中國老年住區(qū)項目策劃交流會第二屆亞太養(yǎng)老論壇

2013中國老年住區(qū)項目交流會第二屆亞太養(yǎng)老論壇2013年10月26日08:23隨著中國社會老齡化程度不斷加深，市場對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量大增，由于養(yǎng)老地產(chǎn)在專業(yè)化及運營方面具有專門的要求，對開發(fā)模式、服務標準等都有極高的要求。隨著新修訂的國家《老年人權益保障法》和相關方法等的頒布實施，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老機構和老年住區(qū)的開發(fā)建設等倍受更多的機構和企業(yè)的關注。為了解讀新修訂的《老年人權益保障法》和新頒布的《養(yǎng)老機構設立許可方法》、《養(yǎng)老機構治理方法》，落實《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃》和國家有關老年住區(qū)建設的標準，推進中國老年宜居住區(qū)建設試點工程及涉老住區(qū)建設體系，進一步鼓舞和引導社會力量參與老年住區(qū)的投融資、開發(fā)建設和運營服務，2013年10月26日、27日，“2013中國老年住區(qū)項目交流會既第二屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)論壇”將在江蘇省宜興市舉辦。一、會議主題內(nèi)容：1、宣貫并解讀新修訂的《老年人權益保障法》和新頒布的《養(yǎng)老機構設立許可方法》、《養(yǎng)老機構治理方法》；2、請國內(nèi)從事老年住區(qū)開發(fā)的知名企業(yè)介紹老年住區(qū)開發(fā)建設及構建養(yǎng)老服務體系的經(jīng)驗；3、請國內(nèi)外專家和企業(yè)負責人結合項目介紹養(yǎng)老住區(qū)的營銷模式；4、探討如何在老年住區(qū)中配置恰當?shù)酿B(yǎng)老服務體系及加強對有關人員的培訓；5、首批《中國老年宜居住區(qū)試點（示范）工程》授牌和簽約儀式。二、時刻、地點：大會時刻：2013年10月26日至27日報到時刻：2013年10月25日（全天報到）會議地點：宜興凱賓斯基酒店電話議地址：江蘇省宜興市解放東路888號三、參會人員：1、中國房協(xié)理事、會員單位，老年住區(qū)委員會副主任、常務委員、委員單位以及專家委員會專家；2、國內(nèi)己從事和擬從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)及老年住區(qū)的投融資、開發(fā)及運營服務的機構；3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)；4、金融、保險及基金機構；5、地點政府主管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的領導及相關部門負責人。

四、組織機構：主辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、宜興市人民政府承辦單位：中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會、中國老年宜居住區(qū)建設試點工程辦公室、中國百年建筑研究院、無錫九如城養(yǎng)老養(yǎng)生研究中心、中房網(wǎng)特不承辦：無錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團有限公司支持單位：中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、江蘇省民政廳、無錫市民政局、宜興市民政局《2013中國老年住區(qū)項目交流會暨第二屆亞太養(yǎng)老論壇》——中國.宜興

以下是直播內(nèi)容：[開始]主持人：大伙兒好，我是來自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會江書平。尊敬的各位的領導、各位來賓，房地產(chǎn)界的同仁、媒體界的朋友，女士們、先生們，大伙兒上午好!我們“中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會”在2012年12月22日-24日在北京成功的舉辦了“第一屆老年住區(qū)項目交流大會”，今天我們共同來到國家歷史文化名城宜興共同舉辦第二屆老年住區(qū)項目交流大會和亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇”。在本次論壇開始之前，我先介紹一下本次出席的領導：全國老齡辦主任助理中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦;中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任朱中一;中國老年宜居住區(qū)建設試點工程專家委員會主任童悅仲;民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司老年人福利處處長王輝;江蘇省民政廳副廳長鈕學興;物系宜興市副市長吳青峰;九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長中房協(xié)老年住區(qū)委員會副主任談義良;巫溪九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團總經(jīng)理王學東;中房協(xié)老年住區(qū)委員會專家北京吉利大學健康產(chǎn)業(yè)學院院長烏丹星;臺灣雙連安養(yǎng)中心執(zhí)行長蔡芳文等全國各界領導和企業(yè)家、專家以及媒體界的朋友。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會秘書長江書平讓我們以熱烈的掌聲歡迎他們的到來。感謝!近年來我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)快速進展，以“居家養(yǎng)老”為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的社會養(yǎng)老服務體系初步建立。老年消費市場的初步形成、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進展取得顯著成就，但總體上看養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括：養(yǎng)老服務和產(chǎn)品供給不足，市場發(fā)育不健全，城鄉(xiāng)區(qū)域進展不平衡等問題十分突出。因此本次大會要宣傳貫徹“老齡事業(yè)進展”和“社會養(yǎng)老服務體系建設”，以及最近國務院頒布的《關于加快進展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》等等。為落實有關“老年住區(qū)建設的標準”，推進中國老年居住區(qū)試點建設體系，建筑鼓舞和引導社會力量參與老年住區(qū)的投融資開發(fā)建設和運營服務達到“安全、舒適、便捷、環(huán)?！钡纫司拥睦夏曜^(qū)建設項目。這次大會是在宜興市人民政府，江蘇省民政廳等支持下召開的。請國內(nèi)外的一些從事老年住區(qū)開發(fā)知名企業(yè)，介紹一些開發(fā)建設的以及構筑“老年服務體”經(jīng)驗，請專家及企業(yè)負責結合自身的項目探討如何在老年住區(qū)中配置恰當?shù)酿B(yǎng)老服務體系以及加強有關人員的培訓。今年上午我們還將宣布：首批中國老年住區(qū)試點項目，并授牌;今天晚上還將會安排演講的嘉賓及專家與代表進行互動交流。下面請行業(yè)領導和專家致辭，并做主題演講。首先，請江蘇省民政廳副廳長鈕學興先生致詞。大伙兒歡迎!鈕學興：尊敬的各位領導、各位嘉賓，女士們、先生們。首先，熱誠的歡迎各位專家、企業(yè)家、嘉賓來江蘇做“養(yǎng)老服務”課題的交流、考察和指導。今天我也十分榮幸能參加“2013中國老年住區(qū)項目交流會暨第二屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇”，就“養(yǎng)老地產(chǎn)”相關議題與各位國內(nèi)外專家、企業(yè)家、嘉賓做交流探討。當前我國已進入“老齡化快速進展時期”，到2012年底全國60歲以上老年人口1.94億，到2020年將達到2.43億，到2025年將突破3億人。江蘇省自1986年起進入“老齡化社會”，比全國提早13年。目前江蘇有60歲以上老年人口1427.4萬人，占戶籍人口的18.89%;據(jù)預測到2020年江蘇老齡化將達到25%，到2030年江蘇的老齡化將超過30%。老年人群的壯大，滋生出更多的市場需求;良好的前景吸引了許多一線企業(yè)的目光，讓房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)系上養(yǎng)老群體。中國目前養(yǎng)老的普遍狀況，形成一種全新的養(yǎng)老模式。養(yǎng)老地產(chǎn)能否成為新型的養(yǎng)老模式?這取決于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式、思維更加多元化、更加人性化，滿足不同家庭環(huán)境收入水平的老年人的具體需求。在這種前提下，以“養(yǎng)老”為概念的房地產(chǎn)開發(fā)進入了市場預備時期。去年10月19號“第一屆亞太養(yǎng)老論壇”在宜興成功舉辦，論壇就中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及困境進行了深入探討。通過一年的時刻，大伙兒探究了、解決了一些問題，形成了一些新的經(jīng)驗，但大伙兒又面臨著一些新的難題。今天我們這一次集聚一堂，共商養(yǎng)老地產(chǎn)進展大計，我們相信論壇的舉辦一定對我國養(yǎng)老服務業(yè)的進展起到積極的促進作用，也一定對江蘇養(yǎng)老服務工作起到專門好的指導和關心作用。借此機會我作為江蘇省主管這項工作的負責人，向在座的各位專家、企業(yè)家、嘉賓，向精心組織這次論壇的主辦方、承辦方，向宜興市政府，九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團表示衷心的感謝!

