商業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容

21米，在2004年底將陸續(xù)交付使用，屆時(shí)本板塊將成為名副其實(shí)的廈門“CBD”。目前，本區(qū)域商業(yè)除在鴻升大廈內(nèi)形成了一個(gè)手機(jī)市場(chǎng)外，基本上是一片空白，且檔次不高，雖然商務(wù)氛圍濃厚，但商業(yè)氛圍還沒有形成。4、火車站-富山商圈火車站-富山商業(yè)區(qū)地處開元區(qū)中心地帶，交通便捷，流動(dòng)人口及外來(lái)暫住人口較多。2001年以前，火車站一帶僅有友誼商場(chǎng)、華聯(lián)商場(chǎng)兩家規(guī)模較大的商場(chǎng)，但因經(jīng)營(yíng)模式較為陳舊，品種單一，已失去了最早開業(yè)時(shí)的魅力，而區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)基本上為方便周邊居民和作為火車站的配套商業(yè)，以零散小鋪位為主。該商圈的成長(zhǎng)是以世貿(mào)商城和富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)的開業(yè)為標(biāo)志的，全新的商業(yè)業(yè)態(tài)和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，使該片區(qū)的商業(yè)迅速崛起，目前成為廈門市民最喜歡的購(gòu)物區(qū)域之一。隨著蓮坂舊城改造項(xiàng)目的進(jìn)展，2-3年后富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)對(duì)面將崛起一座總面積的40萬(wàn)平方米的超級(jí)商業(yè)中心，屆時(shí)，其將以優(yōu)越的地理位置、便利的交通以及宏大的規(guī)模和先進(jìn)的業(yè)態(tài)，與火車站-富山商圈融為一體，并將取而代之形成龐大的蓮坂-火車站商圈。5、蓮花-江頭商圈蓮花-江頭位于整個(gè)廈門島的地理中心。蓮花片區(qū)屬于大型成熟居民區(qū)，居住者多為來(lái)廈門多年的人士，以政府公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員、企業(yè)白領(lǐng)、自由經(jīng)商人士為主，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，消費(fèi)力強(qiáng)勁。其中蓮花一村至蓮花四村為政府統(tǒng)建房（福利房），居住者大多為政府公務(wù)員。江頭片區(qū)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已成為主要的建材市場(chǎng)批發(fā)零售集散地。隨著2001年底SM城市廣場(chǎng)的開業(yè)，江頭片區(qū)商業(yè)跨入了一個(gè)全新的時(shí)代，SM城市廣場(chǎng)以其12萬(wàn)平方米的規(guī)模（相當(dāng)于整個(gè)中山路商業(yè)街）和引進(jìn)沃爾瑪超市、來(lái)雅百貨兩家主力店的影響力使其商業(yè)號(hào)召力迅速提升，目前除了周邊居民外，商業(yè)輻射范圍可以達(dá)到整個(gè)廈門市。廈門三個(gè)主要商業(yè)區(qū)比較分析比較項(xiàng)目中山路商業(yè)區(qū)火車站-富山商圈蓮花-江頭商圈所處區(qū)域狀況旅游觀光區(qū)、老城區(qū)低矮民居眾多交通樞紐旁，流動(dòng)人口及外來(lái)人口密集大型居民區(qū)、江頭建材商貿(mào)區(qū)主要商業(yè)業(yè)態(tài)百貨商場(chǎng)、大型超市、品牌專賣店購(gòu)物中心、大型超市、百貨公司購(gòu)物中心、百貨、建材專業(yè)市場(chǎng)、餐飲娛樂營(yíng)業(yè)中主要大型商業(yè)總面積超過(guò)8萬(wàn)平方米超過(guò)9萬(wàn)平方米超過(guò)8萬(wàn)平方米（不包括建材市場(chǎng)）大型商場(chǎng)數(shù)8家4家3家主要商場(chǎng)分類大型超市：2家（閩客隆折扣店、好又多）百貨商場(chǎng)：6家（華聯(lián)商場(chǎng)、廈門第一百貨、巴黎春天百貨、來(lái)雅百貨、大陸商廈、宏輝香水城）購(gòu)物中心：1家（世貿(mào)商城）大型超市：2家（世貿(mào)商城沃爾瑪、富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)）百貨商場(chǎng)：3家（巴黎春天世貿(mào)店、華聯(lián)商場(chǎng)、友誼商場(chǎng)）購(gòu)物中心：1家（SM城市廣場(chǎng)）大型超市：1家（沃爾瑪SM店）百貨商場(chǎng)：3家（來(lái)雅百貨嘉禾店、來(lái)雅百貨SM店、豐聯(lián)達(dá)商場(chǎng)）知名商家動(dòng)態(tài)沃爾瑪有意向進(jìn)入中山商圈蓮坂舊城改造大型商業(yè)項(xiàng)目（總建筑面積近40萬(wàn)平方米）SM城市廣場(chǎng)二期大型娛樂廣場(chǎng)的建設(shè)將大大加強(qiáng)SM廣場(chǎng)的綜合實(shí)力目前廈門已經(jīng)初步形成了中山路商業(yè)區(qū)、火車站-富山商業(yè)區(qū)、蓮花-江頭商業(yè)區(qū)三足鼎立的局面，商業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展格局。就今后發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，中山路實(shí)行步行街后觀光、旅游、購(gòu)物的功能會(huì)相應(yīng)加重；火車站-富山商業(yè)區(qū)在蓮坂商業(yè)中心建成后將形成龐大的火車站-蓮坂商圈，不僅覆蓋全市范圍，更將輻射至閩南地區(qū)甚至整個(gè)福建省；蓮花-江頭商業(yè)區(qū)的實(shí)力將隨著江頭商貿(mào)區(qū)建設(shè)的完善而逐漸增強(qiáng)。