8203估價師協(xié)會網(wǎng)站案例分析

估價對象為福清蘭天置業(yè)位于福清市鎮(zhèn)上薛村的一塊宗地,于2006年11月16藍建鑫玉融資產(chǎn)評估對該宗地的公開市場價值進行評估本人作為估價助理參與該地塊的評估工作以下是本人對本案例進行分析的具體情況。一、情況根據(jù)委托方提供的資料以及估價現(xiàn)場查勘，待估宗地位于福清市鎮(zhèn)上薛村，西臨龍光路，北臨環(huán)城路，交通十分便捷，所處區(qū)域為福清市鎮(zhèn)商業(yè)四級用地、居住四級用地。區(qū)域因素較佳，該宗地為福清市龍西中學(xué)舊址，附近有福清市第三中學(xué)、鎮(zhèn)長途汽車站、華春經(jīng)營部等，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施較完善。該宗地面積17,659平方米，批準用途為商業(yè)、住宅用途。實際開發(fā)程度（60,687平方米，容積率為2.8，建筑密度30%，綠化率30%。二、估價目的及估價評估基準日2008年5月1地，法定最高使用年限為商業(yè)40年（剩余使用年限為39.10年宅70年（剩余使用年限為69.10年，宗地紅線外“五通”（通上（路、通電，場地平整）在公開市場上表現(xiàn)的土地使用權(quán)價格。潤。三、估價方法的技術(shù)難點及解決方（一）估價方法的確根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18408-2001）價方法主要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數(shù)修、剩余法、成本近法等。估價對象為擬開發(fā)用地，不存在土地收益，不適合采用收益還原法。估價對象位于福清市鎮(zhèn)，附近區(qū)域近期沒有相同或相似土地成交案例，不適合采用市場比較法。結(jié)合該宗地的實際情況，經(jīng)過項目小組反復(fù)研究，認為采用基準地價系數(shù)修與剩余法評估較為合理。原因如下：1根《福清市鎮(zhèn)基準地價評估報告（2005年3月估價對象位于福清市基準地價覆蓋區(qū)域，運用基準地價系數(shù)修切實可行。2域房地產(chǎn)開發(fā)、交易較為活躍，加上福建省建筑工程比較完備，具備運用剩余法的條件，故可選用剩余法進行評估。（二）技術(shù)難點及解決方1、利用基準地價系數(shù)修評估時的期日修正問由于福清市的基準地價資料為《福清市區(qū)基準地價評估綜合2004年1月1地價上漲幅度較大，2006年下半年土地使用權(quán)連續(xù)拍出高價。這種情況持續(xù)到2007年年底，到了2008年年初，房價降聲一片，福清房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)了有價無市的狀況，土地交易市場，特別是商業(yè)、住宅用地也受到了一定程度的影響，因此本次評估，要對基準地價進行期日修正，對目前的土地市場價格走勢要進行合理判斷，而福清市物價局及相關(guān)部門未地價指數(shù)，本次估價利用平時收集的福清市近年國有土地多宗出讓案例，計算出出讓時的價格，同時結(jié)合福州市房地產(chǎn)交易登記中心的房地產(chǎn)價格指數(shù)和福清市的房地產(chǎn)市場狀況，推算出估價對象區(qū)域近期土地價格指數(shù)，以進行期日修正。2、利用剩余法評估中參數(shù)的本案例著重分析剩余法中各參數(shù)的確定。剩余法土地價值的計算公式為：熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方該熟地應(yīng)負擔(dān)的稅費，等號右邊的各項金額分別受房地產(chǎn)銷售均價、建安單價、率、利率、銷售費率、銷售稅率、開發(fā)利潤率等因素的影響，因此，這些參數(shù)的確定也就成了評估工作的重點及難點。首先，房地產(chǎn)的銷售均價，根據(jù)該地塊所處的位置，按市場上同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)的房屋的，以市場比較法確定；其次，房屋的建造成本，應(yīng)按當(dāng)時當(dāng)?shù)氐囊话憬ò苍靸r，結(jié)合估價的市場確定第三，用一般為開發(fā)成本的3%-8%第四利息計算宜采用復(fù)利計算，土地及稅費以整個開發(fā)期為計算期，開發(fā)成本和用等的投入假設(shè)為在整個開發(fā)期內(nèi)按年度均勻投入；第五銷售費用以售價的2%-3%計算第六銷售稅費及買方該地塊應(yīng)繳納的稅費按當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定計算；第七，開發(fā)利潤，目前21020從以上分析中可以看到，計算土地的價值，首先要選定適當(dāng)?shù)脑u估方法，本次估價主思路是采用基準地價系數(shù)修與剩余法，局部計算又采用市場比較法，要求估價要熟悉與掌握多種估價方法，估價時要思路清晰，