江蘇省民政廳副廳長鈕學興老齡化問題和房地產(chǎn)調(diào)控政策等外部環(huán)境的變化迫切要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審時度勢，調(diào)整進展戰(zhàn)略，制定和應用“以外部環(huán)境、自身資源和人類相適應的戰(zhàn)略”，改變盈利模式，以求在激烈的行業(yè)競爭中取得競爭優(yōu)勢。從中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在進展邏輯來看，養(yǎng)老服務社會化、養(yǎng)老服務設施集約化與養(yǎng)老服務高端化是催生中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在動力;養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的進展依托和現(xiàn)實途徑，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管進展?jié)摿薮?，但其系統(tǒng)性和符合度專門高，在我國仍處于初級進展時期。前一時期的養(yǎng)老服務政策過度的強調(diào)福利性和公益性，對養(yǎng)老服務業(yè)的差不多屬性和產(chǎn)業(yè)屬性重視不夠。從以后的策略來看，投資企業(yè)還在權衡社會價值和商業(yè)價值，以及創(chuàng)新養(yǎng)老題材盈利模式和進展模式等方面著手，把握養(yǎng)老地產(chǎn)的市場投資機會。值得大伙兒關注的是新一屆中央政府高度重視養(yǎng)老服務業(yè)的進展，國務院在前不久下發(fā)了《關于加快進展養(yǎng)老服務業(yè)若干意見》，提出：“到2020年服務體系更加健全，產(chǎn)業(yè)規(guī)模顯著擴大，進展環(huán)境更加優(yōu)化三大目標。要求各級政府大力支持社會力量舉辦各類養(yǎng)老機構，完善投融資、土地供應、稅收優(yōu)惠、補貼支持等政策。國務院相關部門正在積極的進行制定具體的政策措施，為養(yǎng)老業(yè)的進展提供更多更好的服務。我們江蘇省委省政府歷來高度重視進展養(yǎng)老服務業(yè)，最近正在抓緊研究制定貫徹國務院“201335號文件”實施。從中國養(yǎng)老服務進展內(nèi)在模式來看，養(yǎng)老服務社會化、養(yǎng)老服務設施集約化催生中國養(yǎng)老服務業(yè)的內(nèi)生動力，現(xiàn)在外部的環(huán)境也會越來越改善，動力將會得到有效的發(fā)揮。在“養(yǎng)老服務”這一公益性市場領域，下一步各級政府將會做好兩件事：1.重視為“三無”老人，低收入老人，經(jīng)濟困難的老人提供無償或者是低收費的供養(yǎng)護理服務。2.利用政策撬動民間資本進入中高端市場，為中高收入的老年人提供專業(yè)化、高水準的服務，做到政府和民間“兩業(yè)并進”，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元化、多層次的健康進展。在江蘇宜興市九如城養(yǎng)老地產(chǎn)去年差不多開工建設了養(yǎng)老服務綜合體，同時也承辦了“第一屆亞太養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高峰論壇”。各級政府也會給予更多的支持，企業(yè)和政府齊心合力共同為養(yǎng)老服務事業(yè)努力奮斗。應該講“九如城”作為江蘇乃至全國探究了許多經(jīng)驗，走出了許多新的路子。最后，預祝2013中國老年住區(qū)項目交流會暨第二屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇成功舉辦。感謝大伙兒!主持人：感謝鈕市長的致辭。下面請無錫宜興市副市長吳青峰致歡迎辭，大伙兒歡迎!吳青峰：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們。十月桃都，風景如畫，嘉賓云集。今天“2013中國老年住區(qū)項目交流會暨第二屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇”在那個地點盛大進行，這是養(yǎng)老行業(yè)進展的一大盛會，也是宜興老齡工作的一件喜事。在此，我謹代表宜興市人民政府對論壇的成功舉辦表示熱烈的祝賀，向蒞臨宜興的各位領導、來賓表示誠摯的歡迎!宜興低處蘇浙皖三省交界，滬寧杭三角中心，宜興是底蘊深厚、生態(tài)宜居的江南魅力之都，享有“中國桃都、教授之鄉(xiāng)”等美譽。先后榮獲“國家歷史文化名城”、“中國優(yōu)秀旅游都市”、“國家環(huán)境愛護榜樣都市”、“國家生態(tài)市”等稱號，宜興是“開放、包容、經(jīng)濟發(fā)達”的現(xiàn)代活力之城。2012年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總產(chǎn)值超千億元，縣域經(jīng)濟差不多競爭力位居全國第四位，被福布斯評為“中國大陸10強大陸縣級都市”。隨著國內(nèi)首個養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體九如城的開工建設，養(yǎng)老服務體系日趨完善。尊老、敬老、愛老、助老已蔚然成風，為面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)寬敞前景近年來各方社會力量伺機而動、踴躍參與，在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)里正擔當著越來越重要的角色。本次活動將“中國老年住區(qū)項目交流會與亞太養(yǎng)老地產(chǎn)論壇”兩大盛會有機結合，集中展示國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)典型項目，共同交流討論老年住區(qū)營銷模式，養(yǎng)老服務體系建設等議題。我們相信活動的主辦必將進一步激發(fā)社會力量的參與熱情，提升養(yǎng)老服務業(yè)的進展水平，也必將成為我國養(yǎng)老行業(yè)的一個新的里程碑。

無錫宜興市副市長吳青峰

我們期待各位專家、學者和企業(yè)家能夠暢所欲言、深入交流，與大伙兒一起分享實踐經(jīng)驗、探究進展路徑。我們也懇請各位來賓能夠一如既往的關懷和支持宜興的進展，將更多的優(yōu)質元素引入宜興，將更多的先進理念帶到宜興，關心我們加快打造成“全國一流的養(yǎng)老養(yǎng)生名城”。最后，預?！?013年中國老年住區(qū)項目交流會暨第二屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇”取得圓滿成功;祝：各位來賓在宜興期間度過一段美好的時刻。感謝大伙兒!主持人：感謝吳市長的熱情洋溢的致辭。下面請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任朱中一先生致詞并演講，演講的題目是：房地產(chǎn)市場的走勢與養(yǎng)老地產(chǎn)的前景。請大伙兒歡迎!朱中一：各位領導、各位嘉賓，特不感謝大伙兒來參加那個會議。這次會議的規(guī)模是空前的，這就講明大伙兒對“養(yǎng)老事業(yè)”的關懷也是空前的。剛才江蘇省民政廳的鈕廳長和宜興市的吳市長都做了專門好的致辭和講話，我完全贊成。咱們的江書平秘書長，也對這次會議的宗旨做了講明。這次會議得到了江蘇省民政廳、宜興市政府、無錫市民政局、宜興市民政局的大力支持，得到了九如城養(yǎng)老養(yǎng)生機構研究中心的大力支持。我再一次代表協(xié)會，對他們的支持表示感謝!同時，也歡迎各位同仁、同行和有關單位來參加本次會議。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼老年住區(qū)委員會主任朱中一我覺得這次會議是帶有一次里程碑的會議，什么緣故講是“里程碑”的會議?因為今年我覺得有幾件情況是值得紀念的：1.《中華人民共和國老年人權益愛護法》修訂同時正式實施，這是從法律上面對老齡事業(yè)權益的愛護。2.國務院9月印發(fā)了《加快進展養(yǎng)老服務業(yè)若干意見》。那個意見等一會民政處的領導會詳細的解讀，那個文件剛才我跟鈕廳長也講了一下：確實內(nèi)容特不豐富，里面的政策含金量專門高。我們只要認真貫徹國務院的那個文件，我們的養(yǎng)老服務事業(yè)，包括：養(yǎng)老地產(chǎn)、老年住宅或者老年住區(qū)，一定會有一個比較大跨度的進展，而且在品德上面有一個提升，因此我講：“這一次的會議，是一次里程碑式的會議?！鼻耙欢螘r刻，盡管有一些許多的先行者對這方面的工作進行了探討;包括我們會長等一會兒要公布的一些示范的工程，進行了探究。如何樣在這些先行探究者經(jīng)驗的基礎上面，把我們的這項工作有打算、有步驟的把那個工作做的更好?這也是我們這次會議從某種意義上帶有動員性的會議?；谏鲜鰩c，我講：“我們這次會議是帶有里程碑的會議?！蔽疫@次會議發(fā)言，大概的講一些觀點。總的來講房地產(chǎn)市場的走勢，就全國來講至少到2020年往常由于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速推進和“健康小康社會”的要求，我們的房地產(chǎn)業(yè)確信還有專門大的進展空間。這一點是毫無疑問的，因為我們的“城鎮(zhèn)化”名義上到去年年底是52.6%。然而在“52.6%”里頭還有2.5億左右的常住人口也好、流淌人口也好，他們是沒有均等的享受城鎮(zhèn)居民公共服務待遇的，因此實際的城鎮(zhèn)化率只有36%左右，離發(fā)達國家70%還有專門長的路要走。因此我講：不管如何在2020年之前，我們的房地產(chǎn)市場是有進展空間的。這一點，我覺得不需要懷疑。關鍵是由于房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性專門大的市場，就目前來看區(qū)域性的差異特不明顯，因此：如何樣來引導咱們那個市場的健康進展，需要各地結合各地的情況認真分析。另外，隨著城鎮(zhèn)化的進展，除了住宅市場以外，我們的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)，包括：養(yǎng)老地產(chǎn)等等這些差不多上需要進展的業(yè)態(tài)。