農(nóng)貿(mào)專業(yè)市場(chǎng)之整體營(yíng)銷規(guī)劃報(bào)銷售推廣策略

1/142海南農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)海南農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)整體營(yíng)銷策劃報(bào)告2011年6月27日前言 前期，我司對(duì)項(xiàng)目所處的市場(chǎng)情況進(jìn)行全面的了解和分析，基于忠于市場(chǎng)的原則，結(jié)合項(xiàng)目地塊具體情況，提交了市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目整體營(yíng)銷報(bào)告。本案將在以上工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴方項(xiàng)目所提要求而展開。由于開發(fā)進(jìn)程中涉及諸多不可預(yù)見因素，后期商業(yè)、住宅的具體工程時(shí)刻未能確定，因此本方案在某些環(huán)節(jié)上未能深化。嚴(yán)格意義上講，本方案是項(xiàng)目整體的營(yíng)銷戰(zhàn)略，其中對(duì)營(yíng)銷推廣定位、營(yíng)銷部署及策略、整體營(yíng)銷打算進(jìn)行重點(diǎn)講述，其余部分做了清晰的脈絡(luò)梳理。案中時(shí)刻節(jié)點(diǎn)隨工程進(jìn)展的變化作相應(yīng)調(diào)整。希望貴司能以遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律，去蕪存青的態(tài)度看待本項(xiàng)目的營(yíng)銷戰(zhàn)略。第一部分：定位與規(guī)劃考慮：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)展目標(biāo)？我們的開發(fā)目標(biāo)我們的開發(fā)目標(biāo)是什么？為海南中發(fā)地探究新開發(fā)模式積存經(jīng)驗(yàn)快速回籠資金，建立轟動(dòng)效應(yīng).提升海南中發(fā)地市場(chǎng)的品牌阻礙力利潤(rùn)最大化我們的目標(biāo)：我們的目標(biāo)：11、打造一個(gè)高端的、標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目；2、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)雙豐收；3、樹立項(xiàng)目品牌和進(jìn)展商品牌；做好項(xiàng)目定位是基礎(chǔ)！做好項(xiàng)目定位是基礎(chǔ)！多維立體定位體系商業(yè)地產(chǎn)定位與住宅地產(chǎn)不同。住宅地產(chǎn)常用的SWOT分析并不適用于商業(yè)。特不是三四線都市的大型商業(yè)地產(chǎn)，多是都市規(guī)劃中的重點(diǎn)項(xiàng)目，通過引導(dǎo)市場(chǎng)，以主動(dòng)的姿態(tài)助力都市進(jìn)展，強(qiáng)力推進(jìn)都市化進(jìn)程；而住宅地產(chǎn)盡管也會(huì)為都市化進(jìn)程添磚加瓦，但更多的是以被動(dòng)的姿態(tài)迎合市場(chǎng)。因此，商業(yè)地產(chǎn)定位需要的不僅僅是扁平化的靜態(tài)SWOT分析，更需要?jiǎng)討B(tài)的、縱橫交錯(cuò)的多維立體化定位策略。項(xiàng)目的客戶職能項(xiàng)目的客戶職能主定位（項(xiàng)目的都市職能（對(duì)外）、地段職能（對(duì)外）、行業(yè)職能）次定位（都市職能（對(duì)內(nèi)）、地段職能（對(duì)內(nèi)）收益壁壘風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的行業(yè)職能對(duì)內(nèi)對(duì)外項(xiàng)目的地段職能如何助力都市市？項(xiàng)目的都市職能做企業(yè)？做項(xiàng)目？企業(yè)定位商業(yè)地產(chǎn)定位第一維定位依據(jù)：企業(yè)定位企業(yè)的最終目標(biāo)是為了實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。不同的企業(yè)有不同的利益套現(xiàn)模式和不同的進(jìn)展戰(zhàn)略思路，在不方便深入了解貴方企業(yè)戰(zhàn)略之前，百合田僅提供衡量企業(yè)定位的幾大考慮方向，供貴方參考。明確公司定位后，以推斷本方案的適用程度，以便我們雙方合力，將方案修正到最理想、可執(zhí)行的狀態(tài)。政府政府開發(fā)商**經(jīng)濟(jì)企業(yè)定位四佛論企業(yè)定位四佛論：孫大圣的造勢(shì)經(jīng)營(yíng)（斗戰(zhàn)勝佛：實(shí)力、能力，資源整合力）唐三藏的借勢(shì)經(jīng)營(yíng)（功德佛：功德與借勢(shì)。）沙和尚的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)（金身羅漢：不受關(guān)注，但有立錐之地）豬八戒的甩手經(jīng)營(yíng)（凈壇使者：做起來輕松，結(jié)果卻只能收拾剩菜殘羹）百禾田建議：企業(yè)經(jīng)營(yíng)做三藏，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)做大圣。開發(fā)商立項(xiàng)三考慮：1、政府什么緣故給咱金鑰匙?政績(jī)和都市經(jīng)濟(jì)2、如何使用金鑰匙？理解透政府，了解透都市3、若沒有找到最大寶藏，如何拿到風(fēng)險(xiǎn)最小的財(cái)寶？設(shè)置有彈性的規(guī)劃企業(yè)定位分析流程：確定戰(zhàn)略實(shí)施的資源及風(fēng)險(xiǎn)確定戰(zhàn)略實(shí)施的資源及風(fēng)險(xiǎn)制定戰(zhàn)略實(shí)施打算實(shí)施打算5制定實(shí)施打算依照阻礙的大小來排出戰(zhàn)略方案的優(yōu)先次序能力/差距分析確定企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略企業(yè)進(jìn)展戰(zhàn)略4確定機(jī)會(huì)與最終確定進(jìn)展戰(zhàn)略了解行業(yè)/市場(chǎng)進(jìn)展?fàn)顩r確定行業(yè)要緊阻礙因素及關(guān)鍵成功因素結(jié)合自身的核心能力，制定戰(zhàn)略方案選擇標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)方案的衡量標(biāo)準(zhǔn)2確定戰(zhàn)略方案選擇標(biāo)準(zhǔn)確定可能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的各種進(jìn)展機(jī)會(huì)衡量各個(gè)機(jī)會(huì)對(duì)企業(yè)進(jìn)展的阻礙實(shí)現(xiàn)企業(yè)增長(zhǎng)的候選方案3找出進(jìn)展機(jī)會(huì)并進(jìn)行初步篩選了解和評(píng)估當(dāng)前的業(yè)務(wù)狀況確定企業(yè)核心能力制定企業(yè)進(jìn)展的財(cái)務(wù)目標(biāo)理由充分的企業(yè)進(jìn)展遠(yuǎn)景目標(biāo)企業(yè)現(xiàn)狀評(píng)估和目標(biāo)制定1第二維定位依據(jù)：項(xiàng)目的都市職能黃柏翔：易居中國(guó)副總經(jīng)理黃柏翔：易居中國(guó)副總經(jīng)理操盤名言：政府單位往往是決定那個(gè)商業(yè)地產(chǎn)最終的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商能力再強(qiáng)，在中國(guó)那個(gè)環(huán)境里面你沒有強(qiáng)調(diào)正常的關(guān)系，有專門多的許可證你是拿不到的，專門多的配合政府一起做的招商工作是拿不到的。