資產(chǎn)評估公式

（3）參照物與被評估對象有n個可比因素不一致

①方法一②方法二

評估對象價(jià)值

＝參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n（5）成新率價(jià)格調(diào)整法資產(chǎn)的成新率

＝資產(chǎn)的尚可使用年限/（資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限）×100%6.直接比較法使用頻率高的方法

（1）市場售價(jià)類比法----一個以上可比因素不一致

資產(chǎn)評估價(jià)值＝參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值

＝參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價(jià)值最接近于（）萬元。

A.1400B.1700C.1800D.1970【例9.單選題】采用收益法評估資產(chǎn)時(shí)，收益法中的各個經(jīng)濟(jì)參數(shù)之間存在的關(guān)系是（）。

A.資本化率越高，收益現(xiàn)值越低

B.資本化率越高，收益現(xiàn)值越高

C.資產(chǎn)預(yù)期收益期不影響收益現(xiàn)值

D.無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率不影響收益現(xiàn)值

【例10.單選題】已知被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日后第一年的預(yù)期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價(jià)值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產(chǎn)的評估價(jià)值為（）。

A.649萬元B.751萬元C.974萬元D.1126萬元（三）功能性貶值估算

1.分類

【注意】如果評估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。2.超額投資成本（功能性貶值1）

3.營運(yùn)性功能貶值

（1）含義

（2）功能性貶值的估算可以通過計(jì)算超額營運(yùn)成本獲得

①將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較確定超額運(yùn)營成本。

②確定凈超額運(yùn)營成本

＝超額運(yùn)營成本（1-所得稅稅率）---收益額（A、Rt）③估計(jì)被評估資產(chǎn)的剩余壽命（年限n）

④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：4.應(yīng)用舉例

某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運(yùn)營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下1.間接計(jì)算法（生產(chǎn)能力相對過剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值）

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率

＝1－（現(xiàn)在生產(chǎn)線的實(shí)際生產(chǎn)量÷設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X

資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

＝資產(chǎn)的重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值率①株數(shù)調(diào)整系數(shù)K1：

株數(shù)保存率是衡量林分造林質(zhì)量的重要指標(biāo)。

株數(shù)保存率（r）＝林地實(shí)有保存株數(shù)/造林設(shè)計(jì)株數(shù)。

在幼齡林（未成林造林地幼樹）的評估中，

當(dāng)r≥85%K1＝1

當(dāng)r＜85%K1＝r

當(dāng)r≤40%時(shí)，必須重造時(shí)，K1＝0②樹高調(diào)整系數(shù)K2：

2.折現(xiàn)剩余現(xiàn)金流量法

4.收入權(quán)益法

5.折現(xiàn)現(xiàn)金流量風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整法

（1）金屬礦種和有指標(biāo)要求的化工、建材等礦產(chǎn)。

（2）非金屬礦種

其中煤礦：

采出礦石品位＝地質(zhì)品位×（1－礦石貧化率）可比銷售法

勘查程度較低階段的探礦權(quán)評估模型及其數(shù)學(xué)表達(dá)式為:

可比因素調(diào)整系數(shù)的確定：

2.單位面積探礦權(quán)價(jià)值評判法

資源品級探礦權(quán)價(jià)值估算法

P＝Qd×ε×ω×c（4－31）【例1.綜合題】（2009年考題）甲、乙兩單位于2008年12月31日簽訂組建新企業(yè)的協(xié)議，協(xié)議商定甲單位以其擁有的一項(xiàng)實(shí)用新型專利A出資,乙單位以貨幣資金，總投資為3800萬元，合作期20年，新企業(yè)全部生產(chǎn)A專利產(chǎn)品，從2009年1月1日正式開工建設(shè),建設(shè)期2年。甲單位擬投資的專利A于2004年12月31日申請，2006年12月31日獲得專利授予權(quán)及專利證書，并且按時(shí)繳納了年費(fèi)。