這些業(yè)態(tài)里頭因此要結合各個方面的實際來做好相應的工作，因此那個“遠景”確信是沒有什么能夠懷疑的，關鍵是結合市場的實際和當?shù)氐膶嶋H。今后市場的進展特點，從調(diào)控的方式來講，今后確信更多的采納“經(jīng)濟、法律”和必要的行政手段，這是它的趨勢。然而有一點能夠明確告訴大伙兒的，“替代性”政策的出臺是有一個過程的。我們大伙兒必須要看到2010年以后的調(diào)控政策方向是政府的。因此，有一些措施是過于行政了一點。比如：限價。限購和限貸，限貸不是行政手段，限貸是個經(jīng)濟手段。人家講：限貸也是行政手段。那個是不對的。限購，不管如何講，它的方向是正確的。因為你買房全然是要居住的，你要買那么多房干什么呢?因此是正確的，關鍵是用稅收來調(diào)劑讓你自愿的不要多買防。限價，那個是政府管的太細了，那是企業(yè)行為。然而在目前價格上漲專門快的情況下，你可能也只能采取那個措施，否則那個“價格”可能專門難辦。今后調(diào)控的手段要更多的采取市場的、法律的手段，然而不排除必要的行政手段，因為必要的行政手段歷來是調(diào)控里頭的一個方式。比如：咱們的調(diào)控里頭，差不多上一些行政手段包括咱們的規(guī)劃和打算;實際上咱們?nèi)珖舜竺磕觊_會，重要的問題是什么呢?他是審議當年的，比如：國民經(jīng)濟打算，審議上一年國民經(jīng)濟的執(zhí)行情況和財政的預算。那個實際上也是一個宏觀調(diào)控，因此政府的制定《規(guī)劃》和《打算》，以及實施《規(guī)劃》的情況，歷來是調(diào)控手段。作為房地產(chǎn)行業(yè)，作為地點人民政府應該制定這方面的打算和規(guī)劃，這方面應該講我們過去做的依舊不夠的。日本從1966年每5年制定一個《住房進展規(guī)劃》，他的規(guī)劃專門細，有了規(guī)劃、有土地的保證，有相應的經(jīng)濟政策的支持，像這種國家，包括歐洲的一些國家差不多上如此的。像市場經(jīng)濟這么發(fā)達的國家，差不多上定期的制定《住房進展規(guī)劃》，我們國家在這方面應該講是強調(diào)不夠的，因此我覺得有一些可能還會要加強。因此，更多的是要采取經(jīng)濟的、法律的，必要的行政手段依舊必需的。另外，調(diào)控今后的措施和長效機制確信要逐步完善，市場確信會趨于更加理性和平穩(wěn)健康進展。隨著行業(yè)進展方式的轉型和制度的完善，我們的行業(yè)轉型進展任務專門艱巨。如何樣由過去傳統(tǒng)、粗放式的進展轉向更加健康的綠色、低碳、智能節(jié)約的方向進展，那個路專門長。其中有一些內(nèi)容，比如：推進世界銀行項目開發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)化的問題;如何樣減少毛坯房的問題，現(xiàn)在那個政府也在研究。如何樣延長住宅壽命的問題等等，這些問題都涉及到我們那個行業(yè)的轉變進展方式，差不多上我們需要下工夫、也是需要我們努力的。一、簡要的介紹一下今年以來的房地產(chǎn)情況。實際上國家統(tǒng)計局最近公布了一個數(shù)字，我簡單的給大伙兒講一下。今年以來，房地產(chǎn)的市場總體連續(xù)了去年4季度回升態(tài)勢。9月份成交量接著處于高位，重點都市的房價漲幅有所擴大，房價的增長預期明顯增強。有幾個標志性的數(shù)字：商品房的成交價單月成交量維持在高位;1-9月份全國商品房的銷售8.473億平方米;9月份單月商品房的成交1.35億平方米，是今年以來的最高，也是前幾年除了12月份以來的最高。另外，房價的漲幅有所擴大，特不是部分熱點都市。9月份70個大中都市同比上漲的有69個，僅僅下降的是溫州，環(huán)比上漲的65個，特不是北京、上海、廣州、深圳同比上漲都超過了20%，我們覺得那個信號是值得注意的。第三，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長。1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資6.12億元，總體來講開發(fā)投資這一塊總體是正常的。第四個問題，要關注的確實是一些地點的地王頻現(xiàn)和全國土地購置面積的同比下降并存。咱們講的“地王頻現(xiàn)”我那個地點不展開了，媒體差不多炒的夠熱了。像土地的出讓金，1-9月份北京土地出讓金差不多到了1155億元，制造了歷史新高;上海是1538億元，是去年的1.5倍。然而就全國來講，土地的購置面積1-9月份同比下降1.3%;那個地點的緣故專門復雜，有的地點推地的政策沒有及時的公布等等。第五個，三四線都市的供大于求的問題和一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量過大的問題值得注意。9月末全國商品房銷售待售面積四億四千六百三十六萬平方米，比8月份增加了826萬平方米，其中住宅增加了127萬平方米，商業(yè)營業(yè)同比增長68萬平方米。咱們的商業(yè)地點，現(xiàn)在許多地點是熱度專門高，特不是“綜合體”，那個數(shù)字是一個警示性的。阻礙今年房地產(chǎn)市場的幾個因素：1.部分地點熱點都市的高價地不斷出現(xiàn)。那個地點有幾種情況：(1)土地用地溢價率高的問題。(2)部分地塊超過周邊地價的問題。(3)部分由于地價高，導致價高的問題。從源頭上來講，隨著中央政府和地點政府的釋權和裁權問題，地點政府如何樣正確的解決那個問題，這總是要考慮的問題。我一直主張咱們的土地出讓打算要和住房的公映打算掛鉤。一般住房用地的出讓價格要和地點人民政府穩(wěn)定房價掛鉤，而不要跟土地的地點財政的收支平衡掛鉤。假如你的一般住房的出讓價格和地點財政收支掛鉤，那個市場就扭曲了。我反復是那個觀點，我認為這是必須要注意的問題。2.部分地區(qū)商業(yè)銀行收緊的個人購房貸款，然而同時有些房地產(chǎn)企業(yè)、有實力的房地產(chǎn)企業(yè)融資能力照樣在增強。那個要緊是6月份銀行鬧了“鈔票荒”以后，普遍的商業(yè)銀行都收緊了。收緊還有一個普遍的緣故，前三季度差不多上把全年的貸款打算都用完了，那么第四季度自然要收緊。還有一個緣故，可能為了防范房地產(chǎn)的金融風險，那個地點的緣故專門復雜。然而有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他的融資能力相對依舊比較強的。3.市場差異性的問題，特不是熱點都市市場預期的問題，我們覺得特不要關懷。今年房地產(chǎn)市場快速升溫，我們覺得“房價”問題緣故復雜，既有供求關系問題，又有流淌性過剩的問題，還有老百姓投資渠道狹窄的問題。緣故相當復雜，不是一兩點能夠講清晰的。然而今年市場的這么一種專門快的升溫，我覺得跟兩個問題有關系。(1)高層對調(diào)控減少了。有些人認為，今后可能調(diào)控更要市場化了。現(xiàn)行的調(diào)控政策打折扣了，這是一個;這實際上是個誤區(qū)。(2)咱們應該看到，今年以來一些媒體、專家、名人對市場的部分唱好也是一個緣故。有些人講：“現(xiàn)在北京的房價跟東京、倫敦的房價還有距離。”他全然沒有講，東京的人、香港的人月收入比我們高了多少倍。那個他沒有講。這種預期專門強，那個媒體最近宣傳專門多，我認為這種東西就造成了老百姓的購房的恐慌，而購房的恐慌也造成了“日光盤”、“排隊”的問題，看起來大伙兒特不慌。我們覺得這些問題，是需要引導的。關于下一步，有幾點是能夠看清晰的：(1)市場化的調(diào)控政策沒有出差之前，現(xiàn)行的調(diào)控政策確信不變的。(2)我們一直是主張，特不是房價漲的快的地點一定要切實增加一般商品房的供應。(3)接著執(zhí)行差不化的信貸政策，特不是給予居民首次購買住房給予優(yōu)惠。(4)加強市場引導。(5)加快長效機制的建設。長效機制的落地是有一個過程的。什么緣故講“有一個過程”呢?比如：我們講《房產(chǎn)稅》，從《物業(yè)稅》到《房產(chǎn)稅》差不多講了多青年了，現(xiàn)在還在不斷的完善。要構建整個房地產(chǎn)成熟、完備的制度，確信要若干年的時刻，在那個時刻里頭我們一直希望我們的房地產(chǎn)企業(yè)能夠順應調(diào)控政策、增強自己的實力，把我們的房地產(chǎn)市場搞好。這是對市場的簡單介紹。我前面講的差不多上差不多上住宅市場，隨著咱們國家相關產(chǎn)業(yè)的進展，其它的行業(yè)、其它的業(yè)態(tài)，包括：商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、老年住區(qū)都會進展，這是毫無疑問的。我覺得那個問題，咱們不要在那個地點展開了，然而大伙兒也不要盲目。二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景。應該講前一段時期，在一些先行先試方面有了一些體驗?？傮w上，我們自己的可能，我們這一塊工作還處于探究和起步時期。什么緣故講“起步時期”?我們國家盡管有政策了，然而政策落地還要有個過程。盡管我們有一些建設標準了，然而我們的標準完善還有一個過程;盡管我們有一些經(jīng)驗了，然而我們這些經(jīng)驗如何樣按照國家的文件接著的成熟，這還有一個過程。包括：居家養(yǎng)老。居家養(yǎng)老如何樣進行一些社?；母脑欤绾螛訕嫿B(yǎng)老服務網(wǎng)絡體系健全的問題，我們還有好多探究。包括：社區(qū)養(yǎng)老要按照人群0.1平方米來配備養(yǎng)老服務設施建設，國家提出來了專門具體，然而我們實際落實可能還要有相應的標準來保證你實施，那個也需要細化。再比如：如何樣參與機構養(yǎng)老。因此，機構養(yǎng)老過去更多的是民政部，現(xiàn)在確信要社會力量來參與。我們?nèi)绾螛觼韰⑴c?我覺得在這一方面，應該講我們的房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的資金規(guī)模和融資能力。我們的房地產(chǎn)企業(yè)差不多有專門多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，在硬件建設上是差不多有經(jīng)驗了。因此我覺得，我們的房地產(chǎn)企業(yè)是養(yǎng)老地產(chǎn)的一支重要力量。然而我們的養(yǎng)老實施建設和運營治理方面，我們可能還要探究，尤其是養(yǎng)老服務如何樣去到位，我們可能還要聘請專門的隊伍，我認為這些問題差不多上需要我們探討的。今后有四點，我覺得也是能夠看的清晰的：1.當前和今后一個相當長的時刻，中國老齡化、高齡化將處于快速進展時期。