證大物業(yè)Z大廈物業(yè)服務(wù)方案

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔秉承湖畔花園管理理念和經(jīng)驗(yàn)“安全、齊全、周全”愛(ài)心物管模式ISO9001質(zhì)量管理體系服務(wù)質(zhì)量保證證大物業(yè)雙牛大廈物業(yè)服務(wù)方案浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司第一部分序言雙牛大廈位于鳳起路和建國(guó)北路交叉口，是杭州繁華商業(yè)地段，交通便利。雙牛大廈是杭州最先導(dǎo)入“單身公寓”概念，是杭城最先推行酒店式公寓管理的樓盤(pán)。雖然雙牛大廈經(jīng)歷了許多的風(fēng)風(fēng)雨雨，但大廈優(yōu)越的地理位置與不俗的建筑品質(zhì)為此物業(yè)的保值和升值奠定了基礎(chǔ)。對(duì)于這樣一個(gè)商住小區(qū)，我們?nèi)绾味ㄎ凰奈飿I(yè)管理？如何展現(xiàn)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)與功能價(jià)值？如何維護(hù)和提升物業(yè)的品牌？我們證大一直有著這樣的夢(mèng)想：快樂(lè)的人們生活在快樂(lè)的地方并快樂(lè)地工作著，人們相互幫助，相互關(guān)愛(ài)，“家”變成了一個(gè)真正的“精神家園”。證大物業(yè)以“讓我們生活得更好”為理念，試圖以自己的努力喚起每個(gè)人心中都存在的家園感、幸福感，讓業(yè)主真正享受現(xiàn)代居住文明對(duì)心靈和生命的全面呵護(hù)，實(shí)現(xiàn)“家”的理想。面對(duì)雙牛大廈的業(yè)主，我們依舊心懷這樣的理想，來(lái)推薦自己，展示自己，并借以深刻自己?！霸?shī)意的棲居，快樂(lè)的生活，快樂(lè)的工作”，證大人愿與[雙牛大廈]共同實(shí)現(xiàn)已有的夢(mèng)想并創(chuàng)造那閃亮的輝煌！第二部分企業(yè)篇

浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司正式成立于96年6月26日。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、管理部和質(zhì)管部。管理部負(fù)責(zé)各管理處的日常管理工作。浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司以“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”為企業(yè)宗旨，是一家具二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。公司以先進(jìn)的管理理念和成熟的市場(chǎng)運(yùn)作方式參與物業(yè)行業(yè)的操作與競(jìng)爭(zhēng)，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，結(jié)構(gòu)合理，制度完善，服務(wù)多元。目前公司已擁有員工100余人，骨干人員都具有大專(zhuān)以上學(xué)歷，95%以上管理人員都具備杭州市物業(yè)管理人員從業(yè)資格。公司制定了科學(xué)、健全、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫?，?shí)行周到細(xì)致的服務(wù)。證大物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)運(yùn)作體系得到了社會(huì)各方面的首肯，1999年8月，公司率先在浙江省物業(yè)管理行業(yè)中通過(guò)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系國(guó)際國(guó)內(nèi)雙重認(rèn)證，被授予尤凱愛(ài)斯皇冠。證大物業(yè)及其所管理的樓盤(pán)先后獲得省、市、國(guó)家各級(jí)榮譽(yù)稱號(hào)，并成為杭城知名物管企業(yè)和著名樓盤(pán)。證大物業(yè)目前接管的樓盤(pán)有：[湖畔花園]（多層、小高層、別墅）、[湖畔·蓮花港家園]、[湖畔大廈]（商務(wù)樓），并即將接管品牌樓盤(pán)[雙牛大廈]（高智能化小區(qū)）和位于嘉善的[東方名嘉]（國(guó)家康居示范小區(qū)）等樓盤(pán)，托管面積將達(dá)到50萬(wàn)多平方米，并曾顧問(wèn)式管理文新街道政府辦公樓、西湖文教住宅大樓等。證大物業(yè)公司良好的品牌效應(yīng)也給所托管的樓盤(pán)帶來(lái)了巨大的聲譽(yù)，成為支撐樓盤(pán)銷(xiāo)售的大賣(mài)點(diǎn)。新世紀(jì)，證大物業(yè)制訂了遠(yuǎn)景發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)行品牌輸出，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，走“品牌——市場(chǎng)——專(zhuān)業(yè)”的發(fā)展道路，力爭(zhēng)成為國(guó)內(nèi)一流的規(guī)范化物業(yè)管理企業(yè)。公司榮譽(yù)1997年證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“杭州市西湖區(qū)社會(huì)綜合治理先進(jìn)單位”、“杭州市優(yōu)秀保安隊(duì)”、“杭州市安全文明小區(qū)”、“杭州市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”；1998年1月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“杭州市文明社區(qū)”、“浙江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”；11月28日，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”，同時(shí)成為“浙江省物業(yè)管理教學(xué)示范基地”；12月31日，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“杭州市衛(wèi)生先進(jìn)單位”；1999年7月28日，證大物業(yè)成為浙江省首家通過(guò)ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系國(guó)際、國(guó)內(nèi)質(zhì)量雙重認(rèn)證，標(biāo)志著證大物業(yè)邁出了與國(guó)際接軌的第一步；2000年1月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“99年杭州市最佳住宅小區(qū)”、“99年度文明社區(qū)”；2000年3月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]獲創(chuàng)建先進(jìn)城市文明活動(dòng)獎(jiǎng)旗；6月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“杭州市文明社區(qū)示范點(diǎn)”；12月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]獲“達(dá)標(biāo)文明社區(qū)”的稱號(hào)；2001年1月3日，浙江省委常委、杭州市委書(shū)記王國(guó)平、市委副書(shū)記吳鍵等領(lǐng)導(dǎo)來(lái)[湖畔社區(qū)]調(diào)研；3月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“2000年杭州市最佳住宅小區(qū)”；3月27日，浙江省委書(shū)記張德江、省委副書(shū)記梁平波、省委常委組織部長(zhǎng)沈躍躍、省委常委、杭州市委書(shū)記王國(guó)平等領(lǐng)導(dǎo)來(lái)[湖畔社區(qū)]調(diào)研；4月5日，國(guó)家民政部副部長(zhǎng)李寶庫(kù)在市委常委、常務(wù)副市長(zhǎng)馬時(shí)雍、省民政廳廳長(zhǎng)李曉晉等領(lǐng)導(dǎo)的陪同下來(lái)[湖畔社區(qū)]調(diào)研；5月1日，中央政治局常委國(guó)家副主席胡錦濤、中央組織部副部長(zhǎng)余云躍、中央政策研究室副主任何毅亭在省委書(shū)記張德江、省長(zhǎng)柴松岳、省委副書(shū)記梁平波、省委常委、杭州市委書(shū)記王國(guó)平、市長(zhǎng)仇寶興等領(lǐng)導(dǎo)的陪同下來(lái)[湖畔社區(qū)]考察；6月，[湖畔花園]成為浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所物業(yè)管理教學(xué)研究基地；6月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“杭州市綠色社區(qū)”；6月，證大物業(yè)所管理的[湖畔花園]被評(píng)為“省級(jí)文明社區(qū)”；2001年杭州市委12號(hào)文件精神指示：要總結(jié)和推廣像“湖畔社區(qū)”等不同類(lèi)型的先進(jìn)社區(qū)典型，并培養(yǎng)成為全國(guó)文明社區(qū)示范點(diǎn)。2004年12月，證大物業(yè)所管理的〔陽(yáng)光地帶〕榮獲西湖區(qū)衛(wèi)生、綠化優(yōu)秀大廈；12月，證大物業(yè)所管理的〔湖畔花園〕榮獲西湖區(qū)共建先進(jìn)單位；12月，證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司榮獲浙江省公眾信譽(yù)優(yōu)勝單位；2005年1月，證大物業(yè)所管理的［湖畔花園］獲杭州市首屆十佳“綠色家園”稱號(hào)……公司理念：“真誠(chéng)熱情、專(zhuān)業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)、周全細(xì)心、盡責(zé)盡心、人文關(guān)懷”管理樓盤(pán)及管理經(jīng)驗(yàn)[湖畔花園][湖畔花園]總占地268畝，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，其住宅形式為高檔景觀電梯房、3-5層低層公寓和花園別墅。整個(gè)公寓擁有8000平方米廣場(chǎng)式花園、3000平方米河畔自然公園和4000平方米的中心會(huì)館以及游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球館、圖書(shū)館、健身房、大型現(xiàn)代化停車(chē)庫(kù)等各種高檔休閑娛樂(lè)設(shè)施。[湖畔花園]是浙江證大物業(yè)管理有限公司第一個(gè)接管的項(xiàng)目。證大物業(yè)秉承了證大房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)理念——“我們開(kāi)發(fā)的是土地，生產(chǎn)的是建筑，營(yíng)造的是文化”，從當(dāng)初依附于開(kāi)發(fā)公司的小型物業(yè)管理公司迅速成長(zhǎng)為一家頗具規(guī)模、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的杭城知名物業(yè)管理公司，并在多年的探索中，形成了系統(tǒng)的管理理念，建立了“愛(ài)心物管”模式。證大物業(yè)在管理[湖畔花園]的過(guò)程中，積累了各種經(jīng)驗(yàn)：管理長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)：[湖畔花園]的開(kāi)發(fā)歷時(shí)5年，其間經(jīng)歷了政府政策法規(guī)變更、開(kāi)發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)變換、建筑施工的質(zhì)量與進(jìn)度等多種問(wèn)題。這些問(wèn)題的解決為物業(yè)公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。管理分期交付樓盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)：[湖畔花園]分期開(kāi)發(fā)分期交付，為證大物業(yè)積累了分期陸續(xù)接管中所產(chǎn)生的治安、衛(wèi)生、噪聲與交通等問(wèn)題的處理經(jīng)驗(yàn)。