客戶服務，讓客戶能專注核心業(yè)務。我們財務主導方針具信心保證，提供領(lǐng)先科技平臺，讓我們能夠管理客戶的非核心的后勤支持及必需的物業(yè)設(shè)施服務。負責環(huán)球物業(yè)設(shè)施管理的專業(yè)人員會與客戶共同確定策略性的設(shè)施管理方案，針對提升價值及提供全面的投資組合智慧，提供無憂的方案。估價及咨詢服務：為確保建議內(nèi)含的理念切合客戶的業(yè)務目標，估價咨詢部提供獨立、準確、可靠和及時的估價及建議，為房地產(chǎn)交易或融資提供關(guān)鍵性服務。我們透過累計、分析及傳播全球房地產(chǎn)的全面數(shù)據(jù)來履行我們的理念。我們的估價及咨詢在業(yè)內(nèi)居于領(lǐng)先水平，我們專業(yè)的評估師能為客戶提供國際化水準的估價服務，服務范圍包括資本市場及市場估價、企業(yè)及投資組合估價、按揭估價、財務狀況分析等。二、世邦魏理仕資產(chǎn)管理主要架構(gòu)1、世邦魏理仕大中華區(qū)資產(chǎn)管理架構(gòu)RobBlainRobBlain亞太區(qū)主席中國區(qū)資產(chǎn)服務朱顯明資產(chǎn)服務（臺北）劉學龍資產(chǎn)服務（成都）彭星波資產(chǎn)服務（廣州）ThomasNg資產(chǎn)服務（上海）EricChan資產(chǎn)服務（北京）牛國勝資產(chǎn)服務（香港）黃永根牛國勝華北區(qū)總經(jīng)理北京EricChan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理牛國勝華北區(qū)總經(jīng)理北京EricChan華東區(qū)總經(jīng)理上海黃永根大中華區(qū)總經(jīng)理香港ThomasNg華南區(qū)總經(jīng)理廣州朱顯明中國區(qū)高級董事彭星波華西區(qū)總經(jīng)理成都3、世邦魏理仕成都資產(chǎn)管理部服務架構(gòu)中國區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)中國區(qū)資產(chǎn)管理部總監(jiān)成都世邦魏理仕董事總經(jīng)理資產(chǎn)管理部資產(chǎn)管理部副董事行政管理專業(yè)資深人員財務管理專業(yè)資深人員客戶服務行政管理專業(yè)資深人員財務管理專業(yè)資深人員客戶服務專業(yè)資深人員工程專業(yè)技術(shù)人員物業(yè)管理專業(yè)資深人員三、世邦魏理仕公司資質(zhì)1、物業(yè)管理資質(zhì)等級2005年獲得國家物業(yè)管理一級資質(zhì)2、ISO9001國際認證世邦魏理仕憑著多年寶貴的經(jīng)驗、優(yōu)良的傳統(tǒng)及專業(yè)的技術(shù)，已成為一間能提供全面綜合性服務的專業(yè)國際品牌公司，且于2002年在香港獲得ISO9001國際認證。 四、世邦魏理仕管理優(yōu)勢1、歷史悠久，經(jīng)驗豐富全球最大及歷史最悠久的專業(yè)物業(yè)顧問公司之一，也是中國管理綜合性物業(yè)最多之外資物業(yè)管理公司之一，并且擁有壹級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級。世邦魏理仕將運用強大的人力及技術(shù)資源，豐富的專業(yè)知識及經(jīng)驗，積極協(xié)助和配合合作伙伴進行管理服務工作。2、全球網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)世邦魏理仕擁有全球性的客戶資源網(wǎng)絡(luò)，長期合作伙伴均為國際知名的大型企業(yè)，如“IBM”、“波音”、“瓊森”、“諾基亞”等等，將為項目引入具影響力的合作伙伴及客戶，擴大項目的經(jīng)濟及社會效益。3、科技資源在物業(yè)的應用世邦魏理仕在高科技發(fā)展領(lǐng)域居于同業(yè)的前端，最具有規(guī)劃建議及管理應用新型智能化物業(yè)的實力，世邦魏理仕所擁有的高科技人才及技術(shù)支持是其它同類公司無法比擬的。而且世邦魏理仕現(xiàn)正與一家國際知名的網(wǎng)絡(luò)公司合作為所管理項目建立電腦化管理系統(tǒng)。4、專業(yè)培訓一支技術(shù)過硬、服務到位的管理隊伍的形成有賴于長期的培訓而產(chǎn)生，而世邦魏理仕正是依靠這個強有力的武器為所有管理的項目培養(yǎng)了一支又一支過硬的隊伍，保證為客戶提供周到、細致的服務，我們培訓主要從以下不同角度開展：從時間方面：1)物業(yè)前期2)試運行期及調(diào)整期3)正式運行期從內(nèi)容方面：1)物業(yè)基礎(chǔ)2)法規(guī)知識3)專業(yè)知識4)特別課題從人員方面：1)經(jīng)理級2)主管級3)員工級世邦魏理仕承諾如參與任何合作伙伴開發(fā)項目的管理工作，定會安排有效的服務培訓，使物業(yè)項目擁有一支訓練有素的物業(yè)服務隊伍。