項目開發(fā)全流程簡述(發(fā)展管理部程皓)課件

房地產(chǎn)開發(fā)全流程——地產(chǎn)角度的項目管理程皓二零一二年九月房地產(chǎn)開發(fā)全流程程皓1對房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結合中海的內(nèi)部價值導向和管理設置談談我自己的看法。

如有雷同，純屬巧合如有異議，隨時指教

如若鄙視，小聲點罵前言對房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法2房地產(chǎn)開發(fā)是一個具有很長周期的過程，與制造業(yè)的重復勞動不同，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程呈現(xiàn)出明顯的階段性，各個階段不僅作用主體不同，其工作內(nèi)容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分階段的方式來解讀房地產(chǎn)的開發(fā)流程。分階段分析房地產(chǎn)開發(fā)是一個具有很長周期的過程，與制造業(yè)的3

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段運營階段傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段運4

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、項目體量

主要指標核心工作：初步可行性研究（項目建議書）、項目初始評價、初步設想、

投資評價輸出結果：初步?jīng)Q策

（項目是否具備投資價值）back傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、5

傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調研、市場深度調研、

土地出讓的具體指標核心工作：營銷定位、規(guī)劃設計輸出結果：規(guī)劃方案（初步總平）back傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調研、市6

傳統(tǒng)的階段劃分方法實施階段主要內(nèi)容：施工圖設計、招投標

項目現(xiàn)場管理（成本管理

質量管理

進度管理）back傳統(tǒng)的階段劃分方法實施階段主要內(nèi)容：施工圖設計、招投7

傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：

項目交付

項目后評估

人員分流

結算…

back傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：back8

傳統(tǒng)的階段劃分方法運營階段主要內(nèi)容：

物業(yè)管理的相關內(nèi)容

back傳統(tǒng)的階段劃分方法運營階段主要內(nèi)容：back9項目全壽命周期有建設意圖項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告項目評估項目立項項目實施階段設計準備階段編制設計任務書設計階段方案設計擴初設計施工圖設計施工施工階段動用前準備階段保修期項目正式動用項目使用階段項目拆除開發(fā)管理(DM)物業(yè)管理(FM)項目管理(PM)全壽命管理(LCM)項目全壽命周期有項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告10

地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項目業(yè)主方的PM——OPM設計方的PM——DPM承包方的PM——CPM供貨方的PM——SPM地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項目業(yè)主方的PM——11各自的視角不盡相同各自的視角不盡相同12從剛剛分析的幾個階段來看幾大工作：設計——有設計院招投標——有招投標代理和造價事務所施工——有承建商物業(yè)——有物業(yè)公司銷售——有銷售代理公司所有說，房地產(chǎn)是一個資源整合型的行業(yè)但也是唯一一個經(jīng)歷全生命周期的單位，我們也應該有全過程的視角。從剛剛分析的幾個階段來看13

個人偏向的劃分方法

劃分依據(jù)

錢：房地產(chǎn)作為一個資金密集型的“類金融行業(yè)”，錢是根本。

中海的企業(yè)導向和內(nèi)部管理脈絡

幾大關鍵節(jié)點

土地投資：主要投資支出，真正開發(fā)的開始

具備開盤條件：資金回籠的開始

入伙：核數(shù)師認定結利的節(jié)點，利潤的結算個人偏向的劃分方法劃分依據(jù)14

投資階段土地是關鍵這個階段的核心焦點就是土地投資階段土地15

投資階段項目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項目本身的特殊性對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項目在發(fā)展規(guī)劃中的定位項目的利潤貢獻投資階段項目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政16

投資階段土地素質宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點土地價格土地升值潛力評估立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點比較投資階段土地素質宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境17總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅建筑面積、公建建筑面積

綜合容積率、住宅容積率

建筑密度控高

綠化率怎么看地？

-規(guī)劃指標總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅18市場分析之地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟基礎和政策環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎設施建設主要指標：土地供應、投資量；供銷總量、總額、價格水平和各指標增長預期客戶群體特征熱點產(chǎn)品和熱點項目怎么看地？

-市場環(huán)境市場分析之地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟基礎和政策環(huán)境怎么看地19判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況知己知彼樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點、立面和套內(nèi)戶型售價水平和定價策略營銷特點、主要賣點、熱銷戶型、主要客戶群、賣場布置、有無代理銷售率、入住率（已有入伙的項目）物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套市場分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？