甚至政府能夠提供的所謂的綠色通道你也是拿不到的，那個(gè)東西是爭(zhēng)取來的，那個(gè)是中國(guó)的房地產(chǎn)可愛之處。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的不同是什么？假如講住宅的誕生是為了商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)最大的不同是什么？假如講住宅的誕生是為了“人人有居，人優(yōu)其居”，可達(dá)到環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益相結(jié)合，政府更多地從民生、保障等角度上考慮問題；那么商業(yè)地產(chǎn)的誕生則是為都市服務(wù)的，政府對(duì)它的關(guān)注更多地是從它的職能上考慮。特不是三四線都市，規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)不僅承擔(dān)著方便居民生活、提升經(jīng)濟(jì)效益的責(zé)任，有的還被政府寄予“助力都市進(jìn)展、打造都市品牌“的厚望。盡管有種理論認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)，不是功德，也不是政績(jī)，因此，依舊要按照商業(yè)的規(guī)律來做。然而，中國(guó)許多成功的商人早已證明，官商聯(lián)盟才是最好的企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。因此，商業(yè)地產(chǎn)定位第一要考慮的是：如何緊跟政府腳步，助力都市進(jìn)展！只有如此，才能夠爭(zhēng)取到政府最大力度的支持，新聞媒體最大關(guān)注，才能夠盡快整合**各項(xiàng)資源為我所用。也即：#####在**經(jīng)濟(jì)建設(shè)和都市進(jìn)展中需要承擔(dān)哪些職能？替代威脅替代威脅–低中部六縣中，五指山走觀念轉(zhuǎn)變的路子，保亭和定安縣走的是文化旅游路線；其中保亭的新三農(nóng)政策也專門有新意；白沙黎族自治縣與**思路相仿，以深加工帶種植，但其主推產(chǎn)品為南藥，綠茶、竹子等；只有**完全貼合省政府精神：加大力度培育扶持農(nóng)民專業(yè)合作社；以楓葉牌苦瓜、黑豬、閹雞及水果為主推產(chǎn)品，立志打造名特優(yōu)產(chǎn)品。瓊中大力進(jìn)展橡膠和木署，去年農(nóng)民增收全省第一。**政府應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略：三點(diǎn)四區(qū)五戰(zhàn)略三個(gè)重點(diǎn)：突出生態(tài)和民族兩大特色，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施、特色經(jīng)濟(jì)、生態(tài)愛護(hù)三個(gè)重點(diǎn)四大區(qū)域：，構(gòu)筑生態(tài)旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、生態(tài)文化區(qū)、生態(tài)愛護(hù)區(qū)四大區(qū)域。五個(gè)戰(zhàn)略：施項(xiàng)目興縣戰(zhàn)略、城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、生態(tài)縣戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)開放與升級(jí)戰(zhàn)略、科教興縣戰(zhàn)略五大戰(zhàn)略。省政府的政策扶持中部農(nóng)民，三年內(nèi)使收入與全省水平看齊。鼓舞各地進(jìn)展特色，從政策到資金、招商引資全面支持五年規(guī)劃，重在頭三年。=1\*GB3①**差不多完成縣城品牌打造及數(shù)項(xiàng)民生工程，下步的重點(diǎn)已從2010年的居民保障及文化教育工作轉(zhuǎn)到2011的經(jīng)濟(jì)建設(shè)=2\*GB3②2011年第一季度，**縣是海南三個(gè)財(cái)政收入成倍數(shù)增長(zhǎng)的縣城之一，講明政府的經(jīng)濟(jì)建設(shè)卓有成效。**經(jīng)濟(jì)進(jìn)展時(shí)期–進(jìn)入高速1、兩段三步走，謀十劃五抓三。2、明確**進(jìn)展定位：海南中部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、?？诮?jīng)濟(jì)圈、兩條高速公路（?？诘江傊?、洋浦到萬寧）、兩個(gè)結(jié)合部（中部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)與?？诮?jīng)濟(jì)圈，東西部中心都市的結(jié)合部）3、抓好產(chǎn)業(yè)融合，打造品牌特色，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)有機(jī)融合4、實(shí)施產(chǎn)業(yè)一全化，打造海南中部工業(yè)強(qiáng)縣。**政府具體應(yīng)對(duì)**名特優(yōu)產(chǎn)品聚攏之城，**的都市名片**名特優(yōu)產(chǎn)品聚攏之城，**的都市名片#####職能推測(cè)#####職能推測(cè)都市品牌塑造推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)都市品牌塑造推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化滿足居民消費(fèi)，提升生活水平滿足居民消費(fèi)，提升生活水平第三維定位依據(jù)：項(xiàng)目的地段職能定位李嘉誠(chéng)李嘉誠(chéng)：長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席兼總經(jīng)理、華人首富，亞洲投資界超人投資名言：決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三依舊地段。?？谑校?04W儋州市：76.78W經(jīng)濟(jì)總量全省第二萬寧市：54W瓊海市：44.1W?？