經(jīng)充分分析論證后，預(yù)計(jì)新企業(yè)投產(chǎn)后第一年銷售量為12萬件，含稅銷售價(jià)格為每件150元，增值稅稅率為17%，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅稅額平均為每項(xiàng)件6元,生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用為每件80元。投產(chǎn)后第二年起達(dá)到設(shè)計(jì)規(guī)模，預(yù)計(jì)每年銷售量為20萬件，年利潤總額可達(dá)1100萬元。從投產(chǎn)第六年起，為保證市場份額，實(shí)行降低價(jià)格銷售，預(yù)計(jì)年利潤總額為470萬元。企業(yè)所得稅稅率為25%。企業(yè)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。假設(shè)技術(shù)的凈利潤分成率為25%,折現(xiàn)率為10%，評估基準(zhǔn)日為2008年12月31日。

【要求】評估甲單位擬投資的實(shí)用新型專利A的價(jià)值。

【答案】

1.確定收益期：4年

2.專利技術(shù)投產(chǎn)后收益（超額收益）

（1）收入＝12×150/1.17＝1538.46

（2）城建稅＋教育附加費(fèi)

＝[（150×12/1.17）×17%－6×12]×（7%＋3%）

＝18.95

（3）利潤總額＝1538.46－80×12－18.95

＝559.51（4）凈利潤559.51×（1－25%）＝419.63

（5）專利技術(shù)超額收益＝419.63×25%＝104.91

3.投產(chǎn)后2～4年超額收益

物價(jià)指數(shù)法剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法（原理同第二章成本法中的使用年限法）【多選題】（2009年考題）專利技術(shù)與專有技術(shù)相比，具有（）特征。

A.地域性B.公開性C.收益性D.明確的時(shí)間性E.成本不完整性【單選題】商標(biāo)權(quán)與專利權(quán)相比，具有（）的特點(diǎn)。

A.受專項(xiàng)法律保護(hù)

B.能為企業(yè)帶來超額收益

C.共益性

D.保護(hù)期限可續(xù)展【單選題】根據(jù)我國著作權(quán)法規(guī)，對于一項(xiàng)兩人合作完成作品的獲得報(bào)酬的權(quán)利，其保護(hù)期為（）。

A.作品完成之日起50年

B.作品首次發(fā)表日起50年

C.最后一位死亡的作者死亡之日起50年

D.永久1.市場法

計(jì)算公式：V＝αβV′成本法評估價(jià)值=充值全價(jià)—貶值收益法商譽(yù)的價(jià)值＝[企業(yè)預(yù)期年收益額－行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和]/適用本金化率5－22

或＝被評估企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評估價(jià)值之和×[被評估企業(yè)預(yù)收益率期－行業(yè)平均收益率]/適用本金化率5－234.超額收益折現(xiàn)法。

商譽(yù)的價(jià)值＝資本金收益率＝資產(chǎn)收益率／（1－資產(chǎn)負(fù)債率）股東全部權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)＝A＋B＋F

負(fù)債+所有者權(quán)益＝C＋D＋E

A＋B＋F＝C＋D＋E

企業(yè)整體價(jià)值＝（A＋B＋F）-C＝D＋E

股東全部權(quán)益價(jià)值E＝（A＋B＋F）-（C＋D）（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法

1.年金法

（1）年金法的基本公式

P=A/r業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量

凈現(xiàn)金流量=凈利潤+折舊及攤銷-追加資本性支出（1）風(fēng)險(xiǎn)累加法

風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+其他風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率例：如果投資資本為2000萬，所有者權(quán)益占65%，長期負(fù)債占35%，所有者要求的回報(bào)率是12%，債權(quán)人要求的利息稅后回報(bào)率是8%，則企業(yè)折現(xiàn)率用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算應(yīng)為：（2）股權(quán)投資口徑價(jià)值比率