-市場環(huán)境判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點、20價核心格怎么看地？

-核心價核心格怎么看地？-核心21土地投資決策地產(chǎn)發(fā)展鏈條中最重要的決策數(shù)據(jù)支持土地投資決策數(shù)據(jù)支持22決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場情況競爭對手賣房策略當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況城市發(fā)展規(guī)劃重要基礎設施地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)地塊周邊樓盤情況項目定位數(shù)據(jù)支持決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場情況競爭對手賣房策略當?shù)?3參與的主要部門：投資管理部——土地跟蹤、投資分析營銷策劃部——市場調研、銷售預測設計管理部——初步規(guī)劃和建筑指標計算數(shù)據(jù)支持參與的主要部門：數(shù)據(jù)支持24土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……25第一個重要目標節(jié)點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件：報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）第一個重要目標節(jié)點：開盤26第一個重要目標節(jié)點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件：報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）第一個重要目標節(jié)點：開盤27兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）一個源頭：設計備注：講解時以建設為主線，后續(xù)補充報建流程STEP1

營銷定位（營銷+設計）市場是一切投資的導向主要內(nèi)容：通過項目的區(qū)位分析和市場調研，確定主流目標客戶，從而確定產(chǎn)品大體的類別和檔次，進而給出產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型方面的建議兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）STEP1營28STEP2方案設計

總平方案

主要依據(jù)：營銷定位報告（內(nèi)部給出的市場導向）

設計規(guī)劃要點（政府給出的指標限制）在市場和政府間取得最佳的平衡

主要作用：確定項目的總平面布置，物業(yè)形態(tài)、樓棟數(shù)、

單個樓棟層數(shù)、體量，以及外部的景觀布置等等

單體方案

主要依據(jù)：總平方案主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細項指標STEP2方案設計29STEP3大施工前工作主線輔線

擴初設計總包分判施工圖設計進場施工直接指導施工的圖紙結構圖、細部節(jié)點圖、配筋圖、施工做法等等根據(jù)施工圖算得工程量，根據(jù)工程量計算價格，施工圖是招標文件的要件。招標一般包括發(fā)標、投標、議標、開標等環(huán)節(jié)詳勘樁基施工試樁結構施工土方施工確定地質條件、是否有文物遺址等等承載力試驗STEP3大施工前工作擴初設計總包分判施工圖設計進30STEP4銷售前工作

建設工作：地下室施工—主樓施工（到達三層）報建工作：復雜而繁瑣細項流程特點：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關鍵線路

反復多，不可控因素多

STEP4銷售前工作建設工作：地下室施工—主樓31這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項工作的質量，減少反復，一次反復就會導致后續(xù)工作擱置、