诘江傊校笃值饺f寧兩條高速公路的修建，讓**的輻射圈迅速擴(kuò)展到四大都市兩大自治縣，總輻射人口達(dá)418W人；正在修建的海屯高速，顯示出**政府加快經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的決心和省政府支持力度白沙、瓊州自治縣：共計(jì)約40W#####縣域位置：**主城區(qū)向東北區(qū)進(jìn)展的咽喉；功能定位為**綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工#####縣域位置：**主城區(qū)向東北區(qū)進(jìn)展的咽喉；功能定位為**綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工區(qū)**縣所處區(qū)域位置：海口經(jīng)濟(jì)圈，海南中部**縣所處區(qū)域位置：?？诮?jīng)濟(jì)圈，海南中部#####縣域位置：**主城區(qū)向東北區(qū)進(jìn)展的咽喉；功能定位為**綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工#####縣域位置：**主城區(qū)向東北區(qū)進(jìn)展的咽喉；功能定位為**綜合服務(wù)區(qū)，銜接深加工區(qū)#####職能推測(cè)#####職能推測(cè)#####地段定位：#####地段定位：海南中部農(nóng)產(chǎn)品物流園，**農(nóng)產(chǎn)集貿(mào)城、娛樂城；1、強(qiáng)力吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射整個(gè)?？诮?jīng)濟(jì)圈。1、強(qiáng)力吸引周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，輻射整個(gè)?？诮?jīng)濟(jì)圈。2、具備某種功能，改變**縣人民購物適應(yīng)，把原本結(jié)節(jié)于中部的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)延伸到東北部來。第四維定位依據(jù)：項(xiàng)目的行業(yè)職能定位女的選男人就象客戶選商業(yè)地產(chǎn)，做著看似理性的夢(mèng)：帥帥的白馬王子帶給她夢(mèng)想中的一切；客戶選商業(yè)地產(chǎn)也如此：看著漂亮，聽著好聽，買了有面子，穩(wěn)賺不賠，保值增值女的選男人就象客戶選商業(yè)地產(chǎn)，做著看似理性的夢(mèng)：帥帥的白馬王子帶給她夢(mèng)想中的一切；客戶選商業(yè)地產(chǎn)也如此：看著漂亮，聽著好聽，買了有面子，穩(wěn)賺不賠，保值增值……正因?yàn)橐蟾?，所在選擇時(shí)格外挑剔。商業(yè)地產(chǎn)所選擇的行業(yè)，就象男人的工作一樣，萬萬不可沒有前景，收入低，不風(fēng)光……該結(jié)婚了，還沒鈔票要有鈔票要對(duì)我好該結(jié)婚了該結(jié)婚了，還沒鈔票要有鈔票要對(duì)我好該結(jié)婚了不要獅子大開口。。不要獅子大開口。。差不多的女的就行差不多的女的就行住宅樓盤就象女的，但凡有一分可取之處，只要價(jià)格合適，總有客戶情愿要。因此，住宅最怕端架子，商業(yè)最怕選錯(cuò)行。住宅樓盤就象女的，但凡有一分可取之處，只要價(jià)格合適，總有客戶情愿要。因此，住宅最怕端架子，商業(yè)最怕選錯(cuò)行。行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)–激烈并呈現(xiàn)強(qiáng)烈的地域特色各地農(nóng)產(chǎn)品資源各有特色，如東北、山東多以糧食為主打；安徽、江蘇各具特色產(chǎn)品目前除雙匯外，尚未出現(xiàn)一家全國(guó)性的肉蔬果品牌企業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)多業(yè)種組合，防止單業(yè)種風(fēng)險(xiǎn)提高科技水平和產(chǎn)業(yè)璉的完善，切斷競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手介入之路。政策風(fēng)險(xiǎn)：用高規(guī)劃，低執(zhí)行。規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)入壁壘–低（中）政府支持度高不需要太高深的科學(xué)技術(shù)無法律上限制**與?？诼?lián)手建設(shè)大型工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，深加工產(chǎn)品、物流助力進(jìn)展。**縣涉農(nóng)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放農(nóng)村小額信用貸款名列全省第二，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民生產(chǎn)積極性結(jié)合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力進(jìn)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，每年啟動(dòng)4—5個(gè)綠色食品基地。農(nóng)民專業(yè)合作社的建立。海南省明確指動(dòng)身覺精巧型農(nóng)業(yè)供應(yīng)力量–強(qiáng)人民生活水平提高，對(duì)精巧農(nóng)業(yè)及特色農(nóng)副產(chǎn)品關(guān)注增強(qiáng)，消費(fèi)逐年增加。國(guó)際形勢(shì)上看，中國(guó)品牌地位已穩(wěn)步樹立，大國(guó)形象、外交政策及貿(mào)易政策有助于中國(guó)精巧特色化的農(nóng)產(chǎn)品的出口。國(guó)內(nèi)國(guó)外兩大市場(chǎng)，共同支撐特色農(nóng)業(yè)及精巧化農(nóng)產(chǎn)品的進(jìn)展。客戶力量–高#####行業(yè)職能推測(cè)#####行業(yè)職能推測(cè)#####行業(yè)職能定位：#####行業(yè)職能定位：特色化、產(chǎn)地型、多業(yè)種農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)城，充入**農(nóng)業(yè)一體化產(chǎn)業(yè)璉中充入**農(nóng)業(yè)一體化產(chǎn)業(yè)璉中“培訓(xùn)”““信息”銷售”“物流”環(huán)節(jié)……第五維定位依據(jù)：項(xiàng)目的客戶職能投資客租戶自營(yíng)者天下攘攘盡為利往快速贏利WHY投資客租戶自營(yíng)者天下攘攘盡為利往快速贏利WHY?WHOWHAT商業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、升值前景低租金高人氣、政府支持低租金高人氣、政府支持持行業(yè)好?？蛻?W我要好多好多鈔票最好能得到政府支持，能讓我這輩子，不，下輩子都不用再辛苦了。