管理多種房產(chǎn)品類(lèi)型的經(jīng)驗(yàn)：[湖畔花園]綜合了別墅、花園洋房、3至6層低層公寓、電梯房等多種形式的住宅形體，證大物業(yè)成功地制訂了各種形式物業(yè)的服務(wù)規(guī)范與要求。管理各類(lèi)配套設(shè)施的經(jīng)驗(yàn)：[湖畔花園]具有齊全的配套設(shè)施。證大物業(yè)利用這些設(shè)施不僅提高了自身多元化服務(wù)的水準(zhǔn)，同時(shí)也掌握了靈活運(yùn)用各種經(jīng)營(yíng)手段，來(lái)補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。服務(wù)不同層次業(yè)主的經(jīng)驗(yàn)：[湖畔花園]規(guī)模大，戶數(shù)多，業(yè)主具不同的地域習(xí)慣、年齡特征、文化程度和職業(yè)階層。證大物業(yè)針對(duì)業(yè)主不同的需求層次，制訂了完善的個(gè)性化服務(wù)體系。營(yíng)造高品味社區(qū)文化的經(jīng)驗(yàn)：證大物業(yè)與社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)積極倡導(dǎo)社區(qū)文化，引導(dǎo)健康的生活觀念與良好的社會(huì)公德，形成了一個(gè)共居共管互助互愛(ài)的“社區(qū)大家庭”。[湖畔·蓮花港家園][湖畔·蓮花港家園]是證大房產(chǎn)在成功開(kāi)發(fā)[湖畔花園]的基礎(chǔ)上，秉承了“我們開(kāi)發(fā)的是土地，生產(chǎn)的是建筑，營(yíng)造的是文化”的開(kāi)發(fā)理念，經(jīng)過(guò)精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，創(chuàng)造了頗具藝術(shù)氣質(zhì)而又充滿生活情趣的“森情綠意的庭院”。[湖畔·蓮花港家園]是證大房產(chǎn)在杭州開(kāi)發(fā)的第二個(gè)住宅作品。證大物業(yè)全過(guò)程的參與了樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，從前期策劃定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工管理到物業(yè)建設(shè)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況和開(kāi)發(fā)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，從后期物業(yè)管理的角度，提出了針對(duì)性的建議，使樓盤(pán)在開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)具有一體性，并使樓盤(pán)更利于后期管理。[湖畔·蓮花港家園]是一個(gè)中等規(guī)模的生活小區(qū)，業(yè)主大部分屬年輕的中產(chǎn)白領(lǐng)階層，為首次置業(yè)或急于入住戶，而非投資戶。物業(yè)交付的前期入住率高，裝修率高，前期管理的難度非常大，對(duì)證大物業(yè)的管理水平和人員素質(zhì)提出了更高的要求。同時(shí)，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主文化品味高，而且具有個(gè)性，證大物業(yè)在管理上采取了不同于[湖畔花園]的集中式管理和垂直化管理，快節(jié)奏、高效率，使業(yè)主與管理人員面對(duì)面的交流，出現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)解決。[湖畔·蓮花港家園]沿街設(shè)置了商鋪。對(duì)商鋪的管理，證大物業(yè)不單單就管理商鋪而管理商鋪，而是建立了物業(yè)管理公司與政府部門(mén)的共管模式，從商鋪營(yíng)業(yè)前的工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、治安等環(huán)節(jié)開(kāi)展了系列配套服務(wù)，不僅方便了業(yè)主的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)消除了業(yè)主的抵觸心理，為業(yè)主解除了后顧之優(yōu)。通過(guò)管理[湖畔·蓮花港家園]，證大物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的理念和物業(yè)管理的操作又有了更深層次的認(rèn)識(shí)，特別是積累了豐富的前期顧問(wèn)式的管理經(jīng)驗(yàn)，并順利的解決了商鋪管理中收費(fèi)難的問(wèn)題。[湖畔大廈][湖畔大廈]也是由浙江證大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，與[湖畔花園]的開(kāi)發(fā)理念一脈相承。[湖畔大廈]是商務(wù)樓項(xiàng)目，不同于住宅社區(qū)的物業(yè)管理，是證大物業(yè)接管的又一個(gè)不同類(lèi)型的樓盤(pán)。證大物業(yè)充分發(fā)揮“大湖畔”管理的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)立了一種全新的管理模式，強(qiáng)調(diào)生活與工作相結(jié)合的需求，充分實(shí)現(xiàn)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的人們的人生理想。同時(shí)針對(duì)[湖畔大廈]高層管理和商務(wù)樓管理的難點(diǎn)，相對(duì)應(yīng)的制訂重點(diǎn)管理措施：制度化實(shí)行大廈商場(chǎng)與居家辦公的動(dòng)靜分隔管理；硬件管理（隱蔽式公共監(jiān)控管理）和人員管理（公開(kāi)管理）相結(jié)合的大廈內(nèi)治安管理；人員保證與技術(shù)保證的專(zhuān)業(yè)型設(shè)備設(shè)施管理；4、一體化建立消防措施體系與業(yè)主消防意識(shí)相結(jié)合的消防管理系統(tǒng)。[陽(yáng)光地帶]典型的多層住宅大廈：以排屋和多層大廈為主的高檔住宅大廈，總占地面積為69260平方米，建筑占地面積為19588平方米；建筑總面積為82890平方米。綠化率38.5%，總戶數(shù)492戶。智能化程度高：開(kāi)發(fā)商配置了完善的只能化系統(tǒng)，有紅外線周界防越報(bào)警系統(tǒng)、大廈離線式巡更子系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警子系統(tǒng)、大廈公共廣播子系統(tǒng)、一卡通管理系統(tǒng)、可視力對(duì)講系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、攝像閉路電視監(jiān)控、車(chē)輛管理系統(tǒng)等設(shè)施。[陽(yáng)光地帶]配備完善的智能化設(shè)施，是目前杭城擁有最先進(jìn)、最全面的職能化系統(tǒng)的高檔大廈之一，證大物業(yè)不僅做到維護(hù)好設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)做，還幫助業(yè)主接受和支持使用智能化設(shè)施。個(gè)性化服務(wù)彰現(xiàn)實(shí)力：大廈、排屋的共同要點(diǎn)是對(duì)“安全”的需求；但又各自側(cè)重不同，大廈對(duì)照明、清潔的要求較高；排屋則要求水、電正常的情況下，提供個(gè)性化、多元化的服務(wù)。因此，在設(shè)備、技術(shù)、人力、理念和模式上，體現(xiàn)了證大物業(yè)綜合型物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的技術(shù)實(shí)力。[利茲城市大廈][利茲城市大廈]利茲城市大廈位于武林門(mén)商業(yè)圈的繁華地段，占地60余畝，住宅建筑面積近10萬(wàn)多平方米。利茲城市大廈以涉外大廈為主，并結(jié)合臨街商輔；是一個(gè)集商住多用型的高檔酒店式大廈。證大物業(yè)導(dǎo)入公司“以人為本”的服務(wù)理念，在物業(yè)前期介入時(shí)，多角度地對(duì)如何進(jìn)行有效管理和降低成本提出了許多建設(shè)性建議。在對(duì)利茲城市大廈的管理，以高智能化、高品味、高檔次服務(wù)為特點(diǎn)，并結(jié)合證大一以貫之的人性、感情化服務(wù)，推行酒店式的物業(yè)管理。[開(kāi)元?中利達(dá)花園][開(kāi)元?中利達(dá)花園]位于德清武康千秋廣場(chǎng)附近，由德清縣開(kāi)元房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與中利達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)。[開(kāi)元?中利達(dá)花園]由21幢多層大廈、5幢花園洋房、15幢多聯(lián)排屋別墅和相關(guān)配套設(shè)施組成，并配有地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)和非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)。[開(kāi)元?中利達(dá)花園]總建筑面積逾十二萬(wàn)平方米，借助其在德清武康優(yōu)異的地理位置和規(guī)模，[開(kāi)元?中利達(dá)花園]已成為當(dāng)?shù)鼐咭?guī)模、精典社區(qū)之一[西溪?jiǎng)e墅][西溪?jiǎng)e墅]位于杭州市文苑路西端，占地面積二萬(wàn)二平方米，總戶數(shù)82戶，綠化率高達(dá)95%。西溪?jiǎng)e墅是高定位、高品質(zhì)、高檔次的純別墅住宅。對(duì)物業(yè)而言除向業(yè)主提供公共性服務(wù)項(xiàng)目外，還需要通過(guò)管理人員在日常工作中的待人接物上營(yíng)造與業(yè)主之間輕松和諧的關(guān)系；有計(jì)劃的組織社區(qū)文化活動(dòng)以加強(qiáng)管理人員與業(yè)主之間的交流與溝通。為使業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，物管盡心營(yíng)造整個(gè)小區(qū)的高品質(zhì)居住環(huán)境。通過(guò)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理服務(wù)隊(duì)伍的建設(shè)，從而提高了物業(yè)管理的品質(zhì)。業(yè)主滿率達(dá)到國(guó)家一類(lèi)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。[香溢山莊][香溢山莊]矗立于山清水秀的德清武康縣。規(guī)劃總占地面積160畝，總建筑面積為5萬(wàn)平方米，綠地率達(dá)61%。南區(qū)為高級(jí)休閑獨(dú)立別墅，北區(qū)為聯(lián)體排屋與高檔景觀大廈組成。從細(xì)節(jié)入手，精雕細(xì)琢，香溢山莊全力打造武康山地別墅形態(tài)的全新代表作。證大物業(yè)在管理中將用“愛(ài)心物管”的理念，情感式、人性化的服務(wù)為在城市奔波的人們提供一個(gè)溫暖、和熙、舒適的生活家園。該項(xiàng)目2005年8月份接管。[文新科技樓][文新科技樓]所屬于杭州市文新街道，占地面積8600平方米。[文新科技樓]主要是文新街道招商引資樓，即不同于住宅社區(qū)的管理，也不同于普通的寫(xiě)字樓管理。證大物業(yè)憑著多年的管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，結(jié)合科技樓的實(shí)際情況，摸索出了適合科技樓管理的獨(dú)特模式，即“事事有人負(fù)責(zé)，處處有人關(guān)心”，使物業(yè)服務(wù)工作處于一種嚴(yán)格自律的狀態(tài)。將高標(biāo)準(zhǔn)、人性化的服務(wù)理念體現(xiàn)在每一細(xì)微之處。第三部分項(xiàng)目篇