重新來過，要做到這點需要一是專業(yè)能力強，二是與審查主體的溝通。3、技術措施（★★★）：①建設流程：分步設計、分割合約（有風險）

②報建流程：提前報審、到時取證（這個就是公關）這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直32開盤后就進入到相對單純的工程建設期當然每個分項也都要有相應的設計、分判；相關的報建手續(xù)也在繼續(xù)走。開盤后就進入到相對單純的工程建設期33工程建設期：兩大板塊，多個分項：室內(nèi)板塊混凝土結構、砌筑工程、室內(nèi)抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程…室外板塊市政工程：水、電（強、弱）、燃氣、道路景觀工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標識系統(tǒng)…工程建設期：34細項流程細項流程35這個階段如何壓縮時間，縮短流程？關鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡單的有活了就上人，沒有哪家施工單位會這樣，這里有個重要的因素就是成本！人就是成本，簡單的操作會造成成本的浪費。如何合理的籌劃成為了關鍵這個階段如何壓縮時間，縮短流程？關鍵詞：人、工作面36如何合理的籌劃成為了關鍵！關鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節(jié)省的時間如何合理的籌劃成為了關鍵！關鍵詞：回頭、流水工作1工作2工作37實例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個工序混凝土結構、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規(guī)方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及時回頭工期T=10*5*5=250天節(jié)省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑實例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個工序混38實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結構可以細分為三個小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個工序的速度是2天/層。常規(guī)方式：單層工期T=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天節(jié)省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結構可以細分為三個小39是不是只節(jié)省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運轉和節(jié)省如下：層數(shù)越多，節(jié)省的時間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土是不是只節(jié)省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運轉和節(jié)省第40會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考慮，理論上是這樣的。但實際上要考慮的問題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質上就是找到最好的平衡點，形成一個固定的節(jié)奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標的，也要在很多限制條件下達到“合理”會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考41工程的進度控制關鍵詞1：關鍵線路1、控制住關鍵線路！2、不讓非關鍵線路變成關鍵線路！工程的進度控制關鍵詞1：關鍵線路42示例：一項工程分為8項工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F(xiàn)、G是H的緊前工作。1、通過壓縮關鍵線路上的工作時間，可以縮短工期，壓縮非關鍵線路則無效。2、非關鍵線路延遲就可能變成關鍵線路。3、壓縮關鍵線路上的工作時間并不是一直有效的，會改變屬性。4、如何識別可壓縮的限度？（總時差和自由時差）5、實際施工中是復雜的。信息不對稱帶來的風險不可避免，但有效管理卻可以減少無謂失誤。示例：一項工程分為8項工作，A（3）、B（4）、C（5）、D43工程的進度控制關鍵詞2：及時比對事前控制事中控制事后控制方法：前鋒線法、掙值法工程的進度控制關鍵詞2：及時比對44掙值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：計劃工作的預算費用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的預算費用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的實際費用費用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0費用在預算內(nèi)=0費用持平<0費用超支進度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0進度超前=0進度正常<0進度滯后掙值法PCWS（plannedcostforwork45掙值法時間費用ACWCPCWCPCWS進度超前費用超支掙值法時間費用ACWCPCWCPCWS進度超前費用超支46入伙準備期：如開盤前一樣又是工程建設和報建取證錯綜復雜的一個時期細項流程入伙準備期：細項流程47分角度小結分角度小結485證《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動工蓋房子可以賣房子有了才能賣房子！報建5證《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程491證2書拿了才能收房子！業(yè)主購房后只要拿到“一證兩書”《房產(chǎn)證》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》報建1證2書拿了50各級政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局……政府相關部門21個經(jīng)歷初期21個部門，445天的流程，地產(chǎn)商拿到了5證可以進行商品房銷售！報建各級政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局政府相關部門251在相關部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗報建在相關部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗報建52基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收三證之一檔案館初驗合格證報建基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)53三證之二配套工程驗收合格證報建三證之二報建54三證之三質監(jiān)站單體驗收合格證收官之證需在1、2完成的基礎上取得報建三證之三報建5556

……政府相關部門12個經(jīng)歷初期12個部門，地產(chǎn)商拿到了3證，通過了5驗宣布商品房竣工，可以交付業(yè)主！報建56……政府相關部門12個經(jīng)歷初期156土地費用建安費用營銷費用管理費用稅收規(guī)費成本構成成本土地費用建安費用營銷費用管理費用稅收規(guī)費成本構成成本57房價高低很大程度上取決于地價土地費用成本房價高低很大程度上取決于土地費用成本58房地產(chǎn)行業(yè)相關稅種共有12種各項行政性收費50余種占全部開發(fā)成本的15%～25%稅收規(guī)費成本房地產(chǎn)行業(yè)相關稅種共有12種稅收規(guī)費成本59營業(yè)稅企業(yè)所得稅增值稅三項大稅占稅費的絕大部分成本營業(yè)稅企業(yè)所得稅增值稅三項大稅占稅費的絕大部分成本60完成房屋建設，需要130份合同完成房屋建設，約需要150次付款以我們一棟典型的31層高層為例建安費用成本建安費用成本61基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)62策劃在前——工程策劃通觀全局化整為零穿插緊密合理回頭工程部署策劃在前——工程策劃工程部署63基礎施工階段15天完成土方開挖45天地下室結構施工以我們一棟典型的31層高層為例基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程基礎施工階段基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初64基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收主體施工階段5天一層中海速度以我們一棟典型的31層高層為例工程基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)656層時安裝施工電梯

10層時開始砌體施工2/3鋁窗、欄桿裝飾施工階段封頂后

30天屋面構架施工90天電梯安裝完成120天內(nèi)外架拆除完成。

以我們一棟典型的31層高層為例基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收工程基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)66超高層高高層小高層多高層別高墅精裝修再加4個月竣工至交付入住增加3-6個月！