我要好多好多鈔票我要沒有風(fēng)險(xiǎn)就來鈔票我要好多好多鈔票最好能得到政府支持，能讓我這輩子，不，下輩子都不用再辛苦了。我要好多好多鈔票我要沒有風(fēng)險(xiǎn)就來鈔票最好這邊出鈔票那邊就能掙鈔票我要好多好多鈔票我要一動(dòng)不動(dòng)就好多鈔票最好今天一千改日兩千，每年遞增客戶1D客戶天生愛做夢(mèng)，考慮春夏與秋冬客戶天生愛做夢(mèng)，考慮春夏與秋冬夢(mèng)的前景應(yīng)該特不美好、夢(mèng)的現(xiàn)狀應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn)，夢(mèng)的連續(xù)應(yīng)該不成問題。夢(mèng)的前景應(yīng)該特不美好、夢(mèng)的現(xiàn)狀應(yīng)該沒有風(fēng)險(xiǎn)，夢(mèng)的連續(xù)應(yīng)該不成問題?！啊盀榭驮靿?mèng)”定位三原則：遠(yuǎn)近結(jié)全、虛實(shí)結(jié)合、內(nèi)外結(jié)合。形象要虛，規(guī)劃要實(shí)概念要虛，理念要實(shí)口號(hào)要虛，數(shù)據(jù)要實(shí)形象要虛，規(guī)劃要實(shí)概念要虛，理念要實(shí)口號(hào)要虛，數(shù)據(jù)要實(shí)虛實(shí)結(jié)合內(nèi)吸**縣城之財(cái)外納海南中部之財(cái)對(duì)外宣傳格調(diào)要高對(duì)內(nèi)推廣強(qiáng)調(diào)實(shí)利內(nèi)外結(jié)合遠(yuǎn)近結(jié)合#####客戶職能定位：#####客戶職能定位：有享受沒負(fù)擔(dān)、大把賺鈔票沒風(fēng)險(xiǎn)的聚寶城五維一體，五維一體，項(xiàng)目最終定位：#####功能：助力都市、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)一體化、物流、信息整合中心、資源整合中心、娛樂休閑時(shí)尚城……#####最終定位：主定位：海南中部農(nóng)產(chǎn)品交易城副定位：**集貿(mào)城、休閑娛樂城都市職能定位**名特優(yōu)聚攏之城，**的都市名片都市職能定位**名特優(yōu)聚攏之城，**的都市名片企業(yè)企業(yè)定位決定執(zhí)行方向客戶職能定位：有享受沒負(fù)擔(dān)、大把賺鈔票沒風(fēng)險(xiǎn)的聚寶城地段職能定位：客戶職能定位：有享受沒負(fù)擔(dān)、大把賺鈔票沒風(fēng)險(xiǎn)的聚寶城地段職能定位：**農(nóng)產(chǎn)集貿(mào)城、娛樂城；海南中部農(nóng)產(chǎn)品物流園行業(yè)職能定位：特色化、產(chǎn)地化多業(yè)種農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)城商業(yè)的進(jìn)展靠品牌支撐商業(yè)的進(jìn)展靠品牌支撐商業(yè)在人堆中生存，具有后進(jìn)性、務(wù)實(shí)性商業(yè)在人堆中生存，具有后進(jìn)性、務(wù)實(shí)性商業(yè)地產(chǎn)崛起三定律商業(yè)地產(chǎn)崛起三定律構(gòu)建#####的品牌圈構(gòu)建#####的品牌圈集合中部各縣特色農(nóng)產(chǎn)品，通過認(rèn)證中心、體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心及各合作社的入駐、通過農(nóng)產(chǎn)品深加工、半加工、原生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品塑造出產(chǎn)地化、科技化、多品種的中部農(nóng)貿(mào)城品牌對(duì)內(nèi)做足菜市場(chǎng)服務(wù)，打造最多構(gòu)建#####的品牌圈對(duì)內(nèi)打造**時(shí)尚不夜城品牌。最全最大最貼心的當(dāng)?shù)刈畲蟛耸袌?chǎng)品牌對(duì)內(nèi)打造**時(shí)尚不夜城品牌。因此：1、要注意業(yè)態(tài)組合時(shí)的人氣問題，加入酒店公寓住宅等建筑業(yè)態(tài)。因此：1、要注意業(yè)態(tài)組合時(shí)的人氣問題，加入酒店公寓住宅等建筑業(yè)態(tài)。2、商業(yè)的后進(jìn)性，注定了商業(yè)的引導(dǎo)性，必定要高于現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃方可立于不敗之地；3、依照商業(yè)的務(wù)實(shí)性，把#####分為三大區(qū)域：農(nóng)貿(mào)區(qū)、博覽區(qū)、休閑區(qū)?？焖倬蹟n人氣、吸引財(cái)氣，達(dá)到短期贏利，符合短平快的商業(yè)戰(zhàn)略思路。設(shè)施與實(shí)際相匹配：設(shè)施與實(shí)際相匹配：消費(fèi)對(duì)象、商品檔次、業(yè)態(tài)形式、租售動(dòng)機(jī)等成立綜合服務(wù)區(qū)，要緊針對(duì)**縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供服務(wù)；成立綜合服務(wù)區(qū)，要緊針對(duì)**縣及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)提供服務(wù)；在展銷區(qū)成立體驗(yàn)中心、培訓(xùn)中心、認(rèn)證中心。設(shè)置政府常設(shè)機(jī)構(gòu)及治安分隊(duì)業(yè)種配比講明：業(yè)種配比講明：一層左區(qū)為“農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)”。輻射圈為**縣城及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經(jīng)營(yíng)形式為批零兼營(yíng)。業(yè)種含農(nóng)具農(nóng)資、牲禽配送，糧油干貨、大陸蔬菜、肉豆制品、海鮮水產(chǎn)等。因本地最成熟的市場(chǎng)是中心市場(chǎng)，通過多年的市場(chǎng)調(diào)整目前的業(yè)種配比最值得參考，故一層左區(qū)下沉區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易區(qū)業(yè)種配比如下：蔬果35%，肉類16%、蛋類豆制品：14%，熟食1%，日用副食品：13%；業(yè)種配比為：外縣占25%，本地占75%，名牌占20%、特色占20%、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品占60%；二層為休閑文化區(qū)，休閑占60%，文化占30%，其他占10%，“廣告不可信，沒有廣告鬼才信！”這句俗語講明了推廣關(guān)于營(yíng)銷的重要性，想起楊白勞的故事：舊社會(huì)把人變成鬼，新社會(huì)把鬼變成人。不由讓人感慨，推廣真正是“新社會(huì)”的新力量。因?yàn)?，它能把“鬼”變成“人”，況且區(qū)區(qū)小商鋪呢？