1[雙牛大廈]物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃[雙牛大廈]物業(yè)特點(diǎn)地理位置優(yōu)越： 本物業(yè)位于下城區(qū)鳳起路和建國(guó)北路交界，總31層，其中地下三層，地面28層，裙房5層，總面積2.8萬(wàn)方，業(yè)主391戶。優(yōu)越的地理位置，小戶型的結(jié)構(gòu)是雙牛大廈的最大特色商業(yè)價(jià)值巨大:由于本大樓建設(shè)時(shí)按“單身公寓”概念規(guī)劃，因此比較符合現(xiàn)代SOHO式的工作方式，物業(yè)的升值潛力巨大。設(shè)施配套完善：大廈配置了完善的智能化系統(tǒng)：有攝像閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)，消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，并設(shè)有通風(fēng)系統(tǒng)，強(qiáng)弱電子系統(tǒng)，給排水系統(tǒng)，24小時(shí)熱水，為居家生活和工作帶來(lái)極大的方便。開(kāi)放式管理：雙牛大廈是開(kāi)放式管理的商住大廈，四周無(wú)圍墻，外部環(huán)境復(fù)雜，因此對(duì)安全防護(hù)的要求極高。1.2管理要求管理好設(shè)施、設(shè)備的要求：[雙牛大廈]配備完善的智能化設(shè)施，中央空調(diào)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，因此要求管理者做到維護(hù)好設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)做，定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢修。雙牛大廈的設(shè)備已投入使用近4年，按設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，三年應(yīng)進(jìn)行一次大檢修，2005年是雙牛大廈設(shè)備維修投入大量資金的一年。設(shè)備保養(yǎng)及時(shí)與專(zhuān)業(yè)將有助延長(zhǎng)使用年限，有效降低能耗。滿足業(yè)主獨(dú)特的需求：根據(jù)[雙牛大廈]的特點(diǎn)，業(yè)主分為兩類(lèi)，一類(lèi)是物業(yè)的所有人，一類(lèi)是物業(yè)的使用人。對(duì)物業(yè)的所有人他們希望物業(yè)能增值而使利益最大化，而對(duì)物業(yè)的使用人，需要提升物業(yè)的品質(zhì)，滿足他們對(duì)工作環(huán)境和工作效率的要求，提供專(zhuān)業(yè)、高效和人性化的物業(yè)服務(wù)，。1.3證大物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)是杭州知名的物業(yè)管理公司，其品牌具有一定的感召力，在上海也具有一定的影響力。證大物業(yè)的品牌將給所管理的樓盤(pán)帶來(lái)一定的聲譽(yù)和增值潛力。經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)目前管理的樓盤(pán)有[湖畔花園]、[湖畔·蓮花港家園]、[湖畔大廈]等，形成了住宅與寫(xiě)字樓、中檔住宅與高檔住宅、純多層小區(qū)與綜合小區(qū)多元結(jié)構(gòu)的立體管理系統(tǒng)，從中積累了多方面的管理經(jīng)驗(yàn)，使證大物業(yè)能在短時(shí)間內(nèi)對(duì)新樓盤(pán)進(jìn)行管理定位和管理操作。文化優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)的文化優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在社區(qū)人文式管理中，實(shí)行人性化、情感式服務(wù)，為業(yè)主營(yíng)造了一種更具精神品質(zhì)的生活方式。技術(shù)優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)已經(jīng)連續(xù)四年采用思源物業(yè)管理軟件進(jìn)行管理，并擁有“車(chē)輛刷卡管理系統(tǒng)、消防控制中心、監(jiān)控報(bào)警中心、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、巡更管理系統(tǒng)、變頻水泵系統(tǒng)、電梯管理、”的實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)。人才優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)經(jīng)過(guò)多年的管理與積累，已培養(yǎng)了物業(yè)管理中各個(gè)環(huán)節(jié)的專(zhuān)業(yè)型人士，并且與百年名校——浙江大學(xué)合作，是浙大房地產(chǎn)投資研究所物業(yè)管理教學(xué)研究基地。該基地為證大物業(yè)的市場(chǎng)拓展和業(yè)務(wù)開(kāi)展提供了強(qiáng)大的技術(shù)支持和人才供給。制度優(yōu)勢(shì)：證大物業(yè)為省內(nèi)首家通過(guò)ISO9000國(guó)際國(guó)內(nèi)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的物業(yè)企業(yè)，并在實(shí)行中不斷適應(yīng)與修正。同時(shí)又不斷接受新型管理模式的洗禮，形成了完善的物業(yè)管理制度體系。成本優(yōu)勢(shì)：物業(yè)管理的環(huán)節(jié)眾多，成本管理和成本控制的潛力很大。證大物業(yè)利用規(guī)模效益，在管理上實(shí)行成本領(lǐng)先策略，把成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為客戶利益。1.4管理的總體設(shè)想（1）、為[雙牛大廈]提供個(gè)性化星級(jí)服務(wù)的策劃：A、本公司將提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。并精心考慮及設(shè)計(jì)完善的管理方案。本公司將根據(jù)[雙牛大廈]業(yè)主的層次，度身定制一套服務(wù)模式，為能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，我們已利用“世邦.魏理世”作為本司物業(yè)顧問(wèn)的資源，加之本物業(yè)對(duì)住宅、辦公樓物業(yè)管理多年來(lái)所積累的經(jīng)驗(yàn)，制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則，并通過(guò)有效的培訓(xùn)提高服務(wù)水平及素質(zhì)，使業(yè)主享受舒適、自然、周到、熱情的服務(wù)。B、服務(wù)個(gè)性多樣化，由于[雙牛大廈]商務(wù)型業(yè)主居多，為給業(yè)主創(chuàng)造整潔、舒適的辦公環(huán)境，我公司將提供室內(nèi)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)，客戶熱線，代洗燙衣物服務(wù)，代訂報(bào)刊雜志，24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)，24小時(shí)緊急援助服務(wù)，代辦保險(xiǎn)，代辦訂花、訂水、訂餐、訂票服務(wù)，失物招領(lǐng)等內(nèi)容。（2）為地下車(chē)庫(kù)提供服務(wù)的策劃管理處著重考慮如何延長(zhǎng)公共設(shè)施壽命和節(jié)約費(fèi)用，同時(shí)地下車(chē)庫(kù)由于建筑死角較多，如何加強(qiáng)安全防范是管理的重點(diǎn)。A照明和通風(fēng)系統(tǒng)：建議電源接入上分為常規(guī)和應(yīng)急兩部分，在車(chē)輛通行稀疏的時(shí)間段只開(kāi)常規(guī)部分，以節(jié)約電費(fèi)和延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備壽命。B安全防范：利用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)結(jié)合巡邏保安不定期巡邏來(lái)加強(qiáng)安全防范。C警示系統(tǒng)：在汽車(chē)泊車(chē)位上設(shè)立一些提醒標(biāo)識(shí)，來(lái)提醒業(yè)主鎖好車(chē)門(mén)，車(chē)輛辦理保險(xiǎn)。在轉(zhuǎn)角處設(shè)立明顯標(biāo)識(shí)，提醒駕駛員不要跟撞。D消防系統(tǒng)：定期測(cè)試煙感探頭、火災(zāi)探測(cè)頭的靈敏度，緊急按紐功能是否完好。檢查隔火門(mén)封閉是否完好。確保發(fā)生火災(zāi)時(shí)，設(shè)施設(shè)備能投入正常使用。（3）為環(huán)境保潔提供服務(wù)的策劃A環(huán)境保潔管理為提高大廈品味，保潔質(zhì)量要求高，如大廈的大廳是進(jìn)入大廈的第一形象應(yīng)時(shí)時(shí)保持整潔，由專(zhuān)人每隔半小時(shí)清潔大廳與電梯間。由于大廈臨近馬路，灰塵較大，外墻應(yīng)定期清洗，我們將請(qǐng)專(zhuān)業(yè)清潔公司進(jìn)行清潔，使用專(zhuān)門(mén)的清潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的方法進(jìn)行清掃和護(hù)理，應(yīng)期清洗外墻可保證物業(yè)的價(jià)值。對(duì)外包的清潔工作，由外包清潔公司制定清潔保養(yǎng)工作計(jì)劃、工作程序(包括日常日班、日常夜班、定期工作計(jì)劃)，編制班組人員表，工作實(shí)施記錄，管理公司人員對(duì)其進(jìn)行檢查監(jiān)督，確保清潔工作的貫徹落實(shí)。B綠化管理為提升大廈檔次，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，由管理處將利用公司的網(wǎng)絡(luò)資源，由公司綠化保潔服務(wù)中心進(jìn)行統(tǒng)一管理。2.[雙牛大廈]設(shè)備維護(hù)方案2..1.1建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍由高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)人員來(lái)使用和維護(hù)設(shè)備，設(shè)備的功能才能得到充分的發(fā)揮。我們將從公司現(xiàn)有的骨干隊(duì)伍中抽調(diào)多名專(zhuān)業(yè)工程人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，對(duì)所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。2.1.2日常巡視與定期保養(yǎng)日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來(lái)確保設(shè)備安全運(yùn)行。日檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號(hào)日常檢查記錄；軟件測(cè)試維護(hù)內(nèi)容例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端、傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢查、記錄、軟件測(cè)試臨檢：對(duì)日常維護(hù)工作、例檢工作進(jìn)行督檢，對(duì)其工作成果進(jìn)行測(cè)評(píng)一般性檢查維護(hù)（日檢）月檢維護(hù)方式定期檢查維護(hù)（例檢）季檢年檢臨時(shí)抽樣檢查維護(hù)（臨檢）詳細(xì)維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目見(jiàn)表1所示2.2公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)計(jì)劃小修計(jì)劃：根據(jù)日常維護(hù)記錄、月檢記錄及報(bào)告，制定每季一次的小修計(jì)劃。中修計(jì)劃：根據(jù)季檢記錄及報(bào)告、年檢記錄及報(bào)告，制定每年一次的中修計(jì)劃。大修計(jì)劃：根據(jù)年檢記錄及報(bào)告，制定每三年一次的大修計(jì)劃。表1設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目類(lèi)別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)計(jì)劃日檢月檢季檢年檢臨檢可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)主服務(wù)器外觀清潔、完整、無(wú)破損√√√接插件連線牢固、無(wú)松脫√√√性能靈敏度高、響應(yīng)正確√√緊急按鈕紅外探頭智能主機(jī)外觀清潔、完整、無(wú)破損√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、聯(lián)接√√感應(yīng)性能靈敏度高、響應(yīng)特性正?！