約15個月約11個月約9個月約6個月約5個月工程超高層精裝修再加4個月約15個月工程67房地產(chǎn)開發(fā)：內(nèi)部合作部門多外部協(xié)調單位多工作內(nèi)容多且雜不確定因素多是一個極其復雜的系統(tǒng)工程，任何一點都不能忽視，任何一刻都不能松懈房地產(chǎn)開發(fā)：68我們是如何管控的（自己的理解）我們是如何管控的（自己的理解）69項目開發(fā)全流程簡述(發(fā)展管理部程皓)課件70內(nèi)部管控之營銷認購簽約回款認籌數(shù)解籌率去化比銷售額合約額正常/非正常付首付回款額未回款額回款比率復合指標：庫存、存貨比、有效合約額內(nèi)部管控之營銷認購簽約回款認籌數(shù)合約額回款額復合指標：庫存、71項目開發(fā)全流程簡述(發(fā)展管理部程皓)課件72內(nèi)部管控之工程開工開盤竣工入伙內(nèi)部管控之工程開工開盤竣工入伙73內(nèi)部管控之精髓一個字：錢??！內(nèi)部管控之精髓一個字：錢?。?4內(nèi)部管控之精髓考核的根本其實就是樹立導向（指揮棒指哪打哪）我們（中海）的考核中心就是利潤（結利）入：工程就是為了賣，賣了還要收回來，收回來就是錢。相關部門：設計、合約、工程、營銷、項目事務出：管理費用、工程費用、營銷費用

相關部門：人事、財務、合約我們的考核模式下就要求我們拼命賺，拼命省內(nèi)部管控之精髓考核的根本其實就是樹立導向（指揮棒指哪打哪）75結語感謝人事行政部，感謝雄哥阮姐給我一個自我總結的機會。也感謝大家的光臨，更感謝大家湊合著聽了這么久！謝謝！結語感謝人事行政部，感謝雄哥阮姐給我一個自我總結的機會。76房地產(chǎn)開發(fā)全流程——地產(chǎn)角度的項目管理程皓二零一二年九月房地產(chǎn)開發(fā)全流程程皓77對房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法，今天主要結合中海的內(nèi)部價值導向和管理設置談談我自己的看法。

如有雷同，純屬巧合如有異議，隨時指教

如若鄙視，小聲點罵前言對房地產(chǎn)開發(fā)流程的理解或解讀，有多種角度和方法78房地產(chǎn)開發(fā)是一個具有很長周期的過程，與制造業(yè)的重復勞動不同，房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程呈現(xiàn)出明顯的階段性，各個階段不僅作用主體不同，其工作內(nèi)容、工作成果都存在很大的不同。

今天，我也采用分階段的方式來解讀房地產(chǎn)的開發(fā)流程。分階段分析房地產(chǎn)開發(fā)是一個具有很長周期的過程，與制造業(yè)的79

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段運營階段傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段運80

傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、項目體量

主要指標核心工作：初步可行性研究（項目建議書）、項目初始評價、初步設想、

投資評價輸出結果：初步?jīng)Q策

（項目是否具備投資價值）back傳統(tǒng)的階段劃分方法概念階段主要信息：區(qū)位、周邊情況、81

傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調研、市場深度調研、

土地出讓的具體指標核心工作：營銷定位、規(guī)劃設計輸出結果：規(guī)劃方案（初步總平）back傳統(tǒng)的階段劃分方法規(guī)劃階段主要信息：區(qū)位深度調研、市82

傳統(tǒng)的階段劃分方法實施階段主要內(nèi)容：施工圖設計、招投標

項目現(xiàn)場管理（成本管理

質量管理

進度管理）back傳統(tǒng)的階段劃分方法實施階段主要內(nèi)容：施工圖設計、招投83

傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：

項目交付

項目后評估

人員分流

結算…

back傳統(tǒng)的階段劃分方法收尾階段主要內(nèi)容：back84

傳統(tǒng)的階段劃分方法運營階段主要內(nèi)容：

物業(yè)管理的相關內(nèi)容

back傳統(tǒng)的階段劃分方法運營階段主要內(nèi)容：back85項目全壽命周期有建設意圖項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告項目評估項目立項項目實施階段設計準備階段編制設計任務書設計階段方案設計擴初設計施工圖設計施工施工階段動用前準備階段保修期項目正式動用項目使用階段項目拆除開發(fā)管理(DM)物業(yè)管理(FM)項目管理(PM)全壽命管理(LCM)項目全壽命周期有項目決策階段編制項目建議書編制可行性研究報告86