世上最難的兩件事，一是把自己的思想裝進(jìn)不人腦袋里（推廣），二是把不人的鈔票裝進(jìn)自己口袋里（營(yíng)銷）。兩件難事做好并不難，只需要先把第一件難事做好，第二件就順理成章了。講到底，營(yíng)銷的前提確實(shí)是項(xiàng)目的品牌塑造。而品牌的塑造又“提早于營(yíng)銷、同步于推廣，與整個(gè)營(yíng)銷推廣時(shí)期無縫融合?！币虼耍覀兪紫却_定的是營(yíng)銷部署及策略第二部分：營(yíng)銷策略一、推貨策略（一）總推貨策略：滾動(dòng)開發(fā)滾動(dòng)推貨，分期分批，小量即推。能夠快速回籠資金有效規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最快速度搶占市場(chǎng)份額使?jié)L動(dòng)開發(fā)得以連續(xù)媒體預(yù)算難以操縱推廣費(fèi)用偏高不易形成清晰的品牌形象易引發(fā)市場(chǎng)倦怠感。此策略適合都市偏小，項(xiàng)目品牌形象突出，品牌內(nèi)涵淺，品牌外延小、體量小的項(xiàng)目。推貨策略一：先商業(yè)后住宅，先外街后內(nèi)場(chǎng)，先借勢(shì)再造勢(shì)然后做市抬市。推貨策略二：產(chǎn)品推售先易后難,“易時(shí)蓄勢(shì),難時(shí)渠成”推貨策略三：把各主題商業(yè)街與單獨(dú)攤位交叉推，幸免給市場(chǎng)留下業(yè)態(tài)過于單一的印象。推貨策略四：產(chǎn)品推售時(shí)盡量先推可聚人氣、彰顯性強(qiáng)的部分。推貨策略五：供貨量不宜太少，尤其是一期推盤。既幸免推廣費(fèi)的白費(fèi)，又可有效聚焦人氣促成口碑促進(jìn)銷售。（二）項(xiàng)目推貨分案名建議案名產(chǎn)品范圍總體案名：#####整個(gè)項(xiàng)目三區(qū)：鮮貨肉類批零專區(qū)瓜菜果品批售專區(qū)③茶葉干貨批售專區(qū)一層的三個(gè)農(nóng)產(chǎn)批售專區(qū)（攤位或店鋪）兩主題街：中部精品農(nóng)產(chǎn)主題街生態(tài)農(nóng)產(chǎn)主題街一托三或一拖四產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）一廣場(chǎng)：美食休閑廣場(chǎng)二層的一托三或一拖四產(chǎn)品（簡(jiǎn)稱：“店連宅”）住宅：農(nóng)博國(guó)際/海島之心1-7#小高層670戶二、價(jià)格策略定價(jià)策略：低開高走；具體漲價(jià)方法：依照市場(chǎng)情況靈活掌握。價(jià)格模式：四種模式助力資金回籠1、售后返租（用于產(chǎn)權(quán)式攤位銷售。）每年8-10%具體比例和商鋪位置有關(guān)。位置好的商鋪返租低，位置差點(diǎn)的商鋪返租高。反租期為3年。返租方式針對(duì)投資者。（財(cái)寶英雄生財(cái)打算）2、以租代售有意購買商鋪?zhàn)鳛榻?jīng)營(yíng)場(chǎng)地的商家先租用商鋪，按月交租金。在三年內(nèi)假如租戶決定購買該商鋪，進(jìn)展商按租用時(shí)議定價(jià)格出售，之前所交的租金總額充抵房款。那個(gè)打算適合于外街商鋪和產(chǎn)權(quán)攤位的銷售。（幸福菜商投資打算、時(shí)尚主婦投資打算）3、升值銷售。開發(fā)商承諾一定時(shí)期內(nèi)該項(xiàng)目升值多少，假如做不到，加上同期銀行利息全額退購房款，那個(gè)打算專門適合在一期開盤時(shí)運(yùn)用。好處如下：①表現(xiàn)出開發(fā)商的信心，也給市場(chǎng)信心；②可預(yù)見性高。如：向客戶承諾一年后商鋪升值15%，若客戶一年后來問，依據(jù)目前市場(chǎng)情景，價(jià)格上漲15%完全不成問題。③可快速回籠資金；④一年后可傳口碑，且也是實(shí)例，更加能夠堅(jiān)決投資者的信心。（“老實(shí)人”投資打算）以上幾種價(jià)格策略，視不同推廣時(shí)期和產(chǎn)品有選擇利用，和品牌打算一起促進(jìn)項(xiàng)目銷售。三、品牌策略：“品”牌？確實(shí)是比一般的牌子要多張出三個(gè)嘴巴來。也即，品牌，是吹出來的?！叭齻€(gè)口”分不是媒體、活動(dòng)、包裝。運(yùn)用這三張嘴，從三個(gè)不同維度講出品牌應(yīng)該講的話。最終形成穩(wěn)定的、有識(shí)不性的、對(duì)目標(biāo)客戶有磁性吸引力的品牌形象。品牌總策略：**品牌、項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌齊塑，短期密投，新聞公關(guān)，活動(dòng)營(yíng)銷三結(jié)合執(zhí)行策略：賣點(diǎn)梳理、推廣定位、炒作+包裝+事件營(yíng)銷+活動(dòng)營(yíng)銷。成本原則：小成本大回報(bào)。要緊利用超低成本的新聞、低成本的DM單張、效果顯著的戶外大牌、能引發(fā)人脈傳播和口碑傳播的活動(dòng)、千人成本較低的網(wǎng)絡(luò)、精準(zhǔn)客戶的短信群發(fā)來推動(dòng)項(xiàng)目銷售。新聞原則：小事大新聞，大事系列新聞，沒事生事也要搞新聞；媒體策略：媒體能講的話最多也最有殺傷力和阻礙力，利用媒體既能夠秒殺A類客戶，也能夠“吸殺”B類目標(biāo)客戶。媒體，確實(shí)是一個(gè)“縱橫家”，一張嘴既能夠讓你和客戶交好，也能夠讓你和客戶翻臉。不忘了“媒婆”和“媒體”都姓“媒”。因此，除了一張?zhí)羧C四的嘴一樣，他們還都專門費(fèi)鈔票。如何利用媒體不被她吸血或者反咬一口？除了了解媒體后為她分工定位，不無他法。媒體組合：長(zhǎng)短組合、動(dòng)靜組合、軟硬組合、新舊組合。長(zhǎng)效媒體傳短效信息，短效媒體樹品牌形象，軟文硬打，硬廣軟訴。媒體定位：電視、黨報(bào)類樹形象，以新聞為主，硬廣為輔；市民報(bào)、雜志、網(wǎng)絡(luò)軟硬均可；車身、戶外廣告引發(fā)注目度，飛字、短信、DM短效信息傳達(dá)；展會(huì)、巡展：樹形象傳信息。以廣告推廣為輔助——以“會(huì)、節(jié)”以廣告推廣為輔助——以“會(huì)、節(jié)”為節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大力推廣通過參加海南省內(nèi)房展會(huì)、冬交會(huì)和省外巡展等，進(jìn)行新聞、報(bào)廣、電視、高端活動(dòng)等推廣，大力展示項(xiàng)目，提升項(xiàng)目的阻礙力。以導(dǎo)示系統(tǒng)為基礎(chǔ)——在區(qū)域外：做好導(dǎo)示系統(tǒng)，形成一個(gè)區(qū)域內(nèi)的廣告封鎖網(wǎng)絡(luò)，提升#####的阻礙力和輻射力；在區(qū)域內(nèi)：項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng)的設(shè)置工作也是推廣工作的重中之重，內(nèi)外結(jié)合，復(fù)合展開，在推廣方面深入細(xì)節(jié)，形成一個(gè)強(qiáng)大的推廣網(wǎng)絡(luò)。