房?jī)r(jià)與地價(jià)因果關(guān)系實(shí)例分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房?jī)r(jià)與地價(jià)因果關(guān)系實(shí)例分析：房?jī)r(jià)影響地價(jià)房?jī)r(jià)與地價(jià)本質(zhì)上是房產(chǎn)與土地使用權(quán)利和收益的購買價(jià)格，都由市場(chǎng)供求關(guān)系所決定。但兩者存在著不同點(diǎn)，土地具有資源和資產(chǎn)兩重性質(zhì)，土地是一種自然資源，沒有價(jià)值，其價(jià)格是資本化的地租，但在土地利用中已凝結(jié)了人的勞動(dòng)，并且有生產(chǎn)費(fèi)用，就有了價(jià)值因素和價(jià)值價(jià)格，是一種資產(chǎn)。所以土地價(jià)格的內(nèi)涵包含兩個(gè)部分：一是土地資源價(jià)格，二是土地固定資產(chǎn)價(jià)格。土地價(jià)格即兩者之和的資本化。換言之，‘土地價(jià)格不外是資本化的因而是提前支付的土地地租?！恋刭Y源價(jià)格產(chǎn)生的基礎(chǔ)，是由于土地資源的有用性、稀缺性、壟斷性和可讓渡性，它是對(duì)土地資源所有權(quán)的壟斷而獲得的，正如馬克思所說，它并不是土地的購買價(jià)格，而是土地所提供的地租的購買價(jià)格。而土地固定資產(chǎn)價(jià)格，則是凝結(jié)在土地中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)量決定的，其理論價(jià)格應(yīng)是生產(chǎn)成本加上平均利潤?！彼酝恋貎r(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低也不是由生產(chǎn)成本所決定。地球上的土地面積是一定的，即其自然供給完全無彈性，土地經(jīng)濟(jì)供給的彈性也很小，但對(duì)土地的需求則隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而呈現(xiàn)較大的變化，需求是影響地價(jià)的主要方面，也可認(rèn)為土地價(jià)格是一種需求價(jià)格，即由于對(duì)土地產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對(duì)土地的需求。正如李嘉圖所說：“不是因?yàn)榈刈馍蠞q才導(dǎo)致谷物價(jià)格上漲；而正是由于谷物價(jià)格上漲，才使得地租增加?！痹诔浞值氖袌?chǎng)環(huán)境下，地價(jià)上漲的真正原因是由于房?jī)r(jià)高導(dǎo)致對(duì)土地的需求增加。而房?jī)r(jià)除了受需求的影響外，還受到供給的影響。商品房的生產(chǎn)需要一個(gè)時(shí)間過程，開發(fā)商參加土地的競(jìng)拍即是因?yàn)閷?duì)現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)進(jìn)行了科學(xué)分析，預(yù)見了未來房?jī)r(jià)之后，看到了其中的利潤。所以就其因果關(guān)系而言，是房?jī)r(jià)高增加了對(duì)土地的需求，而導(dǎo)致地價(jià)上漲。同樣，各地區(qū)或同一地區(qū)的不同區(qū)段地價(jià)的差異是由于房?jī)r(jià)的差異，即地價(jià)的高低與否是房?jī)r(jià)高低的結(jié)果，而不是房?jī)r(jià)高低的原因。地價(jià)與房?jī)r(jià)的構(gòu)成分析房?jī)r(jià)中包含地價(jià)，地價(jià)隱含在房?jī)r(jià)中，是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，其各自構(gòu)成因素是不同的，所以影響地價(jià)或房?jī)r(jià)的因素不同。１．用成本法的公式來分析地價(jià)構(gòu)成地價(jià)＝土地取得費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益其中土地取得費(fèi)分為兩種：一是國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)；二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償。土地開發(fā)費(fèi)用是指各土地級(jí)別宗地紅線外達(dá)到“五通”（通路、通上水、通電、通下水、通訊）或“四通”（通路、通上水、通電、通訊）和宗地內(nèi)達(dá)到“一平”的開發(fā)水平的平均開發(fā)費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用由于各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不同而存在差異。由上述公式中可以看出，各地區(qū)地價(jià)受到多種因素的影響，在一定時(shí)期內(nèi)土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、利息率、利潤率和土地增值收益率是一定的，所以稅費(fèi)是政府調(diào)節(jié)地價(jià)的一個(gè)重要手段。２．房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房?jī)r(jià)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤其中土地取得成本相當(dāng)于地價(jià)；開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，可以分為土地開發(fā)成本和建筑建造成本，包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和開發(fā)過程中稅費(fèi)；管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，一般為土地取得成本和開發(fā)成本之和的一定比率；投資利息包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息；銷售稅費(fèi)指銷售房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)。設(shè)管理費(fèi)為土地取得成本和開發(fā)成本的３％，年利率為５．３１％，開發(fā)周期為１年，則房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的公式可改為：房?jī)r(jià)＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋土地取得成本＋開發(fā)成本×３％＋土地取得成本×５．３１％＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用×５．３１％／２＋銷售稅費(fèi)＋開發(fā)利潤＝土地取得成本×１０８．３１％＋開發(fā)成本×１０５．６５５％＋銷售費(fèi)用＋開發(fā)利潤由以上公式可以看出，房?jī)r(jià)由土地取得成本即地價(jià)、開發(fā)成本、銷售費(fèi)用和開發(fā)利潤所決定。作為構(gòu)成要素之一的地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，但其他要素同樣對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響，尤其是開發(fā)利潤的影響，商人的本質(zhì)即是追求利潤的最大化，不會(huì)因?yàn)槌杀镜慕档投档头績(jī)r(jià)，所以通過降低地價(jià)來降低房?jī)r(jià)的方法是不可行的。無錫市區(qū)近期商品房開發(fā)實(shí)例分析１．房地產(chǎn)價(jià)格與其各構(gòu)成要素相關(guān)性分析筆者收集了６４個(gè)無錫市區(qū)近期商品房開發(fā)的案例，將商品房?jī)r(jià)格與各構(gòu)成要素進(jìn)行了相關(guān)性分析，結(jié)果見表１：構(gòu)成要素單位面積