地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項目業(yè)主方的PM——OPM設計方的PM——DPM承包方的PM——CPM供貨方的PM——SPM地產(chǎn)開發(fā)中的幾大角色和他們眼中的項目業(yè)主方的PM——87各自的視角不盡相同各自的視角不盡相同88從剛剛分析的幾個階段來看幾大工作：設計——有設計院招投標——有招投標代理和造價事務所施工——有承建商物業(yè)——有物業(yè)公司銷售——有銷售代理公司所有說，房地產(chǎn)是一個資源整合型的行業(yè)但也是唯一一個經(jīng)歷全生命周期的單位，我們也應該有全過程的視角。從剛剛分析的幾個階段來看89

個人偏向的劃分方法

劃分依據(jù)

錢：房地產(chǎn)作為一個資金密集型的“類金融行業(yè)”，錢是根本。

中海的企業(yè)導向和內(nèi)部管理脈絡

幾大關鍵節(jié)點

土地投資：主要投資支出，真正開發(fā)的開始

具備開盤條件：資金回籠的開始

入伙：核數(shù)師認定結利的節(jié)點，利潤的結算個人偏向的劃分方法劃分依據(jù)90

投資階段土地是關鍵這個階段的核心焦點就是土地投資階段土地91

投資階段項目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政策影響宗地所屬區(qū)域的城市定位項目本身的特殊性對公司總體發(fā)展戰(zhàn)略的影響項目在發(fā)展規(guī)劃中的定位項目的利潤貢獻投資階段項目決策背景外部環(huán)境內(nèi)部因素城市發(fā)展規(guī)劃及政92

投資階段土地素質宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境大市政配套規(guī)劃控制要點土地價格土地升值潛力評估立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點比較投資階段土地素質宗地位置宗地現(xiàn)狀周邊社區(qū)配套周邊環(huán)境93總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅建筑面積、公建建筑面積

綜合容積率、住宅容積率

建筑密度控高

綠化率怎么看地？

-規(guī)劃指標總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

住宅94市場分析之地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟基礎和政策環(huán)境區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和重要基礎設施建設主要指標：土地供應、投資量；供銷總量、總額、價格水平和各指標增長預期客戶群體特征熱點產(chǎn)品和熱點項目怎么看地？

-市場環(huán)境市場分析之地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟基礎和政策環(huán)境怎么看地95判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況知己知彼樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點、立面和套內(nèi)戶型售價水平和定價策略營銷特點、主要賣點、熱銷戶型、主要客戶群、賣場布置、有無代理銷售率、入住率（已有入伙的項目）物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境、配套市場分析之地塊周邊樓盤情況怎么看地？

-市場環(huán)境判斷依據(jù)周邊3—5公里內(nèi)的樓盤情況樓盤位置、規(guī)模、規(guī)劃特點、96價核心格怎么看地？

-核心價核心格怎么看地？-核心97土地投資決策地產(chǎn)發(fā)展鏈條中最重要的決策數(shù)據(jù)支持土地投資決策數(shù)據(jù)支持98決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場情況競爭對手賣房策略當?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況城市發(fā)展規(guī)劃重要基礎設施地塊所在區(qū)域市場表現(xiàn)地塊周邊樓盤情況項目定位數(shù)據(jù)支持決策依據(jù)判斷依據(jù)宏觀情況規(guī)劃利好市場情況競爭對手賣房策略當?shù)?9參與的主要部門：投資管理部——土地跟蹤、投資分析營銷策劃部——市場調研、銷售預測設計管理部——初步規(guī)劃和建筑指標計算數(shù)據(jù)支持參與的主要部門：數(shù)據(jù)支持100土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……土地拿到了，真正的開發(fā)也就開始了……101第一個重要目標節(jié)點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件：報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）第一個重要目標節(jié)點：開盤102第一個重要目標節(jié)點：開盤里程碑事件：取得預售許可證取證的兩大先決條件：報批報建手續(xù)完備、現(xiàn)場具備條件（地上三層）兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）第一個重要目標節(jié)點：開盤103兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）一個源頭：設計備注：講解時以建設為主線，后續(xù)補充報建流程STEP1