綜上所述，世邦魏理仕誠意就項目的管理提供高水準的專業(yè)物業(yè)管理服務，為項目創(chuàng)造理想的效益。五、世邦魏理仕管理理念和大中華策略世邦魏理仕承諾提供的主動服務集中在投資業(yè)績方面。我們從事物業(yè)管理的理念是幫助客戶實現(xiàn)投資利益的最大化。當然達到投資利益最大化是大家普遍認同的觀點。然而有太多物業(yè)經(jīng)理忽視了管理的根本目標，而把自己局限于每天的日常管理工作，我們相信自己會避免以上的現(xiàn)象，在物業(yè)維護管理的基礎(chǔ)之上提升投資的價值及服務的質(zhì)量。物業(yè)管理不再是那種被動的收租金、提供一些日常的維護保養(yǎng)工作，它是一門多專業(yè)交叉的學科，需要廣泛的知識，包括財會、行政、高科技服務以及工程、市場和談判溝通方面的技巧。除此之外，物業(yè)經(jīng)理還應該掌握高度的溝通和人際關(guān)系方面的技巧，以確保他和租戶、業(yè)主之間的長期穩(wěn)固關(guān)系的建立和保持。世邦魏理仕尋求明確地制訂出業(yè)主組織的目標，并出臺需要的措施，主動管理的另一根本便是施行監(jiān)管，世邦魏理仕的監(jiān)管過程是為了激發(fā)更好的業(yè)績，而不是對管理行為的限制。管理的團隊和物業(yè)的業(yè)績都必須加以監(jiān)管。監(jiān)管的范圍包括租金水平、維保成本、還有一些其它措施比如服務的質(zhì)量、顧客滿意度、以及專業(yè)作業(yè)的質(zhì)量。六．世邦魏理仕管理業(yè)績1、MANAGINGPROPERTIES管理或顧問管理的項目統(tǒng)計1）全球業(yè)績截止2006年年底，世邦魏理仕全球物業(yè)及企業(yè)設(shè)施管理面積（Property&corporatefacilitiesundermanagement）——17億平方英尺2）大中華區(qū)業(yè)績截止到2005年11月,世邦魏理世在大中華區(qū)正在提供服務的管理面積為1億1,500萬平方英尺七、中國大陸地區(qū)部分成功案例世邦魏理仕在服務高檔商業(yè)項目或豪華住宅方面擁有豐富的經(jīng)驗及諸多成功案例。以下為中國大陸地區(qū)內(nèi)部分案例及項目資訊：成都及西南其它地區(qū)香格里拉中心——寫字樓總建筑面積：44,700平方米地理位置：成都市濱江路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：顧問管理項目概況：發(fā)展商為亞太地區(qū)最豪華酒店集團——香格里拉酒店集團成都地區(qū)甲級寫字樓之新坐標力寶大廈總建筑面積：72,000平方米地理位置：成都市科華北路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理及全委托管理項目概況：投資商之一系世界500強企業(yè)印尼力寶集團超甲級智能化寫字樓時代廣場總建筑面積：105,459平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：地處成都市最繁華之春熙路商圈成都市中心商務寫字樓代表作品華敏翰尊國際大廈總建筑面積：62,090平方米地理位置：成都市總府路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：全委托管理項目概況：目前成都地區(qū)最高之建筑國際級5A智能化商務寫字樓天一廣場總建筑面積：48,000平方米地理位置：成都市人民南路物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：全委托管理項目概況：成都市人民南路黃金地段之超甲級商務寫字樓其超大水幕會所將申報吉尼斯社界紀錄多元總部國際1號總建筑面積：30,000平方米地理位置：成都市龍?zhí)端鹿I(yè)集中區(qū)物業(yè)性質(zhì)：企業(yè)總部基地管理方式：全委托管理項目概況：企業(yè)總部基地及獨棟商務別墅概念甲級智能辦公系統(tǒng)宏達國際廣場總建筑面積：46,000平方米地理位置：成都市下南大街物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：著名上市公司——宏達集團代表作品成都市府南河黃金區(qū)域?qū)懽謽侵浞缎吕锱煽斯^總建筑面積：550,000平方米地理位置：成都市郫縣犀浦鎮(zhèn)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅，別墅管理方式：顧問管理項目概況：中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)——上海綠地集團代表作品高級高層公寓及別墅住區(qū)都江森林別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：都江堰市香雪海路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：顧問管理項目概況：中國傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