招拍掛土地獲取內部管理作業(yè)指引

招拍掛土地獲取內部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內部管理作業(yè)指引招拍掛土地獲取內部管理作業(yè)指引編制僅供參考審核批準生效日期地址：電話：傳真:郵編:目的為適應公司房地產業(yè)務的發(fā)展，做到市場化拿地前，使各相關部門緊密合作，高效協(xié)同完成各子項工作，首先做到調研數(shù)據(jù)準確、全面，特別是土地一級市場供應、成交變化，其次了解房地產市場供需變化，競品項目去化情況等，以及二手房市場真實量價變化，形成具有符合市場行情、收益最大化的強排方案，最后匯總形成銷售樂觀、現(xiàn)實及悲觀情況下的地價測算方案。適用范圍適用于公司項目發(fā)展過程中通過招拍掛方式獲取土地的工作。術語和定義土地招投標：招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。土地拍賣：拍賣出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。土地掛牌出讓：掛牌出讓國有土地使用權，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。職責和權限董事會批準《批準房地產開發(fā)項目可行性研究報告》，決定公司參與競買。辦公會審核《房地產開發(fā)項目可行性研究報告》。董事長批準擬進入及已進入城市投資項目的內部立項，提請集團市場化拿地四人決策小組確定競價上線；批準土地獲取方案，代表集團四人決策小組意見。總經理審核擬進入及已進入城市投資的開發(fā)項目內部立項；審核《房地產開發(fā)項目可行性研究報告》；審核土地獲取方案分管領導審核擬進入及已進入城市投資的開發(fā)項目內部立項；審核《房地產開發(fā)項目可行性研究報告》；審核土地獲取方案；投資發(fā)展中心組織意向地塊的實地考察；組織地塊考察研討會，明確后續(xù)分工，協(xié)調各相關職能部門進行專項市場調研；組織調研結果評價研討會，確定拿地策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA；全面負責市場化拿地方式中土地交易的各項工作；負責擬進入及已進入城市開發(fā)項目的內部立項；負責開展地塊可行性研究；負責擬定土地地價測算即獲取方案；負責協(xié)調各相關部門工作進度及對工作成果質量進行把關；匯總強排方案、營銷產品定位及價格體系、商業(yè)業(yè)態(tài)及價格、可研、測算等工作成果，上傳OA進行最終成果確認。營銷客服中心、商業(yè)管理中心參與未進入城市的土地地塊調查，必要時參與已進入城市的土地地塊調查；對地塊周邊競品樓盤的體量、主力戶型、產品類型、銷售去化情況、銷售價格走勢、暢銷產品、滯銷產品進行調研、總結；對地塊周邊二手房價格、成交情況進行調研分析；對地塊周邊教育、交通、生活配套設施等對產品定位及銷售價格的影響進行分析；銷售價格要結合房地產周期進行考慮，銷售周期要符合市場銷售變化，針對不同城市不同項目進行細致化排布；形成競品調研報告、產品定位報告及銷售價格體系建立報告。行政中心（法務）參與土地獲取方案的制定，從法務、風險控制等角度提出意見。設計研發(fā)中心參與土地獲取方案的制定、從設計角度提出專業(yè)意見；結合當?shù)厥袌稣{研情況，進行多發(fā)強排方案設計，通過最終逼選，以業(yè)態(tài)排布實現(xiàn)效益最大化為核心，確定最終強排方案。