P/B價(jià)值比率＝股權(quán)價(jià)值/凈資產(chǎn)價(jià)值

3.其他特殊類價(jià)值比率

倉儲量價(jià)值比率＝（股權(quán)價(jià)值＋債權(quán)價(jià)值）/倉庫儲量

裝卸量/吞吐量價(jià)值比率＝（股權(quán)價(jià)值＋債權(quán)價(jià)值）/裝卸量或吞吐量

專業(yè)人員數(shù)量價(jià)值比率＝（股權(quán)價(jià)值＋債權(quán)價(jià)值）/專業(yè)人員數(shù)量

礦山可開采儲量價(jià)值比率＝（股權(quán)價(jià)值＋債權(quán)價(jià)值）/礦山可開采儲量【例1.單選題】在資產(chǎn)評估具體程序中，需要明確的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)包括（）。

A.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)

B.價(jià)值類型及定義

C.注冊資產(chǎn)評估師的簽字

D.資產(chǎn)評估目的

E.簽署資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書【例2.多選題】注冊資產(chǎn)評估師在確定是否承接資產(chǎn)評估項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析的因素有（）。

A.評估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

B.注冊資產(chǎn)評估師的專業(yè)勝任能力

C.評估對象新舊程度

D.注冊資產(chǎn)評估師的獨(dú)立性

E.評估機(jī)構(gòu)對評估對象法律權(quán)屬提供的保證【例1.計(jì)算題】某被評估企業(yè)擁有債券，面值150000元，期限為3年，年息為10%，按年付息，到期還本。評估時(shí)債券購入已滿一年。評估時(shí)，國庫券年利率為7.5%，考慮到債券為非上市債券，不能隨時(shí)變現(xiàn)，經(jīng)測定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況等因素，按1.5%確定為風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。

【要求】該債券的評估價(jià)值

【答案】折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝7.5%＋1.5%＝9%

評估值＝13761＋12625.5＋126255

＝152641.5（元）【例題】甲評估機(jī)構(gòu)于2005年1月對A公司進(jìn)行評估，A公司擁有B公司發(fā)行的非上市普通股200萬股，每股面值1元。經(jīng)評估人員預(yù)測，評估基準(zhǔn)日后該股票第一年每股收益率為5%，第二年每股收益率為8%,第三年每股收益率（每股股利與每股面值的比例）為10%，從第四年起，因生產(chǎn)、銷售步入正軌，專利產(chǎn)品進(jìn)入成熟期，因此每股收益率可達(dá)12%，而且從第六年起，B公司每年年終將把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn),B公司凈資產(chǎn)收益率將保持在15%的水平上。如果無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%,評估基準(zhǔn)日為2005年1月1日。【要求】求A公司所擁有的B公司股票的評估值。（最終結(jié)果以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位。）『正確答案』

1.折現(xiàn)率＝4%+6%＝10%2.求未來前三年股票收益現(xiàn)值之和＝9.O9+13.22+15.03＝37.34（萬元）

3.求未來第四年、第五年股票收益現(xiàn)值之和＝16.39+14.90＝31.29（萬元）

4.求第六年起的股利增長率

股利增長率＝20%×15%＝3%

5.求未來第六年起的股票收益現(xiàn)值之和＝342.86×0.6209＝212.89（萬元）

【注意】第六年的股利和第五年是一樣的，到了第七年才開始增長

6.該股票評估值＝37.43+31.29+212.89

＝281.52（萬元）【例題.單選題】標(biāo)的物是否具有（），是評估師判斷和確認(rèn)其是否是資產(chǎn)最重要的標(biāo)準(zhǔn)之一。

A.歷史成本B.歷史收益C.預(yù)期成本D.投資收益

【例題·單選題】資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值，其合理性是相對于（）而言的。

A.市場整體B.市場中每一個市場主體

C.某一市場主體D.某一類市場主體【例題·單選題】資產(chǎn)評估價(jià)值類型中的投資價(jià)值，最有可能適用的評估特定目的是（）。

A.資產(chǎn)變