獭獭绦盘?hào)發(fā)送完整、無(wú)缺漏√√√樓門(mén)控制器外觀清潔無(wú)破損√各按鈕靈敏可靠√√受話器、揚(yáng)聲器功能正常、音量無(wú)失真√攝像監(jiān)控監(jiān)視器外觀及布置清潔無(wú)塵、無(wú)破損、有序√√聯(lián)接線牢固、無(wú)接觸不良√√√顯示功能畫(huà)面清晰、穩(wěn)定，調(diào)節(jié)靈敏控制器畫(huà)面分割器錄像機(jī)電源外觀清潔無(wú)塵、擺放有序無(wú)破損√√√√聯(lián)接線、接插件聯(lián)接可靠、無(wú)松動(dòng)√√√各控制鍵性能各控制鍵靈敏可靠、畫(huà)面分割穩(wěn)定、錄像清晰、干擾小√√√√直流電源性能供電電壓正常、無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象√√√攝像器外觀清潔完整、無(wú)破損、防水浸√√√安裝與聯(lián)接安裝牢固、連接可靠√√√攝像性能信號(hào)清晰完整、控制靈敏可靠、失真小√√√安裝與連接安裝牢固連接可靠、衰減小√√√紅外線周界系統(tǒng)紅外線探測(cè)器外觀清潔完整、無(wú)破損、防水浸√√√接插件與聯(lián)接線牢固、無(wú)接觸不良√√√感應(yīng)速度能達(dá)設(shè)計(jì)要√√√√√安裝緊固件牢固、無(wú)松脫、無(wú)氧化√√備用電源系統(tǒng)UPS主機(jī)外觀√√接插件及聯(lián)接牢固、聯(lián)接可靠√√切換功能順利無(wú)斷點(diǎn)√√類(lèi)別對(duì)象項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)計(jì)劃日檢月檢季檢年檢臨檢備用電源系統(tǒng)蓄電池組外觀清潔無(wú)塵、無(wú)明顯溫升√√√沖放電正常√電池通風(fēng)器運(yùn)行正常、無(wú)異聲√√√√√巡更系統(tǒng)主機(jī)外觀清潔完整、無(wú)破損√√√√接插件連接線牢固、無(wú)松脫√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)死機(jī)過(guò)熱等不良現(xiàn)象√√√信息采集器外觀清潔無(wú)破損、防滲水√√√運(yùn)行情況采集正確、傳輸信息完整√√√各系統(tǒng)電腦主機(jī)外觀清潔完整、無(wú)破損√√√接插件連接線牢固、無(wú)松脫√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)死機(jī)過(guò)熱等不良現(xiàn)象√√√√√打印機(jī)、軟硬盤(pán)顯示器外觀清潔完整、無(wú)破損√√√接插件連接線牢固、無(wú)松脫√√√√運(yùn)行狀況正常、無(wú)各種不良現(xiàn)象√√√軟件及數(shù)據(jù)軟件運(yùn)行狀況√√√數(shù)據(jù)維護(hù)完整、正確、保存完好√√√√√車(chē)輛管理系統(tǒng)閘桿系統(tǒng)外觀清潔、無(wú)變形√√√安裝與聯(lián)動(dòng)牢固√√√控制狀況動(dòng)作靈活、可靠√√√計(jì)算機(jī)系統(tǒng)外觀清潔√√安裝與聯(lián)接連接可靠√√運(yùn)行狀況正常無(wú)不良現(xiàn)象√√√IC卡讀卡機(jī)外觀清潔整齊√√√安裝與連接牢固可靠√√性能靈敏正確性√√背景音響和消防緊急廣播系統(tǒng)音響系統(tǒng)外觀清潔、擺放整齊√√√性能符合要求√√√√√控制狀態(tài)靈敏、正確√√√√√緊急切換器外觀清潔、無(wú)損壞√√√切換功能順利無(wú)斷點(diǎn)√√音箱外觀清潔、無(wú)破損√√√性能符合標(biāo)準(zhǔn)√√√接插件及線路牢固、無(wú)接觸不良√√√備注：消防自動(dòng)控制系統(tǒng)維護(hù)根據(jù)國(guó)家消防部門(mén)規(guī)定的日常維護(hù)要操作。2.3設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)程序、故障處理程序、誤報(bào)處理程序設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)程序維護(hù)計(jì)劃維護(hù)計(jì)劃上門(mén)檢測(cè)故障確認(rèn)與監(jiān)控中心聯(lián)系檢測(cè)上門(mén)檢測(cè)故障確認(rèn)與監(jiān)控中心聯(lián)系檢測(cè)住戶及使用簽字理進(jìn)電腦存檔修維故障確認(rèn)住戶及使用簽字理進(jìn)電腦存檔修維故障確認(rèn)故障處理程序如圖所示：與管理中心通訊故障分析故障現(xiàn)象記錄故障確認(rèn)與管理中心通訊故障分析故障現(xiàn)象記錄故障確認(rèn)檢測(cè)更換零部件檢測(cè)更換零部件故障排除記錄住戶及使用人簽字工作匯報(bào)故障排除記錄住戶及使用人簽字工作匯報(bào)誤報(bào)處理程序如圖所示：誤報(bào)確認(rèn)誤報(bào)確認(rèn)原因分析原因分析住戶誤操作系統(tǒng)故障轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)轉(zhuǎn)入故障處理程序?qū)ψ暨M(jìn)行示范、教育、培訓(xùn)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)記錄、統(tǒng)計(jì)、總結(jié)、匯報(bào)3.[雙牛大廈]管理處擬采取的工作方式本公司將根據(jù)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》和與雙牛大廈業(yè)委會(huì)簽定的《雙牛大廈物業(yè)管理委托合同》，成立[雙牛大廈]物業(yè)管理處。[雙牛大廈]管理處將采用公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的管理處主任負(fù)責(zé)制。管理處人員配備精干高效、一專(zhuān)多能，部門(mén)設(shè)置簡(jiǎn)捷、職責(zé)明確。[雙牛大廈]管理處在共享公司資源的基礎(chǔ)上，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、單獨(dú)核算、自負(fù)盈虧，將有限的利潤(rùn)更多的反饋給業(yè)主。[雙牛大廈]管理處在內(nèi)部管理中，按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，制定各項(xiàng)管理制度，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，對(duì)[雙牛大廈]實(shí)行專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化管理和綜合服務(wù)。[雙牛大廈]管理處在人力資源的管理上，堅(jiān)持“以人為本”的管理方式，多元化的激勵(lì)機(jī)制和“人情化”的管理方法相結(jié)合，調(diào)動(dòng)員工積極性、團(tuán)結(jié)性，不斷提升管理服務(wù)質(zhì)量。[雙牛大廈]管理處將運(yùn)用CI系統(tǒng)設(shè)計(jì)，對(duì)公寓進(jìn)行整體形象包裝，形成獨(dú)特、鮮明的形象系統(tǒng)，提升物業(yè)的整體品位。4.[雙牛大廈]管理處工作計(jì)劃一、按程序做好交接工作業(yè)主資料移交各類(lèi)圖紙資料的移交設(shè)施、設(shè)備的移交財(cái)務(wù)清算與移交二、制定工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范員工崗位職責(zé)工作流程與操作規(guī)范

管理期處工作計(jì)劃管理期主要規(guī)劃項(xiàng)目備注接管階段A、業(yè)主詳細(xì)資料移交B、各類(lèi)圖紙資料的移交C、設(shè)施、設(shè)備的移交D、財(cái)務(wù)清算與移交第一年全面導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量保證體系，修訂和完善符合[雙牛大廈]特點(diǎn)的各項(xiàng)管理規(guī)章制度及操作規(guī)范。開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，加強(qiáng)精神文明建設(shè)，普及物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)。全面導(dǎo)入CI識(shí)別系統(tǒng)。建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化。員工系統(tǒng)培訓(xùn)開(kāi)展。開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，有償、無(wú)償服務(wù)。按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展適合[雙牛大廈]特點(diǎn)的業(yè)主活動(dòng)。管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”。開(kāi)展多渠道與業(yè)主的溝通，了解需求，調(diào)整工作，在能力具備情況下滿足業(yè)主需求。第二年根據(jù)前年開(kāi)支預(yù)算，合理調(diào)整財(cái)政收支，開(kāi)展各項(xiàng)增收節(jié)支工作。開(kāi)展各項(xiàng)便民服務(wù)活動(dòng)。爭(zhēng)創(chuàng)“杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，并獲得稱號(hào)。管理水平達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范居住區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)，并在達(dá)到評(píng)比資格的前提下，申報(bào)。中修計(jì)劃制定。個(gè)性化服務(wù)的提供和推廣。5.[雙牛大廈]物資裝備5.1物業(yè)管理辦公、商業(yè)用房配置[雙牛大廈]總建筑面積2.8萬(wàn)平方米計(jì)，因?yàn)槭巧套?，除了?yīng)配置辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房外，為了給業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，因在大堂設(shè)立商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真，郵件快遞、票務(wù)代理、代訂酒店，代訂鮮花、代辦各類(lèi)保險(xiǎn)等。5.2行政辦公用品序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1電腦22打印機(jī)13空調(diào)24復(fù)印機(jī)15電話2門(mén)6辦公桌椅12業(yè)主接待桌椅1套7文件柜58飲水機(jī)29計(jì)算器310驗(yàn)鈔機(jī)111保險(xiǎn)箱112電風(fēng)扇25.3保安設(shè)備序號(hào)名稱數(shù)量1對(duì)講機(jī)及電池塊62消防斧手專(zhuān)用把手23雨具3套4手電筒25警示牌1批6警棍27錄像帶1005.4環(huán)保用品序號(hào)名稱數(shù)量1鐵鏟22垃圾車(chē)23雨具（清潔工用）3套5.5工程維修設(shè)備工具序號(hào)名稱數(shù)量1萬(wàn)用電表12便攜式工具包13電工工具14管工工具15各類(lèi)扳手16各類(lèi)鉗子17鋁合金5步梯16．[雙牛大廈]管理機(jī)構(gòu)、管理人員配備、培訓(xùn)、管理。6.1[雙牛大廈]管理處機(jī)構(gòu)圖雙牛大廈業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)清潔、綠化環(huán)保部接待、投訴、采購(gòu)檔案、商務(wù)、內(nèi)務(wù)車(chē)輛管理治安、消防業(yè)主報(bào)修、倉(cāng)儲(chǔ)雙牛大廈管理處裝修管理、經(jīng)營(yíng)收銀、社區(qū)文化綜合部設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)保安部工程部浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司雙牛大廈業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)清潔、綠化環(huán)保部接待、投訴、采購(gòu)檔案、商務(wù)、內(nèi)務(wù)車(chē)輛管理治安、消防業(yè)主報(bào)修、倉(cāng)儲(chǔ)雙牛大廈管理處裝修管理、經(jīng)營(yíng)收銀、社區(qū)文化綜合部設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)保安部工程部浙江證大物業(yè)管理有限責(zé)任公司3.6.2[雙牛大廈]管理處運(yùn)行機(jī)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)(各主管、專(zhuān)業(yè)人員)指揮機(jī)構(gòu)執(zhí)行機(jī)構(gòu)(各主管、專(zhuān)業(yè)人員)指揮機(jī)構(gòu)(主任)指令監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督機(jī)構(gòu)(主任和公司質(zhì)量管理部)反饋渠道6．3[雙牛大廈]管理處工作流程崗位培訓(xùn)崗位培訓(xùn)規(guī)章制度的建立規(guī)章制度的建立完善配套及各部關(guān)系的協(xié)調(diào)日常管理與維修養(yǎng)護(hù)綜合部環(huán)保部保安部工程部