建立起以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)為基礎，社會為支撐的養(yǎng)老服務體系的任務專門重。2.國務院引發(fā)的《加快養(yǎng)老服務若干意見》是指導我們的指導性意見，我們要認確實學習貫徹并探究養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式和盈利模式。3.我們與老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會一直是特不行的關系，而且整個中國老齡宜居住區(qū)建設試點工程是以“老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會”挑頭的，因為我們覺得我們只有跟民政部的協(xié)會聯(lián)合起來，我們可能才能使這項工作更能夠健康進展，因此我們的每次會議鄭會長都會到會指導還有民政部的王處長差不多上到會的。4.要進展中國的老年住區(qū)和老年住宅或者是養(yǎng)老地產(chǎn)，我們的經(jīng)驗還不足，需要借鑒發(fā)達國家的一些經(jīng)驗。包括：今天德國的也來了，我們幾次會議經(jīng)常請德國的、美國的、港澳和日本的來參加會議;這次會議是“亞太論壇”，今后我們的這項工作要加強。我聽童會長講，因為昨天我在不處出差，我們專門開了一個“中、日、韓的會議”，確定明年“中、日、韓會議”主題確實是：養(yǎng)老地產(chǎn)。我們就圍繞著養(yǎng)老地產(chǎn)來深入的研究，因此養(yǎng)老地產(chǎn)我們確信還會請港澳臺的來參加。因為那個“中、日、韓”可能更加接近中國的實際，跟中國的實際是類似的。我們想通過這些更加深入的研討，更加專題的研討把我們的養(yǎng)老住區(qū)建設推向前進，使我們那個行業(yè)能夠健康進展，造福于人民。感謝大伙兒!主持人：朱主任剛才講了，這次會議是咱們“老年住區(qū)”進展的里程碑會議，同時代表咱們的行業(yè)講了房地產(chǎn)市場的走勢，還講了中國養(yǎng)老地產(chǎn)的進展前景。講的特不到位，下面請國家民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司老年人福利處王輝處長做演講——解讀新修訂的《老年人權益保障法》和新頒布的《養(yǎng)老機構設立許可方法》、《養(yǎng)老機構治理方法》。大伙兒歡迎!王輝：大伙兒上午好。今天專門快樂有那個機會參加這次論壇，跟大伙兒進行交流。我今天要緊想跟大伙兒介紹新一屆政府關于“養(yǎng)老服務業(yè)”是如何想的，如何干的，對我們的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老社區(qū)從政府的角度有些什么樣的方法。如何想的是理念問題，如何干是政策問題。民政部社會福利和慈善事業(yè)促進司老年人福利處處長王輝一、養(yǎng)老服務業(yè)的理念。政府如何想的?就三個概念：1.產(chǎn)業(yè)。2.改革。3.市場。養(yǎng)老服務業(yè)是一個產(chǎn)業(yè)，我們從兩個角度去看：(1)需求?！八幕薄淆g化，2億，占比14%;高齡化2千萬，占比10%;私人化，4千萬人，占比20%;空巢化，50%。老齡人口自己在家里住的，跟自己的小孩不在一起，我們叫“空巢化”，他是50%。如此的“四化”預示著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求逐年往上升，會越來越大。(2)供給?！八娜薄薄Y金缺，缺人員，缺技術，缺政策。缺資金，我簡單給大伙兒舉一個例子，床位政策投資的缺口。按照國際慣例老齡人口至少有5%的人群要到機構里面去養(yǎng)老，這也就預示著關于老年人口養(yǎng)老機構床位數(shù)的需求、潛在的需求2個億的5%，1千萬張床。我們現(xiàn)在的總家底，全國加起來供城鄉(xiāng)、國有和民營的總床位大數(shù)是400萬張，床位的缺口是600萬張。600萬張床位缺口，假如變成投資，我們有個大賬，每張床位建設投資東中西部全部拉平是10萬塊鈔票/張床(不含土地費用)，這600萬張床的缺口需要的投資量是6千億。這6千億還不包括，我們講95%的人群在家里面養(yǎng)老所需要的居家社區(qū)養(yǎng)老服務設施的投入，我僅僅舉5%人群在機構里面所需要的投資。缺人員同樣也是一個大數(shù)，中國目前私人需要護理大概6千萬，一個護理員要互利3-4個老年人的比例，至少需要1千萬養(yǎng)老護理員的隊伍。因此，我們現(xiàn)在現(xiàn)有的家底，整個養(yǎng)老隊伍建設100多萬人。就這兩塊：一個是資金，一個是人員就足夠支撐起產(chǎn)業(yè)。他能夠拉動投資，他能夠帶動就業(yè)。然后我們再看“缺技術”，養(yǎng)老服務業(yè)這一塊整個的技術支撐依舊專門落后的。我們沒有物聯(lián)網(wǎng)的概念，也沒有遠程醫(yī)療、遠程教育的概念。我們的老年產(chǎn)品缺乏高科技的含量，養(yǎng)老服務科技治理水平也跟不上。“缺政策”，前面的短缺背后差不多上因為政策的缺失。什么緣故缺鈔票?我們的民間有鈔票，我們的國家有鈔票。民間有鈔票沒有投進來，講明我們的融資政策有問題;國家有鈔票沒有投進來，講明我們的投資政策有問題。本來我們的老百姓，現(xiàn)在他的工資還比較低，他有需求，然而他的需求不能變成“有效需求”，講明我們國家的收入分配政策還要調(diào)整。然后是就業(yè)，中國的勞動力市場專門豐富，有大量的年輕人找不到工作，然而他們不情愿到那個行業(yè)來。講明什么?養(yǎng)老服務業(yè)的就業(yè)政策還需要進一步調(diào)整?！じ母铩Ｎ覀冇幸粋€短缺經(jīng)濟學的概念，解決短缺的問題不僅僅是靠政府加大投入，更要緊的是政府要搞經(jīng)濟體制改革?，F(xiàn)在我們的養(yǎng)老服務業(yè)也是一樣，養(yǎng)老服務業(yè)的短缺不僅僅靠政府的追加投入，更要緊的是體制和機制的改革。那個“體制”是個什么體制，如何改?養(yǎng)老服務業(yè)有一個舊體制和新體制，我們正處于從舊體制向新體制轉變的。我們的舊體制僅僅是面對政府的“三無”對象，在農(nóng)村叫“無?！痹诙际薪小叭裏o”;如此一些弱勢群體由政府面對他們提供相應的服務，比如：在都市我們建福利院，在農(nóng)村建敬老院。由政府采取統(tǒng)包統(tǒng)攬的方式，對如此一個特定人群進行服務的一種方式，如此一個特定人群全國有個大數(shù)——城鄉(xiāng)加起來600-700萬人。然而如此一種服務體制，在當前的社會里面，當我們面對兩億老年人，多層次、多元化養(yǎng)老服務需求的時候，差不多遠遠不能適應，因此必須進行改革。改革的舊體制，改完舊體制以后新體制的方向是什么?我們講：要面向全社會采取多元化，動員社會一起來參與。我們那個地點講，正確處理好“兩個關系，一個關鍵?！眱蓚€關系：正確處理好政府與市場的關系，正確處理好政府與社會的關系。其中的“關鍵”是政府本身在養(yǎng)老服務業(yè)當中，政府的職能要轉變。政府職能轉變的一個核心的語言，我們就一句話。政府要從養(yǎng)老服務的直接供應方，變成養(yǎng)老服務的購買方與監(jiān)管方。直接供應，你不要直接供應了，你不需要自己去蓋養(yǎng)老院，不需要自己去當院長，更多的向市場傾斜，讓政府從微觀層面退出來，這是我們的改革方向。具體如何改?給大伙兒舉幾個例：1.運營主體。當前養(yǎng)老院大概有400萬張床，大部分依舊國辦。大部分的國辦院是什么概念呢?國辦院就相當于原來打算經(jīng)濟體制下的國有中小企業(yè)，還要緊是小型企業(yè)，因為他們的養(yǎng)老床位都不足100張。如此大伙兒能夠推論，所有的國有中小型企業(yè)，所有的弊端——產(chǎn)權、人權、事權，所有的弊端在國辦院里面全部存在。那么我進一步推論，它的方向是什么?是改制，必須要改制。2.土地供應。養(yǎng)老服務業(yè)這一塊，原來的土地供應要緊是采取“政府無償劃撥”的方式，那個地點面完全沒有“市場”的概念，更談不上“招拍掛”。在當今市場化的條件下如何去面對市場?它必須要改革。土地供應政策要調(diào)整。3.投融資。養(yǎng)老服務的投融資原來全然就談不上投融資，我們確實是撥款，各級政府財政的無償撥款。天下沒有免費的午餐，無償撥款常常就意味著它的低效率。我們要改革，我們要把政府有限的資金發(fā)揮出更大的作用。那個方向就包括：撥款改成貸款。比如：我們要搞基金，讓政府的資金作為引導基金來撬動更多的民間資本。再比如：我們還要去做養(yǎng)老服務業(yè)資產(chǎn)的證券化。這差不多上投融資體制我們需要改革的?！な袌?。整個養(yǎng)老服務業(yè)進展的方向，專門大的概念是市場的概念。進展養(yǎng)老服務業(yè)的途徑，我自己總結了一句叫：“先總量、后存量、增量為突破口。”剛才我講我們的公辦院可能需要改革，然而可能那個“改革”還不是我目前面臨的最突出的任務。我現(xiàn)在面臨最大、最突出的是總量的短缺，因此“先總量、后存量，增量為突破口”。然而那個地點的“增量”關鍵在哪里?增量在于民間資本，政府的投入是有限的，上萬億的投入政府不可能一下子投進來，他需要更多的民間資本的參與。增量為突破口，我們就想鼓舞民間資本進入。有一個新的治理體制進入能夠反過來壓迫我們的存量進行改革，因此也就像我們當年的經(jīng)濟體制改革一樣。先進展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟，先鼓舞民營經(jīng)濟，最后是國有企業(yè)的攻堅戰(zhàn)，確實是這么樣的一個路徑。我那個地點順帶講一句，它的展望在哪里?養(yǎng)老服務業(yè)現(xiàn)在剛剛開始起步，然而專門迷茫、不敢進入，因為專門多的政策、標準沒有，前景看不透。我又打一個比方給大伙兒去理解，養(yǎng)老服務業(yè)和酒店服務業(yè)比較。大伙兒想一想酒店服務業(yè)，中國在三十年往常沒有酒店。我們只有一個個簡陋的國辦的招待所，30年以后的今天有各種各樣方便舒適的酒店供你選擇，這“30年”是一個從打算經(jīng)濟向市場經(jīng)濟轉變的30年。關于中國的養(yǎng)老服務業(yè)來講，如此的“轉變”才剛剛開始。因此大伙兒假如想看一看養(yǎng)老服務業(yè)前景，目前面臨的問題，它的挑戰(zhàn)是什么?不妨回過頭看一看，過去的30年我們的酒店是如何進展過來的。那個地點面可能會有專門多的風險，然而同樣會有專門大的機遇。因此我專門快樂大伙兒今天坐在那個地點，也專門熱情的期望大伙兒能夠把握住那個機遇。