城市公司參與土地信息的收集、篩選和匯報；配合各職能部門做好相關調研工作，并配合搜集提供相關基礎數(shù)據(jù)，形成城市版的調研報告；了解擬參拍單位的拿地意向及是否有合作意愿；與當?shù)匾?guī)劃、土地部門進行深度溝通，了解土地競拍底價等信息；對潛在競爭對手進行排選，重點關注、研究競爭對手的土地儲備情況、房屋銷售情況、拿地策略、資金情況等,形成專題報告；負責已進入城市土地競買及地塊成交后土地合同簽訂。財務中心按照地塊出讓公告要求，繳納競買保證金；地塊競買成功，按照《成交確認書》要求，繳納土地款；競買未成功，辦理競買保證金退款。工作程序掛牌、拍賣的土地獲取程序投資發(fā)展中心負責關注土地管理部門指定發(fā)布公示的報刊、網(wǎng)絡或者其他媒介；城市公司也應積極關注、收集、篩選、初步考察土地信息，并向投資發(fā)展中心匯報。投資發(fā)展中心負責研究公示地塊，確定重點意向地塊，按照擬進入及已進入城市擬投資的開發(fā)項目內部立項程序，報分管領導、總經理審核后，報董事長批準。投資發(fā)展中心組織總部營銷客服中心、設計研發(fā)中心、商業(yè)管理中心（已進入城市需城市公司參與），對審核批準擬參拍地塊，進行現(xiàn)場勘察，核實以下問題：核實七通一平等情況；該地塊有無設立抵押等法律形態(tài)；；了解并核實宗地及周邊市政大配套設施的現(xiàn)狀與未來實施計劃；發(fā)現(xiàn)宗地內有地上或地下待拆遷物，向拆遷負責人（地方政府、原土地所有權人或者拆遷管理行政中心）咨詢拆遷具體負責單位及拆遷時間表；現(xiàn)場勘察后，由投資發(fā)展中心組織地塊考察研討會，明確后續(xù)分工，協(xié)調各相關職能部門進行專項市場調研；組織調研結果評價研討會，確定拿地策略、營銷定位及價格體系、強排方案，將調研成果材料進行會簽確認，行成會議紀要，并上傳OA確認成果；投資發(fā)展中心將所收集到的資料整理成《立項報告》，并在三日內提交分管領導、總經理審核后，報董事長審批。投資發(fā)展中心、營銷客服中心、商業(yè)管理中心及設計研發(fā)中心分別展開針對土地市場、房地產市場、二手房市場等專項調研，形成專項調研報告，匯總專項調研報告，上傳OA進行成果確認，確認后營銷管理中心出項目定位及價格體系確認報告，商業(yè)管理中心出商業(yè)定位及價格體系確認報告，設計研發(fā)中心出強排方案，成果進行部門會簽后，匯總于投資發(fā)展中心；，由投資發(fā)展中心負責組織編制《項目可行性研究報告》，具體按照《房地產項目可行性研究報告編制作業(yè)指引》執(zhí)行。在《項目可行性研究報告》批準后，投資發(fā)展中心應編寫《地塊獲取策略方案》，該方案包括但不限于以下內容：1）決策背景；2）掛牌-投標-拍賣策略；3）掛牌-投標-拍賣競買可承受價格、最高投標價或最高應價；4）籌措資金額度。1）組織公司各相關部門對項目資料進行評估，并將《項目可行性研究報告》和《地塊獲取策略方案》報送分管領導、總經理審核和董事長審核，通過置業(yè)辦公會及董事會后，報送集團審批，決定是否參加掛牌-投標-拍賣競買及相關策略。2）確定參加掛牌-投標-拍賣競買后，應在最后截止日兩天前準備好履約保證金與參加掛牌-投標-拍賣所需的文件，包括：有效數(shù)字證書（CA）、《競買申請書》、相關資質證明材料、法定代表人證明書、法定代表人身份證明或者授權委托書、身份證原件及復印件、銀行資信證明、其他需要提供的材料。財務中心按照出讓公告要求，繳納競買保證金。參加摘牌-投標-拍賣的投標工作：摘牌、中標或者拍賣競買成功的，投資發(fā)展中心應按規(guī)定及時與拍賣人簽訂《拍賣成交確認書》；《土地使用權出讓合同》草本經分管領導審核、總經理審批后，與招標人-土地管理部門正式簽訂；并與掛牌人簽訂《掛牌交易成交確認書》；