活之完美融合，全球同步發(fā)售成都地區(qū)高端別墅之代表作品比華利國際城總建筑面積：450,000平方米地理位置：成都市上沙河鋪街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：高層低密度電梯洋房成都新興居住區(qū)之高層典范華府金沙總建筑面積：140,000平方米地理位置：成都市清江西路物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：人文金沙，大宅華府成都西門片區(qū)高尚人文住宅之代表作品漢嘉國際社區(qū)總建筑面積：150,000平方米（一期）地理位置：成都市新都區(qū)物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：浙江城建漢嘉集團代表作品智者的山丘總建筑面積：41,000平方米地理位置：昆明市盤龍區(qū)物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：駐場顧問管理項目概況：罕見緩坡地別墅院落昆明地區(qū)特色別墅之代表作品其他城市七星摩根廣場總建筑面積：420,000平方米地理位置：北京市北四環(huán)物業(yè)性質(zhì)：寫字樓管理方式：顧問管理項目概況：著名跨國集團MMG之代表作品中國建筑業(yè)之樣板工程華夏銀行大廈總建筑面積：64,455平方米地理位置：北京市建國門內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：寫字樓，商場管理方式：顧問管理項目概況：高級環(huán)保智能配置，首都核心CBD商圈之金融中心榮獲全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（即“國優(yōu)”）稱號貢院6號總建筑面積：88,724平方米地理位置：北京市建國門內(nèi)大街物業(yè)性質(zhì)：高檔住宅管理方式：顧問管理項目概況：頂級豪宅公寓入住業(yè)戶均系中國社會各界頂級精英湯臣豪園總建筑面積：141,000平方米地理位置：上海市浦東龍東大道物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項目概況：著名上市公司湯臣集團代表作品高級連體水景別墅佘山銀湖別墅總建筑面積：40,000平方米地理位置：上海市松江區(qū)泗陳路物業(yè)性質(zhì)：別墅管理方式：全委托管理項目概況：純北美風格獨立別墅高級跨水域景觀設(shè)計第三章物業(yè)管理服務方案策劃一、項目概況分析[山水琨玉項目]系成都山水置業(yè)有限公司即將投資建設(shè)的復合型住宅物業(yè)項目。項目總建筑面積約38,000平方米，地處成都市人民中路正府街，初步規(guī)劃為：1-2層系商業(yè)部分，3層為會所，4-6層為小型酒店，7-32層為電梯公寓。物業(yè)自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受到諸多因素的影響。除了市場方面的因素外，其地理位置、內(nèi)外部交通環(huán)境、樓層功能布局以及設(shè)施、設(shè)備和建筑材料的選用和物業(yè)銷售與管理，也應是被考慮的主要因素。[山水琨玉項目]作為城市中心復合型住宅物業(yè)項目，必然要求與之適應的質(zhì)量相對較高的物業(yè)管理服務水準。世邦魏理仕在管理復合型住宅物業(yè)項目方面有多年的經(jīng)驗，可憑借特有人力資源優(yōu)勢和與國際接軌的規(guī)范的管理與服務，為開發(fā)單位提供物業(yè)前期顧問咨詢以及投入日常運作后的顧問服務，并為該物業(yè)銷售和交付使用后管理服務做好與此同時，作為世界頂級專業(yè)服務機構(gòu)，世邦魏理仕還將在簽署相關(guān)合約后，為[山水琨玉項目]提供品牌使用方面的支持，以有利于項目市場形象的樹立和物業(yè)管理機構(gòu)品質(zhì)的提升。我們的最終目標是通過提供高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務，提升[山水琨玉項目]的物業(yè)管理形象，并使得開發(fā)單位取得良好經(jīng)濟回報。二、物業(yè)顧問服務方案物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是一個復雜的系統(tǒng)工程。為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，我們將在[山水琨玉項目]發(fā)展的不同階段提供相應的專業(yè)顧問工作內(nèi)容，具體服務范圍及內(nèi)容如下：1、物業(yè)工程前期的顧問服務專業(yè)顧問機構(gòu)的前期介入，其意義在于協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位改進完善物業(yè)的建筑設(shè)計和功能配置，協(xié)助未來物業(yè)管理服務機構(gòu)進一步了解和掌握設(shè)備和管線的分布情況，為竣工驗收和接管驗收提供支持和協(xié)助，為日后的物業(yè)管理的正常實施奠定基礎(chǔ)。