上面這幾個概念，大伙兒能夠再看一看跟我們新一屆政府，我們的最高領導人的方法是不是一致?我給大伙兒看一段李克強總理的講話(2013年5月29日)，題目：《把服務業(yè)打造成經(jīng)濟社會可持續(xù)進展新引擎》——中國服務業(yè)進展滯后，有認識上的問題、結構方面的緣故，但要緊是體制機制的制約。養(yǎng)老服務業(yè)能夠有助于改革經(jīng)濟增長方式，它是內(nèi)需，它能夠有助于產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，它是第三產(chǎn)業(yè)。它隨著老齡人口逐漸增多，它要可持續(xù)，它還涉及到家家戶戶每個人，它是一個民生工作、是一個社會工作，因此它是經(jīng)濟社會可持續(xù)進展的新引擎，新的產(chǎn)業(yè)。這是總理的定位，然后總理關于服務業(yè)目前存在的問題一針見血，就一句話講出來了：“中國服務業(yè)進展之后有認識上的問題，有結構方面的緣故，但要緊是體制機制的制約。問題就在于“體制和機制”。方向，總理也講的專門明確：“必須堅持社會主義市場經(jīng)濟的改革方向，最大限度的為服務業(yè)進展松綁，規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，為服務業(yè)進展增添活力、動力和制造力。”從這句話大伙兒能夠看到，新一屆政府、新一屆政府的總理關于服務業(yè)、養(yǎng)老服務業(yè)是如何想的，如何定位的。想完以后我們來看，總理想完了以后是要干?？纯纯偫硎侨绾胃傻?，新一屆政府如何落實他們理念的。二、養(yǎng)老服務業(yè)的政策。1.立法。2.規(guī)劃。3.文件。(一)立法。《老年人權益保障法》1.體系框架：新增一章。2.行業(yè)治理：許可。依照如此一個行業(yè)治理的概念，依照《老年人權益保障法》，同時民政部又公布了養(yǎng)老機構的許可方法和治理方法。3.兩個方法：許可+治理。這兩個部長令最后炒出來的是什么?10張床的概念，有10張床就能夠申請養(yǎng)老機構，就能夠辦養(yǎng)老機構了。我想講，它的意義在哪里?一方面，強調(diào)政府關于養(yǎng)老服務業(yè)的規(guī)范化治理。另一方面，更重要的是政府要降低門檻，鼓舞更多的民間資本進入。這是立法。(二)規(guī)劃。國務院頒布了《養(yǎng)老服務體系建設十二五規(guī)劃》，那個《規(guī)劃》是新中國建國以來第一個關于養(yǎng)老服務的專項規(guī)劃。它就意味著養(yǎng)老服務差不多被納入到國家的經(jīng)濟和社會進展總體規(guī)劃之中，差不多成為各級政府要遵循的目標，具體的任務我們都把一些指標寫到里面去了。比如：我們有三大指標。養(yǎng)老床位數(shù)2015年必須要達到3%，養(yǎng)老服務的覆蓋率都市要達到100%，農(nóng)村要達到50%;我們的養(yǎng)老護理上崗資格要通過考試、通過培訓，這差不多上一些關鍵性的指標。同樣，依照如此的規(guī)劃、如此的指標民政部也啟動了《養(yǎng)老服務指標監(jiān)測體系》，把如此的一些指標再從上到下分解，按時刻段倒計時去監(jiān)督它完成。因此大伙兒什么緣故體會到各屆政府在這兩年開始動起來了，因為進到《規(guī)劃》以后就成為了政績考核的一個指標，他必須要去完成。(三)文件?！蛾P于加快進展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》，我向大伙兒報告，那個《意見》是克強總理的命題作文，他點的題。他6月份點了題，要我們盡快拿出那個文章出來，我們8月份就拿出來了，8月16號總理就組織常委會討論，9月份就推開。在那個《文件》里面指導思想、原則，把總理的思路完完全全的都貫徹到里面去了。比如：改革的思路，市場化的導向。具體的政策，我們那邊有6項任務，有好多的政策在里面。我也給大伙兒舉舉例，我們的公辦院、國辦院要改革;土地供應要保證供應。0.1平米，這是嚴格的指標，就相當于當年規(guī)定幼兒園、學校一樣。新建小學沒有達到0.1就不讓你驗收。投融資體制改革，我們都有一系列的需求。我在那個地點特不想強調(diào)政府政策的落實，我們剛剛開始起步，如何去落地?新一屆政府克強總理，他有他獨特的思路。三點：(1)總理明確的講，國務院那個文件僅僅是一個開題報告。我們剛剛開題，文章還沒有最后寫出來，它是一個開題報告。(2)那個文件后面有個附件。有好多同事都看到了，附件把那個國務院文件的整個任務進行分工，我們分為了45項任務，明確了分工單位，什么地點負責，明確了什么時刻完成，時刻表最晚期限是明年第四季度。比如：土地供應政策。由誰來牽頭?住建部、國土資源部、民政部一起做。國土資源部牽頭，要求他比如明年上半年就必須出臺政策。(3)總理還提出來國家要在各地建立養(yǎng)老福利綜合實驗區(qū)。各地政府能夠依照自己的情況，能夠先行先試，就像上海的“自貿(mào)區(qū)”一樣。因為我們的舊體制要打破它，是一個專門復雜的系統(tǒng)工程。只有調(diào)動各方面的積極性去先行先試，先改革探究，讓他帶動全方位的進展。因此我們自己也感受到，總理的“新思路”，政府的“新舉措”能夠有助于養(yǎng)老服務業(yè)專門快的進展起來。三、養(yǎng)老社區(qū)。我們總體上有一個推斷，養(yǎng)老服務業(yè)目前最大的問題是什么?是總量的短缺。第二句話，政府本身能力有限，政府意識到要更多的調(diào)動社會力量來彌補如此的短缺，因此關于任何能夠彌補總量短缺的行業(yè)、方式方法我們都需要，我們都支持。因此，包括養(yǎng)老社區(qū)。然而具體的來講，如何個支持法?那個需要我們在座的諸位一起來努力，因為“養(yǎng)老社區(qū)”是個新增事物。它如何進展，它有什么樣的需求?我覺得在座的諸位，從事養(yǎng)老服務的專家、企業(yè)家們，你們有強烈的需求。你們比我們作為政府官員來講，有更多的了解。因此我們講第一步，可能要你們在座的提出來，然后我們一起來研究。具體來講，養(yǎng)老服務、養(yǎng)老社區(qū)，它的內(nèi)涵是什么?它的標準如何定?政府如何去扶持它?(一)內(nèi)涵。養(yǎng)老住區(qū)委員會朱會長那個地點面做了一個專門好的研究，差不多出了一個定義。那個定義，我覺得差不多上把大概的框架差不多寫出來了，他講：“專門為老年人設計，居住相對集中，為老人提供家政、醫(yī)療保健和社交娛樂等服務，集一般社區(qū)生活和養(yǎng)老功能于一體，符合老年人體能心態(tài)特征的老年人居住區(qū)?！爆F(xiàn)在我們講，那個定義還需要進一步的細化，包括名稱。你看我們今天的題目叫“老年住區(qū)”，我們政府經(jīng)常用的語言叫“養(yǎng)老社區(qū)”。中房協(xié)自己也可能用“綠色宜居社區(qū)”，可能定義要進一步規(guī)范、名稱要規(guī)范，然而要進一步的去分類。不是講所有的養(yǎng)老社區(qū)差不多上一樣的呀，你要去細化它。我那個地點舉的分類的例子，是從美國來的例子，比如：他份了四類。分了生活自立型，生活協(xié)助型，專門護理型，混合型。都不一樣，不一樣的養(yǎng)老社區(qū)有不一樣的標準，政府就會有不一樣的扶持政策。這就需要我們共同來研究它，來界定它的內(nèi)涵。(二)標準。標準還不僅僅是指它規(guī)劃的標準、建設的標準，比如：它的容積率多少，配套設施多少;包括它的服務標準、運營標準。它是個體系。就像酒店治理一樣，有五星級、四星級、三星級。我們?nèi)绾螛尤ピu估它，如何樣去評比它，如何樣去治理它?這有專門多的工作需要去做。因此大伙兒要談，關于養(yǎng)老社區(qū)的支持，我要反過來，我作為政府官員要把問題先拋給你們。大伙兒看一看，任何一個行業(yè)，任何一個產(chǎn)業(yè)要往前進展、要興盛起來，事實上不外乎三點——準入、扶持、監(jiān)管。(三)扶持。在座的諸位，你們?nèi)绾蜗ＭС帜?給予你什么樣的專門的優(yōu)惠政策?第一步，得需要你跟我講。你要告訴我，你覺得哪一塊你要支持?憑什么要給你支持?在土地供應方面，在投融資方面如何去支持你?大伙兒要提出專門好的理由，專門好的依據(jù)。然后我們還能夠一起探討“路徑是什么，如何協(xié)調(diào)有關部門，如何把那個程序做規(guī)范做科學了?！币虼酥v“養(yǎng)老社區(qū)”是個新生事物，才剛剛開始，然而后面還需要大伙兒一起努力、一起配合把那個工作往前推。這是關于“養(yǎng)老社區(qū)”。四、我們的工作。我們的工作實際上也確實是三個概念，三句話——樹一個旗幟，做一個承諾，搭一個平臺?！皹湟粋€旗幟”，確實是把養(yǎng)老服務行政職能的旗幟樹起來，因為在這往常大伙兒不明白養(yǎng)老服務歸誰管。民政部門就覺得我們有那個責任、有那個義務，勇于擔當把那個旗幟先樹起來?！白鲆粋€承諾”，旗幟樹起來我們要講話。我們的承諾確實是如此的：關于所有支持養(yǎng)老的人、財、物，我們都歡迎;任何形式的合作都能夠。這是我們作為政府主管部門，作為一個政府官員，我們所做的莊嚴的承諾。因為我們意識到那個行業(yè)需要全社會一起來參與，因此政府官員本身要抱著“謙卑的心態(tài)”和社會、和大伙兒一起來做?！按钜粋€平臺”，我們要正兒八經(jīng)的做事。我們要把所有關系到養(yǎng)老的人、財、物都拉到一個平臺來，然后讓他們積極的互動。一個市場的繁榮在于市場各要素之間的互動，互動的越頻繁，那個市場就越繁榮。那個地點的平臺我給大伙兒推舉，比如：投融資體制方面我們跟國家開發(fā)銀行合作。先建養(yǎng)老保險投融資平臺，我們下面還在考慮建基金，還要鼓舞企業(yè)上市。這是投融資的平臺。比如：人員的平臺。昨天我們跟教育部合作一千萬養(yǎng)老護理員的培訓，我們利用教育部下面的有個公司做“遠程教育”，我們把“養(yǎng)老護理員遠程教育平臺”建起來了，全國形成網(wǎng)絡。比如：老年產(chǎn)品。我們建一個“老年產(chǎn)品供銷”平臺，至少我目前4萬家養(yǎng)老機構所有養(yǎng)老產(chǎn)品、設施放在一個平臺上面去，讓所有的供應商和養(yǎng)老院需求方在一個平臺上面互動，能夠減少成本、能夠增加透明度。再比如：我們的平臺還有各種各樣的協(xié)會，行業(yè)組織。我們現(xiàn)在差不多建立起來的，養(yǎng)老服務標準化委員會，養(yǎng)老服務信息化委員會等等，最近還預備建一個養(yǎng)老服務專家委員會，然后有各種各樣的論壇我們也鼓舞。比如：像今天“老年住區(qū)”如此一個論壇，老年住區(qū)委員會，我聽講下面可能還要搞一些試點項目，我覺得這也是一個專門好的機會，也是一個專門好的平臺。我們在此也表示，我們專門希望與中房協(xié)和中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會更好的合作。感謝大伙兒!主持人：剛才王處長從新一屆政府是如何想的，如何干的?從產(chǎn)業(yè)、改革、市場三方面，對我們項目方面的政策進行了解讀。政府部門進行了承諾，而且還搭建了平臺。下面請全國老齡辦主任助理、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦先生做主題演講，演講的題目是：“介紹國家老齡產(chǎn)業(yè)規(guī)劃設想?！闭埓蠡飪簹g迎!曾琦：尊敬的各位來賓、各位專家學者，企業(yè)界和新聞界的朋友大伙兒好。