營銷定位（營銷+設計）市場是一切投資的導向主要內(nèi)容：通過項目的區(qū)位分析和市場調研，確定主流目標客戶，從而確定產(chǎn)品大體的類別和檔次，進而給出產(chǎn)品物業(yè)類型和戶型方面的建議兩條主線：報建和建設（兩者又相互交圈）STEP1營104STEP2方案設計

總平方案

主要依據(jù)：營銷定位報告（內(nèi)部給出的市場導向）

設計規(guī)劃要點（政府給出的指標限制）在市場和政府間取得最佳的平衡

主要作用：確定項目的總平面布置，物業(yè)形態(tài)、樓棟數(shù)、

單個樓棟層數(shù)、體量，以及外部的景觀布置等等

單體方案

主要依據(jù)：總平方案主要作用：在總平的要求下確定單棟建筑的立面、戶型等細項指標STEP2方案設計105STEP3大施工前工作主線輔線

擴初設計總包分判施工圖設計進場施工直接指導施工的圖紙結構圖、細部節(jié)點圖、配筋圖、施工做法等等根據(jù)施工圖算得工程量，根據(jù)工程量計算價格，施工圖是招標文件的要件。招標一般包括發(fā)標、投標、議標、開標等環(huán)節(jié)詳勘樁基施工試樁結構施工土方施工確定地質條件、是否有文物遺址等等承載力試驗STEP3大施工前工作擴初設計總包分判施工圖設計進106STEP4銷售前工作

建設工作：地下室施工—主樓施工（到達三層）報建工作：復雜而繁瑣細項流程特點：多線并行、搭接非常多，任何工作都可能成為關鍵線路

反復多，不可控因素多

STEP4銷售前工作建設工作：地下室施工—主樓107這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直接、淺顯的方式；2、提高單項工作的質量，減少反復，一次反復就會導致后續(xù)工作擱置、