1）協(xié)助測算物業(yè)服務費標準物業(yè)服務費的收取及計算標準是購房者時經(jīng)常關(guān)心的問題之一，也是涉及住宅產(chǎn)品定位和未來服務品質(zhì)保證的重要因素。我們會根據(jù)[山水琨玉項目]的設(shè)備設(shè)施情況、市場定位和服務預期，結(jié)合成都市相關(guān)政策規(guī)定和市場信息，提出物業(yè)服務費標準測算方面的建議。2）協(xié)助對工程遺留問題的跟進在項目施工收尾階段或即將竣工時，我們將派遣技術(shù)專家進入項目現(xiàn)場，協(xié)助貴公司對工程質(zhì)量和遺留問題進行甄別，提出技術(shù)性建議供開發(fā)單位參考，以便貴公司為項目竣工接管驗收做好準備。3）協(xié)助物業(yè)接管驗收當工程竣工驗收完成后，我們將協(xié)助開發(fā)單位或貴公司指定的物業(yè)管理服務機構(gòu)，組織實施接管驗收。同時協(xié)助編制、健全設(shè)施設(shè)備管理計劃，指導有關(guān)工程圖紙的接收和檔案管理的工作。為全面實施上述服務，我們建議雙方簽訂物業(yè)管理顧問合同之后，即時開展物業(yè)工程前期顧問工作，以便及時為貴公司提供有效之協(xié)助，確保以上各項工作內(nèi)容均達到理想水平。2、物業(yè)管理籌備期的顧問服務在[山水琨玉項目]開業(yè)前5個月，我們將根據(jù)本物業(yè)項目的設(shè)計思想、建筑檔次以及其它相關(guān)元素，協(xié)助審訂開發(fā)單位委托的項目物業(yè)管理單位所制訂的物業(yè)管理籌備工作計劃，以使有關(guān)工作能夠有序在項目投入運營以前全部完成。主要工作內(nèi)容如下：1）審訂物業(yè)管理規(guī)約參考文本制訂[山水琨玉項目]物業(yè)管理規(guī)約的目的，是要清楚和明確各相關(guān)利益方在未來物業(yè)權(quán)益方面做出相對合理的約定和規(guī)劃。物業(yè)管理規(guī)約是對全體業(yè)主、使用者和物業(yè)管理公司均有約束力的有關(guān)物業(yè)管理、使用、維修、保養(yǎng)等方面的權(quán)利與義務的行為準則。管理公約一般由開發(fā)單位和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門登記備案后，方可生效。世邦魏理仕會按照行業(yè)及地方政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)[山水琨玉項目]特點，將審核份物業(yè)管理規(guī)約文本，提供開發(fā)單位和相關(guān)物業(yè)管理單位參考。2）協(xié)助審訂《用戶手冊》和《商戶手冊》《用戶手冊》和《商戶手冊》是由物業(yè)管理單位提交業(yè)主、租戶和商戶，由其確認并保存的文件，其目的是使業(yè)主、租戶和商戶更明了自己應有的權(quán)利與義務，以及需要引起注意的事項；同時也可幫助使其了解物業(yè)管理的規(guī)章制度、服務項目及安全措施等。該手冊除了可以有助于提升物業(yè)服務效率之外，亦可以加強物業(yè)管理公司與業(yè)主、租戶和商戶之間的聯(lián)系，把創(chuàng)造良好的生活、工作和經(jīng)營環(huán)境作為一種共同的責任。3）協(xié)助審訂《入?。v）流程》及《裝修管理規(guī)定》業(yè)主/租戶/商戶在辦理入駐手續(xù)并開始進行裝修時，是一段管理難度較大的磨合期。為了能讓業(yè)主/租戶/商戶順利入住（駐），同時為了避免裝修過程中因不規(guī)范施工而對主體結(jié)構(gòu)等公共利益造成的損害，世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗，并本著方便、快捷、高效的原則，4）協(xié)助審訂物業(yè)管理財務預算世邦魏理仕在對物業(yè)將來的使用和運行情況做出充分考慮的同時，還將對目前各類能源（譬如水、電、氣、暖等）的供給價格進行了解，對人員成本等情況進行市場調(diào)研，并根據(jù)上述資料協(xié)助審訂物業(yè)管理分項財務預算。審訂該預算的原則是“量入為出”，即以管理費收入來平衡運行的各項支出。在不降低管理水平的前提下，盡可能節(jié)約成本費用。同時，世邦魏理仕還將根據(jù)籌備工作計劃和物業(yè)管理的實際需要，協(xié)助審訂或編制物業(yè)開辦費預算。