全國老齡辦主任助理、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長曾琦按照會議主辦方的安排，今天有機會在那個地點給大伙兒就《國家中長期老齡產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃(2013-2020)》編制與相關問題做一個解析。大伙兒都明白重要老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會是2010年1月成立的，成立之初就把那個;我們認為作為行業(yè)協(xié)會，首先要把產(chǎn)業(yè)理論，特不是基礎理論的研究作為重中之重。因此我們當時和中國老齡辦請纓，我們要承擔《國家中長期老齡產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃》的編制。我們會同廈門大學經(jīng)濟治理學院和國家發(fā)改委、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和經(jīng)濟建設研究所歷時兩年多，目前形成的《規(guī)劃》的研究報告，以及《規(guī)劃》文本征求意見稿，差不多以“全國老齡辦”的名義印發(fā)了24個部委，在今年的6月爭取了各省直轄市和打算單列市、省會都市老齡委的意見，目前我們正在依照反饋的意見做進一步的修改。那個《規(guī)劃》編制的背景，大伙兒一看就專門清晰。首先，十八大的精神;然后，《中華人民共和國老齡人權益愛護法》今年7月1號是重新修訂后的“新法”的實施，從法律層面上把“產(chǎn)業(yè)”做如此一個規(guī)定。大伙兒都專門清晰啊，看一下，我就不講了，那是第一次。那個地點我講的，首先我們要搞清晰一個概念，一個定義。到底什么是老齡產(chǎn)業(yè)?我們大伙兒都在講它。如何給它定義?那個第一次提出來，大概是1997年。然后隨后確實是各種講法，應該講眾講不一，都有道理。這一次課題組通過研究做了一個定義，老齡產(chǎn)業(yè)是由企業(yè)、社會組織和個人依照市場需求提供的專門針對老年人的產(chǎn)品和服務的集合，如此一個定義?！ぞ幹埔饬x。-產(chǎn)業(yè)需要。處于起步時期，我們要大力推進產(chǎn)業(yè)的進展，它的意義也表述了。因此我們一定要首先從頂層設計入手，一個新興產(chǎn)業(yè)鏈它的《規(guī)劃》都沒有，那可能確實是在進展過程當中就不規(guī)范。一、老齡產(chǎn)業(yè)的進展背景。1.養(yǎng)老服務業(yè)得到較快進展。盡管我們講它是剛剛起步，然而也應該承認它的基礎。養(yǎng)老服務業(yè)這些年來差不多得到了較快的進展，特不是民政部推行社會福利社會化的政策以來，應該講養(yǎng)老服務的主體資金來源、服務對象更加多元，投資的規(guī)模和經(jīng)營機制也在不斷創(chuàng)新。這是在我們養(yǎng)老服務業(yè)方面，得到較快進展的情況。由于時刻的關系，我就不去詳細講了。2.老齡旅游業(yè)保持著良好的進展勢頭。我們認為正逐漸成為老齡產(chǎn)業(yè)中進展較快、效益較好、深受老年人歡迎的支柱型的產(chǎn)業(yè)分支。據(jù)旅游業(yè)的專家學者們研究，現(xiàn)在老年游客在國內(nèi)游客當中所占的比例差不多達到了30%-40%;另外，我們的旅游企業(yè)(也確實是旅行社)他們在線路提供的產(chǎn)品，有60%-70%是專門為老年人量身定做的。也確實是講，他們關注到了如此一個消費群體。為了推動老年旅游產(chǎn)業(yè)的進展，我們今年還開了一個會;全國老年辦和上海老年局開了一個“老年產(chǎn)業(yè)研討會”，而且我們發(fā)起成立了“全國老年產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，同時在會議之前起草了一個《關于進一步促進老年旅游產(chǎn)業(yè)進展指導意見》，那個指導意見以“全國老年辦”的名義要會同國家旅游局進行會簽印發(fā)，現(xiàn)在差不多征求了幾輪的意見，正在進入會簽的程序，我想不久的今后，大伙兒能夠看到那個文件。還有老年生活用品業(yè)，我們認為差不多有了一定的進展，盡管離我們的期待還專門遠，然而關于“生活用品業(yè)”那個業(yè)態(tài)，企業(yè)的關注度越高，投入的科技研發(fā)的力量越來越大，產(chǎn)品的科技含量應該講也是在不斷的增加，因此它的進展空間正在不斷的擴大。剛才我講的是“基礎”，現(xiàn)在我們講問題?！栴}。問題突出如此幾個時期：1.老齡產(chǎn)業(yè)進展規(guī)模小，進展水平不高，活力不搶與市場體制不適應;養(yǎng)老服務業(yè)進展滯后，供需矛盾突出。2.適應老齡產(chǎn)業(yè)進展的法規(guī)政策、標準規(guī)范、扶持政策嚴峻缺失，現(xiàn)有的一些政策又難以落實。3.老齡產(chǎn)業(yè)進展的市場環(huán)境還沒有真正的形成。什么緣故?企業(yè)、社會組織和個人鄧世昌主體大多還處于觀望時期。4.老齡產(chǎn)業(yè)進展資金來源渠道單一、資金投入相對不足。市場開發(fā)研究力度不夠。另外，確實是城鄉(xiāng)進展不平衡。前面是基礎，中間是問題，然而基于還在。什么緣故?1.人口老齡化趨勢顯著，為老齡產(chǎn)業(yè)進展提供了重要的人口基礎。那個數(shù)據(jù)，可能在座的諸位都能夠倒背如流。這么大的群體，這么強烈的需求，因為他是不可逆轉的，因此那個“人口基礎”是整個產(chǎn)業(yè)進展基礎當中的最重要的要素。2.市場經(jīng)濟體制的日益完善，為老齡產(chǎn)業(yè)進展提供了良好的市場環(huán)境。剛才民政部的王處長差不多講到了，克強總理都意識到了——嚴峻束縛服務業(yè)進展的要緊問題，確實是體制機制。現(xiàn)在在政策環(huán)境逐步好轉的情況下，應該講市場環(huán)境越來越良好。我們講：“是越來越良好?！?.潛在老年消費需求旺盛，為老齡產(chǎn)業(yè)進展制造了難得的機遇。消費的規(guī)模，我們的研究機構、專家學者都做了專門多預測。2010年的時候專家學者報了一個數(shù)字叫“1萬億(那個不是預測的數(shù)字)”，現(xiàn)在預測2020年將達到31800億元，2030年將達到75300億元。隨著新生代的老年人進入那個群體，成為那個消費者，如此的潛力的釋放是必定的，增長也是必定的。我講的“新生代”是指的1949年以后出生的，如此的人他同意的教育、他的收入水平、消費能力，重要的是“消費理念”是和20年代、30年代、40年代出生的是完全不一樣的。4.老齡事業(yè)的長足進展，為老齡產(chǎn)業(yè)進展提供了堅實基礎。什么叫“事業(yè)的進展”?比如：剛才幾位領導都提到了“35號文件”，這是一個黨中央、國務院在關注重視人口老齡化進展的趨勢下出臺的重要的政策。因為那個“35號文件”到目前為止，應該講是最給力的。到目前為止是最給力的，能夠講是一石激起千層浪。因為那個產(chǎn)業(yè)期盼如此的政策出臺差不多有專門多年，能夠講是“久旱逢甘露”的感受。我們覺得這也是一個專門重要的進展機遇。這是剛才講的第一個方面，確實是我們的產(chǎn)業(yè)進展背景。二、老齡產(chǎn)業(yè)的進展思路和目標。那個我簡單的講，確實是要提高老年人的生活質量和水平，這確實是我們的全然目標。因為你編制如此的《規(guī)劃》，推動如此的產(chǎn)業(yè)進展，你要有“全然目的”。如此的產(chǎn)業(yè)進展遵循什么規(guī)律?堅持市場化、社會化、專業(yè)化，然后制度創(chuàng)新、法律法規(guī)政策支持，還有其它的緣故我就不講了。如此才能推動那個產(chǎn)業(yè)的進展。老齡產(chǎn)業(yè)進展的差不多原則，這么幾條：1.堅持以人為本，改善民生。2.堅持政府扶持，政策引導，市場運作，企業(yè)經(jīng)營，社會支持。3.堅持統(tǒng)籌進展，突出重點，因地制宜，發(fā)揮優(yōu)勢，著力解決關系老齡產(chǎn)業(yè)可持續(xù)進展的瓶頸問題。一定要首先解決“瓶頸”問題，比如：要依照消費的多樣性和差異化的特征，開發(fā)不同老年人的產(chǎn)品和服務，滿足不同層次老年人口的消費需求。4.堅持產(chǎn)品的創(chuàng)新和模式創(chuàng)新，引導消費，以老年人消費需求帶動老年產(chǎn)業(yè)的進展。·進展目標。1.近期目標。因為我們的所謂“中長期規(guī)劃”是2013-2020年如此一個時段。我們想在“十二五”末，2015年老齡產(chǎn)業(yè)進展“嚴峻滯后”的狀況要得到明顯好轉;另外，我們多元參與的協(xié)調(diào)機制要初步形成;法規(guī)體系、政策體系要差不多健全。具體的講，在老年日常生活用品的技術含量和供給規(guī)模要有明顯提高。特不是養(yǎng)老服務設施的社會化、民營化、市場化進程明顯加快。剛才王輝處長講，現(xiàn)在4萬多家機構50%以上是公辦、國辦的，那個顯然和“35號文件”在推進的那個指導思想是不相適應的。因為8月16號的國務院常務會議，是：“一定要讓社會力量和民間資本，在推動養(yǎng)老服務業(yè)進展方面唱主角?！彼^“唱主角”確實是要在比例上，什么是主角?可能一個電視劇、一個電影的主角，他在整個屏幕上的時刻都不一樣，所占的比重都不一樣?，F(xiàn)在整個一倒置，那個要改變。這是近期的目標。老齡產(chǎn)業(yè)一定要列入國家扶持的行業(yè)目錄，這一條專門重要。2.遠期目標。2016-2020恩年，老齡產(chǎn)業(yè)市場體系進一步完善，社會服務資源實現(xiàn)有效利用，較為成熟規(guī)范的老年用品市場差不多形成，傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老與市場化養(yǎng)老相結合的養(yǎng)老服務機制進一步完善。