物業(yè)外包的優(yōu)劣勢分析

物業(yè)外包的優(yōu)勢與劣勢分析近十年來，業(yè)務(wù)外包這一經(jīng)營管理方法越來越受到物業(yè)管理企業(yè)的重視，到目前為止，幾乎所有的物業(yè)管理企業(yè)都不同程度地將專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給更加專業(yè)性的服務(wù)企業(yè)。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)，以加工的方式發(fā)包給專業(yè)的、高效的產(chǎn)品（服務(wù)）提供商。最初的外包僅僅涉及專用設(shè)備維修保養(yǎng)等領(lǐng)域，目前已經(jīng)拓展到保安服務(wù)和保潔服務(wù)等領(lǐng)域?？傮w來說外包服務(wù)有以下優(yōu)勢。物業(yè)資產(chǎn)管理是房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展方向 一、物業(yè)管理外包的優(yōu)勢1、降低經(jīng)營成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公司在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。這些企業(yè)通過承攬大量專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)，通過規(guī)模經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)比單個物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營高得多的經(jīng)營效率，因而能夠以優(yōu)質(zhì)低價為物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，從而使得物業(yè)管理企業(yè)節(jié)省運(yùn)營的費(fèi)用。物業(yè)管理設(shè)施管理資產(chǎn)管理房地產(chǎn)組合投資管理低中高低中高勞動密集型智力密集型毛利率人才需求其二，通過保安、保潔業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少，特別是減少在人力資源管理方面的成本。目前國家對勞動用工制度的加強(qiáng)監(jiān)管，用人單位的用工成本逐步升高，外包服務(wù)可以有效降低這方面的成本。其三，將專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)投資，在財(cái)務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進(jìn)行預(yù)算管理，通常更容易進(jìn)行成本控制。比如大型的保潔公司能夠在專用設(shè)備方面實(shí)現(xiàn)共享，而不必在每個物業(yè)點(diǎn)都采購專用設(shè)備，從而降低設(shè)備投資?？傊?，業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)利潤。2、業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢來提高其所提供的產(chǎn)品（服務(wù)）質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。比如專業(yè)的電梯維修保養(yǎng)公司，可以科學(xué)規(guī)范地制定詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，達(dá)到預(yù)想的維護(hù)保養(yǎng)效果；專業(yè)的保安公司，有較系統(tǒng)的保安員管理辦法及訓(xùn)練方式以及廣泛的招聘渠道，結(jié)合當(dāng)今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，這必將大大加強(qiáng)治安防患能力。3、業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避一些風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險的能力。對于風(fēng)險高、管理難度大、專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，也可采用外包的服務(wù)方式以確保在服務(wù)提供的同時規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險。如電梯設(shè)備的維保與運(yùn)行，在多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)均采用外包的服務(wù)方式，其原因可能包括：電梯屬特種設(shè)備，國家對其的管理要求極為嚴(yán)格，要求從業(yè)企業(yè)有專項(xiàng)資質(zhì)許可（包括經(jīng)營資質(zhì)和安全許可），從業(yè)人員技術(shù)要求較高且要持證上崗，屬于典型的技術(shù)含量高、管理難度大、安全責(zé)任風(fēng)險大的專項(xiàng)外包業(yè)務(wù)。同時保安、保潔服務(wù)的外包可以有效降低企業(yè)在用工方面的風(fēng)險4、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來的最直接好處，是通過轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效益、最有價值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競爭力的機(jī)會。物業(yè)管理企業(yè)通過專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，逐步從繁雜的專業(yè)化事務(wù)中解脫出來，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者，實(shí)現(xiàn)了“管理”職能的回歸，扮演了一個服務(wù)集成商的角色。