以戶外路牌為主導(dǎo)——戶外廣告長(zhǎng)效宣傳，炒作#####的獨(dú)特賣點(diǎn)三種方式齊頭并進(jìn)各媒體的投放要點(diǎn)（一期）：以戶外、展會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)為要緊宣傳點(diǎn)，輔助報(bào)紙、短信、雜志投放投放要點(diǎn)及備注月均總量比戶外按一年合計(jì)在前期投放市中心、高速入口、機(jī)場(chǎng)附近等地點(diǎn)25%現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)活動(dòng)營(yíng)銷費(fèi)用包括外展點(diǎn)與展廳的推介20%展會(huì)參加海南春秋兩季房展會(huì)、海南冬交會(huì)、異地房展會(huì)等15%報(bào)紙一般以《南國(guó)特區(qū)報(bào)》和《南國(guó)都市報(bào)》為主.一般在周四、周五投放，炒作廣告在周一投放15%物料戶型、看板、圍墻、現(xiàn)場(chǎng)包裝、前期物料比重較大10%短信要緊針對(duì)全球通、有車一族、二次置業(yè)以上的業(yè)主3%雜志要緊是針對(duì)海南的專業(yè)地產(chǎn)雜志5%電臺(tái)在交通臺(tái)、音樂臺(tái)播放,要緊為有車一族2%其他DM直投、網(wǎng)頁等其他5%注:一期廣告費(fèi)用的安排四、活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)能夠塑造品牌促進(jìn)銷售，易促成人脈成交。和媒體比起來，活動(dòng)更象不擅言談的大伙兒閨秀。她能夠把自己展現(xiàn)給你，卻無法把自己的思想毫無障礙地表達(dá)出來。他往往受媒體的制約。或者受到歡迎，或者得到誤解。如何幸免這些尷尬的出現(xiàn)？這就需要我們明白活動(dòng)營(yíng)銷的一些原則了：必須有媒體緊密配合任何與品牌提升或銷售無關(guān)的活動(dòng)均不考慮有活動(dòng)，必促銷，有活動(dòng)，必形象。大事熱炒、小事大炒，借勢(shì)就炒。低成本運(yùn)作，高姿態(tài)、高頻率出現(xiàn)。本案運(yùn)用活動(dòng)營(yíng)銷時(shí)要緊抓住兒童和老人，以感性的、公益性質(zhì)活動(dòng)為主；運(yùn)用事件營(yíng)銷時(shí)則要緊針著政府和相關(guān)專家、學(xué)者，或者時(shí)事、新聞等以理性的分析打動(dòng)目標(biāo)客戶?；顒?dòng)營(yíng)銷配合銷售策略，將使銷售策略事半功倍。立即用到的活動(dòng)營(yíng)銷有：項(xiàng)目一期開盤活動(dòng)。“九九重陽百子鬧，百果百菜送百老”同時(shí)向各農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)DM，做問卷調(diào)查，摸清有多少人有意向到那個(gè)地點(diǎn)買鋪，最喜愛的是哪種價(jià)格模式?！?####萬元調(diào)查資金，征集有心賺銀人”“老實(shí)人，跟我走”采納升值銷售價(jià)格模式或者是時(shí)尚主婦：寧讓口水飛，不讓銀子飛的以租代售模式，吸引客戶關(guān)注，誘發(fā)客戶購買。五、現(xiàn)場(chǎng)包裝策略“人靠衣裳馬靠鞍”，“最怕錦衣偏夜行”這兩句話講明了包裝的兩個(gè)作用，一個(gè)是包裝后外人看后對(duì)被包裝過的物品產(chǎn)生的“艷羨嫉妒又愛又恨”（買得起的就愛，買不起的就恨）；另一個(gè)是自己包裝后，提升了自信，假如沒人看到，自己會(huì)“懊惱憤慨悔”這也講明了人類的虛榮心?；蛘咧v叫“幸福的比較級(jí)”，只有比不人好了，才能產(chǎn)生愉悅感。因此，項(xiàng)目的包裝特不重要。不管是對(duì)客戶的虛空心依舊對(duì)我們自己的信心。項(xiàng)目包裝包括：售樓部包裝、工地包裝（圍墻、樣板鋪區(qū)）、商業(yè)氛圍營(yíng)造項(xiàng)目的包裝：以“商”帶“住”為主體策略（一）售樓部包裝售樓部主題一定要體現(xiàn)項(xiàng)目特色（百果園），體現(xiàn)生態(tài)綠色大自然；建議室內(nèi)結(jié)構(gòu)需要一定的中空挑高設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間的氣度。建議室內(nèi)結(jié)構(gòu)需要一定的中空挑高設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間的氣度。售樓部室內(nèi)裝修需具有相當(dāng)?shù)钠焚|(zhì)基礎(chǔ)，要求專業(yè)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)參與設(shè)計(jì)。接待區(qū)、展示區(qū)、洽淡區(qū)分區(qū)明確，各區(qū)之間又通透相連，顯出開敞大氣風(fēng)格（二）工地包裝包括（圍墻包裝、施工現(xiàn)場(chǎng)包裝）（三）樣板街及樣板鋪打造：次入口處設(shè)一排品牌鋪,其他部分用檔板隔開樣板街區(qū)，擋板隔開樣板街區(qū)，擋板隔開樣板鋪樣板鋪樣板街（四）商業(yè)氛圍營(yíng)造（物氛圍、景氛圍、人氛圍）總策略總策略人氛圍人氛圍商家統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一胸牌、統(tǒng)一進(jìn)場(chǎng)時(shí)刻。廣告位、羅馬旗、引導(dǎo)系統(tǒng)、店鋪招牌風(fēng)格、遮陽設(shè)置廣告位、羅馬旗、引導(dǎo)系統(tǒng)、店鋪招牌風(fēng)格、遮陽設(shè)置物氛圍硬鋪、小品、綠化、亮化、休閑帶硬鋪、小品、綠化、亮化、休閑帶……（另附方案）小品要貼合#####形象和定位（海島、農(nóng)業(yè)、產(chǎn)業(yè)一體化。）略景氛圍景氛圍六、品牌策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理及推廣語：地段優(yōu)勢(shì)——海南之中，四方財(cái)寶匯合點(diǎn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)——海南中部最大規(guī)模農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易中心、**最大新城區(qū)小型都市綜合體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)——全新建筑形態(tài)、全新業(yè)態(tài)組合、全新購物體驗(yàn)功能主題優(yōu)勢(shì)1、唯一的產(chǎn)地型、生態(tài)型、特色化農(nóng)產(chǎn)品交易城2、海南首個(gè)精品農(nóng)產(chǎn)品配送基地3、中部最大的一站式農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)．