5）協(xié)助審訂組織架構(gòu)及工作崗位安排世邦魏理仕將根據(jù)項目的規(guī)模和各類服務設(shè)施功能和分布情況，有針對性地就設(shè)計物業(yè)管理的人事框架和崗位設(shè)置提出建議，協(xié)助審訂各部門職能和各崗位職責及人員編制方案；同時，就有關(guān)人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守則、服務規(guī)范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓制度，以最終協(xié)助該項目建立一支優(yōu)秀的專業(yè)管理和服務隊伍。6）協(xié)助建立各項規(guī)章制度規(guī)章制度是物業(yè)管理能夠正常運行的基本保證，其中包括公司內(nèi)部管理制度和要求，業(yè)主或租戶遵守的外部規(guī)章制度。世邦魏理仕將協(xié)助開發(fā)單位指定的物業(yè)服務機構(gòu)在物業(yè)投入運營之前將上述規(guī)章制度編制完成，或者變質(zhì)各項規(guī)章制度，以供物業(yè)運作之用。7）協(xié)助審訂員工招聘計劃世邦魏理仕將在驗收調(diào)試與物業(yè)交付使用前，審訂項目物業(yè)管理單位提交的有關(guān)物業(yè)服務人員的聘用條件及薪金標準。同時在物業(yè)落成前的4至5個月，指導實施倒排計劃，協(xié)助項目物業(yè)管理機構(gòu)按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。8）制訂并實施培訓計劃做好物業(yè)項目的管理和服務，除了良好的硬件設(shè)施是重要的基礎(chǔ)之外，建立一支素質(zhì)優(yōu)良、管理和服務水準較高的員工隊伍，也是物業(yè)服務機構(gòu)完成所負使命的重要條件。一支高素質(zhì)的員工隊伍的建立，有賴于對培訓工作的重視和建立一套嚴密的員工培訓制度。因此，世邦魏理仕將根據(jù)該項目的人員配備情況，遵循理論聯(lián)系實際，全員培訓、重點提高、嚴格考核的原則，擬定并落實培訓計劃。培訓內(nèi)容主要包括：物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī)業(yè)主/租戶入駐程序和裝修管理規(guī)定處理客戶投訴技巧緊急事件處理程序物業(yè)財務一般知識各部門工作流程及工作程序節(jié)能意識和節(jié)能計劃設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)常識員工禮儀禮貌崗位職責撰寫報告及公函9）綠化及景觀世邦魏理仕將基于[山水琨玉項目]的品質(zhì)和氛圍要求，協(xié)助開發(fā)單位和10）員工餐廳員工餐廳（包括物業(yè)服務人員和商戶雇員）的就餐問題非常重要。世邦魏理仕可結(jié)合現(xiàn)場實際情況，向開發(fā)單位和物業(yè)服務機構(gòu)提出有關(guān)員工餐廳的規(guī)劃和建議。11）智能化系統(tǒng)智能化系統(tǒng)是綜合性物業(yè)品質(zhì)的重要標志，世邦魏理仕將根據(jù)以往12）配合[山水琨玉項目]開業(yè)慶典活動如果開發(fā)單位在[山水琨玉項目]正式開盤及入伙（開業(yè)）時，舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣傳效益，為本項目乃至開發(fā)單位和物業(yè)服務機構(gòu)樹立良好形象，提供熱誠幫助。3、正式運營后的顧問工作[山水琨玉項目]項目開業(yè)后，即轉(zhuǎn)入正常的物業(yè)管理階段。在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業(yè)管理規(guī)劃，協(xié)助或者直接逐步落實到位，主要顧問工作范圍包括以下諸方面：1）日常保潔與定期保潔為使[山水琨玉項目]始終保持其原有的品質(zhì)，日常保潔和定期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業(yè)的美觀，延緩建筑表面的自然老化。世邦魏理仕將根據(jù)專業(yè)之經(jīng)驗，審訂項目物業(yè)管理機構(gòu)的保潔工作計劃，并適當指導其在日后的實施，以便為用戶提供一個整潔的商務工作環(huán)境和家居生活環(huán)境。2）安全防范與消防管理復合型住宅物業(yè)項目之安全防范與消防管理工作應是物業(yè)管理中的重中之重，因為它涉及到業(yè)戶的人身安全和財產(chǎn)安全。世邦魏理仕將根據(jù)項目的安全與消防設(shè)施，再結(jié)合多年的相關(guān)經(jīng)驗，審核項目物業(yè)服務機構(gòu)編制的安全防范與消防管理方案，并督促其有效運用于日常管理與處理緊急事件中，以期最大限度地避免出現(xiàn)安全事件。3）設(shè)備設(shè)施的日常維修與定期保養(yǎng)為了真正實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項目物業(yè)服務機構(gòu)對建筑表面進行日常保潔與定期清洗，以及對項目公共設(shè)施、設(shè)備采取日常維修保養(yǎng)，使其保持完好和運轉(zhuǎn)正常。