樓面地價(jià)單位建筑面積

開發(fā)成本單位建筑面積

銷售稅費(fèi)單位建筑面積

開發(fā)利潤單位建筑

面積售價(jià)0.18430.10930.01890.4177樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格，所對(duì)應(yīng)的是地面地價(jià)。樓面地價(jià)＝土地總價(jià)÷總建筑面積＝地面地價(jià)÷容積率。由于同一區(qū)城內(nèi)的各宗地、不同區(qū)域的容積率不同，樓面地價(jià)能更真實(shí)反映同一區(qū)域各宗地、不同區(qū)域的地價(jià)水平，所以本次相關(guān)性分析采用樓面地價(jià)。從表１可以看出，銷售稅費(fèi)與房地產(chǎn)售價(jià)相關(guān)系數(shù)小于０．１，在樣本量為６４的情況下，可以認(rèn)為銷售稅費(fèi)與房地產(chǎn)售價(jià)不相關(guān)；樓面地價(jià)與房地產(chǎn)售價(jià)的相關(guān)系數(shù)為０．１８４３，小于開發(fā)利潤與房地產(chǎn)售價(jià)的相關(guān)系數(shù)０．４１１７，開發(fā)成本與房地產(chǎn)售價(jià)的相關(guān)系數(shù)為０．１０９３。開發(fā)商的利潤對(duì)房地產(chǎn)售價(jià)相關(guān)性最強(qiáng)，在當(dāng)樣本量為６０時(shí)，Ｒ０．０１＝０．４０７８，開發(fā)商的利潤對(duì)房地產(chǎn)售價(jià)同向相關(guān)的概率為９９．９％。所以，國家對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整要更加重視開發(fā)商利潤的限制。２．房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成要素比例分析在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，可以把房地產(chǎn)的售價(jià)分為成本和開發(fā)商利潤兩大部分，成本又可分為土地成本、開發(fā)成本和銷售稅費(fèi)。從本次收集到的資料中整理出房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成要素的比例關(guān)系如表２：項(xiàng)目平均比例構(gòu)成要素平均比例土地成本31.75%出讓金19.34%拆遷安置費(fèi)8.25%城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)4.16%開發(fā)成本61.35%前期工程費(fèi)3.58%建安工程費(fèi)40.69%附屬公共配套設(shè)施費(fèi)4.02%公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3.92%管理費(fèi)用1.62%其他規(guī)費(fèi)7.52%稅費(fèi)6.90%銷售費(fèi)用1.46%銷售稅金5.44%合計(jì)100%－100%由表中可以看出，開發(fā)成本所占比例最大，其次是土地成本，銷售稅費(fèi)所占比例最小。在總成本中，建安工程費(fèi)占４０．６９％，出讓金占１９．３４％。假設(shè)開發(fā)商的利潤率為國家法定利潤率８％，則表２可以推出表３：項(xiàng)目平均比例構(gòu)成要素平均比例土地成本29.40%出讓金17.91%拆遷安置費(fèi)7.64%城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)3.85%開發(fā)成本56.80%前期工程費(fèi)3.31%建安工程費(fèi)37.68%附屬公共配套設(shè)施費(fèi)3.72%公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)3.63%管理費(fèi)用1.50%其他規(guī)費(fèi)6.96%稅費(fèi)6.39%銷售費(fèi)用1.35%銷售稅金5.04%利潤7.41%利潤7.41%合計(jì)100%－100%由表３中可以看出，土地成本約占房地產(chǎn)售價(jià)的３０％，其中土地出讓金約占２０％。我國各城市土地成本占房?jī)r(jià)的比例，在市中心區(qū)低的為２５％～３０％，高的為３５％～５０％，平均為３０％～４０％。所以無錫市的土地成本占房地產(chǎn)售價(jià)的比例是符合全國平均情況的，無錫市的住宅用地的土地價(jià)格并不算高。從上述實(shí)例分析中可以得出，無錫市近期住宅用地的招標(biāo)、拍賣并不是無錫市商品房?jī)r(jià)格上漲的根本原因，不能由于房?jī)r(jià)高就否認(rèn)住宅用地招標(biāo)、拍賣的方式。相反，住宅用地及其他用地的招標(biāo)、拍賣增加了國家土地所有權(quán)收益，使國家作為土地所有者的權(quán)益得到充分體現(xiàn)。同時(shí)無錫市本著“取之于民，用之于民”的原則，加大了無錫市的建設(shè)步伐，交通、市容、環(huán)境及等狀況有了明顯改善，為無錫市工業(yè)新區(qū)招商引資及旅游業(yè)的發(fā)展奠定了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。結(jié)論１．土地價(jià)格作為商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成要素之一，對(duì)商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響，但土地價(jià)格與商品房?jī)r(jià)格并不存在絕對(duì)的相關(guān)關(guān)系，相反商品房?jī)r(jià)格在很大程度上影響著土地價(jià)格。２．在市場(chǎng)經(jīng)