7．[雙牛大廈]人員配備完善配套及各部關(guān)系的協(xié)調(diào)日常管理與維修養(yǎng)護(hù)綜合部環(huán)保部保安部工程部所有管理人員及技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員由本物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配使用，以滿足不同情況下的各種要求，人員配置一專(zhuān)多能、兼職管理，組建一支專(zhuān)業(yè)、精干、高效、團(tuán)結(jié)、有序的隊(duì)伍。[雙牛大廈]管理處擬采用的培訓(xùn)方式8．1培訓(xùn)的意義對(duì)員工進(jìn)行不同階段的培訓(xùn)，是圓滿完成委托管理目標(biāo)的保證。8．2培訓(xùn)的目標(biāo)培訓(xùn)目的是在態(tài)度、知識(shí)、技能三方面加強(qiáng)和提高，改進(jìn)員工的行為和表現(xiàn)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的物業(yè)從業(yè)人員。通過(guò)系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)，改進(jìn)工作態(tài)度，做到“服務(wù)第一，質(zhì)量取勝”。特別是針對(duì)涉外公寓，要求管理層員工能做到會(huì)說(shuō)簡(jiǎn)單日常英語(yǔ)會(huì)話。8.3培訓(xùn)的方式[雙牛大廈]管理處員工培訓(xùn)分三步進(jìn)行，管理處將根據(jù)不同時(shí)期，不同情況制定有針對(duì)性的培訓(xùn)計(jì)劃。崗前培訓(xùn)：上崗前安排訓(xùn)練課程，以便在最短時(shí)間內(nèi)，熟悉物業(yè),了解物業(yè)管理制度、進(jìn)行職業(yè)道德和公司規(guī)章制度培訓(xùn)。令員工能充分認(rèn)識(shí)本身的工作職責(zé)及工作氛圍，同時(shí)灌輸正確的物業(yè)管理概念及知識(shí)。在職培訓(xùn)：完成上崗培訓(xùn)課程后，安排到各崗位，加強(qiáng)崗位專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能的培訓(xùn)，令物業(yè)管理工作能夠全面開(kāi)展，為業(yè)主及時(shí)提供高水準(zhǔn)的服務(wù)。提高培訓(xùn)：進(jìn)入公司工作滿一定時(shí)期，安排更新培訓(xùn)，務(wù)使員工服務(wù)的素質(zhì)，保持公司所要求的標(biāo)準(zhǔn)。8.4培訓(xùn)課程：管理處專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)：確保管理處正常及有效地運(yùn)作。（1）、基本物業(yè)管理概況（2）、管理處的具體運(yùn)作客戶服務(wù)培訓(xùn)：掌握與客戶溝通的技巧、水平達(dá)至星級(jí)酒店服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。（1）、客戶服務(wù)準(zhǔn)則（2）、電話用語(yǔ)、禮貌培訓(xùn)（3）、客戶接待禮儀（4）、客戶投訴（5）、客戶管理制度：包括郵件、寵物、保姆、酒店式公寓設(shè)施（曬衣架、防盜門(mén)）、停水、停電等。工程培訓(xùn)：根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況、安排具有針對(duì)性的培訓(xùn)（1）、物業(yè)交接驗(yàn)收（2）、二次裝修程序控制（3）、設(shè)備維修和保養(yǎng)保安培訓(xùn)：加強(qiáng)物業(yè)保安服務(wù)意識(shí)保安準(zhǔn)則及工作綱要儀表、行為及紀(jì)律裝備及使用巡邏目的及注意事項(xiàng)處理投訴及客戶的禮貌和態(tài)度交接班制度處理緊急情況火災(zāi)緊急處理辦法車(chē)輛出入控制保安人員組織架構(gòu)事故記錄另：隊(duì)列操練（每周兩次，每次一小時(shí)）清潔綠化培訓(xùn)：掌握清潔綠化標(biāo)準(zhǔn)和檢查方法清潔流程和標(biāo)準(zhǔn)清潔器材和物料檢查標(biāo)準(zhǔn)外包合同的管理綠色植物的管理9．[雙牛大廈]管理處人員管理9．1人員管理的原則（1）、[雙牛大廈]管理處以政府有關(guān)法律法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、ISO9000質(zhì)量體系、企業(yè)CI手冊(cè)作為員工行為規(guī)范和考核的標(biāo)準(zhǔn)。（2）、全體員工均采用聘用合同制，做到管理人員能上能下，員工能進(jìn)能出，競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰。9．2錄用、培訓(xùn)和淘汰（1）、按照公司規(guī)定的員工上崗條件和素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)把招聘關(guān)。辦公室和用人部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘人員的知識(shí)層次、專(zhuān)業(yè)技能、工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行考核、選拔。做到人盡其才，物盡其用。（2）、凡聘用人員都要進(jìn)行上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)合格者留用，不合格者解聘。留用者根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行3-6個(gè)月的試用，試用期滿由辦公室和用人部門(mén)再次考核，提出錄用意見(jiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽定聘用合同。（3）、公司根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃，實(shí)施全員全階段培訓(xùn)戰(zhàn)略，不斷學(xué)習(xí)新觀念、新方法、新技術(shù)。培訓(xùn)考核成績(jī)優(yōu)秀者，晉級(jí)升職。（4）、*人員的聘用要求、招聘程序（略）*職員調(diào)動(dòng)、辭職和解聘（略）*培訓(xùn)程序（5）、公司已制定了一系列量化管理和量化考核的制度，根據(jù)考評(píng)，實(shí)行末位淘汰制，并激勵(lì)員工，多勞多得。9.3考核方法（1）、[雙牛大廈]管理處實(shí)施負(fù)責(zé)人目標(biāo)責(zé)任制，簽定目標(biāo)責(zé)任書(shū)，落實(shí)責(zé)任者的權(quán)限與職責(zé)。責(zé)任者有圓滿完成責(zé)任書(shū)規(guī)定任務(wù)的責(zé)任，也有所轄人員的工資獎(jiǎng)金的決定權(quán)和人員調(diào)整權(quán)。責(zé)任者每月總結(jié)上月工作完成情況，制定本月工作計(jì)劃。上級(jí)責(zé)任者按ISO9000質(zhì)量體系對(duì)下級(jí)責(zé)任者進(jìn)行考核、評(píng)審。（2）、[雙牛大廈]管理處實(shí)施全員量化考核制，由考核者對(duì)下屬員工按量化考核標(biāo)準(zhǔn)每月考評(píng)一次，以此決定下屬員工的工資、獎(jiǎng)金。（3）、對(duì)部門(mén)工作的目標(biāo)責(zé)任考核和對(duì)員工業(yè)績(jī)的量化考核，均納入ISO9000質(zhì)量體系范疇，嚴(yán)格按照相關(guān)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)運(yùn)作，要求有檢查、記錄并存檔。（4）、*考核、獎(jiǎng)懲和工資調(diào)整（略）*考勤制度（略）*員工考核標(biāo)準(zhǔn)（略）9.4員工形象（1）、[雙牛大廈]管理處導(dǎo)入CI形象設(shè)計(jì)，在貫徹過(guò)程中進(jìn)一步培養(yǎng)、提升員工的服務(wù)意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工的積極性，培養(yǎng)自豪感和凝聚力。（2）、[雙牛大廈]管理處以員工守則、職業(yè)道德規(guī)范和日常用語(yǔ)規(guī)范指導(dǎo)員工的服務(wù)工作，員工通過(guò)訓(xùn)練有素的言行舉止，共同塑造管理處和證大物業(yè)的公眾形象。工作人員一律按指定制服著裝上崗，職位和工種標(biāo)志明確，易于辨認(rèn)。（3）、*員工手冊(cè)（略）*證大視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)手冊(cè)（略）

10．[雙牛大廈]各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理制度及檔案管理因篇幅所限，本章對(duì)[雙牛大廈]訂立的公眾制度、崗位職責(zé)、考核制度標(biāo)準(zhǔn)及ISO9000質(zhì)量體系文件只列出目錄/子目錄。10.1各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)管理制度第一部分公眾制度物業(yè)管理公約精神文明公約公共設(shè)施管理規(guī)定房屋維修及保養(yǎng)規(guī)定電梯安全管理規(guī)定裝修管理規(guī)定空調(diào)管理規(guī)定治安管理規(guī)定車(chē)輛管理規(guī)定10、消防管理規(guī)定11、綠化及室外環(huán)境管理規(guī)定12、環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定13、樓宇管理規(guī)定14、房屋租賃管理規(guī)定15、空置房管理規(guī)定16、辦公樓管理規(guī)定17、寵物管理規(guī)定18、服務(wù)指南第二部分崗位職責(zé)管理處主任崗位職責(zé)綜合部主管崗位職責(zé)綜合部管理員崗位職責(zé)綜合部收銀員崗位職責(zé)綜合部采購(gòu)員崗位職責(zé)保安部主管崗位職責(zé)保安部班長(zhǎng)崗位職責(zé)工程部主管崗位職責(zé)工程部維修員崗位職責(zé)10、工程部裝修監(jiān)理崗位職責(zé)11、環(huán)保部主管崗位職責(zé)12、清潔班長(zhǎng)崗位職責(zé)13、清潔員崗位職責(zé)14、綠化員崗位職責(zé)第三部分考核制度標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)責(zé)任制并考核）第四部分ISO9000質(zhì)量體系文件一、質(zhì)量保證手冊(cè)（一級(jí)文件）：闡明公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、描述質(zhì)量體系的文件，對(duì)內(nèi)是綱領(lǐng)性文件，對(duì)外是企業(yè)質(zhì)量保證能力的文字表達(dá)。二、程序文件（二級(jí)文件）：是質(zhì)量保證手冊(cè)的基礎(chǔ)文件，涉及所選要素的各項(xiàng)活動(dòng)，闡明活動(dòng)的組織分工、活動(dòng)的方式方法，應(yīng)采用的文件、資源和控制方法等。