重新來過，要做到這點需要一是專業(yè)能力強，二是與審查主體的溝通。3、技術措施（★★★）：①建設流程：分步設計、分割合約（有風險）

②報建流程：提前報審、到時取證（這個就是公關）這個階段如何壓縮時間，縮短流程？1、縮短單項工作的時間：最直108開盤后就進入到相對單純的工程建設期當然每個分項也都要有相應的設計、分判；相關的報建手續(xù)也在繼續(xù)走。開盤后就進入到相對單純的工程建設期109工程建設期：兩大板塊，多個分項：室內(nèi)板塊混凝土結構、砌筑工程、室內(nèi)抹灰工程、屋面工程、鋁合金門窗工程、欄桿工程、電梯工程、精裝修工程…室外板塊市政工程：水、電（強、弱）、燃氣、道路景觀工程：苗木種植、地面鋪裝、景觀小品、標識系統(tǒng)…工程建設期：110細項流程細項流程111這個階段如何壓縮時間，縮短流程？關鍵詞：人、工作面一要有人干活！二要有活可干！但絕不是簡單的有活了就上人，沒有哪家施工單位會這樣，這里有個重要的因素就是成本！人就是成本，簡單的操作會造成成本的浪費。如何合理的籌劃成為了關鍵這個階段如何壓縮時間，縮短流程？關鍵詞：人、工作面112如何合理的籌劃成為了關鍵！關鍵詞：回頭、流水我的理解：回頭和流水的核心都是分段不分段：分段：工作1工作2工作3工作1工作2工作3節(jié)省的時間如何合理的籌劃成為了關鍵！關鍵詞：回頭、流水工作1工作2工作113實例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個工序混凝土結構、砌筑和抹灰，每道工序的平均速度都是5天/層。常規(guī)方式：工期T=30*5+30*5+30*5=450天回頭方式：將樓棟分為3段，每段十層，及時回頭工期T=10*5*5=250天節(jié)省200天混凝土砌筑抹灰第1段混凝土第2段混凝土第1段砌筑第3段混凝土第2段砌筑第2段抹灰第1段抹灰第3段砌筑第3段砌筑實例分析：豎向的分段就是大回頭如：1棟30層的樓，3個工序混114實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結構可以細分為三個小工序，綁鋼筋、支模板、澆混凝土，每個工序的速度是2天/層。常規(guī)方式：單層工期T=2+2+2=6天回頭方式：將樓層橫向分為2段單層工期T=1+1+1+1=4天節(jié)省2天綁鋼筋支模板澆混凝土第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土實例分析：橫向的分段就是小流水如：混凝土結構可以細分為三個小115是不是只節(jié)省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運轉和節(jié)省如下：層數(shù)越多，節(jié)省的時間越多第1段綁鋼筋第2段綁鋼筋第1段支模板第2段支模板第2段混凝土第1段混凝土2層第1段綁鋼筋2層第2段綁鋼筋2層第1段支模板2層第1段混凝土2層第2段支模板2層第2段混凝土是不是只節(jié)省2天一層，其實不只，因為還有樓層間的運轉和節(jié)省第116會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考慮，理論上是這樣的。但實際上要考慮的問題還很多，如工作面的限制、成本的限制等等工程本質上就是找到最好的平衡點，形成一個固定的節(jié)奏。如何分段、如何搭接是要服從大目標的，也要在很多限制條件下達到“合理”會有一個問題：那不就是分段越多，工期越省么？單純從這個角度考117工程的進度控制關鍵詞1：關鍵線路1、控制住關鍵線路！2、不讓非關鍵線路變成關鍵線路！工程的進度控制關鍵詞1：關鍵線路118示例：一項工程分為8項工作，A（3）、B（4）、C（5）、D（7）、E（6）、F（5）、G（3）、H（4），其中A是B、C的緊前工作，B、C是D、E的緊前工作，D是F的緊前工作，E是G的緊前工作，F(xiàn)、G是H的緊前工作。1、通過壓縮關鍵線路上的工作時間，可以縮短工期，壓縮非關鍵線路則無效。2、非關鍵線路延遲就可能變成關鍵線路。3、壓縮關鍵線路上的工作時間并不是一直有效的，會改變屬性。4、如何識別可壓縮的限度？（總時差和自由時差）5、實際施工中是復雜的。信息不對稱帶來的風險不可避免，但有效管理卻可以減少無謂失誤。示例：一項工程分為8項工作，A（3）、B（4）、C（5）、D119工程的進度控制關鍵詞2：及時比對事前控制事中控制事后控制方法：前鋒線法、掙值法工程的進度控制關鍵詞2：及時比對120掙值法PCWS（plannedcostforworkscheduled）：計劃工作的預算費用PCWC（plannedcostforworkcompleted）:已完成工作的預算費用ACWC（actualcostforworkcompleted）：已完工作的實際費用費用偏差CV（costvariance）=PCWC–ACWC>0費用在預算內(nèi)=0費用持平<0費用超支進度偏差SV（schedulevariance）=PCWC–PCWS>0進度超前=0進度正常<0進度滯后掙值法PCWS（plannedcostforwork121掙值法時間費用ACWCPCWCPCWS進度超前費用超支掙值法時間費用ACWCPCWCPCWS進度超前費用超支122入伙準備期：如開盤前一樣又是工程建設和報建取證錯綜復雜的一個時期細項流程入伙準備期：細項流程123分角度小結分角度小結1245證《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》買地地上可以蓋房子蓋房子的方法可以動工蓋房子可以賣房子有了才能賣房子！報建5證《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程1251證2書拿了才能收房子！業(yè)主購房后只要拿到“一證兩書”《房產(chǎn)證》、《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》報建1證2書拿了126各級政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司燃氣公司、廣電局、工商局、水利局、財政局……政府相關部門21個經(jīng)歷初期21個部門，445天的流程，地產(chǎn)商拿到了5證可以進行商品房銷售！報建各級政府、發(fā)改局、土地局、建設局、規(guī)劃局政府相關部門2127在相關部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗報建在相關部門的監(jiān)督下，需完成…….3證5驗報建128基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)裝飾施工（精裝修）地下室結構施工屋面工程安裝工程外裝飾施工安裝調試竣工驗收三證之一檔案館初驗合格證報建基礎結構施工工程部署上部主體結構施工二次結構及初裝工程初驗內(nèi)129三證之二配套工程驗收合格證報建三證之二報建130三證之三質監(jiān)站單體驗收合格證收官之證需在1、2完成的基礎上取得報建三證之三報建131132

……政府相關部門12個經(jīng)歷初期12個部門，地產(chǎn)商拿到了3證，通過了5驗宣布商品房竣工，可以交付業(yè)主！報建56……政府相關部門12個經(jīng)歷初期1132土地費用建安費用營銷費用管理費用稅收規(guī)費成本