休閑主題優(yōu)勢(shì)——一站式消費(fèi)體驗(yàn)休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)璉功能優(yōu)勢(shì)**農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化璉條中的一環(huán)，享受此條璉上的政府扶持和政策支持資源共享優(yōu)勢(shì)——合作社引進(jìn)、大型工業(yè)廠家引進(jìn)、共同分享客源，吸引更多客源，逐步擴(kuò)大市場(chǎng)全業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)——批零、美食、休閑、娛樂、商務(wù)、住宅第三部分：營(yíng)銷推廣打算主推廣語（用于一期、融入LOGO）海南中部農(nóng)產(chǎn)品基地（海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城）主推廣語（用于一期、融入LOGO）海南中部農(nóng)產(chǎn)品基地（海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城）開盤前推廣主題集中亮相（項(xiàng)目圍墻廣告語、DM單廣告語、各新聞引用廣告語）#####。緊跟政府，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)2010**重點(diǎn)工程、省政府指定產(chǎn)業(yè)城#####，依仗**，稱霸海南海南中部最大農(nóng)貿(mào)城、海南首個(gè)精品農(nóng)產(chǎn)品配送基地#####，掌控以后，改變****進(jìn)展向北，#####扼踞喉地4#####，輸送健康，關(guān)愛**。百種蔬菜千種果，安全認(rèn)證駐場(chǎng)點(diǎn)#####，再造一城，繁華**住宅、公寓、酒店？批發(fā)市場(chǎng)、菜市場(chǎng)、美食休閑廣場(chǎng)？#####，各種財(cái)寶，帶給**！有享受沒負(fù)擔(dān)，有鈔票賺，零風(fēng)險(xiǎn)！老實(shí)人、大財(cái)迷、尚主婦、宅一族……想發(fā)財(cái)，跟我走！海南中部首席綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城（定位）**之喉，財(cái)寶新都（地段）以農(nóng)貿(mào)城建時(shí)尚城（都市）#####，**縣城新名片……農(nóng)貿(mào)產(chǎn)業(yè)一體化模型城（行業(yè)）海南中部首席綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城休閑商業(yè)體驗(yàn)城（業(yè)態(tài)）**大型都市綜合體**財(cái)寶動(dòng)車組（投資）有享受沒負(fù)擔(dān)有鈔票賺沒風(fēng)險(xiǎn)的聚寶城動(dòng)態(tài)亮相語（開盤前的新聞炒作，按新聞運(yùn)用原則動(dòng)態(tài)亮相語（開盤前的新聞炒作，按新聞運(yùn)用原則）國(guó)內(nèi)首家農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)一體化體驗(yàn)城，立即亮相海南進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化時(shí)代我省精巧農(nóng)業(yè)進(jìn)展可喜，#####甘當(dāng)“喜羊羊”動(dòng)態(tài)亮相語動(dòng)態(tài)亮相語（開盤前的硬廣或DM，按成本原則）1、#####財(cái)寶打算：老實(shí)人，跟我走（升值銷售）2、#####“淘金主婦”：寧讓口水飛，不讓財(cái)寶飛3、#####商盟令：各種富各種鋪，想發(fā)財(cái)快上路！二、全案品牌塑造打算時(shí)刻推廣方向應(yīng)用闡釋品牌時(shí)期營(yíng)銷時(shí)期導(dǎo)入期2011.7.-91、海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城（主定位）2、**大型都市綜合體（規(guī)劃）（農(nóng)貿(mào)也時(shí)尚，造城換印象）高調(diào)亮相，拔高形象，要緊應(yīng)用媒體為對(duì)外媒體。通過對(duì)都市綜合體概念的引用，更全面了解項(xiàng)目前景，理性傳播，有助商業(yè)形象打造，綜合體的概念，讓受眾對(duì)項(xiàng)目的理解，不再局限于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。品牌導(dǎo)入第一時(shí)期：IAM\MYJOB蓄水期一期精品農(nóng)產(chǎn)主題街2011.10-121、海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城2、#####：各種財(cái)寶各種鋪（投資）1接著使用，2加入。視媒體視時(shí)機(jī)與1或并列或融合。要點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)1為2帶來的財(cái)寶。加入價(jià)格模式，如時(shí)尚主婦投資打算等等，對(duì)市場(chǎng)形成煽動(dòng)力。配合開盤；另，講明商業(yè)街主題的劃分，讓市場(chǎng)看到明確財(cái)寶方向。導(dǎo)入第二時(shí)期：我能做什么開盤期鮮貨從類產(chǎn)權(quán)攤位2011.1-2012.32、#####：算計(jì)菜藍(lán)子？不如買個(gè)菜攤子。（投資）3.#####：關(guān)愛您的菜藍(lán)子（服務(wù)理念）一期少量銷控，推出產(chǎn)權(quán)商鋪。臨近春節(jié)，以“菜藍(lán)子”為宣傳要點(diǎn)，從投資和產(chǎn)品安全、后期治理上面宣傳。視情況制造新聞話題，推出“關(guān)愛菜藍(lán)子，系列新聞”和衛(wèi)生局、農(nóng)業(yè)局等單位聯(lián)手。公益活動(dòng)：贊助食品安全相關(guān)部門辦公設(shè)備，或與醫(yī)院聯(lián)手，開展義診品牌深化一時(shí)期：我能如何做？我預(yù)備如何做？持續(xù)蓄客期，明銷暗開生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品主題街2012．7-2012.10**財(cái)寶動(dòng)車組（投資）促銷活動(dòng)：#####生態(tài)產(chǎn)品體驗(yàn)中心回饋全城形象活動(dòng)：百果千蔬千本書（農(nóng)科類圖書免費(fèi)贈(zèng)送。）公益：贊助六一兒童活動(dòng)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品主題街推出。同時(shí)招商業(yè)績(jī)出來，從招商的成績(jī)講明?，F(xiàn)在期，大型超市必須引進(jìn)。借超市堅(jiān)決投資者信心，誘發(fā)市場(chǎng)向往。生態(tài)產(chǎn)品體驗(yàn)中心推出。（純果蔬餐館、純果蔬美容。凡能回答出十個(gè)項(xiàng)目問題的，均能夠享受三折優(yōu)惠。）品牌拓展一時(shí)期：我增加了什么，超出你的想象。（第二、三期產(chǎn)品交房、招商已出成果）持銷期，蓄客。老帶新政出籠。自然銷售，暗開。干貨茶葉果品2012.10-2013．1#####只保證兩點(diǎn)：（產(chǎn)業(yè)一體化的再次宣傳）你家的菜，今天早上剛從地里摘來。