它對(duì)確保質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性起重要作用。三、規(guī)范手冊(cè)（三級(jí)文件）員工守則人事管理手冊(cè)文件及檔案管理手冊(cè)綜合服務(wù)規(guī)范手冊(cè)房屋接管驗(yàn)收服務(wù)規(guī)范手冊(cè)房屋鑰匙領(lǐng)用管理手冊(cè)裝修管理服務(wù)規(guī)范手冊(cè)設(shè)備管理服務(wù)規(guī)范手冊(cè)電梯管理服務(wù)規(guī)范手冊(cè)10、公共設(shè)施維護(hù)和房屋維修服務(wù)規(guī)范手冊(cè)11、倉(cāng)庫(kù)管理手冊(cè)12、小區(qū)配套設(shè)施服務(wù)規(guī)范；13、綠化服務(wù)規(guī)范手冊(cè)14、保潔服務(wù)規(guī)范手冊(cè)15、保安服務(wù)規(guī)范手冊(cè)16、車(chē)輛管理規(guī)范手冊(cè)17、消防服務(wù)規(guī)范手冊(cè)18、專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)規(guī)范手冊(cè)19、統(tǒng)計(jì)分析方法手冊(cè)10.2[雙牛大廈]檔案建立與管理10.2.1[雙牛大廈]檔案建立·檔案資料的分類(lèi)：A、發(fā)展商提供的資料B、管理處自建檔案資料10.2.2[雙牛大廈]檔案管理·檔案建立和管理流程收集—整理—分類(lèi)—分級(jí)—編號(hào)—登記—輸入電腦—入柜—利用—檢查·檔案資料收發(fā)管理程序A．重要資料（如發(fā)展商提供的資料）管理處主任/指定負(fù)責(zé)人交接簽收專(zhuān)管員分卷歸檔。B．管理處自建檔案資料專(zhuān)管員按公司制定的文件管理程序發(fā)放與接收并立卷歸檔?！n案管理要求多種形式的檔案儲(chǔ)存方式并利于保管。電腦儲(chǔ)存，便于查找和利用。電腦文件設(shè)置子目錄并定期清除無(wú)效文件。原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類(lèi)并編制相應(yīng)文件目錄。檔案鑒定由管理處主任/指定人員負(fù)責(zé)。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊，以內(nèi)容分類(lèi)，逐一編號(hào)，登記造冊(cè)，編輯目錄，原則上按不同業(yè)務(wù)部分分柜保存。檔案專(zhuān)管員必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰、分類(lèi)明確，易查找，檔案借閱必須辦理主任簽批手續(xù)并及時(shí)收回，防止文件流失和泄密。檔案室環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮、防變質(zhì)等，配置有效的滅火器材，遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì)，以保證檔案資料的完好無(wú)損。11．[雙牛大廈]社區(qū)文化與環(huán)境文化建設(shè)11.1社區(qū)文化11.1.1制度建設(shè)為使[雙牛大廈]社區(qū)文化朝著健康、有序、規(guī)范的方向發(fā)展，證大物業(yè)將建立一整套社區(qū)文化管理制度，如《社區(qū)精神文明公約》、《社區(qū)文化工作制度》、《社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《社區(qū)娛樂(lè)設(shè)施管理制度》、《社區(qū)文化管理員工作職責(zé)》等，為社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展提供有力保障。因雙牛大廈與利茲公寓同屬于東河社區(qū)，而且物業(yè)性質(zhì)有點(diǎn)為類(lèi)似，雙牛大廈是單身公寓，利茲是酒店式公寓，定位的業(yè)主群都以商務(wù)型業(yè)主為主，業(yè)主群體有許多共性，因此在開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)時(shí)，可以聯(lián)動(dòng)。11.1.2活動(dòng)計(jì)劃、場(chǎng)地安排與經(jīng)費(fèi)證大物業(yè)根據(jù)[雙牛大廈]的環(huán)境特點(diǎn)，住戶特點(diǎn)及活動(dòng)場(chǎng)所特點(diǎn)，將利用傳統(tǒng)節(jié)日或雙休日或指定日期，組織社區(qū)業(yè)主開(kāi)展一系列有意義的活動(dòng)，向社區(qū)業(yè)主提供豐富多彩、高品位的業(yè)余文化生活。社區(qū)文化活動(dòng)的項(xiàng)目：①時(shí)事主題活動(dòng)；②文學(xué)藝術(shù)活動(dòng)；③體育旅游活動(dòng)；④知識(shí)科技活動(dòng)；⑤社會(huì)公益活動(dòng)；⑥節(jié)日慶祝活動(dòng)；⑦教育培訓(xùn)活動(dòng)；社區(qū)文化活動(dòng)開(kāi)展原則：有計(jì)劃與自然參加相結(jié)合；專(zhuān)業(yè)人士與廣大群眾相結(jié)合；教育性與娛樂(lè)性相結(jié)合；大、中、小型相結(jié)合；分散與集中相結(jié)合；日常活動(dòng)與節(jié)日活動(dòng)相結(jié)合。社區(qū)文化活動(dòng)人員配置：由[雙牛大廈]管理處綜合部負(fù)責(zé)各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、宣傳、組織、實(shí)施工作，同時(shí)，在[雙牛大廈]內(nèi)聘請(qǐng)多名熱心于公益事業(yè)、身體健康、有一定組織能力及有一技之長(zhǎng)的業(yè)主擔(dān)任顧問(wèn)。社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)地：[雙牛大廈]娛樂(lè)中心或小區(qū)休閑場(chǎng)所等地。社區(qū)文化活動(dòng)經(jīng)費(fèi)來(lái)源預(yù)算：具體管理處撥出專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)；適當(dāng)酌情收費(fèi)；尋找相關(guān)企業(yè)贊助或資助。11.2環(huán)境文化11.2.1[雙牛大廈]綠化的設(shè)想：a、加強(qiáng)綠化的日常養(yǎng)護(hù)，確保綠化正常生長(zhǎng)。b、提高綠化品味，合理確定適合大廈的綠化品種比例，正確處理平面綠化與垂直綠化、綠地與水體的關(guān)系，使大廈環(huán)境隨著區(qū)域及季節(jié)的變化而呈現(xiàn)豐富多彩的景色。在大廈外圍，靠東河邊選擇生長(zhǎng)快、不易倒伏、抗蟲(chóng)害、無(wú)揚(yáng)絮常綠品種與遮蔭樹(shù)種。增加綠化覆蓋率，使大廈處處顯出生命的綠色。如在公共區(qū)域擺放盆花；在大廳擺放花卉，以提升大廈品味。強(qiáng)調(diào)綠化參與性，發(fā)動(dòng)全體業(yè)主，人人參與綠化家園活動(dòng)。如開(kāi)展認(rèn)養(yǎng)樹(shù)木活動(dòng)，參加種植樹(shù)木、拔草、除蟲(chóng)等綠化活動(dòng)，普及綠化知識(shí)，舉辦講座、展覽、競(jìng)賽等一系列活動(dòng)。11.2.2[雙牛大廈]環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)項(xiàng)目要求1環(huán)境整潔無(wú)亂張貼、亂涂，無(wú)鼠害、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)蚊蠅滋生地、無(wú)亂搭建、無(wú)黃土裸露。2給排水質(zhì)量排水管道實(shí)行雨污分流，定期對(duì)日常供水及排水質(zhì)量進(jìn)行檢查，每年對(duì)供水箱進(jìn)行專(zhuān)業(yè)清洗。3環(huán)境安靜控制區(qū)內(nèi)喧嘩，對(duì)噪音實(shí)施監(jiān)控。噪聲值符合城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)。4環(huán)境綠化小區(qū)環(huán)境綠化完好率達(dá)到國(guó)標(biāo)。5垃圾分類(lèi)處理垃圾投放袋裝化，具有充足、標(biāo)準(zhǔn)的垃圾分類(lèi)投放箱和投放點(diǎn)，垃圾分類(lèi)日產(chǎn)日清。6裝修管理嚴(yán)格對(duì)裝修施工的管理，對(duì)裝修時(shí)間、噪聲要求以及裝修垃圾堆放嚴(yán)格控制。7汽車(chē)環(huán)保管理人車(chē)分流，杜絕小區(qū)出入口車(chē)輛堵塞，嚴(yán)禁小區(qū)（汽車(chē)庫(kù)）內(nèi)鳴笛、試車(chē)，嚴(yán)禁尾氣冒煙車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)。8公寓、辦公樓與娛樂(lè)商業(yè)區(qū)隔離社區(qū)文化活動(dòng)應(yīng)在規(guī)定區(qū)域，不影響業(yè)主生活、工作前提下進(jìn)行，杜絕住宅樓開(kāi)設(shè)酒樓與營(yíng)業(yè)性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所，嚴(yán)禁商鋪向小區(qū)排放油煙。9節(jié)約能源對(duì)電梯、高層樓宇中各能源系統(tǒng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)劃，廣泛采用節(jié)能裝置。12[雙牛大廈]便民服務(wù)項(xiàng)目12.1免費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目（追求社會(huì)效益）類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容責(zé)任部門(mén)家政服務(wù)1聯(lián)絡(luò)搬運(yùn)家私保安部2送水服務(wù)3殘疾人特別服務(wù)4介紹保姆5代請(qǐng)家教6代租汽車(chē)，代叫出租車(chē)7無(wú)償配備急救箱、急救藥品8大門(mén)崗設(shè)置便民服務(wù)箱商務(wù)服務(wù)9代訂花、訂水、訂票服務(wù)綜合部10代辦旅游手續(xù)11代寄、代領(lǐng)郵件，代辦郵件快遞手續(xù)12代訂報(bào)刊、雜志13電話留言服務(wù)14代訂酒店客房15代辦水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣等銀行開(kāi)戶16代訂牛奶17臨時(shí)代為保管小件物品禮儀服務(wù)18代辦喜事慶典綜合部19攝影、攝像20代購(gòu)代送禮品、鮮花文化娛樂(lè)21提供圖書(shū)閱覽綜合部22組織圖書(shū)、音像制品交流23組織各類(lèi)展銷(xiāo)活動(dòng)服務(wù)24組織郊游綜合部25開(kāi)設(shè)棋類(lèi)活動(dòng)場(chǎng)所安全宣傳27義務(wù)檢查煤氣管道漏氣情況、宣傳消防活動(dòng)保安部工程部28提供居室臨時(shí)性特約安全防護(hù)29義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)老年服務(wù)30建立老年活動(dòng)組織、開(kāi)辦老年課堂綜合部31組織老年人交誼活動(dòng)其他32代辦暫住證保安部綜合部33居室裝潢介紹12.2特色服務(wù)項(xiàng)目針對(duì)[雙牛大廈]的特點(diǎn)，我們將推出如下服務(wù)菜單：編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容責(zé)任部門(mén)1室內(nèi)清潔綠化服務(wù)環(huán)保部2客戶熱線綜合部3洗燙衣物服務(wù)綜合部4傳真、復(fù)印、翻譯、秘書(shū)服務(wù)綜合部524小時(shí)醫(yī)療急救、緊急援助服務(wù)綜合部6代辦保險(xiǎn)綜合部7失物招領(lǐng)保安部12.3有償服務(wù)項(xiàng)目類(lèi)別編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)責(zé)任部門(mén)業(yè)主家庭電器維修1調(diào)換白熾燈泡工程部2安裝白熾燈3安裝吸頂燈4調(diào)換日光燈管5安裝日光燈管6修理日光燈7修理白熾燈8調(diào)換燈座9安裝水晶燈10安裝熱水器11安裝浴霸12安裝油煙機(jī)13安裝門(mén)鈴14空調(diào)拆裝15調(diào)換漏電開(kāi)關(guān)16安裝空氣開(kāi)關(