4）停車場與交通管理世邦魏理仕將就停車場和交通流線的設(shè)計提出適當建議。世邦魏理仕認為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內(nèi)部出口與外部干道得到有效合理地使用。另外，停車場泊位的優(yōu)化組合及管理也關(guān)系到業(yè)主、租戶對物業(yè)使用的滿意程度，還會影響到訪客停車的方便及安全，合理5）二次裝修管理無論是本項目的住宅部分還是商業(yè)部分，二次裝修管理都是不可以忽略的管理責任。世邦魏理仕將對二次裝修管理的流程和內(nèi)容進行整理和審訂，在保證服務效率之同時，合理維護開發(fā)單位及公共權(quán)益。6）特約服務開展有償特約服務能夠在為業(yè)主和租戶的工作帶來方便的同時，也能達到管理者與使用者感情上溝通的目的。根據(jù)復合型住宅物業(yè)項目特點，世邦魏理仕建議可有選擇地為業(yè)主/租戶/商戶提供如下之特約服務：單元內(nèi)的水、電和電話線路維修單元內(nèi)的裝飾維修單元內(nèi)清潔服務單元內(nèi)鮮花和盆景擺放單元內(nèi)安保服務預訂及叫車接送服務代訂報刊和雜志速遞服務代辦保險代訂機票代辦存放貨物代辦傳真、復印及打印等商務服務提供商務秘書及文員等服務其它特約服務及運作三、計劃中的[山水琨玉項目]項目顧問工作組成員 x先生–成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/顧問組組長學歷專業(yè)：電氣工程專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：電氣工程師/物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書專業(yè)服務經(jīng)歷：多年從事物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于太森地產(chǎn)、港聯(lián)物業(yè)、廣州/上海世邦魏理仕公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理部分服務過的項目名單：成都王府井商城、威斯頓聯(lián)邦大廈、領(lǐng)秀別墅、三九·圣安卓公寓、羅浮世家、時代廣場、青城山高爾夫山莊、天府中心、倍特·康派大廈、力寶大廈、宏達國際廣場、比華利國際城、重慶北溫泉九號、重慶國際商務中心、重慶美源國際大廈、昆明智者的山丘別墅等x先生–成都資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學歷專業(yè)：電氣自動化專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：注冊工程師專業(yè)服務經(jīng)歷：長期從事酒店及物業(yè)管理及工程管理工作，先后任職于高檔酒店項目，其后亦曾在上海萬泰置地發(fā)展有限公司、豪景物業(yè)管理（上海）有限公司、戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司、第一太平戴維斯（上海）公司、成都瑞地物業(yè)管理有限公司等企業(yè)擔任重要職務，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部高級物業(yè)經(jīng)理部分服務過的項目名單：上海銀星假日大酒店、上海富豪外貿(mào)大酒店、上海置地廣場、上海峻嶺廣場、上海萬都中心大廈、成都開行國際廣場xx先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理/顧問組成員學歷專業(yè)：土建專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：土建工程師專業(yè)服務經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作多年，先后任職于廣州典雅工程公司、四川郎信房產(chǎn)、戴德梁行成都公司，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務過的項目名單：成都莊士大廈、羅馬假日廣場、麓島國際、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比華利國際城、倍特·康派大廈、宏達國際廣場等xx先生–成都資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理學歷專業(yè)：工業(yè)與民用建筑專業(yè)/計算機及工程應用專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：助理工程師/土建監(jiān)理師/YUM－營建工程師/房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計崗位資格專業