物業(yè)管理企業(yè)不是業(yè)主服務(wù)需求的生產(chǎn)者，不再直接向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是通過提供間接服務(wù)、人文服務(wù)和信息服務(wù)，組織和落實(shí)社會專業(yè)服務(wù)資源，為業(yè)主提供服務(wù)。 二、物業(yè)管理外包的不足和限制條件與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢是同時存在的，尤其是在我國社會轉(zhuǎn)型時期，物業(yè)管理市場尚不成熟的時候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1.外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過招標(biāo)方式進(jìn)行，通過對投標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、價格、資信等方面評估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂茖Ψ降墓芾碚呋虼?，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場難以控制。2.外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務(wù)的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過合同或簡單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務(wù)或項(xiàng)目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來運(yùn)作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。3.外包在提供服務(wù)的時間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務(wù)需要具有預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變性及強(qiáng)有力的引導(dǎo)能力，而事實(shí)上按照合同條款很難滿足對不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時雙方一般又不在同一地點(diǎn)，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務(wù)，在時間上往往相對滯后。4.外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約過程中，物業(yè)管理公司對專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納入自身的整個管理體系中。實(shí)踐證明，游離于管理體系之外的外包，成功率是不高的。斯密定理告訴我們：“分工水平依賴于市場容量”。一個企業(yè)能否從專業(yè)分工中得益，依賴于參加分工網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)數(shù)量（市場容量）。然而由于目前我國的物業(yè)管理市場不太成熟，市場還處于初期萌芽或無序的混亂競爭階段，在需求方面業(yè)主的實(shí)際認(rèn)可度不高，在供給方面市場資源還不是很豐富，有些專項(xiàng)業(yè)務(wù)在市場上很難找到專業(yè)資源，或因現(xiàn)有的專業(yè)資源稀缺導(dǎo)致的專項(xiàng)外包業(yè)務(wù)價格高企，超過企業(yè)的承受能力，因此當(dāng)前乃至今后一段時間內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)的外包有相當(dāng)?shù)木窒扌浴?三、物業(yè)管理外包的未來趨勢與格局雖然物業(yè)管理外包作為一種新型的物業(yè)管理模式目前還存在一些有待解決的問題，但它體現(xiàn)了在知識經(jīng)濟(jì)時代，傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代化物業(yè)管理轉(zhuǎn)型過程中物業(yè)管理職能社會化、專業(yè)化、市場化的必然發(fā)展趨勢。根據(jù)筆者的預(yù)測和設(shè)想，未來的格局有五種形態(tài)：第一，傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)和市場成熟程度不高的城市在相當(dāng)?shù)臅r間內(nèi)，仍有較大的存在和發(fā)展空間。第二，基于市場的物業(yè)管理專業(yè)化必將對物業(yè)管理市場產(chǎn)生重大的影響。物業(yè)管理的再專業(yè)化過程將物業(yè)管理過程中的各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)再度精深精細(xì)化，外包管理漸成趨勢。隨著社會服務(wù)體系發(fā)育的完整，各類專業(yè)化公司應(yīng)運(yùn)而生蓬勃發(fā)展，依仗自身的專業(yè)化能力作為物業(yè)管理公司的分供方，共同服務(wù)于社區(qū)業(yè)戶。物業(yè)管理公司的角色同時轉(zhuǎn)換為社區(qū)管理的組織者、監(jiān)督者、協(xié)調(diào)人和決策建議者。第三、內(nèi)部的專業(yè)化的發(fā)展將催生物業(yè)管理企業(yè)的集團(tuán)化。只要是市場經(jīng)濟(jì)，就必須實(shí)行專業(yè)化，只要是現(xiàn)代的市場經(jīng)濟(jì)，就必須搞集團(tuán)化。而集團(tuán)化是以專業(yè)化為基礎(chǔ)和包含著專業(yè)化的，是專業(yè)化的綜合和整合。通過集團(tuán)成員企業(yè)優(yōu)勢的組合，集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，組建若干專業(yè)化的分公司。