guān)17調(diào)換開(kāi)關(guān)、插座面板家庭電氣維修18修理熱水器工程部工程部19修理浴霸電路20修理油煙機(jī)21修理門(mén)鈴22修理空調(diào)23布電源線24修理電話線路25電話分機(jī)裝接26電話分機(jī)拉線27安裝音響及家用電器28空調(diào)加液29換裝單水龍頭業(yè)主家庭水管維修30代介紹修理電視機(jī)31換裝聯(lián)體、分水龍頭32換裝座便器33換裝洗臉盆34換裝洗菜盆35換裝浴缸36換裝洗臉盆下水37換裝洗菜盆下水38換裝浴缸下水39修理普通水龍頭40修理聯(lián)體龍頭41修理分水龍頭42修理洗臉盆漏水43修理洗菜盆漏水44修理浴缸漏水45修理馬桶水箱進(jìn)水件46座便器堵塞疏通（裝修不當(dāng)引起費(fèi)用加倍）47浴缸、地漏、洗臉盆、洗菜盆堵塞疏通（裝修不當(dāng)引起費(fèi)用加倍）48污水總管堵塞疏通（裝修不當(dāng)、費(fèi)用加倍）49更換軟管業(yè)主家庭裝修50居室裝修51新裝防盜鎖52新裝內(nèi)門(mén)鎖53換裝防盜鎖54換裝內(nèi)門(mén)鎖55修理木地板56鋁合金門(mén)窗修理57鋁合金紗窗修理58換鋁合金門(mén)鎖59安裝晾衣架60安裝毛巾架61安裝鏡子62掛畫(huà)、掛鏡框圖商務(wù)服務(wù)63電話（收傳真2元/頁(yè)）綜合部64傳真65打字66復(fù)印67無(wú)水洗車(chē)家政服務(wù)73上門(mén)收洗衣服（洗衣費(fèi)另收）綜合部74接送小孩上學(xué)（不含交通費(fèi)）禮儀服務(wù)75代養(yǎng)護(hù)、代租賃鮮花、盆景綜合部76代接代送客人其他代理服務(wù)77代辦房產(chǎn)證、土地證綜合部78代理房屋租賃說(shuō)明：本公司提供有償服務(wù)主要遵循以下原則：公司收取的有償服務(wù)費(fèi)用指所提供的人工費(fèi)，不包括其材料費(fèi)；根據(jù)實(shí)際支出的成本費(fèi)用來(lái)收取相應(yīng)的費(fèi)用；有償服務(wù)的價(jià)格將遵循廣大業(yè)主的意見(jiàn)，與業(yè)委會(huì)協(xié)商決定。

13．[雙牛大廈]房屋及公用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：為保持[雙牛大廈]房屋主體、公共設(shè)施、設(shè)備正常使用，延長(zhǎng)其使用壽命，降低物業(yè)管理維修、保養(yǎng)費(fèi)用，使其整體經(jīng)濟(jì)和技術(shù)效益得以提高，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)安全、高效、舒適、方便的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境，將維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方法落實(shí)[雙牛大廈]工程部，并由其嚴(yán)格遵照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作。13.1[雙牛大廈]消防系統(tǒng)的維護(hù)、維修計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別維修實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1消防控制柜開(kāi)關(guān)、指示燈信號(hào)線，電氣元件每月巡視一次，每年全面檢查一次直觀目測(cè)緊固除塵，元件測(cè)試準(zhǔn)修電氣維護(hù)規(guī)程，消防電氣安裝規(guī)程開(kāi)關(guān)正常，觸點(diǎn)完好，連接可靠2集中區(qū)域報(bào)警器電源電壓指示燈，報(bào)警功能信號(hào)線連接每月巡檢一次，每半年檢查一次緊固、除塵測(cè)試“故障”和“報(bào)警”指示燈正常，電源電壓正常信號(hào)傳輸正常，報(bào)警指示準(zhǔn)確3煙感溫感探頭煙感溫感每月巡檢一次，每半年巡檢一次煙感、溫感試驗(yàn)。指示燈亮，區(qū)域報(bào)警器相應(yīng)位置的報(bào)警指示燈亮信號(hào)采樣正常，報(bào)警指示正常4消防風(fēng)機(jī)風(fēng)機(jī)控制元件（閥）、信號(hào)線路每月巡檢一次；每季試驗(yàn)一次除塵、緊固線端、開(kāi)關(guān)試驗(yàn)窗葉開(kāi)關(guān)正常完好；電源控制元件正常完好送排風(fēng)正常、控制聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)正常無(wú)誤5消防水泵系統(tǒng)水泵、管閥、水位（流）控制器、電氣控制柜、噴淋、消防栓每月巡檢（點(diǎn)）一次；每季加注潤(rùn)滑油一次水泵電機(jī)檢查；管閥、儀表檢查；加注潤(rùn)滑油;無(wú)滲漏無(wú)跑冒漏水控制儀器儀表指示電機(jī)水泵運(yùn)行正常聯(lián)動(dòng)控制正確6應(yīng)急指示燈、應(yīng)急廣播指示燈應(yīng)急廣播每三個(gè)月巡檢一次每月巡檢一次直觀目測(cè)按測(cè)試鍵檢查控制器和控制開(kāi)關(guān)指示燈亮控制開(kāi)關(guān)正常外觀完好照明正常音量正常器材完好13.2[雙牛大廈]房屋主體、設(shè)施日常維護(hù)計(jì)劃與實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題日常每周巡查一次，若室內(nèi)裝修裝修階段每天巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理，維修由工程技術(shù)部門(mén)按照房屋修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專(zhuān)家“會(huì)診”，提出方案，委托專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范安全，使用正常；功能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部按照有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無(wú)鼓無(wú)脫，無(wú)滲水，無(wú)違章，整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損，防水層破損造成屋面滲漏；屋面積每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修，按照年度普查計(jì)劃維修房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)無(wú)積水，無(wú)滲漏；隔熱層完好無(wú)缺4公共通道、門(mén)廳，樓梯間公用地面的維修改造；公共通道，門(mén)廳的墻，天棚維護(hù)；樓梯間墻面，扶手，踏步的維護(hù)每一周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修由工程技術(shù)部按相應(yīng)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程；房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)整潔，無(wú)缺損，無(wú)霉跡；扶手完好，無(wú)張貼痕跡13.3房屋本體定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1房屋承重結(jié)構(gòu)部位局部受損；施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問(wèn)題每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查；及時(shí)了解房屋的結(jié)構(gòu)性能，作到早發(fā)現(xiàn)，早處理由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)；建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)安全，正常使用；結(jié)構(gòu)性能完好2外墻面外墻起鼓脫落的修補(bǔ)；外墻局部滲漏；外墻大面積滲漏；外墻面的翻新每2年對(duì)于較大面積滲漏，外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部翻新防止繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面；并清洗一次；每年雨季前對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；外墻面修繕作業(yè)規(guī)程外墻平整。無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一3屋面隔熱層破損：防水層破損造成屋面滲漏；屋面積水每半年疏通一次屋面雨水；每年對(duì)屋面防水層檢修一次；每年翻新更換老化部分由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)實(shí)施房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程無(wú)積水，防水層正常，有效發(fā)揮功用，無(wú)滲漏；隔熱層完好序號(hào)項(xiàng)目維修類(lèi)別定期維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果4公共通道、門(mén)廳，樓梯間公用地面的維修改造；公共通道，門(mén)廳的墻，天棚維護(hù)；樓梯間墻面，扶手，踏步的維護(hù)半年對(duì)公共地面進(jìn)行一次維護(hù)，補(bǔ)換損壞或空鼓地磚；每5年刷新一次信道門(mén)廳及樓梯間墻壁天棚、扶手及欄桿由工程技術(shù)部門(mén)按照相關(guān)技術(shù)作業(yè)規(guī)程實(shí)施；5年鏟除抹灰翻新一次房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)；相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程美觀、完好、整潔、清爽5共用煙道由煙道內(nèi)隔斷板損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙；排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙每年對(duì)屋面出煙口蓋板及防罩進(jìn)行一次維護(hù)由于工程技術(shù)部門(mén)按照相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施排煙管道技術(shù)規(guī)范排煙通暢，安全正常使用6上下水主管接口及砂眼漏水；管道堵塞`破裂；固定碼松脫。每年刷一次管道油漆；每年檢修一次，并緊固管道固定碼；每年雨季前檢查一次雨水口，更換不合格的部分。由工程技術(shù)部按相關(guān)作業(yè)規(guī)范實(shí)施排水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)；給水管維護(hù)修繕標(biāo)準(zhǔn)美觀完好；上下水通暢；無(wú)滲漏13．4[雙牛大廈]公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案序號(hào)項(xiàng)目維護(hù)內(nèi)容定期維護(hù)實(shí)施計(jì)劃計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果1供配電設(shè)備1、二級(jí)計(jì)量表巡查；2、高壓配電設(shè)備繼電保護(hù)試驗(yàn)；3、配電控制柜、補(bǔ)償柜、配電開(kāi)關(guān)維護(hù)；4、變壓器冷卻風(fēng)機(jī)維護(hù)1、每日定時(shí)巡查；2、每年對(duì)供配電設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查，調(diào)整相關(guān)部件；3、每年一次繼電保護(hù)試驗(yàn)和預(yù)防性試驗(yàn)由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施《電氣安全工作規(guī)程》和公司對(duì)設(shè)備的管理規(guī)程1、保證供配電設(shè)備安全運(yùn)行；2、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命；3、保障大樓其它設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行2電梯1、各安全裝置保養(yǎng)維護(hù)；2、電氣控制設(shè)備保養(yǎng)；3、門(mén)機(jī)轎頂設(shè)備保養(yǎng)；4、各滑動(dòng)部件潤(rùn)滑保養(yǎng)。