您訂的年貨，我們72小時(shí)內(nèi)送到。劍走偏峰：挺好的導(dǎo)“公關(guān)危機(jī)“。先以某一戶人家到電視臺(tái)透新聞，講是從#####買的菜吃后軀體不適。再先以記者采訪的形式，運(yùn)用電視新聞報(bào)道的形式，全程追蹤，從菜農(nóng)種菜到工廠加工，再到物流運(yùn)到#####，擺上攤位。通過幾重檢查。向市場(chǎng)證明#####的質(zhì)量和科學(xué)流程。品牌維護(hù)：由單向傳播轉(zhuǎn)為市場(chǎng)主動(dòng)了解。讓市場(chǎng)由認(rèn)知到認(rèn)可。（現(xiàn)在期必須已進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期，構(gòu)建出完整的運(yùn)營(yíng)流程。）蓄客、暗銷明開海島之心商務(wù)公寓2013．2-2013.5海島之心公寓：以商博商。從投資、居住雙宜宣傳。具體分析#####的商家需求及商務(wù)配套服務(wù)。建筑格調(diào)及技術(shù)參數(shù)輔助。以“未出賣，先出租”為宣傳點(diǎn)，給市場(chǎng)造成此公寓受市場(chǎng)熱捧的表相。品牌更新：連續(xù)理性，硬調(diào)、煽動(dòng)為主的商業(yè)宣傳。依附#####品牌進(jìn)行宣傳。蓄客，控銷明開。住宅底商2013．6-2013．9鋪王出街，農(nóng)博收官！誰是最后一對(duì)“搶鈔票夫妻”？用時(shí)限，少量強(qiáng)調(diào)寶貴。醇熟市場(chǎng)，以客帶客。易銷易推。品牌連續(xù)：杜絕負(fù)面新聞。明銷暗開。三、一期具體銷售方案主題分項(xiàng)細(xì)項(xiàng)2011年2012年項(xiàng)目進(jìn)度時(shí)刻7-8月8月－9月10111212-3月周期劃分意向咨詢正式蓄客期中部精品農(nóng)產(chǎn)品主題街開盤強(qiáng)銷期加推一層的鮮貨肉類批零專區(qū)持銷期一期掃尾及二期蓄客期工程進(jìn)度一期商鋪工程達(dá)到開盤要求生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品主題街到開盤要求行政報(bào)批施工許可證中部精品主題街商鋪預(yù)售證取得生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品主題街商鋪預(yù)售證取得包裝一期樣板街及樣板鋪看樓通道工地圍墻完成項(xiàng)目周邊環(huán)境亮化圍墻換搞導(dǎo)識(shí)系統(tǒng)，二期看樓通道的布置二期看樓通道布置售樓部包裝方案售樓部包裝完畢看樓通道的形象包裝完成樣板鋪一期樣板鋪設(shè)計(jì)樣板鋪竣工售樓中心\模型區(qū)域模型8月前到位售樓部所有物料到齊售樓部物料的更換項(xiàng)目沙盤銷售打算銷售為供貨的95%銷售分期培訓(xùn)基礎(chǔ)知識(shí)一批蓄客，培訓(xùn)“定位與規(guī)劃“正式蓄客期培訓(xùn)：銷售技能一期一批開盤老帶新出籠培訓(xùn)加強(qiáng)，產(chǎn)品了解深入。客戶分析二批開盤加強(qiáng)銷售力量，細(xì)分客戶，為策劃部提供媒體千人成本依據(jù)。首盤尾貨二期蓄客，總結(jié)銷售優(yōu)劣。長(zhǎng)處更長(zhǎng)，短個(gè)彌補(bǔ)推廣打算推廣目標(biāo)導(dǎo)入形象導(dǎo)入形象完成“#####是什么？”的信息傳達(dá)。完成“#####是干什么的““信息傳達(dá)“#####能做什么”的信息傳達(dá)品牌深化一時(shí)期：完成“我能做什么，我將如何做”的信息滲透。二次蓄客輔助銷售推廣策略整體形象高調(diào)亮相，拔高形象從高定位轉(zhuǎn)為實(shí)利益從主定位和多業(yè)態(tài)宣傳投資價(jià)值從“投資、多業(yè)態(tài)、多業(yè)種”提升價(jià)值體系從“主定位和業(yè)態(tài)、投資”提升價(jià)值形象從投資和食品安全、后期治理上制造新聞話題，聯(lián)手食品安全機(jī)構(gòu)和相關(guān)機(jī)構(gòu)共同操作，使新聞具有系統(tǒng)化特點(diǎn)，使品牌形象立體化整體形象推廣主題打造中部第一農(nóng)產(chǎn)品交易城#####榮耀開盤各種財(cái)寶各種鋪老實(shí)人投資打算鮮貨肉類批零專區(qū)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)攤位發(fā)售：算計(jì)菜籃子，不如買個(gè)活攤子”戶外案名、主定位語開盤信息算計(jì)菜籃子，不如買個(gè)財(cái)攤子戶外案名、主定位語整合?？诜慨a(chǎn)網(wǎng)（BAMMER）、海南農(nóng)產(chǎn)品交易網(wǎng)（新聞）分眾投放、?？诜慨a(chǎn)網(wǎng)（BAMMER）、海南農(nóng)產(chǎn)品交易網(wǎng)（新聞）、條幅、短信/DM單張派發(fā)鄉(xiāng)鎮(zhèn)條幅、短信、網(wǎng)絡(luò)廣告持續(xù)DM單張有阻礙力的電視欄目重點(diǎn)。其他媒體保持。視廣告效果，可考慮撤掉分眾物料形象單張方案確定后文案出籠整個(gè)價(jià)值體系全面展開活動(dòng)海報(bào)及DM加推DM籌備DM到位時(shí)期性信息DM12月籌備，1月到位下段促銷物料籌備商業(yè)樓書政府協(xié)助確定后，文案出籠設(shè)計(jì)定稿樓書到位樓書數(shù)量清查樓書更新招商手冊(cè)文案出籠招商手冊(cè)制作戶型折頁籌備完成增補(bǔ)單張促銷禮品項(xiàng)目手提帶VIP卡，禮品禮品公關(guān)活動(dòng)展會(huì)參加2011年海南秋季房展會(huì)（亮相，想方法引導(dǎo)省政府關(guān)注）參加2011年海南冬交會(huì)（促銷）形象促銷活動(dòng)首屆產(chǎn)地型食材廚師大賽。樣板鋪新聞報(bào)道?！皭坌募簇?cái)寶“凡為養(yǎng)老院捐過款及物的客戶，可拿相關(guān)憑證，享受購鋪優(yōu)惠。捐10元優(yōu)惠100元，最高可達(dá)萬元優(yōu)惠。（春節(jié)關(guān)注）贊助食品安全相關(guān)部門辦公設(shè)備，迎合菜籃子打算、（春節(jié)關(guān)注）形象促銷活動(dòng)四、項(xiàng)目總體營(yíng)銷打算【海南中部綜合農(nóng)產(chǎn)品交易城】整體營(yíng)銷推廣打算表：主題:一城通天下,萬商聚農(nóng)博兩個(gè)專業(yè)批售市場(chǎng)遠(yuǎn)見“芯”價(jià)值瓜菜果品、茶葉干貨兩個(gè)批售專區(qū)推出瓜菜果品、茶葉干貨兩個(gè)批售專區(qū)的店面或鋪位1、專業(yè)批售市場(chǎng)整體包裝定位、現(xiàn)場(chǎng)包裝更換；兩個(gè)專業(yè)批售市場(chǎng)遠(yuǎn)見“芯”價(jià)值瓜菜果品、茶葉干貨兩個(gè)批售專區(qū)推出瓜菜果品、茶葉干貨兩個(gè)批售專區(qū)的店面或鋪位1、專業(yè)批售市場(chǎng)整體包裝定位、現(xiàn)場(chǎng)包裝更換；2、戶外廣告更新；3、商業(yè)銷售講辭統(tǒng)一；4、免租或返租優(yōu)惠活動(dòng)；5、舉辦首屆海南中部（**）農(nóng)博會(huì)；6、參