大力培育和進展一批跨地區(qū)跨行業(yè)經(jīng)營、具有較強市場競爭力的大企業(yè)和具有國內(nèi)外阻礙力的知名品牌，建設一批功能突出、輻射范圍廣、帶動作用強的老齡產(chǎn)業(yè)基地。在產(chǎn)業(yè)進展的重點領域考慮上，這一次的課題組研究和我們的規(guī)劃文本都反映出來了。我們現(xiàn)在提這么幾個方面：1.老年生活用品業(yè)。積極引導對老年人所需專門商品的開發(fā)、研制、生產(chǎn)和銷售，特不是高齡老人的護理和安全生活用品。從60歲開始所有的老年人口都首先需要商品，因此那個研發(fā)、生產(chǎn)銷售特不重要。2.養(yǎng)老服務設施業(yè)。要創(chuàng)新模式，逐步加快社會福利服務機構的產(chǎn)業(yè)化、市場化運作，實現(xiàn)養(yǎng)老服務設施資源的最佳經(jīng)營效益。比如：北京市下一步要把整個公辦的都實行叫“公建民營”，交給企業(yè)、交給社會組織，甚至交給個人來運營。3.老年護理照料業(yè)。要以社區(qū)服務為載體，居家養(yǎng)老服務為切入點的全方位老年護理照料服務。那個我講一句，我們現(xiàn)在實際上都市里邊的老年人，特不是都市核心區(qū)的，最需要的確實是這種養(yǎng)護型和醫(yī)護型的護理機構。也確實是講對高齡失去部分功能的如此老人照顧機構是剛性需求。4.老年旅游娛樂業(yè)。那個剛剛差不多講到了，我不再講了，一定要讓他成為效益最好的支柱型產(chǎn)業(yè)。三、老齡產(chǎn)業(yè)進展的要緊任務。(一)提升老齡產(chǎn)品制造水平，大力進展老年用品產(chǎn)業(yè)。剛才也涉及到了。中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會在那個問題上，我們是高度重視的。我們正在選址，力爭在最短的時刻內(nèi)，首先建一個“中國國際老年用品貿(mào)易中心”，體量達到一定規(guī)模的。然后，那個“老年用品”涉及專門多方面。比如：食品保健，服飾，日常用品。那個我不細講了，確實是要打造出知名品牌。在“35號文件”里實際上也牽涉到，大伙兒注意看——開設老年用品專柜，還有線上的銷售平臺。剛才民政部的領導也講，他也要建如此的一個平臺。那個地點有一個信息，確實是“中國國際老年產(chǎn)業(yè)博覽會”，首屆的。本來是今年11月19號-21號舉辦，后來遇到了一種難以想象的障礙，然而最近終于解決了。在明年的7月3號-5號，在廣州舉辦;一年一屆，希望大伙兒關注。如此的博覽會，確實是為了解決這些問題。進展的要緊任務：提升老年產(chǎn)品制造水平，大力進展老年用品產(chǎn)業(yè)。那個我想首先是解決機構問題。現(xiàn)在4萬多所國辦的、民辦的機構設施和設備差不多特不陳舊了，就如此一個巨大的我們面臨的要解決的問題，同時它也是一個我們的市場。首先要把我們所需要的用品解決，然后再講進入億萬老年人家庭的各類用品。在打造老齡產(chǎn)業(yè)基地點面，我多講兩句。剛才涉及到了，除了我剛才講的“國際老年用品貿(mào)易中心”以外，我們還要在全國范圍內(nèi)打造一批“老齡產(chǎn)業(yè)基地”，同時也包括像“九如城”如此的綠色、低碳、生態(tài)，同時是智能化、信息化的老年宜居的示范社區(qū)也是基地、也是重大項目的戰(zhàn)略要求，不僅僅是我們講的產(chǎn)業(yè)用品那個。那個規(guī)劃提出：“要利用國內(nèi)外優(yōu)勢資源，形成1-2個國家級的老年產(chǎn)業(yè)基地。在東部、中部、西部分不建，至少一個區(qū)域區(qū)域性的老年用品研發(fā)制造集散中心;另外，在每一個基地都要培育1-3個龍頭企業(yè)和優(yōu)質品質?！蔽覀兡莻€《規(guī)劃》是和發(fā)改委一起搞的，因此那個不是吹牛。我想不久的今后大伙兒會看到成果。(二)創(chuàng)新老齡服務供給模式，滿足老年人多元化消費需求。那個大伙兒能夠回去認真看看，結合“35號文件”。我們要緊任務的第二個方面，確實是創(chuàng)新老齡服務的供給模式，滿足老年人多元化的消費需求。那個剛才鈕廳長也講了，叫：“復合型的老年住區(qū)建設?！?三)加快老齡設施環(huán)境建設，營造適老助老社會氛圍。那個首先是硬件的建設，創(chuàng)建無障礙老年生活環(huán)境要實現(xiàn)四個“便利”。1.出行設施便利。2.居住空間設施便利。3.社區(qū)服務設施便利。4.公共場所設施便利。昨天在火車內(nèi)和一個研發(fā)電梯的生產(chǎn)商和供應商，去年我們就探討那個問題，今年他差不多取得進展了，跟德國的一個生產(chǎn)廠家差不多確定了一個解決電梯問題的，6層、7層沒有電梯的問題，外掛式的。而且他把運營模式給搞清晰了，確實是那個電梯投資的企業(yè)如何回收呢?拿什么回報呢?一個是維修基金要拿出一部分給人家。另外，使用這種設施的人刷卡。一次，比如：2毛鈔票。你情愿鍛煉軀體走上去也行，你假如情愿坐，你就刷一下，依舊付點費。我覺得那個課題做的好。我關注什么呢?我們特大核心區(qū)內(nèi)部適老化改造的問題。因為外邊的問題差不多上都解決了，比如：我們幾個部委，特不是住建部搞“都市無障礙”、“環(huán)境無障礙”這些都解決了。但是進到房子里面，那個“無障礙”誰來解決?就給我們搞地產(chǎn)開發(fā)和搞家裝產(chǎn)業(yè)的企業(yè)提出一個問題，如此的“金子”誰去撿的問題。(四)政策保障。1.創(chuàng)新政策。促進老齡產(chǎn)業(yè)進展戰(zhàn)略創(chuàng)新;推動老齡產(chǎn)業(yè)的技術創(chuàng)新;構建和完善產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新平臺。戰(zhàn)略創(chuàng)新克強同志作為共產(chǎn)黨的總理，頂層的設計、頂層的實施差不多開始了，我就不在這兒講了。2.財稅政策。那個專門重要，在座的企業(yè)家都專門關注，確實是財政資金的保障引導。16號的時候財政部有一個信息的披露：投22.2億下?lián)?，作為貫徹落實國務院《加快進展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》和最近印發(fā)的《促進健康服務業(yè)進展的若干意見》，這兩個文件下來以后財政部安排了22.2億用于推動地點這兩個產(chǎn)業(yè)的進展。它確實是財政資金的保障引導作用，然而這點鈔票杯水車薪，解決不了問題。如何辦呢?行業(yè)協(xié)會在那個地點面要發(fā)揮什么作用?要引導、動員、組織我們的央企和相關的金融企業(yè)，共同發(fā)起設立民間的投資進展基金。那個我們正在做。另外，財政資金的持續(xù)穩(wěn)定投入;這是政府的事兒。財政補貼政策，也是政府的事兒。改進落實稅收扶持政策，也是政府的事兒。創(chuàng)新購買服務方式，這也是政府的事兒，是王輝處長的事兒。3.金融政策。國開行現(xiàn)在差不多有舉措了，一個是提供10年以上長期的，另外低息的，大概是不高于7%的如此的政策性的貸款。因此，他要求你的項目一定要符合國家政策的要求，另外你要能夠抵押。4.人才政策。我不講了，下午應該有嘉賓講。5.土地政策。我也不講了“35號文件”落實起來要靠33個部門分配那個任務，我們?nèi)珖淆g辦里面大概有10幾項都要參與。土地政策，那個我們在規(guī)劃里是講：一個是公益性的服務用地要列入城鄉(xiāng)進展規(guī)劃;另外閑置的都市公益用地如何調(diào)整為老齡用地;還有使用不當沒有發(fā)揮效用的房子應該保證社會老齡服務。還有確實是社會力量和民間資本，在拿到土地以后要進行治理。耽擱大伙兒這么多時刻，就《國家老齡產(chǎn)業(yè)進展中長期規(guī)劃》的編制和我們幾個重要的問題，跟大伙兒做了溝通和介紹。要講明的是什么呢?目前《中長期進展規(guī)劃》還在接著的、深入的在推進之中，還有專門多需要完善和補充的地點，有些提法可能也不成熟，還有待于國家有關部門最后的認定?？偠灾?，最后以“規(guī)劃”印發(fā)的為準。感謝大伙兒!主持人：感謝曾會長。下面請中房協(xié)老年住區(qū)委員會副主任、九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團董事長談義良做“養(yǎng)老地產(chǎn)可持續(xù)進展探究”的主題演講。請大伙兒歡迎!談義良：各位領導、各位專家，同行的伙伴們，大伙兒上午好。去年的金秋，同樣也是在漂亮的宜興召開了“第一屆亞太養(yǎng)老論壇”，我們歡聚一堂共同討論了“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進展”。今年一年過去了，我們又在秋意漸濃的時刻，共同相聚宜興共同探討這一年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方方面面的進步。我也分成5個部分，跟大伙兒分享我們這一年的踐行跟考慮。