1、每天巡查二次，每月對(duì)電梯進(jìn)行二次維護(hù)保養(yǎng)；2、每年對(duì)電梯各安全裝置進(jìn)行一次保養(yǎng)和測(cè)試1、遵照勞動(dòng)部門(mén)電梯作業(yè)規(guī)程實(shí)施維護(hù)；2、電梯公司實(shí)施維保。1、電梯操作維修規(guī)程；2、制造商維保要求。1、保證電梯安全、舒適運(yùn)行；2、延長(zhǎng)電梯使用壽命。3水泵1、絕緣下降；2、軸承磨損噪聲增大，軸封漏水；3、變頻器運(yùn)行正常。4、定期加注潤(rùn)滑油1、每年對(duì)電機(jī)水泵進(jìn)行一次全面檢查；并更換軸承和軸封；2、每月加注一次潤(rùn)滑油由工程部負(fù)責(zé)巡視維護(hù)機(jī)電設(shè)備維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程《電氣安裝維修作業(yè)規(guī)程》1、電機(jī)、水泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，運(yùn)行聲音正常；2、軸封無(wú)漏水；3、變頻器運(yùn)行正常4空調(diào)系統(tǒng)1、機(jī)組電氣裝置調(diào)整；、制冷主機(jī)保養(yǎng)；2、冷卻水泵維護(hù)保養(yǎng)；3、管道水系統(tǒng)清洗；4、室內(nèi)空調(diào)器盤(pán)管風(fēng)管維護(hù)1、每年全面檢查主機(jī)和室內(nèi)空調(diào)器和水泵，清理散熱片；2、管道系統(tǒng)二年清洗一次由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施機(jī)電設(shè)備維修技術(shù)規(guī)程和空調(diào)運(yùn)行管理維護(hù)規(guī)程1、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，能效高。2、延長(zhǎng)空調(diào)設(shè)備使用壽命；3、降低空調(diào)系統(tǒng)維修費(fèi)用5公共排污設(shè)施1、排污井、雨水井淤泥清理；2、井蓋油漆1、每月巡檢一次；2、每年對(duì)排污管道、排污井、雨水井進(jìn)行一次清淤；3、對(duì)井蓋進(jìn)行一次油漆保養(yǎng)由工程部實(shí)施遵照公司物管標(biāo)準(zhǔn)和給排水工程驗(yàn)收規(guī)范保證排污管井通暢；2、井蓋刷新6設(shè)備房通風(fēng)排風(fēng)維護(hù)每周巡檢一次；每季度對(duì)設(shè)備房的通排風(fēng)進(jìn)行全面檢查維護(hù)由工程部實(shí)施機(jī)電設(shè)備維護(hù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程保證設(shè)備正常運(yùn)行1、屋面避雷針帶脫焊銹蝕；2、各設(shè)備機(jī)房電氣系統(tǒng)接地電阻測(cè)試每年對(duì)屋面避雷系統(tǒng)所有強(qiáng)弱電系統(tǒng)檢查進(jìn)行保養(yǎng)測(cè)試一次由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施《電氣維護(hù)技術(shù)規(guī)程》電氣測(cè)試技術(shù)規(guī)范1、保證大樓避雷系統(tǒng)發(fā)揮正常作用；2、保證大樓設(shè)備安全正常運(yùn)行8小區(qū)道路路面地磚破損、起鼓，路沿破損每月對(duì)道路巡檢一次，每年對(duì)大廈道路進(jìn)行一次全面檢查由工程部負(fù)責(zé)實(shí)施。小區(qū)路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)路面平整無(wú)積水，路沿垂直無(wú)破損9園藝綠化1、綠化帶黃土裸露；2、樹(shù)木枯死；病蟲(chóng)害；3、建筑小品破損1、每年對(duì)綠化建筑小品進(jìn)行檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；2、每周定期對(duì)綠化進(jìn)行修剪由管理處和環(huán)保隊(duì)負(fù)責(zé)實(shí)施綠化工作標(biāo)準(zhǔn)。1、草坪樹(shù)木美觀，無(wú)枯死；2、建筑小品完整清潔；3、綠化無(wú)病蟲(chóng)害14．[雙牛大廈]日常管理的承諾與措施14.1[雙牛大廈]日常管理承諾與措施14.1.1管理承諾[雙牛大廈]各項(xiàng)管理指標(biāo)的制定參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，以其為基礎(chǔ)，針對(duì)[雙牛大廈]的管理特點(diǎn)，制定本公司管理承諾指標(biāo)。14.1.2正常運(yùn)作管理：（1）、保安管理措施：·實(shí)行半軍事化的管理，制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施，并嚴(yán)格付諸實(shí)施，以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心?！ぜ訌?qiáng)保安人員的素質(zhì)培訓(xùn)，提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能，例如每月一次的保安思想素質(zhì)教育培訓(xùn)，每周一次的保安操練等。·加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一、佩證上崗、言語(yǔ)文明、舉止得當(dāng)。·在安全管理上是“人防技防”相結(jié)合，要求大廈的保安人員充分發(fā)揮工作的主觀能動(dòng)性，不輕易放過(guò)安全隱患因素，及時(shí)彌補(bǔ)不足；利用先進(jìn)的智能化系統(tǒng)更全面的做好安全防范工作。·嚴(yán)格執(zhí)行保安巡更點(diǎn)到制度，確保巡邏質(zhì)量。·監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng)，監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。（2）、維修管理措施：·制定詳細(xì)的工程部各項(xiàng)規(guī)章制度、服務(wù)規(guī)范及維修回訪制度，并嚴(yán)格付諸于實(shí)施，以增強(qiáng)維修員的工作責(zé)任心。·除對(duì)維修員服務(wù)規(guī)范方面的培訓(xùn)外，加強(qiáng)維修人員的各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，提高專(zhuān)業(yè)技能和服務(wù)質(zhì)量?！ぜ訌?qiáng)維修員的行為規(guī)范和服務(wù)規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語(yǔ)文明，舉止得當(dāng)?！ぜ訌?qiáng)工程部夜間值班制度，要求除外出維修外必須堅(jiān)守崗位，不得離崗、串崗?！ぞS修員日常巡視公寓各項(xiàng)公共配套設(shè)施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修，并有計(jì)劃對(duì)公共設(shè)施實(shí)行維護(hù)計(jì)劃?！ぷ龊镁S修回訪工作，抽樣方式為上門(mén)回訪或電話回訪，回訪內(nèi)容包括維修及時(shí)率、質(zhì)量、技能及服務(wù)態(tài)度等。（3）消防管理措施：·制定并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制，確定責(zé)任人，做到責(zé)任、器材、檢查落實(shí)?！ぷ龊孟涝O(shè)施、器材的管理，由消防專(zhuān)管員(保安隊(duì)員兼職)定期對(duì)消防設(shè)施、器材配套情況的巡檢，形成記錄，報(bào)管理處?！ぜ訌?qiáng)業(yè)主裝修期間的消防安全管理?！そ⒁恢Яx務(wù)消防隊(duì)，每季組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每年組織一次消防演習(xí)。·定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。·做好消防器材、消防設(shè)施設(shè)備的檢查保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的器材和設(shè)施設(shè)備應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專(zhuān)業(yè)部門(mén)維修或更換?！?yán)禁公寓內(nèi)攜帶、儲(chǔ)藏易燃易爆物品。·積極開(kāi)展消防安全宣傳教育，定期組織業(yè)主進(jìn)行消防安全培訓(xùn)，傳授消防安全知識(shí)?！ぐl(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救，并迅速向有關(guān)部門(mén)報(bào)警?！は缹?zhuān)用設(shè)施應(yīng)24小時(shí)處于使用狀態(tài)，不得轉(zhuǎn)作他用。·每年請(qǐng)國(guó)家有關(guān)部門(mén)做好消防設(shè)施設(shè)備的年檢工作，并形成年檢報(bào)告。4）房屋及設(shè)施、設(shè)備管理措施：·嚴(yán)格制定房屋及各項(xiàng)共用設(shè)施、設(shè)備管理制度和操作規(guī)范。·嚴(yán)格按照各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備維護(hù)的操作規(guī)范及維護(hù)年限進(jìn)行維護(hù)?！そM織工程部人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高技能?！そ⒃O(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)巡檢制度(包括日巡檢、周巡檢、月巡檢制度)，嚴(yán)格按照巡檢制度進(jìn)行巡檢，并做好巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理?！ぶ贫甓仍O(shè)施、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)行保養(yǎng)?！?duì)空關(guān)房(含業(yè)主托管房)移交后，管理處每月通風(fēng)打掃一次，并對(duì)房屋和設(shè)施全面檢查(包括墻面、管道、門(mén)窗、電源線路、電表)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快處理或及時(shí)報(bào)告開(kāi)發(fā)商，并督促其予以解決?！?duì)電梯在裝修期間實(shí)行保護(hù)性管理。（5）、清潔、綠化管理措施：·制定各項(xiàng)保潔工、綠化工的管理制度和操作規(guī)范，并嚴(yán)格付諸于實(shí)施，加強(qiáng)清潔、綠化工的工作責(zé)任心?！ぜ訌?qiáng)綠化保潔員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能?！ぷズ镁G化保潔員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言行文明?！?duì)綠化保潔工作，以自查、巡查、抽查相結(jié)合的形式進(jìn)行控制?！ぶ贫ǜ黜?xiàng)操作規(guī)程及保潔制度(包括地面保潔、樓宇保潔、行政辦公區(qū)、洗手間保潔、地下車(chē)庫(kù)保潔等)。第四部分計(jì)劃成本測(cè)算書(shū)1.1人員配置[雙牛大廈]管理處人員配置37人，具體如下管理處5人：主任1名、主任助理1名，財(cái)務(wù)1名，文員2名（商務(wù)中心1名，收銀1名）維修隊(duì)5人：主管1人，維修工程師4人保安19人：三班制。保安隊(duì)長(zhǎng)1人，班長(zhǎng)3人兼監(jiān)控，大廳門(mén)崗3人，地下車(chē)庫(kù)出入口6人，巡邏3人，車(chē)管員3人（兩班制）保潔隊(duì)8人：樓道3人，大廳及外圍2人，地下車(chē)庫(kù)2人，綠化1人1.2費(fèi)用支出附表一、服務(wù)管理人員工資及附加序號(hào)部門(mén)