6、前埔商業(yè)區(qū)90年代末環(huán)島路、會(huì)展中心的建設(shè)拉開了廈門東部新區(qū)的開發(fā)，前埔新區(qū)設(shè)計(jì)居住人口約5萬(wàn)人，作為前埔商業(yè)中心的“不夜城”雖已落成，但并未如愿成為真正的商業(yè)中心，反而是生意興隆的社區(qū)商業(yè)街取而代之；但隨著蓮前東路開發(fā)建設(shè)的啟動(dòng)，特別是嘉盛新村、福滿山莊等大型住宅樓盤的相繼推出，該板塊已逐步升溫，并為諸多投資者看好，東部新區(qū)依然是未來(lái)幾年內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。7、其它商業(yè)區(qū)板塊廈大商業(yè)區(qū)依附于學(xué)府，已形成具有明顯特色的商業(yè)街區(qū)，但整體商業(yè)規(guī)模較小，無(wú)大型商場(chǎng)或超市，商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、精品、餐飲為主。目前用以銷售的項(xiàng)目“大學(xué)城”地下一層至二層商場(chǎng)部分正在招商中，未來(lái)將彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)規(guī)模的不足。——總體而言，未來(lái)廈門各商業(yè)區(qū)板塊將趨于成熟，區(qū)域效應(yīng)也將更加凸現(xiàn)出來(lái)，強(qiáng)勢(shì)板塊與弱勢(shì)板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)差距將逐漸拉大；與此同時(shí)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的加劇和供求失衡局面的持續(xù)深化，板塊內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇。第十三部分東方時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)環(huán)境分析優(yōu)勢(shì)/S1、地段優(yōu)勢(shì)：本案處于傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)——中山路商圈和新興時(shí)尚的商業(yè)街區(qū)——禾祥路商圈之間，這特殊的地理位置支撐著本案的商業(yè)價(jià)值。2、近距離優(yōu)勢(shì)：銀行中心、原大西洋海景城、鴻升大廈等寫字樓，都會(huì)100以及本案的住宅部分，與本案的距離很近，比其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都有距離優(yōu)勢(shì)。本案將來(lái)的商業(yè)部分將擁有這部分具有一定規(guī)模的穩(wěn)定的客群。3、交通條件：本區(qū)域道路通暢，有多條公交穿梭縱橫，輕松到達(dá)新、老市區(qū)，出島也迅捷方便，時(shí)間成本低廉。4、未來(lái)人口激增：本區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目在本年底交房后，屆時(shí)本案周邊將新增大量居住人口，商業(yè)消費(fèi)需求激增，有利于本案的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。劣勢(shì)/W1、商業(yè)氛圍：本案周邊住宅項(xiàng)目交房時(shí)間均在本年底，沒有形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)必備的人氣，造成商業(yè)前景不清晰。2、區(qū)域形象：本案附近的住宅底商項(xiàng)目在推廣上均有相當(dāng)程度上的受阻，這也成為本區(qū)域商業(yè)推廣的負(fù)面因素。3、商業(yè)形式：從已有的經(jīng)營(yíng)、推廣情況來(lái)看，本案的住宅底商、裙樓商業(yè)形式較購(gòu)物中心而言，對(duì)客戶不具備較強(qiáng)的吸引力。本年度購(gòu)物中心供應(yīng)量激增，會(huì)極大的分流本案應(yīng)有的客戶群。4、自身?xiàng)l件：相對(duì)本案競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本案價(jià)格高，公攤大，若折合成使用面積，本案的均價(jià)相對(duì)區(qū)域內(nèi)其它競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案較高，而且使用年限僅有30年。而這些正是商業(yè)推廣中最敏感的部分，削弱了本案的競(jìng)爭(zhēng)力。機(jī)會(huì)/O1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和廈門的經(jīng)濟(jì)近幾年一直保持較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，在這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，居民的消費(fèi)需求是不斷增長(zhǎng)的。2、市場(chǎng)空白：本案所處地段有較多居住、辦公類用房，對(duì)服務(wù)有較強(qiáng)的需求，但目前這類配套極為缺乏，存在較大的市場(chǎng)空間。3、舊城改造：中華片區(qū)以及百家村片區(qū)的舊城改造，必將增強(qiáng)中山路的旅游、購(gòu)物、休閑功能，促進(jìn)中山路商業(yè)區(qū)的發(fā)展，同時(shí)對(duì)本案的商業(yè)價(jià)值也將有所促進(jìn)。4、鷺江道景觀整治：這一工程的實(shí)施將使鷺江道成為區(qū)域居民休閑活動(dòng)中心，能活躍該區(qū)域商業(yè)氛圍。隱憂/T1、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：本案附近區(qū)域有較多的底商項(xiàng)目，這些項(xiàng)目是本案最