如清掃公司、保安公司、綠化公司、房屋維修公司、搬家公司、裝飾裝修公司，樓寓清洗公司等等，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。第四，隨著產(chǎn)業(yè)價值鏈分解和專業(yè)化發(fā)展，物業(yè)管理出現(xiàn)精深精細(xì)化趨勢，并從勞動密集型逐漸成長為知識密集型，從而物業(yè)管理中分離出一個新型的領(lǐng)域一一設(shè)施管理。相對于物業(yè)管理，設(shè)施管理表達(dá)了一種新的發(fā)展理念，即對于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一種全面的、綜合的成本觀念和效益觀念，從而達(dá)到設(shè)施壽命周期經(jīng)營費(fèi)用與使用效率的最優(yōu)結(jié)合。設(shè)施管理與物業(yè)管理相比較，更加具有戰(zhàn)略層次的特點(diǎn)和動態(tài)發(fā)展的全局整合理念。從業(yè)務(wù)操作上看，設(shè)施管理是傳統(tǒng)物業(yè)管理的提升，在管理方法、內(nèi)容、目的和手段等方面超越傳統(tǒng)物業(yè)管理。第五，物業(yè)管理行業(yè)比照物現(xiàn)代物流業(yè)，創(chuàng)造出一個嶄新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。就像物流業(yè)把傳統(tǒng)的物流活動（如運(yùn)輸、倉儲、裝卸搬運(yùn)等），從系統(tǒng)的角度和觀點(diǎn)出發(fā)，把產(chǎn)品從生產(chǎn)地到消費(fèi)地之間的整個供應(yīng)璉，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，進(jìn)行高效率計(jì)劃、管理、配送創(chuàng)造出一個新型服務(wù)業(yè)一樣。那么物業(yè)作為與物流相對應(yīng)的不動產(chǎn)業(yè)，能否也能把傳統(tǒng)的各服務(wù)于不動產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)，進(jìn)行科學(xué)的整合，從簡單的外圍服務(wù)商轉(zhuǎn)換為更深層次的內(nèi)部緊密協(xié)作，把一同服務(wù)于不同指向的物業(yè)領(lǐng)域市場，以系統(tǒng)論的方法把各供應(yīng)鏈連接起來，提供各類增值服務(wù)。隨著物業(yè)專業(yè)化的快速發(fā)展，物業(yè)的服務(wù)類型大約分成三類，其中包括物業(yè)經(jīng)營，物業(yè)咨詢，物業(yè)管理三部分組成。在國際物業(yè)中，物業(yè)經(jīng)營與物業(yè)咨詢產(chǎn)生主要的利潤，約占80%，而物業(yè)的日常管理利潤一般僅占到20%，這反映了物業(yè)管理發(fā)展的結(jié)構(gòu)變化趨勢。由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)律知，企業(yè)會追逐高附加值，高利潤的領(lǐng)域，而將低附加值的產(chǎn)業(yè)鏈，逐漸剝離出去，分包給相關(guān)的專業(yè)服務(wù)公司［1］。在國外，像美國、英國、新加坡等國家的物業(yè)管理主要是“外包的模式”。國內(nèi)的一些物業(yè)公司也逐漸將專業(yè)或日常服務(wù)性管理進(jìn)行“外包”，比如像電梯、空調(diào)、保潔、保安等。外包會使公司的保持適當(dāng)?shù)囊?guī)模，增強(qiáng)企業(yè)的核心的競爭力。外包是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略選擇的結(jié)果。隨著保潔、安保、空調(diào)維護(hù)、綠化等專業(yè)公司的成長，專業(yè)分工的進(jìn)一步細(xì)化與深入，外包也將成為國內(nèi)物業(yè)管理的一種趨式。一、物業(yè)“外包”的涵義“外包”(outsourcing)這個概念最初是由C?K?Prahalad和GrayHamel于1990年首先提出來的，是指企業(yè)將一些非核心的、次要的或輔助性的功能或業(yè)務(wù)外包給企業(yè)外部的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，利用它們的專長和優(yōu)勢來提高企業(yè)的整體效率和競爭力而自身僅專注于企業(yè)具有核心競爭力的功能和業(yè)務(wù)。通過外包涵義可以知道，外包中包括三個重點(diǎn)，一是所外包的業(yè)務(wù)是“非核心的、次要的業(yè)務(wù)”，二是這些業(yè)務(wù)外包的對象必須是“企業(yè)外部的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)”必須在技術(shù)、服務(wù)、管理等專業(yè)的。由于現(xiàn)代服務(wù)中業(yè)主已逐漸轉(zhuǎn)向追求價值，追求個性化、差異化、高質(zhì)量的服務(wù)。因此，在外包中應(yīng)選擇專業(yè)公司作為合作的對象。三是，通過外包管理最終要達(dá)到“提高企業(yè)效率與競爭力”目的?！疤岣咂髽I(yè)效率與競爭力”既是企業(yè)實(shí)行外包的約束，也是企業(yè)外包決策的依據(jù)，是實(shí)行外包模式的績效目標(biāo)。因此，通過外包，企業(yè)既專注于核心和主要的業(yè)務(wù)，提高企業(yè)的核心競爭力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力［2］。同時，通過與專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，將外包企業(yè)的專業(yè)、成本優(yōu)勢納入本企業(yè)中，所外包的業(yè)務(wù)的質(zhì)量和顧客滿意度均得到提高。二、物業(yè)外包的必然性趨勢物業(yè)外包實(shí)質(zhì)是更專業(yè)化，更細(xì)分工，是外包雙方間的一種協(xié)作。從經(jīng)濟(jì)學(xué)