(yè)服務經(jīng)歷：從事物業(yè)營建及工程管理工作十年，先后任職于華西集團、森宇集團、中外合資成都長天有限公司、美國全球百勝集團成都公司等，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部工程經(jīng)理部分服務過的項目名單：恒利大廈、高速大廈、府河音樂花園、森宇音樂花園、維也納森林別墅等xx先生–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學歷專業(yè)：法學專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書/質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證專業(yè)服務經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于深圳萬科物業(yè)、成都浩林實業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務過的項目名單：深圳荔景大廈、成都金林半島別墅等xx小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學歷專業(yè)：法律專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書服務經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作八年，先后任職于成都置信集團所屬物業(yè)管理單位、美侖物業(yè)、芙蓉家苑物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務過的項目名單：成都雙楠誼苑、教師公寓、置信逸都花園、麗都花園、芙蓉古城、香格里拉中心、力寶大廈、濱江國際、華府金沙、比華利國際城、倍特·康派大廈等xx小姐–成都資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理/顧問組成員學歷專業(yè)：經(jīng)貿(mào)英語專業(yè)執(zhí)業(yè)資格：質(zhì)量管理體系內(nèi)審員證/物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理崗位證書/房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書/四川省統(tǒng)計人員上崗證專業(yè)服務經(jīng)歷：從事物業(yè)管理及工程管理工作七年，先后任職于成都文匯實業(yè)、銀都物業(yè)、忠信物業(yè)，現(xiàn)任北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司成都分公司資產(chǎn)管理部物業(yè)經(jīng)理部分服務過的項目名單：成都麗陽天下、@世界、銀都花園、凱蒂陽光、楓橋曉月、海棠月色等第四章世邦魏理仕質(zhì)量管理體系一、世邦魏理仕公司優(yōu)質(zhì)管理體系世邦魏理仕開拓發(fā)展了一套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)，使物業(yè)管理工作系統(tǒng)化、標準化、程序化，以滿足客戶的服務需求。世邦魏理仕亦可根據(jù)[山水琨玉項目]未來物業(yè)管理的實際需要，協(xié)助項目物業(yè)服務機構(gòu)建立高水準的管理系統(tǒng)，以實現(xiàn)管理品質(zhì)的保證。這套優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理系統(tǒng)是以ISO9002的標準為基礎(chǔ)，是屬于一種國際管理品質(zhì)的保證。世邦魏理仕的優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)不僅可以使客戶對未來可以感受到的物業(yè)服務有加倍信心，更能強化物業(yè)服務機構(gòu)之自身的管理能力，增強監(jiān)管力度，以致各項運作能夠達到指標，符合客戶的需求。世邦魏理仕的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證是以“以人為本，為客戶提供喜出望外的服務”為宗旨。在物業(yè)內(nèi)部管理運作上，強調(diào)分工合理、責任明確。根據(jù)每個員工不同的崗位職責建立考核標準，建立一整套考核檢評制度，優(yōu)勝劣汰，大大地提高了員工的服務工作基本技能和服務質(zhì)量。在服務工作中認真分析客戶需求，客戶沒有想到的服務，我們已經(jīng)做到，使客戶產(chǎn)生喜出望外的感覺。世邦魏理仕通過對項目服務機構(gòu)實行必要的管理與服務的質(zhì)量評定,以便其在整體服務過程中，緊緊抓住服務意識、服務效率、客戶關(guān)系、服務價值、服務創(chuàng)新、