中房協(xié)老年住區(qū)委員會副主任、九如城養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)集團董事長談義良無錫九如城養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集團的第一個項目宜興，去年10月份開工儀式，今年3月份正式建設，一切建設順利推進，可能明年年底進入試運行。我們在凱賓斯基吃早飯能夠看到我們建設的工地，由于當?shù)卣拇罅χС忠磺薪ㄔO都相當順利。我們的第二個，第三個項目差不多初步落地，同時進入規(guī)劃設計時期。同時我們九如城1.0版的軟件、硬件標準體系差不多初步完成，在這一年中我們同樣進行了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的許多研究工作，也產(chǎn)生了一些研究成果，今天也要跟大伙兒分享一些。因此，那個是我個人之見跟我們研究中心的成果。也希望在交流的過程當中，得到大伙兒的指點。去年提了一些問題，我們今年也不要解釋。從國家層面，得到了專門好的回答。去年我講：三大命題?，F(xiàn)在今年一年，從國家最高領導層面到地點各級政府都在討論著這些問題。我一直在講，我們這一代人是確實專門幸運。4年前我們在研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的過程當中，全然沒有想到這么快中央會出臺這么多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策。因此我想，我們付出的比得到的要少的多。因此我們要感恩社會，要感恩那個時代;因此我們要更好的做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)回饋社會、回饋那個時代給我們這么好的機會。剛剛王輝處長和曾主任從國家層面把養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的相關政策，包括具體設施的步驟;這些關于我們從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的差不多上專門好的消息。[PPT圖我們著重在這三方面在今年做了一些研究——關于養(yǎng)老地產(chǎn)我們做的是什么?關于盈利模式，我們靠什么盈利?關于可持續(xù)進展，我們?nèi)ハ蚝畏?]我們現(xiàn)在是做著養(yǎng)老地產(chǎn)，規(guī)劃著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，夢想著養(yǎng)老事業(yè)?！ゐB(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。剛剛曾主任把“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”講的相當透，我個人的理解，可能確實是：為老齡提供一些專門的商品服務，滿足老年人的一些需求。包括老年人的衣食住行，用、衣、娛等，它是由專門多產(chǎn)業(yè)交合在一起綜合型的產(chǎn)業(yè)，也是中國老齡化問題產(chǎn)生的一些新興產(chǎn)業(yè)。我想那個新興產(chǎn)業(yè)由于中國的人口政策、社會進展，因此來的比較迅猛。面對這么好的產(chǎn)業(yè)，我們從政策層面也得到了國家的一些扶持。作為我們從事那個行業(yè)的企業(yè)、人，如何去考慮，如何來理解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?我們在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當中去做一些什么情況?在沒有專門好研究出，從商業(yè)模式的過程當中，可能我們需要做一個綜合進展的路子?？次覀兤髽I(yè)的一些進展規(guī)劃，到底是進入產(chǎn)業(yè)當中的哪一個部分?·養(yǎng)老地產(chǎn)。為老人提供建筑設施。如：醫(yī)療看護、交通線路、配套設施等符合老人的生理特點;社區(qū)活動的廣泛性——在娛樂、學習、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。我們講的“房子”不是按照常規(guī)想象中的一般性的住宅，要完全按照老人的需求跟功能進行設計跟修建，這些才會給老人生活、養(yǎng)老養(yǎng)生帶來相當多的便利之處。我們的采光性，由于視覺的問題，需要陽光的問題;由于行動不便需要輪椅，我們的門、走道都有不同的需求，因此我們可能需要針對老年人的需求制定老年住宅，滿足老年生活的一些功能性的要求。我想老年地產(chǎn)有各種消費者的專業(yè)性、專門性和社區(qū)活動的廣泛性，要提供一些交流和構建的平臺，讓老年人住在那個社區(qū)當中更加和諧的生活。養(yǎng)老地產(chǎn)也是一種復合地產(chǎn)。如何去把養(yǎng)老需求功能跟房地產(chǎn)相結合?[PPT圖下面這兩張圖是萬科“良渚隨園嘉樹”，它就將養(yǎng)老住宅加地產(chǎn)的功能專門好的體現(xiàn)了出來。我想這是給我們老人制造有價值的生活居住空間所需要的一種專門產(chǎn)品，因此我們的養(yǎng)老地產(chǎn)歸根到底是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”。]接下來跟大伙兒交流的是“盈利模式”。我們到底靠什么來盈利?我們的養(yǎng)老地產(chǎn)一個是地產(chǎn)的本體;第二個是養(yǎng)老服務;第三個是延伸產(chǎn)品。假如沒有養(yǎng)老服務，只有“地產(chǎn)”這一塊，沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支撐，歸根到底它依舊住宅項目，我們稱之為叫“產(chǎn)業(yè)空心化”。假如去“地產(chǎn)”功能，確實是一個養(yǎng)老院、敬老院，那個養(yǎng)老院、敬老院就全然沒法快速的復制，形成規(guī)?；?jīng)營。目前在中國只有政府補貼的養(yǎng)老院、敬老院才能存活下來。大伙兒看一看，目前國內(nèi)有沒有大型的、連鎖的、民營的養(yǎng)老機構?沒有。因此，市場還沒有同意這么來做。我要緊是講，政策還沒有支持到位。第二個方面，養(yǎng)老院的盈利空間沒方法支撐。兩天前的CCTV-2放到：北京的老人要等3-5年去排隊。排隊的是什么?國有的。國有的是什么?是政府貼鈔票的。民營的呢?有空床位。是不是民營的不行?也不是。關鍵在于它的盈利空間沒方法來提升他的服務質量，也確實是講他的收費跟服務是脫節(jié)的。再一個，沒有有生命力的載體，一個無法有盈利能力的組織，終將是無法存活下去。我三區(qū)到楊村文化村，他們的主管告訴我一個道理。他講：“我們有一個好爸爸。”臺塑[音]集團在支撐。我們關于養(yǎng)老機構來講，它最核心的價值不是房子，而是你的服務和治理。我們所提倡的確信是他的服務和治理。你用什么樣的產(chǎn)品和服務來塑造你的核心能力、核心競爭力，我想可能確實是在你養(yǎng)老服務中的某一項。比如：你有癌癥患者的后期康復，智障老人的康復或者是健康老人的旅游業(yè)，候鳥式的治理。可能某一項你提供的功能服務是最突出的，那確實是你的一個核心能力的締造。再確實是你的治理，你的流程治理、時刻治理、成本操縱、組建團的能力，這些治理跟服務相加以后，才真正成為你的核心競爭能力。那個競爭能力，是其它沒有方法去復制的。你只有掌握了這些突出的核心競爭能力，你才有生命力，你才有能力去快速的拷貝和復制。這些東西掀起的建設，必須要靠強大的資金投入，假如是一個養(yǎng)老院靠自己收費是沒方法建立起這些的。因此我認為，前期依舊要靠地產(chǎn)盈利來保證養(yǎng)老設施的運營。這確實是我的一個個人認為。因此，我們也要考慮可持續(xù)進展。在那個當中就要講到你的盈利模式。讓顧客掏鈔票買你的產(chǎn)品和你的服務，他認為你的產(chǎn)品和服務是適合他訴求的價值和要求。我們?nèi)绾伟涯愕氖召M跟服務相結合?那確實是我們要考慮的問題。因此，商業(yè)模式當中涵蓋著盈利模式、組織模式、投資架構價值鏈、核心競爭能力。我想這應該作為每一個養(yǎng)老企業(yè)，都必須去考慮的一些問題。我們以后的戰(zhàn)略，我們在規(guī)劃建設運行過程當中，也得到了專門多專家的指導，我們也聘請了專門多咨詢團隊來關心我們。因此，我們還有一些戰(zhàn)略。九如城目前的近期戰(zhàn)略是“長三角快速的布點，滿足這么一個經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的需求”，因此我們還有其它的都市包括：候鳥養(yǎng)老跟度假、休閑旅游相結合的進展戰(zhàn)略。養(yǎng)老地產(chǎn)可持續(xù)進展的問題，實際上是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和服務的頂層設計。我講的“頂層設計”不是常規(guī)中央講的“頂層設計”，我是講“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”、“養(yǎng)老企業(yè)”的頂層設計，用系統(tǒng)人的方法全方位、各層次、各要素統(tǒng)籌規(guī)劃，以集中有效的資源快速、高效實現(xiàn)目標。這確實是我們養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定要考慮好自身自由資源的配置，執(zhí)行團隊，不處的協(xié)調(diào)組織，包括：設施的載體。我認為我們行業(yè)當中的頂層設計，應該考慮這些東西?！た沙掷m(xù)進展必須盈利。我們的治理之父德魯克曾經(jīng)講過：“沒有盈利就沒有持續(xù)?！别B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的利潤從何而來?我認為第一層面依舊從政府的政治層面來保障。因此，社會層面，社會層面是解決社會養(yǎng)老的理念問題。特不是在中國，依舊有專門多家庭不情愿把老人送到養(yǎng)老機構去進行養(yǎng)老養(yǎng)生，認為這是一種“不孝”的行為。更需要社會來改變?nèi)绱说囊粋€養(yǎng)老理念，因此我們的從業(yè)人員也要有愛心，要盡責，做好每一件情況來提升你的服務水平。你只有如此去做，社會才會認可。剛剛曾主任講，就業(yè)人員不情愿進到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。什么緣故?社會不認可。哦，你在一個養(yǎng)老院工作。因此，從企業(yè)角度講，我能夠把最優(yōu)秀的人才吸引進來，給予最優(yōu)秀的待遇。我們有這么大的優(yōu)秀待遇，人招進來了能不能平衡?回過頭來，依舊盈利。因此最終的一個關鍵點，確實是投資者的心態(tài)。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利的的確確不容易，我們講：“要經(jīng)濟實力強，短時刻內(nèi)要注入專門多的資金，要有較強的資金周轉能力?！奔偃鐩]有國家強大的金融支持、政策支持，再大經(jīng)濟實力的企業(yè)都沒法承擔這么龐大的市場需求。因此以后產(chǎn)業(yè)支持當中，最關鍵的是政府的金融政策支持。剛剛曾主任也講到：“國家開發(fā)銀行跟民政部在探討相關的一些金融政策的支持。”有討論、有探討比沒有要好，既然中央有如此的一個政策，我想為時可不能太晚。因此我們也希望有更好、更實在的政策落到地，落到我們這些項目的身上。沒有短期回報的目標，這是投資心態(tài)的描述。同時，你還要熟悉老年人居住的要求。你如何樣去研究市場客戶的群體，把市場客戶的群體定位好以后，針對這些客戶群來研究所需要的一些產(chǎn)品?？赡苓@些客戶的變化，像我們講的“